思南路88號企劃報告doc42

1、.：.；思南路88號企劃報告產(chǎn) 品 篇第一部分 產(chǎn)品概述一、 地塊引見一 本案位置本案思南花園位于盧灣區(qū)思南路、泰康路交界處，距打浦橋商業(yè)圈僅五分鐘的步程。二 四至本案北臨建國路、西臨瑞金二路、南瀕泰康路，東依思南路。三 交通社區(qū)周邊交通干道阡陌縱橫，公交主干線為南邊的徐家匯路，東側的南北高架貫穿申城各主要區(qū)域。公交線路：陜西南路沿線128、17、24、786、104路徐家匯路沿線大橋一線、781、146、730路建國西路沿線42、24、17路復興路沿線96、17、24路淮海中路沿線146、42、02、45、126、787路地鐵交通淮海路沿線地鐵一號線陜西南路站、地鐵一號線黃陂南路站四 周邊環(huán)

2、境及配套由于地處盧灣區(qū)的中心地段，在本案周圍商業(yè)設備非常完善。南臨的徐家匯路是盧灣區(qū)主要的商業(yè)街道，休閑、文娛設備齊全，間隔 本案 間隔 也相對較近，可以成為本案直接享用的生活休閑資源。學 校： 第十二中學、私立五愛中學、南昌中學、第二醫(yī)科大學醫(yī) 院：瑞金醫(yī)院、盧灣區(qū)中心醫(yī)院、市政醫(yī)院超市商場：家得利超市、頂頂鮮超市、樂購超市、華亭伊勢丹等休閑文娛：復興公園、假設干酒吧茶坊、20+保齡球館、張德英乒乓中心等二、工程主要經(jīng)濟目的坐落于思南路88號的物業(yè)規(guī)劃由兩幢32層板式高層建筑組成，其中A幢規(guī)劃三十二層，底樓為商鋪；B樓最高也到達32層，西端由 于退界要素降為二十三層和二十六層，總規(guī)劃戶數(shù)42

3、3戶。各項目的數(shù)據(jù)單位：M2內(nèi)容A幢B幢總計住宅用房28189.8522258.5650448.41商業(yè)用房一層1026.021736.45二層710.43設備配套用房一層171.80一層67.55239.35公建配套用房二層230.00230.00物業(yè)、會所用房二層525.18525.18輔助用房一層900.763054.90二層1077.07三層1077.07地上總建筑面積30853.2825381.0156234.29主樓地下建筑面積1247.29827.972075.26機動車庫4616車位133個地面13個用地面積10791容積率5.17建筑密度24.27%綠化率31.8%總戶數(shù)42

4、3戶小區(qū)智能化規(guī)范配置小區(qū)定位：中高檔小區(qū)的規(guī)范最低配置，留有可擴容空間。設備配置：1、 小區(qū)電子巡更系統(tǒng)2、 小區(qū)紅外線周界報警系統(tǒng)3、 小區(qū)背景音樂系統(tǒng)4、 小區(qū)大門入口處及樓宇進出口處設置24小時攝像系統(tǒng)5、 一卡通停車庫、門禁、收費6、 樓宇訪客可視對講系統(tǒng)銜接煤氣走漏報警和緊急求助功能7、 手機信號加強系統(tǒng)8、 室內(nèi)報警系統(tǒng)為小區(qū)業(yè)主預留9、 弱電井除設計正常要求外，留有防止300150弱電橋架豎井10、 網(wǎng)絡配置有線通參與建立單位第二部分 工程優(yōu)優(yōu)勢分析一、優(yōu)勢分析區(qū)域口碑好盧灣區(qū)位于市中心地域，商品房開發(fā)量不大，但精品率相當高。無論是已建造完成的天天花園、海麗、海華、海興廣場、瑞

5、南新苑、步高 苑，還是在建的大同花園、匯龍新城等工程，都能稱得上是住宅工程的典范品牌。 人文氣味濃郁思南路是上海著名的法式浪漫路段，貴族氣味與生俱來。古舊的法式花園洋房、梧桐鋪道的林蔭道路高貴、浪漫，是人們對思南路最 直接的印象。在高貴、浪漫、復古外，思南路同時貫穿淮海路、打浦橋兩大商圈，是一個“進可享用繁華、退可品享安靜的高檔居住地 段。凸現(xiàn)藝術氣氛泰康路原為上海一不成規(guī)模的藝術品買賣市場，路段環(huán)境略顯混亂。但在進入2002年后，由于陳逸飛等藝術商人的介入、文化商業(yè)氣 氛漸濃，泰康路已被政府定向為“上海文化藝術街，并于2002年1月25日正式揭牌成立。泰康路的籠統(tǒng)位置將借此大幅提升，有 望成

6、為能與思南路比肩而立的高尚地段。生活配套齊全打浦橋商圈作為近幾年涌現(xiàn)的商業(yè)中心，在高起點、高規(guī)范的營造中迅速成為上海頗具知名度的商業(yè)中心。特別在徐家匯路沿線，聚集著 數(shù)量眾多的高檔休閑文娛設備，尤其能博得喜歡時髦人士的喜歡。政府對打浦橋的規(guī)劃還未終止，置信隨著政府投入、培植的深化，打浦 橋作為上海南區(qū)的商業(yè)中心，前景將更為看好。本區(qū)域市場接受度高從打浦橋區(qū)域上看，目前在銷、已銷樓盤的業(yè)績普遍較好。從已銷售近罄的振穎苑、大同花園一期、盧灣城市花園等工程，到目前在銷的 大同花園二期、匯龍新城、中匯公寓、永業(yè)公寓等工程，銷售情況都非常良好。 產(chǎn)品稀缺特性明顯目前本案是思南路上獨一的商品房開發(fā)工程，作

7、為地段、人文、藝術的獨家擁有者，在市場競爭中具有無可替代性。著名的設計單位本案的建筑設計聘請，環(huán)境設計聘請法國PA公司擔綱，國際級專業(yè)資質(zhì)程度，其對浪漫、高貴的法式氣味的包裝也會成為企劃對本案包 裝思緒的具像表達。房型設計均好本案為板式高層，房型格局方正，各功能區(qū)分布合理。本案房型面積控制得當，在同地段同類產(chǎn)品中屬于面積偏小，相對市場接受度較高 。精致房型所占比例較大在本案房型規(guī)劃中出現(xiàn)相當比例的地段稀缺性產(chǎn)品，如一室一廳的小房型，平面四室兩廳的大房型等，在去化過程中通路相對較暢，銷售 前景、拉升價錢的前景較樂觀。二、本案優(yōu)勢分析目前地段環(huán)境較差本案位于思南路、泰康路口，也是該區(qū)域出入徐家匯路

8、的重要通道。在白天這條道路因機動車通行而略顯嘈雜，而晚上情況較好。但兩幢 32層超高層、小區(qū)規(guī)模不大、超高的建筑樹立在路口，突兀感大于建筑本身的美感。 思南路概念具有牽強性本案雖借助思南路、泰康路，在地段上占據(jù)優(yōu)勢，但不能否認，除了接近打浦橋外，本案的思南路88號已位于思南路的最南端，周邊環(huán) 境較差，與理想中的法式浪漫有較大差距；而泰康路的文化藝術街目前僅處于起步階段，規(guī)模尚沒有完全構成，且泰康路原有的雜亂印象 尚未完全去盡，在對本案的地段了解上會產(chǎn)生歧義。目前區(qū)域市場競爭猛烈現(xiàn)階段本案周邊地域市場供應量大，競爭猛烈。新加坡美樹館、振穎苑、步高苑已整盤售罄，而匯龍新城、大同花園二期、永業(yè)公寓、

9、衡 園等工程又在市場上展開猛烈競爭。諸多產(chǎn)品先后上市使購買方產(chǎn)生良好心思預期，激動型購買者會相應減少。 除此之外，大廣告、高宣傳的市級物業(yè)很有能夠成為本區(qū)域樓盤的競爭對手。如中凱城市之光、東方曼哈頓二期等市級工程很有能夠沖擊 本案。視野、采光較差泰康路南線的多層物業(yè)、天天花園將阻撓本案A幢的采光視野。而受小區(qū)規(guī)模限制，本案兩幢樓間間距較小，僅在40米左右，對B幢采 光也會有影響。因此本案兩幢樓低區(qū)房間的采光都相對較差，會成為銷售的抗性。 集中綠化面積小受小區(qū)規(guī)模的影響，本案社區(qū)內(nèi)的綠化面積有限。中庭集中綠化面積僅在1500平方米左右，其中三分之一部分處在陰影當中。會所面積小到目前為止，本案的規(guī)

10、劃會所面積僅在300平方米左右，這與“高檔社區(qū)必然配備高質(zhì)量會所的住宅消費觀念很不匹配。對照周邊物 業(yè)的會所情況，低質(zhì)量、面積小的會所很能夠成為滯礙銷售的致命缺陷。 定價較高本案雖擁有地段優(yōu)勢，但價錢走勢較周邊個案明顯偏高。周邊匯龍新城銷售均價在6800元/M2左右，步高苑均價僅7000元/M 2出頭。而本案的開盤均價就將在7600元/M2左右。針對講究實惠的上海人來說，高價錢很能夠導致客戶的外流。 三、產(chǎn)品的時機點突出產(chǎn)品的獨一性思南路是上海人眼中的高貴地段，而本案很有能夠成為思南路上獨一的房產(chǎn)開發(fā)工程。針對這批熱衷地段的購房者，灌輸“物以稀為貴 的概念進展教育和捕捉。三重內(nèi)涵的一致本案地理

11、位置特殊，使之同時兼?zhèn)淞怂寄下返娜宋摹⑻┛德返乃囆g以及徐家匯路的繁華。其豐富的居住內(nèi)涵和因此產(chǎn)生的全新的居住方式 也能夠成為本案制勝的關鍵。我公司對會所的設計修正本案會所面積在800到1100平方米左右目前開發(fā)商尚未確定最后數(shù)據(jù)。我司建議在滿足根本居住配套外，添加一些具有個性化 、特殊化的會所內(nèi)容，用以區(qū)別周邊競爭個案的會所，提升物業(yè)的整體質(zhì)量。 上市期競爭個案相對較少本案推出時正逢所在地段銷售的相對平淡期，目前所知僅大同花園三期和本案會有競爭之外，區(qū)域內(nèi)其他樓盤都應處于銷售的末期。未開 樓盤中香山麗舍復興中路瑞金二路走大面積道路，與本案沒有沖突；而大同花園三期開發(fā)走小面積道路，且總價較本案明

12、顯偏低，因 此將是本案最直接的競爭對手。此外，永嘉路、茂名路附近的瑞南置業(yè)工程尚未 聘請高水準的物業(yè)管理公司為符合本案的高檔定位，本案擬聘請高資質(zhì)物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理或出任顧問，以提高物業(yè)的整體質(zhì)量。精品菜單式裝修為滿足購房者尋求高貴且注重個性化的居住需求，我們特邀數(shù)家外資裝潢設計公司介入，舉行“裝潢設計大獎賽，以及為客戶提供個性 化裝潢效力，以減輕購房后裝潢的壓力。泰康路文化藝術街的出臺“文化藝術街的定位大大提升了泰康路的知名度，對本案的銷售也具有相當大的影響。目前泰康路進駐積極，藝術街也初見規(guī)模，在本 案的企劃、銷售中也可以嘗試利用這一火爆的“炒地段的時機。四、風險點近期市場供應量大近

13、階段區(qū)域市場供應量大，大量的供應成交會令區(qū)域需求客戶、潛在需求客戶大幅減少，對本案在今年5月份的開盤呵斥相當不利的影響 ?！八寄下犯拍钅芊裰畏績r作為可預見的直接競爭對手，大同花園三期的房價將直接影響本案的銷售進度。本案以思南路地段為主賣點，但此地段能否支撐高昂的均 價，目前尚無結論。文化藝術街的招商進度泰康路雖已定名為文化藝術街，但目前啟動的只是沿思南路進口的一兩百米間隔 ，原地段居民對其破舊的印象并未因此改動。假設泰康路的 招商進展緩慢，街景改動進度緩慢，會對本案的銷售產(chǎn)生不利的影響。 會所的修正設計確定作為市級高檔物業(yè)，會所在銷售中的作用不可低估。但由于本案會所面積小、功能單一，假設開發(fā)

14、商不接受我們的會所修正建議，其會所很 能夠成為銷售的阻力。A、B幢樓預售答應證的獲得間隔由于建造進度不同，本案兩幢樓的預售證將分期到達。假設其中時間間隔過大，會對銷售進程產(chǎn)生影響，甚至延滯本案的銷售周期。大同花園三期小房型的推出大同花園三期估計將于2002年5月左右正式銷售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積道路，與本案較為接近。但 由于其價錢相對本案較低，又已建立了相當高的品牌知名度，因此會對本案的銷售呵斥很大的影響。 五、重要提示：就地段而言，本案實踐位于思南路最南端，雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見，與傳統(tǒng)印象大相徑庭。地段雖好，但其中 的“問題概念將對本案的定

15、位直接產(chǎn)生影響。為支撐產(chǎn)品的高價位，最大的出路就是營造產(chǎn)品的高檔特性。目前從小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理、會所等方面，都不能全面表達小區(qū)的高檔特質(zhì) 。本案企劃著力任務的重點，就是在完善地段優(yōu)勢的前提下，使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢更加豐滿。 市 場 篇一 區(qū)域特質(zhì)分析1 盧灣區(qū)住宅物業(yè)分布和價錢區(qū)域分析盧灣區(qū)屬于中心城區(qū)，寸土寸金，住宅物業(yè)主要集中在打浦橋地域附近，其他相對集中的物業(yè)主要分布在淮海中路、南昌路沿線如茂名 坊、局門路沿線如東怡花苑、群眾家園、江南造船新苑、永嘉路沿線如茂名大廈等。 從目前在銷樓盤的銷售情況上看，盧灣區(qū)樓盤的商品房銷售中存在以下特性：1、 總價高受地段要素影響，該地段購房者所接受的價位通

16、常在50至60萬左右。打浦橋地域的平均成交價錢在70萬元左右以上數(shù) 據(jù)均指100平方米左右兩房。2、 成交量平穩(wěn)盧灣區(qū)的成交量不高，按月統(tǒng)計普通在幾百平方米到幾千平方米之間?？峙逻@與銷價、區(qū)域購買力有直接的關系。此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競爭也平分了有效消費。3、 銷售周期長同樣是由于其總價要素。除此之外，盧灣區(qū)物業(yè)面臨競爭廣泛，也影響了其銷售去化的速度。4、 單價上漲緩慢幾年來盧灣區(qū)的開發(fā)、銷售量大體持平。銷售量雖因近年來盤量放大而有所上升，但價錢攀升過快將引發(fā)客戶的外流， 因此開發(fā)商對此都持謹慎態(tài)度。5、 均好競爭為迎合高檔居住檔次，盧灣區(qū)樓盤的程度相對整齊，在銷售率上也相差不多。目前盧灣區(qū)樓盤的

17、均好性明顯，但特征物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。 盧灣區(qū)住宅物業(yè)的價錢區(qū)域呈現(xiàn)階梯狀分布： 淮海中路至復興中路沿線9000元/平方米以上。 復興中路至徐家匯路之間65009000元/平方米。 徐家匯路至內(nèi)環(huán)線范圍內(nèi)45006500元/平方米。 內(nèi)環(huán)線以外4800元/平方米以下。本工程所處于徐家匯路沿線，地域均價在6800元/平方米左右，而徐家匯路以北物業(yè)因臨近淮海路商業(yè)街以及深受打浦橋高尚住宅區(qū) 改造之優(yōu)勢，價錢在7000元/平方米以上。2. 本工程周邊環(huán)境資料分析:1、所處位置分析本工程位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本工程的重要交通干道,南北高架就建在魯班路上,交通便

18、利, 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房,居民整體素質(zhì)較高,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 (2)、開展沿革本工程所處打浦橋地域：此區(qū)域以前是上海出名的棚戶區(qū)，經(jīng)過大規(guī)模的舊區(qū)改造，現(xiàn)已成為具有有一定規(guī)模的高級住宅區(qū)域；這里有過 污黑發(fā)臭的日暉港，經(jīng)過填浜筑路，建成了林蔭大道；狹窄的徐家匯路經(jīng)過拓寬改造已成為寬闊通達的上海市“三橫三縱的主要交通干 道之一。3、未來規(guī)劃按照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關規(guī)劃，打浦橋地域將簡稱一個以商貿(mào)為重點，多種第三產(chǎn)業(yè)配套，多功能綜合性的地域性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。4、交通設備打浦橋地域位于盧灣區(qū)肇家浜路與徐家匯交匯處，

19、交通便利。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過，貫穿上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達；8車道 的肇家浜路綠樹成蔭。直達徐家匯商業(yè)中心只需15分鐘車程；驅車經(jīng)打浦橋隧道過江，到浦東既方便又快捷。更有數(shù)條公交線路： 17、瑞金南路通北路43、南浦大橋上海師大89、南浦大橋田林路109、南浦大橋上海火車站780、三林城延安東路806、虹橋機場好望角大飯店隧道一線、昌里小區(qū)打浦橋隧道二線、楓林路洪山路隧道八線、龍華路梅園新村等穿越往來于此，銜接起城市的各個角落。5、生活機能打浦橋地域商業(yè)圈氣味濃重：杭州菜的萬家燈火，本幫菜的沙申酒家，雅致的真鍋咖啡，繁華的避風塘，上海四大影城之一的嘉華海興影 城等均在本區(qū)域內(nèi)。打浦橋

20、地域文教，休閑設備眾多：設備完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場 、盧灣區(qū)工人俱樂部等都是休閑健身的好去處。成熟型的社區(qū)機能凸現(xiàn)：銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建立銀行、工商銀行、上海銀行、廣東開展銀行、深圳開展銀行、中國民生銀行醫(yī)院：瑞金醫(yī)院、第九人民醫(yī)院、東南醫(yī)院學校：徐家匯路幼兒園、海華小學、四師附小、盧灣高級中學、李惠利高級中學、興業(yè)中學、行知藝術師范學校、第二醫(yī)科大學賓館：新錦江假日酒店、麗花村酒店、匯龍賓館超市：良友便利店、TOPS頂頂鮮、樂購大型購物中心、農(nóng)工商特大型賣場商場：國美電器商場、上海興兆輕紡零售市場、吉盛偉邦家具廣場證券公司：華夏證券、安徽證

21、券、東方證券、申銀萬國證券、國泰君安證券、天津國際投資以及郵局、電影院、飯店、菜場等生 活設備一應俱全。二 重點競爭個案分析1步高苑1、根本情況：步高苑位于陜西南路、建國西路口，占地面積約1萬平方米，總建面積近5萬平方米，綠化面積3千平方米，總規(guī)劃戶數(shù)260戶左右。 小區(qū)一期整片開發(fā)建立，由1幢獨棟板式高層30層和3幢聯(lián)體板式高層30層構成，房型面積從二房二廳二衛(wèi)112.76平 方米到躍層房型的226.32平方米，售價在7000-8400元/平方米之間，由新聯(lián)康企劃代理。 2、物業(yè)特征：a建筑特征：外立面鋪設高級面磚，部分鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設計，新型玻璃花飾陽臺欄板，顏色典雅，著力突

22、出大廈美觀大方，氣勢宏偉 。每單體建筑均設置獨立、寬闊、亮堂的門廳大堂，每層電梯廳均用大理石電梯門套；各主要房間的窗戶為低窗臺的大面積玻璃窗戶，保 證大面積日照采光。b景觀特征：泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術公司設計庭園環(huán)境，具有濃重憨厚的建筑歷史文脈及劇烈的現(xiàn)代建筑氣味，它由噴泉廣場、傘亭、陽光草坪、倒 影池、雕塑組群、對影樹、兒童樂園、健身小徑等景點組成，為住戶發(fā)明一個良好的居住氣氛。 c俱樂部設備：社區(qū)設有住戶俱樂部，內(nèi)設有室內(nèi)水療、溫水游泳池、兒童嬉水池，健身房、桑拿房、咖啡吧等休閑健身設備。會所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個帶有玻璃天穹的空

23、間內(nèi)。 d房型特征：大尺度觀景陽臺，每戶各主要房間為大面積落地玻璃窗門或低窗臺的大面積玻璃窗戶，保證日照采光，戶戶明廳、明臥、寬闊空間格局。e戶型配比：以面積在.52-153.51平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為3.5：1，比較特別的是本案其中 一幢獨棟的高層30層為全復式樓，復式房的面積在220.19-226.32平方米之間。 3)銷售及客源情況：該案由新聯(lián)康企劃代理，企劃公司以舊上海的法租界和“步高里所蘊涵的濃郁的人文背景作為企劃思緒的依托，并將“步高苑打呵斥 一個以歷史及人文為訴求重點的樓盤，在市場上獲得了相當?shù)膭倮?，?jù)了解，購買該處物業(yè)的人士多為高級白領、留學回國

24、人士，部分海 外客及相當部分的投資客等，可見該物業(yè)的地段及內(nèi)在質(zhì)量還是吸引了相當多的高收入人士的青睞。 2匯龍新城：1).根本情況：匯龍新城位于兩條城市快速干道魯班路和徐家匯路的交匯處，小區(qū)占地35361平方米，總建筑面積172833平方米，綠化面 積12765平方米，總規(guī)劃戶數(shù)1150戶左右。小區(qū)一期整片開發(fā)建立，由五幢層數(shù)在14-33層的點式和板式高層建筑構成，房 型面積從一室一廳一衛(wèi)的79平方米，到躍層房型的326平方米，目前在售的是臨近高架的兩幢高層，售價在5500-8500元/ 平方米之間。2)物業(yè)特征:a. 外立面外型：小區(qū)整個建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術裝飾ARTDECO風格，運用豎

25、面線條和塔樓強調(diào)了挺拔感，強化外墻凹凸變化和分段式的 處置，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。b.景觀特點： 在建筑群圍合的空間里呈現(xiàn)了一片高低起伏的大型景觀綠地，由東向西以綠化走廊將會所、網(wǎng)球場和西側的大片草坪相銜接，并引入休閑 酒店的景觀設計理念，把會所及室內(nèi)游泳池引入景觀中，構成“人在景中行的參與性和欣賞性一致的境界。小區(qū)環(huán)境設計將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強化了人們的親水心思。c.房型特點：小區(qū)特征房型是一組四房二廳房型，可拆分為兩套二房一廳，可分可合，成為全新的子母套房型。3).銷售及客源情況：客源層以中高收入家庭、高級白領和部分港臺人士為主，目前整體銷售態(tài)勢良好，估計已到達60%左右。3

26、.大同三期1).根本情況：大同三期位于魯班路、麗園路交匯處。是繼大同一、二期之后，將于2002年4月推出的大同花園最后一期。大同三期的規(guī)劃為二幢3 0層左右的高層，房型以一房一廳6368平方米和二房二廳9295平方米為主，二梯四戶，總戶數(shù)450戶左右。 2)物業(yè)特征：a. 俱樂部設備：7000平方米超大會所，專設奢華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場等。b.房型特征：大同三期的房型單元面積控制的較小，一房一廳在6368平方米之間和二房二廳在9295平方米之間。相對于周邊市場，它相對 較低的總價可以擴展其目的客源層。3).銷

27、售情況：目前售樓處搬到了盧灣區(qū)房地產(chǎn)買賣中心二樓，現(xiàn)場布置寬闊、華美。銷售人員穿著一致，講解詳盡并且極富銷售技巧，表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。由于尚未獲得預售答應證，暫無銷售量的統(tǒng)計。三 客戶分析 經(jīng)過對周邊市場大量競爭個案已成交客戶的統(tǒng)計與分析，結合本公司市場部數(shù)據(jù)庫中長期積累的資料，我們對區(qū)域住宅工程的客源分析如 下：1 客源區(qū)域分析作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性非常廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù)70%，港臺及外籍人士客戶的比例將近20%。 2 客源行業(yè)分析對已成交客戶的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，金融效力、制造業(yè)、IT業(yè)的客戶比例

28、最高，達將近七成左右，這與研討區(qū)域的產(chǎn)業(yè)構造親密相關。區(qū)域內(nèi)高 檔寫字樓及高級商鋪林立，主要集中在淮海路沿線、復興中路沿線、打浦橋地域等，屬于上海市中心商業(yè)及外商投資相當活潑的地域之一 ，眾多的這些行業(yè)的從業(yè)者成為地域商品房的主要購買者，而隨著區(qū)域的舊區(qū)改造及招商引資的進一步加深，未來區(qū)域客源上述行業(yè)比例 會有望進一步提高。3 客源職務分析對成交客戶的統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域中、高價位樓盤居多，中檔物業(yè)目的客戶以中高等收入的公司職員、企業(yè)中高級主管和專業(yè)人員為主 ，三者之和將近70%，另外諸如私營業(yè)主、企業(yè)擔任人等高消費人群會以選擇區(qū)域內(nèi)的頂級高檔樓盤為主。 4 客源年齡層分析對本區(qū)域已成交客源的

29、統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以30-55年齡段的人士為主，占總客源的80%以上。闡明現(xiàn)階段的購房主力以中年人 為主，而且這部分客層也是市場的最大潛力所在。從對區(qū)域的行業(yè)及客源的職務分析不難看出，區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè)勝利 人士為主，而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來幾年不會有太大改動。5 購買動機分析對已購買客戶的統(tǒng)計顯示，區(qū)域客戶以提升居住條件、生活質(zhì)量、社區(qū)文化為主，比例接近70%，主要緣由在于，本區(qū)域屬于上海的高 檔住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)，時髦涌動，折射上海文化的精華，獨特的區(qū)域內(nèi)涵，吸引著大批有一定質(zhì)素的客戶選擇在此安家落戶。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和根底設備的不斷完善，商業(yè)文化的進一步開展，將導

30、致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。 部分個案詳細資料 大同花園二期一、 環(huán)境分析1. 區(qū)域環(huán)境：該案地處市中心徐家匯路、肇家浜路主干道，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)和徐匯區(qū)交界處，打浦橋商圈內(nèi)。緊鄰南北高架，交通便利，購物環(huán)境較好 。但南北高架上車流的噪音和灰塵會影響部分住宅的居住質(zhì)量。2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境：一期建筑面積8.6萬平方米，綠化環(huán)境及配套設備已構成。二期環(huán)境設計中，以10米高的金頂迎賓大門進展空間引導；小區(qū)中分布了 10000平方米的組團綠化和 3000平方米的中庭綠地；小區(qū)中還規(guī)劃了四大主題廣場：希臘雕塑，羅馬噴泉，新世紀菁英廣場等。整個規(guī)劃設計大氣調(diào)和，但是小 區(qū)整體規(guī)劃的南高

31、北低對多層樓宇的采光通風有一定妨礙。二、 房型分析1. 一期采取無梁無柱可隨意分割的房型設計。一梯四、六戶格局，兩房93109平方米，三房167平方米。2. 二期兩房面積約為124平方米，三房約153平方米，四房189平方米左右，頂層復式250平方米，其中有一個單元為全復式設計 ，面積均為172平方米。整體房型規(guī)劃以大格局、大戶型為主導。3. 二期房型配比：房型面積平方米總價萬元配比利弊二房二廳124.288027%三間朝南采光好廚衛(wèi)通風不佳,廳內(nèi)浪費面積較多三房二廳153.712040%廳內(nèi)門較少利用率高廳朝北,面積偏大,作為主力房型具有風險四房二廳189.4314015%房型功能分割較明顯

32、有明顯的過道面積浪費,主臥內(nèi)的衛(wèi)生間無外來光源復式345.724015%二廳全部朝南廚衛(wèi)采光不理想,空余面 積過大,房間三間設計較少三、 價錢分析1. 付款方式：首付二成，可辦理公積金、按揭和組合貸款；2. 優(yōu)惠幅度：貸款9.7折，一次性付款9.5折；3. 與周邊價錢類比：鑒于該案地段、較高質(zhì)量和規(guī)劃的整體性，以及已有的品牌效應，價錢在區(qū)域市場中位于高端；4. 價錢走勢：大同花園一期開盤價45206470元/平方米，均價5100元/平方米。在銷售中，因市場反響良好，價錢上升到53008 400元/平方米，均價約6000元/平方米。二期銷售時，開展商對工程整體規(guī)劃作了修正：由原先的4幢點式高層改

33、為1幢32層板式高層和1幢點式高層，容積率也從5.5下降 到5。借助一期勝利開發(fā)銷售的勢頭，二期開盤價即為56008500元/平方米，均價在60006100元/平方米之間；同 樣，隨著市場反響漸熱，價風格整到60009300元/平方米，目前均價在65006600元/平方米左右； 5. 價錢分布：除2樓單價低于1樓外底層送花園，價錢和層高成正比，每層差價在50100元之間。四、 銷售分析1. 現(xiàn)場表現(xiàn)：售樓處設在建成的會所大堂內(nèi)，裝修奢華，提升了開展上的品牌籠統(tǒng)，并且添加了客戶對物業(yè)的信任感。營銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫暖、親切。2. 營銷特征：1 根據(jù)樓盤的銷售進度和市場變化，廣通知求點的變

34、化較為靈敏。如：“大同花園，大尺度生活的氣派、“住大同花園，您擁有的豈止是 一座歐洲的花園等。2 銷控戰(zhàn)略得當。在一期售罄后，二期先推出1幢32層板式高層上市銷售，利用一期市場余熱，開盤一周即創(chuàng)下30%的銷售率。3、房型銷售情況：二室二廳124平方米已根本售罄；復式172平方米，贈送大面積屋頂花園的也為數(shù)不多；臨近高架的三房二廳銷 售抗性較大，現(xiàn)以5400元/平方米“一口價推出，但收效并不明顯。 4、 樓層銷售情況：除二至五樓采光有問題的樓層外，其他樓層去化較為順暢。五、 客源分析由于較高總價的限定，購房業(yè)主大都具有一定的經(jīng)濟實力。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來投資或經(jīng)商人士；在盧灣

35、、黃浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)任務或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。六、 亮點1. 會所：規(guī)劃面積達11000平方米。會所內(nèi)設有恒溫泳池、屋頂網(wǎng)球場、餐飲、美容美發(fā)、舞廳等工程。2. 智能化： 10兆速率網(wǎng)絡接口入戶等。3. 建筑細部：外立面設計較為亮麗；觀景陽臺；999純金金頂迎賓大門等。七、 利多利空分析利多：1. 物業(yè)本身質(zhì)量較高，并且具有較高的市場知名度；2. 一期已成現(xiàn)房，對二期房屋銷售起了一定的促進作用；3. 房屋開間寬闊，廳寬4.2米以上，臥室寬3.6米以上；4. 榮獲2000年上海最正確住宅房型獎；利空：1. 目前剩余房源有限，可供選擇的余地較??；2. 房型面積偏大，房屋總價較高，房型設

36、計有許多缺陷，采光和通風均有問題；3. 平面規(guī)劃存在欠缺，臨近高架的樓宇中規(guī)劃了較多的大戶型，銷售抗性大；4. 社區(qū)整體規(guī)劃南高北低，影響了部分樓層的采光和通風。 匯峰衡園一、 環(huán)境分析1. 周邊環(huán)境：位于肇家浜路、瑞金南路口西南側，附近集中了許多高檔住宅、賓館、商鋪等，區(qū)域環(huán)境成熟。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有100米間隔 ，地理位置鬧中取靜。2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境：該案一期由6幢12層小高層組成。一梯兩戶、南北通透的正氣格局在本區(qū)域較為稀有。小區(qū)中2.6萬平方米的主題園林、景觀綠化和 大面積的綠帶同樣具有特征。但該案規(guī)模相對較小，對于這樣價位的樓盤來說，小區(qū)缺乏足夠的本身配套和會所設備

37、。二、 價錢分析1. 價錢：單價52507200元/平方米，均價在60006200元/平方米之間。2. 優(yōu)惠幅度：一次性付款9.7折，分期付款9.8折。3. 與周邊價錢類比：該案單價相對較高。但是戶型面積控制合理，降低了高總價的抗性。4. 價錢走勢：由于本案一期體量不大，銷售時間較短，價錢變化不大。5. 價錢分布：樓層價差較大，在100150元/平方米之間。三、 房型分析1. 對于小高層來說幢距較為合理，但部分樓宇12樓的采光仍受影響。2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價在7080萬之間。3. 一期房型配比房型面積平方米總價萬元配比利弊二房二廳97.56101.76508630%主臥中設計三面

38、采光的凸窗 ，沿中心綠地設有觀景陽臺部分房型主臥的衛(wèi)生間為暗室，餐廳面積不夠充足 三房二廳100.29134.13659870%四、 銷售分析1. 現(xiàn)場表現(xiàn)：售樓處設在肇家浜路上，內(nèi)部空間較為局促，售樓處裝修普通，與該案的總價程度不符。2. 營銷特征：“巨匠手筆，26059平方米的綠色放大鏡、“一處調(diào)和的空間，一種平衡的意蘊。3. 房型銷售情況：房型設計中面積較大的三房二廳因總價較高，仍有余量；二房規(guī)劃比例較小，目前已所剩無幾。4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。其中一幢鄰中心花園，估計為保管房，近期新推出；另一幢位于小區(qū)的最深處，南側景觀和位置要素使其 銷售受阻。五、 客源分析本案客源主要為區(qū)

39、域客，以市南的盧灣、徐匯、黃浦區(qū)為主，其中又以盧灣、徐匯的客戶較多。六、 亮點1. 環(huán)境規(guī)劃：2.6萬平方米的主題園林綠化。2. 配套設備：6.5米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。七、 利多利空分析優(yōu)勢1. 樓盤總體質(zhì)量較高；2. 相對其地段和質(zhì)量來說，該案價錢適中；3. 12層小高層及一梯二戶格局的產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)較為稀缺；4. 房型設計合理，面積控制較好，總價控制得當；優(yōu)勢1. 小區(qū)南側和東側的舊房景觀較差，影響該案整體質(zhì)量；2. 一期無會所規(guī)劃，配套設備欠缺；3. 小區(qū)整體建筑規(guī)劃較為呆板，缺乏變化；4. 除首層大堂，其他公共部位裝修普通。 黃浦新苑一、 環(huán)境分析1、 周邊環(huán)境：地處市中心陸

40、家浜路、制造局路口。該案周邊老城區(qū)分布密集，城市景觀較陳舊，區(qū)域籠統(tǒng)不夠理想。2、 區(qū)內(nèi)環(huán)境：該案分二期建立，一期5幢高層和小高層，二期2幢高層。整個小區(qū)的規(guī)劃以中心廣場為原點，用螺旋狀布置的帶狀共享綠地構成綠色長 廊，將弧板狀住宅銜接在一同，離心曲線形的綠化帶和向心的住宅群共同組成小區(qū)空間。 二、 價錢分析1、 價錢走勢：該案原為上實置業(yè)開發(fā)的全裝修外銷房上實華苑，原價8000元/平方米；后因外銷房市場疲軟調(diào)整為內(nèi)銷物業(yè)降價銷 售，目前售價為40006000元/平方米。2、 價錢分布：每層價錢相差2540元/平方米之間，相差不大；由于不同樓宇在小區(qū)中位置的優(yōu)劣明顯，樓宇之間的差價較高，不同樓

41、 宇同一樓層價差約500600元/平方米。三、 房型分析房型面積平方米總價萬元配比利弊一房二廳91364513%大開間,小進深朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有60%以上的房型偏東南或西南；采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及規(guī)劃問題影響采光；斜度：房型中有斜度，不夠適用。二房二廳98.73117.93447035%三房二廳112.56152.76509050%五房二廳196.891102%四、 銷售分析1、 現(xiàn)場表現(xiàn)：售樓處籠統(tǒng)與樓盤質(zhì)量不相稱，銷售及謀劃由開發(fā)商本人擔任，宣傳及謀劃力度不夠、不全面。2、 營銷特征：以“黃浦新苑，實現(xiàn)新世紀上海人的黃浦希望的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。

42、3、 房型銷售情況：總體而言，該案小房型銷售較好。例如4號樓，與前幢樓宇相距較近，采光和日照均不理想，但是由于定價相對較低，戶 型規(guī)劃又比較緊湊，總價在3645萬之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 4、 樓層銷售情況：由于層次與價錢都比較適中，該案的1020層去化較快。五、 客源分析原來南市區(qū)的物業(yè)大多吸納區(qū)域客戶，在并入黃浦區(qū)后，那么大多樹起“黃浦旗幟，以黃浦區(qū)的地段和繁華等優(yōu)勢吸引其他區(qū)域客源。受 總價左右，本案客源仍以本區(qū)域居民較多，依次為黃浦原南市區(qū)域、盧灣、靜安等區(qū)域。 六、 利多利空分析優(yōu)勢：1、 物業(yè)總體的質(zhì)量比區(qū)域內(nèi)南市區(qū)其它類似物業(yè)略高；2、 配備了較為先進的安保、智能

43、化和其它硬件設備；3、 由實力開展商上實置業(yè)開發(fā)，開展商知名度較高；優(yōu)勢：1、 前期的市場定位不準確，呵斥滯銷，市場籠統(tǒng)欠缺；2、 目前的廣告推行力度較弱；3、 由于受整體建筑規(guī)劃影響，許多房型的朝向偏東或偏西，不符合上海人的居住習慣； 明日星城(一期)一、 環(huán)境分析1、 周邊環(huán)境：地處河南南路和陸家浜路，位于上海市中心老城區(qū)內(nèi)，城區(qū)景觀較差。2、 區(qū)內(nèi)環(huán)境：由于社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部規(guī)劃與外部道路交融，是一種開放型社區(qū)規(guī)劃。江陰路步行街貫穿社區(qū)，沿路綠化設計精致，商業(yè)設 施規(guī)劃完善。建筑之間幢距較近，實踐綠化覆蓋率較低。二、 價錢分析1、 優(yōu)惠幅度：一次性付款9.8折。2、 與周邊價錢類比：以該

44、案的整體質(zhì)量而言，其定價與周邊的個案相比具有明顯優(yōu)勢。3、 價錢走勢：開盤均價約4800元/平方米，后隨市場反響熱烈，均價逐漸提升，目前均價約為49005000元/平方米。三、 房型分析房型面積：三房二廳120平方米，總價5462.4萬二房一廳99平方米，總價50萬一房一廳95平方米，總價4349萬四、 銷售分析1、 現(xiàn)場表現(xiàn)：售樓處的設計和裝飾在如此價位的樓盤中屬于杰作，整體顯得非常大氣，具有較強質(zhì)量感?，F(xiàn)場銷售由新聯(lián)康，業(yè)務人員素質(zhì) 一流，現(xiàn)場銷控得當。2、 營銷特征：以“上海市中心全住宅、“上海市中心，住宅方案等突出地段、完善配套和適中價錢的組合優(yōu)勢。3、 房型銷售情況：一期一經(jīng)推出，便

45、引發(fā)市場驚動，發(fā)明南市樓市銷售奇觀。目前，主力戶型二房及三房均已售空，余下的主要是200平 方米左右的大房型二期尚未推出。五、 亮點1、 現(xiàn)場包裝：大氣、高質(zhì)量的售樓處，添加客戶自信心。2、 配套設備：在社區(qū)中規(guī)劃有8000平方米大型賣場等完善的生活配套設備。3、 開放式社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)內(nèi)與社區(qū)外的城市環(huán)境有機結合，較好的利用了周邊的成熟環(huán)境，如江陰路步行街的規(guī)劃等。六、 利多利空分析優(yōu)勢1、 開展商實力卓著，具有強勢品牌效應；2、 社區(qū)內(nèi)的生活配套設備齊全；3、 該案規(guī)模較大，質(zhì)量較高，地段優(yōu)越，而價錢適中，綜合優(yōu)勢明顯；優(yōu)勢1、 開放性社區(qū)規(guī)劃，平安與私密性程度較低；2、 容積率過高，建筑間

46、距局促；3、 由于建筑密度過高，二期規(guī)劃中能夠降低容積率，其價錢優(yōu)勢將淡化。附：競爭性樓盤列表見下頁樓盤稱號大同花園二期衡園匯峰金色港灣公寓黃浦新苑&n bsp;明日星城(一期)位置魯班路166號肇家浜路201號大木橋路158弄制造局路171號&nb sp;河南南路 陸家浜路基地面積(平方米)3萬3.5萬左右3萬左右5萬10萬建筑面積(平方米)14.8萬10萬10萬一期18萬 二期5.5萬總規(guī)劃23.7萬一期13.4萬 二期5萬總規(guī)劃50萬銷售率70%左右70%70%30%98%得房率82.30%8287%81%77%82%左右綠化率44%30%35%35%40%容積率533.64.55主力房

47、型面積(平方米)2/2 124.203/2 153.703/2 1201433/2 142.5159.83/2 1121442/2 100左右3/2 120左右單價范圍(元/平方米)60009300525072005300720040 00600044005300均價(元/平方米)650066006000620060005000&nb sp;49005000主力總價(萬元)901307587859556705060物業(yè)管理(元/平方米*月)1.861.51.61.51.5開盤日期2000820001020007一期1998,二期未開盤& nbsp;一期20006,二期20019交房日期2001

48、1220018200112一期2001/12,二期 2003年一期2001/6營 銷 篇一、 產(chǎn)品建議1、會所建議會所設置的必要性本案立足于市級高檔物業(yè)定位，因此大面積、內(nèi)容豐全的住客會所必不可少。在本案的競爭區(qū)域內(nèi)，目前在銷的商品住宅不論規(guī)模大小， 都配備了相當質(zhì)量的會所。有的小區(qū)還因其會所規(guī)模宏大、設備內(nèi)容齊全而成為社區(qū)銷售的主要賣點如大同花園、匯龍新城等。從目 前的開發(fā)心思以為，會所的存在不僅是完善業(yè)主居住生活的重要手段之一，更是購房者在置業(yè)前后尊榮心思的表達。 會所場地建議目前本案的規(guī)劃會所面積在1000平方米左右，其規(guī)模僅等同于周邊小型會所。在面積既定的情況下，我們以為本案會所應走“

49、新、奇 、特的包裝道路，在豐富生活配套的內(nèi)容的前提下，以創(chuàng)新博得市場。 目前1000平方米的會所用地的詳細用地分布如下：A幢中間一個門洞兩樓的三個單元、A幢中間一個門洞底層的三個單元以及A幢中 間門洞三個單元的地下室。會所內(nèi)容設置建議本案周邊是打浦橋商業(yè)中心，休閑文娛設備眾多，皆可以作為本案的“泛會所概念。因此本案會所的設計內(nèi)容盡量不要與周邊文娛設備 相沖撞，而應走“新、奇、特的定位思緒。除了滿足根本需求如健身房、乒乓房、棋牌室等外，還將思索一些個性化、前衛(wèi)的內(nèi)容，如桑拿、心思放松設備、法式咖啡吧等。這 些內(nèi)容在普通社區(qū)、甚至是在普通市區(qū)的文娛休閑場所內(nèi)很難找到的。求新求異的會所內(nèi)容設置，會提

50、升整個小區(qū)的質(zhì)量，為勝利銷售奠 定根底。從會所的運營角度上思索，由于專業(yè)程度高、運營難度較大，我們希望聘請專業(yè)公司運營，可以與物業(yè)管理結合管理，也可以獨立于物業(yè) 管理之外。但其前提是小區(qū)內(nèi)部的會所設置不對外營業(yè)，以確保社區(qū)純真安詳?shù)木幼夥铡?2、社區(qū)景觀建議本案景觀設計聘請法國PA公司設計。但由于本案基地面積有限，集中綠化面積僅在1500平方米左右。因此在景觀設計上很難講究大 氣，而應從精致、風格出發(fā)，論述小區(qū)的主題定位思緒。市場定位初步以為，本案的推行思緒與步高苑類似，但我們以為本案定位的著眼點不能局限于地段。由于本案定價偏高，因此在市場定位上著重對 產(chǎn)品內(nèi)涵的表現(xiàn)，除了地段外，還包括會所

51、、房型、景觀等產(chǎn)品本身質(zhì)量的深挖，主要以尊貴、獨一性作為本案市場定位的主線。 1、 由于地段優(yōu)勢明顯，本案的企劃思緒上將偏重于對地段當代藝術、近代人文、現(xiàn)代時髦的描畫，以地段的內(nèi)涵支撐整個價錢走勢。2、 本案社區(qū)面積不大，在景觀設計上、房型設計上均走精品化思緒。以上述兩者著重突出精品性、均好性。3、 本案會所建議包裝成為該地域最具特征的會所，在會所包裝設計上表達產(chǎn)品的獨特性4、 在定位中著重對客戶心思、身份的烘托，也借此拔高樓盤整體的質(zhì)量。推行案名1、 思南路88號類似于衡山路41號，著重描畫地段，表達思南路的高貴氣質(zhì)2、思南收藏家在寓意上更為廣大。收藏的內(nèi)涵是指典藏思南路的人文、典藏泰康路的

52、藝術、典藏打浦橋的繁華。正應稀少，更值得 典藏3、獨家思南從思南路開發(fā)樓盤的獨一性、從泰康路開發(fā)樓盤的獨一性、從會所設計功能的獨一性，本推行案名在顯示獨一性的同時 也表達了一股霸氣4、思南峰匯世紀峰回，名流再聚。本案名著重于對購房者身份的烘托二、 客源分析從目前地域的銷售情況上看，匯龍新城、大同花園、中匯公寓等樓盤的銷售情況都比較理想，但月度成交量都不是很大。除了本區(qū)域的客 戶外，該區(qū)域樓盤的客戶分布中大量存在外區(qū)域、外地甚至境外客的要素。 根據(jù)思南路88號工程的產(chǎn)品定位及對該物業(yè)的了解，該物業(yè)的主力客戶主要為：i. 儒商名家1、估計年齡在35歲到50歲之間2、普通為三口之家或者兩口家庭3、這

53、類購房者社會位置高4、普通為二次置業(yè)或三次置業(yè)，也能夠擁有一套以上的不動產(chǎn)5、他們有相當?shù)乃囆g檔次和審美情趣，對居住、居住配套環(huán)境要求較高，在思南路上購房是表達身份，也是對人文、藝術的跟隨與熱愛 。6、在個性方面，這類購房者不愛張揚，在公事忙碌必需留在市中心之余，更喜歡避開都市喧囂的安靜，社區(qū)對他們來說宜小不宜大。主要購買對象：三房為主、四房ii. 都市新銳1、估計年齡在28歲至40歲之間2、看重地段的成分多于對人文、藝術的緬懷3、在市中心購房主要是為了每天上下班的方便，或者僅僅作為一個休憩的場所4、除了便利的交通、地段外，他們還需求在任務外能有暢意揮灑的天地5、在此類購房者中，投資客也會占據(jù)

54、一定的比例6、除了居住需求外，他們會對會所提出很高的要求。主要購買對象：一房、兩房iii. 海外雅士1、對上海留存的是多年以前的老印象或沒有印象2、購買時首要思索品牌樓盤3、喜歡小型化社區(qū)4、不會搜集太多的信息進展比較購買對象：大房型iv. 外地精英1、年齡：30歲45歲。2、很喜歡在市中心購房3、偏好一些有名氣、有品牌、有品味的社區(qū)4、作為夸耀身份、提升位置的意味。置業(yè)心思的滿足非常重要購買對象：中小面積房型 三、 重要提示：在上述四類購房客戶中涵蓋了企業(yè)的高級白領、私營業(yè)主等不同社會等級的人物，但從樓盤本身分析，地段、人文是其認可本樓盤的必然 要素，因此這兩條也因作為企劃重點突破的對象。四

55、、 包裝戰(zhàn)略結合目前市級樓盤、高檔物業(yè)的操作方式，與本案著重深挖地段內(nèi)涵的特質(zhì)出發(fā)，注重表現(xiàn)人文、藝術的境界。引薦參考樓盤：步高苑 為配合本案市級樓盤、高檔物業(yè)的特征，與本案相關的企劃、推行包裝都應走大氣、精致、藝術氣氛濃郁的特征。售樓處400平方米左右的售樓處，細化企劃對本案的包裝思緒，將聘請專業(yè)設計公司進展設計。目的是讓客戶產(chǎn)生美麗聯(lián)想，從售樓處的布置 上表達本案應具備的尊貴氣質(zhì)。樣板房本案本身尊貴、浪漫的氣質(zhì)也應在樣板房內(nèi)完全表達。由于本案房型上沒有明顯缺陷，只是由于面積偏小在布置中較難表達奢華大氣的居 住覺得。因此決議在A幢三樓做三套樣板房，分別以傳統(tǒng)復古風格、法蘭西風格、現(xiàn)代風格為裝

56、潢主調(diào)，聘請專業(yè)設計單位進展設計，在 樣板房中躲避小面積住宅不夠大氣的優(yōu)勢。為符合本案的高檔特性，樣板房設計費用初定為3000元/M2含家具。在進入銷售末期后，樣板房向客戶出賣以收回投資。會所本案會所面積不大，且分布在三個不同的層面上，較難組織利用。在滿足功能性的前提下，會所設計還要注重裝潢的整體風格和檔次。本 案會所也聘請專業(yè)公司進展設計，力求從專業(yè)公司的目光中尋覓到與本案想匹配的靈感思緒。 為保證本樓盤的質(zhì)量感，會所、售樓處、樣板房等銷售道具全部采用專業(yè)公司設計競標制。樓書等銷售印刷品為符合企劃對本案的總體思緒，本案的銷售印刷品也要力求精致，與本案的市場定位相襯。特別是對樓書的包裝，為表達樓盤的精品質(zhì)量 及對購房者心思的烘托，其制造質(zhì)量、印刷質(zhì)量將相當講究，單價也需求在20元/本左右。 配合樓書還需求制造部分銷平、銷海。作為日常的銷售工具以及房展會、SP活動的宣傳品。其他銷售道具包裝當中的內(nèi)容包括售樓處