寶安地產(chǎn)：項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制

1、寶安地產(chǎn)：項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制來源：寶安地產(chǎn) 作者：方政標(biāo) 日期：2012-08-03隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新的競爭形勢下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就越處于重要位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭逐漸從過去圈地運(yùn)動(dòng)大躍進(jìn)式的競爭過度到內(nèi)部管理的競爭。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新的競爭形勢下求得生存和發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理就越處于重要位置，成本管理已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。 房地產(chǎn)成本控制的四個(gè)原則1.成本最低化原則成本最低化原則就是項(xiàng)目施工用人力、物力和財(cái)力的

2、最節(jié)省，是成本控制的基本原則。讓每一筆花銷適得其所，每一筆費(fèi)用都有相應(yīng)的回報(bào)。杜絕房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施工程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償?shù)?，屬于浪費(fèi)的“無效成本”的發(fā)生。2.全面成本控制原則全面控制成本原則包括兩個(gè)涵義，即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目開發(fā)成本是考核項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，項(xiàng)目成本的控制需要大家共同關(guān)心，樹立起全員控制的觀念。項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目整個(gè)周期。因此，項(xiàng)目成本想成的全過程都要有成本控制的意識(shí)。 3.目標(biāo)管理原則目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法。它是把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目標(biāo)和措施等加以逐一分解落實(shí)。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分

3、解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。 4.責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行中各級(jí)管理人員在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)利，目標(biāo)的責(zé)任要全面，既要有工作責(zé)任，更要有成本責(zé)任；做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。實(shí)踐證明，只有責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，才能使成本控制真正落到實(shí)處。 項(xiàng)目全過程的成本管理1.投資決策階段的成本管理雖然項(xiàng)目投資決策主要取決于高層決策人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門所起得作用相對(duì)有限。但成本管理、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目拓展等部門應(yīng)相互配合，充分發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，確保項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的真實(shí)性，不能為了迎合領(lǐng)導(dǎo)

4、放棄工作原則。盡可能準(zhǔn)確地測算出土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等全部成本費(fèi)用，使決策層事先全面地了解完成該項(xiàng)目需要的自己規(guī)模，以及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還可以聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行測評(píng)，盡可能避免因信息不對(duì)稱等原因造成的決策失誤。2.建立全面的目標(biāo)成本管理體系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)連續(xù)過程，涉及到項(xiàng)目決策、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、項(xiàng)目后續(xù)管理等開發(fā)全過程的各環(huán)節(jié)，成本控制要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中展開，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。在成本控制過程中對(duì)產(chǎn)品成本的認(rèn)識(shí)“由模糊到明晰”、管理的力度“由松到緊”

5、、成本控制的總額度“由大到小”。目標(biāo)成本管理實(shí)施要建立縱向可比、橫向統(tǒng)一的成本數(shù)據(jù)庫，形成各類型產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)成本，在項(xiàng)目之初，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)成本，開始估算投資成本，并形成基本經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施的逐漸深入，不斷細(xì)化和調(diào)整，到初步設(shè)計(jì)階段，發(fā)布目標(biāo)成本任務(wù)，由各責(zé)任單位對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行逐項(xiàng)、逐級(jí)分解，形成責(zé)任成本，并且成為其簽訂各項(xiàng)業(yè)務(wù)合同的控制標(biāo)準(zhǔn)。成本控制責(zé)任部門通過對(duì)責(zé)任成本進(jìn)行跟蹤、記錄、考評(píng)，使目標(biāo)成本處于有效受控狀態(tài)。目標(biāo)成本控制基本流程如下圖所示。 目標(biāo)成本控制基本流程圖 目標(biāo)成本體系的建立，為項(xiàng)目決策提供了參考依據(jù)，有助于減少?zèng)Q策的盲目性，從而做出正確決策。3.工程施工階段的

6、成本管控3.1認(rèn)真做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作工程項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)提出了工程施工中進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制、安全控制、現(xiàn)場管理等目標(biāo)以及技術(shù)組織措施。施工組織設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容包括工程概況和施工條件分析、主要工程的施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃和施工平面圖。它是施工階段的全局性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，主要目的就是使投資與工期、投資與質(zhì)量之間的關(guān)系能夠得到正確處理。要正確處理質(zhì)量、工期和投資三者之間的關(guān)系，不能一味要求縮短工期而以較大的投資作為代價(jià)。要督促施工單位做好施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的設(shè)計(jì)和優(yōu)化，在保證工程質(zhì)量和滿足工期的前提下，盡可能降低工程造價(jià)。3.2采購環(huán)節(jié)的成本控制材料采購應(yīng)按

7、工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工；必須建立健全所需材料設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制機(jī)制，不得由一人操辦材料設(shè)備采供全過程。對(duì)于乙供材料和設(shè)備，相關(guān)部門必須認(rèn)真按認(rèn)定的質(zhì)量及選型，進(jìn)行封樣和核價(jià)；材料的代用如果涉及到價(jià)格變化必須由成本管理部門進(jìn)行成本差異分析，分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或質(zhì)檢部門的檢驗(yàn)合格證和項(xiàng)目部專業(yè)工程師的驗(yàn)收證明以及結(jié)算清單，經(jīng)采購部門、成本管理部門和財(cái)務(wù)部門審核無誤后，方能辦理結(jié)算。壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。3.3變更、簽證事項(xiàng)

8、的成本控制工程變更包括設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、工程價(jià)款變更等，這些變更都有可能引起費(fèi)用支出超出原來的預(yù)算。因此，要嚴(yán)格進(jìn)行變更控制。凡提出的設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)單或洽商單必須清晰、明確，以便于成本管理部門進(jìn)行準(zhǔn)確的成本測算，編制成本分析報(bào)告，若涉及成本變動(dòng)，需成本管理部門進(jìn)行目標(biāo)成本分析；為后續(xù)決策提供參考意見。對(duì)準(zhǔn)予實(shí)施的變更事項(xiàng)進(jìn)入簽證程序，遵循以下幾點(diǎn)：（1）簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。（2）簽證必須列清事由、工程量以及計(jì)價(jià)方式或單價(jià)，并由公司項(xiàng)目部、成本管理部以及監(jiān)理單位共同簽名，成本管理部必須對(duì)工程質(zhì)量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。（3）簽證按當(dāng)時(shí)發(fā)生及時(shí)辦理原則，嚴(yán)禁

9、事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。3.4結(jié)算中成本的控制工程竣工驗(yàn)收合格且備案后，項(xiàng)目部協(xié)助成本管理部門督促施工單位按規(guī)定時(shí)間提交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料，雙方進(jìn)行工程竣工結(jié)算。成本管理部門應(yīng)詳細(xì)核對(duì)工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整、有根有據(jù)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括工費(fèi)、材料、設(shè)備和有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算過程及詳細(xì)的編制說明，同時(shí)扣清甲供材料款項(xiàng)。成本管理部門還應(yīng)對(duì)工程結(jié)算結(jié)果與工程預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析，找出工程成本超、降的因素，及時(shí)總結(jié)積累經(jīng)驗(yàn)，并提出改進(jìn)措施和意見。4.營銷成本預(yù)算與管理4.1銷售方案策劃和廣告宣傳策劃費(fèi)

10、用在銷售產(chǎn)品之前，要聘請(qǐng)專業(yè)的營銷策劃公司和廣告公司對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行營銷策劃和廣告宣傳策劃。在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，要請(qǐng)各種媒體的廣告公司，如報(bào)紙、廣播、電視，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的宣傳策劃。對(duì)策劃和宣傳質(zhì)量的要求直接影響銷售環(huán)節(jié)的成本。在對(duì)市場進(jìn)行廣泛的調(diào)研之后，編制出廣告宣傳的資金預(yù)算及進(jìn)度計(jì)劃，以更有效率更有針對(duì)性地對(duì)營銷成本進(jìn)行管理。比如，如何確定樓市宣傳冊(cè)的制作要求，制作數(shù)量以及最能體現(xiàn)所開發(fā)項(xiàng)目的文化內(nèi)涵、規(guī)模檔次、銷售群體制作形式；如何選擇戶外宣傳的范圍和宣傳形式，多少宣傳費(fèi)用比較合理；如何確定廣告媒體的宣傳次數(shù)和宣傳周期以及宣傳費(fèi)用。這些問題都要經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研和全面的分析才能得到答案。當(dāng)然公司需要對(duì)這些專業(yè)公司的方案進(jìn)行招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)以最低成本費(fèi)用達(dá)到預(yù)期的要求和效果。4.2售樓處建造費(fèi)用和樣板間建造裝修費(fèi)用售樓處的建造規(guī)模，樣板間的裝修檔次是銷售商向顧客傳達(dá)信息的重要工具，開發(fā)商和營銷策劃公司一般都比較重視。因此，售樓處的建造和樣板間的裝修是售樓成本中的比重較大的一項(xiàng)投資。售樓處代表了銷售項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和規(guī)模檔次，因此在建造售樓處的