住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成途徑及防范措施doc10

1、. ：.；住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成途徑及防備措施 近年來，我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率到達(dá)20以上，房地產(chǎn)銷售額以每年27的速度增長。據(jù)專家估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行根本上參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)迅猛開展的同時(shí)，也使住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸成為商業(yè)銀行運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。目前，各家商業(yè)銀行都非常注重住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防備任務(wù)，積極采取有效措施，改善運(yùn)營戰(zhàn)略，以風(fēng)險(xiǎn)控制為中心，加強(qiáng)住房信貸管理，建立全方位風(fēng)險(xiǎn)制衡機(jī)制，力爭把住房信貸風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽形狀。 一、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成途徑 住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱

2、含損失的能夠性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)視不力等要素外，主要還表如今以下幾個(gè)方面： 1、借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。即由于借款人不遵守合同商定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的緣由非常復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、任務(wù)、收入、安康等要素的變化，不能按期或無力歸還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟(jì)的開展、勞動(dòng)用工制度的改革、職工任務(wù)頻繁變動(dòng)、企業(yè)運(yùn)營情況不斷改動(dòng)等，都會(huì)影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款方案的順利執(zhí)行；同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無法對(duì)借款人的財(cái)務(wù)情況進(jìn)展繼續(xù)有限的監(jiān)視，商

3、業(yè)銀行對(duì)樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，并且我國目前還沒有對(duì)職工個(gè)人的資信情況調(diào)查、評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行較難對(duì)借款人資信的真實(shí)情況做出準(zhǔn)確判別。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)外表上是平安的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信情況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)買賣盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，呵斥商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；二是借款人在經(jīng)過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需歸還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，呵斥商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款情況差，尤其是借款人在懇求住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致到期不

4、歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)禍等不可抗力要素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的才干，而構(gòu)成貸款風(fēng)險(xiǎn)。 2、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商不能按商定準(zhǔn)時(shí)將樓房交付運(yùn)用，導(dǎo)致銀行被迫墮入債務(wù)糾紛、利益遭到損失。表現(xiàn)為：一是好心違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟(jì)、地價(jià)、建筑資料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響呵斥不能按時(shí)交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽署的契約規(guī)范，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫墮入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些任務(wù)人員執(zhí)行制度不嚴(yán)的時(shí)機(jī)，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之

5、名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。 3、銀行本身引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上經(jīng)過內(nèi)部分工進(jìn)展相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節(jié)管理不善都能夠使?jié)撛诘娘L(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)是銀行本身要素構(gòu)成，可以防止、減輕和防備，是信貸風(fēng)險(xiǎn)防備任務(wù)的重點(diǎn)。一是信貸管理規(guī)定不健全，構(gòu)成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何防止反復(fù)擔(dān)保問題沒有詳細(xì)管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴(yán)，落實(shí)不到位，違章不糾，極易構(gòu)成信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭貸款涉及對(duì)象廣泛、任務(wù)量大、期限長，商業(yè)銀行需破費(fèi)較大人力、物力對(duì)借款人的還款情況和抵押權(quán)證進(jìn)展管理。按揭期間，假設(shè)抵押物在管理、移交保管等過程損

6、失或喪失，銀行需賠償，以致對(duì)貨款回收呵斥風(fēng)險(xiǎn)。此外，還能夠由于銀行監(jiān)控和催收不利，呵斥借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審零售放時(shí)，對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面呵斥判別錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)；四是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營情況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒有及時(shí)了解，影響了對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防備和應(yīng)急處置。 4、借款契約引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一是合同埋伏的風(fēng)險(xiǎn)。由于借貸雙方簽署的借款合同存在破綻和短少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)埋伏在合同本身，應(yīng)全力防止。二是貸款保證方式風(fēng)險(xiǎn)。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行那么按規(guī)定要求貸款人必需有單位作保，外表上看這項(xiàng)規(guī)定對(duì)保證貸款人的利益

7、有益。但是，假設(shè)企業(yè)充任擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或運(yùn)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充任擔(dān)保者并不能保證貸款人的債務(wù)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)充任擔(dān)保人，貸款人債務(wù)利益的實(shí)現(xiàn)也不一定有保證。 5、抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問題：一是產(chǎn)權(quán)不明晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以到達(dá)目的；三是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對(duì)房產(chǎn)權(quán)進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)弄虛作假，其評(píng)價(jià)價(jià)值超越實(shí)踐價(jià)值，使銀行在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)呵斥部分債務(wù)無法實(shí)現(xiàn)；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約歸還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在

8、著難以變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 6、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲(chǔ)蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金運(yùn)用的對(duì)稱性原那么，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有能夠發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需求有健全的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換機(jī)制做保險(xiǎn)，而我國目前的情況是，缺乏政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、住房抵押貸款保險(xiǎn)尚處于試點(diǎn)階段，銀行還很難經(jīng)過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。 二、住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防備措施 目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)體制諸多方面的限制，在運(yùn)營管理指點(diǎn)思想和消費(fèi)者觀念上還存有一些待處理的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于過度追求無風(fēng)險(xiǎn)的“保險(xiǎn)運(yùn)營，已不順應(yīng)現(xiàn)代金

9、融業(yè)的開展。這不僅會(huì)束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會(huì)使商業(yè)銀行因此失去市場，在猛烈的競爭中處于不利位置。因此，除需求深化改革、建立有效的與市場經(jīng)濟(jì)相順應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會(huì)化的抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)制、培育和開展房地產(chǎn)二級(jí)市場外，我們只需積極開展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善住房融資任務(wù)規(guī)程，推進(jìn)住房信貸業(yè)務(wù)向良性開展。 一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認(rèn)識(shí)，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù) 一是商業(yè)銀行要提高認(rèn)識(shí)，抑制把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)大力開展、運(yùn)營上急功近利的不良傾向，高度注重房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，加強(qiáng)防備金融風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。要改動(dòng)把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險(xiǎn)種類開發(fā)的觀念

10、，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運(yùn)轉(zhuǎn)的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)工程和個(gè)人購房，又要謹(jǐn)防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險(xiǎn)，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)厲審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴(yán)厲控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資歷的企業(yè)或個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)工程。對(duì)資本金達(dá)不到規(guī)定規(guī)范、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強(qiáng)貸款管理，對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)開發(fā)商貸款要獨(dú)立開設(shè)賬戶，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項(xiàng)超越了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開發(fā)

11、商。這樣可以防止“爛尾樓盤的出現(xiàn)。同時(shí)，適當(dāng)提高個(gè)人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費(fèi)者更為明智地進(jìn)展住房投資消費(fèi)，防止投機(jī)行為。四是運(yùn)用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)構(gòu)造。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對(duì)寬廣群眾需求的經(jīng)濟(jì)適用房采取下浮利率，以此來促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)適銷對(duì)路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施，構(gòu)成有效的金融風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制。 二、大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化 目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來源多元化

12、，以分散日趨嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是大力推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì)群眾籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只需70多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的位置極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對(duì)房地產(chǎn)公司上市的嚴(yán)厲限制，擴(kuò)展融資渠道，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì)上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成群眾化的投資工具。三是將保險(xiǎn)資金引入住宅融資市場。保險(xiǎn)資金比較穩(wěn)定、數(shù)額宏大、運(yùn)用周期長，比較適宜投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國

13、外資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場，加大力度引進(jìn)外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵(lì)發(fā)行公司債券，吸引社會(huì)剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極開展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補(bǔ)貼、利息低的特點(diǎn)，以滿足部分居民的購房需求。 三、加強(qiáng)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，將防備任務(wù)前置 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要從接受借款人懇求住房貸款開場，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險(xiǎn)管理。主要包括對(duì)貸款人資信的調(diào)查、確定懇求人的還款才干和信譽(yù)情況，對(duì)抵押物的價(jià)值、簽署住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對(duì)擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)展調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)對(duì)借款人還款才干的審查?？梢运妓鹘⒔杩钊速Y信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體安康情況、就業(yè)情

14、況、收入情況、償債記錄、購房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，特別需求留意的是借款人的職業(yè)和購房動(dòng)機(jī)的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信情況，還款才干決議借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴(yán)厲審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信譽(yù)等級(jí)，特別是資金審查。期房按揭工程審查時(shí)，開發(fā)商必需提供合法、有效、完備的工程資料如、等證明其用地、售房等行為合法，防止銀行墮入不用要的糾紛。要注重對(duì)開發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調(diào)查、嚴(yán)厲監(jiān)視其信貸資金的運(yùn)用，防止?fàn)€尾樓的發(fā)生。三是加強(qiáng)對(duì)抵押物的評(píng)價(jià)任務(wù)。要注重人才的培育，做好買賣房屋的價(jià)值評(píng)價(jià)任務(wù)，為銀行貸款提供準(zhǔn)確科學(xué)的根據(jù)，防止借款人的實(shí)踐成交價(jià)低于貨款額，呵斥貸款風(fēng)險(xiǎn)。四是細(xì)化和完善合

15、同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的根據(jù)，是銀行保證信貸資產(chǎn)平安的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī)定各方的責(zé)任、權(quán)益和義務(wù)。要詳細(xì)琢磨每一條款，既不能有對(duì)于銀行不利的措詞，也不要脫漏有關(guān)重要條款，如：要增補(bǔ)抵押違約后制裁的法律根據(jù)；在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵押房產(chǎn)必需辦理保險(xiǎn)，如有不測，抵押權(quán)人銀行為第一受害人等?？傊?，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人履約行事，從而保證銀行信貸資金的平安。五是及時(shí)辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。提高組合貸款比重的目的，是提高個(gè)人住房委托貸款的比重、建議政

16、府加大運(yùn)用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對(duì)銀行自營性住房貸款需求壓力，相對(duì)減少銀行承當(dāng)?shù)馁J款風(fēng)險(xiǎn)，此外，還應(yīng)積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個(gè)人房改資金掛鉤，強(qiáng)化回收手段，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。 四、加強(qiáng)貸后管理，注重歸還風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測 對(duì)借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測歸還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防備的要素。如借款人沒有合法承繼人或合法饋贈(zèng)人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時(shí)采取補(bǔ)救措施，以最大程度減少歸還風(fēng)險(xiǎn)；二是建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)公司的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用和企業(yè)指點(diǎn)改換、產(chǎn)權(quán)變化等艱苦的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠

17、根據(jù)；三是對(duì)檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲(chǔ)存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，防止檔案和抵押物的遺失。 五、銀行監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管 房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀監(jiān)部門及其分支機(jī)構(gòu)必需加強(qiáng)對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的平安、穩(wěn)定、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。一是要系統(tǒng)研討國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況，制定正確的監(jiān)管方針和戰(zhàn)略，以此來指點(diǎn)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的防備、分散和消除發(fā)明根本的條件。二是強(qiáng)化對(duì)住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對(duì)待。要定期和不定期地對(duì)銀行住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)展

18、現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點(diǎn)應(yīng)放在房地產(chǎn)工程能否符合貸款條件、能否搞“零首付、降低首付款比例、個(gè)人商業(yè)用房貸款能否嚴(yán)厲執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、能否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)督促商業(yè)銀行整改或采取補(bǔ)救措施，防止釀成大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報(bào)有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴(yán)肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對(duì)于以貸謀私、收受開發(fā)商或個(gè)人賄賂、協(xié)助 開發(fā)商和個(gè)人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，寬大不貸。呵斥嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)清查其刑事責(zé)任。 六、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系 一是修正現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律位置。在、等法律