某高爾夫別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境分析及營(yíng)銷策劃

1、蓮花山高爾夫別墅項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境分析及營(yíng)銷策劃方案廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目一部 營(yíng)銷策劃組 Guangzhou 2011.12項(xiàng)目面臨的內(nèi)外部環(huán)境分析Part 1蓮花山球會(huì)俱樂部倚蓮半島石樓碧桂園項(xiàng)目地塊位置示意一二期別墅三期別墅蓮花山別墅三期規(guī)劃別墅類型建筑面積花園面積產(chǎn)品貨量備注獨(dú)立411305-51819套一線直臨高爾夫雙拼336173-40718套背靠小山坡/望田園項(xiàng)目面臨的景觀環(huán)境內(nèi)部自身環(huán)境：直鄰蓮花山高爾夫球場(chǎng)礪江水道、村屋農(nóng)田環(huán)繞外部大環(huán)境優(yōu)越，未來發(fā)展?jié)摿Υ笞陨韮?nèi)外環(huán)境差異較大，一邊是高爾夫一邊是村屋農(nóng)田外部大環(huán)境：國(guó)家4A風(fēng)景區(qū)蓮花山海鷗島休閑旅游度假區(qū)蓮花山海鷗島農(nóng)

2、田村屋包圍沿途路況別墅面向一線高爾夫三期別墅景觀礪江水道項(xiàng)目面臨的人文環(huán)境匯聚香港、日韓、美德等多國(guó)精英在此置業(yè)打球在這里交際往來的都是來自各國(guó)各地的富商名流但卻隱居于此不被外界人所知是一群真正低調(diào)的商賈名流圈層指定接待中央領(lǐng)導(dǎo)人的別墅酒店望海觀音吸引各地游客朝拜香火鼎盛40-90分鐘自由穿梭廣州、香港、深圳、珠海等地海陸交通十分便捷項(xiàng)目面臨的交通環(huán)境90min45min60min40min快速路：華南快速干線、南沙港快線接駁，40分鐘抵達(dá)廣州市中心地鐵：地鐵4號(hào)線石碁站、規(guī)劃17號(hào)線蓮花山站、地鐵3號(hào)線東延長(zhǎng)線至海鷗島碼頭：距離蓮花山港2.5公里，90分鐘直達(dá)香港中港城但項(xiàng)目沿途缺乏導(dǎo)視，路

3、線指引不清，外圍展示面欠佳項(xiàng)目面臨的配套環(huán)境項(xiàng)目所在區(qū)域無高檔次的酒店、shopping mall、餐飲食肆等配套石樓鎮(zhèn)中心商業(yè)石樓鎮(zhèn)中心酒店海鷗島農(nóng)莊項(xiàng)目附近的酒店項(xiàng)目附近的度假村廣州高爾夫別墅項(xiàng)目概況別墅項(xiàng)目戶型面積（）均價(jià)（萬元/）總價(jià)（萬元）貨量(套）頤和高爾夫莊園聯(lián)排6003.0-4.01800-240032獨(dú)棟700-11006.0-8.04200-880064玖瓏湖雙拼3592.5-3.0800-100038獨(dú)棟447-5973.0-3.51400-210041 頤和高爾夫莊園主打大面積獨(dú)棟別墅，聯(lián)排與獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)差懸殊， 獨(dú)棟總價(jià)4000萬起，相當(dāng)于聯(lián)排總價(jià)的2倍； 玖瓏湖在售不

4、同類別的別墅產(chǎn)品貨量、價(jià)差相對(duì)均衡， 別墅總價(jià)在3000萬以下。別墅項(xiàng)目戶型面積（）均價(jià)（萬元/）總價(jià)（萬元）貨量(套）消化率萬科紅郡聯(lián)排380-4303.0-4.01140-1500約5083%獨(dú)棟570-6002000-2500約80雅居樂劍橋郡聯(lián)排298-5103.0-3.5900-1800110金山谷獨(dú)棟480-5693.8-4.51800-260015約20%雙拼340-3702.8-3.5950-130028四聯(lián)排280-3102.0-2.5700-80048倚蓮半島獨(dú)立待定預(yù)計(jì)2.017雙拼101石樓碧桂園雙拼待定待定2聯(lián)排91番禺主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目概況項(xiàng)目一方面面臨華南板塊高端城市自

5、住型別墅的分流另一方面也面臨周邊經(jīng)濟(jì)型別墅的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)表面來看：項(xiàng)目位于國(guó)家4A景區(qū)蓮花山，直鄰高爾夫球場(chǎng)，稀缺純獨(dú)棟雙拼別墅，優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目?jī)H37棟別墅，光球會(huì)會(huì)員及周邊客戶就足以消化，完全不缺客戶不憂銷售深入分析：對(duì)內(nèi)而言，球會(huì)會(huì)員及周邊客戶對(duì)該區(qū)域有一定情結(jié)其購(gòu)買意向明顯，但他們對(duì)項(xiàng)目的歷史淵源了解甚多，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格接受度有一定局限，如何讓這些客戶接受項(xiàng)目提升的價(jià)值呢？對(duì)外來講，外區(qū)域客戶對(duì)蓮花山高爾夫球會(huì)、項(xiàng)目所處板塊了解甚少，且如果是純度假這里的度假資源暫時(shí)缺乏，如果是自住這里的生活氛圍明顯不夠，我們要讓客戶為什么在此購(gòu)買呢？非直臨高爾夫的雙拼別墅其景觀環(huán)境資源有限，且面臨周邊較多樓盤同

6、等產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，如何突顯這部分雙拼別墅的產(chǎn)品價(jià)值？項(xiàng)目面臨現(xiàn)狀問題項(xiàng)目核心主題營(yíng)銷策略Part 2項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位前我司提出什么樣的目標(biāo)？項(xiàng)目定位緣何得出？項(xiàng)目究竟該如何定位？審視項(xiàng)目的各項(xiàng)條件，我司在本策劃案中提出兩個(gè)目標(biāo)1、品牌效應(yīng)：運(yùn)用項(xiàng)目對(duì)企業(yè)形象進(jìn)行塑造2、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：運(yùn)用營(yíng)銷手段達(dá)到利益最大化顛覆項(xiàng)目品牌形象減少項(xiàng)目一二期產(chǎn)品影響突破周邊市場(chǎng)價(jià)格將項(xiàng)目推向一個(gè)全新的高度項(xiàng)目定位前目標(biāo) 蓮花山腳，高爾夫旁，單價(jià)近5 萬，總價(jià)近兩千萬的純別墅社區(qū)我們需要貫徹的別墅號(hào)召力項(xiàng)目定位前目標(biāo)為何本案中我們會(huì)提出如此一個(gè)全新高度的目標(biāo)？我們提出的高目標(biāo)，緣于我司對(duì)市場(chǎng)的了解及對(duì)項(xiàng)目的深度分析調(diào)研

7、從項(xiàng)目產(chǎn)品面臨的市場(chǎng)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及項(xiàng)目面臨的客戶群等方面的分析更加肯定并支撐了我們的信心。為何可以定如此高的目標(biāo)？別墅在目前市場(chǎng)上代表著什么？項(xiàng)目究竟有哪些優(yōu)勢(shì)是我們可以借力的呢？本案項(xiàng)目所面臨的客戶群是哪些類型？我們帶著這幾個(gè)疑問，繼續(xù)看下去 項(xiàng)目定位前思考中央禁令 “別墅”用地各種所謂的“類別墅”項(xiàng)目泛濫，別墅已不再成為高高在上的豪宅代名詞現(xiàn)在提起別墅二字，人們的聯(lián)想已經(jīng)變成為：花園洋房疊加別墅；帶花園的底層或頂層親地別墅；空中復(fù)式空中別墅；項(xiàng)目定位前思考項(xiàng)目別墅市場(chǎng)環(huán)境本案產(chǎn)品總價(jià)在8001800萬元之間（或許會(huì)賣得更高）而一般的別墅，價(jià)格在200500萬之間因而如果本案僅僅用“別墅”

8、二字形容，其價(jià)值是絕對(duì)難以承載的目前廣州大部分別墅總價(jià)均在500萬以下 依蓮半島（中式別墅），預(yù)計(jì)總價(jià)在300500萬之間；金山谷別墅，總價(jià)600萬起；北部萬科城，別墅總價(jià)250萬左右（帶裝修）；中國(guó)美林湖，別墅總價(jià)200500萬（帶裝修）；本案六大價(jià)值任一單項(xiàng)，即可支持市面上任何一個(gè)別墅項(xiàng)目的銷售絕世山水4A級(jí)蓮花山風(fēng)水寶地；奢侈高球直面高爾夫球場(chǎng)一線景觀；獨(dú)棟極品400平米以上絕版獨(dú)棟建筑；稀有價(jià)值35席，空前絕后的產(chǎn)品機(jī)會(huì)；國(guó)際圈層匯聚歐美、日韓、港澳菁英；中央府邸緊挨中央領(lǐng)導(dǎo)專屬酒店；項(xiàng)目定位前思考項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)本案價(jià)值高企，遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)上所謂的別墅項(xiàng)目地理位置奇佳，且為商服性質(zhì)（不限

9、購(gòu)、不限貸、不限國(guó)籍）同時(shí)具備多項(xiàng)頂級(jí)絕版優(yōu)勢(shì)（風(fēng)水、人脈、稀缺等）項(xiàng)目定位前思考項(xiàng)目客戶群情況目前所謂別墅的目標(biāo)客戶群多為事業(yè)初成，急需別墅來提升自我身價(jià)的人士（一為洋房換類別墅客戶，二為豪華復(fù)式換低端別墅為主，三為需要買別墅以提升身份的客戶）。而本案產(chǎn)品價(jià)格超越千萬，需要買家身價(jià)過億。他們是真正的大成之者，已經(jīng)不需要身外之物，來證明自己。他們需要的，是滿足自我的需求，這非當(dāng)前別墅所能滿足。本案客戶為真正意義上的成功者，絕非一般購(gòu)買別墅的客戶富豪置業(yè)的三大動(dòng)機(jī)身份感：享受頂級(jí)資源且不可批量生產(chǎn)的物業(yè)，證明主人成就非同一般；自我性：真正能令自我及家庭獲得輕松享受；社交性：千萬級(jí)別墅，不僅是生活

10、空間，更是富豪的重要交際平臺(tái)。高端客戶案例黃巧玲張保全王樹春王中軍李春平“白宮”耗資8000萬柿子林會(huì)館耗資10億私人島主耗資1000余萬愛好別墅、馬場(chǎng)、收藏 耗資幾千萬別墅豪宅耗資七八億造價(jià)8000多萬人民幣的“白宮”，和美國(guó)華盛頓的白宮同樣大小，房間的布局結(jié)構(gòu)也沒有任何區(qū)別，包括辦公室里的布置也被黃巧靈模仿得維妙維肖走廊的墻壁上掛著美國(guó)歷任總統(tǒng)的肖像畫；“總統(tǒng)辦公室”的櫥柜里，放一冊(cè)美國(guó)通史；地毯上，綴滿了美國(guó)總統(tǒng)印章的圖案；一個(gè)價(jià)值6萬美元的巴洛克式沙發(fā)，擺放在辦公室的大落地窗前占地350畝的柿子林會(huì)館這個(gè)被王中軍稱為后現(xiàn)代Club式的家。一片慈禧年間種植柿子林，中國(guó)第一大宅端坐其中，占

11、地350畝，主題建筑面積5000平方米，18間客房，還有林林總總的馬場(chǎng)、室外游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、馬廄、狗舍和鴿籠、花房等附加建筑。深圳海明珠投資有限公司董事長(zhǎng)他“買”下了距深圳5海里的三門島。島上員工最多時(shí)有300多人，現(xiàn)在還有70多人，水、電、通訊、交通都靠自己。每月綜合成本就要35萬。 王樹春擁有約10艘運(yùn)動(dòng)型游艇，花了大約1000多萬人民幣。據(jù)說是國(guó)內(nèi)擁有私人游艇最多的人，在成為三門島“島主”之后，他更愛上開艇出海，“捕魚撈蝦”。華宜兄弟董事長(zhǎng)王中軍居住的是一個(gè)7畝大的院子和2層歐式小樓；他在順義還擁有一占地300畝的馬場(chǎng)，養(yǎng)了60多匹退役名馬，耗資好幾千萬元。 王中軍擁有4輛BMW和

12、1輛BENZ，還有一輛敞篷的奔馳600SL跑車。王中軍對(duì)車很講究，上班時(shí)BMWV12、敞篷的奔馳600SL跑車，重要的商務(wù)活動(dòng)坐房車，參加PARTY時(shí)開BMWZ8，外出休閑開BMWX5。王中軍上午幾乎從不上班。閑暇時(shí)，王中軍下午三四點(diǎn)鐘就坐在三里屯的酒吧外面曬太陽打撲克，或者開著他的寶馬車去郊外自己的馬場(chǎng)。更多的時(shí)候，他喜歡去一些藝術(shù)家的工作室逛逛，買下別人的作品做收藏。北京十全食品公司及美國(guó)的一些企業(yè)擁有者 過去10多年，這位富翁花在買房子上的錢就有七八億人民幣，建國(guó)門立交橋附近的豪華住宅是其中最為炫目的一處，超過1500平方米，價(jià)值8000萬人民幣。 李春平的主客廳，完全復(fù)制英國(guó)白金漢宮的

13、一個(gè)角落：水晶吊燈、進(jìn)入文物名錄的油畫、櫥柜中的名酒、家具陳設(shè)幾乎與英國(guó)女王每天觸摸到的一個(gè)樣。 臥室中使用的手工王子床，由專為英國(guó)皇家造床的公司手工制造，床頭鑲嵌珍珠，配以粉色床墊、紅色枕頭、金黃靠墊和意大利真絲掛毯。臥室的擺設(shè)，不經(jīng)意中就是價(jià)值1000萬元的紫檀雕花立柜清王朝醇親王的后代賣給他的關(guān)鍵詞：耗資千萬上億、收藏、愛好、藝術(shù)品、會(huì)所、社交但另一個(gè)迷惑產(chǎn)生了，別墅是世間頂級(jí)物業(yè)的符號(hào)。比別墅更貴的物業(yè)是什么呢？唯有向我們的客戶請(qǐng)教，看了數(shù)個(gè)億萬富豪的消費(fèi)置業(yè)案例，我們發(fā)現(xiàn)，真正的富豪置業(yè)，錢不是問題，他們花在住宅上的錢，可以買10棟所謂的別墅。綜上，我們得到一個(gè)答案：本案比別墅更“貴

14、”項(xiàng)目定位前思考但問題的關(guān)鍵是，我們需要給到項(xiàng)目一個(gè)什么樣的定位，才能匹配她超越別墅的價(jià)值。并且讓目標(biāo)客戶群清晰感知，愿意花錢！項(xiàng)目定位私人會(huì)所城央高爾夫莊園 蓮花山私人會(huì)所項(xiàng)目定位會(huì)所用于個(gè)人情趣修為待客接物的私人會(huì)所，用于家人朋友度假休閑交際的私家會(huì)所，用于彰顯不凡社交身份地位的圈層會(huì)所！項(xiàng)目定位我們要告訴客戶不僅是買一棟有稀缺資源價(jià)值的私人會(huì)館物業(yè)更是擁有一種非富即貴人文圈層的社交身份地位可以作為家人度假、社會(huì)交際、保值增值的多功能復(fù)合型別墅會(huì)所物業(yè)項(xiàng)目推廣包裝 為區(qū)分項(xiàng)目與一二期的不同，建議包裝全新組團(tuán)名：“夏宮”夏宮起源： 夏宮最初乃是帝皇的臨時(shí)寓居即行宮御苑頤養(yǎng)之地。清朝皇帝每到盛

15、夏就來到這里避暑、聽政，處理軍政事務(wù)，因此也稱“夏宮”。 古時(shí)夏宮大致分為三個(gè)區(qū)域：政治活動(dòng)區(qū)從事內(nèi)政、外交政治活動(dòng)的場(chǎng)所；生活區(qū)帝皇妃嬪居??；風(fēng)景游覽區(qū)休閑娛樂（大戲樓、佛香閣、聽鸝館、文昌閣皇家博物館、蘇州街等）。本案定義的私人會(huì)所與夏宮的概念不謀而合建議組團(tuán)名包裝為“夏宮”，即吸引客戶的目光也提升了項(xiàng)目的檔次離廣州市中心最近的國(guó)家4A風(fēng)景區(qū)蓮花山畔一線高爾夫、純別墅住區(qū)、世界名流匯聚城央高爾夫 “夏宮” 私人會(huì)所不限購(gòu)、不限貸、不限國(guó)籍項(xiàng)目推廣包裝項(xiàng)目廣告演繹項(xiàng)目定位支撐項(xiàng)目定位概念如何詮釋？項(xiàng)目如何打造定位的核心價(jià)值點(diǎn)？私人會(huì)所別墅概念釋詮我們希望給客戶提供的別墅產(chǎn)品除了是他們財(cái)富身份

16、的象征重要的是可以真正的作為他們度假、社交的私家場(chǎng)所更為關(guān)鍵的是給客戶在這里所有的度假、社交活動(dòng)提供全方位的配套服務(wù)我們秉除傳統(tǒng)度假型別墅由于難以打理給客戶帶來的度假煩惱同時(shí)秉除高端客戶會(huì)客交友選擇公共場(chǎng)所不夠方便和體面也避免在自家人宴請(qǐng)賓客帶來的繁瑣與麻煩本案定義為私家會(huì)所，必須正視項(xiàng)目當(dāng)下存在的一些問題：周邊生活配套、居住氛圍欠缺，無酒店及會(huì)所等支撐項(xiàng)目定位；度假資源沒完全成型、度假配套及服務(wù)不夠；目前的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，如此高的總價(jià)吸引目標(biāo)客戶作為投資產(chǎn)品難度較大；如何支撐頂級(jí)私人會(huì)所這個(gè)概念？本案建議從以下三點(diǎn)去強(qiáng)化：打造真正的頂級(jí)私人會(huì)所（高私密性功能配置齊全的圈層私人會(huì)所）提供專

17、屬的高端私家服務(wù)（包含衣食住行、party會(huì)客、生活品質(zhì)的全套服務(wù)）個(gè)性鮮明的獨(dú)家訂制樣板房（利用樣板房來詮釋項(xiàng)目產(chǎn)品的私人會(huì)所功能，面向企業(yè)型客戶）真正的頂級(jí)私人會(huì)所一個(gè)真正高端的私人會(huì)所別墅區(qū)需要一個(gè)靈魂的支撐！建議本案選取臨近廣場(chǎng)的雙拼別墅12棟，與廣場(chǎng)一起做私人會(huì)所展示區(qū)域，日后可為業(yè)主提供專屬服務(wù)。注：費(fèi)用可通過提高物業(yè)管理費(fèi)及向業(yè)主收取代服務(wù)費(fèi)等途徑同時(shí)作為一個(gè)頂級(jí)的私人會(huì)所，門檻是最重要的，建議會(huì)所設(shè)會(huì)員制（不超過100名），除業(yè)主免費(fèi)享會(huì)所第一會(huì)員制，其他入會(huì)會(huì)員需業(yè)主推介，經(jīng)其他會(huì)員多數(shù)同意后才可入會(huì)，嚴(yán)格的入會(huì)制度，以保證圈層的高度及私密性。打造項(xiàng)目核心價(jià)值支撐重點(diǎn)一私人會(huì)

18、所展示區(qū)域?qū)㈦p拼別墅打通，做為一整棟進(jìn)行展示；展示未來私人會(huì)所提供的各項(xiàng)服務(wù)，雙拼別墅向下挖深1層,同時(shí)充分利用花園與廣場(chǎng)連接以加大展示面。頂級(jí)私人會(huì)所建議打造項(xiàng)目核心價(jià)值支撐重點(diǎn)一頂級(jí)私人會(huì)所酒店支撐私人會(huì)所，不僅僅需要項(xiàng)目的業(yè)主，但僅依靠業(yè)主遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠；同時(shí)業(yè)主如舉辦私人宴會(huì)，別墅的面積有限，全部住在家里是不可能實(shí)現(xiàn)的；建議本案選取私人會(huì)所旁的雙拼別墅1棟，打通做會(huì)所酒店入住功能，既提供給業(yè)主，私人會(huì)所會(huì)員，也可提供給高爾夫球會(huì)會(huì)員等。注：可采用一些入住優(yōu)惠措施，如住一晚送一晚等。打造項(xiàng)目核心價(jià)值支撐重點(diǎn)一會(huì)所酒店展示區(qū)域建議會(huì)所酒店房間不用太多，控制在15間左右，由于面向的入住客戶層次較高

19、，房間內(nèi)部一定要高雅舒適，剩余的空間仍可利用為私家會(huì)所的功能區(qū)，如餐飲、休閑等。私人會(huì)所接待及會(huì)晤功能提供私隱的國(guó)際化會(huì)晤服務(wù)前臺(tái)提供電話預(yù)約、信息房間咨詢、租賃影音室、棋牌室、酒店客房、小型交際廳、多媒體視頻會(huì)議廳、國(guó)賓會(huì)議廳等服務(wù)私人會(huì)所展示1F私人會(huì)所休閑功能提供高端的頂級(jí)休閑服務(wù)提供、室內(nèi)瑜伽館、SPA館、擊劍館、多維立體影音室（小型音樂發(fā)布廳）、棋牌等服務(wù)私人會(huì)所展示 2F私人會(huì)所休閑功能精致的中小型生活館私人會(huì)所展示 2F私人會(huì)所餐飲服務(wù)提供定制的party宴會(huì)服務(wù)及別致的中國(guó)傳統(tǒng)餐飲及極具風(fēng)情的西式餐飲提供宴會(huì)廳、中西餐廳、私密Party廳、等餐飲服務(wù)私人會(huì)所展示 3F私人會(huì)所藏

20、品功能飽含藝術(shù)及歷史文化氣息的收藏品鑒展館、紅酒雪茄館等私人會(huì)所展示 -1F會(huì)所酒店展示會(huì)所酒店展示會(huì)所酒店的房間盡量以套房為主，格調(diào)高雅大方，由酒店提供電腦等硬件設(shè)施專屬的高端私家服務(wù)當(dāng)下大成者需要的生活是一種舒適的、省心的、方便的、體面的生活！建議本案充分利用私人會(huì)所，為三期業(yè)主提供專屬的高端私家服務(wù)在與二期產(chǎn)品區(qū)別的同時(shí)，也真正提升項(xiàng)目為私人會(huì)所物業(yè)項(xiàng)目在提供服務(wù)時(shí)應(yīng)充分考慮客戶的需求周末的度假前需要室內(nèi)的清潔及美化服務(wù)宴請(qǐng)客人時(shí)需要國(guó)際大廚提供的優(yōu)質(zhì)美食花園的珍貴綠植需要專業(yè)的園丁精心護(hù)理預(yù)定高爾夫球球場(chǎng)需要細(xì)心負(fù)責(zé)代訂服務(wù) 打造項(xiàng)目核心價(jià)值支撐重點(diǎn)二專人專項(xiàng)專屬服務(wù)專人提供室內(nèi)清潔及

21、美化服務(wù)周末要來度假嗎？一個(gè)電話，專人將清潔并美化您的居所一起來過情侶周末？為您準(zhǔn)備好浪漫的夜晚全家一起來？為您打造好溫馨的場(chǎng)景！高端專屬私家服務(wù)建議專業(yè)園林大師專業(yè)園林師為您花園的珍貴綠植提供專屬保養(yǎng)巴西鐵木要澆水施肥了葡萄藤該打理了草坪要修剪了無需您費(fèi)心，您的花園永遠(yuǎn)一如既往的美麗！高端專屬私家服務(wù)建議國(guó)際大廚優(yōu)質(zhì)家宴提供專業(yè)大廚、服務(wù)生等滿足客戶餐飲需要需要宴席親友，只需一個(gè)電話，中西法日大廚任您選擇，再挑個(gè)服務(wù)生，家宴就此開始高端專屬私家服務(wù)建議細(xì)致體貼日常服務(wù)提供日常生活、交際、游玩時(shí)所需的物品家里碗筷不夠、沒有燒烤用具、想騎單車踏青、想舉行私家party很簡(jiǎn)單，所有您需要的物品免費(fèi)

22、租用，甚至包括Party的策劃，只要您一個(gè)電話，全部幫您搞定高端專屬私家服務(wù)建議代預(yù)定服務(wù)提供高爾夫球會(huì)、機(jī)票、快船、出入接送等代訂服務(wù)想打打高爾夫，不用您再費(fèi)心，我們幫您全部搞定高端專屬私家服務(wù)建議總統(tǒng)級(jí)安保服務(wù)提供總統(tǒng)級(jí)安保服務(wù)有生意要談，不用擔(dān)心，我們有防竊聽系統(tǒng)；有重要國(guó)賓（總裁）入住，不用擔(dān)心，我們有特種部隊(duì)退役的安保保衛(wèi)隊(duì)；高端專屬私家服務(wù)建議個(gè)性鮮明的獨(dú)家訂制裝修服務(wù)針對(duì)本案高生活質(zhì)量要求的客戶建議本案邀請(qǐng)大師級(jí)裝修設(shè)計(jì)師組成專門的裝修訂制團(tuán)隊(duì)，為客戶提供獨(dú)家的裝修訂制服務(wù)項(xiàng)目重點(diǎn)打造針對(duì)兩類客戶的樣板房設(shè)計(jì)概念一類是極至成就者個(gè)人會(huì)所，用于休憩、居家、會(huì)晤、度假、藏品；另一類是

23、成功企業(yè)的私屬會(huì)所，用于VIP客人的接待和總裁行宮；同時(shí)建議為突出項(xiàng)目尊貴感建議給予客戶精神上的極大滿足：即獨(dú)家命名權(quán)，以獲得專屬領(lǐng)地感。獨(dú)棟、雙拼樣板房展示區(qū)域打造項(xiàng)目核心價(jià)值支撐重點(diǎn)三-1F:個(gè)性定制層擯棄都市的喧囂，以主人的嗜好開辟出整層靜謐空間，作為主人的私人藏品區(qū)；獨(dú)家定制樣板房展示產(chǎn)品建議：建議獨(dú)棟產(chǎn)品樣板房向下挖深一層，做個(gè)性定制層或私家會(huì)所層。本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：紅酒雪茄吧、古玩收藏室、小型畫展、奢侈名表展廳等-1F:私家會(huì)所層將整層作為私家party、接待貴賓娛樂的休閑層，完整的休閑區(qū)不用擔(dān)心打擾家人及其他成員的生活；本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：桌球室、party聚居空間、工人房

24、、多功能室、儲(chǔ)藏室等獨(dú)家定制樣板房展示1F:貴賓接待層從CBD塵囂與壓抑之中解脫出來，進(jìn)入一望無盡的高爾夫世界！本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：皇家餐廳、皇家廚房、西式酒吧、貴賓接待廳、中西廚房、大型花園等產(chǎn)品建議：建議獨(dú)棟產(chǎn)品客廳位置再調(diào)空一層，以達(dá)到中空8m以上的奢華效果獨(dú)家定制樣板房展示2F:尊貴客居層多個(gè)奢華的總統(tǒng)級(jí)貴賓套房，每個(gè)套房擁有專屬的景觀，絕對(duì)令貴賓流連忘返、賓至如歸，同樣一場(chǎng)賓主盡歡的家庭聚會(huì)，是事業(yè)拓展的驛站！本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：親友貴賓臥室、貴賓客廳、貴賓書房、會(huì)議室、花園露臺(tái)等獨(dú)家定制樣板房展示3F:家族主人層登上別墅的最高層，隨處可體會(huì)到自然、幽靜、神秘、高雅的氣息。在冥想

25、的空間中感悟人生，“小奢于墅，大奢于心”生活方式，與其不謀而合。本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：帝王式寢宮、奢華大書房、超大衣帽間、皇室衛(wèi)浴間、機(jī)密文件室等獨(dú)家定制樣板房展示3F:觀景平臺(tái)層登上別墅的頂層花園，望高爾夫一線景觀，享蓮花山風(fēng)水圣地！本層可實(shí)現(xiàn)定制的內(nèi)容：露臺(tái)露天浴缸、戶外餐臺(tái)、搖椅等獨(dú)家定制樣板房展示項(xiàng)目產(chǎn)品及園林包裝建議項(xiàng)目的產(chǎn)品該從哪些方面改善？項(xiàng)目的園林該如何打造？項(xiàng)目產(chǎn)品建議由于項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)高企，所以必須體現(xiàn)出身為豪宅的檔次產(chǎn)品建議產(chǎn)品：建議產(chǎn)品車庫(kù)位置下挖，做半地下室車庫(kù)建議產(chǎn)品（獨(dú)棟）客廳位置再調(diào)空一部分，（雙拼）頂層主人房擴(kuò)大外立面：建議產(chǎn)品外立面刷新，重新規(guī)劃色調(diào)，盡量使色

26、彩對(duì)比明顯建議產(chǎn)品門窗重新設(shè)計(jì)為圓拱形，靠景觀面的窗戶盡量設(shè)計(jì)落地窗建議產(chǎn)品的露臺(tái)用鐵藝刪欄圍擋，以擴(kuò)大項(xiàng)目的景觀建議整個(gè)產(chǎn)品加大細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)力度，添加門牌、信箱、圍欄花槽、街燈、欄柱等建議產(chǎn)品前花園重新塑造，不要單以圍欄圍擋產(chǎn)品車庫(kù)較矮，建議向下挖深，做成半地下車庫(kù)，同時(shí)，配以高檔次車庫(kù)門以提升項(xiàng)目檔次；項(xiàng)目產(chǎn)品建議客廳調(diào)空一部分產(chǎn)品客廳不夠高，建議再加高，調(diào)空一部分以達(dá)到8m以上的客廳中空位置；產(chǎn)品外立面較舊，建議翻新，同時(shí)適當(dāng)采用木制元素突顯項(xiàng)目純正西班牙風(fēng)格建議將圍欄改為鐵藝，適當(dāng)在露臺(tái)頂添加木柵欄窗體形狀盡量改為圓弧頂，并盡量選用落地玻璃適當(dāng)加高內(nèi)外門的高度，并做些許藝術(shù)造型項(xiàng)目產(chǎn)品建議

27、頂層露臺(tái)及陽臺(tái)的圍墻過高，遮擋視線，建議改為用鐵藝的圍欄，并在圍欄上加花槽位置；項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品客廳、餐廳及主臥的窗戶建議改為全落地窗，為統(tǒng)一建筑風(fēng)格，窗上方可為弧形，這樣才最大限度望一線高爾夫絕版景觀；項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品客廳、臥室、陽臺(tái)的門較矮，建議加高且陽臺(tái)的門建議做成拱形以更好的演繹項(xiàng)目風(fēng)格；項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品入口位置不夠高檔，建議要做細(xì)致且具項(xiàng)目特色（富含項(xiàng)目建筑風(fēng)格）；建議添加風(fēng)格元素，如窗臺(tái)花槽、門燈、信箱報(bào)箱、門牌等；同時(shí)產(chǎn)品外立面窗臺(tái)顏色過舊，建議加深。項(xiàng)目產(chǎn)品建議產(chǎn)品前花園較單一，建議可做一些石藝造型以豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，也可對(duì)大門進(jìn)行藝術(shù)造型。項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議鑒于項(xiàng)目目前打造

28、的園林景觀，我司認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠支撐項(xiàng)目的檔次跟價(jià)格園林建議園林： 建議本案產(chǎn)品園林在配合建筑風(fēng)格同時(shí)擁有自己的獨(dú)特風(fēng)格，建議采用以郁金香為主的彩色類花草進(jìn)行園林包裝，形成項(xiàng)目一個(gè)特色郁金香大道進(jìn)入項(xiàng)目三期的道路需用園林及鮮花進(jìn)行包裝，不僅僅只是綠色，建議營(yíng)造出五彩繽紛的花草世界。項(xiàng)目園林建議項(xiàng)目園林建議產(chǎn)品入戶正門需進(jìn)行重點(diǎn)園林塑造，車庫(kù)及入口花園處應(yīng)加大綠化強(qiáng)度。項(xiàng)目園林建議花園以白墻圍蔽顯得很突兀且降低項(xiàng)目品質(zhì)感，建議以綠植圍蔽加郁金香點(diǎn)綴，墻體上設(shè)凹槽種植鮮花，也形成項(xiàng)目一道獨(dú)特的風(fēng)景。項(xiàng)目園林建議建議不要做簡(jiǎn)單的綠地廣場(chǎng)，在做廣場(chǎng)的同時(shí)建議做層次感的平層水景、高臺(tái)及噴泉，也可適當(dāng)做與建筑

29、風(fēng)格統(tǒng)一的亭子，不僅供業(yè)主平常休憩，也可供業(yè)主舉辦室外party。項(xiàng)目園林建議項(xiàng)目營(yíng)銷組織模式建議Part3蓮花山高爾夫球會(huì)會(huì)所內(nèi)設(shè)項(xiàng)目接待點(diǎn)備高爾夫球車由會(huì)所穿過高爾夫球場(chǎng)至一二期別墅住區(qū)至項(xiàng)目別墅會(huì)所樣板房既是樣板房又是正式的項(xiàng)目銷售中心客戶接待看樓路線建議線路一：線路二：蓮花山高爾夫球會(huì)會(huì)所內(nèi)設(shè)項(xiàng)目接待點(diǎn)備高檔看樓接送專車由會(huì)所至酒店道路打開項(xiàng)目至酒店道路大門 考慮如客戶直接由外圍道路進(jìn)入項(xiàng)目，一方面外圍環(huán)境檔次較差與項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)不匹配，另一方面沿途進(jìn)入要經(jīng)過碧桂園、倚蓮半島低端別墅截流，建議客戶應(yīng)直接由球會(huì)經(jīng)高爾夫球場(chǎng)再進(jìn)入項(xiàng)目，才能充分體驗(yàn)到項(xiàng)目的景觀環(huán)境和檔次。具體的接待看樓線路如

30、下：至項(xiàng)目別墅會(huì)所樣板房既是樣板房又是正式的項(xiàng)目銷售中心臨時(shí)銷售中心：在高爾夫球會(huì)俱樂部會(huì)所內(nèi)，取用一部分位置（辦理會(huì)員交接手續(xù)）設(shè)展位，對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目的初步介紹。路線一：通過高爾夫球場(chǎng)，經(jīng)過私家道路及一二期舊別墅，到達(dá)項(xiàng)目地優(yōu)勢(shì)：沿途環(huán)境優(yōu)美，適合銷售人員銷客，具沉穩(wěn)的人文歷史感，同時(shí)穿越球場(chǎng)能給客戶帶來一定尊貴感劣勢(shì)：目前私家道路不能行車，僅依靠步行路程較遠(yuǎn)，且與項(xiàng)目連接處未打開，是否可以靠此路段通行尚待開發(fā)商與球會(huì)人員協(xié)商確定路線二：由高爾夫俱樂部門口進(jìn)入，穿過高爾夫俱樂部?jī)?nèi)部酒店，到達(dá)項(xiàng)目地優(yōu)勢(shì)：沿途環(huán)境優(yōu)美，且酒店居住均為中央領(lǐng)導(dǎo)，路程短且直達(dá)項(xiàng)目，可采用高端看樓車提升項(xiàng)目檔次劣勢(shì)：

31、是否可以靠此路段通行尚待開發(fā)商與球會(huì)人員協(xié)商確定中原項(xiàng)目銷售組織模式考慮項(xiàng)目面臨的客戶群體需求，成立內(nèi)外籍兩大銷售部：國(guó)內(nèi)銷售部：專門針對(duì)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)客戶如廣州、番禺、南沙、泛珠三角區(qū)域客戶的客戶銷售；外籍銷售部：專門針對(duì)項(xiàng)目的外籍客戶如香港、日韓、美德等區(qū)域外籍客戶銷售（考慮項(xiàng)目是商業(yè)性質(zhì)，外籍客戶尤其是香港客戶可購(gòu)買，同時(shí)增設(shè)此部提升項(xiàng)目的外界形象和對(duì)開發(fā)商信心）。中原香港、澳門等外籍高端客戶資源；B. 中原廣州、番禺、南沙等高端客戶資源；C. 中原深圳、東莞、珠海、中山、江門等珠三角區(qū)域高端客戶資源中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)客戶資料庫(kù)軟件平臺(tái)通過住宅成交客戶資料庫(kù)可以將放賣房產(chǎn)的客戶、成功賣出房產(chǎn)的

32、客戶篩選出來進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，調(diào)查該類客戶改善居住環(huán)境的意向；通過該客戶資料庫(kù)，同時(shí)也可以對(duì)前往中原公司各區(qū)域地鋪求購(gòu)別墅的客戶進(jìn)行項(xiàng)目的宣傳；啟動(dòng)中原部分高端客戶資源中原一二手資源-全面啟動(dòng)中原的客戶資源、人脈及地鋪進(jìn)行宣傳由中原代理并熱銷的時(shí)代依云小鎮(zhèn)、新世界金湖翡翠谷等別墅一二手聯(lián)動(dòng)人氣旺盛的銷售現(xiàn)場(chǎng)由中原來訪客戶交通工具展示可見，物業(yè)部轉(zhuǎn)介的首批來訪客戶中，私家車價(jià)值100萬元以上的客戶高達(dá)30%。物業(yè)部的部分高端客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)，在金湖聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，有一部分客戶意向產(chǎn)品是獨(dú)棟別墅并不是金湖的目標(biāo)客戶，但有效的營(yíng)造了現(xiàn)場(chǎng)高端、熱鬧的銷售氣氛，我們可充分利用中原物業(yè)部的高端客戶群為項(xiàng)目營(yíng)造品牌

33、及圈層氛圍。中原物業(yè)部的高端客戶資源金湖翡翠谷聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)高端私家車停放項(xiàng)目銷售收益回款目標(biāo)Part 4項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)施策略實(shí)施策略一：考慮獨(dú)棟、雙拼其景觀和產(chǎn)品性質(zhì)差異較大，銷售價(jià)格按兩種產(chǎn)品檔次來定：雙拼別墅參照市場(chǎng)價(jià)格可略高于市場(chǎng)價(jià)獨(dú)棟別墅考慮其產(chǎn)品和景觀稀缺性采用市場(chǎng)標(biāo)新定價(jià)為促進(jìn)雙拼別墅的銷售且兩種產(chǎn)品價(jià)格拉開明顯的價(jià)差建議獨(dú)棟別墅毛坯銷售均價(jià)：38000元/平方建議雙拼別墅毛坯銷售均價(jià)：26000元/平方實(shí)施策略二：為充分體現(xiàn)項(xiàng)目的主題特色，突出項(xiàng)目更為細(xì)致的人性化服務(wù)同時(shí)給到市場(chǎng)一個(gè)標(biāo)高的價(jià)格，引起市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的關(guān)注與好奇建議同時(shí)采用帶裝修銷售：按8000元/平方的標(biāo)準(zhǔn)此種帶裝修的銷售

34、方式是開發(fā)商提供不同主題風(fēng)格的裝修方案，由客戶自由選擇，當(dāng)然也可由客戶毛坯購(gòu)買自主裝修獨(dú)棟別墅帶裝修銷售價(jià)格：46000元/平方雙拼別墅帶裝修銷售價(jià)格：34000元/平方項(xiàng)目?jī)r(jià)格收益預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型建筑面積（單位：平方米）建議毛坯銷售均價(jià)預(yù)計(jì)毛坯銷售總價(jià)預(yù)計(jì)總收益獨(dú)立別墅41138000約1500萬2.8億雙拼別墅33626000約870萬1.5億合計(jì)4.3億建議項(xiàng)目于明年5月開放實(shí)景及主題樣板房，對(duì)外銷售一方面項(xiàng)目整改基本完成、植被生長(zhǎng)茂盛另一方面此時(shí)天氣良好客戶來現(xiàn)場(chǎng)感受更舒適預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤后半年內(nèi)完成80%的銷售量即開盤后半年內(nèi)完成近30套的銷售，近3.5億銷售額項(xiàng)目銷售進(jìn)度目標(biāo)近年公司代理主要樓盤簡(jiǎn)述Part 5市橋板塊番禺奧園，占地35萬平米博學(xué)公館，占地15365平米，建筑面積36367平米，368戶中業(yè)市廣路項(xiàng)目，占地9000多平米預(yù)計(jì)明年5月發(fā)售亞運(yùn)板塊倚蓮半島，占地187960平米，建筑面積375920平米莊士映蝶南灣，占地21萬，共4748戶自在城市花園，占地40萬平米江山帝景，占地16萬平米，總戶數(shù)400戶時(shí)代外灘，占地9萬平