上海漕河涇田州路項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告及價(jià)格建議

1、.PAGE ：.；PAGE 28漕河涇田州路工程市場(chǎng)報(bào)告及價(jià)錢建議一、漕河涇開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介開發(fā)區(qū)概略上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)于1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院同意為國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院同意為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2000年又成為APEC國(guó)際科技工業(yè)園區(qū)。開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積14.3平方公里，目前已構(gòu)成微電子、光電子、計(jì)算機(jī)機(jī)器軟件和新資料等四大產(chǎn)業(yè)，建成研討開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)轉(zhuǎn)、金融數(shù)據(jù)、技術(shù)創(chuàng)新四大中心，及“雙優(yōu)園區(qū)、“數(shù)字園區(qū)、“國(guó)際園區(qū)等三大園區(qū)。漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院同意的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)、開展新興技術(shù)為主的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。是全國(guó)獨(dú)一同時(shí)享用

2、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的開發(fā)區(qū)。目前,漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)微電子、光電子、計(jì)算機(jī)及軟件、新資料、航天航空等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍然成群，研討開發(fā)、金融數(shù)據(jù)、科技創(chuàng)新等四大功能中心；目前開發(fā)區(qū)會(huì)聚中外高科技企業(yè)1400多家，其中外商投資企業(yè)近500家，世界500強(qiáng)跨國(guó)高科技企業(yè)60多家。累計(jì)投資總額34.1億美圓，合同外資12.4億美圓。園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況漕河涇開發(fā)區(qū)為上海經(jīng)濟(jì)開展發(fā)明了超越3%GDP總量，為上海對(duì)外貿(mào)易發(fā)明了7.5%的出口，對(duì)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銷售收入奉獻(xiàn)度高達(dá)15%，其中在電子信息產(chǎn)業(yè)方面，漕河涇開發(fā)區(qū)占到上海電子信息產(chǎn)業(yè)銷售總額的17%。 2005年，漕河涇開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售收入910

3、億元，實(shí)現(xiàn)地域消費(fèi)總值GDP330億元，工業(yè)總產(chǎn)值820億元，實(shí)現(xiàn)稅收20億元，產(chǎn)品出口到達(dá)80億美圓。開發(fā)區(qū)單位面積經(jīng)濟(jì)效益在全國(guó)開發(fā)區(qū)行列中名列前茅。 根據(jù)國(guó)家商務(wù)部，漕河涇開發(fā)區(qū)在全國(guó)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資環(huán)境總指數(shù)排名中居第五位，并在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)與環(huán)境、技術(shù)創(chuàng)新、開展與效率等方面均列前茅，其中“開展與效率名列第一，技術(shù)創(chuàng)新名列第二，出口排名第三。地理位置情況 漕河涇開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)西南部的邊沿，毗鄰徐家匯，周邊交通網(wǎng)絡(luò)完善，地下鐵路、火車站南站及虹橋機(jī)場(chǎng)均近在咫尺。地點(diǎn)高架輕軌上海火車南站漕寶路地鐵站徐家匯商業(yè)中心虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)人民廣場(chǎng)上?；疖囌娟懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)間隔 2公里4公

4、里5公里7公里7公里11公里14公里14公里時(shí)間6分鐘15分鐘8分鐘12分鐘15分鐘25分鐘35分鐘35分鐘交通工具汽車汽車汽車汽車汽車汽車、地鐵汽車、地鐵汽車、地鐵開發(fā)區(qū)公交線路直接?？炕蚵方?jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)有152路欽江路龍里路、89路南浦大橋合川路、120路上體館萬源路、205路盧浦大橋靜安新城、252路北區(qū)汽車站開發(fā)區(qū)、804路華涇陳家橋、809路龍華龍柏新村、927路上海火車站欽江路、92路上體館交大農(nóng)學(xué)院、92B(上體館九亭)、93路武定路匯安路、506路上海火車站靜安新城、513路漕河涇七寶、713路虹橋鎮(zhèn)紫陽花苑、735路羅陽新村華星路、757路虹古北路蓮花路地鐵站、752路凱旋路

5、、宜山路靜安新城、763路靜安新城莘莊地鐵、953路田林新村莘松新村、867路上海南站新華新村、149路平吉新村凱旋路及莘仙線莘莊仙霞路。另外，開發(fā)區(qū)還開通區(qū)內(nèi)至虹梅路地鐵站的班車，同時(shí)也在辦公樓宇處開設(shè)地鐵一號(hào)線、天山地域的專線班車，使客戶出入辦公樓宇非常方便快捷，并提供最正確的交通效力。隨著上海城區(qū)向西南區(qū)域的不斷延伸，政府對(duì)開發(fā)區(qū)周邊道路投巨資進(jìn)展了改造。目前，新漕河涇大廈等辦公樓向東可達(dá)漕溪路、滬閔路高架直至內(nèi)環(huán)線、徐家匯商業(yè)區(qū)；向南可達(dá)地鐵一號(hào)線、滬杭(松)高速公路；向西從虹梅路至外環(huán)線銜接延安路高架直達(dá)市中心；向北經(jīng)虹許路至虹橋開發(fā)區(qū)、地鐵二號(hào)線,并由延安路高架直達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)。人

6、文環(huán)境開發(fā)區(qū)周邊有數(shù)十所高等院校：如交通大學(xué)、華東化工學(xué)院、上海師范大學(xué)、上海運(yùn)用技術(shù)學(xué)院等理工科高校，以及徐匯區(qū)附近的華東師范大學(xué)、東華大學(xué)、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海大學(xué)、上海醫(yī)科大學(xué)、上海中醫(yī)學(xué)院等高校。企業(yè)科研單位云集，各類研討所近百個(gè)，其中有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研討中心、中科院上海微電子研討開發(fā)基地、華東計(jì)算技術(shù)研討所軟件分析、華東測(cè)試技術(shù)研討所、工微所、能源所、激光所、光電所、航天803研討所、航天第八設(shè)計(jì)部、機(jī)械部21所、核工程研討設(shè)計(jì)院、廣播電視研討所等等。配套設(shè)備為方便開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)和辦公樓宇內(nèi)的客戶，駐開發(fā)區(qū)內(nèi)的政府、商務(wù)機(jī)構(gòu)如海關(guān)、商檢、外稅、外資審批及工程代理

7、、銀行、郵局、航空票務(wù)、國(guó)內(nèi)國(guó)際快遞、貨運(yùn)、保稅倉庫等“一站式效力機(jī)構(gòu)，都分布于新漕河涇大廈等辦公樓宇內(nèi)。園區(qū)辦公樓宇內(nèi)還設(shè)有國(guó)際經(jīng)貿(mào)、信息咨詢、人才交流、人才培訓(xùn)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、專利商標(biāo)事務(wù)所、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定機(jī)構(gòu)、開發(fā)區(qū)企業(yè)協(xié)會(huì)和因特耐特網(wǎng)絡(luò)公司等支撐效力機(jī)構(gòu)。入住園區(qū)企業(yè)所享用的優(yōu)惠政策消費(fèi)性外商企業(yè)，按15%稅率上繳企業(yè)所得稅，其中，對(duì)運(yùn)營(yíng)期在十年以上的企業(yè)，從注冊(cè)年度起第一年至第三年免征企業(yè)所得稅，后兩年先減按7.5%征收企業(yè)所得稅，后將地方得益部分的80%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)；另外，被認(rèn)定為先進(jìn)技術(shù)型的企業(yè)可延伸三年減按10%稅率征收。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)內(nèi)資企業(yè)，享用15%的企業(yè)所得

8、稅優(yōu)惠稅率。同時(shí)，入住企業(yè)注冊(cè)起1-5年內(nèi)，前三年地方得益部分的所得稅100%獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)，后兩年獎(jiǎng)勵(lì)90%,注冊(cè)第6年獎(jiǎng)勵(lì)50%。減免稅期滿后，凡企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)當(dāng)年總產(chǎn)值70%以上的，當(dāng)年度減按10%稅率計(jì)征企業(yè)所得稅。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，增值稅根本稅率為17%。從注冊(cè)起5年內(nèi)，前二年地方得益部分的80%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，后三年地方得益部分的60%獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。凡入住本園區(qū)的企業(yè)，在注冊(cè)起5年內(nèi)所交納的個(gè)人所得稅地方部分按50%比例獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化工程和擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)轉(zhuǎn)化工程，其稅收優(yōu)惠政策根據(jù)執(zhí)行。二、工程概略1、工程地理位置本工程選址于上海市漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)西

9、區(qū)W18-1地塊，基地總面積為26495平方米。而漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)位于上海市的西南部，是以微電子產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)家級(jí)新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域規(guī)劃面積6平方公里。本工程基地周圍均為漕河涇開發(fā)區(qū)用地，其中南側(cè)和東側(cè)均為開發(fā)區(qū)內(nèi)已建成的廠房，北側(cè)為田州路，西側(cè)為蓮花路。蓮花路以西為規(guī)劃中的科技綠洲工業(yè)工程用地。2、工程根本數(shù)據(jù)工程地址：上海漕河涇開發(fā)區(qū)西區(qū)W18-1地塊地塊總面積：26493平方米總建筑面積：52110平方米其中新建地上建筑總面積48450平方米，地下建筑面積3660平方米。容積率：1.799綠化率：31%建筑密度：29.7%本案綜合樓根本數(shù)據(jù)：建筑面積：24982平方米外觀：圓弧形建筑

10、物展開面長(zhǎng)：約72米面寬：約20米樓高：58.5米層數(shù)：地上16層、地下1層層高：地下一層4.2米，地上一層4.5米，二層以上均為3.6米。3、周邊配套設(shè)備由于地塊所處新興產(chǎn)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為純工業(yè)型態(tài)的園區(qū)，不屬于傳統(tǒng)住宅區(qū)范疇，故區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)備教少。4、商業(yè)田林商圈：距地塊約2公里，是徐匯區(qū)西部開展成熟的大型生活社區(qū)，設(shè)備齊全。已構(gòu)成了以小型零售業(yè)、中小型餐飲業(yè)為主的商業(yè)一條街。好又多大賣場(chǎng)，餐飲有肯德基、麥當(dāng)勞等吳中路商貿(mào)街：由于周邊居民區(qū)密集，吳中路路沿線構(gòu)成了以汽配，建材為主的商業(yè)一條街，銀行、郵局等生活設(shè)備一應(yīng)俱全，根本可以滿足周邊居民日常生活所需。易初蓮花大賣場(chǎng)、肯德基等三、個(gè)案簡(jiǎn)

11、述興園科技廣場(chǎng) 地址：桂平路418號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓層數(shù)：27層建筑面積：46785平方米規(guī)范層面積：1316平方米規(guī)范層層高：2.65米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯 車位：地下約170配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.6元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：未定創(chuàng) 新 大 樓 地址：宜山路1009號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓層數(shù)：21層建筑面積：33520.88平方米規(guī)范層面積：1552.17平方米規(guī)范層層高：3.8米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯 車位：有配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.3元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/月平方米鳳 凰 樓 地址：古美路1515號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓 層數(shù)：24層建筑面積：

12、37158平方米規(guī)范層面積：1700平方米規(guī)范層層高：4米電梯數(shù)：5部客梯1部貨梯 車位： 300多配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.7元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/月平方米科技大樓C樓 地址：宜山路900號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓層數(shù)：25層建筑面積：31307.89平方米規(guī)范層面積：1325.89平方米規(guī)范層層高：3.7米電梯數(shù)：4部客梯1部貨梯 車位：有配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.5元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/月平方米新 漕 河 涇 大 廈 地址：漕寶路509號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓層數(shù)：20層建筑面積：22455平方米規(guī)范層面積：976平方米規(guī)范層層高：3.8米電梯數(shù)

13、：3部客梯1部客貨兩用梯車位：200配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.7元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：20元/月平方米新 銀 大 廈 地址：宜山路888號(hào) 樓盤類型：涉外商務(wù)樓層數(shù)：22層建筑面積：24500平方米規(guī)范層面積：900平方米規(guī)范層層高：2.65米電梯數(shù)：3部客梯1部貨梯車位：地下及室外車位共80個(gè)配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)，上海市信息港工程候選樓盤之一。租價(jià)：2.6元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：20元/月平方米新 業(yè) 大 樓 地址：田林路388號(hào) 樓盤類型：商務(wù)樓層數(shù)：12層建筑面積：24826.74平方米規(guī)范層面積：2295.76平方米規(guī)范層層高：4.2米電梯數(shù)：3部客梯1部貨梯

14、車位： 有配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：2.5元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：7.5元/月平方米田 林 大 樓 地址：田林路300號(hào) 樓盤類型：科研、辦公大樓層數(shù)：6層建筑面積：7600平方米規(guī)范層面積：1250平方米規(guī)范層層高：3.1米電梯數(shù)：2部客梯車位：20個(gè)室外車位配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：1.8元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：15元/月平方米軟件大樓 地址：漕寶路461號(hào) 樓盤類型：高級(jí)涉外辦公樓層數(shù)：17層建筑面積：30060平方米規(guī)范層面積：1512平方米規(guī)范層層高：4.2米電梯數(shù)：4部客梯車位：200個(gè)室外車位配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：1.8元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：6

15、元/月平方米新聯(lián)技貿(mào)中心 地址：宜山路822號(hào) 樓盤類型：綜合商務(wù)樓層數(shù)：5層建筑面積：8000平方米規(guī)范層面積：1400平方米規(guī)范層層高：2。7米電梯數(shù)：2部客梯車位： 有配置： IP寬帶光纜通訊系統(tǒng)租價(jià)：1.8元/天平方米；物業(yè)管理費(fèi)：15元/月平方米四、工程SWOT分析優(yōu)勢(shì)點(diǎn)本案地處漕河涇開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越本案入駐公司可享用眾多開發(fā)園區(qū)優(yōu)惠政策本案周邊道路通暢，商務(wù)出行交通方便本案周邊多為園區(qū)內(nèi)廠房及綜合辦公區(qū)，為同產(chǎn)業(yè)公司以及上下游企業(yè)提供溝通便利本案所處辦公區(qū)內(nèi)設(shè)中央廣場(chǎng)及集中綠化提升部分辦公環(huán)境優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與園區(qū)內(nèi)其他辦公區(qū)相比，本案單幢出賣，整體性較弱本案的客戶群體局限于含國(guó)內(nèi)資本的

16、企業(yè)，一定程度上給銷售帶來抗性本案引進(jìn)的企業(yè)必需是無污染的高新、高科技產(chǎn)業(yè)，客戶群覆蓋面相對(duì)較小入駐企業(yè)必需經(jīng)漕河涇開發(fā)區(qū)相關(guān)部門審批，呵斥相關(guān)手續(xù)辦理比較煩瑣，對(duì)銷售產(chǎn)生直接影響建筑本身存在一些缺陷，如噴淋管線及通風(fēng)管道安裝位置低，影響層高凈高約2.52.6米、無中央空調(diào)設(shè)備等時(shí)機(jī)點(diǎn)上海開發(fā)開放的深化，外商投資的加大以及經(jīng)濟(jì)繼續(xù)的良性增長(zhǎng)成為政策面的利好支持上海整體寫字樓市場(chǎng)的租售行情在2006年將有進(jìn)一步的增長(zhǎng)并曾經(jīng)逐漸顯現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案類型寫字樓的需求穩(wěn)定漕河涇開發(fā)區(qū)經(jīng)過多年開發(fā)日漸成熟，在同類園區(qū)中具有品牌優(yōu)勢(shì)及實(shí)踐的優(yōu)惠政策支持本案的多層廠房已全部售完，部分已購公司對(duì)本地辦公樓的需求

17、直接有助于本案去化要挾點(diǎn)漕河涇開發(fā)園區(qū)內(nèi)同期有新辦公樓入市，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不可防止產(chǎn)品本身存在一定缺陷能夠?qū)?dòng)銷有一定負(fù)面影響產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不確定性以及操作上的復(fù)雜性會(huì)影響銷售去化土地運(yùn)用年限估計(jì)較短政策變化的不可預(yù)知性五、銷售價(jià)錢討論假定租賃價(jià)錢的獲得經(jīng)過對(duì)周邊個(gè)案的了解，目前漕河涇地域的寫字樓根本堅(jiān)持較高的出租率，不少曾經(jīng)滿租，優(yōu)惠的園區(qū)政策以及與上下游企業(yè)便利的溝通使本地域的寫字樓確實(shí)供不應(yīng)求，我們對(duì)目前比較有代表性的有租賃價(jià)錢的寫字樓個(gè)案就產(chǎn)品本身特性與本案共同進(jìn)展加權(quán)比較，期望得到本案的假定根本租賃價(jià)錢，為推導(dǎo)本案最終的建議銷售價(jià)錢做根底鋪墊，如下：租賃價(jià)錢權(quán)重分析表比較工程權(quán)重評(píng)定分值新漕

18、河涇大廈新銀大廈新業(yè)大樓本案地段交通0.151099880.55周邊配套0.15109897地理要素0.1109998周邊規(guī)劃0.15108888產(chǎn)品園區(qū)景觀0.11088890.45規(guī)模0.05109998市場(chǎng)籠統(tǒng)0.05109888本身配套0.1109998物業(yè)0.03109999建筑形狀0.05109988立面設(shè)計(jì)0.02108878租售條件0.05109998合計(jì)12.72.62.52.4680412.4323562.358156各寫字樓個(gè)案租賃價(jià)錢系根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)錢而最終確定，思索了樓層、隔間大小等影響要素，選取平均租賃價(jià)錢做為參考根據(jù)；根據(jù)權(quán)重分析得到，本案假定根本租賃價(jià)錢為2.35-2.47元/m2/天。建議銷售價(jià)錢的獲得可用房地產(chǎn)估價(jià)收益復(fù)原法公式R=pr(1r)n/(1r)n1c確定工程的租金或價(jià)錢。P：?jiǎn)挝坏禺a(chǎn)出賣價(jià)錢n：地產(chǎn)可運(yùn)用年限或收益年限，取45年R：地產(chǎn)租賃價(jià)錢r：投資報(bào)答率，取8、10、12%c：地產(chǎn)出租過程中有關(guān)費(fèi)用支出，忽略不計(jì)寫字樓租售價(jià)錢換算日租金元/年租金元/投資報(bào)答率均價(jià)27308%8595.8810%7085.3212%5991.482.28038%9455.