商品房購買流程與風險防范-律師教您如何購房

1、.：.； 商品房購買流程與風險防備-律師教您如何購房 第一部分：購買預售商品房根本流程 商品房預售買賣是當事人就正在興建中之房屋所進展的買賣行為，開發(fā)商負有于一定時期內將房屋興建完成再轉移一切權并交付購房人。通常情形，在訂立合同時，購房人據(jù)以參考者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房。至于房屋完成之實踐面積、建筑資料之質量、公共設備之有無等等問題，購房人無法預先預期或預見。而這些問題往往是購房人決議能否進展買賣時之重要要素。更何況，開發(fā)商事后亦可變卦設計、添加公用面積，以致完工時不符合訂立合同時之預期商定等問題，讓房主啞巴吃黃連，有苦說不出。買房難，買期房更難。在這一部分，您可

2、以了解購買預售商品房須知的根本步驟，對購買預售商品房構成一個根本輪廓。 購買預售商品房根本流程：1.審查文件國有土地運用權證、建立工程規(guī)劃答應證、建立用地規(guī)劃答應證、建立工程開工答應證、商品房預售答應證 2.簽定認購書 3.簽定預售合同 4.預售登記 5.過戶、領取房產(chǎn)證 6.房地產(chǎn)交付 第二部分：詳細流程分解近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的建立和快速開展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花，相對于現(xiàn)房銷售而言，處于弱勢位置的買受人的合法權益更易蒙受損害。如虛偽廣告、面積“縮水、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發(fā)的訴訟逐漸呈上升趨勢。在這一部分，我們將對購買預售商品

3、房根本流程進展分解，讓您知道每一個詳細分解步驟的本卷須知，以防備風險和維護本人的合法權益。 一、審查文件 為維護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進展了嚴厲的限制。第44條規(guī)定，商品房預售該當符合以下條件：一已交付全部土地運用權出讓金、獲得運用權證書；二持有建立工程規(guī)劃答應證；三按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資的25%以上，并曾經(jīng)確定施工進度和開工交付日期。四向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，獲得商品房預售答應證明。開發(fā)商齊備上述證件及同意文件，闡明商品房買賣能否屬于合法買賣的范疇。審查前述文件時的總原那么是：一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復

4、印件。這些文件大多包含附頁和附件，表達很多內容。同時，復印件也比較容易被涂改或造假。 1.審查 是證明土地運用者曾經(jīng)交納土地出讓金，獲得國有土地運用權的法律憑證，受法律維護。上海頒發(fā)該證的部門應該是上海市房地局。要留意的是：正式的應同時加蓋人民政府和行政主管部門公章；對于普通商品房，土地證上應加蓋“有償土地運用證公用章；假設土地證上加蓋了“暫時土地運用證公用章那么闡明土地運用者尚未繳足價款，會給日后辦理產(chǎn)證帶來隱患；土地證上載明的土地運用者該當和開發(fā)商的稱號相一致；看看土地證上能否有土地運用權抵押記錄；最好是還能要求查看一下開發(fā)商支付土地運用金的收據(jù)。 2.審查 是闡明有關建立工程符合城市規(guī)劃

5、要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證。該證的主管部門為市和區(qū)的規(guī)劃行政部門。留意：沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權證件；開發(fā)商在獲得建立工程規(guī)劃答應證后，方可辦理開工手續(xù)。 3.審查 是建立單位在向土地主管部門懇求征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證，是建立單位用地的法律憑證。留意：無此證的用地單位是非法用地，房地產(chǎn)商的銷售行為屬非法，不能領取房地產(chǎn)權證件；如賣房人沒有此證，那么闡明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；此證不能保證規(guī)劃不變卦，開發(fā)商有能夠懇求變卦規(guī)劃獲得同意，對此的應對方法是與開發(fā)商商定其該當在變卦規(guī)劃獲批后一

6、定期限內書面通知買受人，并商定不及時通知時開發(fā)商應承當風險購房人有權退房和索賠。 4.審查 是闡明建筑施工單位符合各種施工條件，允許開工的同意文件，是建立單位進展施工的法律證書，也是房屋權屬登記的主要根據(jù)之一。此證由建立行政主管部門頒發(fā)。留意：要看看期房工程開工手續(xù)能否齊全，無此證的建立工程均屬違章建筑，不受法律維護。 5.審查是政府房地產(chǎn)行政主管部門允許房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售商品房的同意文件。此證的頒發(fā)是上海的房地局。留意：查看該證能否在有效期限內，能否是所要購買的房產(chǎn)在此證答應銷售的范圍之內；該證應該在銷售現(xiàn)場懸掛；包括以下內容：一預售答應證編號；二開展商稱號；三工程稱號；四工程坐落地點；五

7、土地運用權出讓合同書號、地塊編號；六編號、棟數(shù)；七同意預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；八發(fā)證機關、有效期；九附注內容等。辦理預售答應證：七層以下的到達主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)。 相關的法律、法規(guī)及司法解釋都規(guī)定了“出賣人未獲得商品房預售答應證明，與買受人訂立的商品房預售合同，該當認定無效，“但是在起訴前獲得商品房預售答應證明的，可以認定有效。 同時又有規(guī)定：假設出賣人故意隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的現(xiàn)實或者提供虛偽商品房預售答應證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可懇求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以懇求出賣人承

8、當不超越已付購房款一倍的賠償責任。 二、簽定認購書 認購書不是購買房產(chǎn)的必需手續(xù)。不過，實際中開發(fā)商在購房者有購買意向時，都會要求購房者簽定認購書。認購書是當事人雙方對買賣房產(chǎn)有關事宜的初步確認，稱號較多，普通有認購書、定購書、預定書、意向書、許愿書、定金收據(jù)、預付款收據(jù)等方式。假設購房的心意已決，可以將購房合同應具備的主要條款寫在認購書中，以有利己方；假設還處在可變階段，希望可以有時機隨時退出，那就不要在認購書中商定過于詳細。留意：在簽定認購書時，普通都會要求交納定金，此定金可以適用定金罰那么，因此，為維護本人利益，該當詳細商定雙方當事人在一定期限內不能達成一致意見或簽定購房合同時的責任條件

9、。如不商定，普通來講是對處于弱勢方的購房者的限制或影響較大。 我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會通知他說這個戶型就只需一套了，假設不交付定金他人就會買走，要求客戶馬上交付定金。假設客戶說沒有帶夠定金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小定，簽署認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大定。而一旦客戶把“大定也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的義務。由于，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“假設在商定的時間內未能簽約，所付定金不予退還。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三思索不想購買曾經(jīng)認購的房子時，思索到認購協(xié)議書商定不簽約就不退還定

10、金，為了防止定金的損失，就會簽署本人并不情愿簽的合同，從而給本人帶來更大的損失。 三、簽定預售合同 為規(guī)范商品房預售消費市場，有關主管部門已實施了示范合同文本的引薦運用制度，但即使是這種比較規(guī)范的規(guī)范合同文本，在保證購房人權益權方面，仍不夠完好。因此，為了維護本人權益，把好預售合同簽定關，有必要堅持的原那么是：合同逐條審查，范本不是不能改，內容該細化的細化，防止模糊商定，不清楚處可以要求開發(fā)商給予解釋，對己不利處要力爭補充協(xié)議修正。 購房人在簽定合同時，該當留意一些開發(fā)商圈套，并經(jīng)過合同條款補充來保證本人的權益。 1.廣告(包括沙盤、售樓書等)圈套 為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中(包括

11、沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設備做愉快的描畫，但對于這種承諾又不寫在合同里。結果當出現(xiàn)規(guī)劃變卦、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變卦曾經(jīng)經(jīng)過規(guī)劃部門同意為由，推卸責任，或以合同商定不清搪塞，消費者普通很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內容都會寫入合同的心思，瞞天過海。結果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官普通會以合同條款作為根據(jù)判別是非曲直，而不完全是廣告。 2.銷售圈套 抓住消費者的盲從心思，開發(fā)商就給買房人設下了圈套：，以小利誘之，在拿到預

12、售證之前搞內部認購。內部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內部認購的商品房價錢相對較低，對那些買房人自然有吸引力。內部認購的商品房是在開發(fā)商未獲得的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法遭到法律的充分保證。 3.合同圈套 幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決議購房了，因此得與開發(fā)商簽署。普通情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內容的，而有些選擇性填寫處能夠還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，規(guī)范合

13、同第十五條遲延辦理產(chǎn)權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留意，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承當違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實踐不公平。例如：商定任何一方解除購房合同都要支付總房款40的違約金。這實踐上只是限制購房人，開發(fā)商本人普通不能夠將賣出去的房子再收回不賣。 所以，簽署購房合同時一定要慎重對待，由于您的權益和義務都表達在內了。另外，一旦未來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是處理的重要根據(jù)和憑證。在合同中，要充分行使法律賦予的

14、權益，在買賣過程中一直堅持平等互利、協(xié)商一致的原那么。不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語，買房人必需求把全部有疑惑的問題落實下來，您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已構成的協(xié)議內容，務必以書面方式記錄下來，以免日后空口無憑。通常，開展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實踐交付的時候，很能夠就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。開展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要忽略大意，任何值得留意的問題都要落真實合同里。 要有劇烈的法律認識。您假設對簽署合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以協(xié)助 您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查

15、付款情況等等。 簽定合同時，還要留意以下方面的內容： 1及相關法律、法規(guī)中，針對建筑工程質量問題都進展了明確規(guī)定。其中包括：勘察、設計、施工質量必需符合國家有關建筑工程平安規(guī)范要求；建筑物在合理的運用壽命年限內，必需確保地基根底工程和主體構造的質量，建筑工程開工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，施工企業(yè)該當修復；交付開工驗收的建筑工程必需符合建筑工程質量規(guī)范；建筑工程實行質量保修制度等。建立部規(guī)定，開發(fā)企業(yè)向用戶交付銷售的新建商品住宅時必需提供和。 的內容有：工程質量監(jiān)視部門檢驗的質量等級、地基根底和主體構造在合理運用壽命年限內承當保修的承諾；用戶報修的單位、回答

16、和處置的時限；正常運用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當按照的商定，承當保修責任?？勺鳛樯唐贩抠I賣合同的補充內容，實踐是商品房的保險書。其中質量保證書中該當標明正常運用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設備的保修期限各有不同，按照第40條的規(guī)定，商品房的保修期限從開工驗收交付運用日期算起。詳細期限如下：A.根底設備工程房屋建筑的地基根底工程和主體構造工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理運用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；C.供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期、供冷期；D.電器管線、給水排水管道、設備安裝和

17、裝修工程，為2年；其他工程的保修期限由發(fā)包方與承包方商定。的內容有：住宅的構造、性能和各部件部位的類型、性能、規(guī)范等闡明，并提出運用本卷須知，裝修、裝飾本卷須知，有關設備、設備安裝預留位置的闡明和安裝本卷須知；門窗類型、構造類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的本卷須知及其他需求闡明的問題等。同時指出，如因用戶運用不當，裝修等呵斥質量問題，開發(fā)商不承當保修責任。 2購房時房屋的建立進度和資金的落實情況。購房人有權知道預付樓款能否確實被用于所購房屋的建立。作為預售工程，開發(fā)商拒不提供預售答應證的原件，那么應在合同中注明開發(fā)商最遲應在一個月之內到房地產(chǎn)管理部門做好預售登記，否那么買方有

18、權退款、退房。假設開發(fā)商不答應此項商定，那么能夠該工程存在缺陷，能夠是開發(fā)商并沒有完全獲得該工程的預售答應，或者別的其他緣由。 3建立部制定了，國家質量技術監(jiān)視管理部門也制定了，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的丈量方法，計算及丈量偏向都作了相應規(guī)定。最新公布的與均規(guī)定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米含2.20米以上的房屋外墻程度投影面積。套內建筑面積由套單元內的運用面積、套內墻面子積、陽臺建筑面積三部分組成。 3.1計算全部建筑面積的范圍：3.11永久性構造的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍程度

19、面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.12穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.13樓梯間、電梯井、提物井、渣滓道、管道井均按房屋的自然層計算。3.14封鎖的陽臺、挑廊按其外圍程度投影面積計算。 3.2計算一半建筑面積的范圍：3.21與房屋相連有上蓋、未封鎖的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護構造外圍程度投影面積一半計算。3.22獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋程度投影面積的一半計算。3.23未封鎖的陽臺、挑廊按其程度投影面積的一半計算。 3.3不計算建筑面積的范圍：3.31凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳

20、、臺階等。3.32半園柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。 3.4應分攤的共有建筑面積：3.41各產(chǎn)權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、渣滓道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋效力的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。3.42套單元與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻包括山墻墻體程度投影面積的一半，為共有建筑面積。 3.5不應分攤的共有建筑面積：3.51從屬于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出賣的固定車位或公用車庫。 4假設開發(fā)商贊同在房屋開工交付之日起兩年內能獲得房屋一切權證并將其寫在合同中，那么買方的風險能夠會減少。由

21、于按照正常的合法的房地產(chǎn)開發(fā)程序，自房屋開工交付之日起一年左右應該可以獲得房屋一切權證，最多不會超越兩年。要求開發(fā)商將獲得房屋一切權證確實切、時間寫在合同中、假設到期不能獲得房產(chǎn)證，那么買方有權退房、或者逾期不能獲得房產(chǎn)證，那么按日、按一定比例支付違約。 四、預售登記 第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預售人該當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。只需經(jīng)過預售登記備案，買受人對預購商品房的懇求權才具有一定的排他效能，這是由于預售合同的登記備案是將物權公示手段運用于債法上的懇求權，使買受人對預購商品房的懇求權具有對抗第三人的效能，從而具有保全買受人懇求預

22、售人交付商品房的債務虛現(xiàn)的作用。簽完購房合同后，買賣雙方應到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局買賣管理部門辦理預售(預購)登記手續(xù)。預售登記對維護房屋買賣雙方的權益非常重要，只需在辦理完預售(預購)登記后，購房合同生效。 根據(jù)的規(guī)定，在獲得商品房預售答應證或房地產(chǎn)權證后，市房地產(chǎn)買賣中心應將商品房證照信息、價錢信息、部位、構造、面積等詳細的樓盤信息以及經(jīng)市房地資源局、市工商局結合制定的商品房銷售合同、定金合同示范文本在網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)以下簡稱網(wǎng)上操作系統(tǒng)予以公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人根據(jù)合同示范文本擬訂條款，合同經(jīng)雙方確認后，經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)傳送至房地產(chǎn)買賣中心辦理備案和進展房地產(chǎn)登記懇求。

23、 五、過戶、領取房產(chǎn)證 預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當在依法辦理新建商品房初始登記并獲得房地產(chǎn)權證書后，與購房人向房地產(chǎn)買賣管理機構提出過戶懇求，辦理房地產(chǎn)權益變卦登記。留意：在預售期間，轉讓當事人就預售合同商定的事項有變卦的，如建筑設計變卦、建筑面積變卦等，該當簽定補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理買賣過戶手續(xù)該當一并向房地產(chǎn)買賣管理機構提供。 在上海，根據(jù)規(guī)定，預售合同已進展網(wǎng)上備案的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按以下規(guī)定，經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，辦理房屋交接手續(xù)： 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得大產(chǎn)證后的七個任務日內，向市房地產(chǎn)買賣中心申報，由市房地產(chǎn)買賣中心經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時公布大產(chǎn)證、商

24、品房實測面積、“房屋交接書示范文本等信息；假設該商品房工程尚未全部預售，那么還應公布商品房出賣合同示范文本。 2經(jīng)申報后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面通知購房人辦理商品房交接，并由商品房銷售當事人雙方根據(jù)網(wǎng)上公布的示范文本訂立“房屋交接書 ?！胺课萁唤訒?jīng)當事人雙方確認后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將“房屋交接書文本傳送至市房地產(chǎn)買賣中心。 3市房地產(chǎn)買賣中心及時完成網(wǎng)上傳送的“房屋買賣書文本的校核，給予編號，并經(jīng)過網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)送房地產(chǎn)轉移登記懇求受理書。 4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打印“房屋交接書和房地產(chǎn)轉移登記懇求受理書，并與購房人共同在“房屋交接書上簽名蓋章。 5商品房預售的購房人在辦理房屋交接后

25、的七日內，持“房屋交接書、房地產(chǎn)轉移登記懇求受理書和其他規(guī)定的登記資料到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)登記機構辦理過戶登記、申領房地產(chǎn)權證小產(chǎn)證。 六、房地產(chǎn)交付房地產(chǎn)開發(fā)商須在房屋開工后，按商品房預售合同的要求及時辦理房屋交付手續(xù)，購房人憑合同及房屋交付憑證辦理相關的房地產(chǎn)過戶手續(xù)，并交納有關費用。留意：在房屋交付之前，他首先要查閱一下預售合同有關房屋交付的商定條款，其次是房屋的驗收。房屋驗收是一項具有專業(yè)知識和規(guī)范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋構造等，他可以在驗收之前咨詢有關工程管理方面的專家。 1.在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)工程可以交付運用 房地產(chǎn)開發(fā)工程開工，閱歷收合格后，方可交付運用；未閱

26、歷收或者驗收不合格的，不得交付運用。房地產(chǎn)開發(fā)工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質量技術監(jiān)視、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進展專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改終了，獲得合格證明文件或準許運用文件，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進展開工驗收。 2.在交付時，與樣板房不一致時該如何處置 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，該當闡明實踐交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房能否一致；未作闡明的，實踐交付的商品房該當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處置。 3.在房屋交付時，開發(fā)商應提交哪些文件 在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當根據(jù)，向買受人提供、。 4.未閱歷收或驗收

27、不合格就交付運用的，開發(fā)商該承當什么責任 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織開工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付運用的，按照的規(guī)定處分。 5.在房屋交付運用后，在質量保修方面有哪些規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當對所售商品房承當質量保修責任。當事人該當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出商定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質量保修書商定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于以下簡稱中確定的最低保修期限的，保修期不得低于中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建立工程承包單位向建立單位出具的質量保修書商定保修期的存續(xù)期。在保修期限

28、內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當履行保修義務，并對呵斥的損失承當賠償責任。因不可抗力或者運用不當呵斥的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承當責任。 第三部分：購買預售商品房糾紛處理途徑 在購買預售商品房的過程中，總會由于各種緣由出現(xiàn)一些糾紛，處理這些糾紛我們可以采取的途徑有：協(xié)商、仲裁和訴訟。協(xié)商是房產(chǎn)買賣雙方自主積極處理糾紛的方法；仲裁是當事人雙方達成自愿協(xié)議把糾紛提交仲裁機構判決；訴訟是當事人在糾紛發(fā)生后，為維護本人的合法權益，向法院提交訴狀，尋求公權益的保證。 下面，我們應該留意以下幾個方面的購買預售商品房糾紛的處理。一、在以下情形下，購房者的利益蒙受了艱苦損害，可允許購房者解除預

29、售合同： 1開展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能開工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。 2開展商貨不對板，所交付的房屋樓層與原商定嚴重不符，此時可予解除合同。但對于朝向有所變卦，應視情況而定。如改動的朝向更有利于居住，通風采光更好，那么合同目的尚可到達，缺乏以構成根本違約，可經(jīng)過違約金給付等手段加以調整，不宜解約。對于開展商交付的房屋面積縮水或面積加大，如超越原商定面積3%的，視為嚴重違約，可予解約，但如購房人已入住，從實踐出發(fā)也不宜再解除。可經(jīng)過調解，讓開發(fā)商承當責任，對少面積那么退討價款，多面積那么由開展商自動放棄

30、該部分價款或以本錢價收取。未超越原商定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可經(jīng)過調整購房款項加以處理。對于交付的房屋中提供的裝修與商定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可經(jīng)過評價后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。3房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在細微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可經(jīng)過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的普通性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身平安，經(jīng)有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。 4開展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款

31、，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能到達，可以解除合同。但假設是購房者自行選擇按揭銀行，那么開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。 5對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香、“人間仙境等普通描畫性用語，應視為對環(huán)境的感性宣傳，無實踐約束力，不應因此予以解約；如廣告用語運用明確承諾，如“附近一百米內有名校等等，那么如未符合，普通

32、情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能到達；但如該廣告要約非常明確，如“可入上海戶口，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有劇烈志愿要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能到達，對此種情況可以解除合同。 二、2003年經(jīng)過的司法在第八、第九條規(guī)定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律根據(jù)，且力求最大限制的維護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法獲得房屋的買賣行為，予以超出違約責任范圍的民事責任清查。對此，第八、第九條規(guī)定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人第八條；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的現(xiàn)實或者提供虛偽商品房預售答應證明；故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)抵押的現(xiàn)實；故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安頓房屋的現(xiàn)實第九條。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以懇求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可懇求出賣人承當不超越已付購房款一倍的賠償責任。 三、根據(jù)相關的法律、法規(guī)及該司法的規(guī)定：一如因房屋主體構造質量不合格不能交付運用，或者商品房交付運用后，購買