淺談房地產開發(fā)項目的風險管理

1、.：.； - PAGE 10 -淺談房地產開發(fā)工程的風險管理引言以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業(yè)進入了一個新的開展時期，隨著國家經濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)能否有“泡沫，業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛和非常嚴峻的土地控制政策；迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴厲地貸款規(guī)定和銀行利率的增調；迎來了一系列規(guī)范建立行為，提高行業(yè)自律程度要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風險要素不斷增多，存在于工程整個開發(fā)過程的風險，使中小房地產企業(yè)更是處于“極為困難的處境。因此，加強開發(fā)工程的風險管理，保證工程目的、

2、目的的實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出“重圍進而穩(wěn)步開展的關鍵過程。房地產開發(fā)工程的風險分析風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些能夠發(fā)生的結果之間的差別程度，實踐上就是實踐結果與方案結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發(fā)工程的風險，由于風險與利益的對稱關系特性，實踐上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中的固有風險。在如今社會經濟的大環(huán)境中，主要表如今以下幾個方面：工程的定位決策風險。房地產開發(fā)工程的市場定位包括工程的產品定位、建筑產品的質量定位、建立環(huán)境的質量定位，都是根據(jù)市場調查、工程的經濟技術分析、工程可行性研討報告做出的，是指點工程決策、工程設計、工程營銷謀劃方案等前期任務的根據(jù)

3、?？梢哉f，工程的市場定位確定決策以后，根本上就敲定了工程的建立風格、建立本錢、營銷推行方案，也就決議了工程的銷售前景，一旦市場定位不準確，工程的指點思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是工程開發(fā)過程中，最大的風險。按照風險影響范圍劃分屬于總體風險決策風險，屬工程建立的決策性失誤風險，從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。工程的投資支持才干風險。出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣、“量力而行；或者是對企業(yè)資金籌措自有資金和融資才干過高地估計，或者工程本錢分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經濟環(huán)境把握的不準

4、；或者是本錢過程控制嚴重失控突發(fā)性事件、不測要素過多等等緣由，導致的工程資金支付才干達不到方案要求，給工程建立呵斥的風險可控制風險和決策風險。工程的質量風險。包括：在工程決策階段由于經濟技術分析失誤，出現(xiàn)質量與價錢矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規(guī)范、規(guī)范，特別是強迫性規(guī)范的要求，又經過“關系照顧經過呵斥的“投機性質量問題；施工階段，從業(yè)人員對設計知識認識有艱苦錯誤，擅自改動設計呵斥的質量風險；施工管理過程中，不注重關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處置，對一些容易出現(xiàn)影響構造平安，特別是一些雖不影響構造平安，但對正常運用功能有嚴重影響的問題，處置不及時，沒有做到“事前控制的“永久

5、性缺陷或者給售出交房后呵斥的質量“隱患實踐上就是“質量通病呵斥的糾紛；工程管理目的制定的不合理，以致進度與質量、與平安產生沖突呵斥的質量風險；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符呵斥的“實物質量問題等，因“質量問題呵斥的糾紛沖突構成的風險可控制風險。工程的合約履行才干風險。在工程運作和建立過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、資料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于工程的一次性不可反復性特點，建立周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，假設在關鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給工程呵斥相當大的費事。比如，在目前土地

6、供應體制和貸款政策條件下，尋覓土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食的景況下，能夠會因“省略過程不慎跌入“圈套。 工程建立的 “創(chuàng)新風險。當前的經濟大環(huán)境，使工程建立的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)可以繼續(xù)穩(wěn)步開展，追求方案利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了效力目的，追求工程與周邊工程的“差別性，選擇本人企業(yè)不熟習或者認識尚缺乏以完成追求的“創(chuàng)新，也是極具風險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。工程的“政府風險?！罢L險多發(fā)生在政策的不延續(xù)性、突變性和破綻的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性

7、過程、對政策不了解的盲目性過程失誤。在工程建立過程中，企業(yè)必需掌握相關地法律為：、等；必需掌握地法規(guī)為：等。必需掌握對于相關法律法規(guī)進展補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強迫性規(guī)范。開發(fā)商工程風險管理的內容風險管理是經過風險識別、風險評價、風險評價，并在此根底上優(yōu)化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處置風險導致后果，期望到達以最少本錢獲得最大平安保證的目的。風險管理的主體是企業(yè)決策層，其中心是選擇最正確風險技術管理的組合，目的是實現(xiàn)最大平安保證效能。因此，開發(fā)商風險管理的主要內容為：合理界定工程覆蓋的范圍，加強對工程范圍變動的控制，將工程的義務細分的更詳細、更明確、更嚴密、更便于控

8、制，以免脫漏而產生風險。合理確定工程管理目的，在企業(yè)開展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照工程和提供的根據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進展工程決策，確定工程目的，防止出現(xiàn)決策失誤風險。編制，對工程任務進展構造分解，對工程的目的、實現(xiàn)目的能夠存在的風險影響要素進展深化細致的識別、分析和評價，按照普通規(guī)律拿出處理問題、躲避風險的方法、措施，用指點工程建立，指點工程的方案管理。根據(jù)實現(xiàn)目的的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制、“事中控制的原那么，對實施過程中的風險要素，對比給定的方法、措施進展順應性、符合性識別、分析評價或測算、評價，實事求是地給予適當?shù)亍⒑侠淼恼{整、優(yōu)化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、

9、轉化、轉移風險，防止過程控制風險。強化風險管理的方案手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對方案要求的根本目的、根本原那么、根本要求必需給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目的管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)視的方法，減少工程執(zhí)行過程中不確定要素導致的風險，躲避潛在風險轉化成顯性風險的能夠。合理組織構造，明確崗位職責，理順管理關系、反響關系，建立工程的溝通職能，在工程管理內部以及與建立相關的各方接口，特別是在經常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保證。加強合同契約的管理。及時溝通訊息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞工程的最大利益方案利潤，按照

10、不同階段的任務重點，按照合同商定內容開展任務，防止沖突呵斥的履約風險，控制建立本錢；利用現(xiàn)行相關法律法規(guī)，對知風險經過合同分解、索賠和反索賠等手段，進展逃避或風險轉移。在工程內部加強實施行為的監(jiān)視管理制度管理，防止因人為要素呵斥的風險。強化財務監(jiān)視和方案實施的專業(yè)監(jiān)視，強化企業(yè)規(guī)章制度、任務規(guī)范、任務流程的執(zhí)行情況監(jiān)視，對方案執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修正方案的根據(jù)，向方案實施層提示方案執(zhí)行的偏離情況，對預料中的風險或風險要素進展有效的控制和管理。四、開發(fā)商躲避工程風險的對策建議建立或附設企業(yè)經常性信息搜集和處置機構，研討國家和區(qū)域經濟政策、行業(yè)政策，對本地域各個區(qū)段域的規(guī)劃、土地

11、、工程包括在建和意向、適宜工程情況，做及時、準確的分析，為企業(yè)運營決策提供準確根據(jù)。經常性從容分析，比較暫時“抱佛腳分析的根據(jù)和理由會更豐富；合理安排資源，把“功夫下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急的任務，一定比做“重要又緊急的任務會從容、更縝密，提供的決策根據(jù)會更科學，躲避決策根據(jù)錯誤呵斥風險的才干會更強。合理配備具備根本崗位技藝和知識的營銷、開發(fā)、技術任務人員，加強崗位技藝培訓，提高綜合知識才干，提高風險的分析、識別、評價才干，培育知識面寬、具有科學態(tài)度又有主開任務熱情的“研發(fā)隊伍，結合企業(yè)文化建立，結合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵、監(jiān)視、檢查、改良等方法，把企業(yè)產品的研發(fā)作

12、為“龍頭對待。由于決策失誤所呵斥“決策風險后果的嚴重性，企業(yè)決策層必需有合理知識構造的高級運營、技術管理人員組成，必需具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識和風險識別、判別、處置才干，有方案、組織、溝通、協(xié)調才干，熟習行業(yè)任務的根本規(guī)律，了解國家及地方政府相關行政主管部門公布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡單地說就是會運營、懂管理、知法規(guī)，唯如此才能夠防止投機、政策、擔保等風險，才能夠妥當?shù)靥幹蔑L險呵斥的后果。積極推進企業(yè)的科學化、規(guī)范化、法制化管理建立，逐漸實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定順應于ISO9000：2000族質量管理規(guī)范的企業(yè)規(guī)范、任務程序、和任務流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管

13、理程序，用質量管理的八項原那么 = 1 * GB3 以顧客為關注焦點； = 2 * GB3 指點作用； = 3 * GB3 全員參與； = 4 * GB3 過程方法； = 5 * GB3 管理的系統(tǒng)方法； = 6 * GB3 繼續(xù)改良； = 7 * GB3 基于現(xiàn)實的決策方法； = 8 * GB3 與供方互利的關系。規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實現(xiàn)任務質量的提高。用管理體系管理，用任務規(guī)范、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使任務有根據(jù)，效果有證明，清查有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強迫

14、性規(guī)范，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)行為的識別才干，躲避“政策風險，防止出現(xiàn)投機風險、政府風險按照處分。加強工程的招標管理、合同管理，提高本錢控制和合同管理才干。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價錢、供求機制，合理制定工期、質量、造價、平安招標的條件，為工程合同管理營造任務質量環(huán)境；在合同契約簽署的過程中，擅長利用法律法規(guī)的規(guī)定，對可管理風險進展合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理運用、和其他法規(guī)規(guī)定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險、“業(yè)主風險、“供應商風險、“擔保方風險進展有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)或“違約景象而導致“不測風險失控。利用方案管

15、理、目的管理、過程監(jiān)視、節(jié)點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前“事中的有效控制。在編制方案時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進展識別、分析、評價，按照普通規(guī)律制定躲避風險、分解風險、控制風險的措施、方法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強方案的監(jiān)視，按照目的管理、節(jié)點考核的原那么，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態(tài)度，科學地調整方案和應對措施，及時總結、封鎖階段性管理目的，是保證風險管理到達既定目的的有效途徑。注重“過程控制，加強關鍵部位和關鍵環(huán)節(jié)的管理，消除“質量風險、“協(xié)議、契約履行風險的影響。在謀劃、決策階段，正確把

16、握行業(yè)開展的規(guī)律，客觀地進展工程可行性評價、建立環(huán)境評價和經濟技術分析，準確進展市場調查和企業(yè)投資支持才干分析，正確決議工程的產品定位、質量定位，合理確定投資額度，防止出現(xiàn)質量與投入矛盾的風險；在設計階段，堅持按照產品的市場定位要求、規(guī)范規(guī)范要求監(jiān)視設計，進展設計評審，把投資控制普通占工程產品投資的90%-95%的最關鍵一步控制好; 在招標、簽署合同階段，準確編制標的，合理把握招標優(yōu)惠條件，簽署一個有效且有利的協(xié)議合同，作好投資控制的關鍵的第二步普通占工程產品投資的5%-!0%；在工程實施階段，加強“投資、質量、工期、平安控制，加強“合同、信息管理，強化建立過程與工程相關單位的關系協(xié)調，對關鍵

17、部位和容易產生“質量通病、對構造和運用功能有影響、對投資、小區(qū)環(huán)境質量有重要影響的過程加強監(jiān)視，把實施過程的風險作有效的控制。注重工程完成過程中階段性任務過程、活動、實施結果的評價考核，及時總結閱歷、封鎖階段性方案，為企業(yè)正確認識本身的管理程度和下步任務繼續(xù)改良發(fā)明根底。階段性任務的考核評定有工程管理層組織進展，也可以由職能主管指點組織分階段或者按照方案的節(jié)點控制目的進展，考核的內容是方案的節(jié)點控制目的完成管理情況和階段性目的完成情況，考核的結果是決議能否調整方案、調整目的，能否決議封鎖階段性管理義務。工程管理考核評價的主體是企業(yè)管理層或者是組織構造中的部分，考核評價的對象是工程管理層主要是工程經理，考核的內容是按照規(guī)定的目的和目的，對工程實施情況包括節(jié)點封鎖情況、工程管理程度、管理績效進展終結評價，確認階段性考核的結果，確認最終結果，確認工程管理組織工程部的職能能否具備“解體。五、終了語房地產工程的建立是一個有較長周期的過程，工程的一次性、不可反復性特點和過程中太多的不確