2022物業(yè)管理師考試用書電子版

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3、rotection, complete with warning signs, isolating network protection facilities2022物業(yè)管理師考試用書電子版2022年物業(yè)管理師考試真題、模擬題盡收其中，諸多業(yè)界權威名師精心解析，精細化試題分析、完美解析一網打盡！物業(yè)管理師考試歷年考試真題： :/url /ejORs7更多精品備考資料及資訊好學-物業(yè)管理師考試交流群：307230424入群即送一套白金課程，備考資料，歷年真題根本制度與政策第一章考點:根本法律關系(一)業(yè)主相互之間的關系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的根本責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域

4、內共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己房屋的專有局部行使所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備等共有局部，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務。?條例?在業(yè)主大會制度的設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照?條例?和業(yè)主大會議事規(guī)那么確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時，同

5、樣應當承擔相應的義務。?條例?明確規(guī)定，業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)效勞費用等等。(二)物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間的關系物業(yè)效勞企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)效勞合同，形成了物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞、業(yè)主支付效勞費用的等價交換關系，是一種民事行為。民事行為最根本的原那么，就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：

6、一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)效勞企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自行決定，同樣，物業(yè)效勞企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)效勞企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面，對于合同內容確實定，比方物業(yè)效勞企業(yè)要提供哪些效勞，效勞到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)效勞費用，同樣出于雙方當事人的自愿，相關主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內容，同時也接受了合同的約束。(三)建設單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關系建設單位在沒有銷售完商品房之前，擁有待銷售房屋的產權，本身也是業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到建設單

7、位銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理效勞。業(yè)主大會成立之前的物業(yè)管理效勞，也就是前期物業(yè)效勞，客觀上只能由建設單位選聘的物業(yè)效勞企業(yè)來實施。?條例?規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同由建設單位和物業(yè)效勞企業(yè)來簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的對象不僅是建設單位，主要還是物業(yè)買受人，這就存在合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是別離的現(xiàn)象。為了解決這個問題，?條例?要求，物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂的房屋買賣合同中，必須包含建設單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同的內容，以明確標準購房人承擔前期物業(yè)效勞合同中約定的關于物業(yè)管理

8、的權利義務。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理效勞，實際上是建立在三個契約根底之上：一是建設單位與物業(yè)買受人簽訂的包含前期物業(yè)效勞內容的房屋買賣合同;二是建設單位制定并由物業(yè)買受人簽署的臨時管理規(guī)約;三是建設單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同。根據(jù)?條例?，開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中，應當履行以下十項義務：(1)簽訂前期物業(yè)效勞合同;(2)制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人明示;(3)通過招投標的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)效勞企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備的所有權和使用權;(6)與物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗手續(xù);(7)移交物業(yè)管理資料;(8)

9、承擔物業(yè)的保修責任;(9)承擔未售出或未交付房屋的物業(yè)效勞費;(10)參與籌建業(yè)主大會。(四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產品和效勞，業(yè)主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。但是，這些市政公用單位與物業(yè)效勞企業(yè)之間并沒有這種合同關系，這些單位沒有向物業(yè)效勞企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關費用的權利，物業(yè)效勞企業(yè)也沒有相應的交費義務。如果市政公用單位委托物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主收取有關費用，雙方應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業(yè)效勞企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關費用，委托合同同

10、樣應當遵循平等自愿原那么。為此，?條例?明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用，“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，?條例?還規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。(五)居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系居民委員會(以下簡稱“居委會)是居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織，對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是全體業(yè)主基于共同財產關系而形成的共同利益群體。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應的群體。一個物業(yè)管

11、理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。關于居委會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系，?條例?明確規(guī)定：(1)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知并聽取居委會的建議;(2)規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作;(3)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治

12、管理職責，并接受其指導。(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系物業(yè)管理各方主體之間的民事權利義務關系確實立，主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨意運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責，就是依法制定規(guī)那么來標準有關主體的行為，并通過加強日常指導、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權利，鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化物業(yè)效勞合同的地位和作用，支持當事人通過合同來標準民事行為和解決民事糾紛。根本制度與政策第一章考點:根本法律關系(一)

13、業(yè)主相互之間的關系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理的根本責任主體，物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理。業(yè)主對自己房屋的專有局部行使所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備等共有局部，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業(yè)主之間這種不可分割的物上的區(qū)分所有關系，多個業(yè)主之間形成了共同利益和共同事務。?條例?在業(yè)主大會制度的設計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會按照?條例?和業(yè)主大會議事規(guī)那么確定的程序作出的決定，包括管理規(guī)約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這

14、些規(guī)定，保證業(yè)主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業(yè)主合法權益的職責。業(yè)主在行使自己權利的同時，同樣應當承擔相應的義務。?條例?明確規(guī)定，業(yè)主應當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)效勞費用等等。(二)物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間的關系物業(yè)效勞企業(yè)，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)效勞合同，形成了物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞、業(yè)主支付效勞費用的等價交換關系，是一種民事行為。民事行為最根本的原那么，就在于其主體的

15、平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關系。行為自愿，表現(xiàn)在兩方面：一方面，業(yè)主是否選聘物業(yè)效勞企業(yè)管理自己的物業(yè)，選聘哪一家物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理，都由業(yè)主、業(yè)主大會自行決定，同樣，物業(yè)效勞企業(yè)是否接受業(yè)主的選聘，也由物業(yè)效勞企業(yè)自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿;另一方面，對于合同內容確實定，比方物業(yè)效勞企業(yè)要提供哪些效勞，效勞到什么標準，業(yè)主要交納多少物業(yè)效勞費用，同樣出于雙方當事人的自愿，相關主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內容，同時也接受了合同的約束。(三)建設單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關系建設單位在沒有銷售完商品房之前，擁有待

16、銷售房屋的產權，本身也是業(yè)主。與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到建設單位銷售完所有房屋，購房人全部人住，成立業(yè)主大會以后，才來選聘物業(yè)效勞企業(yè)實施物業(yè)管理效勞。業(yè)主大會成立之前的物業(yè)管理效勞，也就是前期物業(yè)效勞，客觀上只能由建設單位選聘的物業(yè)效勞企業(yè)來實施。?條例?規(guī)定，前期物業(yè)效勞合同由建設單位和物業(yè)效勞企業(yè)來簽訂，但是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)效勞企業(yè)提供效勞的對象不僅是建設單位，主要還是物業(yè)買受人，這就存在合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是別離的現(xiàn)象。為了解決這個問題，?條例?要求，物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂的房屋買賣合同中，必須包含建設單位與物

17、業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同的內容，以明確標準購房人承擔前期物業(yè)效勞合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理效勞，實際上是建立在三個契約根底之上：一是建設單位與物業(yè)買受人簽訂的包含前期物業(yè)效勞內容的房屋買賣合同;二是建設單位制定并由物業(yè)買受人簽署的臨時管理規(guī)約;三是建設單位與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同。根據(jù)?條例?，開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中，應當履行以下十項義務：(1)簽訂前期物業(yè)效勞合同;(2)制定臨時管理規(guī)約并向物業(yè)買受人明示;(3)通過招投標的方式選聘住宅物業(yè)的前期物業(yè)效勞企業(yè);(4)提供必要的物業(yè)管理用房;(5)不得擅自處分物業(yè)共用部位和公

18、用設施設備的所有權和使用權;(6)與物業(yè)效勞企業(yè)辦理承接查驗手續(xù);(7)移交物業(yè)管理資料;(8)承擔物業(yè)的保修責任;(9)承擔未售出或未交付房屋的物業(yè)效勞費;(10)參與籌建業(yè)主大會。(四)市政公用單位與業(yè)主以及物業(yè)效勞企業(yè)之間的關系供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位是企業(yè)，它們向業(yè)主提供產品和效勞，業(yè)主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。但是，這些市政公用單位與物業(yè)效勞企業(yè)之間并沒有這種合同關系，這些單位沒有向物業(yè)效勞企業(yè)收取應當由業(yè)主負擔的有關費用的權利，物業(yè)效勞企業(yè)也沒有相應的交費義務。如果市政公用單位委托物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主收取有關費用，雙方應當簽訂

19、委托合同，確立委托關系，物業(yè)效勞企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關費用，委托合同同樣應當遵循平等自愿原那么。為此，?條例?明確規(guī)定了供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用，“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，?條例?還規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。(五)居民委員會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系居民委員會(以下簡稱“居委會)是居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織，對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。業(yè)主大會是全體業(yè)主基于共同財產關

20、系而形成的共同利益群體。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應的群體。一個物業(yè)管理區(qū)域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主可能是該社區(qū)的居民，也可能不是該社區(qū)的居民;居委會成員可能是該區(qū)域內的業(yè)主，也可能不是業(yè)主。因此，居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。關于居委會與業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系，?條例?明確規(guī)定：(1)業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知并聽取居委會的建議;(2)規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)

21、管理區(qū)域內的社會治安等相關工作;(3)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系物業(yè)管理各方主體之間的民事權利義務關系確實立，主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨意運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之問的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責，就是依法制定規(guī)那么來標準有關主體的行為，并通過加強日常指導、監(jiān)督和管理，創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權利，鼓勵業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化物業(yè)效勞合同的地位和作

22、用，支持當事人通過合同來標準民事行為和解決民事糾紛。根本制度與政策第一章考點:業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(一)業(yè)主業(yè)主是建筑物及其附屬設施的所有權人。根據(jù)?物權法?和?區(qū)分所有權司法解釋?的規(guī)定，以下自然人或者法人應當認定為業(yè)主：一是依法登記取得建筑物專有局部所有權的;二是因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府征收決定取得建筑物專有局部所有權的;三是因繼承或者受遺贈取得建筑物專有局部所有權的;四是因合法建造、撤除房屋等事實行為取得建筑物專有局部所有權的?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理房屋所有權登記的自然人或者法人，可以認定為業(yè)主。(二)

23、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權，是指多個業(yè)主共同擁有一棟建筑物時，各個業(yè)主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物局部所享有的所有權，對供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。?物權法?第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有局部享有所有權，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權利。根據(jù)上述規(guī)定，我們知道，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由以下三局部構成：(1)業(yè)主對專有局部的所有權。即業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有局部享有所有權，有權對專有局部占有、使用、收益和處分。(2)業(yè)主對建筑區(qū)劃內

24、的共有局部的共有權。即業(yè)主對專有局部以外的共有局部如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權利。(3)業(yè)主對建筑物區(qū)劃內的共有局部的共同管理權。即業(yè)主對專有局部以外的共有局部享有共同管理的權利。根本制度與政策第一章考點:專有局部的所有權(一)專有局部的認定建筑區(qū)劃內，符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物的專有局部：(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為建筑物專有局部的組成局部

25、。(二)業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權利業(yè)主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等專有局部可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者營業(yè)的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以出借，解決親朋好友居住之難，加深親朋好友間的親情與友情;或者在自己的專有局部上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人，或者抵押給金融機構以取得貸款等;還可以將住宅、經營性用房等專有局部出售給他人，對專有局部予以處分。(三)專有局部使用人的權利和義務承租人、借用人等專有局部的物業(yè)使用人，是業(yè)主以外的實際使用物業(yè)的人，他們在物業(yè)管理法律關系中，享有權利和承擔義務的來

26、源具有多樣性，主要是：(1)法律法規(guī);(2)管理規(guī)約;(3)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;(4)使用人與業(yè)主的約定。實踐中，非業(yè)主的專有局部使用人享有的權利主要包括：(1)合理利用專有局部的權利;(2)合理利用共有局部的權利;(3)接受物業(yè)效勞的權利;(4)居住利益、相鄰權受到侵害時，提起訴訟的權利等。承擔的義務主要包括：(1)遵守管理規(guī)約的義務;(2)遵守物業(yè)共用部位、公用設施設備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的義務;(3)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法做出的決定的義務;(4)根據(jù)?條例?第四十二條的規(guī)定，承擔物業(yè)效勞費的義務等。(四)業(yè)主行使專有局部所有權時，不得危及建筑物的平

27、安，不得損害其他業(yè)主的合法權利業(yè)主的專有局部是建筑物的重要組成局部，但與共有局部又不可別離。例如，沒有電梯、樓道、走廊，業(yè)主就不可能出入自己的居室、經營性用房等專有局部;沒有水箱，水、電等管線，業(yè)主就無法使用自己的居室、經營性用房等專有局部。由于建筑物專有局部與共有局部具有一體性、不可別離性，所以業(yè)主對專有局部行使專有所有權應受到一定限制。例如，業(yè)主在對專有局部裝修時，不得撤除房屋內的承重墻，不得在專有局部內儲藏、存放易燃易爆危險等物品，危及整個建筑物的平安，損害其他業(yè)主的合法權益。(五)業(yè)主轉讓建筑內的住宅、經營性用房等專有局部，其對共有局部享有的共有和共同管理的權利一并轉讓業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是一個集合權，包括對專有局部享有的所有權、對建筑區(qū)劃內共有局部享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可別離性。在