8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、土地估價(jià)專業(yè)實(shí)踐總結(jié)南粵房地產(chǎn)與土地評(píng)估本人于 2005 年進(jìn)入南粵房地產(chǎn)與土地評(píng)估，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作，2007 年通過(guò)土地估價(jià)師資格后，進(jìn)行土地估價(jià)專業(yè)實(shí)踐，現(xiàn)將專業(yè)實(shí)踐工作總結(jié)如下。一、專業(yè)實(shí)踐基本情況南粵房地產(chǎn)與土地評(píng)估公司由原南粵評(píng)估更名分立而來(lái)，其前身南粵評(píng)估成立于 1994 年，是國(guó)家首批房地產(chǎn)一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，資本 200 萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)，土地省全省執(zhí)業(yè)資格，公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)估價(jià)、土地評(píng)估。二、專業(yè)實(shí)踐期間主要工作及重要參與項(xiàng)目1、主要估價(jià)工作項(xiàng)目類型（1）、土地抵押評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押評(píng)估，以估價(jià)值確定金額，主要由當(dāng)事人或委托。（2）、房地產(chǎn)處置評(píng)

2、估。主要涉及國(guó)有企業(yè)和資產(chǎn)管理公司以處置轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)為目的而進(jìn)行的評(píng)估。（3）、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。主要涉及到以征地拆遷補(bǔ)償為目的而進(jìn)行的評(píng)估。（4）、房地產(chǎn)拍賣評(píng)估。主要涉及執(zhí)行拍賣資產(chǎn)為目的而進(jìn)行的評(píng)估。2、工作流程土地估價(jià)工作流程分為前期工作、實(shí)地查勘、市場(chǎng)、撰寫(xiě)、審核、出具、提交、存檔八個(gè)階段。3、 重要參與項(xiàng)目在土地估價(jià)實(shí)踐期間，筆者和公司的土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師共同參與完成了各類土地估價(jià)項(xiàng)目數(shù)十宗，從中學(xué)習(xí)吸取到了很多經(jīng)驗(yàn)和技能?，F(xiàn)部分項(xiàng)目見(jiàn)下表：（注：由于篇幅所限，未能一一詳盡，只摘選部分項(xiàng)目）序號(hào)項(xiàng)目名稱委托完成時(shí)間項(xiàng)目參與1省清遠(yuǎn)市龍?zhí)伶?zhèn)泛宇工業(yè)區(qū)A 地 22473.02 平方米工

3、業(yè)用途土地使用權(quán)估價(jià)制藥有限公司2007 年 1 月 31 日、2省四會(huì)市行政中心大樓背后的257114 平方米住宅用地估價(jià)四會(huì)市錦繡大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2007 年 4 月 12 日、3省廣州市花都區(qū)芙蓉鎮(zhèn)新莊村的一宗工業(yè)用地估價(jià)廣州市傳動(dòng)帶有限公司2007 年 11 月 27 日、4聯(lián)眾（廣州）不銹鋼廠房、土地使用權(quán)抵押估價(jià)聯(lián)眾（廣州）不銹鋼有限公司2008 年 2 月 26 日、5廣州市花都區(qū)芙蓉鎮(zhèn)旗新村龍崗壩廣州市綠山湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所擁有的三宗住宅用地土地使用權(quán)估價(jià)廣州市綠山湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2008 年 5 月 28 日、6廣州市白云區(qū)新廣從公路以西、村以北地段（第二期）、（第三期）兩宗住宅用地土

4、地使用權(quán)抵押估價(jià)廣州創(chuàng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2008 年 4 月 24 日、7廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城開(kāi)創(chuàng)大道以西、瑞祥路以北KXCD-C3-1地塊工業(yè)用途土地使用權(quán)估價(jià)廣州市香雪制藥2008 年 7 月 11 日、8清遠(yuǎn)市新之地機(jī)械制造擁有的位于省清遠(yuǎn)市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)盈富工業(yè)小區(qū)23797 平方米工業(yè)用途土地使用權(quán)評(píng)估廣州市新之地環(huán)保產(chǎn)業(yè)2008 年 6 月 5 日、9工業(yè)廠房、土地使用權(quán)處置拍賣估價(jià)清遠(yuǎn)市中級(jí)2008 年 11 月 25 日高國(guó)新、10省佛山市區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸新城區(qū)新城中路北兩宗商住用途土地使用權(quán)抵押價(jià)值估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2008 年 12 月 3 日、11廣州天華膠業(yè)工業(yè)廠房、土地

5、使用權(quán)拆遷補(bǔ)償估價(jià)廣州天華膠業(yè)有限公司、增城市中新鎮(zhèn)人民2008 年 12 月日、廖三多省興寧市墨池村口共六宗商住、綜合用途土地使用權(quán)估價(jià)明珠有限公司年 月日、三、專業(yè)實(shí)踐中的感受和認(rèn)識(shí)1、對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的了解和認(rèn)識(shí)伴隨著開(kāi)放之后土地使用制度的和深化，土地估價(jià)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并在最近的十得到快速的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。土地估價(jià)行業(yè)是一門(mén)新興的行業(yè)，屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有較廣闊的發(fā)展前景。但是隨著市場(chǎng)日趨飽和，加之金融的影響，各個(gè)評(píng)估公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，隨之而來(lái)就產(chǎn)生了一些惡

6、性競(jìng)爭(zhēng)和暗箱操作，影響了估價(jià)行業(yè)的公平、公正、客觀性，估價(jià)行業(yè)凾待一個(gè)公平、有序、誠(chéng)信的市場(chǎng)。估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)作為一個(gè)和會(huì)計(jì)師、有著相同性質(zhì)和類型的中介執(zhí)業(yè)資格和中介行業(yè)，應(yīng)該有相應(yīng)的法律進(jìn)行規(guī)范和保護(hù)，例如會(huì)計(jì)有會(huì)計(jì)法、有法，但是卻一直沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一部直接針對(duì)估價(jià)的相關(guān)法律，在大力提倡建設(shè)社會(huì)的今天，不免是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)的一大缺憾，在此，筆者由衷的希望估價(jià)能早日成行。2、對(duì)土地估價(jià)方法的認(rèn)識(shí)在理論中，會(huì)給出評(píng)估相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來(lái)計(jì)算地價(jià)，但實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地

7、價(jià)系數(shù)修評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下的宗地地價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)（1K）K123開(kāi)發(fā)程度修正幅度K4（其中式中： K1期日修正系數(shù)K2容積率修正系數(shù) K3其它修正系數(shù) K4土地使用年期修正系數(shù)K影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別修正系數(shù)之和）。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，首先要收集當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中，一定要仔細(xì)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)表，主要包括區(qū)域和個(gè)別的、區(qū)域地價(jià)水平的，這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得特別重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。（2

8、）剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià)=售樓總價(jià)-開(kāi)發(fā)總費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開(kāi)發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的和分析，其次開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估到規(guī)劃、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)收集相關(guān)的和標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。（3）成本近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格（土地取得費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)投資利息投資利潤(rùn)土地

9、增值收益）修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過(guò)程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)中涉及的土地開(kāi)發(fā)程度修正中涉及的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。（4）市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收集有文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)，缺乏一定的文字依據(jù)。（5）收益法。該方法

10、由于其特殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用來(lái)進(jìn)行計(jì)算，水平雖然可以得到，但在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的結(jié)果。由于各種方法都存在一定的局限性和，加之每一個(gè)項(xiàng)目的估價(jià)條件和環(huán)境也各不相同，這就要求評(píng)估在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題。3、對(duì)土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)原來(lái)認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所謂估價(jià)，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)評(píng)

11、估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就筆者個(gè)人所理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：（1）外來(lái)干預(yù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)工作要求本著客觀、獨(dú)立、公正的原則進(jìn)行，但是在實(shí)際工作中卻容易受到諸多外來(lái)的影響，例如涉及的項(xiàng)目金融機(jī)構(gòu)要求評(píng)到多少評(píng)估值，涉及國(guó)有企業(yè)處置的項(xiàng)目國(guó)企為了處置成功要求把評(píng)估值盡量壓低，評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)來(lái)往密切，等相關(guān)部門(mén)干預(yù)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，這是評(píng)估行業(yè)的較大風(fēng)險(xiǎn)。（2）有關(guān)依據(jù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過(guò)程中，評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國(guó)的中小城市評(píng)估市場(chǎng)而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地

12、價(jià)系數(shù)修中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中樓盤(pán)的售價(jià)、成本法中的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以的數(shù)據(jù)，由此帶來(lái)相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）估價(jià)從業(yè)職業(yè)素質(zhì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場(chǎng)踏勘較粗糙、估價(jià)存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō)“有錢能使鬼推磨”，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè)，是其主要目的，有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的下，比如在做抵押評(píng)估過(guò)程中，易造成虛高地價(jià)，給企業(yè)運(yùn)行帶來(lái)隱患。（5）估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)缺少相關(guān)法律的規(guī)范和保護(hù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)作為一個(gè)和會(huì)計(jì)師、有著相同性質(zhì)和類型的中介執(zhí)業(yè)資格和中介行業(yè)，應(yīng)該有相應(yīng)的法律進(jìn)行規(guī)范和保護(hù)，例如會(huì)計(jì)有會(huì)計(jì)法、有法，但是卻一直沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一部直接針對(duì)估價(jià)的相關(guān)法律，在大力提倡建設(shè)社會(huì)的今天，不免是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)的一大缺憾，在此，筆者由衷的希望估價(jià)能早日成行。四、對(duì)土地估價(jià)行業(yè)的幾點(diǎn)意見(jiàn)和建議通過(guò)幾年的估價(jià)工作，對(duì)估價(jià)行業(yè)有了一定的認(rèn)識(shí)，在此提出幾點(diǎn)膚淺的個(gè)人意見(jiàn)和建議，以求拋磚引玉。1、應(yīng)倡導(dǎo)每一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)共同行業(yè)形象和秩序，建立一個(gè)公平、有序、誠(chéng)信的市