物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識1物業(yè)：物業(yè)管理活動的物質(zhì)載體，是聯(lián)結(jié)物業(yè)管理相關(guān)法律關(guān)系主體之間關(guān)系的介質(zhì)。原為 香港地方俚語，意指單元性房地產(chǎn)，是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產(chǎn)。2構(gòu)造物：指采用一定的技術(shù)手段將各種物料按照一定結(jié)構(gòu)連接成的整體，包括建筑物和構(gòu)筑物兩類。構(gòu)筑物不直接供人在里面進行生產(chǎn)和生活活動的構(gòu)造物。3建筑物：指定著于土地上下，由頂蓋、梁、柱、墻壁等部位組成，供人居住或用于其它目的 使用的構(gòu)造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物質(zhì)形態(tài)，是指用建筑物料與外部空間隔開， 可以容納人在其中活動的建筑物。4物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)的集合，是物業(yè)管理的基本單位。5居住物業(yè)：指專供居住的物業(yè)，包括住

2、宅小區(qū)、別墅、公寓等。6商業(yè)物業(yè)：指業(yè)主或物業(yè)使用人用于商業(yè)（商務(wù)）活動的物業(yè)，包括寫字樓、購物中心、商 鋪、酒店等。7工業(yè)物業(yè)：指用于工業(yè)和交通運輸生產(chǎn)活動的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉庫等。 8其它類型物業(yè)：體育類物業(yè)（體育場、體育館、健身房）、文教娛樂類物業(yè)（學(xué)校、影劇場、音樂廳、游樂場、文化廣場） 、衛(wèi)生保健類物業(yè)（醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院） 、交通類物業(yè)（車站、 空港）、名勝古跡類物業(yè)（古建筑、名人故居）和宗教類物業(yè)（教堂、禮拜寺、廟宇、宗祠）等。 9混合物業(yè)：一般指居住型和非居住型物業(yè)進行混合設(shè)計和建造的物業(yè)。10公產(chǎn)物業(yè)：產(chǎn)權(quán)歸國家所有的物業(yè)，包括黨政機關(guān)、部隊、國有事業(yè)單位和國有企業(yè)的物

3、業(yè)。11私產(chǎn)物業(yè)：產(chǎn)權(quán)歸個人的物業(yè)。12單位產(chǎn)物業(yè)：產(chǎn)權(quán)歸單位所有的物業(yè)。13私益性物業(yè)：為五官產(chǎn)權(quán)人壟斷性占有和使用，能為其創(chuàng)造生活便利或帶來經(jīng)濟利益的物 業(yè)，如住宅、寫字樓、商場、會展中心、酒店、工業(yè)廠房等。14公益性物業(yè)：指為社會公眾提供公共性服務(wù)或用于社會公益活動的物業(yè)。如行政辦公類物 業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、禮拜堂等。15物業(yè)內(nèi)容的二元性：指建筑物和建筑物所依附的土地。16設(shè)施設(shè)備的配套性：指物業(yè)以其各種配套設(shè)施設(shè)備滿足人們各種需要的特性。 17物業(yè)的社會屬性：指物業(yè)在生產(chǎn)、流通及使用和維護等環(huán)節(jié)引起的社會關(guān)系的產(chǎn)生、變更 和終止的屬性，包括經(jīng)濟屬性和法律屬性兩個方面。18相鄰關(guān)系：

4、 兩個或多個相互連接毗鄰的不動產(chǎn)所有人活物業(yè)使用人，在行使不動產(chǎn)的占有、使用收益和處分權(quán)利時，相互之間應(yīng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。19建筑物相鄰關(guān)系：指相鄰的建筑物所有人或物業(yè)使用人之間，建筑物所有人或物業(yè)使用人與相近的土地所有人或物業(yè)使用人之間，以及同一建筑物內(nèi)彼此連接毗鄰的建筑物單元所有人 或物業(yè)使用人之間，由于不可量物侵入導(dǎo)致干擾或妨礙而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。20廣義的物業(yè)管理：指房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后服務(wù)活動的總稱。21狹義的物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管

5、理區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。22常規(guī)性服務(wù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保物業(yè)完好與正常使用，維護正常的工作、生活秩序，面 向全體業(yè)主提供的最基本的服務(wù)。23環(huán)境管理：指對建筑區(qū)劃業(yè)主的生活和工作環(huán)境進行的綜合性管理，包括保潔管理、綠化 管理、排污管理、消防管理和污染控制等。24公共秩序維護服務(wù)：指物業(yè)為維護建筑區(qū)劃安定，保護業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保人員要通過值班、看守和巡邏，有效預(yù)防、中止并及時處置各種突發(fā)事件，向業(yè)主 提供優(yōu)質(zhì)、高效的公共秩序維護服務(wù)。25公眾代辦性服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主與物業(yè)使用人的委托，代理繳納水、電、氣、 有線電視等費用的服務(wù)。26物業(yè)檔案管理：是

6、反映物業(yè)形成、變遷和管理的各種文字、圖表、聲像等資料的總稱，包 括設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分。27社區(qū)文化建設(shè)：是在一定區(qū)域、一定條件下，社區(qū)成員共同創(chuàng)造的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)， 包括環(huán)境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個方便的內(nèi)容。28專項服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為創(chuàng)造良好的工作秩序和生活環(huán)境，面向全體業(yè)主與物業(yè)使用 人提供的服務(wù)。29特約服務(wù)：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足房屋所有人或所有人或物業(yè)使用人的特殊需要而提供的 個性化服務(wù)，是對常規(guī)性服務(wù)和專項服務(wù)的補充。30物業(yè)管理模式：指物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運行機制，其核心是參與物業(yè)管理的法律關(guān)系主 體以及相互關(guān)系。31業(yè)主大會：物業(yè)管理

7、最高權(quán)利機構(gòu)，享有對物業(yè)管理重大事項進行決定的權(quán)利。 32業(yè)主委員會：是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，在物業(yè)管理過程中，執(zhí)行業(yè) 主大會所做的各項決議并接受業(yè)主監(jiān)督。33社區(qū)居民委員會：是城市居民實行自治管理的基層組織。 34物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理模式：指由獨立設(shè)置、具備相應(yīng)資質(zhì)條件、具有法人地位的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)對物業(yè)實施管理的模式。35開發(fā)商管理模式：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組建物業(yè)管理機構(gòu)，對其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目進 行管理的模式。36業(yè)主自主管理模式：指通過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會或業(yè)主委員會等自治管理組織對物業(yè) 實施管理的模式。37政府房管部門管理模式：指由誠實政府房地產(chǎn)行政主管部門（房管局

8、和基層房管站、房管 所）對屬于國家所有的房產(chǎn)進行的管理。38黨政機關(guān)、企事業(yè)單位自行管理模式：指各級黨政機關(guān)、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位 直接對其物業(yè)進行管理的模式。39“三合一”管理模式：指居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成聯(lián)合工作組。共同實 施物業(yè)管理的模式。40物業(yè)管理方案：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理項目實施管理的基本設(shè)想。 41前期物業(yè)管理：指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)實施的物業(yè)管理。 換句話說， 就是自建設(shè)單位出售房屋時起到業(yè)主委員會成立時止的 物業(yè)管 理。42建筑物區(qū)分所有權(quán)： 指建筑物按照單元劃分并出售后， 在單元所有者之間形成的財產(chǎn)

9、關(guān)系， 包括專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)三個方面。43專有權(quán)：建筑物區(qū)分所有人排他性占有、使用、收益和處分建筑物專有部分的權(quán)利。 44專有部分：指區(qū)分建筑物中構(gòu)造上能夠明確區(qū)分并可獨立使用的部分。45共有權(quán)：指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物中的共有 部分享有的占有、使用和收益的權(quán)利。46共有部分：區(qū)分所有建筑物中除專有部分外的其它所有部分。 47成員權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的密切聯(lián)系而形 成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。48業(yè)主自主管理：指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的

10、 規(guī)定，根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立資質(zhì)規(guī)范，自我管理本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的一種 基層治理模式。49管理規(guī)約： 是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同制定并承諾遵守，對全體業(yè)主有共同約束力的， 有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護和管理等方面的行為準(zhǔn)則。50業(yè)主大會：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，體現(xiàn)業(yè)主的意志和利益，對物業(yè)管理重大的事 項作出決定的業(yè)主自治管理組織。51業(yè)主委員會：指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的社團組織。是業(yè)主大 會的常設(shè)工作機構(gòu)，是物業(yè)管理法律關(guān)系主體之一，是業(yè)主大會會議決議的執(zhí)行機構(gòu)。 52物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按合法程序設(shè)立，為業(yè)主與物業(yè)使用人提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算， 自負

11、盈虧的經(jīng)濟實體。53資質(zhì)管理：政府房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的主要內(nèi)容之一。54物業(yè)服務(wù)企業(yè)核心競爭力：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的關(guān)鍵要素。55物業(yè)管理市場：指出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務(wù)這種無形勞動的場所和由此引起的 交換關(guān)系的總和。56市場主體：指在市場中進行交換的個人和組織。包括需求主體和供給主體。57市場客體：在市場中北進行交換的對象。58市場環(huán)境：指進行交換的環(huán)境。59物業(yè)管理市場價格機制：在市場競爭過程中，價格變動與供求變動之間相互制約的聯(lián)系和 作用，價格機制是市場機制中最敏感、最有效的調(diào)節(jié)機制，價格的變動對整個社會經(jīng)濟活動有 十分重要的影響。60.物業(yè)管理服

12、務(wù)的效用：指業(yè)主或物業(yè)使用人因業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)二得到滿足的程度。61政府指導(dǎo)價：一種政策性價格形式，先由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情 況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門 測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價和浮動幅度。主要適用于住宅小區(qū)。62市場調(diào)節(jié)價：指物業(yè)管理服務(wù)收費完全由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商確定 并在物業(yè)服務(wù)合同中約定的一種定價形式。完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價格，政府 不予干預(yù)。63物業(yè)管理市場競爭機制：指競爭同供求關(guān)系、價格變動、生產(chǎn)要素流動與組合，以及市場 成果分配諸因素之間的有機聯(lián)系和運動

13、趨向。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，沒有競爭力也就沒有市場 經(jīng)濟。64物業(yè)管理的行政管理：指國家行政機關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對物業(yè)管理實施行業(yè)管理。其資質(zhì)是國家通過法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，使物業(yè)管理有利于城市建 設(shè)和國民經(jīng)濟發(fā)展，有利于改善人民群眾居住條件和工作條件。65物業(yè)管理前期介入：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在正式接管物業(yè)之前，從業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管 理的角度對物業(yè)的整體布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計 、材料選用、設(shè)備選型、設(shè)施配套、管線布 置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面向建設(shè)單位提出意見和建議，使物業(yè)投入使 用后能更好的滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。66前

14、期介入：物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入， 建設(shè)單位可以得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準(zhǔn)確，功能使用考慮周全，業(yè)主 滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。67物業(yè)的承接查驗：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行的再 檢驗。是物業(yè)管理過程中對工程質(zhì)量進行監(jiān)控的不可缺少的一環(huán)，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作之 一。68資料查驗：指對建設(shè)單位移交的文件資料、單項驗收報告以及對房屋共用部位、共同設(shè)施 設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料進行查驗。69現(xiàn)場查驗：對房屋共用部位和公共設(shè)施設(shè)備采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查 驗等方

15、法進行檢查。70物業(yè)保修責(zé)任：指建設(shè)單位有隊物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo) 準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。71辦理入住手續(xù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸，也是物業(yè)服務(wù)企 業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展具有深遠影 響。72裝修管理：在業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修期間，對裝修方案、裝修材料、裝修質(zhì)量以及裝 修人員等方面的綜合管理。73房屋維修： 指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)、要求以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)在對房屋進行查勘鑒定，評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上對房屋進行維護和 修理，使其

16、保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。74房屋維修管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等 過程的集合。75結(jié)構(gòu)性維修：指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房 屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理。76非結(jié)構(gòu)性維修：為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更 新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使 用年限。77小修工程：也叫零修工程或養(yǎng)護工程，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原 來的完損等級而對房屋在使用中正常出現(xiàn)的小的損壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程。78中修工程：指

17、房屋少量主體構(gòu)件已經(jīng)損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行 局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。79大修工程：指無倒塌或自由局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備的大部分已 嚴(yán)重損壞，雖不需全面拆除，當(dāng)必須對其進行牽動、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好 或完好的工程。80翻修工程：指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地 或移動后進行更新改造的工程。81綜合維修工程：指成片、多幢或多面積、較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重損壞而進行的有計 劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程。82恢復(fù)性維修：指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維

18、修活動，它的作用是恢復(fù)房 屋的原有狀況和功能，保障居住安全和正常使用。83賠償性維修：指修復(fù)因用戶私自改拆、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失 造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。82補償性維修：指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量，完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影 響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人 通過協(xié)商解決。83返工性維修：指因房屋的缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費用由 責(zé)任人承擔(dān)。84救災(zāi)性維修：指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災(zāi)，維 修費由人民政府有關(guān)部門撥

19、專款解決，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費按“賠償性維修”規(guī) 定的辦法處理，責(zé)任者需承擔(dān)全部或部分費用。85主體工程維修：指屋架、粱、柱、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件。86房屋完好率：指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完好，上、下水道通暢，室內(nèi)地面平整，能保證 用戶安全，正常使用的完好房屋和基本完好房屋數(shù)量（建筑面積）之和與總房屋數(shù)量（建筑面 積）之比。87年房屋完好增長率：指房屋經(jīng)過大修、中修或翻修竣工驗收后，新增加的完好房屋和基本 完好房屋建筑面積之和與直管房屋建筑面積之比。88年房屋完好下降率：指完好房屋和基本完好房屋由于多種因素經(jīng)過房屋普查確定已達不到 完好房屋或基本完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的房屋數(shù)量（建

20、筑面積）與直管房屋總量之比。89物業(yè)設(shè)備：指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱，是發(fā)揮物業(yè)功能、實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基 礎(chǔ)和必要條件。90物業(yè)設(shè)備的維修管理：指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程度和制度，以一定的技 術(shù)管理要求，對設(shè)備進行日常養(yǎng)護和維修，更新。91物業(yè)管理的保養(yǎng)：指對設(shè)備所進行的常規(guī)性的檢查、養(yǎng)護、添裝、維修和改善等工作。92日常維護保養(yǎng)：指設(shè)備操作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括：定期檢查，清潔潤滑， 發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，認真做好維護以及必要的記錄等工作。93一級保養(yǎng)：指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養(yǎng)維修工作。包括對設(shè)備的某 些局部進行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進行的定期保養(yǎng)等。94二級保養(yǎng)： 指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理和局部修理、 更好或修復(fù)磨損零件，是設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。95治安管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對說 管理的物業(yè)進行的一系列管理活動。9保定與6的持物物時業(yè)清間業(yè)使?jié)嵐堋⒂霉艿乩砣死磉M點區(qū)：、域行指容人宣物貌傳員業(yè)整教進服行育潔務(wù)日、，企減專常業(yè)少業(yè)清對管疾潔所服理病管務(wù)，