房信集團擬建項目投資分析報告

1、.精品資料網(wǎng)cnshu 25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座：.；精品資料網(wǎng)cnshu 專業(yè)提供企管培訓資料目 錄工程概略當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回想與展望 1、回想 2、展望所在區(qū)域住宅市場走勢分析 1、供求關(guān)系 2、價錢走勢 3、市場特點 4、個盤素質(zhì) 5、結(jié)論工程土地價值判別及工程地塊優(yōu)優(yōu)勢分析土地價值 1、地理位置 2、周邊環(huán)境 3、環(huán)境污染 4、地塊周圍的交通條件 5、配套設(shè)備 6、臨近競爭樓盤素質(zhì)工程地塊優(yōu)優(yōu)勢分析 1、地理條件分析 2、環(huán)臨競爭樓盤對比結(jié)論可提升價值研判類比土地價值規(guī)劃才干對于土地價值的提升單體設(shè)計市場細分及客戶定位工程現(xiàn)場包裝工程營銷謀劃物

2、業(yè)管理結(jié)論工程市場定位工程的市場定位消費群體定位工程價值分析工程定價模擬工程投入產(chǎn)出分析工程投資分析闡明工程本錢概述工程收益模擬投資風險分析及其躲避方式提示風險性分析躲避方式開發(fā)節(jié)拍建議工程概略 一地理位置 地處北辰區(qū)新宜白大道以西，普濟河道立交橋交叉口的正北側(cè)。 二主要經(jīng)濟目的 1、占地面積：200多畝 2、總建筑面積：約20多萬平方米 3、容積率：1.5以內(nèi) 4、綠化率：30%以上 5、建筑密度：略 6、總戶數(shù)：略 二、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析 一當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回想與展望房地產(chǎn)工程沒有試探可言，只需看準了再下手，不象打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。1、回 顧 本案所在區(qū)北辰區(qū)，位于

3、天津市市區(qū)的正北面，與河北區(qū)白廟緊緊相連。傳統(tǒng)上，天津市區(qū)的居民按照區(qū)域經(jīng)濟情況將市內(nèi)六區(qū)分成六種檔次，即：和平區(qū)是首位；南開區(qū)為第二位；河西區(qū)為第三位；河東區(qū)為第四位；河北區(qū)和紅橋區(qū)分別列居第五、第六位。由于市政規(guī)劃、區(qū)域投資規(guī)模以及市政府扶持力度關(guān)系著當?shù)亟?jīng)濟建立的開展速度，所以，河北區(qū)經(jīng)濟建立的程度沒有象南開區(qū)對華苑居住區(qū)和河西區(qū)對梅江生態(tài)居住區(qū)那樣對新宜白大道上的商品住宅有著翻天覆地的影響。加之，位于四郊經(jīng)濟位置之尾的北辰區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)本就很緩慢，雖然有萬科花園新城時髦精品TOWN HOUSE工程的介入，但在近一、兩年內(nèi)，這里依然是普通商品住宅的市場。 2、展 望展望2002年當?shù)胤康?/p>

4、產(chǎn)市場，可以說蘊含著宏大潛力，其一，環(huán)境工程建立中將對城鄉(xiāng)結(jié)合部入市口、道路兩側(cè)工程實施綠化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市場有效需求，積極推進小城鎮(zhèn)的住宅開發(fā)，加快城市化進程；其三，越來越規(guī)范化的建立市場，更適宜品牌與實力的競爭，淘汰那些規(guī)模小、質(zhì)量差、不注重物業(yè)效力的爛尾工程；其四，政府對公積金貸款和按揭貸款政策的進一步放開。降低銀行貸款和存款利息，刺激了消費，同時加強了商品房的有效需求。未來新宜白大道上的工程必將成為品牌工程的標志。 二所在區(qū)域住宅市場走勢分析 1、供求關(guān)系當?shù)刈≌袌霾煌谑袇^(qū)的住宅市場有著寬廣的消費群體，僅靠區(qū)域內(nèi)的居民不可以滿足其商品住宅的消化需求，雖然北辰區(qū)

5、宜興埠在當?shù)亟?jīng)濟開展情況良好，但與市區(qū)居民的生活程度相比依然相對很低。由于家庭收入的高低直接影響著購房需求才干，并且，當?shù)叵M觀念的落后以及有限的居住人口，都成為當?shù)厣唐贩抗┐笥谇蟮闹陵P(guān)要素。據(jù)市場調(diào)查結(jié)果得知，1998年開發(fā)建立的田園小區(qū)和鳴翠園雖然閱歷了三年之久的銷售時間，但因其市場定位的狹窄，現(xiàn)仍存有大量的空置房；2001年初開發(fā)建立的梧桐園、都市桃園大規(guī)模的商品住宅面積又加大了當?shù)乜罩梅康南瘔毫?。拓展市場需求面正是萬達新城在勝利完成一期工程的銷售義務之后，又將二期商品房銷售業(yè)績擠于周邊物業(yè)的銷售之首，僅從出入于萬達新城的車輛品牌來看，這里的業(yè)主80%以上是白領(lǐng)和迸發(fā)戶，他們當中除在當

6、地做生意以外，大多數(shù)業(yè)主是人在北京任務，其老家又在天津，所以新宜白大道上的物業(yè)成為其置業(yè)的首選，購買萬科花園新城的奢華別墅，其目前的經(jīng)濟情況尚未到達，這樣，有著完善生活配套設(shè)備的萬達新城就成為炙手可熱的首選樓盤。從這一點來看，完善、周到的生活配套是工程競爭的市場根底。 2、價錢走勢受著當?shù)亟?jīng)濟及人文環(huán)境的影響，當?shù)胤康禺a(chǎn)工程的檔次普遍不高，除萬科花園新城獨樹一幟，走聯(lián)排別墅豪宅市場的銷路外，當?shù)匾磺泄こ痰纳唐纷≌瑑r錢全部采取低調(diào)處置。萬達新城的銷售均價為1800元/；都市桃園的銷售均價是1590元/；梧桐園的銷售均價是1650元/；田園小區(qū)的銷售均價是1638元/；鳴翠園的銷售均價是1600元

7、/。當?shù)厣唐纷≌袌龅拈_發(fā)時間并不很晚，可謂房產(chǎn)開發(fā)市場和消費市場非常成熟。但近幾年，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體來講其運營情況并不良好，除萬科花園新城與萬達新城以外，這里絕大都數(shù)工程均未出現(xiàn)過熱銷局面，銷售市場長期處于低迷形狀。那么，是價錢高于消費才干？是地段偏遠位于郊區(qū)？還是當?shù)胤康禺a(chǎn)的消費市場狹窄？都不是，作為民宅典范的萬達新城，其商品住宅的市場均價高于周圍一切的工程，作為奢華別墅的萬科花園新城，論其住宅的銷售價錢也屬我市高價之一，曾在我市一度產(chǎn)生熱銷搶購的局面，并在當?shù)夭粩鄨猿种己玫匿N售業(yè)績。究其緣由，是品牌、是質(zhì)量、是效力，是購房者看到了物超所值，人們買房子早已不再是單買住所，現(xiàn)如今，買房子

8、還要買房子的附加值：交通、環(huán)境、配套、房型、升值、溫馨假設(shè)，當?shù)卦匍_發(fā)的工程不立足于買方市場，不思索目的客戶群體的消費需求，一味地運用價錢戰(zhàn)術(shù)，勢必使新工程失去競爭優(yōu)勢，死于襁褓之中。 3、市場特點 市場特點：區(qū)域市場內(nèi)部開展的不平衡性。新宜白大道是我市三環(huán)十四射中的一條銜接中環(huán)線與京津塘高速公路、津圍公路的重要干線，將天津與北京、河北省的間隔 拉近，加速了京津冀三地的貿(mào)易往來。房地產(chǎn)開發(fā)商們順理成章地將“以路帶動房改的政策詳細化，然而原有的地域分割使得新宜白大道兩側(cè)的商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，新宜白大道西北側(cè)居民的生活所需完全要靠對面宜興埠鎮(zhèn)內(nèi)的配套來維持。萬科花園新城之所以

9、稱其為“城，是因其市政配套齊全，城內(nèi)有公交車站、郵局、銀行、學校、幼兒園、超市、飯店、業(yè)主會所、休閑廣場等，生活所需不用外求。萬科花園新城因其高檔工程的市場定位，保證了城內(nèi)業(yè)主生活的絕對私密性，因此城內(nèi)配套設(shè)備對周邊民宅工程沒有起到多大的促進作用，附近普通民宅必需靠本身建立來獲取目的市場的占有份額?？上攵鳛槠胀裾娜f達新城銷售業(yè)績在當?shù)夭粩嗔己?，最直接的緣由，就是其底商?nèi)多種運營工程和區(qū)內(nèi)超市的補充，起到了極大的促銷作用。相比之下，田園小區(qū)、鳴翠園、普慶公寓等中小型工程由于內(nèi)部配套的不完善，在同質(zhì)工程的同等價位的根底上，成為其滯銷或緩銷的主要緣由。 4、個盤素質(zhì)本案所在區(qū)域商品住宅不是

10、很多，以下是新宜白大道兩側(cè)臨近地段主要樓盤指同質(zhì)素工程的資料：萬達新城位置：新宜白大道西北側(cè)，武警六支隊旁。性質(zhì)：六層磚混構(gòu)造商品住宅，其中，臨街樓宇首層為商業(yè) 店鋪，二層以上為住宅，全部現(xiàn)房。價錢：起價1577元/平方米第六層價，三層為最高價2000 元/平方米。梧桐園位置：新宜白大道西北側(cè)，萬達新城后。性質(zhì)：六層磚混構(gòu)造商品住宅。價錢：起價1298元/平方米第六層價，準現(xiàn)房，三層為最 高價1820元/平方米。都市桃園位置：新宜白大道西北側(cè)，梧桐園后。性質(zhì)：六層磚混構(gòu)造商品住宅。價錢：起價1338元/平方米第六層價，期房，三層為最高 價1768元/平方米。寶利園新城位置：宜白路加油站左轉(zhuǎn)30

11、0米，宜興埠鎮(zhèn)內(nèi)。性質(zhì)：六層磚混構(gòu)造商品住宅，落地外飄窗。價錢：起價1480元/平方米第六層價，現(xiàn)房，三層為最高 價1900元/平方米。今日家園位置：宜白路與三千路交口。性質(zhì)：七層磚混構(gòu)造商品住宅，其中臨街樓宇首層為底商， 二層以上為住宅。價錢：起價1298元/平方米第六層價，現(xiàn)房，三層為最高 價1838元/平方米。其他詳盡內(nèi)容請見 5、結(jié)論在我市房地產(chǎn)開展的中早期，本地由于區(qū)位要素，開展較市區(qū)、東麗區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)三個郊區(qū)滯后，到目前為止，當?shù)厣唐纷≌瑑r錢要比前者低1040%。由于我市城市建立的步伐加快，為此地域的區(qū)位功能的進一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)，尤其是商品住宅市場

12、提供了契機。不過，本區(qū)域商品住宅市場開展的不平衡性，在短期內(nèi)仍將存在，并影響著下一步的開發(fā)決策。假設(shè)，開發(fā)工程立足于房地產(chǎn)的買方市場，并分析目的市場的需求，以開展商的努力，這種不平衡性將會日益減少。 三、工程土地價值判別及工程地塊優(yōu)優(yōu)勢分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個工程終究處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。 一土地價值一個工程的土地價值是其多種要素綜協(xié)作用的結(jié)果，工程的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及臨近樓盤的素質(zhì)等，共同決議了該工程的土地價值。本案的

13、土地價值各要素如下： 1、地理位置 本案地處北辰區(qū)與河北區(qū)交界處，新宜白大道以西，普濟河道立交橋的正北側(cè)。工程面積：約20多萬平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用萬達新城、梧桐園、都市桃園的根底設(shè)備方面，可以滿足“七通條件；雖原用地為菜地，但早已荒涼已久，土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。 2、周邊環(huán)境自然景觀前方景觀東南方 近處是普慶公寓和荒地，遠處是宜興埠鎮(zhèn)，沒有綠色的景物，多為民宅。由于普慶公寓是新近規(guī)劃的工程，其整潔的建筑構(gòu)造使本案前方部分視野較為干凈、整齊。B、后方景觀西北方 后方景觀，因倉庫、雜亂的棚戶和散亂的廢物減弱，是本案視野最為不佳的地方。C、左方景觀東

14、北方 緊鄰萬達新城、梧桐園、都市桃園三個小區(qū)，雖然部分小區(qū)開發(fā)尚未完成，但從其規(guī)劃沙盤和曾經(jīng)落成的萬達新城上看，近景視野極佳，綠草環(huán)抱、建筑顏色明快；稍遠處還有萬科花園新城的玉泉花圃、雕塑石廊。D、右方景觀西南方 本案西南方是老式村莊，平房整齊卻很破舊；遠處是錯綜雜亂、線路忙碌的鐵道聚散地和車水馬龍的中環(huán)線鐵東路、普濟河道。由于鐵路的重要的岔路口和公路立交橋都會聚在此，使得本地噪音大、平安系數(shù)低。人文、歷史景觀公園等自然景觀 本案近處無公園和自然景觀，最近處的公園也要遠行4公里以外，才干到達西沽公園和北寧公園；4公里以外的新開河尚待改造，現(xiàn)污水、渣滓成災。B、歷史古跡、人文景觀：全無景觀綜述

15、從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、西、南、北四個方向景觀中只需東邊景觀尚可，西邊和北邊景觀因鐵道路、雜亂棚戶、倉庫等景物而大打折扣；南邊景觀不算太佳普慶公寓規(guī)模小，規(guī)劃差；總之，地塊周圍景觀應屬該地塊的弱項。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可經(jīng)過環(huán)藝設(shè)計來弱化周圍景觀不佳的弱項。 3、環(huán)境、污染水、空氣、土地污染情況 本案前方是普慶公寓，小區(qū)內(nèi)的部分業(yè)主在曬臺養(yǎng)鴿子，羽毛、鳥屎橫飛，氣味難聞；本案東邊是尚未建筑的土路，兩側(cè)堆滿了渣滓，夏季腐爛、蛻變的惡臭氣味充溢空氣中；本案所用地，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子很多；遠處還有汽車和火車排出的尾氣，此地污染情況嚴重。噪音污染 快速路新

16、宜白大道、津圍公路、中環(huán)線鐵東路和普濟河道、外環(huán)線、京津塘高速公路和錯綜復雜的鐵路岔線上川流不息的交通工具成為本地的噪音來源，噪音非常嚴重。社會治安情況 本案東側(cè)即是公安局北辰支隊宜白大隊，有利的一面是確保了區(qū)域治安的穩(wěn)定；不利的一面是，其進進出出的人使周圍小區(qū)的居民感到居住環(huán)境私密性差。 4、地塊周圍的交通條件環(huán)臨的公共交通條件 新宜白大道上有多條公交線路671、878、619、811、908、803、675直達市區(qū)各地。地塊南端是中環(huán)線，東側(cè)是外環(huán)線和高速公路。地塊與公共交通的銜接 本案所處地塊距南端的新宜白大道和西側(cè)的鐵東路均有一段間隔 ，緊鄰的一條規(guī)劃路仍為坑洼不平的土路，行車、步行都

17、很不便，可在拓建后引進公交站點來彌補交通上的小缺陷。交通條件綜述 環(huán)臨地塊的公共交通可謂便利。然而，本案存在亞交通銜接問題，地塊與交通干道新宜白大道間隔300米左右，土路顛簸不平，不宜公交車行駛，所以遭到交通瓶頸限制，有待進一步優(yōu)化。 5、配套設(shè)備菜市場 本地菜市場齊全，運營的菜品價錢低廉。近處有位于萬達新城旁的天津市北方蔬菜零售買賣市場、萬達農(nóng)貿(mào)市場和萬達新城底商興躍果菜便利店。遠處宜興埠內(nèi)至少有三家蔬菜貿(mào)易市場，使當?shù)鼐用裰辽僭谌蘸钠返南M需求上無憂。商店、購物中心 當?shù)氐纳痰?、超市匱乏，居民全要靠萬達新城底商、萬達超市和對面的宜興埠內(nèi)的商店、超市維持生計。學校、醫(yī)院 附近沒有學校和醫(yī)院，

18、必需遠求。銀行、郵局、酒店 萬達新城底商商業(yè)銀行、中鐵快運、新城酒店、皇苑大酒店。以及萬科花園新城內(nèi)的銀行、郵局、餐館。體育、文娛場所等區(qū)域內(nèi)暫無大型的體育、文娛場所，只需萬科花園新城內(nèi)的業(yè)主會所康體、文娛設(shè)備齊全。 6、臨近競爭樓盤素質(zhì) 見和第二大項中的二所在區(qū)域住宅市場走勢分析 二工程地塊優(yōu)優(yōu)勢分析 “知己知彼和“自知之明都是一個贏家不可短少的質(zhì)量。俗話說：追鹿者不見山。房地產(chǎn)運營者既能鉆進去，又可跳出來。更何況，最難認清的面孔往往就是本人的。 1、地理條件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和SWOT分析法，列出SWOT坐標圖如下：S優(yōu)勢 W優(yōu)勢“七

19、通+交通 景觀 +污染、噪音地價 +規(guī)模 +品牌 文娛+購物+學校、醫(yī)院等配套差。O時機 T要挾1、概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀 1、區(qū)域居民的消費才干較低。優(yōu)勢、降低噪音影響。 2、要挾周邊直接對手：萬達2、注重質(zhì)量，建筑風格要靚。 新城、都市桃園、梧桐園。3、房型設(shè)計時髦溫馨，功能 3、潛在競爭壓力：宜興阜內(nèi)完善 性強、且多樣。 的生活環(huán)境，其地塊內(nèi)工程的4、規(guī)模大、生活配套齊全。 銷勢勢必優(yōu)于本案所處地域內(nèi)5、售價與目的客戶群體搭要 的工程。界，以擴展受眾面即指 4、區(qū)域消費觀念落后。市場需求面。從以上四個象限中的要素分布情況可以看出：地形地貌別無優(yōu)勢；綜觀本地塊的交通也很興隆、高效；但地塊環(huán)

20、臨的幾個主要條件如購物、就學、醫(yī)療卻是最弱項，可與污染、景觀等優(yōu)勢經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。以后，隨著市政規(guī)劃的影響，該地塊是無太大優(yōu)勢的，只需留意要挾T要素，把握時機O要素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的優(yōu)勢要素。2、環(huán)臨競爭樓盤對比從環(huán)臨地塊的8個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看8個樓盤的詳盡資料請見，該地域除萬科花園新城為3層奢華別墅外，均為六、七層住宅。價錢均不超越2000元/平方米，與地塊直連的三個樓盤售價最低為1338元/平方米；遠處宜興埠鎮(zhèn)內(nèi)的今日家園最低價僅為1298元/平方米。 三結(jié)論從工程地塊性質(zhì)來看，本案地塊符合住宅建筑用地。根據(jù)SWOT

21、分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫時的優(yōu)勢，思索到本案離主干道新宜白大道和 鐵東路較近，公交車619路、878路公交車終點站都在附近，有利于引進公交線，將其終點站設(shè)在本案小區(qū)主入口旁的空地處，即能方便業(yè)主出行；同時周邊有較好的空間供環(huán)藝設(shè)計，可躲避主干道的喧嘩，利用綠化墻凈化小區(qū)內(nèi)的空氣，將噪音和污染阻撓在小區(qū)的外圍。可提升價值研判美食家評判廚師的水準，常以“家常菜為根據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，把蘿卜白菜“做出來了才叫真功夫。其意就是：從平凡中發(fā)掘不平凡，最大限制激活事物的潛能，才干構(gòu)成真正的競爭力。房地產(chǎn)工程的可比性并不簡單在于價錢和利潤。假設(shè)聽說哪個開發(fā)商將住宅樓賣出了每平方米

22、3萬元的天價，也不用急于欽佩得五體投地。假設(shè)工程本身的潛在價值是每平方米3.5萬元，那么該開發(fā)商就并非一個高手了。相反，假設(shè)某地段公認只能蓋出3500元每平方米的房子，而他卻能做到4500元每平方米，而且賣得不錯，才稱得上是真正的勝利。那么，如何最大提升工程的價值？如何進展可提升價值的研判？利潤就象是海綿里的水，只需情愿擠總是會有的。要想深化發(fā)掘房地產(chǎn)工程的潛在價值，必需“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)。如下： 一類比土地價值如前所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等多方面綜合判別，本案地塊的單位建筑面積類比價值在2000元均價左右。 二規(guī)劃才干對于土地價值的提升小區(qū)整體風格本案的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建

23、一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充溢文化情趣的社區(qū)。在詳細的小區(qū)規(guī)劃上，本著21世紀居住建筑人性化的原那么，在整體規(guī)劃上，作為20多萬平方米的大規(guī)模社區(qū)應突出以下特點：在總體規(guī)劃上，采取了“一三三的規(guī)劃格式，即： 一組林蔭步行道，直線貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 以三個建筑組團為中心，組團式住宅可圍合、可聯(lián)體或弧形拼接，以歐式柱廊、主題廣場串聯(lián)而成。 對應三個組團是三個主題各異的環(huán)節(jié)廣場。提示：此種規(guī)劃有利于房產(chǎn)按投資進度開發(fā)及建立建筑風格 順應消費者對人性化住宅的心思需求，采用現(xiàn)代派建筑方式，樹立小區(qū)籠統(tǒng)。本案周邊的鳴翠園和田園小區(qū)的建筑無特征，與經(jīng)濟適用房外觀沒有多大區(qū)別，相對于當今房地產(chǎn)市

24、場早已失去了競爭力，滯銷或銷售速度緩慢是必然的，所以，沒有個性的建筑必將被市場淘汰。 在立面外型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的西方古典建筑符號和線條，凸顯建筑外檐設(shè)計的出色及亮麗；凸窗弧線設(shè)計，落地式飄窗， 豐富室內(nèi)空間和提高室內(nèi)采光度；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團顏色協(xié)調(diào)一致。 在小區(qū)輪廓設(shè)計上，講究住宅的參差有致，擺布有序，三個組團的頂部外型要豐富，突出整個小區(qū)的輪廓線豐富、優(yōu)美。一定要優(yōu)于周遍一切樓盤，窗套、門廊等細節(jié)的處置上，步步要到位，小區(qū)配套小區(qū)的配套設(shè)備要求時髦、齊全。根本做到既能滿足小區(qū)業(yè)主日常生活的需求，又能滿足現(xiàn)代人對現(xiàn)代化住宅的消費需求。

25、針對周邊生活環(huán)境，設(shè)立商業(yè)配套超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)院、餐飲店等。 區(qū)內(nèi)配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如：健身中心、網(wǎng)球場、文娛中心、銀行、郵局、學校、門診部等。 時髦齊全的配套寬帶網(wǎng)、對講門、樓宇監(jiān)控防盜系統(tǒng)等、先進的建筑資料地板采暖、可調(diào)理供暖設(shè)備、塑鋼窗、蘑菇石是小區(qū)必不可少的附加值。小區(qū)環(huán)境充分發(fā)揚小區(qū)的建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地經(jīng)過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。 整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團，使整體內(nèi)外空間交錯交叉，一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前后呼應，渾然一體。 建議小區(qū)大門不要面對公安局宜白大隊入口，確保小

26、區(qū)居民的平安感和自我維護認識得到滿足。小區(qū)正門的設(shè)計要集中表達小區(qū)建筑風格，要高闊、典雅、顏色鮮明，并起到樹立小區(qū)品牌的標志性效果。 小區(qū)圍墻的護欄要通透、秀雅、堅實，多采用曲線，突出一種親和力，同時欄桿上配以爬藤等綠色植物，即可美化小區(qū)，與小區(qū)內(nèi)綠化混為一體；又可起到阻撓區(qū)外灰塵和噪音的作用。 三單體設(shè)計本案戶型設(shè)計要求經(jīng)典適用，功能多樣。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自在分割，戶與戶之間可自在調(diào)整。詳細戶型以7595平方米的兩房為主，并引入錯層大戶型或復式房作配合。其戶型比例建議如下：按戶型分戶 型平層或錯層復 式合 計一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳比 例15.8%25.

27、2%40%16%3%100%按面積分面積55-6465-7778-9495-104105-130合計比例5%12%48%25%10%100%將建立建議歸納為一句話，即：以住宅為主，戶型設(shè)計應順應市場需求。思索當?shù)厣钆涮撞煌晟?，建議配套商業(yè)即底商建筑、業(yè)主會所、足量停車位和主題廣場等。其中，根據(jù)目的消費群體的定位，車位占總戶數(shù)比例：約為30%。 四市場細分及客戶定位 準確的客戶定位，有利于工程的市場定位、市場細分，從而使工程規(guī)劃設(shè)計到位，吸引更多潛在買家購屋，促進銷售。 五工程現(xiàn)場包裝現(xiàn)場物業(yè)籠統(tǒng)的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終表達于工程現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計上。在本案的操作中，引入工程的V

28、I工程標識、工地圍板、營銷中心等，每平方米至少可以再提升幾十元的附加價值。 六工程營銷謀劃營銷謀劃程度是決議工程價值實現(xiàn)程度的重要要素，本案借助于專業(yè)的營銷謀劃閱歷和操作才干，經(jīng)過強賣點的提示與推行，可以使物業(yè)單位價值提升。 七智能化物業(yè)管理及效力功能增設(shè) 引進先進的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立品牌效應的有效途徑。物業(yè)管理的3：11原理闡明，假設(shè)小區(qū)物業(yè)管理程度差，其壞影響的傳播面將是1：11。而好的物業(yè)管理傳播面是1：3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對工程的價值提升空間在1000元以上。建議本案物業(yè)管理中心的大堂設(shè)接待臺，免費送信件報刊、免費定餐送餐、免費定票、免

29、費代業(yè)主看管孩子及老人、提供鐘點工鐘點秘書鐘點司機等多項效力，施行人性化管理，突出對業(yè)主的尊貴禮遇；加強小區(qū)智能化物業(yè)管理程度，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門、監(jiān)控系統(tǒng)，加強平安性；以及引進節(jié)能型建材，如：帶調(diào)理閥門的供暖設(shè)備，利用4C技術(shù)將多元信息效力與物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足平安防備、停車、高速上網(wǎng)等需求。以實現(xiàn)快捷高效的超值效力與管理。讓購房者感到本人買的房子物超所值，進而為我們義務宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事?？诒麄鞯男ЧΧ群艽螅飿I(yè)及開發(fā)商的品牌樹立，有利于今后工程的再開發(fā)。 八嚴密與教育相聯(lián)絡(luò) 無論購房者的喜好差別多大，選房時他們卻不約而同在同一種需求上產(chǎn)生共

30、鳴。如前面分析，本案目的客戶中大部分已有子女新婚的青年夫妻同樣會做長久計劃，子女的教育問題是該部分人在購房置業(yè)中的重點思索問題。如何讓子女就讀一所最好的中、小學是處理之道。由于本案的區(qū)位問題，當?shù)貙W校、幼兒園匱乏，恰恰會成為工程的最大銷售阻力，因此，建議本案與區(qū)重點學校協(xié)作，在小區(qū)興辦分校，同時對外公開招聘幼教入住小區(qū)，承諾本小區(qū)業(yè)主的子女一定可以入學、入托，這種宣傳方式即可擴展小區(qū)的知名度，滿足業(yè)主第一需求，又將擴展需求市場，吸引區(qū)域外的潛在買家。另外，對競爭對手而言亦是無法效仿的有力一擊。要知道，完善的小區(qū)配套是本地工程的最有效賣點，我們必需在配套設(shè)備上下功夫，投入少商量的資金發(fā)明大大優(yōu)于

31、競爭對手的最大優(yōu)勢。 九結(jié)論以上各要素的兌現(xiàn)對于本案價值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項只擠出十幾元的潛在利潤，那么每平方米就可以多賺百余元，假設(shè)在幾個主要工程上下功夫，那么可使每平方米價值提升得更高。工程市場定位 一工程的市場定位 因本案受當?shù)厣钆涮子绊?，此地域的銷售市場構(gòu)成一種獨有的規(guī)律，高檔次、環(huán)境靚、成片開發(fā)、規(guī)模大的住宅遭到市場的歡迎，豪宅萬科花園新城，因市場需求面很窄，不利于在此地再大面積的開發(fā)；改善型民宅萬達新城，這個勝利例子證明了本工程的市場定位是：必需建成“規(guī)模大、配套全、環(huán)境靚、效力優(yōu)的智能化住宅城，樓盤素質(zhì)定位不宜過低，中高檔的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建立，樓盤售價

32、最高不得高于萬達新城最高價的10%。小區(qū)需擁有安靜的社區(qū)環(huán)境，文化風格層次高雅，視周邊工程的園林規(guī)劃，本案必需有中央花園，以主題式風格分類，同時保證每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，建議以28米超大樓間距、戶戶層高3.2米的建筑特征彩動買家的購屋愿望。根據(jù)社會熱點和當?shù)嘏涮卓瞻?，極富特征的室內(nèi)外健身設(shè)備和必不可少。 二 消費群體定位一個工程只需抓住目的消費者，就會起到一個事半功倍的效果。所以目的消費者的定位準不準確將對工程的銷售起到?jīng)Q議性的作用。由于各方面的要素制約，本案附近的房價低，限制了該地域的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不

33、高，必然導致居民成分的復雜，進而對小區(qū)整體規(guī)劃和設(shè)計不利，配套、效力質(zhì)量跟不上。所以，為了確保本工程的品牌和市場效益，經(jīng)過近段時間對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及本案的情況分析，結(jié)合公司多年房地產(chǎn)專業(yè)閱歷，我們對本案主力客戶群的判別如下： 地域分布：以區(qū)域內(nèi)公務員以及有一定消費才干的居民為主，外環(huán)線兩側(cè)的企業(yè)職工為輔，各占65%、20%； 經(jīng)商人士及外地人占10%； 其他：5%。A、 購房更注重處理如今的需求。但要素質(zhì)緣由，同時關(guān)注“人以群分而產(chǎn)生的明顯社會階層界限如“萬科城市花園，被多數(shù)人以為是“勝利人士的選擇。附近大型股份、合資企業(yè)繁多：天士力藥業(yè)集團、夢鄉(xiāng)床墊企業(yè)、中韓合資LG集團、中法合資王朝葡萄

34、酒以及小淀鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)、北辰科技園區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工、管理人員由于任務地點的緣由，他們必定選擇此地域的商品住宅，他們不要求一步到位，所以這些人更趨向于中、小戶型，獨身白領(lǐng)或外地人選擇5570平方米的單元，雙職工選擇7590平方米的單元居多；B、 合資企業(yè)中等收入的中級白領(lǐng)、區(qū)域內(nèi)任務的部分公務員以及周圍經(jīng)商的小商業(yè)主等。因任務地點和生活環(huán)境的相協(xié)調(diào)要素，同時也由于他們對此區(qū)域有著劇烈的復古情懷，所以這批人群選擇了此地域的商品住宅是必然的。他們多為三口之家，由于身份的緣由，對戶型的功能設(shè)計和溫馨非常講究，選擇90100平方米的兩室居多。 C、 附近居住的部分高素質(zhì)，具有一定層次及購買才干的客戶。這

35、類消費者較為熟習周邊的居住環(huán)境，在此區(qū)域中居住時間較久，年齡在40歲左右，希望改善居住條件的群體，對未來的市政府的大力改造充溢自信心，置信此區(qū)域擁有升值潛力。因此年齡段的人群多為35口之家，對于他們而言三室面積在98110平方米的房子最受青睞，改善型的三室二廳二衛(wèi)房型布置要格局，講究生活品味。 D、 在京打工的部分高級白領(lǐng)人士，因任務和家庭要求，需往返京津兩地，此地與北京間隔 較近，且緊靠天津市區(qū)，高速公路暢通興隆，此地段上的房子成為首選。當然他們對房屋的要求已不再僅是居住，更注重社區(qū)的整體規(guī)模、環(huán)境，還有房屋的溫馨程度。對于他們而言室外環(huán)境靚、室內(nèi)運用功能強，面積可在105130平方米左右的

36、戶型最為搶手。 E、 部分外籍華人因任務需求，長期在津居住，此類人為數(shù)不多，但也有能夠。復式構(gòu)造的單元可成為其青睞的房型。 根據(jù)以上資料顯示所得，在今后的宣傳推行任務中，針對目的消費群應做到：1、受地域和家庭收入的限制，本案除了立足工程所在區(qū)域，做細做透市場，還要發(fā)掘區(qū)域外的客源；2、張望的準客戶有效消化，制定詳細措施，消除客戶顧慮。 3、 本地域外來人口和郊區(qū)居民較多，可適當為其增設(shè)效力工程，即15萬元辦理天津市區(qū)藍印戶口，從而擴展需求面。工程價值分析綜合以上分析，本案在實現(xiàn)各價值實現(xiàn)要素以后，總體可提升價值約到達2000元/m2指入市均價。工程定價模擬入市階段以高質(zhì)量社區(qū)籠統(tǒng)入圍，而開盤價錢以1280元/m2面市，引爆市場，構(gòu)成旺銷局面。日后分階段價錢逐漸抬升，最終實現(xiàn)銷售均價到達2000元/m2。工程投入產(chǎn)出分析工程投資分析闡明有關(guān)本錢的