吉祥鳳凰城物業(yè)投標(biāo)文件

1、.桔祥鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)書 第 PAGE 99 頁 共 NUMPAGES 99頁：.；目 錄招標(biāo)函2第一部分 招標(biāo)人資信與情況引見3第一章 招標(biāo)人資歷證明文件3一、公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件3二、公司資質(zhì)證復(fù)印件4三、公司法人代表委托授權(quán)書5四、擬派工程經(jīng)理情況闡明8第二章 恩地物業(yè)管理公司簡介10第二部分 提高工程物業(yè)管理程度的整體想象與謀劃11第一章 桔祥鳳凰城工程概略與分析 11第二章 管理目的構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園 13第三章 工程前期物業(yè)管理方式 15第四章 擬采取的管理效力措施 18第五章 管理效力內(nèi)容與規(guī)范及目的承諾 22第三部分 前期介入與接納驗收及入住裝修管理方案26第一章

2、 工程的前期介入效力 26第二章 工程的接納驗收與移交 28第三章 工程入伙管理方案 29第四章 工程二次裝修管理方案31第四部分 擬采取的任務(wù)方案與物資配備33第一章 擬采取的任務(wù)方案 33第二章 物資配備方案 39第五部分 擬建立的管理組織機構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)、管理44第一章 管理構(gòu)造設(shè)置與人員的配備、崗位職責(zé) 44第二章 管理效力人員的培訓(xùn) 51第三章 管理人員的管理 56第六部分 規(guī)章制度的建立與檔案管理58第一章 擬建立的規(guī)章制度 58第二章 檔案的建立與管理 59第七部分 日常管理效力規(guī)范及措施方案61第一章 業(yè)主贊揚與報修處置 61第二章 公共次序維護管理 63第四章 保潔效力與

3、綠化管理 67第五章 商鋪的管理 70第六章 社區(qū)文化效力方案 71笫八部分 物業(yè)維涵養(yǎng)護方案和實施方案74第一章 物業(yè)維涵養(yǎng)護管理方案 75第二章 公用設(shè)備設(shè)備的維涵養(yǎng)護 76第三章 共用部位的維涵養(yǎng)護 78笫九部分 桔祥鳳凰城前期物業(yè)管理綜合效力費測算79 第一章 前期物業(yè)管理效力本錢測算 79 第二章 前期物業(yè)管理效力招標(biāo)報價82 第三章 前期物業(yè)管理收支平衡情況測算 82附一 建議稿84附二 前期物業(yè)管理緊急情況處置預(yù)案88桔祥鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理投 標(biāo) 函湖北怒放房地產(chǎn)開發(fā)：本公司仔細(xì)研討了貴公司桔祥鳳凰城工程前期物業(yè)管理效力招招標(biāo)文件后，情愿接受招標(biāo)文件的要約條件，情愿參與本

4、次招標(biāo)。本公司聲明如下：贊同按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否那么視為自動放棄。在簽署前期物業(yè)效力合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。如我公司中標(biāo)，將按照貴公司規(guī)定的時間簽署前期物業(yè)效力合同，并按照要求準(zhǔn)時進駐進展物業(yè)管理全方位效力。我方贊同，在從規(guī)定的遞交招標(biāo)呼應(yīng)文件截止之日起90個日歷日內(nèi)，自覺遵守本次招招標(biāo)活動的每項規(guī)定。我公司的招標(biāo)報價為：普通住宅物業(yè)管理綜合效力費每平米每月0.55元、商業(yè)門店物業(yè)管理綜合效力費每平米每月1.2元；前期物業(yè)管理興辦費用13萬元包干。招標(biāo)單位稱號：荊州市恩地物業(yè)管理 公章法人代表： 孫霖日 期： 2006年10月16日 地址：沙市區(qū)碧

5、波路48號聯(lián) 系 人： 陳堯 ：8517680第一部分 招標(biāo)人資信與情況引見 企業(yè)資信與資質(zhì)影印件工商營業(yè)執(zhí)照影印件物業(yè)管理資質(zhì)證書影印件 法人委托授權(quán)書法定代表人授權(quán)委托書湖北怒放房地產(chǎn)開發(fā)：根據(jù)本文件宣布，注冊于湖北省荊州市沙市區(qū)碧波路48號的荊州市恩地物業(yè)管理法定代表人孫霖合法授權(quán)代表本公司，特此任命在下面簽字本公司工程經(jīng)理萬莉居民身份證號為4210021974012202165為本公司的正式和合法的代理人，并授權(quán)該代理人在有關(guān)荊州桔祥鳳凰城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的招標(biāo)方面，以該公司的名義代表該公司簽署招標(biāo)書，進展談判，簽署合同和處置一切與此有關(guān)的必要事務(wù)。本授權(quán)書于2006年10月16日

6、簽字生效，特此聲明。 法定代表人： 888 簽字蓋章：招標(biāo)人代表： 8888 簽字蓋章：招標(biāo)人全稱：荊州市恩地物業(yè)管理 招標(biāo)人公章：法定代表人身份證影印件888委托代理人的身份證影印件888 擬派工程經(jīng)理情況闡明工程稱號：桔祥鳳凰城住宅小區(qū)招標(biāo)人稱號：荊州市恩地物業(yè)管理擬派工程經(jīng)理姓名888主要業(yè)績性別女從事大廈和小區(qū)物業(yè)管理任務(wù)10年。在南京紅太陽物業(yè)管理先后擔(dān)任客戶效力部主管、管理處副主任、工程經(jīng)理等，擔(dān)任管理多個工程獲省優(yōu)。持有建立部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。年齡32專業(yè)經(jīng)濟管理學(xué)歷大專工齡12年職稱暫無從事本崗位任務(wù)時間10年聯(lián)絡(luò)8517680招標(biāo)人公章：招標(biāo)人代表簽字：日期：2006 年1

7、0月16日擬派工程經(jīng)理從業(yè)資歷證書影印件 恩地物業(yè)管理公司簡介荊州市恩地物業(yè)管理為2006年成立的現(xiàn)代新型物業(yè)管理企業(yè)，公司注冊資本50萬元人民幣，物業(yè)管理暫定資質(zhì)。恩地物業(yè)公司引進深圳先進的物業(yè)管理機制和運作方式，充分吸收豐富的物業(yè)管理行業(yè)管理閱歷。并從深圳高薪聘請一批資深物業(yè)管理人士擔(dān)任公司中桔祥鳳凰城職務(wù)。恩地物業(yè)公司現(xiàn)有員工12多人，中層管理人員物業(yè)管理專業(yè)大專以上文化程度占90%以上,一切管理人員均持有建立部頒發(fā)物業(yè)崗位證書。恩地物業(yè)將建成一支業(yè)務(wù)精干、專業(yè)豐富、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才隊伍。恩地物業(yè)目前正管理和效力著蔚藍(lán)水岸等荊州市高檔住宅小區(qū)等，總管理面積達(dá)5萬平方米，業(yè)務(wù)范圍涵蓋

8、多層和桔祥鳳凰城住宅、綜合商住樓的物業(yè)管理和效力。恩地物業(yè)以“以客戶為中心的管理理念和“360度生活管家的管理方式，運用ISO9000：2000國際質(zhì)量管理體系為手段，積極塑造荊州市物業(yè)管理的新品牌和行業(yè)典范恩地物業(yè)從外地引進高級物業(yè)管理人才擔(dān)任公司桔祥鳳凰城管理人員以來，充分吸收深圳先進的物業(yè)管理理念，有著本人鮮明的管理特征，并在荊州市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先提出“客戶效力中心物業(yè)管理方式、“360度生活管家效力、 “個性化效力等令行業(yè)人士耳目一新的管理理念。第二部分 提高工程物業(yè)管理程度的整體想象與謀劃 桔祥鳳凰城工程概略與分析一、桔祥鳳凰城工程概略桔祥鳳凰城由湖北怒放開發(fā)投資開發(fā)，工程位于湖北

9、省荊州市荊州城南開發(fā)區(qū)屈原路旁，共占地約11萬平方米，工程分三期開發(fā)。東鄰金豐園路，西至梅村七組，南至梅村九組，北至護城河，該地塊周邊已根本實現(xiàn)路通，地塊未來交通情況良好。園區(qū)綠地率接近40，空氣質(zhì)量明顯高于其他各區(qū)。其戶型設(shè)計經(jīng)典、建筑外觀典雅高貴、園林景觀嚴(yán)密結(jié)合當(dāng)?shù)貪庵氐奈幕滋N、利用其靈性蜿蜒的水景、曲徑通幽的園林小品、豐富的植物造景，將自然風(fēng)情與工程的整體氣氛結(jié)合得如此完美、如此人性化、使業(yè)主足不出戶就能全方位感遭到大自然的美麗及生活的愉快、可以在享用溫馨與溫馨的家居生活的同時，成就夢想與輝煌。桔祥鳳凰城小區(qū)工程主要概略如下:主要經(jīng)濟目的概略總占地面積： 11萬平米總建筑面積：17.

10、5萬平米其中：住宅共49棟1259套16.1萬平米商業(yè)建筑面積：1.1萬平米容積率：1.58 綠化率: 39% 車位：人防地下車庫380個車位、地上停車位193個物業(yè)管理及公共建筑：約600平米共用設(shè)備及公共場所概略戶內(nèi)配套設(shè)備有線數(shù)字電視系統(tǒng)系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)預(yù)留寬帶接口預(yù)留給水接口 預(yù)留下水口小區(qū)出入口共4個其他數(shù)據(jù)招標(biāo)文件未詳，因工程在設(shè)計建立階段或有更改，本招標(biāo)書以閱歷值編制。二、桔祥鳳凰城工程特點與管理難點、重點分析桔祥鳳凰城工程50棟建筑圍繞中心景觀帶布置，整體采用圍合規(guī)劃，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，周邊配套設(shè)備齊全，理想人居環(huán)境在建筑和規(guī)劃上充分表達(dá)，對物業(yè)管理效力要求相對比較

11、高。物業(yè)管理企業(yè)如何切合工程規(guī)劃設(shè)計理念，讓物業(yè)管理效力與硬件設(shè)備完美交融？桔祥鳳凰城工程建筑方式普通多層、中小戶型為主，容積率較高，居住密度相對較大，且底商面積大、出入口多達(dá)4個，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等問題多而復(fù)雜。物業(yè)管理企業(yè)采用何種管理方式，方可應(yīng)付自若？桔祥鳳凰城工程銷售定位為中高檔次，我們估計置業(yè)對象應(yīng)該以企事業(yè)單位任務(wù)的白領(lǐng)和政府公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生等層次中的中青年人群為主，業(yè)主中也將會有部分具有一定學(xué)歷的工薪階層。業(yè)主素質(zhì)相對較高，對物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員構(gòu)造必將為工程帶來更清新的時代氣味、衍生更現(xiàn)代的居住理念，物業(yè)管理企業(yè)如何實現(xiàn)管理方式和管理手

12、段的現(xiàn)代化？桔祥鳳凰城工程的業(yè)主估計將根本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的效力產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價廉的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的效力產(chǎn)品。物業(yè)管理企業(yè)如何設(shè)計適用的效力產(chǎn)品既可以滿足業(yè)主需求又可以實現(xiàn)收支平衡？對于以上主要的難點重點問題，是我們在桔祥鳳凰城物業(yè)管理中必需繼續(xù)思索的。 管理目的構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園根據(jù)我們對桔祥鳳凰城工程的預(yù)測分析結(jié)果顯示，未來桔祥鳳凰城工程的業(yè)主對于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理效力以及其交融度都應(yīng)該有很高的要求，開展物業(yè)管理任務(wù)，就必需高度注重他們的文化需求、效力需求及自動參與社區(qū)建立的愿望。我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園的完美人居效力方式，強

13、調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)的管理目的。根據(jù)我們的住宅效力閱歷，我們設(shè)計的“文化社區(qū)、理想家園管理方式涉及兩個層面，一是經(jīng)過多種交流方式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建立社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是經(jīng)過多種宣傳方式培育社區(qū)成員集體主義觀念，進而深化到他們在運用物業(yè)尤其是在運用共用性較強的物業(yè)中，進展約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的想象是：、倡導(dǎo)“全員參與的管理文化在內(nèi)部管理上我們強調(diào)員工在合理分工根底上的充分協(xié)作，例如在保潔方面提倡“人過

14、地凈，全員保潔，平安管理方面提倡“全員防備，全員消防等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為您想的更多，讓您住的更好的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的平安管理和社區(qū)文化建立。此外，我們還將自創(chuàng)行業(yè)內(nèi)的勝利閱歷，實施“管理報告制度，每季度利用小區(qū)公告欄等方式照實向業(yè)主報告綜合管理效力費的收指運用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項任務(wù)的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、推行“平等互動的效力文化效力文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)效力視為任務(wù)的自然方式和最重要的規(guī)范。效力連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系

15、的定位是：建立在權(quán)益與義務(wù)對等根底之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識能使員工真正尊重本身的任務(wù)，產(chǎn)生效力熱情，自覺嘗試去尋覓滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“淺笑效力。業(yè)主在享用效力的同時提出改良意見，效力產(chǎn)品的供方和需方均堅持愉悅的心境，效力水準(zhǔn)在平等互動的根底上得以提升。三、營建“和睦親善的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同發(fā)明的、具有社區(qū)特征的精神財富和物質(zhì)形狀的完美結(jié)合，社區(qū)文化建立的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠。我們將以開展安康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共次序。我們將結(jié)合我們在已往的住宅工程管理效力閱歷

16、，圍繞“愛國主義、環(huán)境維護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、安康家居等八大主題來組織、謀劃社區(qū)活動，努力把桔祥鳳凰城創(chuàng)建為“精神家園。四、塑造“親和人文的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一同參與環(huán)境文化的建立，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需求。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特征的籠統(tǒng)識別系統(tǒng)，提升檔次：提供高質(zhì)量的園藝維護，堅持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念：以多種方式組織業(yè)主開展環(huán)境維護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣味，建立人與環(huán)境調(diào)和共融的“文化

17、社區(qū)，自然的環(huán)境交融文化的氣味，桔祥鳳凰城真正成為每一個業(yè)主的理想家園。 桔祥鳳凰城前期物業(yè)管理方式針對工程的管理思緒根據(jù)我們對桔祥鳳凰城工程的實踐情況的分析，我們擬訂的桔祥鳳凰城工程的管理思緒為：強調(diào)本錢控制認(rèn)識和本錢管理程序強調(diào)流程團隊的有效運作和效力流程的繼續(xù)改良強調(diào)公眾效力的規(guī)范化與特約效力的個性化努力于共用設(shè)備、設(shè)備的繼續(xù)改良和功能提升努力于培育員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與認(rèn)識努力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境管理效力方式根據(jù)我們對桔祥鳳凰城工程的定位分析，我們確立桔祥鳳凰城工程的管理方式是：嚴(yán)密圍繞“質(zhì)量、本錢雙否決的運作中心，提供“質(zhì)優(yōu)價廉的效力產(chǎn)品；倡導(dǎo)“

18、以客戶為中心客戶效力前向化的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈；努力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推行“平等互動的效力文化。在確定管理方式的根底上，針對桔祥鳳凰城的特征及實踐情況，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的根本思緒。我公司將秉承“效力發(fā)明價值，質(zhì)量成就未來的管理理念，依托我們在已有工程的勝利運營方式和閱歷，完善的質(zhì)量管理體系，根據(jù)開發(fā)商在招標(biāo)文件中對桔祥鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)備的智能化程度等要素，我們擬在桔祥鳳凰城采用以“以客戶為中心、以質(zhì)量為導(dǎo)向的 “客戶效力前向化運營管理方式。述職后臺前臺反響回訪指令考核指令考核反響需求信息指令授權(quán)考核提供效力接受信息信息反響

19、反響延伸效力產(chǎn)品滿足需求客戶效力中心業(yè)主中心效力產(chǎn)品效力質(zhì)量贊揚效力需求信息管理處經(jīng)理部門主管作業(yè)人員恩地物業(yè)公司物業(yè)管理處運作原理模型圖創(chuàng)建有效的效力價值鏈圍繞“效力發(fā)明價值、質(zhì)量成就未來的運營理念和我們擬在桔祥鳳凰城采用的“以客戶為中心，以質(zhì)量為導(dǎo)向的運營管理方式，如中標(biāo)后我公司將在桔祥鳳凰城工程全面推行競爭型效力戰(zhàn)略；采取有效的管理戰(zhàn)略提升我管理公司的效力價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的效力，又能向周邊展現(xiàn)我管理公司風(fēng)采的團隊。我用高性價比的優(yōu)質(zhì)效力為客戶提供運用物業(yè)的便利、平安和溫馨的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值增值，同時為本人發(fā)明生存和開展空間，我們用效力為客戶發(fā)明消費價

20、值、為公司股東、員工發(fā)明投資和任務(wù)價值、同時為社會發(fā)明我們的存在價值。我們把員工稱心、客戶稱心、股東稱心作為我們的追求目的。日 常 管 理社 區(qū) 文 化稱心度 調(diào) 查企業(yè)文化導(dǎo)入培 訓(xùn)員工檔案有效鼓勵自我評價業(yè)余活動合理化建議與業(yè)主開發(fā)商與周邊單位與 居 委 會與 派 出 所與主管部門效力價值鏈效力價值供應(yīng)根本要素內(nèi)部稱心機制互動效力鏈創(chuàng)建有效效力鏈表示圖物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖相互配合監(jiān)視管理提供效力監(jiān)視監(jiān)視委托行業(yè)管理桔祥鳳凰城管理處恩地物業(yè)管理公司桔祥鳳凰城業(yè) 主開發(fā)商房管局物業(yè)科供 電供 水燃 氣通 信工 商市 政稅 務(wù)勞 動交 通公 安環(huán) 保物 價街道辦居委會相互協(xié)調(diào)相互協(xié)調(diào)支持/管理

21、委托/監(jiān)視外部溝通導(dǎo)向圖闡明：在桔祥鳳凰城業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商經(jīng)過招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽署物業(yè)管理合同。如我公司中標(biāo)，我們將設(shè)立桔祥鳳凰城管理處，全面擔(dān)任工程物業(yè)管理任務(wù)。桔祥鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)視和指點。在小區(qū)入住后到達(dá)法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系根底上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目的的實現(xiàn)。 擬采取的管理效力措施結(jié)合桔祥鳳凰城物業(yè)管理的難點、重點及管理思緒，我們擬采取以下管理效力措施，以保證管理方式的實現(xiàn)及效力產(chǎn)品按照預(yù)設(shè)規(guī)范的供應(yīng)：導(dǎo)入適用和

22、完善的質(zhì)量管理體系我公司于成立之初就建立了公司本人的質(zhì)量保證體系，經(jīng)過在所管理效力的工程實踐運作和繼續(xù)改良，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、規(guī)范化物業(yè)管理效力的基石。在桔祥鳳凰城物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理，并根據(jù)桔祥鳳凰城工程的實踐情況和特征制定適用的質(zhì)量控制方案，在日常管理效力中加以完善，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效力的過程中不偏離既定的軌道。實施 “質(zhì)量、本錢雙否決的運作機制物業(yè)管理是市場活動，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托提供業(yè)主所需求的管理效力，作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必需有盈利才干的，沒有收支平衡控制才干的管理和效力無

23、論對企業(yè)還是業(yè)主來說都一定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點來看，節(jié)約和控制本錢對企業(yè)來說是必然的，低廉的效力價錢對業(yè)主來說也是有利的；但是，我們清楚的看到，控制本錢與保證質(zhì)量不應(yīng)該是矛盾的，以犧牲質(zhì)量為根底的本錢控制不是處理問題的根本方法，惟有在保證質(zhì)量的前提下談本錢控制才有意義。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的效力特性，全面推行“質(zhì)量、本錢雙否決機制。公司經(jīng)過與關(guān)鍵崗位擔(dān)任人簽署目的管理責(zé)任書，把效力質(zhì)量和本錢控制造為考核任務(wù)業(yè)績的兩頂最重要的目的，且兩者是“或與“否的關(guān)系。經(jīng)過 “質(zhì)量、本錢雙否決的運作，我們獲得了業(yè)主稱心率繼續(xù)穩(wěn)步上升、管理本錢逐漸下降的良好成果。我們將進一步結(jié)合桔祥鳳凰城的管理

24、特點和難點，把這一套運轉(zhuǎn)機制用于該工程的管理實際中，力求在“效力質(zhì)量和“本錢控制之間找到更準(zhǔn)確的結(jié)合點，以提供“質(zhì)優(yōu)價廉的高性價比效力。建立“加油站式的員工培訓(xùn)制度由于提供效力產(chǎn)品的主體之間的個性差別，對于效力產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)那么，而是應(yīng)該根據(jù)效力需求的變化而不斷調(diào)整，也即效力的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，真中一項關(guān)鍵問題就在于對員工繼續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實際中，我們推出了“加油站式的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)規(guī)范，使每一層級員工堅持效力知識、技藝與效力需求到達(dá)動態(tài)平衡。同時，我們亦強化“管理者就是培訓(xùn)者、“培訓(xùn)是公司對職員的最大

25、福利的觀念，并把這種認(rèn)識在物業(yè)管理任務(wù)中貫徹一直。實現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享桔祥鳳凰城周邊緊鄰多個新近開發(fā)的住宅小區(qū)，其中荊州花園、城南春天等多個大型住宅小區(qū)，這將成為我們不可或缺的一項管理資源，我們可以充分借助這個有利條件實現(xiàn)資源共享，以便更好地滿足業(yè)主的效力需求。桔祥鳳凰城與周邊工程雖然在物業(yè)類型、開發(fā)速度、效力定位等方面存在一些差別，但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效力的目的是一致的，雙方可在競爭的根底上充分開展協(xié)作，如管理信息運用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動開展等方面均可強強攜手、優(yōu)勢互補。建立“物業(yè)管理信息島伴隨IT產(chǎn)業(yè)的迅速開展，數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻撓之勢向我們涌來，利用住宅小區(qū)的信息寬帶網(wǎng)絡(luò)資源

26、更好的為業(yè)主提供信息對稱與共享、VOD、網(wǎng)上配送購物與結(jié)算等方面的增值效力在沿海和其他興隆的地域曾經(jīng)是非常成熟的。我們期望在桔祥鳳凰城的管理效力中占領(lǐng)先機，配合公司的局域網(wǎng)及桔祥鳳凰城的寬帶信息網(wǎng)絡(luò)方案，我們擬逐漸建立桔祥鳳凰城社區(qū)網(wǎng)站，將各類管理效力信息定期輸入并及時更新，并擬以社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站為根底逐漸為業(yè)主提供更多的便利信息效力，著力實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化，構(gòu)建一個可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島，從而滿足社會各界、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司之間對管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司隨時可經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)登陸網(wǎng)站，高速閱讀物業(yè)管理處的管理

27、情況，并獲取效力資料，同時對管理處的任務(wù)業(yè)績進展監(jiān)視和指點，實現(xiàn)管理效力信息的多層面?zhèn)魉汀３珜?dǎo)開放式的管理效力物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面。物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不好，必將演化為妨礙小區(qū)物業(yè)管理程度提高的一種阻力。為此，在桔祥鳳凰城我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理效力，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。即：物業(yè)管理公司提供專業(yè)物業(yè)管理效力、業(yè)主大會及業(yè)主委員會擔(dān)任自治自律管理、居委會承當(dāng)政府社區(qū)行政管理和社區(qū)公益效力。我們經(jīng)過按時公布財務(wù)帳目、定期提交“管理報告、組織“管理處開放日活

28、動、公布管理處主管人員的聯(lián)絡(luò)等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)視，對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，我們將在小區(qū)入伙并到達(dá)規(guī)定的條件后依法成立。并從維護業(yè)主合法權(quán)益及提高本身管理程度出發(fā)，不斷加強業(yè)主大會及業(yè)主委員會自治自律管理的認(rèn)識和才干，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)視和審核的權(quán)益。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、方案生育等任務(wù)，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們堅信：只需從效力業(yè)主、住戶的根本目的出發(fā)，三方的協(xié)作一定能成為推進小區(qū)管理程度提高的助力。提供個性化的裝修套餐效力隨著生活質(zhì)量的不斷改良，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。

29、但是，現(xiàn)階段荊州市家居裝修市場的不規(guī)范要素卻讓大部分業(yè)主和住戶深感困惑。一方面，普通的業(yè)主、住戶由于專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)視等問題都顯的心有余力而力缺乏；另一方面，由于監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)效力社會化的進程中，我們以為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個自動性的角色。為此，在桔祥鳳凰城的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主、住戶提供完美的配套效力。我們擬經(jīng)過公開招標(biāo)的方式引入34家具有一定品牌、資質(zhì)、售后效力的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主、住戶引薦，防止裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主、住

30、戶。同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式效力。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修懇求及方案審核的效力，最大限制的方便業(yè)主，以解業(yè)主的后顧之憂。采用 “客戶效力前向化的效力方式強大的效力平臺和先進的效力組織是提供規(guī)范客戶效力的前提，“客戶效力前向化要求物業(yè)管理處的一切員工以客戶為中心，在對待客戶效力需求上每個人都是效力終端，突破層級管理上的壁壘，從而可以靈敏高效的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效力。以我們在以往工程的成熟閱歷，我們將一如既往的在桔祥鳳凰城推行以設(shè)立客戶效力中心的操作方式為根底的 “客戶效

31、力前向化效力方式，并以“首問擔(dān)任、“分片包干、“全員聯(lián)動、“快速行動等制度的實施作為保證。在桔祥鳳凰城的效力方式上，我們將建立客戶效力中心的運作體系。即將工程的內(nèi)部管理和對外效力分為后臺和前臺操作，客戶效力中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，一切的對外效力一致由客戶效力中心指揮調(diào)度，一切的客戶效力信息也一致匯總到客戶效力中心后進展處置，業(yè)主一切的效力需求懇求及贊揚建議都將匯總到客戶效力中心，由中心擔(dān)任分類處置，而管理處一切需求公布的管理效力信息亦經(jīng)過該中心反響到業(yè)主、住戶，從而保證管理處對外籠統(tǒng)的一致化。經(jīng)過效力中心的有效運作，36524小時的呼應(yīng)時間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理

32、及滿足，為桔祥鳳凰城的業(yè)主提供“一站式無憂式物業(yè)管理效力。努力于公共設(shè)備設(shè)備的循環(huán)改良住宅管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)備、設(shè)備的管理和維護。共用設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)形狀的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和平安保證等問題。根據(jù)我們對住宅小區(qū)樓宇的管理閱歷，我們將桔祥鳳凰城共用設(shè)備、設(shè)備的管理分為三個層次進展，即：以保證共用設(shè)備、設(shè)備處于受控形狀、維持正常運轉(zhuǎn)為目的的日常管理及維修；以消除各種運轉(zhuǎn)隱患，保證設(shè)備、設(shè)備性能得以充分發(fā)揚為目的的定期維涵養(yǎng)護包括大、中修；以提升設(shè)備性能、加強設(shè)備自我維護功能從而滿足用戶不斷增長的效力需求為目的的改良性維護改造。在桔祥鳳凰城共用設(shè)備、設(shè)備的管理和維護上，

33、我們努力于憑仗本身閱歷和專業(yè)的分包方，對其進展繼續(xù)的循環(huán)改良和功能擴展，逐漸實現(xiàn)對共用設(shè)備、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，一直沿用舊有的管理方式和效力方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的效力需求的要求的。我管理公司非常注重“創(chuàng)新再造，我們稱變化為常態(tài)，定期實施管理體系的全面整合提升。其精華將在于繼續(xù)地不延續(xù)地進展流程再造，對日常一些曾經(jīng)相對固定化的思想方式、效力理念以及詳細(xì)的作業(yè)流程進展重新分析和改造，使真可以更加符合業(yè)主、住戶的真實需求，從而為業(yè)主、住戶提供真正適用的效力產(chǎn)品。經(jīng)過在目前管理工程的推行，流程再造

34、最大限制的利用既有資源提升效力質(zhì)量和管理程度，獲得了較好的效果。在桔祥鳳凰城的物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進此項任務(wù)，組建流程小組，并運用流程管理的思想指點日常的詳細(xì)任務(wù)。努力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向運作，實現(xiàn)物業(yè)管理程度的繼續(xù)提升。 管理效力內(nèi)容與規(guī)范及目的承諾管理效力內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備管理及維涵養(yǎng)護；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共次序維護和環(huán)境衛(wèi)生的維護；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛機動車和非機動車行駛、停放及場所管理；供電、供水、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)的管線、設(shè)備維護時候進展必要的協(xié)

35、調(diào)和管理；物業(yè)管理區(qū)域的日常平安巡查效力；物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)效力費用的帳務(wù)管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、運用人房屋裝飾裝修的效力；物業(yè)管理區(qū)域的消防管理。物業(yè)管理效力要求按專業(yè)化的要求配置管理效力人員；物業(yè)管理房屋與收費規(guī)范質(zhì)價相符；制定管理效力人員獎罰條理等管理制度。物業(yè)管理效力規(guī)范物業(yè)共用部位的維涵養(yǎng)護和管理效力規(guī)范按物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主暫時公約對物業(yè)相關(guān)共用部位進展維涵養(yǎng)護和管理；在小區(qū)主入口設(shè)平面分布圖、區(qū)內(nèi)各棟標(biāo)識齊全、規(guī)范美觀；物業(yè)外觀完好、整潔，公用樓梯間、墻面、地面無破損，外墻及公共空間無亂張貼、亂涂畫、亂懸掛，室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序；對違反規(guī)劃

36、亂搭亂建及擅自改動物業(yè)用途的及時勸告、依法處置。物業(yè)共用設(shè)備設(shè)備的運轉(zhuǎn)、維修、養(yǎng)護和管理房屋規(guī)范制度健全、責(zé)任明確、定期巡檢，并做好記錄；設(shè)備用房整潔、主要設(shè)備標(biāo)識齊全、危及人身平安隱患處有明顯防備措施。物業(yè)共用部位和相關(guān)場所的清潔衛(wèi)生、渣滓的搜集、清運及雨污水管道的疏通效力規(guī)范共用部位和相關(guān)場所每天清掃2次，堅持干凈整潔，室內(nèi)外標(biāo)識、宣傳欄每周擦拭2次；公共樓道每周清掃一次，堅持干凈整潔；渣滓清運日產(chǎn)日清，無渣滓桶漫溢景象；化糞池、污水井、雨水井每月檢查一次，定期對雨污水管道進展疏通，堅持通暢無堵塞景象。公共綠化的養(yǎng)護和管理掌握花草樹木的特性，做好特種植物的檔案；花草樹木生長正常、綠化效果好

37、，有良好的欣賞效果，無樹木枯死和歪斜，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)去除并適時補種；草坪及時去除雜草，有效控制雜草繁殖，無渣滓，無煙頭紙屑；根據(jù)氣候情況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好，適時修剪；適時組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象；園林建筑和輔助設(shè)備完好，整潔無損；綠化地設(shè)有提示人們維護綠化的宣傳牌。車輛停放管理效力規(guī)范業(yè)主車輛憑證出入，按序停放，外來車輛嚴(yán)厲檢查，出入登記；道路、停車場平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范；地上除車庫外小區(qū)其他位置不可停車。消防管理規(guī)范定期檢查消防設(shè)備設(shè)備、保證完好，隨時可以啟用；加強對消防管理人員的培訓(xùn)，保證消防通道的暢通。公共次序維護、平安防備等事

38、項的協(xié)助管理效力規(guī)范門崗、監(jiān)控室美觀整潔，人員一致著裝，專人24小時值勤，實行定崗與巡查相結(jié)合；實施24小時平安監(jiān)控并記錄及時；對區(qū)內(nèi)公共文娛設(shè)備設(shè)備平安警示標(biāo)志；巡查中對可疑人員進展訊問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患事故及時報告有關(guān)部門；定期對安防效力人員進展培訓(xùn)，提高管理效力質(zhì)量。管理目的及目的承諾前期階段成為開發(fā)商的好顧問、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建立本錢，促進樓盤的銷售。合同階段在合同期內(nèi)全身心為業(yè)主效力，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。正式接納在條件具備時一年內(nèi)經(jīng)過“荊州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的考評；正式接納在條件具備時兩年內(nèi)經(jīng)過“湖北省物業(yè)管理示范小區(qū)的考評；正式接納在條件具備三年時內(nèi)經(jīng)過

39、“全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū) 的考評?？傮w目的客戶稱心度指數(shù)到達(dá)國優(yōu)90%以上；管理效力范圍內(nèi)不發(fā)生艱苦平安責(zé)任事故；管理效力范圍內(nèi)不發(fā)生艱苦火災(zāi)責(zé)任事故，管理效力范圍內(nèi)不發(fā)生艱苦設(shè)備管理責(zé)任事故；分類目的管理處設(shè)專線24小時受理客戶效力需求；客戶接待時間：365天8:30-20:00；各類效力人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%；檔案歸檔率到達(dá)100%，檔案完好率到達(dá)100%；維修及時率到達(dá)100%；維修質(zhì)量合格率到達(dá)95%以上；實行維修效力回訪制度，回訪率到達(dá)100%；有效贊揚處置率100，贊揚人簽字稱心率90以上；公共設(shè)備、設(shè)備完好率到達(dá)98以上；房屋建筑完好率到達(dá)98%以上；綠化存活率到達(dá)98%以

40、上；清潔管理無盲點，管理效力范圍堅持環(huán)境整潔，生活渣滓日產(chǎn)日清；道路、停車場完好率到達(dá)98%以上；管理效力范圍內(nèi)平安護衛(wèi)固定崗實行24小時平安護衛(wèi)立崗效力。第三部分 前期介入與接納驗收及入住裝修管理方案 工程的前期介入效力要使今后的物業(yè)管理順利進展，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，假設(shè)我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實踐情況，對桔祥鳳凰城住宅小區(qū)工程制定科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入任務(wù)方案，并按方案和階段開展各項任務(wù)，為未來的物業(yè)管理任務(wù)順利開展打下堅實的根底。規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需求參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案能否合理

41、，力求使小區(qū)的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理任務(wù)。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；小區(qū)人車分流的設(shè)計；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉方式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；小區(qū)渣滓房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；信報箱的設(shè)立；公共告示欄的配置；家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；。建立施工階段建立過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐漸對物業(yè)的硬件添加了解，對有些影響運用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早處理，為今后的物業(yè)管理任務(wù)奠定良好的根底。提出設(shè)備的設(shè)置和效力方面的改好心見及設(shè)計脫漏工程工程的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備運用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程包括綠化工程的優(yōu)劣

42、，提供改好心見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能規(guī)劃或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；協(xié)助 施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的維護，以防止施工對材質(zhì)呵斥損傷；提早熟習(xí)房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度根據(jù)需求參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進展現(xiàn)場監(jiān)視，確保安裝質(zhì)量；提出脫漏工程工程的建議；對小區(qū)公建配套設(shè)備設(shè)備的進展討論，可以使公建配套設(shè)備設(shè)備滿足今后客戶的開展需求和創(chuàng)優(yōu)需求，減少投入本錢和今后的物業(yè)管理本錢。開工驗收

43、階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好運用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)備的開工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)能夠存在的施工隱患，并列出脫漏工程；參與艱苦設(shè)備的調(diào)試和驗收；制定物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改良方案的能夠性及費用提出建議。物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理籠統(tǒng)及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌籠統(tǒng)和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實踐情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推行。制定合理的物業(yè)管理收費規(guī)范，為物業(yè)銷售作好預(yù)備；售樓處及樣板房的

44、平安護衛(wèi)、保潔指點，規(guī)范效力，建立良好的物業(yè)籠統(tǒng)；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進展物業(yè)管理根底培訓(xùn)任務(wù)；提供有關(guān)售樓宣傳所需求的物業(yè)管理資料。 工程的接納驗收與移交物業(yè)接納驗收的意義物業(yè)的接納驗收是對新建物業(yè)開工驗收的再驗收。根據(jù)國家建立部公布的對已物業(yè)進展以主體構(gòu)造平安和滿足運用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理任務(wù)能否正常開展的一個重要步驟。物業(yè)的接納驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)備，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別注重對綜合功能的驗收。工程接納驗收重點我公司如中標(biāo)，將重點從一下幾個方面出發(fā)，真實做好工程的接納驗

45、收和移交任務(wù)：公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對任務(wù)仔細(xì)擔(dān)任的工程技術(shù)人員參與驗收任務(wù)；既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對物業(yè)進展嚴(yán)厲的驗收，以維護客戶的合法權(quán)益；接納驗收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，商定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以處理，直到完全合格；落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體擔(dān)任保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司擔(dān)任保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；接納驗收任務(wù)目的明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系確保物業(yè)具備正常的運用功能，充分維護客戶的利益為以后的物業(yè)管理發(fā)明條件：經(jīng)過物業(yè)的接納驗收，一方面使工程質(zhì)量到達(dá)要求，減少日

46、常管理過程中的維修、養(yǎng)護任務(wù)量。另一方面根據(jù)接納有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中能夠出現(xiàn)的問題，有利于方案安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理發(fā)明了條件。 工程入伙管理方案入伙管理要點提示業(yè)主在入住前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及預(yù)備任務(wù)，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦效力手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。業(yè)主入伙流程我們將根據(jù)工程的實踐情況與開發(fā)商一同指定適宜的業(yè)主入伙流程，保證業(yè)主入伙的便利和高效率。以下流程圖僅供參考。業(yè)主攜帶購房合同身份證原件如屬委托攜帶購房合同委托授權(quán)書委托人與

47、代理人的身份證件到開發(fā)商銷售部辦理入住資歷驗證物業(yè)管理員陪同業(yè)主驗收房屋遺留工程記錄抄錄三表底碼業(yè)主在收樓單簽字如有脫漏工程當(dāng)場記錄業(yè)主到開發(fā)商財務(wù)部辦理房款結(jié)算產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)領(lǐng)鑰匙單客戶效力中心接待員登記業(yè)主資料簽定裝修管理協(xié)議其他手續(xù)辦理物業(yè)財務(wù)收費員預(yù)收半年物業(yè)費裝修渣滓清運費其他費用入伙作業(yè)規(guī)范入伙接待任務(wù)應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問不厭。入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完好，按戶建立客戶檔案。入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約效力手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證桔祥鳳凰城住宅小區(qū)入伙任務(wù)正

48、常有序，管理處經(jīng)理擔(dān)任對入伙任務(wù)的各個環(huán)節(jié)進展檢查以保證任務(wù)規(guī)范和效力質(zhì)量。集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析緣由予以處理。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符協(xié)作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙任務(wù)資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。 工程二次裝修管理方案入住后，隨之而來的將是房屋二次裝修的頂峰期，為了保證物業(yè)的構(gòu)造平安，維護居住區(qū)的一致、美觀，我們將以房屋構(gòu)造、外觀防水、違章搭建、裝修次序物品出入、平安、消防等作為裝修

49、管理的任務(wù)重點，嚴(yán)厲進展裝修管理二次裝修管理制度及流程詳見恩地物業(yè)操作手冊文件。加強宣傳、正確引導(dǎo)針對桔祥鳳凰城的特點，制定詳細(xì)的，在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，同時管理處為業(yè)主提供必要的房屋構(gòu)造圖紙，指點業(yè)主合理進展二次裝修。嚴(yán)厲審批、加強巡查根據(jù)對二次裝修管理的閱歷，我們在桔祥鳳凰城裝修管理中注重于以下步驟：在二次裝修的審批過程中，建立管理處相關(guān)主管初審，管理處經(jīng)理審批的二級審批責(zé)任制，強化審批責(zé)任。加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書制度，要求裝修施工單位辦理“裝修答應(yīng)證和“施工人員出入證，并簽署“二次裝修責(zé)任書，同時要求施工單位交納一定數(shù)額的裝修效力費。加強裝修過程的監(jiān)視，各專業(yè)的管理效

50、力人員必需掌握二次裝修管理的根本知識及管理要點，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。在裝修期間，成立以行政、工程及平安護衛(wèi)為成員的二次裝修結(jié)合管理組。目的就是在裝修頂峰期間，對裝修過行更有效的管理和監(jiān)控，并強調(diào)以下監(jiān)管重點：為防止房屋構(gòu)造、外觀受損及違章搭建，我們在實踐任務(wù)中，除要求工程主管的例行巡查外，管理處護衛(wèi)員、清潔等各崗位也對二次裝修進展全方位監(jiān)視，消除管理盲點，構(gòu)成立體交叉式的裝修監(jiān)視網(wǎng)紹，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處置，把違章裝修消滅于萌芽形狀。為防止房屋裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將在施工裝修審核前與業(yè)主做好相關(guān)位置的防水交接，并要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處置，裝修開工驗收時重點對這些部

51、進展二次驗收。為維持居住區(qū)裝修次序及平安，我們將加強對施工隊的管理，狠抓消防平安，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實施外來入員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)厲控制各出入，對搬出物品一概獲得業(yè)主贊同后登記后放行；嚴(yán)厲控制施工的時間及裝修渣滓的清運，消除裝修帶來的噪音和渣滓污染。依法管理、以理服人對違章裝修的施工單位我們將以壓服教育為主，勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為根據(jù)，要求其限期整改并上報主管部門。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以處理，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)備的完好，維護業(yè)主的共同利益。謹(jǐn)慎驗收、不留隱患我們將著重驗收房屋構(gòu)造、外觀及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)

52、量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必需事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準(zhǔn)后方可進展下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將根據(jù)規(guī)范嚴(yán)厲驗收，同時建立裝修回訪制度，在裝修終了后的二個月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。 第四部分 擬采取的任務(wù)方案與物資配備 擬采取的任務(wù)方案為了使物業(yè)保值、增值，管理處在仔細(xì)做好物業(yè)的接納驗收任務(wù)的根底上，擬定進一步的任務(wù)方案，加強裝修管理，加強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)質(zhì)量不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后效力任務(wù)，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，到達(dá)“雙贏的目的。各種物業(yè)管理任務(wù)能否能順利落實，主要看有多長的籌備

53、階段來完成物業(yè)的一切籌備任務(wù)。從專業(yè)角度來看，愈早能讓物業(yè)管理隊伍熟識工程現(xiàn)場，就愈早能有序的對物業(yè)實體進展有效管理。前期介入任務(wù)方案如我公司如能成為桔祥鳳凰城物業(yè)管理商，將根據(jù)工程施工進度，制定科學(xué)、成熟的物業(yè)管理任務(wù)方案，并按方案和階段開展各項任務(wù)，為未來的物業(yè)管理任務(wù)順利開展，打下扎實的根底。主要任務(wù)包括：對物業(yè)的建筑遺留事項提出意見和建議對物業(yè)的機電設(shè)備運轉(zhuǎn)提出意見和建議對物業(yè)的智能系統(tǒng)提出意見和建議參與各項工程招標(biāo)任務(wù)跟進物業(yè)裝修施工和設(shè)備安裝過程編制年度物業(yè)管理收支預(yù)算編制物業(yè)管理啟動預(yù)算向政府物價管理部門申報管理費和其他收費規(guī)范建立人員架構(gòu)，調(diào)配招聘管理員工制定及完善各項物業(yè)管理

54、制度按照培訓(xùn)方案定期對各部員工進展培訓(xùn)挑選和定制員工制服調(diào)配保安保潔等展現(xiàn)物業(yè)管理籠統(tǒng)相關(guān)崗位人員開場籠統(tǒng)崗運作協(xié)助物業(yè)推行，促進物業(yè)銷售運用物業(yè)管理效力的提早介入，加強購房者對售后優(yōu)質(zhì)效力的自信心，更有助于貴公司樹立品牌籠統(tǒng)，同時我們還將協(xié)助銷售宣傳推行活動，如：建議在售樓現(xiàn)場派駐禮賓門童、專業(yè)保安、保潔員等物業(yè)任務(wù)人員，并身著恩地物業(yè)公司制服，從事迎賓、指揮車輛、保潔等任務(wù)，務(wù)求前期建立物業(yè)品牌籠統(tǒng)。派物業(yè)專員赴現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。為銷售人員提供物業(yè)管理根底培訓(xùn)及客戶效力培訓(xùn)，商討在銷售中有關(guān)的物業(yè)管理問題。提供有利于售樓宣傳所需的物業(yè)管理資料。對管理效力承諾實施方案安

55、排，添加買家自信心。對樓盤入伙程序和事項的布置設(shè)計提供意見，并安排好管理措施。對買家提供超前效力，定期咨詢意見，提供物業(yè)管理信息等。檢討物業(yè)本錢，節(jié)約物業(yè)投資。我憑仗多年管理閱歷及委派有閱歷的工程人員定期參與前期工程工程例會，對桔祥鳳凰城環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如：制定物業(yè)管理收費規(guī)范，為物業(yè)預(yù)售發(fā)明條件。針對智能化采用的程度和深度進展討論，即可以促進銷售宣傳，又可滿足今后科技及客戶開展的需求，以及盡量減少投資本錢。同時思索到管理中經(jīng)過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理本錢。根據(jù)桔祥鳳凰城情況提出物業(yè)改良及增減工程工程之建議，以節(jié)省工程費用及到達(dá)最高

56、經(jīng)濟效益。從物業(yè)管理者角度，改善設(shè)計缺陷。在以往許多工程中，開展商在很大程度上依賴建筑設(shè)計單位確定物業(yè)的功能及配套設(shè)備，現(xiàn)實上，沒有哪一家設(shè)計單位對物業(yè)日后的運轉(zhuǎn)及管理可以比有閱歷的物業(yè)管理公司有更深化了解。因此往往在交樓之后才由小業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)一大堆設(shè)計缺陷，以致物業(yè)公司難以運作，業(yè)主怨聲載道。為改動這一情況，我們將從物業(yè)管理者的角度，對物業(yè)及設(shè)備進展審視，盡能夠?qū)⒃O(shè)計中的先天缺陷控制在盡量少的范圍內(nèi)，如：建筑構(gòu)造及功能設(shè)計。小區(qū)人、車分流。圍墻和大門設(shè)置。公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。公共照照開關(guān)設(shè)置及半開、全開和長明方式開閉。建立適宜的管理用房。公共機房和管道井門鎖鑰匙的一致。渣滓

57、房設(shè)立和景觀、環(huán)保的協(xié)調(diào)及渣滓分類。設(shè)置必要的公共洗手間。信報箱設(shè)立方便運用和管理。配置適宜的告示欄、宣傳欄、留言欄。預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機位置。愛心援助系統(tǒng)和便民設(shè)備的設(shè)置。智能系統(tǒng)物業(yè)管理效力。我們從添加銷售賣點、節(jié)約投資并結(jié)合管理需求和社會開展趨勢，建議桔祥鳳凰城提供適量適用的智能小區(qū)的根本功能配置。跟進施工過程，保證順利交接為了保證日后管理任務(wù)順利開展，必需對桔祥鳳凰城進展全面的了解，假設(shè)物業(yè)管理人員在桔祥鳳凰城交付運用時才介入管理，就無法對諸如土建構(gòu)造、管線走向、設(shè)備建立、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。在桔祥鳳凰城交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開展商

58、利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：檢討施工進度。發(fā)現(xiàn)能夠存在的施工隱患，并列出脫漏工程。在交付前先作驗收，并向開展商匯報一切承接商在安裝工程上所未達(dá)設(shè)計規(guī)格及要求事項。對今后不便養(yǎng)護和維修之處提出改良意見，并做好日后養(yǎng)護的重點記錄。協(xié)助檢查施工質(zhì)量。參與艱苦設(shè)備的調(diào)試和驗收。提供廢品維護措施。緊隨開工驗收同步開展物業(yè)驗收任務(wù)。訂立規(guī)章制度在對物業(yè)實施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)設(shè)計度身定制管理方式，制定相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進展機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等任務(wù)，以便有序地對物業(yè)進展管理。訂立規(guī)章制度包括但不限于：公眾管理制度：業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程、客戶效力指南或住戶手冊、

59、精神文明公約、住宅公共設(shè)備設(shè)備維修基金管理方法、治安管理須知、車輛進出停放管理須知、消防管理須知、環(huán)境衛(wèi)生管理須知、招牌廣告及公共場地、墻壁、屋面管理須知、營業(yè)場所管理須知、文娛場所管理須知、裝飾裝修管理須知等。內(nèi)部管理制度：人事管理制度、福利管理制度、考勤管理制度、財務(wù)管理制度、預(yù)算管理制度、獎懲管理制度、贊揚管理制度、文件管理制度、員工根本規(guī)范、通訊設(shè)備管理制度、管理體系及艱苦事項決策管理制度、培訓(xùn)管理制度。質(zhì)量手冊及程序文件：質(zhì)量手冊、文件控制程序文件、質(zhì)量記錄程序文件、管理評審程序文件、人力資源程序文件、合同評審程序文件、物業(yè)接納程序文件、效力設(shè)計開發(fā)程序文件、采購程序文件、入住管理程

60、序文件、內(nèi)部審核程序文件、不合格程序文件、數(shù)據(jù)分析程序文件、糾正防措施程序文件等。任務(wù)手冊：各級崗位職責(zé)任務(wù)手冊、社區(qū)文化任務(wù)手冊、公共場地任務(wù)手冊、營業(yè)文娛場所任務(wù)手冊、房屋整改任務(wù)手冊、空房管理任務(wù)手冊、住戶入住任務(wù)手冊、裝修管理任務(wù)手冊、贊揚的接待和處置任務(wù)手冊、住戶意見的征求、評議以及效力的定期回訪任務(wù)手冊、住戶檔案管理任務(wù)手冊、便民效力實施任務(wù)手冊、費用的統(tǒng)計、收取和追收欠款任務(wù)手冊、環(huán)衛(wèi)任務(wù)手冊、綠化任務(wù)手冊、報修任務(wù)手冊、供配電設(shè)備設(shè)備任務(wù)手冊、給排水設(shè)備設(shè)備任務(wù)手冊、電梯設(shè)備設(shè)備任務(wù)手冊、庫房任務(wù)手冊、突發(fā)事件或異常情況處置任務(wù)手冊、勤務(wù)任務(wù)手冊、平安任務(wù)手冊、門衛(wèi)任務(wù)手冊、巡