5月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、.：.；5月房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 HYPERLINK soufun/ t _blank soufun HYPERLINK soufun/ t _blank 房地產(chǎn)門(mén)戶-搜房網(wǎng)2021年06月03日09:44 HYPERLINK news.nn.soufun/more/%CA%D0%B3%A1%D4%DA%D6%F0%B2%BD%BB%D8%B9%E9%C0%ED%D0%D4%A3%AC%B9%FD%B6%C8%B5%C4%B9%DB%CD%FB/1.html t _blank 來(lái)源：市場(chǎng)在逐漸回歸理性，過(guò)度的張望 就我們重點(diǎn)跟蹤的幾個(gè)城市，5月份的一手房市場(chǎng)成交量普遍超越四月，其中深圳的成交套數(shù)已超

2、越去年同期程度，而武漢還出現(xiàn)了價(jià)升量漲的紅五月。我們以為市場(chǎng)在逐漸回歸理性，過(guò)度的張望氣氛在逐漸改善。 北京期房市場(chǎng)表現(xiàn)略勝現(xiàn)房市場(chǎng)。期房住宅簽約套數(shù)與簽約面積分別比4月環(huán)比上升35%與31%。但同比仍分別有25%和31%的下降。顯示出，隨著5月銷(xiāo)售黃金季節(jié)的降臨，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交相對(duì)最差的時(shí)候開(kāi)場(chǎng)逐漸回暖，但回暖的情況還缺乏以到達(dá)去年同期程度。 與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，隨著5月銷(xiāo)售黃金季節(jié)的降臨，上海房地產(chǎn)的成交量環(huán)比上月也出現(xiàn)了一定上升。其中住宅成交套數(shù)與成交面積比4月份分別上升20%與18%。但同樣沒(méi)有恢復(fù)到去年同期的銷(xiāo)售程度。另外在成交的戶型構(gòu)成方面，上海的成交小型化相對(duì)北京更為突出

3、。 如以成交套數(shù)來(lái)看，深圳市場(chǎng)無(wú)疑已回暖。而市場(chǎng)的回暖顯然是以房?jī)r(jià)的繼續(xù)下跌為代價(jià)和以 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/search/cs_2_.htm t _blank 小戶型等自用剛性需求入市為特征。5月份深圳的一手商品房月均成交金額到達(dá)45億元，已超越去年8月。顯示開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)降價(jià)來(lái)催發(fā)自用需求的戰(zhàn)略是有效的，確實(shí)可到達(dá)刺激市場(chǎng)和自救的目的，而開(kāi)發(fā)商的總表達(dá)金回流也明顯好過(guò)市場(chǎng)最困難的時(shí)期。 5月份針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的調(diào)控政策較少，除央行上海總部重申嚴(yán)厲按規(guī)定把握二套 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/

4、1_9.htm t _blank 房貸款首付和利率外，國(guó)家土地總督察辦再度嚴(yán)令防備違規(guī)違法用地反彈。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍堅(jiān)持在高速，同比到達(dá)32.1%，或與政府嚴(yán)打囤地以及統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有所滯后有關(guān)。我們預(yù)期投資增速在下半年仍將回落。從而降低行業(yè)供應(yīng)，使供需獲得新的平衡。 重點(diǎn)跟蹤上市公司估值具吸引力。雖然行業(yè)景氣度在下降，但房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸企穩(wěn)和回歸理性，而龍頭上市公司的品牌優(yōu)勢(shì)，可使其分享行業(yè)集中度的提升。 重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤 北京：成交量超越上月 5月的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然偏冷，但期房市場(chǎng)表現(xiàn)略勝現(xiàn)房市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)4月的回調(diào)，北京期房市場(chǎng)的成交量在5月再度上升，期房住宅簽約套數(shù)與簽

5、約面積分別比4月環(huán)比上升35%與31%。但同比仍分別有25%和31%的下降。 期房與現(xiàn)房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)所計(jì)口徑，北京住宅簽約套數(shù)與簽約面積環(huán)比四月分別上升29%與27%，同比分別下降28%與32%。 以上數(shù)據(jù)顯示，雖然隨著5月銷(xiāo)售黃金季節(jié)的降臨，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交相對(duì)最差的時(shí)候開(kāi)場(chǎng)逐漸回暖，但回暖的情況還缺乏以到達(dá)去年同期程度。 重點(diǎn)跟蹤的上市公司當(dāng)中，招商地產(chǎn)旗下的公園1872繼續(xù)獲得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。該樓盤(pán)在4月底推出120套大戶型，隨即在5月就銷(xiāo)售掉61套。截止目前公園1872已推出的套數(shù)中，銷(xiāo)售率已達(dá)75%。 上海：戶均成交繼續(xù)小型化，典型的自用市場(chǎng)特征 與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，隨著5月銷(xiāo)售黃

6、金季節(jié)的降臨，上海房地產(chǎn)的成交量環(huán)比上月也出現(xiàn)了一定上升。其中住宅成交套數(shù)與成交面積比4月份分別上升20%與18%。但同樣沒(méi)有恢復(fù)到去年同期的銷(xiāo)售程度。 另外在成交的戶型構(gòu)成方面，上海的成交小型化相對(duì)北京更為突出。5月全市的住宅套均成交面積為102平米/套，并且已是延續(xù)7個(gè)月套均成交面積低于110平米/套。而上海2006年與2007年的住宅套均成交面積分別都只需2個(gè)月低于110平米/套。我們以為套均成交面積的繼續(xù)而顯著的下降，一方面是70/90政策的效應(yīng)，另一方面，也顯示出支撐上海當(dāng)前的市場(chǎng)的需求特征主要還是 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/search/c

7、s_2_.htm t _blank 小戶型的自住剛性需求。 重點(diǎn)跟蹤的上市公司當(dāng)中，萬(wàn)科的白馬花園與保利的保利家園銷(xiāo)售相對(duì)突出。當(dāng)月的銷(xiāo)售率分別為66%與72%。 深圳：新房市場(chǎng)成交套數(shù)已超越去年同期 深圳一手商品房5月份成交總套數(shù)4732套，日均成交152套，比去年同期上升5%。而深圳市場(chǎng)成交套數(shù)的顯著上升，甚至超越去年同期，無(wú)疑與套均成交面積以及房?jī)r(jià)的顯著下降嚴(yán)密相關(guān)。5月，深圳一手商品房成交均價(jià)繼續(xù)下跌，并到達(dá)1.1萬(wàn)元/平米的程度，套均成交面積及套均成交金額那么分別下降至86平米/套與96萬(wàn)元/套?？蓞⒄盏?007年深圳一手商品房的套均成交面積及套均成交金額分別是101平米/套與萬(wàn)元/

8、套。如以成交套數(shù)來(lái)看，深圳市場(chǎng)無(wú)疑已回暖。而市場(chǎng)的回暖顯然是以房?jī)r(jià)的繼續(xù)下跌為代價(jià)和以小戶型等自用剛性需求入市為特征。 在 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1_1.htm t _blank 關(guān)注成交套數(shù)超越去年同期這一目的外之外，我們更為關(guān)注的目的還有深圳一手商品房月度成交金額的繼續(xù)上升。由于這一目的比房?jī)r(jià)及成交套數(shù)可更好的反映出開(kāi)發(fā)商的總表達(dá)金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額到達(dá)45億元，已超越去年8月。顯示開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)降價(jià)來(lái)催發(fā)自用需求的戰(zhàn)略是有效的，確實(shí)可到達(dá)刺激市場(chǎng)和自救的目的，而開(kāi)發(fā)商的總表達(dá)金回流也明顯好過(guò)市場(chǎng)最困難的

9、時(shí)期。 在重點(diǎn)跟蹤的上市公司中，萬(wàn)科的萬(wàn)科城以及金地的梅隴鎮(zhèn)銷(xiāo)售相對(duì)突出。目前該兩樓盤(pán)今年已開(kāi)盤(pán)部分銷(xiāo)售率分別到達(dá)69%與54%。而招商地產(chǎn)的兩個(gè)豪宅工程蘭溪谷二期及曦城的銷(xiāo)售率分別只需24%與40%，銷(xiāo)售去化明顯慢過(guò)同城的中檔樓盤(pán)。這一趨勢(shì)與深圳當(dāng)前自用市場(chǎng)為主的特征相吻合。 天津：房?jī)r(jià)鞏固，但成交繼續(xù)萎縮 天津市場(chǎng)與深圳市場(chǎng)明顯不同的是房?jī)r(jià)極為鞏固，但成交就繼續(xù)萎縮。我們跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，天津新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)在今年5月到達(dá)7335元/平米，與上月相比繼續(xù)堅(jiān)持升勢(shì)，漲4%；比去年同期不但沒(méi)有下跌，還上漲了25%。 但天津市場(chǎng)的成交量繼續(xù)萎縮，5月份新建商品房的成交套數(shù)及成交面積環(huán)比上月分別下

10、降9.8%與1.9%，相比去年同期那么分別下降21%與26%，而月成交金額那么比去年同期下降7%。 開(kāi)發(fā)商不情愿自動(dòng)降價(jià)或是天津房?jī)r(jià)依然鞏固的主因，但開(kāi)發(fā)商也因此犧牲了一定的銷(xiāo)售速度和銷(xiāo)售現(xiàn)金回流。 武漢：價(jià)升量漲的紅五月 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)閱歷了一個(gè)價(jià)升量漲的紅五月。房?jī)r(jià)環(huán)比上月上升9.7%，同時(shí)成交面積環(huán)比上月也上升58%。不過(guò)我們以為武漢市場(chǎng)5月份的表如今全國(guó)而言并不具有代表性，其趨勢(shì)性也需求我們繼續(xù)察看。 長(zhǎng)沙：市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn) 長(zhǎng)沙5月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。與全國(guó)其他城市相仿，長(zhǎng)沙市5月的成交套數(shù)及成交面積相對(duì)4月都有上升，上升幅度分別為28%與29%。但房?jī)r(jià)相對(duì)上月微跌3%。 杭州：

11、價(jià)跌量升 在閱歷了延續(xù)六個(gè)月的低迷后，杭州的月度成交面積再度于5月份上升到30萬(wàn)平米以上，到達(dá)36萬(wàn)平米。但成交均價(jià)就下降到1.3萬(wàn)元/平米的程度，與去年12月的房?jī)r(jià)程度相當(dāng)。 行業(yè) HYPERLINK rent.nc.soufun/Rent/newslist/1_1.htm t _blank 動(dòng)態(tài)跟蹤 央行：嚴(yán)厲按規(guī)定把握二套 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1_9.htm t _blank 房貸款首付和利率 人民銀行上?？偛?月公布2021年，要求 HYPERLINK esf.nc.soufun/newsecond/newslist/1

12、_1.htm t _blank 關(guān)注開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)情況，關(guān)注中小房企資金鏈的壓力，關(guān)注土地貸款與節(jié)約集約利用土地國(guó)策的銜接，嚴(yán)厲控制對(duì)囤積土地和 HYPERLINK esf.nc.soufun/NewSecond/SaleCenter t _blank 房源、擾亂市場(chǎng)次序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，嚴(yán)厲按規(guī)定把握二套房貸款的首付和利率政策。同時(shí)要限制對(duì)外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放。 銀監(jiān)會(huì)：個(gè)人可設(shè)小額貸款公司 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)5月發(fā)布，為民間借貸行為松綁。自然人、企業(yè)法人和其他社會(huì)組織可以投資設(shè)立小額貸款公司。與銀行不同，小額貸款公司不得吸收公眾存款，其資金來(lái)源主要是股東交納的資本金和捐贈(zèng)資金，也可以向

13、不超越兩個(gè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)借入資金。銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，貸款利率不得超越司法部門(mén)規(guī)定的上限，下限為央行公布的貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，浮動(dòng)幅度按照市場(chǎng)原那么自主確定。 我們以為銀監(jiān)會(huì)的這一規(guī)定明確意味著民間借貸的合法性，民間借貸將得以被松綁，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力或?qū)⑹芎Χ兴徑狻?國(guó)家土地總督察辦：嚴(yán)防違規(guī)違法用地反彈 國(guó)家土地總督察辦公室5月發(fā)布公告稱，將繼續(xù)開(kāi)展對(duì)擅自調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、非法占用耕地和根本農(nóng)田進(jìn)展非農(nóng)建立、未批先用、違反土地供應(yīng)政策、損害群眾利益等影響耕地維護(hù)和土地調(diào)控政策落實(shí)等突出問(wèn)題的專項(xiàng)督察。加大對(duì)土地違規(guī)違法問(wèn)題的督察以穩(wěn)定百日行動(dòng)成果，并嚴(yán)防違規(guī)違法用地行為反彈。6月1

14、日起施行 中共中央紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保證部、國(guó)土資源部近日結(jié)合公布規(guī)定：有以下行為之一的，對(duì)縣級(jí)以上地方人民政府主要指點(diǎn)人員和其他負(fù)有責(zé)任的指點(diǎn)人員，給予警告或者記過(guò)處分；情節(jié)較重的，給予記大過(guò)或者降級(jí)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予免職處分。一土地管理次序混亂，致使一年度內(nèi)本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建立用地占用耕地總面積的比例到達(dá)以上或者雖然未到達(dá)，但呵斥惡劣影響或者其他嚴(yán)重后果的；二發(fā)生土地違法案件呵斥嚴(yán)重后果的；三對(duì)違反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處的；四對(duì)違反土地管理規(guī)定行為隱瞞不報(bào)、壓案不查的。 地震或影響成都及周邊地域 HYPERLINK esf.nc.soufun/de

15、fault.aspx t _blank 購(gòu)房志愿 5月12日的汶川大地震，導(dǎo)致汶川及周邊樓房大量倒塌，而成都亦有明顯震感和一定程度的房屋損壞。我們對(duì)地震中失去親人和家園的災(zāi)民表示同情和悲痛，但我們并不以為地震將使全中國(guó)人民的購(gòu)房志愿下降。 我們以為比較理性的預(yù)期應(yīng)該是，出于對(duì)地震給生命和財(cái)富無(wú)情掠奪的悲痛記憶，地震或會(huì)使成都及周邊城市的購(gòu)房志愿在一、兩年內(nèi)出現(xiàn)下降。但地震畢竟不會(huì)成為常態(tài)，仍屬小概率事件，國(guó)內(nèi)其他未受災(zāi)地域的購(gòu)房志愿該當(dāng)不會(huì)顯著遭到地震這一突發(fā)的小概率事件的影響。 房地產(chǎn)投資堅(jiān)持高位，但景氣度已延續(xù)5個(gè)月下滑 1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然堅(jiān)持在較高增速，同比到達(dá)32.1%。

16、似乎這一數(shù)據(jù)與市場(chǎng)的普遍預(yù)期不同。市場(chǎng)的預(yù)期是：隨著去年四季度信貸的緊縮以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商普遍缺錢(qián)，由此行業(yè)的投資增速將下繼續(xù)下滑。 我們以為市場(chǎng)預(yù)期的這一邏輯并沒(méi)有錯(cuò)，而導(dǎo)致今年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速依然堅(jiān)持在30%以上的高位的緣由或許是以下兩個(gè)方面的緣由： 政府打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地的政策效能在加強(qiáng)。為防止所購(gòu)買(mǎi)土地因逾期未開(kāi)發(fā)而被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商勉為其難被迫開(kāi)發(fā)。雖然銀行信貸是在收緊，但可以察看到的是民間借貸利率的繼續(xù)上升。民間借貸的資金補(bǔ)充或許是支持開(kāi)發(fā)商目前開(kāi)發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)的緣由之一。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)的是已完成的投資額。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，有大量的行業(yè)墊款景象，即下游建筑企業(yè)為承攬施工業(yè)務(wù)而墊資施工，通常在房地產(chǎn)工程施工進(jìn)度達(dá)正負(fù)零時(shí)，開(kāi)發(fā)商才向施工企業(yè)支付款項(xiàng)。故今年前四個(gè)月統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，有相當(dāng)