天津調(diào)查報告

1、總社()項目書中企華資產(chǎn)評估公司二零一零年四月十九日書目錄一、安排2二、對資產(chǎn)的清查過程2三、對資產(chǎn)的清查結(jié)果41、公司情況：42、固定資產(chǎn)情況123、清查企業(yè)的報損資產(chǎn)和掛帳情況15四、對資產(chǎn)的評估估價151、按板塊匯總數(shù)據(jù)：162、按資產(chǎn)種類匯總數(shù)據(jù)：17五、需要特別關(guān)注20六、需要關(guān)注20北方聯(lián)合（）、市局：接受北方聯(lián)合（）（以下“北方傳媒”）的委托，于 2010 年 3 月 22 日進(jìn)駐總社。在現(xiàn)場工作期間，得到了市局的大力支持，提供了較好的辦公條件和交通工具，在此表示衷心的感謝。下面以這一階段工作成果和發(fā)現(xiàn)做一下匯報：一、安排應(yīng)北方傳媒的要求，我公司于 2010 年 3 月 22 派

2、 2 人進(jìn)駐到出版總社，之后我公司的陸續(xù)到達(dá)，其中 16 名資產(chǎn)評估按專業(yè)分工組6 組，走訪、現(xiàn)場了下屬的 85 家。另有 2 名土地估價師針對本次范圍內(nèi)的 38 宗地，完成了查驗(yàn)權(quán)證、現(xiàn)場勘查、宗地周邊狀況、地籍等現(xiàn)場工作。現(xiàn)場階段結(jié)束后，相關(guān)陸續(xù)離開現(xiàn)場，進(jìn)入估價階段工作。二、對資產(chǎn)的清查過程經(jīng)過 20 多天的緊張工作，評估對納入范圍的資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查。整個清過程如下：1、指導(dǎo)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理在資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評估申報表”及其填寫要求，進(jìn)行登記填報，同時收集被評估資產(chǎn)的證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的文件資料。2、初步被評估提供的資產(chǎn)評估明

3、細(xì)表評估對每一家企業(yè)上報的資產(chǎn)評估明細(xì)表進(jìn)行認(rèn)真審閱，對其中的不清楚的資產(chǎn)、不明事項在現(xiàn)場或通過了解，對于企業(yè)在填報中有填項不全、錯填、漏填、資產(chǎn)項目不明確等現(xiàn)象，并要求企業(yè)及時更正。3、資產(chǎn)清查及業(yè)務(wù)依據(jù)資產(chǎn)評估申報表，對申報資產(chǎn)進(jìn)行清查。針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的清查方法。評估對 30 多家的存貨進(jìn)行了分類，按照板塊和板塊兩大類，分頭進(jìn)行了解。首先了解其業(yè)務(wù)系統(tǒng)的模式及業(yè)務(wù)流程、財務(wù)核算方式及其財務(wù)系統(tǒng)與業(yè)務(wù)系統(tǒng)的銜接方式。然后對庫存商品的出版時間、銷售折扣、可銷售比例以及 5 年以上的無法銷售的、雜志、等進(jìn)行核查；對板塊的批發(fā)和零售店的庫存商品，了解部分的存貨碼洋價與實(shí)洋價相差

4、較大的原因?qū)C(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)，評估現(xiàn)場清查，并通過與設(shè)備管理和操作進(jìn)行了交流，了解設(shè)備的購置日期、產(chǎn)地、使用狀況，通過與財務(wù)的交流了解賬面原值各項費(fèi)用的情況，同時了設(shè)備的歷史變更及運(yùn)行情況。對房屋、建（構(gòu)）筑物類資產(chǎn)，評估逐項清查，首先了解房屋的情況，查閱其房屋所證及土地使用權(quán)證，同時了解房屋的使用情況，諸如是自有房屋還是租賃房屋？房屋是為主業(yè)服務(wù)還是為輔業(yè)服務(wù)？還是對外出租？等事項。對于長期投資，評估仔細(xì)分析了其下屬公司的驗(yàn)資，投資協(xié)議以及公司章程等，對長期投資的投資額、所占股權(quán)比例、公司的性質(zhì)等情況充分的進(jìn)行了解，并詳細(xì)的進(jìn)行。業(yè)務(wù)主要通過與企業(yè)管理層進(jìn)行座談和閱讀相關(guān)文件進(jìn)行。評估主要了解

5、企業(yè)的總體概況、經(jīng)營狀況、生產(chǎn)能力、收益能力、市場狀況和發(fā)展規(guī)劃等基本情況，并通過財務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營參數(shù)具體分析了解企業(yè)歷史經(jīng)營狀況，初步對企業(yè)未來發(fā)展進(jìn)行判斷；通過閱讀相關(guān)文件，評估主要獲得企業(yè)項目概況、第文獻(xiàn)等信息，對企業(yè)整體概況和經(jīng)營重點(diǎn)參數(shù)進(jìn)行復(fù)核；另外，評估還通過專業(yè)期刊、行業(yè)絡(luò)等途徑，了解評估涉及的行業(yè)和國家整體經(jīng)濟(jì)狀況。4、補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評估明細(xì)表根據(jù)現(xiàn)場實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估申報表，以做到“表”“實(shí)”相符。5、查驗(yàn)證明文件對范圍內(nèi)被評估提供的評估對象法律權(quán)屬資料和資料來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)。三、對資產(chǎn)的清查結(jié)果1、公司情況：從總體規(guī)劃上看，總社下屬及下屬的長期投資單位

6、共計 85 家，其中從事發(fā)板塊的企、事業(yè)共 43 家，集體企業(yè)9 家，第三產(chǎn)業(yè)6 家，從事非主業(yè)相關(guān)27 家。從業(yè)務(wù)關(guān)系上看，從事板塊的15 家，從事板塊的28 家。以上間的隸屬及投資關(guān)系見圖 1：總社股權(quán)關(guān)系圖。總社藍(lán)色：范圍外企業(yè)人民38.41%13.46%鴻圖文化發(fā)展文化10%瀾庭科技發(fā)展金圖文化藝術(shù)發(fā)展百花文藝（）文化創(chuàng)意發(fā)展百花文藝百花書局市新華書店37.04%市康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司市百花文藝書店80%市康達(dá)物業(yè)管理公司市百花公司市新華書店連鎖配送中心20.28萬貿(mào)易中心66%科學(xué)技術(shù)市新華金碟音像制品銷售62.5%新華公司25.92%市新華書店和平區(qū)店50%國風(fēng)堂文化發(fā)展4.72%市

7、新華書店區(qū)店市新華書店河西區(qū)店市新華書店河?xùn)|區(qū)店市新華書店批銷中心市新華書店紅橋區(qū)店市新華書店河北區(qū)店6.73%30%市新華軒文化交流40%市新華書店東北角書店9萬市新華書店濱江道書店市科學(xué)技術(shù)書店13.46%市高等教育書店3.6萬市新華職業(yè)教育書店開發(fā)區(qū)新華書店教育教學(xué)用品市新華書店中心飯店%市博文新華公司42.9%中心華晟達(dá)裝飾公司22.21%市新華書店業(yè)務(wù)開發(fā)部34%90%開發(fā)區(qū)鵬達(dá)商貿(mào)市鵬華科技文化新華三維家政服務(wù)發(fā)展80%33%55%45%市伴你雜志社開發(fā)區(qū)北洋中心新華書店市外文書店所市平凡書店1.01%18.75%34%市新華書店濱江書城廣播電視大學(xué)管理局工作站18.75%市古籍書

8、店市世紀(jì)培訓(xùn)中心市印刷科學(xué)技術(shù)20%50%80%市華永泰商貿(mào)市文博文化發(fā)展國際拍賣哲大眾投資指南雜志社公司市科委市古籍書店和平路書店科技翻譯1.8萬市對外貿(mào)易公司華聯(lián)商廈50%國際文化圖 1：總社股權(quán)關(guān)系圖科技服務(wù)部市三友科技開發(fā)公司市群雅印務(wù)技術(shù)服務(wù)新蕾開發(fā)區(qū)新達(dá)實(shí)業(yè)公司人民美術(shù)市圖文設(shè)計制作中心市天錦實(shí)業(yè)公司市和平區(qū)書畫社3%聯(lián)書業(yè))教育市英語教師雜志社開發(fā)區(qū)大自然實(shí)業(yè)公司75%市豪樹工貿(mào)70%市育華工貿(mào)51%市津南區(qū)旭陽工貿(mào)40%文學(xué)與文化雜志社4萬百貨大樓古籍學(xué)津文史書店歷史教統(tǒng)編30%北洋音像70%5%電子95%市科學(xué)與生活雜志社5%50%50%10%10%20%33%37.0440

9、%30%3.6萬90%79.18%95%50%按照北方傳媒和總社于 2009 年 6 月 26 日簽署的合作框架協(xié)議和局的要求，進(jìn)入本次范圍的企事業(yè)單位為從事板塊的 14 家和從事板塊的 27 家單位，共 41 家。不在本次范圍內(nèi)的板塊是統(tǒng)編中心，板塊是新華公司。版塊(1)板塊主要有人民、百花文藝、科學(xué)技術(shù)社、新蕾、美術(shù)和教育這六大和古籍、北洋音像和科技翻譯等組成。其技翻譯社的行政關(guān)系現(xiàn)隸屬于市科委，其業(yè)務(wù)關(guān)系確屬于總社。按照納入本次范圍的板塊 14 家2009 年的決算報表來統(tǒng)計，資產(chǎn)總計 57,027.78 萬元，負(fù)債總計31,362.39 萬元，凈資產(chǎn)25,665.39 萬元，主營業(yè)務(wù)收

10、入 22,588.04 萬元，利潤總額 488.57 萬元。詳見下表。：萬元名稱總資產(chǎn)利潤總額總負(fù)營業(yè)務(wù)收入人民4,923.803,268.033,001.22148.81百花文藝4,916.863,312.353,662.00155.72科學(xué)技術(shù)5,253.443,897.922,251.06-307.04截止 2009 年底，按以上各的決算報表來統(tǒng)計，的有10 家，虧損4 家。上表數(shù)據(jù)也可以看出，板塊的主要資產(chǎn)和收入均來自人民社、百花文藝、科學(xué)技術(shù)、新蕾、美術(shù)和教育這六大，六大的合計數(shù)據(jù)與板塊總體的比較結(jié)果如下表：名稱總資產(chǎn)利潤總額總負(fù)營業(yè)務(wù)收入六大合計數(shù)據(jù)48,424.7926,416.

11、7020,033.62682.41名稱總資產(chǎn)利潤總額總負(fù)營業(yè)務(wù)收入新蕾5,779.791,729.163,912.32168.68人民美術(shù)5,878.881,474.002,836.92188.81教育21,672.0212,735.244,370.10327.43市英語教師雜志社81.107.0918.177.88古籍1,345.571,163.75978.2326.01歷史教158.0973.4670.793.02北洋音像2,580.222,399.5299.40-141.67電子95.19293.0683.84-24.63市科學(xué)與生活雜志社74.83387.81232.22-107.17

12、大眾投資指南雜志社461.3135.01388.1518.76科技翻譯公司3,806.68585.99683.6223.96合計57,027.7831,362.3922,588.04488.57注：利潤總額所占比例超 100%，是個別虧損所致。板塊(2)總社的發(fā)板塊業(yè)務(wù)主要是依靠新華書店系統(tǒng)和大完成，的業(yè)務(wù)由市對外貿(mào)易公司來完成。按照納入本次范圍的板塊 27 家2009 年的決算報表來統(tǒng)計，資產(chǎn)總計 85,908.47 萬元，負(fù)債總計57,740.32 萬元，凈資產(chǎn)28,168.15 萬元，主營業(yè)務(wù)收入 41,984.01 萬元，利潤總額 251.10 萬元，其他業(yè)務(wù)利潤 1,384.31 萬

13、元。截止 2009 年底，的有 17 家，虧損10 家，詳見下表。：萬元名稱總資產(chǎn)利潤總額其他業(yè)務(wù)利潤總負(fù)營業(yè)務(wù)收入36,176.1819,899.0811,685.56130.48市新華書店10,496.798,730.76128.450.00市新華書店和平區(qū)店2,521.931,229.461,458.3880.10461.55市新華書店區(qū)店761.18185.231,199.925.0123.61市新華書店河西區(qū)店820.30479.731,763.3113.08134.27市新華書店河?xùn)|區(qū)店619.62259.84946.473.53市新華書店批銷中心252.54192.200.00-

14、3.53板塊合計數(shù)據(jù)57,027.7831,362.3922,588.04488.57六大所占比例84.91%84.23%88.69%139.67%名稱總資產(chǎn)利潤總額其他業(yè)務(wù)利潤總負(fù)營業(yè)務(wù)收入市新華書店紅橋區(qū)店285.55175.83498.33-30.002.06市新華書店河北區(qū)店405.23206.59757.53-9.9837.08市新華書店東北角書店1,908.711,799.471,224.37-116.7560.80市新華書店濱江道書店387.387.510.0043.18224.60市新華金碟音像制品銷售1,709.89850.330.00-26.44市科學(xué)技術(shù)書店0.020.0

15、20.000.00市高等教育書店411.70455.36172.460.0023.91市新華職業(yè)教育書店2,635.51962.602,689.91204.2494.45開發(fā)區(qū)新華書店教育教學(xué)用131.5039.03165.679.220.00市新華書店中心9,573.686,091.4911,508.21200.09市新華書店業(yè)務(wù)開發(fā)部489.92399.43324.58-43.470.00市中老年雜志社68.6030.875.830.66市新華書店連鎖配送中心6,376.207,343.303,939.35-180.003,199.99415.09347.21-20.134.42市博文新華

16、公司新華書店所1,874.103,283.54828.610.00122.45市外文書店0.120.100.070.00市新華書店濱江書城2,432.282,657.77412.95-4.9797.56市古籍書店1,583.761,321.46520.73-19.87市古籍書店和平路書店28.6726.5612.400.00市對外貿(mào)易公司757.12697.671,393.7116.6597.55合計85,908.4757,740.3241,984.01251.101,384.31近年來，由于主營業(yè)務(wù)的減少，個別的收入占營業(yè)收入的逐年減少，甚至無主營業(yè)務(wù)收入，靠出租營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房屋的收入維持運(yùn)行。

17、無主營業(yè)務(wù)的有：市新華書店批銷中心、市新華書店濱江道書店和市新華金碟音像制品銷售；主要靠出租房屋的收入維持運(yùn)營的有：市新華書店濱江道書店、市新華金碟音像制品銷售和市新華書店科學(xué)技術(shù)書店。板塊中和新華書店系統(tǒng)各書店營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營情況：(3)以下表格為和新華書店系統(tǒng)的各個書店的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和收入情況的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。系統(tǒng)各書店營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及收入情況序號網(wǎng)點(diǎn)名稱門店數(shù)量總面積(m2)出租面積(m2)營業(yè)收入(萬)收入(萬)1濱江道書店41,510.001,257.00326.802濱江書城22,024.971,904.97588.99115.003博文新華11,143.90368.274.684東北角店14,429

18、.50130.001,285.1760.805高等教育書店2800.00700.00242.6129.006古籍書店21,335.00568.207古籍書店和平路店2142.0013.608和平區(qū)店51,700.00800.001,658.46580.009河北區(qū)店31,781.66734.26858.0040.50注：上表數(shù)據(jù)來源于企業(yè)提供。下列圖表為情況的的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。和新華書店系統(tǒng)的各個書店營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房屋利用序號網(wǎng)點(diǎn)名稱門店數(shù)量總面積(m2)出租面積(m2)營業(yè)收入(萬)收入(萬)10河?xùn)|區(qū)店41,612.08532.00955.0363.2011河西區(qū)店82,955.131,553.291

19、,993.43139.0912紅橋區(qū)店2533.0030.00560.002.5013科學(xué)技術(shù)書店51,323.33863.3113.05230.8014區(qū)店71,243.09755.091,200.7628.2015外文書店31,037.92485.92210.6458.4016126,613.0611,685.56970.0817金碟音像12,913.351,696.3548.5918職業(yè)教育書店2436.29221.452,689.91100.00合計5553,534.2811,663.6424,891.692,797.64房屋來源統(tǒng)計圖表房屋來源總面積（m2）租用總面積（m2）辦使用情

20、況統(tǒng)計圖表租用辦房產(chǎn)使用情況總社土地明細(xì)及預(yù)評估結(jié)果一覽表序號名稱詳細(xì)座址土地證使用權(quán)類型宗地面積完善下的估值富民路號樓門-603,104-604津3016 號未房改住宅人民2人民鞍山西道風(fēng)湖里4-4-302未房改住宅3人民鞍山西湖里7-601、602、603未房改住宅4科學(xué)技術(shù)出版社津靜路 84 號增 3 號西郊國用(89) 3 號劃撥1,918.00959,000.005科學(xué)技術(shù)出版社河?xùn)|區(qū)富民路9-4-301、402未房改住宅6科學(xué)技術(shù)出版社和平區(qū)宜昌道惠東里1-102不具備出評估值的條件7新蕾和平區(qū)赤峰道 131 號不具備出評估值的條件8新蕾和平區(qū)和南路 47 號和平010067432

21、 號劃撥89.181,443,824.009人民美術(shù)出版社市和平區(qū)馬場道150 號2,755.8037,360,381.0010人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里 19 門602未房改住宅11人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里 19 門109未房改住宅12人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里 21 門602未房改住宅人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里門未房改住宅人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里門501未房改住宅15人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里 19 門402未房改住宅出讓44劃撥3420未房改職工住宅21合計序號名稱詳細(xì)座址土地證使用權(quán)類型宗地面積完善下的估值人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里門未房改住宅人民美術(shù)出版社河西區(qū)三合里門102未房

22、改住宅18教育津南區(qū)雙港鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)津南國用 2001 更1021 號出讓13,333.004,253,227.00教育河西區(qū)尖山橋西郁江道號西單國用第號劃撥4,051.403,241,120.0020北洋音像出版社區(qū)路 241 號3,474.78不具備出評估值的條件21北洋音像出版社和平區(qū)新華路慶云里23 號143.992,194,408.0022股份市河西區(qū)蘇州道2號 1-9 層西單國用(2005)第109 號劃撥3,414.40151,981,773.0023市新華書店北辰區(qū)溫家房子北辰單國用(2001) 051 號劃撥30746.312,913,446.0024市新華書店河西區(qū)解放路大

23、沽路交口西房企632 號公地242.562,788,955.0025市新華書店河北區(qū)建昌道橋口津北郊00187號劃撥1538.71,000,155.0026市新華書店區(qū)路月環(huán)里4號樓底層981.78不具備出評估值的條件27市新華書店河北區(qū)不具備出評估值的條件市新華書店和平區(qū)衛(wèi)津路號和單國用字第 089 號劃撥8089,303,312.0029市新華書店河西區(qū)小海地宿舍40未房改住宅30市新華書店河西區(qū)尖山路平江北里 9 號西國用 96321 號81.6未房改住宅31市新華書店河西區(qū)體院北宿舍34.4未房改住宅32市新華書店河?xùn)|區(qū)常州道 10 號41.8未房改住宅33劃撥26.1未房改住宅市新華

24、書店區(qū)堤宿舍34市新華書店河北區(qū)中山路 140 號地025118 號999.9714,158,575.0035市新華書店和平區(qū)店佟樓里 8 號五門西單國用(2000)字第 274 號劃撥48.7980,964.0036市新華書店和平區(qū)店佟樓里 8 號 6.7 門西單國用(2000)字第 273 號劃撥54.91,079,938.0037市新華書店榮業(yè)大街 201 號乙國有土不具備出評估值序號名稱詳細(xì)座址土地證使用權(quán)類型宗地面積完善下的估值和平區(qū)店地的條件38市新華書店和平區(qū)店道 228 號國有土地不具備出評估值的條件39南房41696 號劃撥570.953,268,689.00市新華書店區(qū)道

25、483 號區(qū)店40市新華書店區(qū)店區(qū)密云路宇翔園7號樓底墑10 號增36 號不具備出評估值的條件41市新華書店河西區(qū)店河西區(qū)黑牛城道 225號房地證津字103020920098 號劃撥26.10492,455.0042市新華書店河?xùn)|區(qū)店市河?xùn)|區(qū)津塘路63 號東單國用(2003)第052 號劃撥944.9011,932,197.0043市新華書店紅橋區(qū)店市紅橋區(qū)丁字沽風(fēng)采里 55-101-104房地證津106030752860 號劃撥23.1274,197.0044市新華書店濱江書城市和平區(qū)濱江道127?129 號和單國用 2003 字第 010 號劃撥376.7014,753,079.0045市

26、高等教育書店市和平區(qū)衛(wèi)津路151 號和單國用(2001)字第 089 號劃撥808.007,574,300.0046市新華職業(yè)教育書店河西區(qū)賓友道 17 號劃撥無不具備出評估值的條件47市新華職業(yè)教育書店和平路 210 號不具備出評估值的條件48市新華書店中心市河西區(qū)佟樓三合里 121 號房地證津103030750995 號劃撥2039.519,250,841.0049和平區(qū)襄陽道 6 號房地證津101020806081 號出讓40.1946,841.00市新華書店中心50市新華書店中心東麗區(qū)開發(fā)區(qū)房地證津字110051000012 號出讓79573.533,818,738.0051市鵬華科技

27、文化河北區(qū)建國道 97 號不具備出評估值的條件52市博文新華發(fā)行公司市區(qū)衛(wèi)津路44,46 號劃撥129.72,655,997.0053市區(qū)衛(wèi)津路82,84 號劃撥1292,641,662.00市博文新華發(fā)行公司54新華書店發(fā)行所市東麗區(qū)徐東郊地00017號劃撥20,312.338,124,932.0055市外文書店太原未房改住宅56市古籍書店市河西區(qū)21 門 204-207未房改住宅3、清查企業(yè)的報損資產(chǎn)和掛帳情況在現(xiàn)場階段，發(fā)現(xiàn)有兩種性質(zhì)的報損資產(chǎn)和掛賬現(xiàn)象：1）、無收益的報損資產(chǎn)：2004 年總社按照市國有進(jìn)資產(chǎn)管理市國有企業(yè)清產(chǎn)核資工作方案的要求，行清產(chǎn)核資的工作。時至今日，仍有個別銷的

28、現(xiàn)象，填報在相關(guān)資產(chǎn)科目中。2）、存在殘值收益的報損資產(chǎn)：存在當(dāng)年報損資產(chǎn)尚未核總社在以 2009 年 6 月家企業(yè)申報資產(chǎn)損失和30 日為基準(zhǔn)日的清產(chǎn)核資工作有 37掛帳，分別為 10,927 萬元和 1,129 萬元。對此部分資產(chǎn)，主管部門尚未。四、對資產(chǎn)的評估估價根據(jù)國家有關(guān)的評估程序，及的相關(guān)企事業(yè)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，按照必要中企華資產(chǎn)評估公司對本次范圍內(nèi)所涉的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備和土地在 2009 年 12 月 31序號名稱詳細(xì)座址土地證使用權(quán)類型宗地面積完善下的估值57單國用 2000更 1 第 15 號劃撥3,758.2013,529,520.00區(qū)街南四市古籍書店新莊

29、村北58市對外貿(mào)易公司市河北區(qū)環(huán)江里3號樓 10 門-2 層全民未房改住宅59市對外貿(mào)易公司市河北區(qū)環(huán)江里3號樓 10 門-3 層全民未房改住宅合計173,571.44362,922,526.00日的市場價值進(jìn)行了預(yù)評估。由于目前還沒有與審計師進(jìn)行對接，評估只能結(jié)合項目目前的進(jìn)展情況，針對固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)進(jìn)行了預(yù)評估。對本次的預(yù)評估，評估結(jié)合清查了解掌握的企業(yè)情況，對企業(yè)填報的“固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)評估申報表”中的數(shù)據(jù)進(jìn)行了認(rèn)真的審核，進(jìn)而通過市場評定估算，計算得出固定資產(chǎn)及土地價值。和預(yù)評估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備和土地的結(jié)果如下：1、按板塊匯總數(shù)據(jù)：板

30、塊預(yù)評估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備和土地的結(jié)果如下：板塊預(yù)評估后在 2009 年 12 月 31 日的房屋建筑物、機(jī)器資產(chǎn)類別預(yù)估值增值額增值率%房屋建筑物14,642.3111,543.20372.47機(jī)器設(shè)備787.58166.4826.80土地845.33647.09326.42資產(chǎn)類別預(yù)估值增值額增值率%房屋建筑物82,700.9054,341.35191.62機(jī)器設(shè)備1,644.74-186.60-10.19土地6,392.645,272.36470.63設(shè)備和土地的結(jié)果如下：2、按資產(chǎn)種類匯總數(shù)據(jù)：房屋建筑物共計 72 項， 帳面原值 35,820

31、.73 萬元、帳面凈值28,359.53 萬元，評估原值 84,690.31 萬元、評估凈值 83,382.29 萬元，增值額 55,022.75 萬元，增值率為 194.02%機(jī)器設(shè)備帳面原值 676.48 萬元、帳面凈值 91.41 萬元，評估原值176.06 萬元、評估凈值59.55 萬元，減值額31.85 萬元，減值率為34.85%。電子設(shè)備帳面原值 2,611.17 萬元、帳面凈值 974.05 萬元，評估原值1,080.36 萬元、評估凈值 609.71 萬元，減值額 364.34 萬元，減值率為37.40%。車輛帳面原值 2,302.54 萬元、帳面凈值 765.88 萬元，評估

32、原值1,458.86 萬元、評估凈值 975.48 萬元，增值額 209.60 萬元，增值率為27.37%。土地共計60 宗，帳面價值1,995.35 萬元，評估價值10,112.70 萬元，增值額 8,117.36 萬元，增值率為 406.81%（權(quán)屬性質(zhì)為劃撥的土地不在 2009 年報表中列示）。以上預(yù)評估結(jié)果，是在企業(yè)提供的資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行和一定限定條件約束下的結(jié)果，當(dāng)限定條件發(fā)生變化時，預(yù)評估結(jié)果會有相應(yīng)的變資產(chǎn)類別預(yù)估值增值額增值率%房屋建筑物68,058.5942,798.15169.43機(jī)器設(shè)備857.15-353.09-29.17土地5,547.314,625.26501.63

33、化?？偵珙A(yù)評估結(jié)果統(tǒng)計表：萬元名稱2009 年報表預(yù)估值增值額總資產(chǎn)總負(fù)債房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地人民4,923.803,268.0362.7055.670.0062.7050.360.000.00-5.310.00百花文藝4,916.863,312.350.0060.160.000.0067.210.000.007.050.00科學(xué)技術(shù)5,253.443,897.9226.4126.480.00129.3639.0595.90102.9512.5695.90新蕾5,779.791,729.1626.8167.730.00845.0468.130.00

34、818.230.400.00人民美術(shù)5,878.881,474.001,619.0574.360.009,805.5478.930.008,186.504.570.00教育21,672.0212,735.24364.60164.09198.241,084.41174.99749.43719.8110.90551.19市英語教師雜志社81.107.090.000.000.000.000.000.000.000.000.00古籍1,345.571,163.750.0017.410.000.0014.230.000.00-3.180.00歷史教158.0973.460.0011.700.000.00

35、1.160.000.00-10.540.00北洋音像2,580.222,399.52791.9831.460.001,432.97161.940.00640.99130.470.00電子95.19293.060.003.790.000.000.520.000.00-3.270.00市科學(xué)與生活雜志社74.83387.810.000.730.000.000.190.000.00-0.540.00大眾投資指南雜志社461.3135.010.0025.240.000.0053.180.000.0027.940.00科技翻譯公司3,806.68585.99207.5782.260.001,282.29

36、77.700.001,074.72-4.560.0036,176.1819,899.0817,012.23285.9534,596.98247.0317,584.75-38.910.00市新華書店10,496.798,730.7691.9124.62922.055,362.6923.095,270.77-1.53-922.05市新華書店和平區(qū)店2,521.931,229.46882.1436.172,580.2136.021,698.07-0.150.00市新華書店區(qū)店761.18185.2380.145.361,164.996.751,084.851.400.00市新華書店河西區(qū)店820.3

37、0479.730.1630.01245.7827.36245.62-2.650.00名稱2009 年報表預(yù)估值增值額總資產(chǎn)總負(fù)債房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地市新華書店河?xùn)|區(qū)店619.62259.84105.6117.393,175.559.993,069.94-7.400.00市新華書店批銷中心252.54192.205.900.900.00-5.000.00市新華書店紅橋區(qū)店285.55175.8323.310.25240.753.71217.443.450.00市新華書店河北區(qū)店405.23206.598.549.790.001.240.00市新華書店

38、東北角書店1,908.711,799.4713.5725.720.0012.150.00市新華書店濱江道書店387.387.511.332.000.000.670.00市新華金碟音像制品銷售1,709.89850.331,000.00393.341,000.0088.400.00-304.940.00市科學(xué)技術(shù)書店0.020.022.083.970.001.890.00市高等教育書店411.70455.3617.481.510.00186.821.090.00169.34-0.420.00市新華職業(yè)教育書店2,635.51962.60150.9232.440.001,669.5646.670.

39、001,518.6414.230.00發(fā)區(qū)新華書店教育教學(xué)用131.5039.030.000.000.000.000.000.000.000.000.00市新華書店中心9,573.686,091.491,840.6377.830.008,668.66131.493,381.876,828.0353.663,381.87市新華書店業(yè)務(wù)開發(fā)部489.92399.430.0025.520.000.0028.460.000.002.940.00市中老年雜志社68.6030.870.0010.720.000.0012.780.000.002.060.00市新華書店連鎖配送中心6,376.207,343.

40、300.00127.070.000.0071.250.000.00-55.820.00市博文新華公司3,199.99415.092,380.005.660.003,718.433.560.001,338.43-2.100.00新華書店所1,874.103,283.54192.0212.350.00456.217.77812.49264.19-4.58812.49市外文書店0.120.101.9551.480.001.9548.100.000.00-3.380.00市新華書店濱江書城2,432.282,657.771,303.6919.600.004,952.922.510.003,649.23

41、-17.090.00名稱2009 年報表預(yù)估值增值額總資產(chǎn)總負(fù)債房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地房屋建構(gòu)物機(jī)器設(shè)備土地市古籍書店1,583.761,321.46173.5216.540.0032.3813.011,352.95-141.14-3.531,352.95市古籍書店和平路書店28.6726.560.000.040.000.000.020.000.00-0.020.00市對外貿(mào)易公司757.12697.674.714.984.715.730.000.000.750.00合計142,936.2589,102.7228,359.551,831.341,120.2982,700.901,644.746,392.6454,341.35-186.605,272.36五、需要特別關(guān)注1、本次書所涉及的各相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債均中瑞岳華會計師審計，預(yù)評估只對固定資產(chǎn)和土地在 2009 年12 月 31日的市場價值價值意見，其他所有資產(chǎn)和負(fù)債均保留賬面價值。2、本次土地使用權(quán)假設(shè)全部土地權(quán)屬性質(zhì)均為出讓地性質(zhì)，且均辦理了土地使用權(quán)。3、所有房屋建筑物均按照完善、無權(quán)利瑕疵的假設(shè)進(jìn)行評估，未考慮未來完善等事項需額外支付的費(fèi)用。