XX年《全國民事審判工作會議紀(jì)要》及物權(quán)-房地產(chǎn)糾

1、.：.；年 月 日至 日，最高人民法院在杭州召開了全國民事審問任務(wù)會議。各高級人民法院和新疆消費(fèi)建立兵團(tuán)分院分管民事審問任務(wù)的副院長和民一庭庭長，解放軍軍事法院民庭庭長，以及方案單列市中級人民法院分管民事審問任務(wù)的副院長參與了會議。最高人民法院副院長奚曉明出席會議并講話。這次會議是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制確立和中國特征社會主義法律體系構(gòu)成的新情勢下召開的，它對我國民事審問隊(duì)伍一直堅(jiān)持社會主義法治理念，更好落實(shí)“為大局效力，為人民司法任務(wù)主題，更加充分發(fā)揚(yáng)民事審問任務(wù)職能，為全面實(shí)施“十二五規(guī)劃、全面建立小康社會提供有力司法保證具有重要意義。經(jīng)過討論，與會同志對今后一段時期如何更好開展民事審問任務(wù)

2、提出了許多意見和建議，并構(gòu)成廣泛共識?，F(xiàn)將有關(guān)情況紀(jì)要如下： 一、民事審問任務(wù)的總體要求、民事審問要一直堅(jiān)持“三個至上的指點(diǎn)思想，一直堅(jiān)持社會主義法治理念，一直堅(jiān)持公正司法、能動司法，一直堅(jiān)持群眾道路，以人為本、司法為民，深化推進(jìn)“三項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，為效力經(jīng)濟(jì)社會又快又好開展、保證和改善民生提供強(qiáng)有力的司法保證。、民事審問要順應(yīng)社會主義法律體系構(gòu)成對任務(wù)的新要求，要求全國民事法官更加自覺地加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更加注重對中國特征社會主義法律精神的深化領(lǐng)會，更加注重對司法實(shí)際中新情況、新問題的調(diào)查研討，更加注重對與民事審問任務(wù)相關(guān)聯(lián)的新知識的學(xué)習(xí)了解。、民事審問要一直堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合任務(wù)原那么，努力提高

3、伐解質(zhì)量，做好調(diào)判結(jié)合；要繼續(xù)創(chuàng)新和完善多元化矛盾糾紛處理機(jī)制；要積極推行訴調(diào)對接，做好訴前調(diào)解；要完善人民調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)機(jī)制，推進(jìn)人民調(diào)解任務(wù)更大開展。、民事審問要一直堅(jiān)持重心下移，順應(yīng)人民法院基層根底建立對民事審問任務(wù)新要求，把基層才干建立放在更加突出的位置，進(jìn)一步處理基層法院面臨的困難，進(jìn)一步提高基層民事法官的法律適用才干，進(jìn)一步規(guī)范人民法庭的案件審理，真實(shí)保證民事審問固本強(qiáng)基。、民事審問要一直堅(jiān)持改革創(chuàng)新，全面加強(qiáng)對下監(jiān)視指點(diǎn)任務(wù)。要有效處理實(shí)際中存在的法律了解、裁判尺度不一致問題，真實(shí)提高一、二審案件裁判質(zhì)量；要有效降低上訴、懇求再審、申訴上訪的比例，從源頭上預(yù)防和減少信訪案件，最

4、大限制地就近做好當(dāng)事人服判息訴任務(wù)；要做好小額速裁試點(diǎn)任務(wù)，發(fā)揚(yáng)小額速裁機(jī)制在及時化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，為我國民事訴訟法律制度的不斷完善，積累更多更好的閱歷。、民事審問要一直堅(jiān)持加強(qiáng)隊(duì)伍建立，進(jìn)一步加強(qiáng)黨性觀念，自覺接受黨的指點(diǎn)，大力弘揚(yáng)公正、廉潔、為民的司法中心價值觀，大力加強(qiáng)司法才干建立，大力加強(qiáng)司法作風(fēng)建立，大力加強(qiáng)司法廉潔建立。 二、關(guān)于物權(quán)糾紛案件、當(dāng)事人懇求確認(rèn)違法建筑權(quán)益歸屬及內(nèi)容的，不予受理；曾經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。因違法建筑的占有遭到損害而產(chǎn)生的爭議，屬于民事案件受案范圍。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者零落、墜落呵斥他人報害，按照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定處置?！娟愔?/p>

5、輝律師解評】違章建造的房屋，因其違反法律規(guī)定，在未經(jīng)主管部門處置并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前，不能產(chǎn)生房屋一切權(quán)之法律效果。買賣合同標(biāo)的房屋系違章建筑，且當(dāng)事人在一審爭辯終結(jié)前未補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效，出賣人基于該無效協(xié)議收取的房款應(yīng)退還給買受人。司法實(shí)際中：一包含違章建筑的房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人以受欺詐和顯失公平起訴撤銷的，法院根據(jù)價錢差距、簽約情形等要素，能夠予以支持。案見北京昌平區(qū)法院昌民初字第號“焦某訴范某房屋買賣合同糾紛案。二在無產(chǎn)權(quán)證的違章建筑轉(zhuǎn)讓情形，法院普通認(rèn)定合同無效。案見遼寧沈陽中院沈民房終字第號“劉某與曲某房屋買賣合同糾紛案、遼寧沈陽中院沈民房終字第號“鄒某與某農(nóng)工商公司房屋買

6、賣合同糾紛案。三對于合同已明確商定“產(chǎn)權(quán)證下房屋的買賣，買受人就出賣人違章擴(kuò)建部分主張其艱苦誤解而訴請撤銷的，不予支持。案見廣東廣州中院穗中法民五終字第號“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案。四買賣違章建筑導(dǎo)致合同無效，雙方返還，賣方存在欺詐，買方亦未盡到審查義務(wù)，賣方售房給予買方的居住利益，以及買方支付房款的利息損失，能夠因雙方過錯自行承當(dāng)。案見重慶渝北區(qū)法院渝北法民初字第號“蔣某訴聶某等房屋買賣合同糾紛案。五明知部分房屋系違章建筑仍予購買，對不能順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)有所預(yù)見，買受人對法律規(guī)定的誤解不構(gòu)成意義上的誤解，在經(jīng)過恢復(fù)原狀后能辦理產(chǎn)權(quán)證明的情況下，買受人能夠需求承當(dāng)恢復(fù)原狀的損失。案見

7、廣東廣州中院穗中法民五終字第號“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案。相關(guān)規(guī)定：最高人民法院 年月日 法發(fā)號第條：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違章建筑的認(rèn)定、撤除不屬民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門處置。北京高院年月日第條：“凡屬關(guān)于違章建筑的認(rèn)定與處置方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門懇求處理。第條：“因違章建筑妨礙他人通行、通風(fēng)、采光等民事權(quán)益引起的相鄰糾紛，或以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等糾紛，當(dāng)事人起訴的，由民庭受理。廣東高院年月日 粵高法發(fā)號第條：“要求對違章建筑進(jìn)展一切權(quán)確認(rèn)或?qū)`章建筑物

8、進(jìn)展處置的糾紛，人民法院應(yīng)告知向有關(guān)行政部門懇求處理。但因違章建筑損害他人人身或其它財(cái)富引起的損害賠償糾紛，人民法院可直接受理。房主在其有合法一切權(quán)的房屋內(nèi)添置的違章建筑，經(jīng)主管部門罰款留用的，法院在處置房屋析產(chǎn)、一切權(quán)糾紛中，可一并處置該屋內(nèi)的違章建筑在保管運(yùn)用期間的占有權(quán)、運(yùn)用權(quán)和收益權(quán)。參見陳枝輝律師編著法律，年月、未經(jīng)抵押權(quán)人贊同轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)富的，不能根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，懇求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承當(dāng)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等予以確定?！娟愔x律師解評】根據(jù)第的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和

9、消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有商定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效能。該規(guī)定確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的緣由與結(jié)果相區(qū)分的原那么。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不用然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)第、第的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，該當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人贊同，否那么轉(zhuǎn)讓行為無效。但第以及最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋第還同時規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人贊同轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方經(jīng)過行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既

10、充分保證抵押權(quán)不受損害，又不過分妨礙財(cái)富的自在流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揚(yáng)物的效益。司法實(shí)際中：一出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房屋，應(yīng)告知買受人，在未告知受讓人情況下，合同是無效還是有效，不能一概而論。司法解釋第條能否就是對第條的變卦或擴(kuò)展，在實(shí)際及司法實(shí)際中并非毫無爭議。第條第款雖然對抵押物轉(zhuǎn)讓效能認(rèn)定設(shè)定了條件，實(shí)際及實(shí)際中對此傾向于從寬解釋，即轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物即使未經(jīng)抵押權(quán)人知曉或未告知受讓人也并不用然導(dǎo)致合同無效，根據(jù)就是最高人民法院嗣后發(fā)布的司法解釋第條之規(guī)定。但在該條款未有明確解釋或被修訂前，根據(jù)該款直接判決無效仍堪稱有據(jù)。案如云南昆明中院昆民一終字第號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛。筆者以為：關(guān)于抵押合同

11、與買賣合同相互關(guān)系，二者并不一定相互沖突，在已抵押登記的情況下只需買受人情愿接受曾經(jīng)抵押的房產(chǎn)或地產(chǎn)，抵押合同有效，買賣合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權(quán)人不得對抗已辦過戶登記的買受人。故，筆者以為，第條關(guān)于合同效能的規(guī)定，應(yīng)了解為“效能待定的合同為宜：在受讓人代為滌除或出賣人自動滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓合同有效；受讓人或出賣人不能滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓合同無效；無論受讓人或出賣人能否滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)合同由于已辦登記，皆為有效；在抵押權(quán)未辦登記情況下，后成立的轉(zhuǎn)讓合同辦理了過戶登記的，抵押人的債務(wù)不能對抗好心買受人的物權(quán)。此外，筆者留意到，司法解釋第條“抵押物如由抵押人本人占有并擔(dān)任保管

12、，在抵押期間，非經(jīng)債務(wù)人贊同，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無效與第條如出一轍，但司法解釋第條在年月日已被最高人民法院實(shí)施日期：年月日廢止，緣由就是“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突。而第條的相關(guān)規(guī)定又是與司法解釋第條要旨相通，故第條亦無有效存續(xù)理由，修訂或廢止勢在必行、當(dāng)在必行。二出賣人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)告知了受讓人，或法院認(rèn)定受讓人明知或應(yīng)知受讓房產(chǎn)的一切權(quán)負(fù)擔(dān)，買受人能否單以“抵押人未通知抵押權(quán)人為由主張合同無效？尚存爭議。實(shí)際中，關(guān)于抵押人的通知義務(wù)是必要的，但未經(jīng)通知，能否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，第條“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效貫徹“缺

13、一不可的原那么，然此原那么與第條“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人贊同，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)富，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外規(guī)定相沖突。第條依然有效，但邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)。司法實(shí)際中為緩解此一矛盾，經(jīng)過對“通知的方式及時間點(diǎn)要求予以解釋，到達(dá)平衡的目的：可以口頭方式通知。案見上海一中院滬一中民二民終字第號“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案?？梢噪S時通知，至遲在轉(zhuǎn)讓合同簽署之前，故買受人在簽署約定合同之后而未簽署本約合同之前，以出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權(quán)人為由反悔，能夠構(gòu)成違約。案見廣東佛山中院佛中法民五終字第號“林某與某建筑公司房屋買賣合同糾紛案。三如轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)且未通知抵押權(quán)人，買受人起訴主張的是

14、合同無效，但裁判者以為是合同有效，買受人只能在法官釋明的情況下，根據(jù)第條規(guī)定以欺詐主張撤銷權(quán)。如買受人堅(jiān)持合同無效的訴訟懇求，那么能夠?qū)е略V訟懇求被全部駁回的風(fēng)險。四二手房買賣合同雖商定了標(biāo)的房屋設(shè)定抵押那么為欺詐，出賣人應(yīng)雙倍返還定金，但該商定在房屋買賣合同因轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人被認(rèn)定無效時，作為從合同的定金合同條款，亦自始無效，不產(chǎn)生雙倍返還的法律效果。案如云南昆明中院昆民一終字第號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛。五故意隱瞞所售商品房已抵押現(xiàn)實(shí)，導(dǎo)致與買受人所簽售房合同解除或被撤銷的，買受人可以懇求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超越已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

15、六以滌除標(biāo)的房屋上設(shè)定的抵押為付款條件的買賣合同，收款對象為抵押權(quán)人，而在合同簽署后，未辦理產(chǎn)權(quán)變卦登記前，該房被第三人作為訴訟保全對象，這樣就不僅存在合同履行上的妨礙，而且很能夠喪失對案涉房屋的一切權(quán)，在主張債務(wù)時，只能針對出賣人，而無法向已收款的原抵押權(quán)人索賠。給出去的是現(xiàn)錢，買賣落空還不能向收錢的人追回。故，買賣抵押房之前，需先核實(shí)房屋除抵押權(quán)之外能否存在其他財(cái)富一切權(quán)糾紛，預(yù)先了解實(shí)踐辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)存在的妨礙，一旦簽約，及時辦理過戶登記手續(xù)，如簽約后不能及時辦理，那么根據(jù)新規(guī)定，懇求預(yù)告登記，同樣能產(chǎn)生不動產(chǎn)變動的公示效果。七被執(zhí)行人將其名下需辦理過戶登記的財(cái)富出賣給第三人，第三人已

16、支付部分或全部價款并實(shí)踐占有該財(cái)富，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人曾經(jīng)支付全部價款并實(shí)踐占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。故對買受人而言，為防止此種情形下的爭端，簽署購房合同后，應(yīng)及時辦理交付，獲得實(shí)踐占有的效果，并及時過戶手續(xù)，或辦理預(yù)告登記。 .適用第條，以不享有一切權(quán)的抵押行為被認(rèn)定無效，海南海口中院海中法民終字第號“某銀行與吳某房屋買賣合同糾紛案并非此類案件的典型，只能是購房人的愉快愿望。按照規(guī)定的原那么，不動產(chǎn)的公示公信原那么，可以維護(hù)第三人獲得的抵押權(quán)，即買受人在先獲得的一切權(quán)不具有對抗好心第三人的

17、效能。參見陳枝輝律師編著法律，年月、轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分商定的，原那么上該當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效。受讓人雖然知道轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物為共有，但其有理由置信轉(zhuǎn)讓人的處分是共有人共贊同思表示的，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為有效。另一種意見：轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分商定的，按照物權(quán)法第一百零六條有關(guān)好心獲得的規(guī)定處置?！娟愔x律師解評】夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人贊同的登記人，或者，依法律規(guī)定或合同商定非屬實(shí)踐權(quán)益人的登記人，擅自以本人名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系好心且支付

18、了合理的價錢并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否那么不發(fā)生買受人好心獲得的法律效果。夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，實(shí)際上及實(shí)際中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任能否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)際中均存在不同的判例。司法實(shí)際中，與登記的產(chǎn)權(quán)人簽署房屋買賣合同，有必要留意能否為夫妻共同財(cái)富的性質(zhì)，能否存在其他權(quán)屬爭議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽署房屋買賣合同，必需調(diào)查房屋的共有及授權(quán)情況，以防止合同效能之爭。買賣時僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此買賣能夠會被法院

19、認(rèn)定買受人“在查明房屋共有權(quán)益人問題上，客觀心思持放任形狀，不構(gòu)成好心第三人。實(shí)際中的“相關(guān)部門，不僅指房管部門，在買賣標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為防止能夠產(chǎn)生的法律風(fēng)險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。為防止共有房屋無權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)留意：一就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人該當(dāng)對產(chǎn)權(quán)人法定承繼人及簽約人的授權(quán)情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對一切授權(quán)委托情況要進(jìn)展核驗(yàn)，并保管相關(guān)查驗(yàn)記錄，保管付款憑證做到有據(jù)可查，以防止在無權(quán)處分情形時被認(rèn)定存在艱苦過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效能。二房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認(rèn)定為無民事行為才

20、干或限制民事行為才干人之前，其近親屬作為代表出賣共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風(fēng)險。案見遼寧沈陽中院沈民房終字第號“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛。參見陳枝輝律師編著法律，年月、被拆遷人依法享有的拆遷安頓補(bǔ)償權(quán)益具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)益沖突時，優(yōu)先于其他權(quán)益?！娟愔x律師解評】最高人民法院第條：“拆遷人與被拆遷人按照一切權(quán)互換方式訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，明確商定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安頓，假設(shè)拆遷人將該補(bǔ)償安頓房屋另行出賣給第三人，被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安頓房屋的，應(yīng)予支持。作為廣義上的互易合同之一種，拆遷安頓補(bǔ)償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被

21、拆遷人享有的債務(wù)具有對抗第三人的效能，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán)。意味著拆遷人將的補(bǔ)償安頓房屋再行轉(zhuǎn)讓構(gòu)成侵權(quán)，即使第三人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，被拆遷人也可以基于該種物權(quán)化的特種債務(wù)的優(yōu)先效能，撤銷登記，優(yōu)先獲得拆遷補(bǔ)償安頓房屋。需求闡明的是，年月日國務(wù)院實(shí)施后，“被拆遷人提法明顯不妥。、在處置業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷權(quán)等糾紛時，應(yīng)堅(jiān)持維護(hù)業(yè)主個體權(quán)益與維護(hù)業(yè)主共同利益并重的原那么，既要防止因業(yè)主個體權(quán)益絕對化而損害共同利益，也要防止以維護(hù)業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)益，要在依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的根底上促進(jìn)業(yè)主共同關(guān)系的調(diào)和穩(wěn)定?！娟愔x律師解評】規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分一切權(quán)，包括對專有部分的一切權(quán)

22、、對HYPERLINK baike.baidu/view/.htm建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)、對共有部分享有共同管理的權(quán)益。從權(quán)益內(nèi)容及性質(zhì)上看，三種權(quán)益構(gòu)成一個不可分別的有機(jī)整體，必然要求權(quán)益行使之間相生相克，不可絕對化。、在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，確認(rèn)合同的法律效能。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機(jī)關(guān)同意的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未生效?！娟愔x律師解評】留意是“未生效，而非絕對無效。意味著：辦理審批手續(xù)是合同義務(wù)；法庭爭辯終結(jié)前，曾經(jīng)審批的，應(yīng)認(rèn)定合同有效；未經(jīng)審批導(dǎo)致合同不生效，一方能夠需求承當(dāng)違約責(zé)任。、在界定征地補(bǔ)

23、償費(fèi)用分配等糾紛中涉及集體成員資歷時，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合思索當(dāng)事人消費(fèi)、生活情況、戶口登記情況、鄉(xiāng)村土地對農(nóng)民的根本生活保證功能等要素予以認(rèn)定，并以其能否獲得其他替代性根本生活保證為本質(zhì)性要件，慎重、從嚴(yán)認(rèn)定集體成員資歷的喪失，最大限制地維護(hù)農(nóng)民特別是婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益?！娟愔x律師解評】一種典型的“調(diào)和式的概括和表達(dá)。貌似思索要素多，非常周到，落實(shí)到審問實(shí)際，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭。實(shí)際中，“外嫁女、“空掛戶及入贅女婿、上學(xué)子女、服役士兵等能否享有征地補(bǔ)償費(fèi)用案例普遍。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院年月日第條、安徽高院年月日第條、遼寧沈

24、陽中院年月日第條、江西高院年第條第條。更豐富的裁判規(guī)那么存在于司法實(shí)際之中。年第輯李加勝，福建廈門中院廈民終字第號“周某訴某村委會等土地補(bǔ)償款糾紛案，就村民資歷的認(rèn)定，確立的裁判規(guī)那么：原那么上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟(jì)組織的成員為判別規(guī)范，在以戶籍登記為前提條件的根底上思索該村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織能否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活根底能否在該村、能否承當(dāng)了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等。年第輯張西、孫峰、王文信一文提及的河南新鄉(xiāng)中院新中民一終字第號“蘆某訴某村委會土地補(bǔ)償款分配案，一審以蘆某雖有該村戶籍，但其未在該村居住，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權(quán)益，故蘆某無權(quán)再要求參與分配，

25、判決駁回其訴訟懇求；二審改判分配萬余元。該案的裁判思緒為：土地補(bǔ)償費(fèi)是因國家征用土地而對土地一切人和運(yùn)用人的損失給予的補(bǔ)償，在土地補(bǔ)償安頓方案確定時具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資歷的人，該當(dāng)享有分配該筆土地補(bǔ)償款的權(quán)益。具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資歷的村民享有獲得征地補(bǔ)償收益的權(quán)益，村委會不得以村民會議民主表決為由剝奪其成員的正當(dāng)、合法權(quán)益，該資歷和權(quán)益亦不因出具放棄保證而取消。 年民事審問案例卷余靜，即四川宣漢法院宣法民初字第號判決，確立的裁判思緒為：凡在集體經(jīng)濟(jì)組織所在地長期居住消費(fèi)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關(guān)權(quán)益和義務(wù)的人，應(yīng)認(rèn)定具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資歷；父母一方具有本集體經(jīng)

26、濟(jì)組織成員資歷并依法登記本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時起具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資歷。伍崇輝、葉薇即四川宜賓市翠屏區(qū)法院翠屏民初字第號判決，表述為：依第條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未獲得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。征地補(bǔ)償方案確定時曾經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資歷的人，有權(quán)懇求支付相應(yīng)份額。曾某、劉某系村小組合法村民，在征地補(bǔ)償方案確定時具有村小組成員的資歷，應(yīng)享用與同村村民一樣的權(quán)益土地補(bǔ)償費(fèi)、安頓補(bǔ)償費(fèi)。、曾經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人懇求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記權(quán)益人懇求無權(quán)占有人返還不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，當(dāng)事人懇求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)益人懇求排除妨害

27、、消除危險，對方當(dāng)事人以超越訴訟時效抗辯的，不予支持。 【陳枝輝律師解評】物權(quán)懇求權(quán)不受訴訟時效約束。實(shí)際中，常見的購房人懇求開發(fā)商履行交房和辦證義務(wù)，通常被以為屬于行使物上懇求權(quán)，不適用訴訟時效。但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，屬于具有給付性質(zhì)的債務(wù)，應(yīng)適用訴訟時效。對于超越年訴訟時效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，思索到開發(fā)商未予交房和辦證違約形狀的繼續(xù)，司法實(shí)際中存在對購房人違約金懇求權(quán)從起訴之日往前推年，其他因過時效不予維護(hù)的做法。參見陳枝輝律師編著法律，年月三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件、在鄉(xiāng)村集體一切土地上建造房屋并向社會公開銷售，該當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定

28、，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效能；出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，該當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、運(yùn)用條件的規(guī)定。在確定合同無效后的損失承當(dāng)時，應(yīng)綜合思索當(dāng)事人的過錯，防止處置結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡?！娟愔x律師解評】針對小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)村房買賣合同效能的重申。鄉(xiāng)村私房買賣原那么無效。鄉(xiāng)村住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，故土村私房買賣合同涉及到鄉(xiāng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓。按照和有關(guān)政策的規(guī)定，鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的鄉(xiāng)村居民轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，該

29、當(dāng)認(rèn)定無效。司法實(shí)際中，假設(shè)鄉(xiāng)村宅基地房屋買賣合同的時間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)踐交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核贊同，從維護(hù)買賣平安角度出發(fā)，鄉(xiāng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無效處置。關(guān)于鄉(xiāng)村房屋買賣前景，筆者以為，作為社會主義國家，我國就鄉(xiāng)村房屋買賣能否自在放開，在過去及未來可預(yù)見的時期，無論是實(shí)際，還是司法實(shí)際中，制止買賣都會是一項(xiàng)長期的原那么性規(guī)那么。鄉(xiāng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國，鄉(xiāng)村的穩(wěn)定對中國來說又具有非常重要的意義。千年封建社會，耕種土地的農(nóng)民位置低下、食不果腹，都與土地一切權(quán)性質(zhì)有親密關(guān)系。即使在經(jīng)濟(jì)社會開展的當(dāng)下，農(nóng)民

30、的群體特征，依然在物質(zhì)尤其生計(jì)保證方面處于弱勢，而且各鄉(xiāng)村地域，以及同一地域不同農(nóng)戶間都存在開展程度及生活條件的差別。故，鄉(xiāng)村房屋制止自在流轉(zhuǎn)是符合我國國情的一項(xiàng)司法實(shí)際原那么。地方法規(guī)或規(guī)章很早就在鄉(xiāng)村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必然以集體土地上的房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移為條件，故本質(zhì)效果等同于房屋買賣，在政策、法律未做修正前，這樣的“破冰之舉適法性值得考量。年實(shí)施的就一定范圍的鄉(xiāng)村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部有條件的相互轉(zhuǎn)讓，并未就鄉(xiāng)村房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員或機(jī)構(gòu)抵押和出賣予以解禁。既然是作為一項(xiàng)原那么性規(guī)定，不排除

31、司法實(shí)際中，因買賣時間長、買賣過戶后雙方履行并無異議，買賣時不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外。這樣的有效斷定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合立法保證社會次序和良好風(fēng)俗的目的，并為普通社會群眾的價值觀所包容。但也依然是作為例外的特別個案存在，而以普通原那么存在的鄉(xiāng)村房屋買賣無效的規(guī)那么，一直沒有變化，在可預(yù)見的未來，也不會隨便消解。法律、法規(guī)、政策相關(guān)規(guī)定鱗次櫛比，地方司法性文件表述植根于實(shí)際，往往規(guī)制更為周全，最具代表性的當(dāng)數(shù)北京高院年月日 京高法發(fā)號，次之如：山東青島中院年月日青中法號、湖南高院年月日、山東高院年月日、遼寧高院年月日 遼高法號、山東臨沂中院年月日 臨中法號

32、、山東高院年月日 魯高法號、遼寧沈陽中院年月日 沈中法號、江蘇高院年月日、上海高院年、廣東高院年月日 粵高法發(fā)號等。參見陳枝輝律師編著法律，年月、數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照曾經(jīng)辦理房屋一切權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)益維護(hù)順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合思索合同再主管機(jī)關(guān)備案的時間、合同載明的簽署時間以及其他證據(jù)證明的合同簽署時間等。預(yù)告登記期間內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)益人贊同，房屋一切權(quán)人所為的處分行為，不得對抗預(yù)告登記權(quán)益人。【陳枝輝律師解評】一房二賣問題，該條欲一攬子處理包括二手房、商品房一房二賣情形出現(xiàn)時的規(guī)那么，詳細(xì)解讀為

33、：出賣人就同一房屋分別簽署數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原那么上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：曾經(jīng)辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；均未辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，曾經(jīng)實(shí)踐合法占有房屋的；均未辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合思索各買受人實(shí)踐付款數(shù)額的多少及先后、能否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等要素，公平合理的予以確定。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件詳細(xì)情況決議能否追加其他買受人作為第三人參與訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，該當(dāng)根據(jù)前款原那么協(xié)調(diào)處置。商品房買賣合

34、同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法獲得房屋的買受人可以按照最高人民法院第條的規(guī)定懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超越已付購房款一倍的賠償責(zé)任。關(guān)于二手房一房二賣，地方司法性文件可參見：山東臨沂中院年月日 臨中法號第條、北京高院年月日京高法發(fā)號第條、浙江高院年月日 浙法民一號第條、廣東深圳中院年月第條、廣東深圳中院、內(nèi)蒙古包頭中院年月日第條、湖南高院年月日第條、湖南高院年月日第條、遼寧沈陽中院年月日 沈中法號第條、江蘇高院年月日第條。關(guān)于商品房一房二賣，地方司法性文件可參見：浙江溫州中院民

35、四庭年月日第條第條，浙江高院年月日 浙法民一號第條、第條，山東濰坊中院年第條，重慶高院年月日第條，山東高院年月日 魯高法號第條。參見陳枝輝律師編著法律，年月、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時未到達(dá)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項(xiàng)規(guī)定的條件為由，懇求認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。【陳枝輝律師解評】第三十九條第一款第二項(xiàng)：“以出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，該當(dāng)符合以下條件：按照出讓合同商定進(jìn)展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，構(gòu)成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。第條、第條將物權(quán)變動的緣由與物權(quán)變動的結(jié)果加以區(qū)分，即合同能否有效，不受能否登記或交

36、付影響，也不受能否登記或者交付的影響。辦理土地運(yùn)用權(quán)過戶登記屬于合同的履行，在受讓方按約情況下，轉(zhuǎn)讓方以開發(fā)投資總額不到%，反而認(rèn)定合同無效，有悖誠信原那么。第條立法本意非為鼓勵違約。最高院自年來即經(jīng)過終審案例對該問題進(jìn)展過回答，如最高院民一終字第號“某電器公司與某開發(fā)公司等土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案、民一終字第號“某置業(yè)公司與某公司土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案、民一終字第號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某旅游開發(fā)公司土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案、民一終字第號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資公司協(xié)作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案。從上述案例看，最高院民一庭對此問題的意見是明確的、一致的。、當(dāng)事人以國有土地運(yùn)用權(quán)或資金出資進(jìn)展協(xié)作開發(fā)

37、，并以一方名義進(jìn)展開發(fā)建立的，因協(xié)作工程產(chǎn)生的債務(wù)債務(wù)，按照物權(quán)法第一百零二條的規(guī)定處置。另一種意見：當(dāng)事人以國有土地運(yùn)用權(quán)或資金出資進(jìn)展協(xié)作開發(fā)，并以一方名義進(jìn)展開發(fā)建立的，因協(xié)作工程產(chǎn)生的債務(wù)債務(wù)，該當(dāng)嚴(yán)厲遵照合同相對性原那么處置?！娟愔x律師解評】聯(lián)建各方之間對聯(lián)建協(xié)作成果的分配商定不能對抗協(xié)作關(guān)系之外的已履行了全部義務(wù)的好心第三人。、對房屋買賣合同明確商定以按揭貸款方式付款，且買受人可以舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等要素，導(dǎo)致無履約才干的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由懇求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。對合同未明確商定以

38、按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由懇求解除買賣合同的，原那么上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實(shí)踐將以按揭方式付款的，人民法院應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由能否成立?！娟愔x律師解評】商品房購房合同履行中情勢變卦認(rèn)定問題。關(guān)于情勢變卦司法原那么的淵源，在最高人民法院關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋 二年月日 法釋號第條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力呵斥的不屬于商業(yè)風(fēng)險的艱苦變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人懇求人民法院變卦或者解除合同的，人民法院該當(dāng)根據(jù)公平原那么，并結(jié)合案

39、件的實(shí)踐情況確定能否變卦或者解除。司法實(shí)際中，普通以為：限購、限貸、禁購等樓市調(diào)控政策導(dǎo)致當(dāng)事人簽署的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業(yè)風(fēng)險或不可抗力，能否屬于“情勢變卦或“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由的情形，應(yīng)結(jié)合購房合同簽署與調(diào)控政策出臺的時間先后，及調(diào)控政策對購房合同履行受阻產(chǎn)生的本質(zhì)影響來確定違約責(zé)任承當(dāng)。購房合同對違約情形有明確商定的，應(yīng)按照商定處置。樓市調(diào)控政策呵斥房屋買賣合同履行受阻，購房人能否享有解除合同的正當(dāng)理由，實(shí)際中對“直接影響合同履行的嚴(yán)厲甄斷，仍需遵守“鼓勵買賣的根本原那么。地方司法性文件對此問題表述完好而深化的，當(dāng)數(shù)浙江高院民一庭年月日。參見陳枝輝律師編著法律，年月、

40、房屋買受人在合同簽署后由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的緣由導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，懇求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原那么上不予支持。【陳枝輝律師解評】解評如上。既非可歸責(zé)于雙方，合同解除后雙方回復(fù)原來的利益形狀，除非存在畸形利益形狀，方存在調(diào)整的必要。、人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分根本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處置，依法維護(hù)普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。對購買根本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后懇求買受人賠償損失

41、的的，原那么上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后懇求買受人承當(dāng)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院該當(dāng)根據(jù)公平原那么進(jìn)展處置，合同商定定金的補(bǔ)償數(shù)額原那么上以定金數(shù)額為限，沒有商定定金的，原那么上不超越合同標(biāo)的額的%；對購買投資性住房的，應(yīng)根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處置?！娟愔x律師解評】利益填補(bǔ)原那么思索購房目的。剛需，還是改善、投資，目的不同，收益不同。、對因國家宏觀調(diào)控政策變化引發(fā)的居間報酬糾紛應(yīng)加以注重。房屋買賣雙方確因中介機(jī)構(gòu)的居間行為訂立合同的，除合同另有商定外，一方當(dāng)事人以宏觀調(diào)控政策調(diào)整無法繼續(xù)履行合同為由，懇求解除居間合同并要求返還已支付的居間報酬的，原那么上不予支持。但商定的居

42、間報酬確實(shí)過高，當(dāng)事人懇求適當(dāng)酌減的，人民法院可以根據(jù)案件詳細(xì)情況，根據(jù)公平原那么處置。對于中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方買賣，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，中介機(jī)構(gòu)懇求委托人支付居間報酬的，不予支持；委托人懇求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的，該當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處置。 【陳枝輝律師解評】認(rèn)定中介違規(guī)操作在實(shí)際中有難度。認(rèn)定“居間報酬確實(shí)過高客觀性太強(qiáng)。實(shí)際中，合同解除，中介能退居間費(fèi)的案例鳳毛麟角。筆者為此總結(jié)相關(guān)與中介機(jī)構(gòu)打交道的相關(guān)法律風(fēng)險提示如下：一經(jīng)過中介進(jìn)展二手房屋買賣的，即使房屋最終未成交，買賣一方或雙方按照合同仍能夠需求支付商定的中介效力費(fèi)用。案

43、見北京二中院二中民終字第號“項(xiàng)某與某中介公司居間合同糾紛上訴案。但同樣的案情，即使在買受人簽署傭金確認(rèn)書，在買賣未成就的情況下，法院能夠會從“等價有償?shù)拿袷禄顒痈驹敲闯霭l(fā)，酌定中介機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的勞動報酬。案見上海一中院滬一中民二民終字第號“黃某與某房產(chǎn)中介居間合同糾紛上訴案。二商定以過戶作為居間費(fèi)用支付條件的，在過戶手續(xù)已辦理情況下，買賣一方或雙方主張以房產(chǎn)中介任務(wù)人員辦理過戶過程中的行為瑕疵要求退還中介費(fèi)的，法院不會支持。案見北京二中院二中民終字第號“王某與某房產(chǎn)中介公司居間合同糾紛上訴案。三二手房買賣因買受人一方不符合貸款條款而未成就，后以房產(chǎn)中介任務(wù)人員承諾“能貸款，能代為出具有單位、

44、有收入的證明為由，拒付居間效力費(fèi)的，如無無充分有效的證據(jù)證明，法院不會支持。案見北京二中院二中民終字第號“王某與某房產(chǎn)中介居間合同糾紛上訴案。四就未獲得權(quán)屬證書的房屋進(jìn)展買賣并不用然導(dǎo)致合同無效，買受人以之作為房產(chǎn)中介“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要現(xiàn)實(shí)或提供虛偽情況損害委托人利益而拒付中介費(fèi)的，能夠不會被法院支持。案見北京二中院二中民終字第號“某房產(chǎn)中介與孫某居間合同糾紛上訴案。五房產(chǎn)中介收取委托人“購房定金后，不能就該房屋買賣達(dá)成居間促成的，能夠承當(dāng)向委托人雙倍返還定金的責(zé)任。案見北京房山區(qū)法院房民初字第號“隗某訴某房產(chǎn)中介居間合同糾紛案。故，對存在中介方的二手房買賣，定金交納應(yīng)有明確的接納

45、主體，同時須有相對方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰那么，且承諾對象直接針對的是定金交付者。實(shí)際中，中介以“代管定金方式進(jìn)展居間中保的買賣方式，作為一種促成買賣的安排，法院在審問中通常會予以尊重和確認(rèn)。案見北京一中院一中民終字第號“田某訴楊某房屋買賣合同糾紛案。六一方利用對售房政策的了解，比如能否交納營業(yè)稅問題上故意做出虛偽意思表示，導(dǎo)致另一方有理由置信，從而影響簽署房屋買賣合同時價款確定，會被認(rèn)定存在艱苦誤解和顯失公平，導(dǎo)致合同被撤銷。案見遼寧沈陽中院沈中民房終字第號“趙某與那某房屋買賣合同糾紛案。七中介參與的三方協(xié)議，如因附加于中介方的義務(wù)未履行，實(shí)際中如中介方承諾墊資代賣方還清貸款從銀行取出抵

46、押房產(chǎn)本，最終又未踐諾，導(dǎo)致買方或賣方違約，有能夠會被法院認(rèn)定中介方責(zé)任屬第三方責(zé)任，買方或賣方應(yīng)單獨(dú)向?qū)Ψ较瘸挟?dāng)違約責(zé)任。案見云南昆明中院昆民一終字第號“羅某等與張某等房屋買賣合同糾紛案。參見陳枝輝律師編著法律，年月 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -附余文： 四、關(guān)于建立工程合同糾紛案件、招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽署的改動工期、工程價款、工程工程性質(zhì)等中標(biāo)結(jié)果的商定，該當(dāng)認(rèn)定為變卦中標(biāo)合同本質(zhì)性內(nèi)容；中標(biāo)人作出的以明顯高于市場價錢購買承建房產(chǎn)、無償建立住房配套設(shè)備、讓利、向建立方捐款等承諾，亦應(yīng)認(rèn)定為變卦中標(biāo)合同的本質(zhì)性內(nèi)容。建立工程開工后，發(fā)包方

47、與承包方因設(shè)計(jì)變卦、建立工程規(guī)劃目的調(diào)整等緣由，經(jīng)過補(bǔ)充協(xié)議、談判紀(jì)要、往來函件、簽證等方式變卦工期、工程價款、工程工程性質(zhì)的，不應(yīng)認(rèn)定為變卦中標(biāo)合同的本質(zhì)性內(nèi)容。、對按照“最低價中標(biāo)等違規(guī)招標(biāo)方式，以低于工程建立本錢的工程工程標(biāo)底訂立的施工合同，該當(dāng)根據(jù)招標(biāo)招標(biāo)法第四十一條第二項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無效。對建立工程施工合同中有關(guān)違反工程建立強(qiáng)迫性規(guī)范，恣意緊縮合理工期、降低工程質(zhì)量規(guī)范的商定內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為無效。該商定被認(rèn)定為無效后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定處置。、當(dāng)事人以審計(jì)機(jī)關(guān)作出的審計(jì)報告、財(cái)政評審機(jī)構(gòu)作出的評審結(jié)論，主張變卦有效的建立工程施工合同商定的工程價款數(shù)額的，不予支持。、非因承包人的緣由，建立工程未

48、能在商定期間內(nèi)開工，承包人根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響；承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自建立工程合同商定的開工之日起計(jì)算；建立工程合同未商定開工日期，或者由于發(fā)包人的緣由，合同解除或終止履行時曾經(jīng)超出合同商定的開工日期的，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。、當(dāng)事人以第十四條第二、三項(xiàng)規(guī)定的開工日期作為承包人行使建立工程價款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點(diǎn)的，不予支持。、人民法院在受理建立工程施工合同糾紛時，不能隨意擴(kuò)展第二十六條第二款的適用范圍，要嚴(yán)厲控制實(shí)踐施工人向與其沒有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人、總承包人、發(fā)包人提起的民事訴訟，且發(fā)包人只在欠付

49、工程價款范圍內(nèi)對實(shí)踐施工人承當(dāng)責(zé)任。、因違法分包、轉(zhuǎn)包等導(dǎo)致建立工程合同無效的，實(shí)踐施工人懇求根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定對建立工程行使優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。、在審理建立工程施工合同糾紛案件時，該當(dāng)準(zhǔn)許并鼓勵合同當(dāng)事人就與訴爭焦點(diǎn)親密相關(guān)的工程管理、質(zhì)量規(guī)范、工程技術(shù)、計(jì)價方法和計(jì)價規(guī)范等專業(yè)性問題，聘請專家證人參與庭審、約請鑒定人出庭接受質(zhì)詢或者出具專業(yè)性書面意見。 五、關(guān)于民間借貸糾紛案件、對于民間借貸糾紛案件的全部證據(jù)，應(yīng)從各證據(jù)與案件現(xiàn)實(shí)的關(guān)聯(lián)程度、各證據(jù)之間的聯(lián)絡(luò)等方面進(jìn)展綜合審查判別。出借人應(yīng)對存在借貸關(guān)系、借貸內(nèi)容以及已將款項(xiàng)交付給借款人等現(xiàn)實(shí)承當(dāng)舉證責(zé)任；借款人應(yīng)承當(dāng)曾經(jīng)歸還

50、借款的舉證責(zé)任。對于方式要件有瑕疵的“欠條或“收條等，應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)認(rèn)定能否存在借貸關(guān)系。對現(xiàn)金交付的借貸，可根據(jù)借貸金額大小、交付憑證、支付才干、買賣習(xí)慣、當(dāng)事人關(guān)系以及當(dāng)事人陳說的交付經(jīng)過等要素，綜合判別能否存在借貸關(guān)系。、原那么上應(yīng)將民間借貸借據(jù)上記載的借款金額認(rèn)定為本金。當(dāng)事人商定利息預(yù)先在本金中扣除的，該當(dāng)按照實(shí)踐出借金額認(rèn)定本金。當(dāng)事人既商定利息又商定違約金的，最終收取利息的利率不得超越銀行同類貸款利率的四倍包含利率本數(shù)。超出此限制的，超出部分不予維護(hù)。、當(dāng)事人僅商定了借期內(nèi)的利率，沒有商定逾期利率的，出借人以借期內(nèi)的利率主張逾期還款利息的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人既未商定借期內(nèi)利率，也未

51、商定逾期利率的，出借人參照中國人民銀行公布的同期同類貸款基準(zhǔn)利率，懇求自逾期還款之日或者主張權(quán)益之日起的利息的，應(yīng)予支持。 六、關(guān)于侵權(quán)責(zé)任糾紛案件、賠償權(quán)益人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第十三條規(guī)定僅起訴部分共同侵權(quán)人的，人民法院該當(dāng)允許，但其他共同侵權(quán)人不參與訴訟不能查明案件現(xiàn)實(shí)的，人民法院可以將其他共同侵權(quán)人追加為第三人；被起訴的部分共同侵權(quán)人懇求人民法院將其他共同侵權(quán)人追加為被告的，該當(dāng)追加；賠償權(quán)益人在訴訟中放棄對部分共同侵權(quán)人的訴訟懇求的，其他共同侵權(quán)人對被放棄訴訟懇求的賠償份額不承當(dāng)責(zé)任。、侵權(quán)行為呵斥漂泊乞討等身份不明人死亡，無賠償權(quán)益人或者賠償權(quán)益人不明，有關(guān)機(jī)關(guān)或者單位提起民事訴訟主張死

52、亡賠償金的，不予受理，曾經(jīng)受理的，應(yīng)駁回起訴。、人民法院適用侵權(quán)責(zé)任法審理民事糾紛案件時，如受害人有被扶養(yǎng)人的，該當(dāng)根據(jù)關(guān)于適用假設(shè)干問題的通知第四條的規(guī)定，將被扶養(yǎng)人生活費(fèi)計(jì)入殘疾賠償金或死亡賠償金，被扶養(yǎng)人生活費(fèi)在判決判列中不再列出。、審理人身損害賠償案件時，應(yīng)根據(jù)案件的實(shí)踐情況，結(jié)合受害人住所地、經(jīng)常居住地、主要收入來源等要素，確定適用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均消費(fèi)性支出或者鄉(xiāng)村居民人均純收入人均年生活消費(fèi)支出的規(guī)范計(jì)算受害人的殘疾賠償金或死亡賠償金。受害人是鄉(xiāng)村居民但經(jīng)常居住地在城鎮(zhèn)的，應(yīng)適用城鎮(zhèn)居民規(guī)范，其被扶養(yǎng)人經(jīng)常居住地也在城鎮(zhèn)的，被扶養(yǎng)人生活費(fèi)也采用城鎮(zhèn)居民規(guī)范計(jì)算。、被侵權(quán)人

53、根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第二十一條規(guī)定，懇求侵權(quán)人承當(dāng)停頓損害、排除妨礙、消除危險等責(zé)任，侵權(quán)人以無過錯抗辯的，不予支持。、被侵權(quán)人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的消費(fèi)者和銷售者作為共同被告起訴的，人民法院應(yīng)向被侵權(quán)人釋明其只能選擇消費(fèi)者或者銷售者一方懇求承當(dāng)責(zé)任；被侵權(quán)人經(jīng)釋明后不選擇的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件現(xiàn)實(shí)、被侵權(quán)人的維護(hù)力度、最終責(zé)任人等要素作出判決。被侵權(quán)人按照侵權(quán)責(zé)任法第五十九條、第六十八條、第八十三條規(guī)定起訴的，參照上述原那么處置。另一種意見：被侵權(quán)人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的消費(fèi)者和銷售者作為共同被告起訴的，該當(dāng)判決共同被告對被侵權(quán)人承當(dāng)責(zé)任；共同被告中的一方有證據(jù)證明

54、其不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的，應(yīng)在同一判決中明確其對其他被告的追償權(quán)。被侵權(quán)人按照侵權(quán)責(zé)任法第五十九條、第六十八條、第八十三條規(guī)定起訴的，參照上述原那么處置。、機(jī)動車交通事故責(zé)任糾紛案件中，應(yīng)將承保機(jī)動車第三者責(zé)任強(qiáng)迫保險的保險公司列為第三人。人民法院在侵權(quán)責(zé)任曾經(jīng)確定的根底上，應(yīng)直接判令保險公司在責(zé)任強(qiáng)迫保險限額范圍內(nèi)向賠償權(quán)益人給付保險金。 根據(jù)當(dāng)事人的懇求，人民法院可以將承保商業(yè)第三者責(zé)任險的保險公司列為第三人，并在認(rèn)定侵權(quán)責(zé)任的根底上，根據(jù)保險法的相關(guān)規(guī)定及保險合同商定，直接判令保險公司向賠償權(quán)益人給付保險金。、機(jī)動車交通事故責(zé)任糾紛案件由侵權(quán)行為地或侵權(quán)人住所地的人民法院管轄。被侵權(quán)人選擇向承保

55、機(jī)動車第三者責(zé)任強(qiáng)迫險的保險公司住所地人民法院起訴的，應(yīng)告知其向?qū)η謾?quán)案件有管轄權(quán)的人民法院起訴。、因機(jī)動車發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人懇求運(yùn)營性車輛停運(yùn)損失的，應(yīng)予支持，懇求非運(yùn)營性車輛運(yùn)用中斷損失的，不予支持。被侵權(quán)人懇求承保機(jī)動車第三者責(zé)任強(qiáng)迫保險的保險公司給付運(yùn)營性車輛停運(yùn)損失的，應(yīng)予支持。另一種意見：因機(jī)動車發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人懇求運(yùn)營性車輛停運(yùn)損失或非運(yùn)營性車輛運(yùn)用中斷損失的，應(yīng)予支持。被侵權(quán)人懇求承保機(jī)動車第三者責(zé)任強(qiáng)迫保險的保險公司給付運(yùn)營性車輛停運(yùn)損失或非運(yùn)營性車輛運(yùn)用中斷損失的，應(yīng)予支持。、掛靠機(jī)動車發(fā)生交通事故呵斥他人損害的，由掛靠車主承當(dāng)損害賠償責(zé)任，被掛靠單位承當(dāng)補(bǔ)充賠償

56、責(zé)任。另一種意見：掛靠機(jī)動車發(fā)生交通事故呵斥他人損害的，由掛靠車主和被掛靠單位承當(dāng)連帶賠償責(zé)任。、患者一方懇求醫(yī)療機(jī)構(gòu)承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任的，其應(yīng)證明與醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間存在醫(yī)療關(guān)系及受損害的現(xiàn)實(shí)，并提供醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員有過錯的初步證據(jù)。人民法院應(yīng)綜合交費(fèi)單、掛號單、病歷、出院證明等證據(jù)認(rèn)定能否存在醫(yī)療關(guān)系。、醫(yī)療機(jī)構(gòu)根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第六十條第一款規(guī)定主張不承當(dāng)賠償責(zé)任的，應(yīng)承當(dāng)舉證責(zé)任。、在醫(yī)療損害責(zé)任糾紛案件中，當(dāng)事人應(yīng)提交由其保管的涉案病歷資料。醫(yī)療機(jī)構(gòu)提交的客觀性病歷資料與客觀性病歷資料，符合民事訴訟法相關(guān)證據(jù)規(guī)定的，人民法院經(jīng)依法認(rèn)定后，均可以作為證據(jù)采用。因偽造、篡改、涂改或以其他不當(dāng)方式改動

57、病歷資料的內(nèi)容，致使醫(yī)療行為與損害后果之間能否存在因果關(guān)系或醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員能否有過錯無法認(rèn)定的，改動病歷資料的當(dāng)事人應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的不利法律后果；制造方對病歷資料內(nèi)容存在的明顯矛盾或錯誤不能做出合了解釋的，應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的不利法律后果；病歷僅存在錯別字、未按病歷規(guī)范格式書寫等方式瑕疵的，不影響對病歷資料真實(shí)性的認(rèn)定；因當(dāng)事人遺失、銷毀、爭奪病歷，導(dǎo)致醫(yī)療行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系或醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其醫(yī)務(wù)人員能否有過錯無法認(rèn)定的，遺失、銷毀、爭奪一方當(dāng)事人應(yīng)承當(dāng)不利的法律后果。、職工因用人單位的侵權(quán)行為蒙受人身損害的，賠償權(quán)益人懇求用人單位承當(dāng)民事賠償責(zé)任的，工傷保險曾經(jīng)支付的數(shù)額應(yīng)在用人單位的賠償數(shù)

58、額中扣除。職工因第三人侵權(quán)蒙受人身損害的，賠償權(quán)益人懇求侵權(quán)人承當(dāng)民事賠償責(zé)任的，在侵權(quán)人的賠償數(shù)額中不予扣除工傷保險曾經(jīng)支付的數(shù)額。第二款另一種意見：職工因第三人侵權(quán)蒙受人身損害的，賠償權(quán)益人懇求侵權(quán)人承當(dāng)民事賠償責(zé)任的，在侵權(quán)人的賠償數(shù)額中應(yīng)扣除工傷保險曾經(jīng)支付的數(shù)額。、職工蒙受工傷事故后非因本身緣由未進(jìn)展工傷認(rèn)定，賠償權(quán)益人懇求侵權(quán)人承當(dāng)民事賠償責(zé)任的，應(yīng)予受理。、對于在體育活動中發(fā)生的人身損害，思索到受害人對參與體育活動所能夠發(fā)生的風(fēng)險具有合理的預(yù)見、該損害發(fā)生在體育運(yùn)動場所、行為人的手段和行為方式等要素，對其懇求行為人分擔(dān)損失的，原那么上不予支持；但假設(shè)行為人在體育活動中嚴(yán)重違背運(yùn)動

59、規(guī)那么且損害后果特別嚴(yán)重的，對受害人要求行為人適當(dāng)補(bǔ)償?shù)膽┣螅瑧?yīng)予支持。 七、關(guān)于婚姻家庭糾紛案件、婚約財(cái)富糾紛案件中，當(dāng)事人懇求返還以結(jié)婚為條件而給付的彩禮，假設(shè)未婚男女雙方確已共同生活但最終未登記結(jié)婚，人民法院可以根據(jù)雙方共同生活的時間、彩禮數(shù)額并結(jié)合當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村的風(fēng)俗習(xí)慣等要素，確定能否返還及返還數(shù)額。關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋二第十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定針對的是雙方并未共同生活的情形。、對夫妻一方因企業(yè)改制等緣由獲得的“工齡買斷款，可以參照關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋二第十四條確立的原那么處置。、婚姻引見效力合同履行過程中，委托人可以解除合同并要求退還支付的報酬。因解除合同給引見人呵斥損失的，委托人

60、應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任。引見人故意提供虛偽信息呵斥委托人損失，委托人懇求承當(dāng)損害賠償責(zé)任的，應(yīng)根據(jù)引見人的過錯程度進(jìn)展處置。涉外婚姻引見效力合同的委托人解除合同時，可以懇求引見人返還所支付的報酬。引見人懇求扣除因引見活動支出的必要合理費(fèi)用的，可予支持。、失蹤人長期下落不明且已符合宣告死亡的法定條件，配偶基于財(cái)富掌控等目的惡意不行使懇求權(quán)，致使其他利害關(guān)系人合法權(quán)益蒙受損害的，失蹤人父母、子女懇求宣告失蹤人死亡的，人民法院應(yīng)予受理。、夫妻一方起訴離婚的，即使離婚案件涉及不動產(chǎn)財(cái)富分割內(nèi)容的，也應(yīng)由被告住所地人民法院管轄。 八、關(guān)于勞動爭議糾紛案件、用人單位或他人替代勞動者簽署勞動合同，用人單位有充