界首東城路項(xiàng)目行銷(xiāo)整合推廣方案doc29

1、.：.；界首東城路工程行銷(xiāo)整合推行方案前言：房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，客觀(guān)的開(kāi)發(fā)方式、自然銷(xiāo)售方式已不能順應(yīng)市場(chǎng)，同時(shí)盲目的工程開(kāi)發(fā)性定位，無(wú)疑帶來(lái)宏大的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，更情愿借用“外腦，在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)展全方位整合、定位、包裝，充分把握消費(fèi)趨向，透悉消費(fèi)心思，基于實(shí)踐、實(shí)施創(chuàng)新的行銷(xiāo)理念，使您的開(kāi)發(fā)工程勝戰(zhàn)定江山！善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前全程行銷(xiāo)整合推行是從房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期入手，其效果直接影響到投資工程的市場(chǎng)成敗，市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)。我們經(jīng)過(guò)對(duì)界首市的經(jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的充分分析，以及工程現(xiàn)狀的細(xì)致講究，周邊樓盤(pán)的縝密調(diào)查，目的客戶(hù)行為

2、特征的準(zhǔn)確把握根底之上，并努力從最大限制縮短銷(xiāo)售周期和盡量實(shí)現(xiàn)工程市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原那么出發(fā)，制定出開(kāi)源節(jié)流、品牌銷(xiāo)售、整合推行、過(guò)程致勝的整體【行銷(xiāo)整合推行方案】，迅速完本錢(qián)案的銷(xiāo)售任務(wù)。本方案要旨第一部分：市場(chǎng)分析篇一、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述一、界首市綜述界首市位于安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積667.3平方公里，人口72萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北重要商埠和門(mén)戶(hù)，安徽省綜合經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣市之一。界首歷史 界首1947年解放設(shè)市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復(fù)市。界首交通 市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一的阜陽(yáng)站和阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)僅60公里，漯阜鐵路穿境而過(guò)，公路與104、105、106國(guó)道相連，

3、水路由潁河入淮河匯入長(zhǎng)江。市內(nèi)電力、道路、通訊事業(yè)興隆，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)的交通主干線(xiàn)。功能配套 環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購(gòu)物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。光武小百貨市場(chǎng)、陶廟鎮(zhèn)山羊市場(chǎng)、鴨王尼龍繩市場(chǎng)、廢舊塑料市場(chǎng)名揚(yáng)全國(guó)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值29.4億元。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14.6億元。農(nóng)業(yè)構(gòu)造調(diào)整力度加大，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)36.6%，比上年提高5.6個(gè)百分點(diǎn)，水產(chǎn)品產(chǎn)量同比增長(zhǎng)2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增長(zhǎng)6.9%。年勞務(wù)輸出收入3億多元。國(guó)有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值7.22億元，產(chǎn)品銷(xiāo)售率較上年提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，完成技改投入1.18億元

4、，實(shí)施技術(shù)改造工程8個(gè)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品26個(gè)。財(cái)政收入1.018億元，比上年略有下降，財(cái)政支出2.12億元，增長(zhǎng)4.8%。完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額14.7億元。年末金融機(jī)構(gòu)存款余額25.8億元，貸款余額18.25億元，分別增長(zhǎng)18.4%和6.9%。生活程度 全市城鎮(zhèn)職工年平均工資7225元，增長(zhǎng)1.2%。農(nóng)民人均純收入2171元，下降5.8%。社會(huì)保證體系進(jìn)一步完善，全市共有12400人參與養(yǎng)老保險(xiǎn)，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬(wàn)元，社會(huì)化發(fā)放率到達(dá)100%，發(fā)放失業(yè)救援金18.9萬(wàn)元，已登記失業(yè)人員按時(shí)足額領(lǐng)取了失業(yè)保證金。二、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析市場(chǎng)概論界首市隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展，帶動(dòng)了房

5、地產(chǎn)業(yè)、文化教育事業(yè)、市政配套設(shè)備建立等方面的提高；但由于近幾年市內(nèi)各大支撐型企業(yè)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控出現(xiàn)不同程度的問(wèn)題，導(dǎo)致界首市與其它相關(guān)城市比較處于欠開(kāi)展階段。市場(chǎng)特征房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展緩慢，據(jù)敝司最新調(diào)查數(shù)聽(tīng)闡明：界首市尚未有相對(duì)較為正規(guī)的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，現(xiàn)有的市場(chǎng)商業(yè)體系比較混雜，居住環(huán)境落后，物業(yè)價(jià)錢(qián)反差很大，物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值表達(dá)不客觀(guān)、不明顯，從諸多要素可以反映出該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)構(gòu)成與客觀(guān)市場(chǎng)不相吻合，產(chǎn)品價(jià)值的表達(dá)還占據(jù)著相當(dāng)?shù)目陀^(guān)能動(dòng)性市場(chǎng)還不是獨(dú)一衡量該地域物業(yè)價(jià)值的砝碼。物業(yè)分布老城區(qū)依然是眾多工程開(kāi)發(fā)選址的中心，界首市由于還沒(méi)有構(gòu)成規(guī)模型城市，城區(qū)覆蓋范圍有限，物業(yè)較集中于市中心

6、，以人民路、中原兩條東西市區(qū)交通要道為中軸，其中人民路道路兩側(cè)的物業(yè)居多，商業(yè)較為密集，物業(yè)價(jià)錢(qián)位居市區(qū)榜首。市中心集聚了太平街服裝市場(chǎng)、貴源商貿(mào)服裝市場(chǎng)、新世紀(jì)商城建立中、金都商城等一批商用一體的物業(yè)。市場(chǎng)建立2004年，界首市將進(jìn)一步完善太平街服裝市場(chǎng)、東城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南方家俱廣場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套設(shè)備建立，加快實(shí)施東城路商業(yè)街、東太平街商城、新世紀(jì)商城、金都商城等一批商業(yè)設(shè)備建立。加快小型超市、連鎖店開(kāi)展并逐漸向鄉(xiāng)村延伸。從大建市場(chǎng)轉(zhuǎn)向建大市場(chǎng)，對(duì)全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展合理規(guī)劃規(guī)劃，做到歸行就市。重點(diǎn)開(kāi)展?jié)}南農(nóng)副產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，西城糧油、服裝、家電市場(chǎng)，東城建材、家俱、農(nóng)機(jī)具市場(chǎng)，城北醫(yī)藥零

7、售、配送市場(chǎng)，逐漸構(gòu)成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、相互帶動(dòng)的市場(chǎng)群體。二、界首市住宅市場(chǎng)分析據(jù)此次市場(chǎng)調(diào)查，目前界首市住宅情況相對(duì)低下，多數(shù)為早期建筑，在整體物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理性實(shí)施上，根本處于空白；住宅物業(yè)仍停留在“滿(mǎn)足居住者有其屋的形狀，對(duì)現(xiàn)代居民的居住的生活性和溫馨度等方面思索嚴(yán)重缺乏。住宅現(xiàn)狀該市的住宅市場(chǎng)與其它城市有著明顯的區(qū)別。截止目前，除在建的寶蘭小區(qū)外，純居住型物業(yè)近乎于零；現(xiàn)有的住宅與商業(yè)鋪面合為一體的占據(jù)相當(dāng)?shù)姆蓊~，如金太陽(yáng)商城、新世紀(jì)商城、金都商城等均為集居住、商業(yè)市場(chǎng)為一身的綜合性物業(yè)。顯然這對(duì)于居家所追求的溫馨、安寧的生活環(huán)境和享用生活的愿望是相違背的。某種程度上反映了該市房地產(chǎn)市

8、場(chǎng)的不成熟、不完善。住宅價(jià)錢(qián)物業(yè)價(jià)錢(qián)是一個(gè)地域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展情況的反映，同時(shí)也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)才干的尺度。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)錢(qián)依然是以地段價(jià)值為尺度。主要分為三個(gè)層次：1、一級(jí)地段市中心中心位置住宅銷(xiāo)售均價(jià)：950元/-1200元/1、二級(jí)地段市中心邊緣位置住宅銷(xiāo)售均價(jià)：850元/-1000元/1、三級(jí)地段與城市接壤位置住宅銷(xiāo)售均價(jià)：750元/-900元/。住宅質(zhì)量對(duì)于次級(jí)商業(yè)城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、經(jīng)濟(jì)收入的提高，標(biāo)志著消費(fèi)程度將有所上升，住房做為一次大的消費(fèi)支出，有別于普通商品的投入關(guān)注度，他們更加注重居住產(chǎn)品質(zhì)量，其內(nèi)容包括：社區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品規(guī)劃分配以及物

9、業(yè)配套、景觀(guān)、環(huán)境等等。而界首市目前的居民住宅根本無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的講究甚少，涉及到產(chǎn)品本身缺乏功能的合理，采光、通風(fēng)等細(xì)微要素也不能有效實(shí)現(xiàn)。三、界首市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)總體特征商業(yè)地產(chǎn)主要從專(zhuān)業(yè)商業(yè)市場(chǎng)和混合商業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面展開(kāi)，界首市當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)較為淡薄，主要表達(dá)在兩個(gè)方面：第一、缺乏規(guī)模型、專(zhuān)業(yè)型大型商業(yè)市場(chǎng)支撐 市中心區(qū)域老城區(qū)內(nèi)已成型的僅有貴源商貿(mào)中心服裝市場(chǎng)和在建的金都商城、新世紀(jì)商城；除華聯(lián)超市外，無(wú)成規(guī)模百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、零售市場(chǎng)和品牌專(zhuān)營(yíng)市場(chǎng)。第二、以零散型商業(yè)鋪面為主，商業(yè)熱度無(wú)法提升 由于沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的、大型的商業(yè)市場(chǎng)，不能聚集一定的人氣，市場(chǎng)價(jià)

10、值就很難表達(dá)，加之市場(chǎng)壓力大，不能構(gòu)成商業(yè)氣氛，從而導(dǎo)致許多沿街門(mén)面出現(xiàn)滯銷(xiāo)或空置的為難商業(yè)局面。商業(yè)市場(chǎng)綜合分析市場(chǎng)類(lèi)別工程稱(chēng)號(hào)地理位置銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)集中市場(chǎng)貴源商貿(mào)中心人民路與大橋北路交叉口東北租賃：40元/月兩層，早建金太陽(yáng)商城人民路與解放路交叉口西南銷(xiāo)售均價(jià)：6000元/單層金都商城人民路與安康路 售 價(jià)：10000元/雙層新世紀(jì)商城人民路中段未開(kāi)盤(pán)零散市場(chǎng) 市府廣場(chǎng)周邊門(mén)面租賃：10元/月單層，早建租賃：20元/月單層，新建人民路與解放路交叉 租賃：60元/月人民路與文昌路交叉 租賃：10元/月中原路與安康路交叉 租賃：14元/月雙層中原路與解放路交叉 租賃：10元/月單層從統(tǒng)計(jì)表中可以明

11、顯看出，市中心區(qū)域的價(jià)錢(qián)要遠(yuǎn)高與市邊緣區(qū)域，零散市場(chǎng)與集中型市場(chǎng)也構(gòu)成差距，這也就是人氣價(jià)值是商業(yè)價(jià)值的最直觀(guān)表達(dá)；市民消費(fèi)駐足的重心仍在中心區(qū)域，要經(jīng)過(guò)相當(dāng)程度上的市場(chǎng)引導(dǎo)方能逐漸轉(zhuǎn)移其消費(fèi)觀(guān)念；其次良好的路段，交通網(wǎng)絡(luò)興隆，也是提升商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵。四、界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)析基于宏觀(guān)環(huán)境的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展迅猛，主要表達(dá)在房地產(chǎn)整體素質(zhì)的提高及相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)的不斷上揚(yáng)，必將帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)。就界首市現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展還沒(méi)有到達(dá)城市建立應(yīng)有的空間，按照經(jīng)濟(jì)建立的正常軌道，隨著建立步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)將蘊(yùn)藏著宏大的開(kāi)展廣度；但這必需

12、依靠于市規(guī)劃建立的正常軌跡、對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)、招商引資力度的加大。從2004年界首市政府報(bào)告會(huì)上得悉，2003年該市的各個(gè)方面均獲得了顯著效果，2004年將加大市政規(guī)劃建立、招商引資，構(gòu)成對(duì)內(nèi)對(duì)外的快速同步市場(chǎng)開(kāi)展戰(zhàn)略。對(duì)于界首這樣的次級(jí)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)才真正開(kāi)場(chǎng)起步。第二部分：地塊綜合素質(zhì)分析一、工程概略工程暫定名界首市東城路工程。地處安徽省界首市東區(qū)，建立場(chǎng)位置于人民路東西方向、東城路規(guī)劃中、中原路東西方向交匯?？傮w規(guī)模龐大，實(shí)施分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，一期工程擬建住宅和商業(yè)鋪面。中原路、人民路直接貫穿其中，道路廣大，東城路預(yù)備冠名興建，地塊毗鄰界首市廣電大樓在建，距界首市市政府約300米，周邊分布機(jī)

13、關(guān)單位、金融系統(tǒng)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、市政府廣場(chǎng)，地段開(kāi)展?jié)摿γ黠@。二、工程地塊SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)S：1-地段開(kāi)展契機(jī)明顯，新城中心版塊根據(jù)界首市的整體規(guī)劃規(guī)劃，以人民路、中原路為中心的開(kāi)展趨勢(shì)是要素之一；且目前整個(gè)市區(qū)的西面、東面以及南面曾經(jīng)沒(méi)有充分開(kāi)展的空間，城市東拓已成必然，本地塊無(wú)疑成為新城區(qū)的中心，隨著各類(lèi)機(jī)關(guān)、企業(yè)、效力體系的逐漸落實(shí)和完善，必將帶動(dòng)本案的地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值。2-工程地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)工程占地面積大，預(yù)建總面積位居界首現(xiàn)有物業(yè)前例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)居住、投資經(jīng)商的愿望和能動(dòng)性，同時(shí)也有利于品牌價(jià)值的推進(jìn)。3-企業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)“法姬那做為貴司的優(yōu)勢(shì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌，可

14、以有效帶動(dòng)關(guān)聯(lián)品牌運(yùn)營(yíng)業(yè)主的進(jìn)入，加強(qiáng)商業(yè)投資者的投資愿望，容易形廢品牌連鎖，提高商業(yè)檔次。4-道路寬闊、通暢人民路、中原路是該市區(qū)中心主干道，均經(jīng)過(guò)本案；另外，火車(chē)站、國(guó)道臨近咫尺，道路闊達(dá)，對(duì)外出行方便。二、優(yōu)勢(shì)W：1-市政配套不健全工程周?chē)緹o(wú)日常所需的生活配套設(shè)備，如學(xué)校、醫(yī)院、菜市等，外部條件缺乏，將會(huì)干擾消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。2-無(wú)公交車(chē)輛通行市區(qū)由于地方經(jīng)濟(jì)開(kāi)展緩慢的緣由，該市目前只需1路公交車(chē)通行，不經(jīng)過(guò)本案，給本案的普通消費(fèi)居民、投資者進(jìn)入市區(qū)帶來(lái)不便。3-周邊感觀(guān)不好，影響消費(fèi)認(rèn)識(shí)工程?hào)|、南、北三個(gè)方向均為田地，對(duì)于一個(gè)開(kāi)展較成熟的城市來(lái)說(shuō)，生活居住郊區(qū)化以逐漸構(gòu)成，是利好要素

15、；而相對(duì)落后的城市界首，因他們的擇居觀(guān)念仍舊停留在以市中心、以最繁華的氣氛為居住環(huán)境的時(shí)候，顯然本工程不是他們理想的安居場(chǎng)所。三、時(shí)機(jī)O：1-城市缺乏高質(zhì)量物業(yè)據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整個(gè)界首市根本沒(méi)有大型規(guī)模社區(qū)、質(zhì)量物業(yè)；且物業(yè)籠統(tǒng)、配套落后，對(duì)本案新籠統(tǒng)、新產(chǎn)品的推出是一大利好要素。2-行銷(xiāo)謀劃之工程利器猛烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決議了除了工程原有的優(yōu)勢(shì)資源利用外，行銷(xiāo)謀劃無(wú)疑已成為當(dāng)今工程開(kāi)發(fā)推行的營(yíng)銷(xiāo)利器。因此，以超前的決策認(rèn)識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研討“供應(yīng)-需求，便可以搶占“先機(jī)。3-新城規(guī)劃建立的帶動(dòng)本工程可依托新城建立實(shí)施的市場(chǎng)開(kāi)展優(yōu)勢(shì)，如現(xiàn)有的市府廣場(chǎng)的美化，商業(yè)設(shè)備、生活配套的完善等，以實(shí)現(xiàn)工程的

16、連動(dòng)價(jià)值。4-工程本身價(jià)值的提升豐富和完備工程本身功能配套：如道路、學(xué)校、交通設(shè)備、醫(yī)院等，提高產(chǎn)品質(zhì)量，就更能發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值，最大化兌現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。四、要挾T：1-傳統(tǒng)消費(fèi)心思妨礙工程周邊目前比較空闊，人氣較差，這對(duì)于久居市區(qū)的居民以及投資者傳統(tǒng)居住觀(guān)念的影響、選擇投資環(huán)境的氣氛，有著不可跨越的心思妨礙，畢竟該區(qū)域還處于開(kāi)展階段，他們關(guān)注的很多是現(xiàn)狀。2-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，客源分流目前浙江、江蘇等地的開(kāi)發(fā)商已在該市掀起了圈地?zé)幔敖鹛?yáng)商城、“新世紀(jì)商城、“金都商城等新建物業(yè)分流了本案相當(dāng)一部分目的客戶(hù)。3-首期先建商業(yè)鋪面，很難吸引人氣主因地塊偏離城市中心，市區(qū)居民消費(fèi)認(rèn)識(shí)不強(qiáng)，不

17、能構(gòu)成人流量，對(duì)商業(yè)部分的現(xiàn)推勢(shì)必有一定的難度。4-首期產(chǎn)品定價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)接受度低許多大中型城市的案例闡明，大型工程的贏利關(guān)鍵是在中期或后期，前期主要以“中低價(jià)位、高姿態(tài)入市，吸引消費(fèi)，構(gòu)成氣氛，樹(shù)立品牌。相反一味的追求本錢(qián)利潤(rùn)的回收，反而影響資金的回籠和收益價(jià)值的最大化，同時(shí)給工程去化呵斥風(fēng)險(xiǎn)。三、總結(jié)從市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果、本工程的優(yōu)優(yōu)勢(shì)比較，雖然本工程地段具有良好的開(kāi)展?jié)摿?，但必定要有時(shí)間和過(guò)程的制約，工程匱乏相應(yīng)的生活氣氛和商業(yè)氣氛，生活配套、根底設(shè)備薄弱，無(wú)疑是本案的最大阻力；反之，本工程假設(shè)能在產(chǎn)品創(chuàng)新、社區(qū)質(zhì)量提升、宏觀(guān)條件的配合以及價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略上取勝的話(huà)，將會(huì)有效降低銷(xiāo)售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難

18、度。因此本案的關(guān)鍵就是尊重市場(chǎng)、豐富本身功能，整合與工程有關(guān)的各種要素。追求產(chǎn)品供應(yīng)-需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第三部分 工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略性思索一、工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與城市規(guī)劃開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市建立規(guī)劃嚴(yán)密關(guān)聯(lián)，由于本案位于界首市規(guī)劃中的新城區(qū)，地塊尚處于未開(kāi)發(fā)形狀，如何協(xié)調(diào)好城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系，對(duì)本案有著積極而重要的意義。一總體指點(diǎn)思緒：1、東城路地塊的開(kāi)發(fā)需求嚴(yán)密結(jié)合界首未來(lái)城市的開(kāi)展規(guī)劃2、經(jīng)過(guò)對(duì)東城路地塊的開(kāi)發(fā)加速和帶動(dòng)界首的城市化進(jìn)程二界首市未來(lái)城市規(guī)劃方向：在界首市未來(lái)的幅員規(guī)劃中，圍繞市政府為中心的城市規(guī)劃已初步定型，以東升路為城市中心主干道的新城區(qū)規(guī)劃將逐漸取代

19、以人民西路為中心的老城區(qū)規(guī)劃。目前老城區(qū)人口密度過(guò)高，交通、環(huán)境壓力過(guò)大，致使城市檔次不斷難以提升。城市東移是界首市未來(lái)開(kāi)展的主要方向，如何做到老城區(qū)到新城區(qū)的過(guò)渡將是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的義務(wù)。東城路緊鄰新城區(qū)中心地帶，作為未來(lái)新城區(qū)的主要干道之一，在地理位置上有著積極而明顯的戰(zhàn)略意義，因此東城路地塊的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)做到“高屋建瓴,在城市規(guī)劃的大方向中尋求更合理的開(kāi)展定位。三工程開(kāi)發(fā)需求城市建立加以配合：1-一致規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，促進(jìn)住宅和公用設(shè)備建立同步開(kāi)展。1交通及根底設(shè)備。調(diào)整完善交通體系，改善根底設(shè)備條件，防止建立和管理滯后。2生態(tài)環(huán)境維護(hù)規(guī)劃。綜合規(guī)劃綠化隔離地域、水系、限建區(qū)、林帶等生態(tài)維護(hù)

20、區(qū)域。居住生活區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)生態(tài)建立，堅(jiān)持生態(tài)平衡；對(duì)現(xiàn)有的地形、地物要進(jìn)展合理地利用與改造，同時(shí)要建立足夠的綠地。2-新城區(qū)的建立不僅要注重塑造界首現(xiàn)代化的城市籠統(tǒng)，更要提高新城區(qū)的生活質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。新城區(qū)的建立必需突出人居環(huán)境的營(yíng)造，以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的根底設(shè)備、便利的交通以及價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)，吸引成都市區(qū)的人流。此外確立一套高規(guī)范的建立目的，如人均住房建筑面積、人均公共綠地面積、人均醫(yī)療配套設(shè)備面積等等，并根據(jù)此目的體系對(duì)新城的建立嚴(yán)厲控制，使新城區(qū)的城市環(huán)境和生活質(zhì)量得到提升。四工程開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思索：1、針對(duì)地塊現(xiàn)狀，有效利用內(nèi)外部資源，為工程的運(yùn)作積聚人氣。2、經(jīng)過(guò)東城路物業(yè)籠統(tǒng)的改觀(guān)與地塊的人

21、氣聚集，有效提升地塊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；3、必需對(duì)現(xiàn)有地塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)展合理規(guī)劃規(guī)劃，確定規(guī)劃實(shí)施方案，最大化提升工程的市場(chǎng)價(jià)值；二、資源有效整合與工程價(jià)值提升基于本案的戰(zhàn)略性思索，地塊價(jià)值的提升應(yīng)做到資源的高度整合：一市政府文化廣場(chǎng)對(duì)本案的影響尚不容忽視。離本案較近的市政府廣場(chǎng)是界首市已成型的文化休閑廣場(chǎng)，其功能尚未得到有效發(fā)揚(yáng)，目前人流量不大、人氣缺乏，景觀(guān)、功能規(guī)劃設(shè)置有待完善。市政府廣場(chǎng)作為文娛休閑的重場(chǎng)場(chǎng)所，具有聚積人氣的優(yōu)勢(shì)，在后期經(jīng)過(guò)政府行為加以推行，擴(kuò)展廣場(chǎng)的影響力，在良好的籠統(tǒng)帶動(dòng)下，以點(diǎn)輻射面，帶動(dòng)周邊的開(kāi)展和籠統(tǒng)價(jià)值的提升。二“法姬那品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用目前貴司有意將東城路的路名命名

22、為“法姬那大道，基于此，敝司以為可以以此為契機(jī)，發(fā)揚(yáng)“法姬那品牌的連鎖效應(yīng)，規(guī)劃建立以“法姬那品牌命名的商業(yè)廣場(chǎng)、“法姬那品牌旗艦店等。結(jié)合后期市場(chǎng)運(yùn)作，經(jīng)過(guò)政府行為推行以及媒體的宣傳，從而到達(dá)以較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)和影響力帶動(dòng)本地塊的開(kāi)發(fā)。三有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，加強(qiáng)市民對(duì)新城區(qū)的認(rèn)同政府有關(guān)部門(mén)需求確定“界首新城區(qū)的開(kāi)展規(guī)劃方向并適時(shí)加大宣傳力度。對(duì)于新城區(qū)的規(guī)劃，政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策和詳細(xì)措施，來(lái)吸引商客的投資；堅(jiān)持規(guī)劃先行，不斷強(qiáng)化規(guī)范的調(diào)控引導(dǎo)作用。通對(duì)對(duì)新城區(qū)進(jìn)展科學(xué)的功能劃分和風(fēng)格設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了新城區(qū)的吸納功能和承載才干。同時(shí)，引導(dǎo)寬廣市民積極參與城市規(guī)劃，經(jīng)過(guò)媒體公示、規(guī)

23、劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注新城區(qū)，提升受眾的關(guān)注度。三、本案啟動(dòng)勝利的關(guān)鍵要素由于目前工程地塊周邊的市場(chǎng)氣氛不濃，市場(chǎng)價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性呵斥城市東西開(kāi)展的明顯差別化。目前在此根底上，開(kāi)發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，工程地塊的市場(chǎng)潛力仍有著較大的培育空間。因此，如何有效聚積人氣與合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)地塊，將是本案啟動(dòng)勝利的關(guān)鍵。第四部分：本案目的消費(fèi)群體鎖定及其分析一、目的消費(fèi)群體定位從工程本身的出發(fā)，結(jié)合界首市的經(jīng)濟(jì)收入、政治文化、消費(fèi)的特征；并經(jīng)過(guò)對(duì)整個(gè)界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析，物業(yè)的仔細(xì)、謹(jǐn)慎的調(diào)查研討，敝司以為本案的主流目的消費(fèi)群定位為：【界首市中高檔收入群體和

24、中高級(jí)投資人士】二、目的消費(fèi)群體細(xì)分產(chǎn)品A住宅的目的客戶(hù)1-一類(lèi)目的客戶(hù)：國(guó)家公務(wù)員、金融、IT、新聞媒介任務(wù)者此類(lèi)消費(fèi)群體多為界首市中高層次任務(wù)人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源、任務(wù)相對(duì)穩(wěn)定。因界首市區(qū)目前沒(méi)有上檔次或生活質(zhì)量較好的住宅，尋求更好的生活空間的群體。2-二類(lèi)目的客戶(hù)：二次置業(yè)者或私營(yíng)業(yè)主這類(lèi)客戶(hù)有一定的經(jīng)濟(jì)收入，多為私營(yíng)業(yè)主，分布在離本案道路較通暢、便利的區(qū)域；二次置業(yè)者也是本案消費(fèi)群體之一，他們現(xiàn)多居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很稱(chēng)心，有想經(jīng)過(guò)現(xiàn)有房屋的租賃或出賣(mài)來(lái)?yè)Q取新房的愿望。3-三類(lèi)目的客戶(hù)：普通工薪階層主要為市內(nèi)普通的工薪階層，以工資為主要收入，任務(wù)相對(duì)

25、穩(wěn)定，現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式。產(chǎn)品B商業(yè)鋪面的目的客戶(hù)1-一類(lèi)目的客戶(hù)：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人1、注重本案的規(guī)模所帶來(lái)的宏大人氣，消費(fèi)量大且比較集中；2、物業(yè)的地段的開(kāi)展?jié)摿?，具有較高的升值空間和投資報(bào)答率，此類(lèi)投資者多為本地或少量外地的投資客商，運(yùn)營(yíng)具有品牌趨向和檔次規(guī)范。3、這部分消費(fèi)群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入相對(duì)豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈敏，根據(jù)本身情況本人運(yùn)營(yíng)或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)展運(yùn)作。2-二類(lèi)目的客戶(hù)：品牌連鎖店界首市現(xiàn)有的品牌連鎖店甚少，對(duì)于一個(gè)城市來(lái)說(shuō)顯然是微缺乏道的，本工程確實(shí)立，勢(shì)必吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi)群體更注重物業(yè)所帶來(lái)的商業(yè)氣氛，目光長(zhǎng)久，選擇正

26、規(guī)的店面，面積普通在100-200左右的商業(yè)鋪面。3-三類(lèi)目的客戶(hù)：零散性投資業(yè)主多為本市區(qū)的原有小商販，有本人的店面，規(guī)模很小，屬小本生意類(lèi)別，主要運(yùn)營(yíng)小百貨、零售、美容美發(fā)、干洗店之類(lèi)，旺市區(qū)的經(jīng)濟(jì)投入比較高，有足夠人流量的大中型社區(qū)是他們最適宜的選擇?！拘〗Y(jié)：】鑒于工程的現(xiàn)狀，須有效地弱化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)化延伸優(yōu)勢(shì)，在整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的制定上，以迎合目的消費(fèi)者的需求，將成為我們網(wǎng)羅本案目的消費(fèi)群體的重要手段。第五部分：工程開(kāi)發(fā)主題定位及地塊規(guī)劃建議一、工程開(kāi)發(fā)主題定位經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)主題的定位，明確工程地塊開(kāi)發(fā)的方向和思緒，為工程的本質(zhì)性運(yùn)作提供戰(zhàn)略性指點(diǎn)。在深化分析地塊的特征和準(zhǔn)確把握界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)

27、的根底上，敝司將工程地塊開(kāi)發(fā)主題定位為：【界首市東部的“造城運(yùn)動(dòng)】 在上述的開(kāi)發(fā)思緒引導(dǎo)下，圍繞以“新都市主義為開(kāi)發(fā)主線(xiàn)確定工程地塊的整體規(guī)劃建議。二、工程市場(chǎng)定位每一個(gè)勝利占領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是發(fā)明銷(xiāo)售佳績(jī)的關(guān)鍵之所在。一住宅部分：本案住宅部分的市場(chǎng)定位應(yīng)針對(duì)目前界首市住宅市場(chǎng)開(kāi)展滯后，有效需求缺乏的現(xiàn)狀，以刺激寬廣市民的購(gòu)房需求，聚集人氣、提升地塊價(jià)值為目的。鑒于此，敝司經(jīng)過(guò)深化的研討與分析，確定以下具有市場(chǎng)可行性的定位：【界首市首座大型高質(zhì)量安康生活社區(qū)】開(kāi)創(chuàng)城市住宅開(kāi)發(fā)之先河，表達(dá)開(kāi)發(fā)規(guī)模、質(zhì)量，為居者提供溫馨的人居環(huán)境二商鋪部分：商鋪部分是本地塊開(kāi)發(fā)的中心部分，它的開(kāi)發(fā)勝

28、利，將是本案開(kāi)發(fā)獲利的關(guān)鍵之所在。由于區(qū)域版塊的不成熟性，城市東西開(kāi)展存在較大的差別化，針對(duì)本案商鋪部分的定位，敝司以為要在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的前提下，最大化提升商鋪的市場(chǎng)價(jià)值，發(fā)掘商鋪的開(kāi)展?jié)摿?，將進(jìn)展以下的定位方向：【界首市首座高檔商業(yè)步行街】商業(yè)人氣的聚集地，城市新城區(qū)商業(yè)物業(yè)的典范三、工程地塊規(guī)劃建議工程地塊為東城路全段，北以新陽(yáng)路為界，南以順河街為界，全長(zhǎng)1600余米。前期擬定開(kāi)發(fā)中原路至翠園路一段，總長(zhǎng)700余米，沿街東西商鋪進(jìn)深各22米。一地塊分布：A地塊 位置：人民路與東城路交叉口東南角，占地150畝B地塊 位置：人民路與東城路交叉口西南角C地塊 位置：人民路與東城路交叉口西北角，占

29、地10余畝D地塊位置：人民路與東城路交叉口東北角東城路兩側(cè)沿街商鋪二地塊規(guī)劃建議：A地塊規(guī)劃建立大型純居住社區(qū)B地塊 規(guī)劃建立住宅相關(guān)的生活配套設(shè)備包括：購(gòu)物及效力區(qū)、綜合效力功能區(qū)、家政效力功能區(qū)、裝建筑材效力功能區(qū)C地塊規(guī)劃建立大型購(gòu)物廣場(chǎng)，引入知名品牌的百貨連鎖企業(yè)；D地塊規(guī)劃建立三星級(jí)規(guī)范灑店C地塊、D地塊中原路沿街商鋪規(guī)劃建立界首市法姬那商業(yè)步行街其中C地塊中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃建立服裝、鞋帽專(zhuān)區(qū)其中D地塊中原路沿街商鋪，擬規(guī)劃餐飲、文娛專(zhuān)區(qū)四、工程開(kāi)發(fā)思緒與風(fēng)險(xiǎn)分析鑒于地塊的現(xiàn)狀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不興隆性，思索到工程投入的資金及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，敝司以為對(duì)本案現(xiàn)有地塊的開(kāi)發(fā)思緒應(yīng)遵照以下

30、原那么：1在開(kāi)掘潛力的根底上，最大化提升工程價(jià)值2防止盲目開(kāi)發(fā)，降低開(kāi)發(fā)的本錢(qián)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)3堅(jiān)持戰(zhàn)略致勝，有方案、有順序地進(jìn)展開(kāi)發(fā)就此，針對(duì)本案提出以下開(kāi)發(fā)思緒，供貴司參考：一開(kāi)發(fā)思緒1住宅先行二開(kāi)發(fā)思緒2：商鋪先行三開(kāi)發(fā)思緒比較與風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)合地塊開(kāi)展滯后、暫無(wú)人氣的現(xiàn)狀，本案的開(kāi)發(fā)思緒要真實(shí)貫徹“有效聚積人氣與合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)地塊的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。綜合分析兩種開(kāi)發(fā)思緒：開(kāi)發(fā)思緒1，講究開(kāi)發(fā)的整體戰(zhàn)略性，有效地貫徹了開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)以住宅先行來(lái)帶動(dòng)人氣的迅速提升，輔以開(kāi)發(fā)部分商鋪，以規(guī)模型社區(qū)、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔酒店來(lái)整體改觀(guān)地塊的物業(yè)籠統(tǒng)，最后整體開(kāi)發(fā)商鋪，從而到達(dá)吸引商客投資，做到商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)值最大化的目

31、的。開(kāi)發(fā)思緒2，主張先規(guī)劃建立大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、酒店，再行開(kāi)發(fā)住宅，經(jīng)過(guò)商業(yè)的大范圍建立全面帶動(dòng)地塊的升值。【風(fēng)險(xiǎn)比較】1、由于本案的商業(yè)體量大，商業(yè)的開(kāi)發(fā)勝利于否，直接關(guān)系到本案開(kāi)發(fā)獲利。商業(yè)物業(yè)的勝利啟動(dòng)需求足夠的人氣帶動(dòng)，因此，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中切不可急于冒進(jìn)，逃避市場(chǎng)目前的開(kāi)展現(xiàn)狀。2、針對(duì)商鋪存在的較大風(fēng)險(xiǎn)性，開(kāi)發(fā)思緒1做到了有效聚集人氣，弱化了工程開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)的目的。3、思緒2在后期實(shí)施中無(wú)法做到風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，投放市場(chǎng)后商業(yè)鋪面銷(xiāo)售的難度非常宏大?！窘Y(jié) 論】敝司以為工程的開(kāi)發(fā)應(yīng)確定以思緒1為主體開(kāi)發(fā)思緒，進(jìn)而制定工程的詳細(xì)實(shí)施方案，確保工程投入市場(chǎng)的可實(shí)施性。第六部分：工程運(yùn)作實(shí)施建

32、議此部分的重點(diǎn)是針對(duì)地塊現(xiàn)有的住宅與商鋪兩種產(chǎn)品提出詳細(xì)的實(shí)施建議。一、住宅開(kāi)發(fā)實(shí)施建議本案住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)應(yīng)放在A地塊上，在明確住宅市場(chǎng)定位的前提下，敝司以為住宅開(kāi)發(fā)事項(xiàng)包括：一處理交通體系瓶頸住宅區(qū)開(kāi)展的重要條件是良好的交通體系，這種交通體系應(yīng)該是多種交通方式的組合。針對(duì)本案現(xiàn)狀，將依托城市公交體系、周邊的高速公路網(wǎng)來(lái)帶動(dòng)地塊的住宅開(kāi)發(fā)。二處理社會(huì)效力體系瓶頸目前區(qū)域內(nèi)社會(huì)效力設(shè)備并不完善，如商業(yè)、教育、文化、醫(yī)療等效力設(shè)備明顯欠缺。這些效力設(shè)備顯然不是開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)努力可以處理的。本案住宅的大片開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政府的支持。三注重社區(qū)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量1、注重住宅的低密度性；2、注重社區(qū)景觀(guān)空間的營(yíng)造；3、注

33、重住宅建立的均好性；4、注重住宅建立的多樣性；5、注重住宅建立的協(xié)調(diào)性；6、整體建筑外觀(guān)設(shè)計(jì)要求具有現(xiàn)代風(fēng)格。四注重房型設(shè)計(jì)的合理性：根據(jù)界首市購(gòu)房群體的消費(fèi)偏好，房型以2室、3室為主，建議房型面積配比為：面積70-90 占20%面積90-120占60%面積120-150占20%五促進(jìn)居住生活區(qū)的配套化1、為了保證社區(qū)的純居住性，在B地塊規(guī)劃建立住宅相關(guān)的生活配套，如中小型醫(yī)療單位、中小型便利店、洗衣房、酒店等。2、社區(qū)內(nèi)增設(shè)教育機(jī)構(gòu)：設(shè)立幼兒園，中小學(xué)也可利用政府資源，在片區(qū)內(nèi)設(shè)立中小學(xué)，處理業(yè)主子女的教育問(wèn)題。3、設(shè)立小區(qū)會(huì)所：會(huì)所是住戶(hù)作為休閑活動(dòng)、公共交往的場(chǎng)所。會(huì)所設(shè)備包括：健身房、

34、兒童游戲室、器械室、圖書(shū)室、美容中心等。4、智能配套設(shè)備：包括可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越報(bào)警系統(tǒng)、車(chē)輛出入管理系統(tǒng)、出入口門(mén)禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電子公告、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。六聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司以聘請(qǐng)知名的物管公司，為業(yè)主提供更全面而專(zhuān)業(yè)的效力，并以此提升社區(qū)的質(zhì)量，加強(qiáng)消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)自信心。二、商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)施建議商鋪的開(kāi)發(fā)建立要能做到引導(dǎo)市場(chǎng)，要有超前的開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)，惟有如此，才干做到開(kāi)發(fā)、投資和運(yùn)營(yíng)者三方共同利潤(rùn)的最大化。商鋪更加注重工程入市后的運(yùn)營(yíng)情況和物業(yè)升值，因此在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該對(duì)所運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)業(yè)種以及運(yùn)營(yíng)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高工程的市場(chǎng)認(rèn)知度，從而提升工程的商業(yè)價(jià)值和

35、開(kāi)展前景，吸引投資者與運(yùn)營(yíng)者共同的投資熱情。結(jié)合本案的開(kāi)發(fā)思緒，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)應(yīng)做到：1分階段分批量開(kāi)發(fā)，嚴(yán)厲控制開(kāi)發(fā)的本錢(qián)2對(duì)沿街商鋪實(shí)行重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，確定商鋪開(kāi)發(fā)的重心3留意開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇3做好的商業(yè)街的詳細(xì)規(guī)劃任務(wù)詳細(xì)實(shí)施階段：第1階段，1、以B地塊的商鋪開(kāi)發(fā)為主，勝利啟動(dòng)的前提是需求住宅來(lái)帶動(dòng)人氣的提升。重點(diǎn)規(guī)劃運(yùn)營(yíng)社區(qū)商鋪，詳細(xì)規(guī)劃見(jiàn)下表。功能區(qū)功能劃分購(gòu)物及效力區(qū)速食外賣(mài)店、鮮花店、報(bào)刊雜志店、戶(hù)外用品店、彩擴(kuò)/攝影店、面包房、水果店、文具店/辦公用品店、時(shí)髦物品店、化裝品店、品牌服裝店、孕嬰用品店、干洗店、美容店、音像店、藥店、米面等食品店綜合效力功能區(qū)快餐連鎖或西餐、便利店、便利店

36、、郵政家政效力功能區(qū)寵物店、電器維修店、網(wǎng)吧、老年效力社、寵物店、二手房買(mǎi)賣(mài)、漁具店、縫紉店、社區(qū)醫(yī)療效力點(diǎn)裝建筑材效力功能區(qū)汽車(chē)美容、洗車(chē)、水泥、沙、玻璃店、板材、五金、瓷磚、燈飾、瓷磚、衛(wèi)浴、窗簾、鐵藝、板材、五金、品牌櫥柜、石材、地板超市、地板超市、油漆超市2、大型購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建立，在開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇上，需求綜合思索住宅小區(qū)與購(gòu)物廣場(chǎng)的工程進(jìn)度，以期兩者同期開(kāi)工及交付運(yùn)用，此階段同時(shí)對(duì)知名品牌的百貨連鎖企業(yè)進(jìn)展招商。第2階段，C地塊、D地塊中原路的沿街商是鋪東城路段商鋪的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，該地段的開(kāi)發(fā)，需求在第1階段完成的根底上進(jìn)展開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建立界首市首座法姬那商業(yè)步行街，其功能劃分為：1、 C

37、地塊中原路沿街商鋪擬規(guī)劃建立服裝、鞋帽專(zhuān)區(qū)，以零售運(yùn)營(yíng)為主，重點(diǎn)引進(jìn)此類(lèi)知名品牌，尤其是吸引部分服裝、鞋業(yè)旗艦店的進(jìn)駐，以此來(lái)提升商業(yè)步行街的籠統(tǒng)；其次是部分商家的零散運(yùn)營(yíng)。2、 D地塊中原路沿街商鋪擬規(guī)劃餐飲、文娛專(zhuān)區(qū)，運(yùn)營(yíng)種類(lèi)包括特征西餐、咖啡店、連鎖快餐、茶座、特征西餐、酒吧等。此地塊的開(kāi)發(fā)，需求以三星級(jí)酒店的知名度來(lái)帶動(dòng)商鋪的開(kāi)發(fā)。第七部分：營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略篇房地產(chǎn)銷(xiāo)售是整個(gè)工程營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的關(guān)鍵的一環(huán)，戰(zhàn)略的制定實(shí)施又是左右銷(xiāo)售勝利與否的分量級(jí)砝碼，戰(zhàn)略為先、實(shí)施為后，充分把握市場(chǎng)、分析整合工程各個(gè)要素，以務(wù)虛、以智勝，勝戰(zhàn)于市場(chǎng)。一、總體銷(xiāo)售戰(zhàn)略本案有別于普通型物業(yè)，目的經(jīng)過(guò)樹(shù)立界首市第一物

38、業(yè)品牌效應(yīng)，以高質(zhì)量、高籠統(tǒng)為主導(dǎo)推行、傳播，到達(dá)資金的快速回籠，產(chǎn)品價(jià)值最大化兌現(xiàn)。因此，本案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重點(diǎn)應(yīng)放在行銷(xiāo)方式的創(chuàng)新、市場(chǎng)廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的掌控，充分發(fā)掘和延伸工程價(jià)值，以中端價(jià)錢(qián)、高端風(fēng)格傳播、引導(dǎo)市場(chǎng)，以致到達(dá)開(kāi)盤(pán)后迅速去化產(chǎn)品，并為后期產(chǎn)品“高價(jià)位、高姿態(tài)的市場(chǎng)價(jià)值提升做有力促進(jìn)。1、注重銷(xiāo)售推行賣(mài)點(diǎn)輸出的層次性、邏輯性與動(dòng)態(tài)性；2、以“造城運(yùn)動(dòng)的浩大氣勢(shì)，刺激需求，激發(fā)關(guān)注度和購(gòu)買(mǎi)欲，延伸傳播的拋物線(xiàn)。2、注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調(diào)一致，力爭(zhēng)論行過(guò)程趨于零缺陷，以便使整個(gè)銷(xiāo)售推行步入良性循環(huán)；3、營(yíng)銷(xiāo)力度上要深化淺出，自然構(gòu)成“高產(chǎn)

39、品價(jià)值與低實(shí)踐價(jià)錢(qián)的劇烈心思感應(yīng)；4、銷(xiāo)售推行必需是建立在相對(duì)合理的目的期望值上予以執(zhí)行。二、銷(xiāo)售方式確立根據(jù)我們的行銷(xiāo)閱歷和對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解，確定以案場(chǎng)銷(xiāo)售為主，其它方式為輔的方式作為本案的銷(xiāo)售方式。據(jù)案場(chǎng)銷(xiāo)售的實(shí)踐情況，添加或減少銷(xiāo)售隊(duì)伍，敝司并派遣專(zhuān)案謀劃人員直接進(jìn)入案場(chǎng)，視目的客戶(hù)的實(shí)踐反映和市場(chǎng)行情的變化適時(shí)調(diào)整或改動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，以最短時(shí)間貫入實(shí)踐操作環(huán)節(jié)，從而有效防止了遠(yuǎn)程市場(chǎng)信息傳播的偏向和間接性。同時(shí)委派敝司的專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售骨干進(jìn)場(chǎng)駐點(diǎn)銷(xiāo)售，輔以當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售人員旨在更好的掌握當(dāng)?shù)啬康目蛻?hù)的消費(fèi)行為促進(jìn)銷(xiāo)售。三、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握由于工程現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，詳細(xì)工程安排還有待提高討論落實(shí)，但整體

40、上應(yīng)把握住以下幾點(diǎn)：1、以工程本身的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)做為貫穿整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程；2、抓住對(duì)本案有競(jìng)爭(zhēng)要挾的樓盤(pán)空擋時(shí)機(jī)加強(qiáng)宣傳、銷(xiāo)售力度；3、節(jié)假日、休憩日以及相關(guān)社會(huì)公眾活動(dòng)的場(chǎng)所展開(kāi)攻勢(shì)，促進(jìn)銷(xiāo)售；4、洞悉市場(chǎng)，實(shí)施新穎、獨(dú)特的銷(xiāo)售舉措。第八部分：工程市場(chǎng)推行方案房地產(chǎn)的宣傳和推行是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的任務(wù)之一。假設(shè)由于宣傳戰(zhàn)略的失調(diào)或營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的缺陷而導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)任務(wù)的停滯，就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程的失敗。因此，宣傳戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略應(yīng)該作為工程開(kāi)發(fā)的中心要素。一、廣告推行戰(zhàn)略本案屬大型房地產(chǎn)工程，分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，一期是樹(shù)立整個(gè)工程質(zhì)量與品牌籠統(tǒng)的關(guān)鍵，因此在廣告戰(zhàn)略上應(yīng)留意運(yùn)用以下戰(zhàn)略：廣告階段戰(zhàn)略：根據(jù)廣告

41、緊緊圍繞銷(xiāo)售推行效力這一目的，并結(jié)合廣告主題層面以及開(kāi)發(fā)節(jié)拍，我們建議將廣告階段排為如下幾個(gè)階段：1、導(dǎo)入期：以軟性新聞為主，配合大篇幅的硬廣告進(jìn)展籠統(tǒng)推行，以城市中心的未來(lái)開(kāi)展方向以及打造界首一流質(zhì)量物業(yè)為宣傳中心。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，針對(duì)地段開(kāi)展、物業(yè)籠統(tǒng)、產(chǎn)品等方面進(jìn)展全面訴求，以硬廣告引見(jiàn)物業(yè)的產(chǎn)品及認(rèn)購(gòu)方式，配適宜量引見(jiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況的軟廣告。2、開(kāi)盤(pán)期：以電視媒體、廣播、報(bào)紙、新聞報(bào)道等方式，實(shí)施立體投放。廣告?zhèn)魉腿?，突出工程本身?yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，同時(shí)結(jié)合開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售情況，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，傳達(dá)給受眾銷(xiāo)售火爆的信息。3、強(qiáng)銷(xiāo)期：著重對(duì)物業(yè)質(zhì)量等方面做重點(diǎn)宣傳，同時(shí)針對(duì)產(chǎn)品本身存在的缺乏或銷(xiāo)售環(huán)節(jié)遇到的問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。4、清盤(pán)期：視前一階段的廣告效果及銷(xiāo)售情況而制定尾盤(pán)廣告投入，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度兼顧二期啟動(dòng)的告知性宣傳，為二期面市做預(yù)備。二、案名建議基于工程的品牌宣傳以及該工程市場(chǎng)定位的思索，我們經(jīng)過(guò)深化的討論與思想發(fā)散，從中提煉出兩個(gè)具有代表性的案名：案名一：現(xiàn)代城案名釋義： 時(shí)代感：以時(shí)代氣味領(lǐng)略現(xiàn)代居住、投資；震撼力：氣勢(shì)浩大，氣勢(shì)澎湃，具有較強(qiáng)的震撼感召力；規(guī)模性