上海駿豪國際廣場商業(yè)項目招商手冊

1、.：.；駿豪國際廣場招商手冊目 錄 TOC o h z HYPERLINK l _Toc80763578 商業(yè)招商概括 PAGEREF _Toc80763578 h 2 HYPERLINK l _Toc80763579 招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc80763579 h 5 HYPERLINK l _Toc80763580 大型商業(yè)物業(yè)招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc80763580 h 5 HYPERLINK l _Toc80763581 本案場分析駿豪國際廣場 PAGEREF _Toc80763581 h 11 HYPERLINK l _Toc80763582 優(yōu)勢 PAGEREF

2、_Toc80763582 h 13 HYPERLINK l _Toc80763583 弱勢 PAGEREF _Toc80763583 h 14 HYPERLINK l _Toc80763584 機遇 PAGEREF _Toc80763584 h 14 HYPERLINK l _Toc80763585 本案招商謀劃方案 PAGEREF _Toc80763585 h 15 HYPERLINK l _Toc80763586 一、招商原那么 PAGEREF _Toc80763586 h 15 HYPERLINK l _Toc80763587 二、招商戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc80763587 h

3、15 HYPERLINK l _Toc80763588 三、品牌籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc80763588 h 15 HYPERLINK l _Toc80763589 四、實施方案分割出租 PAGEREF _Toc80763589 h 16 HYPERLINK l _Toc80763590 五、商場規(guī)劃 PAGEREF _Toc80763590 h 17 HYPERLINK l _Toc80763591 六、人員配備方案： PAGEREF _Toc80763591 h 18 HYPERLINK l _Toc80763592 七、招商人員崗位職責 PAGEREF _Toc80763592

4、 h 18 HYPERLINK l _Toc80763593 八、商場租金預測 PAGEREF _Toc80763593 h 20 HYPERLINK l _Toc80763594 周邊租金調查 PAGEREF _Toc80763594 h 20 HYPERLINK l _Toc80763595 本公司引薦方案 PAGEREF _Toc80763595 h 26 HYPERLINK l _Toc80763596 后續(xù)：商場招商管理 PAGEREF _Toc80763596 h 27商業(yè)招商概括 HYPERLINK 完好的執(zhí)行方案和進展招商的實踐操作是招商勝利的關鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題

5、不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三省“三快即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；“三省是指對招商的消費廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精神。的特點，其中“三省中就有一條是節(jié)約人力。由于極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需求引進人才，進展隊伍建立。相反的，由于企業(yè)招商任務繁雜、細瑣，不僅需求招商人員有豐富的閱歷，更要有敬業(yè)精神和團結協作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的開展，經過招商培育和鍛煉隊伍更應是企業(yè)開展的重中之重。制定非常好的招商戰(zhàn)略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么

6、一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的任務的關鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責確實定，主要是對人才個體的技藝的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。從長久開展角度看，招商應配備以下幾方面人才：1、 招商經理1人，需對本工程所在行業(yè)的市場營銷有實踐操作閱歷尤其要擅長招商運作，懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。2、 大區(qū)招商經理假設干，分別擔任工程招商大區(qū)的任務：大區(qū)經理應具備一定的招商運作閱歷，長于壓服、鼓勵性的談判，具團隊協作精神、服從認識和大局觀念。3、 區(qū)域協銷經理假設干，主要職責是協助 開發(fā)市場，完成銷售。協銷經理需人品耿直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理才干，并能

7、長駐外埠。4、 商務助理假設干，主要職責是協助 一線招商人員作好內務資料物品、來電來函、來人洽談、信息搜集等和會務組織等任務。5、 其它效力人員如文案、平面設計、接線及接待人員。招商隊伍組建之后，必需進展培訓。一方面，經過培訓是團隊了解工程的現狀、產品，了解招商戰(zhàn)略和操作步驟，同時也是進展磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：1、 工程及產品知識，以使團隊成員對工程的現狀有清楚的認識。2、 溝通技巧如接聽、接待言語、洽談技巧、儀表舉止等，以培育團隊成員的職業(yè)感。3、 招商專業(yè)知識招商流程、談判技巧、接聽、本卷須知等。4、 招商要旨招商戰(zhàn)略闡明及合同解讀等。 HYPERLINK 招商任務開場

8、后面臨許多實踐的實施任務，在產品的中心概念根底上撰寫招商文案、制定、制定媒體發(fā)布方案、預備合同文本、預備各類產品和工程的宣傳資料等等，必要的預備將為招商實施打下良好的根底。只需進展有效溝通，把握“求租者的洽談與管控技巧，招商任務才干順利開展。從第一篇招商廣揭露布下去，接到第一個咨詢開場，招商進入了實踐運做的階段。從“求租者打進第一個到招商的協作主體-各分銷商和代理商簽署協議，進展產品銷售這一過程是整個招商任務的中心部分，直接決議著招商的質量和數量，也就決議了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者參與到企業(yè)的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引“求租者的加盟，有效的溝通顯得非常重要。招商中

9、與“求租者接觸的整個程序，普通如下：第一次信息的處置來函、來電-第一次信息回復-第二次信息處置二次來函、復電、咨詢、商洽-第二次信息回復信息晉級有選擇發(fā)送本質性資料-招商總部零星接單上門洽談、簽約-招商會議的謀劃、預備全國性會議、區(qū)域性會議-發(fā)出會議約請曾經問詢者、熟習者及看報來電者-接納報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發(fā)貨。在這過程中，首先面臨的是對“求租者信息的處置和選擇，好的招商廣揭露布后，招商總部將面對大量的反響信息，對于第一次來電或來函，主要留意對“求租者按曾經設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、根本情況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關產品和工程的根本資料包括工程

10、引見、產品引見、招商活動的安排，同時對于各地域實力較強或行業(yè)內運營者一類的“求租者做重點標注，用以綜合的研討。在這過程中，不用在中向訊問者做過多有關招商的闡明，對于“求租者提出的問題也不用急著回答主要防止“求租者因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息。在“求租者研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門那么應該選擇性的引見關于招商情況和產品信息，并根據“求租者表現的誠意，發(fā)去部分“該求租者重點關注的內容資料，并力爭約請對方參與招商會議。對于一些急于了解情況的“求租者，招商部門要有專人擔任接待和談判，帶著來訪者觀賞工程、了解運作方案等，以免流失“加盟商。面對面的溝通方式

11、仍是最直觀有效的方式，招商會議的勝利開展是“求租者加盟的關鍵一步。在與“求租者談判之前，一些細節(jié)的預備非常重要，如招商辦公場所的布置、人員的任務形狀、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳送以下幾點信息。1、 有實力：與強者協作才干更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。2、 有決心：堅決的信心和強有力的推行戰(zhàn)略將使加盟商感遭到工程推行工程的決心，用數字闡明工程的力度是最好的方法。3、 有信譽：一味的夸張其辭根本無法結合有實力的經銷商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限制的為“求租者思索是雙方共同開展的根底。4、 有方法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商

12、有極大的吸引力。5、 有利益：歸根結底，勝利的推行應該有豐厚的利潤，工程留給加盟者的利益應該非?？捎^。與“求租者簽定合同，收取租金和保證金，那么全面招商任務告以段落，后續(xù)零星的招商任務開展可以抽取部分力量，而任務的中心轉移到產品的全面推行階段。招商過程中，要處置大量的信息和參與大量的談判、壓服、培訓任務，任務內容非常細瑣，實踐的過程中會遇到一些詳細問題，對“求租者提出的問題給予良好的解答將大大加強其自信心。招商戰(zhàn)略大型商業(yè)物業(yè)招商戰(zhàn)略 HYPERLINK 第一部：招商原那么和預備過程招商目的的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租運營場所的運用權，更好地提高工程整體市場吸引力。因此招商目的

13、的選擇要根據市場需求和工程定位情況來確定，詳細說應思索以下要素：(一)工程本身的市場定位；(二)工程所在地的消費情況；(三)投資商和開展商的本身資金情況；(四)擬引進商家的市場定位、開展戰(zhàn)略。招商談判原那么確實定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目的和利益需求。要到達目的，招商談判必需針對談判的特點，確定一些根本原那么。(一)招商談判的特點1、 談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性商場的買賣活動不受時空限制，而詳細的談判對象買賣條件又是多樣的、變化的。這就要求工程的談判人員要圍繞本工程的運營范圍，廣泛搜集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面堅持廣泛的聯絡。2、 談判條件

14、的原那么性與靈敏性工程招商的目的要詳細表達在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必需堅持的原那么。這一特點就決議了工程談判人員要從實踐出發(fā)，既要不失原那么，又要隨機應變具有一定的靈敏性，以保證明現招商談判的根本目的。3、 談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的方式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需求反復接觸。這就要求談判人員要注重談判戰(zhàn)略與技巧，留意言語表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字涵養(yǎng)才干，也要有較強的公關才干。(二) 招商談判的原那么根據招商談判的特點，談判雙方要獲得共識，促使談判勝利應遵照以下原那么：1、 堅持

15、平等互利的原那么 2、 平等互利原那么，要求談判雙方在順應對方需求的情況下，公平買賣，互惠互利，這是保證談判勝利的重要前提。3、 堅持信譽原那么 信譽原那么是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信譽是商家根本的職業(yè)品德。在談判過程中；應留意不隨便許愿，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以表達真誠協作的精神。4、 堅持相容原那么 相容原那么要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原那么性和靈敏性有機結合起來，以更好地到達談判的目的。招商談判的預備所謂招商談判的預備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進展充分的預備任務，主要包括：一招商宣傳是招商勝利的先導，招商手冊是宣傳的重

16、要環(huán)節(jié)，是工程招商的根本宣傳資料，關系到工程的籠統(tǒng)，該手冊突出如下關鍵點：經過鉆石地段選擇工程選址的正確性，樹立根本點中心地段的商業(yè)物業(yè)。經過現實列舉工程投資商與開展商業(yè)績與榮譽，突出其在工程所在地的位置。招商謀劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進展分級評價，預測他們的運營前景，作為店面出租的指點。第一承租戶的選擇確保租金的來源。第二需求保證購物中心的商品種類的完好性。第三需求保證購物中心運營工程的多樣性與綜合性。二預備談判的根據1、 明確談判目的，包括最優(yōu)期望目的、實踐需求目的、可接受目的、最低目的等；2、 規(guī)定談判戰(zhàn)略，包括了解談判對象的情況，談判的焦點、

17、談判能夠出現的問題及對策；3、 選定談判方式；4、 確定談判期限。三組成談判小組挑選談判小組的成員；制定談判方案；確定談判小組的指點人員。第二部：確定招商方式與渠道商業(yè)物業(yè)工程招商的方式工程洽談會。工程洽談會是招商最為常見的一種方式。它是由招商單位攜擬與合資、協作或引進的工程，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進展接洽。 工程發(fā)布會工程發(fā)布會是招商經常采用的方式。它是由工程主辦者在一定的場所公布擬引進合資、協作的工程，論述招商工程的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。 經濟技術協作交流會經濟技術協作交流會是一種層次較

18、高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 投資研討會投資研討會是一種較小型、時間較短的招商方式。它通常是由政府部門、經濟研討機構舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現狀和開展趨勢的研討討論會。其特點是靈敏，即是務虛，又重務虛，主辦單位可以公布一些工程進展招商，可以引見本地域的投資環(huán)境和利用外資的政策，到達宣傳的效果。 登門訪問登門訪問是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉行集會式招商活動之余，訪問跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環(huán)境，詳細引見投資工程，討論佳作事宜。其特點是機動靈敏，針對性強，氣氛融洽，容易引

19、起被訪者的興趣。第三部：制定談判戰(zhàn)略明確談判目的招商談判的目的就是招商洽談的主要目的，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項任務都要圍繞招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目確實定以后，就需求確定招商洽談的各個詳細目的；在到達各個詳細目的后，招商洽談的主要目的即招商洽談的目的就可以實現。招商洽談的目的可以分為三個等級：第一級的目的是最高等級的目的，如能到達這一級的目的，整個招商洽談可謂是獲得圓滿勝利；第二級的目的是根本到達接受的目的，如能到達這一級目的，整個招商洽談可謂是獲得了根本勝利；第三級的目的是最低接受目的，如能到達這一級的目的，整個招商洽談可謂是到達了最根本的要求。招商

20、洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最正確利益目的。在確定了招商洽談目的的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的勝利與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應思索以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特征，各方的關系及能夠發(fā)生的費用等。本案場分析駿豪國際廣場一、徐家匯商圈背景引見徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環(huán)線高架一同構筑起現代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地3.3平方公里，合計大小商業(yè)網點1000多個，商業(yè)營業(yè)面積

21、達45萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特征街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材家具街，分別以休閑文娛和建材家具出名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特征街，一條是以依托上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向群眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。徐家匯商業(yè)中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)規(guī)劃，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、文娛文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時、地利、人和的優(yōu)勢，尤其經過新一輪精心打造和調整后，得到了突飛猛進的開展。首先徐匯區(qū)是人口導入區(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地域的動遷

22、居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了根底。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特征運營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費程度的消費者。注重錯位運營。商圈率先倡導“錯位競爭和“個性化運營的運營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品構造到文化氣氛、功能設備，發(fā)明了商圈相依互補，共存開展的勝利閱歷，構成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重開掘商家本身的運營才干，構成了不同氣氛和水準的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯位。商圈內率先引進了

23、電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。徐家匯商業(yè)中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達30萬平方米，占總面積的64，2003年度銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7。東方商廈以其“禮在東方的效力目的享譽全市，并以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬臺協作的太平洋百貨定位于“流行的指點者，在年輕女性顧客中極具號召力，憑仗其杰出的運營理念和靈敏多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實業(yè)首推“自然式效力，以

24、規(guī)范嚴厲的現代化管理方式和溫馨的效力在行業(yè)內獨領風騷。定位于“現代都市型百貨的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的效力設備、濃郁的文化氣味和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特征，為周邊住家提供了極大的方便。營業(yè)面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心Shopping Mall。商場引進商戶250家，包括30間特征餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜

25、總會等，無論購物、休閑、餐飲、文娛在港匯均能滿足各階層消費群體的需求。徐家匯商業(yè)中心內有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。餐飲文娛業(yè)有40戶，營業(yè)面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅文娛城總面子積達6.5萬平方米，獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，種類豐富的休閑小吃、白領光臨的溫馨堡健身中心及令學生、市民喜歡的思索樂書局、柯達影院等已逐漸成為市民消費的新熱點。并構成徐家匯商圈休閑文娛業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特征，使得

26、工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。徐家匯商業(yè)中心現有賓館業(yè)3戶，營業(yè)面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價錢吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。二、背景分析優(yōu)勢運營面積大，可以表達規(guī)模運營效應，可以運營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，并設有出口，每天數萬人流能保證運營者的利益，高架內環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經濟開展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其開展前景也非?？捎^。物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團，高效一

27、致運營、一致管理、一致報答。同步世界先進運營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理任務，展現國際商業(yè)氣候。開展優(yōu)勢：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。近年來，徐匯區(qū)在經濟建立、城市管理和社會事業(yè)的開展等方面，都獲得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可繼續(xù)開展綜合實驗區(qū)。徐家匯地域，曾經成為上海最繁華的現代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標志性地域之一。32米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡質量，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口

28、中央空調系統(tǒng)。弱勢處于次星級地理位置。徐匯商圈日趨成熟，已構成錯位運營，本廣場尚處于起步階段，競爭猛烈。招商價錢無明顯優(yōu)勢。機遇足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。市政府政策的有利傾斜。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費群體強大的地鐵消費群寫字樓固定的消費群體本案招商謀劃方案一、招商原那么巧妙利用逆向思想，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間到達樹立品牌概念的“一石二鳥的多元效果。二、招商戰(zhàn)略樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的運營互動原那么，進展部分科學規(guī)律整合。嚴厲控制招商品牌的層次，利用本身優(yōu)勢吸納國內國際亮點品

29、牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。店鋪采取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳發(fā)明懸念賣點。店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商戰(zhàn)略。與徐匯區(qū)政府有關部門協作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目的受眾的習慣性消費行為，為目的業(yè)主提供運營勝利的有利保證，為樹立品牌籠統(tǒng)打造宣傳基點。三、品牌籠統(tǒng)定位鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播戰(zhàn)略，打呵斥一個國際國內知名品牌會聚的大舞臺。以效力品牌化，個性化方式為先導，以迅速的宣傳手段傳播駿豪國際廣場在本商圈內的行業(yè)標志與先驅的籠統(tǒng)位

30、置。四、實施方案分割出租定位的根本根據地段決議原那么前面曾經提到，本工程屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氣氛。然而，由于徐家匯商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本工程相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，構成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的運營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。 互補原那么由于本工程商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌

31、店、精品百貨店和高檔城市會所是本工程對市場的互補。 業(yè)態(tài)演化原那么傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活程度的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、文娛將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。 商圈擴展原那么同樣，由于高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分思索整個上海市城市中心區(qū)域，擴展效力半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質消費群，實現商場的繼續(xù)昌盛。五、商場規(guī)劃駿豪國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；2、國際連鎖集團。1、主營工程地下一層：高檔超市休閑系列。一 層：進口化裝品CD、姿生堂、嬌蘭等、高檔珠寶謝瑞琳

32、等、世界極品服裝(阿瑪尼杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具路易威登等、高檔工藝品、高檔筆。二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五 層：餐飲。六 層：文娛休閑。配套工程A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。B、肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。C、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真任務室、數碼任務中心、藥店營銷理念。六、人員配備方案：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)

33、管理，企劃隊伍，詳細如下：招商經理1人招商主管4人入租設備工程安裝管理，電氣管理2人人選可由開發(fā)商提供企劃主管1人籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責副總經理/兼招商部經理主要職責：根據購物中心運營方針與要求，制定招商部方案，并組織實施。擔任購物中心整體商場謀劃，規(guī)劃，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈運營目的達成。組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發(fā)生交際費用審核等擔任。招商主管4人主要職責：擔任整個樓層招商，規(guī)劃，商品組合及與廠商協調，確保招商品100達成。配合公司整體規(guī)劃，完成公司下達目的。入租設備

34、工程安裝管理，電氣管理2人人員由開發(fā)商提供主要職責：入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運轉，同時滿足正常開業(yè)。協助經理開展任務。嚴厲審查招商戶運營資歷及入住手續(xù)。擔任租戶單位日常管理任務，督促租戶單位仔細履行招商合同。企劃主管1人主要職責：貫徹執(zhí)行本企業(yè)運營開展戰(zhàn)略方針，配合招商，運營需求，結合實踐制定本公司廣告謀劃并組織實施。擔任對商場宣傳布署總體規(guī)劃任務，作出建立性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工任務。八、商場租金預測南丹東路沿街商鋪租金表：物業(yè)稱號性質地址租金(元)面積(平方米)備注達封房產商鋪南丹東路4號9100黛兆美容SPA商鋪南丹東路10號12100吉多服飾商鋪

35、南丹東路22號12100上海銀行商鋪南丹東路38號300浪漫終身咖啡店商鋪南丹東路88號1015021世紀不動產商鋪南丹東路101號5.6100南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價錢1520元/天/平方利亞意式餐廳商鋪南丹東路102號10300紅星眼鏡公司商鋪南丹東路133號18100滬邦房產商鋪南丹東路141號8100金梓羅飾品商鋪南丹東路145號11100百貨商場：物業(yè)稱號性質地址租金(元)備注太平洋百貨商場肇嘉浜路1F35-50共八層，營業(yè)面積近3萬平方米2F30-403F25-30港匯廣場商場虹橋路1F40-50共六層，營業(yè)面積7.5萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院2F3

36、0-403F174F12美羅城商場肇嘉浜路1F38共八層，第六層是溫馨堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為6.7萬平方米2F363F284F185F11上海市商鋪區(qū)域平均租金元/天區(qū)域時間商業(yè)中心地域次商業(yè)中心地域次中心城區(qū)城市邊緣地域2003.0733.47.652.22003.0834.77.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9據以上調查及閱歷，本

37、案租金預算為：出租方式面積M2平均租金M2/天年租金10年租金15年租金分割280006.620.8美金676564006.76億10.15億分層280004.550.55美金465010004.65億6.98億整幢280003.310.4美金338282003.38億4.44億注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費收入沒計入其中。綜合以上靜態(tài)和動態(tài)2種收益數據計算結果，可得出：分割出租： 靜態(tài)10年的租金總收入6.76億。動態(tài)10年的租金總收入7.33億整棟出租： 靜態(tài)10年的租金總收入3.38億動態(tài)10年的租金總收入3.66億根據以上分割出租、整棟出租的數據來看，兩者10年的租

38、金總收入相差50。按商業(yè)地產投資報答來看：靜態(tài)租金：收入估計在10年左右；動態(tài)租金：收入估計在8年左右；注：以上數據未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。九、招商周期 估計2005年5月1日對外開業(yè)1、2004年9月為招商預備期2、2004年10月正式招商2005年3月招商終了3、2004年12月主力店進場裝修2005年3月裝修終了4、2005年2月普通租戶進場裝修2005年3月裝修終了5、2005年4月租戶進場布置6、2005年5月對外試營業(yè)本公司引薦方案一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析整幢出租優(yōu)勢：可以一次性回籠一筆資金。簡化招商，減少招商任務量。便于管理。 優(yōu)勢：租金較低，影響總體收入見租金對比

39、表 不利于商場整體開展。 對出租者有出租風險 如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于運營不善導致商場籠統(tǒng)聲譽等受損，而后不再續(xù)約分割出租 優(yōu)勢：租金較高，定期運營總收益大幅提高見租金對比表可自行總體規(guī)化，運營管理，降低運營風險?？梢宰龀霰救说钠放苹\統(tǒng)，添加企業(yè)無形資產。潛在資金收入根據各行業(yè)的運營特點，在3年以后每年或每2年遞增5左右的租金，提高年租金收益。 優(yōu)勢：租金回籠慢普通付三押一 要投入一筆預期費用開業(yè)前例：裝潢費、廣告費等。二、本公司力推分割出租方案雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以發(fā)掘。還可以做本人的品牌籠統(tǒng)，添加企業(yè)的無形資產，真

40、正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案主要方案見上租金按動態(tài)方案，報答率估計8年左右。后續(xù)：商場招商管理招商管理原那么第一根本原那么：要維護購物中心的產業(yè)運營黃金比例。大多數業(yè)內人士都比較認同零售、餐飲、文娛52：18：30的這個購物中心產業(yè)運營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要留意維護和管理好這個運營比例當然不是絕對的。第二根本原那么：要維護購物中心的一致主題籠統(tǒng)和一致品牌籠統(tǒng)。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織方式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必需是一個擁有明確運營主題和宏大發(fā)明力的品牌籠統(tǒng)企業(yè)。招商要一直留意維護和管理好已確定的運營主題和品牌籠統(tǒng)。第三根

41、本原那么：購物中心的招商目的要可以在功能和方式上同業(yè)差別、異業(yè)互補。同業(yè)差別就是市場有一定接受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業(yè)態(tài)的中心主力店招商，就不要同時招來兩家根本上都是運營食品和日用品的大型超市；中心主力店同質化無差別更是不能想像的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市由于運營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休憩放松的餐飲店可以互補等等。第四根本原那么：購物中心運營方式的選擇原那么。購物中心的運營方式根本有三種：自營、聯營和租賃。筆者以為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織方式，而零售是一個精細化管理的產業(yè)，精細化管理要求管理者加強運營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，中心主力零售店必需引入知名度高的大商家，故中心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，呵斥中心主力零售店的提成或租金收入偏低。，購物中心的開展商以前不論是房地產商或是零售商，在條件允許的情況下，中心主力零售店盡量自營一部分或全部