XXXX西安房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告會(huì)議內(nèi)容

1、.：.； 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅各位嘉賓，由西安住房保證和房屋管理局以及主辦，陜西西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、天朗集團(tuán)承辦的年月西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展報(bào)告會(huì)暨第三次調(diào)控下的房企抉擇論壇到此終了，贊賞各位嘉賓的光臨，下次再見(jiàn)。- :年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展報(bào)告會(huì)議內(nèi)容 北京嘉誠(chéng)聯(lián)行總經(jīng)理王義博謝謝各位，他們公司在北京做房地產(chǎn)全程營(yíng)銷謀劃，在年進(jìn)入西安市場(chǎng)，協(xié)作同伴是做紫微的工程，年分公司在西安成立，如今有幸跟八百家趙總做一個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，也是想做全程營(yíng)銷、謀劃的開(kāi)展，今天簡(jiǎn)單給各位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還有房地產(chǎn)代理企業(yè)一個(gè)新的觀念。今天的議題是三次調(diào)控下的房企抉擇，在這個(gè)抉擇之下，我談的一個(gè)觀念就是生存智慧。在目前

2、的市場(chǎng)下，原來(lái)我做過(guò)很多企業(yè)的研討，從廣東萬(wàn)寶電器到中關(guān)村的四通企業(yè)，到史玉柱，他們都是一些倒塌的企業(yè)，但是他們可以從它們的方面研討企業(yè)為什么失敗，他們從本人公司做的結(jié)論可以判別出他們不是輸在運(yùn)營(yíng)上，是輸在能否能順應(yīng)生態(tài)環(huán)境。今天說(shuō)一個(gè)企業(yè)適者生存物競(jìng)天擇，其實(shí)今天擺在他們大家面前，這次第三次的房地產(chǎn)調(diào)控也是由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷在高跟猛勁，我在西安如今代理的工程，從去年到今年應(yīng)該說(shuō)房?jī)r(jià)漲的很多，詳細(xì)的比例也將近到達(dá)%，這個(gè)是政府不情愿看到的，他們說(shuō)知人者智，知己者明，在這樣的環(huán)境下，他們能否可以從本身的思索，從政府本身的思索做一個(gè)好牌子壞牌子的結(jié)論。假設(shè)說(shuō)今天大家都高歌猛進(jìn)，政府一定有一個(gè)宏

3、觀調(diào)控的政策打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們作為一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)代理企業(yè)，他們能否可以說(shuō)把房?jī)r(jià)，今天小范圍的討論應(yīng)該說(shuō)只是一個(gè)呼吁，需求整個(gè)市場(chǎng)做一個(gè)大的抉擇，也是呼吁每位開(kāi)發(fā)企業(yè)把市場(chǎng)降到合理的環(huán)境。我記得西安前幾年的市場(chǎng)，市場(chǎng)的房?jī)r(jià)都在%左右，近幾年，尤其從年以后，房?jī)r(jià)起到迅猛的增長(zhǎng)。包括北京，我在會(huì)前有一個(gè)北京的朋友給我打，說(shuō)北京如今有兩個(gè)工程，他要不要做營(yíng)銷謀劃，我說(shuō)思索一下，由于北京的市場(chǎng)，像大家看到是一個(gè)天價(jià)的市場(chǎng)，一切的開(kāi)發(fā)企業(yè)，包括他們代理企業(yè)覺(jué)得生存很困難，西安是一個(gè)未來(lái)開(kāi)展出路很光明，而且是一個(gè)很有開(kāi)展前景的城市，而且也是一個(gè)新興的國(guó)際化大都市，他們堅(jiān)持一份冷靜，選擇本人的一套生存理

4、念，真正做到生存智慧，這是我覺(jué)得大家需求去思索和研討的方向。不要太過(guò)激，由于國(guó)家政策，假設(shè)說(shuō)他們今天他們大家都做一個(gè)好孩子，會(huì)讓他們市場(chǎng)更安康，更昌盛。謝謝大家。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅我接著周總給他們的西安房地產(chǎn)業(yè)界的媒體代表也做一個(gè)廣告，由于我覺(jué)得他們?nèi)缃竦呢?zé)任越來(lái)越重了，但是他們的專業(yè)性也需求提高，特別是新居時(shí)代欄目組，新時(shí)代改版專業(yè)性越來(lái)越高了，真的是這樣，要求他們?nèi)缃褡鳛橐粋€(gè)媒體人來(lái)講，能夠他們要為購(gòu)房者的理性購(gòu)房、科學(xué)置業(yè)提供協(xié)助 ，對(duì)理性開(kāi)發(fā)和建立提供一些建言獻(xiàn)策，這是他們的責(zé)任，他們有義務(wù)協(xié)助做好這項(xiàng)任務(wù)。還有一位朋友北京嘉誠(chéng)聯(lián)行，請(qǐng)說(shuō)兩句。- : 西安樓市主編周

5、正軍剛剛我看了一下大興新區(qū)，小環(huán)境應(yīng)該說(shuō)不錯(cuò)的。今天來(lái)到，我不想帶著義務(wù)來(lái)說(shuō)話，跟大家自在交流一下比較好。剛剛聽(tīng)了王會(huì)長(zhǎng)和各位開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，以及他們一些同行講的以后，有一個(gè)覺(jué)得，大家曾經(jīng)對(duì)政策的態(tài)勢(shì)都曾經(jīng)非常了解了。至于為什么沒(méi)有把最后一點(diǎn)點(diǎn)出來(lái)呢？最近有一個(gè)流行詞“他懂得。從我個(gè)人來(lái)講不代表樓市的觀念，如今的調(diào)控出臺(tái)的政策，能夠先是控制，下一步漸漸調(diào)理，大家察看政策的短期性和常態(tài)性，假設(shè)是短期性怎樣做，假設(shè)是常態(tài)性又怎樣樣。從應(yīng)變，一個(gè)是競(jìng)爭(zhēng)性的應(yīng)變，一個(gè)是戰(zhàn)略性的應(yīng)變。競(jìng)爭(zhēng)性的應(yīng)變，我置信在座的各位有足夠的智慧，過(guò)去有很多做法可以自創(chuàng)、運(yùn)用。假設(shè)是戰(zhàn)略上的，調(diào)控下房企的抉擇。我覺(jué)得他們能夠

6、做的時(shí)候，站的久了不腰疼，做久了也會(huì)腰疼。過(guò)去說(shuō)房?jī)r(jià)是老板決議，今年的房?jī)r(jià)是不是老板決議呢？剛剛他們兩位媒體講了一個(gè)情況，經(jīng)過(guò)媒體的熱線老百姓在關(guān)注什么，他們的熱線也是響個(gè)不停，關(guān)注兩點(diǎn)問(wèn)題。一個(gè)他能買(mǎi)不能買(mǎi)，在限購(gòu)的條件下，我如今能不能買(mǎi)，這個(gè)如今疑問(wèn)比較大。房管局經(jīng)過(guò)一些媒體曾經(jīng)通知老百姓怎樣買(mǎi)，但是這個(gè)還不夠，如今有官方人士，思想解放從他們做起，他們知道從中央到市場(chǎng)，大約有一百多家媒體在西安，可以每周搞一個(gè)情況的通報(bào)會(huì)，媒體本身的責(zé)任，上傳下達(dá)，解釋性的任務(wù)要做到位。咸陽(yáng)馬上就要限購(gòu)了，它在月底要出臺(tái)一個(gè)限購(gòu)的文件。聽(tīng)說(shuō)市建委統(tǒng)計(jì)了一下，跟去年同期相比，報(bào)建的工程是去年同期的%。他們八百

7、家也公布了一個(gè)數(shù)據(jù)，新批的商品房量比去年同期相比下降了%多。在這個(gè)背后能夠有一個(gè)技術(shù)性的問(wèn)題，就是大家在緩建的過(guò)程中等待時(shí)機(jī)，一年半左右能夠政策會(huì)松動(dòng)，大家會(huì)迎來(lái)一個(gè)頂峰。在這樣的情況下，但是都開(kāi)展了本人的腳步，會(huì)不會(huì)在政策環(huán)境寬松的情況下，能不能導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)加??？這個(gè)問(wèn)題他們?cè)谧乃妓饕幌逻€是有必要的。從他們統(tǒng)計(jì)的角度來(lái)講，春節(jié)前后到如今為止，西安很多的樓盤(pán)都曾經(jīng)在打折促銷了，悄然的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過(guò)一定的渠道。一個(gè)典型的例子，我接到售樓部給我打，他看過(guò)的工程如今買(mǎi)不買(mǎi)，由于他們對(duì)看過(guò)樓盤(pán)的人都有號(hào)碼登記，就是大家曾經(jīng)都想方法動(dòng)起來(lái)了，但是外表上不講，先動(dòng)就搶占了先機(jī)。他們跟一個(gè)機(jī)構(gòu)做了調(diào)查，如今

8、購(gòu)買(mǎi)力下降了%，就是原來(lái)有一百個(gè)人買(mǎi)房，如今能夠是五十人，像華漢的老總講，在量曾經(jīng)削減的情況下，剩余的量他怎樣抓住，由于現(xiàn)有的條件下他不能夠不賣(mài)房，也不能夠不買(mǎi)房，那么在買(mǎi)和賣(mài)之間怎樣找到一個(gè)適宜的基點(diǎn)，這個(gè)能夠大家也要思索。最后，我覺(jué)得從政策的常態(tài)性來(lái)講，一個(gè)企業(yè)規(guī)范化到常態(tài)的時(shí)候，就是不斷的自我完善本人，他抗風(fēng)險(xiǎn)的才干就會(huì)加大，他們遠(yuǎn)一點(diǎn)說(shuō)萬(wàn)科，近一點(diǎn)到天朗和華漢。剛剛屈揚(yáng)做了一個(gè)廣告，安康，實(shí)踐上我也看了安康的情況，昨天到到一個(gè)企業(yè)的老總，他們?cè)趦芍芤郧熬驮?jīng)在西安的市場(chǎng)上，兩到三環(huán)附近開(kāi)發(fā)了一個(gè)工程，兩年前他們?cè)?jīng)轉(zhuǎn)向了二線市場(chǎng)，在咸陽(yáng)也有，在安康那邊能夠要搞一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)模比較大，那

9、些地方不限購(gòu)，它有能夠在西安跟一些老大們競(jìng)爭(zhēng)不來(lái)，沒(méi)才干競(jìng)爭(zhēng)，或者怎樣樣，但是如今這種被動(dòng)的局面，限購(gòu)的背景下他有能夠成為贏家，他在咸陽(yáng)一個(gè)工程，在西安宣傳力度比較小，但是在咸陽(yáng)宣傳，每個(gè)月也是一到兩萬(wàn)的量，那是人家前面曾經(jīng)鋪墊了。所以說(shuō)是做呼吁也好，還是我個(gè)人的看法也好，我覺(jué)得一個(gè)要加強(qiáng)政策的再認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)科學(xué)的再認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)地產(chǎn)價(jià)錢(qián)的再認(rèn)識(shí)。前兩個(gè)他們有必要經(jīng)過(guò)媒體等各種渠道加強(qiáng)老百姓對(duì)政策和市場(chǎng)的再認(rèn)識(shí)，怎樣再認(rèn)識(shí)，怎樣再引導(dǎo)，是他們接下來(lái)要做的事情。他們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，以前一切的認(rèn)識(shí)都是講西安這個(gè)市場(chǎng)是本地為主，剛性需求，按照這個(gè)定義的話，這次的限購(gòu)本地人可以買(mǎi)兩套，應(yīng)該說(shuō)對(duì)市場(chǎng)影響不大

10、，但是為什么限購(gòu)令出去后，他們?cè)谧?，大家哀鴻一片，由于這個(gè)市場(chǎng)曾經(jīng)變成了未來(lái)為主的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)。假設(shè)說(shuō)他們?cè)?jīng)判別不出的話，他們?nèi)缃裼斜匾獙?duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)展再認(rèn)識(shí)，他們面向本地的需求，他們要不要變，怎樣變？謝謝大家。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅謝謝屈總，下面請(qǐng)周總談一下。- : 西安電視臺(tái)主持人屈揚(yáng)我是西安電視臺(tái)新居時(shí)代的制片人兼主持人，為什么這樣引見(jiàn)呢？角色上做了一個(gè)轉(zhuǎn)換，由于以前僅僅是把本人定位在一個(gè)主持人的形狀下，就少了一些對(duì)市場(chǎng)的判別和分析，制片人這樣一個(gè)角色一方面除了正常的節(jié)目制造，關(guān)懷他們老百姓，他們的觀眾，他們需求什么，他們最關(guān)懷什么。另一方面，思索到他們運(yùn)營(yíng)方面的問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)也

11、就是完成廣告中心下達(dá)的廣告義務(wù)，這一點(diǎn)他們就看到開(kāi)發(fā)商的投放量，非常贊賞八百家和天朗地產(chǎn)，在新政即將滿月的時(shí)候，給了他們傾聽(tīng)市場(chǎng)各方聲音和判別交流的時(shí)機(jī)。其真實(shí)限購(gòu)令出臺(tái)的當(dāng)天，他們播出帶曾經(jīng)送到臺(tái)里，但是為了政策的時(shí)效性，他們當(dāng)時(shí)決議把播出帶重新做一下，把限購(gòu)令當(dāng)天加到節(jié)目當(dāng)中，第二天也是一個(gè)周末，他們接到的熱線反響提到剛剛賈總提到的三點(diǎn)問(wèn)題，更多觀眾關(guān)懷的就是他們需不需求買(mǎi)房，能不能買(mǎi)房，怎樣買(mǎi)的問(wèn)題。他們?cè)谔幹眠@些熱線的時(shí)候，針對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題做了一期節(jié)目，在限購(gòu)令之下能不能買(mǎi)房，該不該買(mǎi)房，在了一些全面的解讀。購(gòu)房者關(guān)懷的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，適宜降，另外還有開(kāi)發(fā)商的抉擇，廣告的投放量，我估計(jì)在

12、今年月份應(yīng)該有一個(gè)比較明顯的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，他們會(huì)全面的關(guān)注。另外，他們關(guān)注的三次調(diào)控下的房企的抉擇。作為一個(gè)媒體人，更多有一些班門(mén)弄斧，談兩點(diǎn)。第一，還是強(qiáng)調(diào)一下，希望一切的開(kāi)發(fā)商可以堅(jiān)持像天朗這樣的品牌道路，打造這種質(zhì)量樓盤(pán)，滿足購(gòu)房者更多的需求。第二，在座的幾位開(kāi)發(fā)商能否思索到進(jìn)入今年政府的保證房建立。由于在新加坡這種方式比較成熟，有%的住宅都是由政府提供的政府租屋，所以周總他們是不是可以思索一下。同時(shí)建議大家是不是可以將拿地的范圍輻射到周邊的三線城市，我得到的音訊，應(yīng)該在去年的月份恒大地產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)入安康在調(diào)查，所以在這里提出一個(gè)小小的約請(qǐng)，希望在今年三季度的時(shí)候，、月的時(shí)候，希望可以

13、約請(qǐng)大家走進(jìn)陜南，到我的家鄉(xiāng)安康、漢中這些地方調(diào)查一下。第一點(diǎn)自然環(huán)境，山清水秀，非常優(yōu)美。第二點(diǎn)房?jī)r(jià)并不低，如今根本上左右的均價(jià)。第三點(diǎn)從我個(gè)人來(lái)看人均工資翻一番，不缺購(gòu)買(mǎi)力，所以約請(qǐng)各位開(kāi)發(fā)商和媒體代表，我發(fā)出這樣一個(gè)約請(qǐng)，也接受我這樣的約請(qǐng)，在第二季度的時(shí)候有時(shí)機(jī)到安康調(diào)查一下。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅謝謝黃總，贊賞黃總從全方位為他們帶來(lái)的第三次調(diào)控下的房企的全面分析和解析。下面是兩個(gè)議題，首先請(qǐng)屈總談一下。- : 華漢集團(tuán)西安分公司總經(jīng)理黃建聰由于他們對(duì)市場(chǎng)，他們不斷堅(jiān)持危機(jī)就是專機(jī)的觀念。過(guò)去在西安，包括目前現(xiàn)有開(kāi)發(fā)貯藏的多畝，這些地都是在、年完成貯藏的立項(xiàng)，手上新洽談

14、的還有多畝地，土地開(kāi)發(fā)的幾種方式，政府開(kāi)發(fā)有幾種，招拍掛，在全國(guó)作為標(biāo)桿的城改工程，在資金的占用上面相對(duì)比較低，這時(shí)候可以用時(shí)間換空間，用空間換價(jià)值，這是一個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)。剛剛包括王會(huì)長(zhǎng)，大家都談的很多，關(guān)于市場(chǎng)調(diào)控下的一個(gè)比較樂(lè)觀的態(tài)度。這邊我說(shuō)一下我的觀念，由于從年到年，每次的調(diào)控對(duì)樓市帶來(lái)的直接影響，上次曾經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)很規(guī)范的市場(chǎng)景象，任何調(diào)控先出現(xiàn)量的下降，這是第一階段。第二階段，大家為了爭(zhēng)取量下降完之后的剩余量的爭(zhēng)奪，所以會(huì)帶來(lái)價(jià)錢(qián)下調(diào)，價(jià)錢(qián)下條不是說(shuō)一定就是下降，工程往外推售起步非常低，另外戰(zhàn)略的調(diào)整，讓利空間的加大，這是反映出第二種景象。第三種，一旦政策撤銷完了，松開(kāi)后，市場(chǎng)呈現(xiàn)的就是

15、報(bào)仇性的上漲，這是這么多年，在西安的調(diào)控所呈現(xiàn)出的規(guī)范化的市場(chǎng)景象和常態(tài)。這是我說(shuō)的第一個(gè)問(wèn)題。第二，為何這么多年國(guó)家不斷進(jìn)展延續(xù)性的調(diào)控，能夠有幾個(gè)緣由。第一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造確實(shí)需求安康開(kāi)展。這個(gè)標(biāo)題比較大，但是我舉一個(gè)最簡(jiǎn)約的例子，相當(dāng)于農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)下的一家人都不要種地、養(yǎng)豬了，這一家人天天蓋房子，爺爺蓋房，父親蓋房，兒子蓋房，但是沒(méi)有人種地，沒(méi)有人養(yǎng)豬，沒(méi)有人做消費(fèi)，最后從整個(gè)大的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造會(huì)有問(wèn)題，所以國(guó)家的調(diào)控整個(gè)是為了穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的平衡，所以房地產(chǎn)需求安康開(kāi)展，所以這些調(diào)控也是一個(gè)必然。第二，政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)的明確。實(shí)踐上從歷史的調(diào)控，尤其到今年，政府曾經(jīng)很明確，今后在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

16、的走向，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保證歸保證，上次曾經(jīng)提出了今后市場(chǎng)化的運(yùn)作，可以比較合理的、明晰的對(duì)待這個(gè)市場(chǎng)。屬于市場(chǎng)的部分由市場(chǎng)來(lái)完成，屬于保證的部分，國(guó)家來(lái)完成。詳細(xì)的，這塊怎樣實(shí)現(xiàn)，怎樣支撐，國(guó)家能夠會(huì)經(jīng)過(guò)財(cái)稅政策，經(jīng)過(guò)各種資金的調(diào)配，在不同的城市進(jìn)展分批的實(shí)現(xiàn)。這是我說(shuō)的第二個(gè)問(wèn)題。第三，政府在基于這兩個(gè)前提下怎樣去落實(shí)。上次在重慶落實(shí)的比較好，大家談到在杭州的問(wèn)題，如今市場(chǎng)上出現(xiàn)了一個(gè)比較畸形的情況，今年的招拍掛必需有%廉租房的占比，這個(gè)我不斷是比較困惑的，也不能了解，確真實(shí)不同區(qū)位，廉租房的占比，這個(gè)方向是對(duì)的，但是今后怎樣管理，這%怎樣界定，在不同的區(qū)位怎樣實(shí)現(xiàn)？今后保證房跟廉租房這塊怎樣

17、界定，怎樣開(kāi)展？城西我關(guān)注了很久，從西三環(huán)往西，應(yīng)該說(shuō)是非常大的城市區(qū)域，能否政府有能夠在城西這片區(qū)域，能否在城西大區(qū)域，尤其灃渭新區(qū)這塊的規(guī)劃，建立昆明湖這些遺址，把區(qū)域分不同產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，真正把這片區(qū)域作為保證房和廉租房的集中區(qū)域。由于在城市的開(kāi)展過(guò)程中，西安和咸陽(yáng)之間剛好用城西銜接，它具備了一個(gè)類似啞鈴型的開(kāi)展區(qū)域，由于西安是一個(gè)比較集中的區(qū)域，咸陽(yáng)也是一個(gè)比較集中的主城區(qū)，能否在城區(qū)之間構(gòu)成一個(gè)紐帶，啞鈴型的開(kāi)展格局，把城西作為今后比較集中的區(qū)域，西安有這么多的大學(xué)生，大學(xué)生畢業(yè)萬(wàn)，能落在這里萬(wàn)，可以帶成萬(wàn)，萬(wàn)，甚至把老家的父母接過(guò)來(lái)變成萬(wàn)。這樣的區(qū)域怎樣界定？有錢(qián)人經(jīng)過(guò)他的方式界定，沒(méi)

18、錢(qián)人怎樣辦？經(jīng)過(guò)現(xiàn)有的城市化進(jìn)程過(guò)程當(dāng)中，普遍呈現(xiàn)的、后他們自我經(jīng)濟(jì)的背景下，普遍呈現(xiàn)的是月光才干很強(qiáng)，當(dāng)大部分人是月光族，他今后怎樣在這個(gè)城市落腳，怎樣實(shí)現(xiàn)他的開(kāi)展。不然像很多城市的開(kāi)展，房?jī)r(jià)到兩萬(wàn)三萬(wàn)，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)，他在這個(gè)城市立足的夢(mèng)想是永遠(yuǎn)達(dá)不到的，從一開(kāi)場(chǎng)斷送了他的夢(mèng)想，沒(méi)有夢(mèng)想的人就沒(méi)有時(shí)機(jī)，所以人家說(shuō)企業(yè)家都是一批有夢(mèng)想的人管著一批有才干的人，企業(yè)家大多數(shù)都是偏執(zhí)狂，有偏執(zhí)才有時(shí)機(jī)。剛剛大家談到企業(yè)在調(diào)控下，由于調(diào)控對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)曾經(jīng)不陌生了，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最初的調(diào)控想象是從年開(kāi)場(chǎng)，碰到了歐洲的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以把年預(yù)備實(shí)施的，以地產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的梳理，上次方案從年開(kāi)場(chǎng)，由于歐洲

19、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所以把整個(gè)調(diào)控延后了。作為企業(yè)我個(gè)人是這樣思索的，應(yīng)該調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中不同物業(yè)形狀的配比，還有設(shè)計(jì)規(guī)劃形狀的量化。過(guò)去他們?cè)谖靼材軌蛞?jiàn)到比較多大量的住宅，像這幾年的變化應(yīng)該很大，包含多種的天朗，我覺(jué)得是一個(gè)非常好的典范，它們?cè)诰频陿I(yè)、商業(yè)，包含商業(yè)的占比，能夠過(guò)去是%、%，到最后商業(yè)%，這是企業(yè)開(kāi)展比較良性的不同物業(yè)形狀的配比，今后應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)開(kāi)展方向。包含像西安的房?jī)r(jià)，過(guò)去從、到，甚至到，有很多的思索，是不是他們要做底商，能不能做成類似高端的住宅，從價(jià)值的實(shí)現(xiàn)上那沒(méi)多大的區(qū)別，而且這種形狀在西安上曾經(jīng)都有，很多工程都在做這塊產(chǎn)品形狀，而且得到市場(chǎng)的作證它是勝利的。所以我想說(shuō)第一

20、個(gè)，在物業(yè)形狀的占比上，跟社區(qū)的規(guī)劃形狀上應(yīng)該做一些調(diào)整跟創(chuàng)新。第二，企業(yè)整個(gè)前程的控制。由于調(diào)控下確實(shí)要勒緊褲腰帶，過(guò)去他們對(duì)本錢(qián)的控制更多是隨性的，要從工程的一開(kāi)場(chǎng)做好前程的控制。第三，產(chǎn)品精準(zhǔn)的定位。任何一個(gè)工程它不能夠把一切客群都通吃。過(guò)去看世貿(mào)在上海的一些工程，它能夠全部做高端、做豪宅，它集中的區(qū)位和產(chǎn)品就在一個(gè)帶，所以找準(zhǔn)本人的客群，做適宜本人想要的那部分產(chǎn)品的客群。第四，規(guī)范化和精細(xì)化的運(yùn)作。由于調(diào)控嘛，量少了，更需求更精細(xì)的耕耘它。過(guò)去是粗放的，做很多任務(wù)的細(xì)節(jié)，客戶維系都沒(méi)人跟蹤，這時(shí)候量少了，大家都想把剩余的蛋糕放到本人的碗里，怎樣辦？更精細(xì)、更精準(zhǔn)。另外，實(shí)踐上從西安，我

21、還想說(shuō)一下，我過(guò)去不斷堅(jiān)持一個(gè)觀念，城市的價(jià)值決議了房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)，這是我不斷想說(shuō)的。作為北京、上海、西安，西安如今作為這三者其中之一，作為國(guó)際化大都市這樣一個(gè)定位，包含未來(lái)城市的擴(kuò)容，包含恢復(fù)過(guò)去的關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)圈這樣一個(gè)大的城市規(guī)劃，跟城市藍(lán)圖的搭建，對(duì)西安來(lái)說(shuō)它曾經(jīng)是一個(gè)分量級(jí)的拳擊手，它未來(lái)的城市價(jià)值應(yīng)該可以跟北京、上海比美，所以它的房?jī)r(jià)也應(yīng)該和北京、上海比美，所以我不斷堅(jiān)持城市價(jià)值決議了房地產(chǎn)價(jià)值。像這次整個(gè)的渭河改造，渭河改造這是屬于個(gè)人額外的觀念，他們政府這種機(jī)制有一定的問(wèn)題點(diǎn)，任期很短，對(duì)城市的開(kāi)展很不利。對(duì)渭河的整個(gè)定位，它究竟是成為西安的后花園，還是要成為未來(lái)大西安的經(jīng)濟(jì)帶，我覺(jué)

22、得這個(gè)應(yīng)該值得大家去思索和討論。能否打呵斥很多城市所謂的經(jīng)濟(jì)帶，經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，由于它是有條件的，有自然的資源，有外部的資源，而且它還沒(méi)開(kāi)場(chǎng)規(guī)劃，所以我覺(jué)得在渭河兩岸的規(guī)劃跟最終的形狀的表達(dá)，應(yīng)該不能單純的是自然景觀和一些工業(yè)園區(qū)，甚至以休閑、文娛后花園為主，我個(gè)人覺(jué)得不太對(duì)，我個(gè)人不斷堅(jiān)持渭河應(yīng)該把它打呵斥關(guān)中經(jīng)濟(jì)圈的大動(dòng)脈。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅政策調(diào)控后出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，大家提到開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家資金調(diào)控的壓力下，以及大量保證房提供的追擊下，是不是開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈會(huì)面臨一定的問(wèn)題，面臨問(wèn)題獨(dú)一大家的舉措只能是延緩拿地，然后開(kāi)發(fā)進(jìn)度變慢，我不知道華漢集團(tuán)是怎樣以為這件事情的。- :

23、百態(tài)廣告副總經(jīng)理見(jiàn)雅君我覺(jué)得政策是下了一劑猛藥，必然帶來(lái)內(nèi)分泌失調(diào)，內(nèi)分泌失調(diào)了他們必然采取的是強(qiáng)心劑，這樣帶來(lái)其他的問(wèn)題非常多，他們?nèi)缃窬鸵惠喴惠啿煌５恼{(diào)控，為什么？一調(diào)控一緊一松，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)從上游到下游都把不住脈，都非常難受。但是我以為這次調(diào)整跟已往有些不同。已往他們只注重短期的調(diào)控，但是這次調(diào)控既有短期的，也有長(zhǎng)期的。短期的它經(jīng)過(guò)這次調(diào)控先把溫度降下來(lái)，由于他要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)，必需經(jīng)過(guò)金融政策以及保證房，我覺(jué)得這個(gè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前短期的效果。中長(zhǎng)期調(diào)整經(jīng)過(guò)金融和保證房，可以把整個(gè)長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)走入一個(gè)正規(guī)、正常的良性開(kāi)展，所以說(shuō)這個(gè)對(duì)他們開(kāi)發(fā)商也好，還有各個(gè)中介機(jī)構(gòu)都是一個(gè)好的預(yù)期。短期

24、的效果，它帶來(lái)的就是他們目前中高端產(chǎn)品目前主要針對(duì)改善型更投資需求，這個(gè)從成交量上有一個(gè)比較大的下降，效果也比較明顯，從統(tǒng)計(jì)的價(jià)錢(qián)一定是下降的，但是實(shí)踐價(jià)錢(qián)一定沒(méi)有下降，但是從三個(gè)月、半年以后，統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)絕對(duì)是下降的，這樣他們溫總理的面子也過(guò)去了，他以為他要處理的問(wèn)題，第一個(gè)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下降了，保證房調(diào)整到緩和期，保證房也入市，這樣他說(shuō)的話根本上也可以兌現(xiàn)。對(duì)政策這塊我簡(jiǎn)短說(shuō)一下。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅我覺(jué)得我剛剛聽(tīng)了周總的話，作為一個(gè)媒體人挺慚愧的，由于國(guó)家調(diào)控政策出臺(tái)后，他們反倒有只需覺(jué)得不夠了解，但是周總作為一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表提到了這是國(guó)家整個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)供需雙方行為，要求大家

25、更加安康、理性和規(guī)范方面對(duì)于整個(gè)政策的認(rèn)可和認(rèn)同。下面討教一下見(jiàn)總。- : 天朗地產(chǎn)副總經(jīng)理周強(qiáng)這個(gè)問(wèn)題不好回答，既然今天是研討，不能代表天朗，能夠更多代表個(gè)人的一些觀念跟大家分享一下。講三個(gè)方面：第一，表示一下贊賞，這個(gè)是代表天朗地產(chǎn)，歡迎今天的八百家和保證住房局把這個(gè)會(huì)放到現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)，能約請(qǐng)到這么多同行、媒體朋友參與。第二，剛剛大家都講到了城西的開(kāi)展，我覺(jué)得城西從原來(lái)大家單純意義上了解的城西應(yīng)該更多看到一個(gè)大城西的概念，曾經(jīng)不局限于原有城西的方式。由于如今西咸一體化和關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的開(kāi)展，讓城西帶來(lái)了新的生命和新的定義，它是一個(gè)大城西的概念。原來(lái)的城西大家覺(jué)得西門(mén)以外的那一點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，但是如今的城

26、西曾經(jīng)從西安到咸陽(yáng)甚至到寶雞都曾經(jīng)成了大西城的概念，所以整個(gè)大西城的開(kāi)展帶來(lái)的時(shí)機(jī)，由于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)從我這么多年的從業(yè)閱歷來(lái)看，它只做了兩個(gè)任務(wù)，從宏觀上講，是改動(dòng)了城市的容顏，推進(jìn)了城市化進(jìn)程的開(kāi)展。但是從微觀上講，是地產(chǎn)企業(yè)從一個(gè)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)到一個(gè)價(jià)值兌現(xiàn)的過(guò)程，價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)他們的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、理念、建立到推房、營(yíng)銷，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值和業(yè)主的價(jià)值和城市的價(jià)值，它是從價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，一個(gè)兌現(xiàn)的過(guò)程。那么城西是什么呢？是整個(gè)西安城市開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中獨(dú)一可繼續(xù)的開(kāi)展，潛力最大的一個(gè)區(qū)域。其他區(qū)域往南走有秦嶺，往東走曾經(jīng)到渭南了，臨潼改造完以后，根本上和渭南接壤，往北走也曾經(jīng)應(yīng)該到潼川了，潼川新區(qū)的建立

27、和西安的接壤，由于涇渭和高陵以及經(jīng)開(kāi)區(qū)的開(kāi)展，只需往西隨著經(jīng)濟(jì)帶的拉伸，它的開(kāi)展空間潛力很大，可改造，可開(kāi)展的區(qū)域地塊也很大。包括城西的價(jià)錢(qián)，目前也在迎頭趕上，但是和高新區(qū)比，和曲江新區(qū)比，包括北城，有一定的差距。但是隨著大家對(duì)整個(gè)區(qū)域價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，和涇渭、灃渭的改造，整個(gè)區(qū)域的開(kāi)展我覺(jué)得也是指日可待的。第三，三次調(diào)控下的房企。我覺(jué)得從我從業(yè)這么多年，房地產(chǎn)業(yè)被政策調(diào)控是一種常態(tài)，它不是一種偶爾景象，這十幾年來(lái)，從房地產(chǎn)變成所謂的“暴利行業(yè)，到如今的打壓，大家都講是史上最嚴(yán)峻的調(diào)控政策，我覺(jué)得不算嚴(yán)峻，由于所謂的嚴(yán)峻，剛剛王會(huì)長(zhǎng)講，如今的政策制定沒(méi)有治本，只是在治表，它沒(méi)有真正的政策去制定和規(guī)范

28、房地產(chǎn)企業(yè)和這個(gè)行業(yè)安康開(kāi)展應(yīng)該所關(guān)注的一切要素。只是在治表，房?jī)r(jià)高了我就不給他貸款，不給他批地，不讓他買(mǎi)，不讓他賣(mài)，它處理不了真正這個(gè)行業(yè)安康開(kāi)展的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題能夠是一個(gè)短期的政策需求，或者是政治需求。那么作為房企的選擇，我在這用個(gè)字，一個(gè)是正確認(rèn)識(shí)，第二是理性開(kāi)發(fā)，第三是積極應(yīng)對(duì)，第四叫蓄勢(shì)開(kāi)展。正確認(rèn)識(shí)，所謂宏觀政策的調(diào)控，和他們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，需求大家用理性認(rèn)識(shí)和正確的去對(duì)待這些政策，這些政策的目的是什么？它背后隱藏的需求是什么？這個(gè)行業(yè)的開(kāi)展對(duì)城市的進(jìn)程和對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展必然帶來(lái)了根本性的支撐，所以政策一切的出臺(tái)都不是為了把這個(gè)行業(yè)怎樣樣，而是讓這個(gè)行業(yè)更加安康、繼續(xù)的開(kāi)展。

29、第二個(gè)是理性的看法。面對(duì)宏觀政策的調(diào)控，大家一定要看到這個(gè)政策給大家?guī)?lái)的期限，有很多人講調(diào)整產(chǎn)品之類，我覺(jué)得這種不是短期行為，還是停留在頭疼治頭，腳疼治腳。今天小戶型、投資型不行了，他們就開(kāi)場(chǎng)做剛需，剛需不行了做商業(yè)，假設(shè)明天政策又調(diào)整，房地產(chǎn)不是制造業(yè)，今天做公分的螺絲，明天做公分，房地產(chǎn)蓋房就是產(chǎn)品，沒(méi)有可復(fù)制性，也沒(méi)有調(diào)整性，由于城市的需求不一樣。大家很當(dāng)人都講產(chǎn)品的規(guī)范缺乏，它不論怎樣復(fù)制，有兩樣?xùn)|西不能復(fù)制，一個(gè)是城市的底蘊(yùn)和生活習(xí)慣，再好的產(chǎn)品都會(huì)面臨著城市文化和需求習(xí)慣，能復(fù)制的只是方式，也就是他們要理性的開(kāi)發(fā)，或多或少根據(jù)各個(gè)公司的情況不同，調(diào)整它的產(chǎn)品戰(zhàn)略，調(diào)整它的開(kāi)發(fā)節(jié)拍

30、以及它的市場(chǎng)推進(jìn)的方式，我覺(jué)得都可以，但是不要被政策所牽引，說(shuō)由于今天政策出來(lái)一，我就做一，明天政策出二，我就做二，這樣做不出一個(gè)企業(yè)的個(gè)性和質(zhì)量。所謂的客戶也一樣，投資、投機(jī)，這是不一樣的。其實(shí)我個(gè)人以為他們應(yīng)該鼓勵(lì)投資，打擊投機(jī)，而不能把投機(jī)和投資混合成一個(gè)概念去講。大家都去鼓勵(lì)做股票，投資黃金，如今又能置換，這也是投機(jī)，為什么鼓勵(lì)？房地產(chǎn)的投機(jī)為什么要打擊？理性開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。第三是積極應(yīng)對(duì)。政策不可怕，可怕的是他沒(méi)有對(duì)策，可怕的是他沒(méi)有預(yù)備。市場(chǎng)的剛需依然存在，不光是西安外鄉(xiāng)，我上周去北京，看了首創(chuàng)在六環(huán)邊，是萬(wàn)，北京大家都以為是政策最嚴(yán)，價(jià)錢(qián)動(dòng)搖最大的城市，剛需依然存在，主力就是平米左右

31、，這就是他們的剛需。剛剛世聯(lián)也講了它們幾個(gè)工程開(kāi)盤(pán)，他們周六大興郡也推出了一個(gè)工程，多的客戶成交了多套，他們A、B塊推出的價(jià)錢(qián)在左右，但是戶型的選擇和產(chǎn)品的價(jià)值，以及他們天朗提出的售后效力商處理了誰(shuí)配套的問(wèn)題，就是配套個(gè)性的問(wèn)題。另外，大家看到今天的會(huì)館，隔壁在建藝術(shù)館，會(huì)所，包括一些工廠等等，等等的配套是為整個(gè)區(qū)域效力，個(gè)性化的配套。這種配套會(huì)給客戶帶來(lái)更多的價(jià)值和他對(duì)生活的向往。他們?nèi)缃褚部吹搅巳f(wàn)科也提出來(lái)一輩子只買(mǎi)一套房選擇萬(wàn)科，龍湖也提出了一步到位，如今還有其他的公司也在提這個(gè)概念，在吸引客戶群體，這都屬于積極應(yīng)對(duì)的方法。當(dāng)然積極應(yīng)對(duì)的方式有很多，各個(gè)公司的不同，會(huì)有各種不同的方法應(yīng)對(duì)

32、。第四，蓄勢(shì)開(kāi)展。作為地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)大家都會(huì)看調(diào)控下對(duì)房企帶來(lái)的危機(jī)的時(shí)候，大家看要挾的背后一定是時(shí)機(jī)。既然有要挾，它就有時(shí)機(jī)。天朗也閱歷過(guò)這種，在、年，也是在調(diào)控的過(guò)程中，天朗有幸參與了整個(gè)大興區(qū)的改造，才有了年看到天朗的蓄勢(shì)待發(fā)。很多人都說(shuō)天朗這幾年沒(méi)動(dòng)靜，怎樣到了萬(wàn)的開(kāi)發(fā)體量，以及他們?cè)谌珖?guó)七個(gè)城市的建立和土地儲(chǔ)，這就是他們?cè)?、年房地產(chǎn)行業(yè)，大家當(dāng)時(shí)都在提危機(jī)的過(guò)程中，他們尋求的另外一種時(shí)機(jī)，叫蓄勢(shì)開(kāi)展。講到蓄勢(shì)開(kāi)展，我也希望各位的同行，當(dāng)面臨政策調(diào)控的時(shí)候，希望大家多去思索。希望大家正確面對(duì)危機(jī)和一切市場(chǎng)帶給他們新的開(kāi)展時(shí)機(jī)，所以在調(diào)控的過(guò)程當(dāng)中不要恐慌，要有自信心，由于他們要置信這個(gè)行

33、業(yè)開(kāi)展的前景是好的，城市化進(jìn)程的開(kāi)展在中國(guó)才剛剛開(kāi)場(chǎng)，不敢說(shuō)很長(zhǎng)，未來(lái)的年一定是中國(guó)對(duì)于周總體的城市化進(jìn)程轟轟烈烈的年。謝謝。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅其實(shí)他們談到了調(diào)控，不自然就會(huì)聯(lián)絡(luò)到如今目前的房?jī)r(jià)，我記得去年半年度的時(shí)候，有一位老總說(shuō)沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比中國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)更僥幸了，由于未來(lái)十年他們要面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，還有城鎮(zhèn)化的需求，人口構(gòu)造的調(diào)整。剛剛劉總也提到了，他的家鄉(xiāng)俄而多所城鎮(zhèn)化的需求和人口構(gòu)造的調(diào)整，正在使房地產(chǎn)面臨著很艱苦的機(jī)遇，正是這種機(jī)遇使得中國(guó)的房地產(chǎn)在未來(lái)的十年必然在價(jià)錢(qián)上要堅(jiān)持繼續(xù)的增長(zhǎng)，而不會(huì)出現(xiàn)下跌，即使是短暫的停滯，也不會(huì)停頓它開(kāi)展的

34、步伐，我覺(jué)得這是一個(gè)比較樂(lè)觀的觀念，這是一種很強(qiáng)的聲音。分流會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌呢，我想把這個(gè)問(wèn)題討教一下他們今天的東道主天朗地產(chǎn)的周總。- : 西安電臺(tái)主播景琦謝謝，贊賞八百家和天朗地產(chǎn)給我這個(gè)時(shí)機(jī)，我今天特別跟指點(diǎn)請(qǐng)了假，由于我覺(jué)得今天一定不虛此行，經(jīng)過(guò)傾聽(tīng)王會(huì)長(zhǎng)還有于房地產(chǎn)一線品牌和代理機(jī)構(gòu)的各位高層對(duì)于目前限購(gòu)令出臺(tái)的政策背景之下，西安房地產(chǎn)的開(kāi)展趨勢(shì)，還有未來(lái)房企的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略的一些觀念，包括我的媒體同行付總講的話，我想用情真意切描畫(huà)。由于我的專業(yè)，能夠情報(bào)不如各位掌握得那么精準(zhǔn)、到位。但是我作為一個(gè)主播，從限購(gòu)令出臺(tái)之后，發(fā)現(xiàn)我的節(jié)目也有很大的變化，首先作為主持人來(lái)說(shuō)是可喜的，關(guān)注度越

35、來(lái)越高，熱線打進(jìn)量越來(lái)越飽和。這說(shuō)話在新一輪宏觀調(diào)控的背景之下，我的聽(tīng)眾朋友他們對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控反映更強(qiáng)了。他們以前打進(jìn)問(wèn)說(shuō)景琦我想在城西購(gòu)買(mǎi)一個(gè)什么的樓盤(pán)，他給參考一下，但是如今問(wèn)這樣問(wèn)題的人幾乎沒(méi)有了，如今全部問(wèn)的都是讓談一下趨勢(shì)，好似購(gòu)房者一下他們的層次也提高了很多，他們從微觀的層面提升到宏觀的層面，都開(kāi)場(chǎng)研判政策、研判趨勢(shì)了，這是從熱線當(dāng)中表達(dá)的情況。還有一個(gè)變化，也是第三個(gè)變化，由于熱線是公開(kāi)的，即使播出當(dāng)中他不露面，他會(huì)出聲，他們還有兩個(gè)平臺(tái)，短信微博、群，短信中的情況和熱線上完全不同，熱線上是一種迷盲，對(duì)政策看不懂，討教，一旦我把這樣的問(wèn)題重新反響到隱性平臺(tái)上，比如說(shuō)限購(gòu)令的情況下

36、，他覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？我統(tǒng)計(jì)了一下，我發(fā)現(xiàn)其實(shí)大部分人，或者說(shuō)%的人以為西安的房?jī)r(jià)不會(huì)跌太多，甚至不會(huì)跌只會(huì)漲，這是大部分人持的觀念。所以呈現(xiàn)這樣的問(wèn)題，從聽(tīng)眾中反響出來(lái)，大家每個(gè)人心里對(duì)大勢(shì)有一個(gè)比較理性的判別。但是為什么大家都在張望，我每個(gè)星期要做一個(gè)連線，限購(gòu)令出臺(tái)第一周我看數(shù)據(jù)的時(shí)候，我第一反響數(shù)據(jù)是不是有問(wèn)題，我打問(wèn)，但是一問(wèn)完沒(méi)問(wèn)題，也就是說(shuō)第一周的數(shù)據(jù)非常嚇人，我當(dāng)時(shí)想要不要公布這個(gè)數(shù)據(jù)，我覺(jué)得后期的解釋非常必要，所以公布了數(shù)據(jù)之后，他們后期節(jié)目當(dāng)中約請(qǐng)了很多專業(yè)人員對(duì)政策進(jìn)展解讀，當(dāng)時(shí)確實(shí)那一周信息公布之后，對(duì)于很多購(gòu)房者和聽(tīng)眾來(lái)說(shuō)，對(duì)他們的打擊非常大。其實(shí)大家都在想，每一個(gè)都人

37、都在判房?jī)r(jià)跌，未必，由于很多聽(tīng)眾他們買(mǎi)過(guò)房，他們有恐跌心思，他們不希望房?jī)r(jià)跌，希望房?jī)r(jià)往上漲，由于每個(gè)人的立場(chǎng)不一樣。所以在我看來(lái)，之所以市場(chǎng)會(huì)構(gòu)成這種心態(tài)，一方面大家等待房?jī)r(jià)下跌，他們的思想出發(fā)點(diǎn)在于哪？一個(gè)就是保證房。他們以為這么大規(guī)模，如今媒體也宣傳保證性住房非常大，會(huì)分流一部分需求，也就是說(shuō)真正分流出去的人，他們是商品房市場(chǎng)的保證人群?jiǎn)?？其?shí)大部分人即使沒(méi)有保證房的分流，他們依然不會(huì)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，由于他們無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，所以說(shuō)分流只會(huì)讓他們社會(huì)更加安定，更加有次序，不會(huì)使他們商品房市場(chǎng)大起大落。另一方面大家還會(huì)想到，第二個(gè)緣由，一些人一廂情愿，明知這個(gè)事情會(huì)往哪個(gè)方向開(kāi)展，他們還是等待，由

38、于他們也想開(kāi)發(fā)商如今經(jīng)過(guò)各種各樣的信貸政策，資金鏈也在趨緊，它也要出貨，就要打折促銷，我就等著，等它促銷我就賣(mài)。經(jīng)過(guò)去年市場(chǎng)的攀升，大家都囤了不少錢(qián)，目前來(lái)說(shuō)不差錢(qián)。最近我也關(guān)注到西安的房企都放慢了節(jié)拍，他們知道房?jī)r(jià)的上漲下跌跟供需關(guān)系親密相關(guān)，隨著他們開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)節(jié)拍的放慢，抵消了一部分需求的減緩，或者說(shuō)降低，因此在這種層面之下，我覺(jué)得大家所等待的開(kāi)發(fā)企業(yè)大幅的打折、促銷、讓利這種情況也不大能夠出現(xiàn)，因此我個(gè)人也對(duì)限購(gòu)令下的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是閱歷了一個(gè)政策出臺(tái)的短期震蕩和短期的這種小幅的讓利情況的個(gè)案出現(xiàn)之后，對(duì)于后半年，或者說(shuō)下半年以及長(zhǎng)期的西安的房地產(chǎn)走勢(shì)，我依然持非常樂(lè)觀的態(tài)度，當(dāng)

39、然這種樂(lè)觀還有很多，比如說(shuō)國(guó)際化大都市的定位，包括軌道交通的建成，包括西安的中心位置，包括成都、重慶、南京這些二線城市對(duì)比當(dāng)中，可以看到西安的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)很明確。再談一談今天第二個(gè)論題，由于今天做了這么多房地產(chǎn)企業(yè)的高管，我是班門(mén)弄斧了，聊一聊限購(gòu)令之下的房企應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略，我談幾點(diǎn)。我覺(jué)得在這種情況下，購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)候態(tài)度更謹(jǐn)慎了，由于他的權(quán)限遭到了限制，他會(huì)珍惜手中僅有的購(gòu)房時(shí)機(jī)，他們的心態(tài)需求購(gòu)房企業(yè)的仔細(xì)細(xì)致的研討，以前大家會(huì)發(fā)現(xiàn)很多樓盤(pán)特別喜歡打概念牌，比如說(shuō)高科技、綠色、低碳、環(huán)保等等，在此前的情況下，能夠大家更需求研討客戶他們究竟需求什么，而不是他們想打什么牌。其次，我覺(jué)得安康的心態(tài)非

40、常重要，這一點(diǎn)是他們媒體必需去做的，由于在如今限購(gòu)令出臺(tái)的背景之下，難免購(gòu)房者的心態(tài)會(huì)由政策導(dǎo)致一些輕度的扭曲，他們要丟棄推高的心態(tài)，更加追求一個(gè)高性價(jià)比。還有第三點(diǎn)，關(guān)于配套的問(wèn)題，由于我每天都會(huì)引見(jiàn)新樓盤(pán)，說(shuō)到配套，我有時(shí)候不知道怎樣面對(duì)聽(tīng)眾，由于每個(gè)樓盤(pán)給我的資料，我分不清是甲樓盤(pán)還是乙樓盤(pán)，就購(gòu)物、教育、生活場(chǎng)所等等，但是分不清是誰(shuí)家的樓盤(pán)，打不動(dòng)消費(fèi)者。最后就是關(guān)于調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造的問(wèn)題，前一陣子我經(jīng)過(guò)我的節(jié)目了解聽(tīng)眾的需求，他們對(duì)小三房比較青睞，由于每個(gè)人僅有一次購(gòu)房時(shí)機(jī)，甚至他只需才干購(gòu)買(mǎi)一次，他以為這種房源適宜我未來(lái)家庭的變動(dòng)等等。接下來(lái)我接著付總聊那句，他們一定要善待這個(gè)行業(yè)，這

41、個(gè)行業(yè)非常好，我也很僥幸在年的時(shí)候有幸進(jìn)入房地產(chǎn)媒體行業(yè)，而且在這不是自詡，我是年開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入主播任務(wù)領(lǐng)域的，但是從年三四年時(shí)間，他們做了十佳主持人評(píng)選，我是獨(dú)一的專業(yè)節(jié)目的主持人，由于專業(yè)節(jié)目意味著它的受眾比較窄，但是榮獲了十佳的稱號(hào)，我就覺(jué)得我進(jìn)入這個(gè)行業(yè)非常僥幸，不是由于我有多優(yōu)秀，是由于這個(gè)行業(yè)受關(guān)注度高，所以使得摘等這個(gè)榮幸。我想有他們彼此的珍惜，有他們共同秉持著一種安康、樂(lè)觀的心態(tài)，我想這個(gè)行業(yè)沒(méi)理由不好，所以套用溫總理的一句話，自信心比黃金更重要，我想安康的市場(chǎng)觀念更重要。謝謝各位！- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅謝謝付總，下面請(qǐng)景琦談一下。- : 三秦房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理付士山解釋一

42、下，我曾經(jīng)從去年月份脫離新浪樂(lè)居的板塊，我是擔(dān)任新浪世園頻道在西安的運(yùn)作。我本人在房產(chǎn)這塊只代表他們?nèi)缃袢胤慨a(chǎn)網(wǎng)跟大家聊幾句。首先這么來(lái)講，目前他們對(duì)限購(gòu)令，包括國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的了解，我覺(jué)得他們?cè)谙M(fèi)者層面上有一個(gè)很明顯的誤區(qū)，就是說(shuō)大家以為國(guó)家在調(diào)控是調(diào)房間，包括剛剛賈總也在解釋，國(guó)家為了調(diào)控部分地域房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而不是說(shuō)它要把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)。所以他們?nèi)缃窈芏嘞M(fèi)者在繼續(xù)張望，包括在猶疑，我覺(jué)得這是很不明智的看法，包括他們?cè)谑袌?chǎng)上有幾年閱歷的業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)從調(diào)控開(kāi)場(chǎng)到如今這么多年，房?jī)r(jià)并沒(méi)有被調(diào)下來(lái)，很多人不斷在張望，在等待，包括他們前兩年搞萬(wàn)人購(gòu)房團(tuán)的時(shí)候，很多人跟著他們買(mǎi)房子

43、，跑了兩年，房?jī)r(jià)上了兩千多塊。不論怎樣來(lái)看，給消費(fèi)者一個(gè)正確的信號(hào)，該買(mǎi)的時(shí)候還是要買(mǎi)。下面我說(shuō)一下他們對(duì)調(diào)控政策的解讀。從正面和負(fù)面兩個(gè)方面看。正面，他們這次宏觀調(diào)控動(dòng)用了各方面的手段，包括新政、金融、市場(chǎng)，對(duì)這個(gè)層面涉及的比較廣，包括針對(duì)開(kāi)發(fā)商，對(duì)政府、銀行，也包括針對(duì)他們有投機(jī)意向的這些消費(fèi)者，跟原來(lái)對(duì)比，原來(lái)的調(diào)控板子老打在消費(fèi)者的屁股上，如今各方面各負(fù)其責(zé)，把這個(gè)事情做好。包括這次政策各自歸位，包括政府把經(jīng)濟(jì)適用房這些應(yīng)該承當(dāng)?shù)呢?zé)任承當(dāng)起來(lái)，把市場(chǎng)這塊，當(dāng)然也有一些誤傷，比如王會(huì)長(zhǎng)說(shuō)調(diào)控政策的整體趨勢(shì)還是在堵，限來(lái)限去還是堵的方法，而不是引導(dǎo)這個(gè)市場(chǎng)的良性需求，或者剛性需求。而且從我

44、的判別，市場(chǎng)堵的方法也不是長(zhǎng)期的，王會(huì)長(zhǎng)說(shuō)半年到一年，我估計(jì)也就是這個(gè)時(shí)間段，就是說(shuō)它是一個(gè)階段性的政策，至于下一步怎樣樣，國(guó)家多年出臺(tái)一系列政策不是很準(zhǔn)很穩(wěn)切中關(guān)鍵，要么是一刀切，要么是吃錯(cuò)藥，這個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題也比較多，國(guó)家宏觀政策這塊他們不做過(guò)多的評(píng)價(jià)。詳細(xì)到西安來(lái)說(shuō)，用兩個(gè)字總結(jié)西安對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的評(píng)價(jià)“溫暖，它沒(méi)有超越新國(guó)八條的范圍，而且西安跟其他的城市比，能夠也是迫于無(wú)法，不溫不火。怎樣評(píng)價(jià)西安的調(diào)控政策？它做盤(pán)不是很細(xì)，不像長(zhǎng)沙或者成都那樣有一些戰(zhàn)略的出臺(tái)調(diào)控政策。但是也還是給他們的開(kāi)發(fā)企業(yè)，給他們的市場(chǎng)留下了一些空間，包括他們各地企業(yè)也想法設(shè)法，想本人的對(duì)策，很多企業(yè)其實(shí)曾經(jīng)突破了政策的

45、限制，詳細(xì)怎樣做，能夠大家心里都非常清楚?；氐剿麄兎康禺a(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其實(shí)目前大家從數(shù)字來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)錢(qián)，包括銷量略微有一些動(dòng)搖，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有的對(duì)這個(gè)事情看的有點(diǎn)過(guò)重，比如潘石屹就說(shuō)有一半的企業(yè)半年一年要淘汰出局，這些大腕往往會(huì)說(shuō)一些危言聳聽(tīng)的話吸引大家關(guān)注，他們完全不用在意它。我想說(shuō)的是他們?cè)谶@個(gè)行業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也好，還是代理也好，還是他們媒體人也好，這個(gè)行業(yè)是非常非常不錯(cuò)的行業(yè)，他們一定要善待這個(gè)行業(yè)，相比較IT、醫(yī)藥、百貨其它一些利潤(rùn)空間在不斷縮水的行業(yè)來(lái)說(shuō)，他們房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的前景，包括潛力，包括他們?nèi)缃窦词乖诤暧^調(diào)控政策之下，他們各個(gè)企業(yè)應(yīng)該說(shuō)情況還都是很不錯(cuò)的，包括西安，如

46、今房?jī)r(jià)也還是在、塊錢(qián)的區(qū)域范圍內(nèi)，他們各個(gè)企業(yè)前兩年打的“糧食還攢的比較足，還在不斷的拿地。實(shí)踐上對(duì)比他們各個(gè)企業(yè)對(duì)國(guó)家的奉獻(xiàn)，昨天郎咸平在他的微博里面說(shuō)他們房地產(chǎn)企業(yè)，包括一些大的行業(yè)給國(guó)家繳的稅并不比街邊擺攤買(mǎi)貨的小百貨給國(guó)家繳的稅的奉獻(xiàn)更大，就是說(shuō)他們這個(gè)行業(yè)應(yīng)該給他們每一個(gè)從業(yè)者帶來(lái)的利益還是很豐厚的，所以他們要善待這個(gè)行業(yè)，要有一種感恩的心思做好他們本人的產(chǎn)品，做好他們本人的品牌。我說(shuō)的這個(gè)“善待，我覺(jué)得作為他們企業(yè)來(lái)說(shuō)，善待他們的員工，善待他們的協(xié)作同伴，善待他們的業(yè)主，甚至包括善待給他們做過(guò)奉獻(xiàn)的每一個(gè)農(nóng)民工。他們?cè)谶@個(gè)行業(yè)有一份付出，必然有一份報(bào)答，市場(chǎng)給他們帶來(lái)的機(jī)遇他們一定

47、要珍惜，他們一定要珍惜時(shí)代給他們帶來(lái)的開(kāi)展時(shí)機(jī)，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，我覺(jué)得能在這個(gè)城市，按本人的理想建起一棟高樓，這是很值得驕傲的事情，假設(shè)說(shuō)他們建好了，這將成為他們他們的企業(yè)，他們?nèi)松呢S碑，假設(shè)建的不好，這能夠會(huì)成為他們的一個(gè)“墓碑。 我簡(jiǎn)單的說(shuō)這些。謝謝。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅由于他們也請(qǐng)到了媒體的朋友，在年初，新浪的新聞總監(jiān)就提到了，他說(shuō)今天的媒體曾經(jīng)不是昨天的媒體了，由于他們能夠從話語(yǔ)權(quán)的斟酌要向解釋權(quán)的發(fā)布來(lái)過(guò)渡了，所以他們今天也想請(qǐng)三秦房產(chǎn)網(wǎng)的總經(jīng)理付總談一下限購(gòu)令下市場(chǎng)老百姓或者一線的聲音。- : 富力地產(chǎn)西安公司副總經(jīng)理劉小平首先謝謝八百家和天朗地產(chǎn)舉行的這次研討會(huì)

48、，作為富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，他們也是在月號(hào)限購(gòu)以后月號(hào)推出了整個(gè)富力城的組團(tuán)，我結(jié)合一下他們最近整個(gè)的銷售情況談一下他們企業(yè)的一些看法。這次他們推出了多套房，銷售金額到達(dá)萬(wàn)。從這次的講解來(lái)看，他們第一次的限購(gòu)令出臺(tái)以后，對(duì)本人產(chǎn)品的一次檢驗(yàn)。我首先以為政府經(jīng)過(guò)這次限購(gòu)令，曾經(jīng)把一個(gè)大的蛋糕切掉了一塊，能夠?qū)λ麄冋麄€(gè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在未來(lái)的一段時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，包括整個(gè)產(chǎn)品線，包括他們本人的營(yíng)銷效力理念，包括他們本人效力產(chǎn)品的一些調(diào)整，能夠在近一段時(shí)間，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。另外，包括這次限購(gòu)令出臺(tái)以后，主要針對(duì)的還是他們的住宅產(chǎn)品。像寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)地產(chǎn)，并沒(méi)有列入他們的限購(gòu)范圍之內(nèi)，能夠也

49、會(huì)對(duì)他們的開(kāi)發(fā)企業(yè)提出一個(gè)新的要求，而不僅僅像過(guò)去把一切的雞蛋放在一個(gè)籃子里面。剛剛講到了萬(wàn)科產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)的才干相對(duì)來(lái)說(shuō)要強(qiáng)。作為他們企業(yè)來(lái)說(shuō)，也在未來(lái)一段時(shí)間，能夠這種綜合性的地產(chǎn)，包括一些商業(yè)，包括一些公寓，包括整個(gè)住宅，也會(huì)有一些適當(dāng)產(chǎn)品上的調(diào)整，來(lái)順應(yīng)整個(gè)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)踐上在這種環(huán)境之下，我以為作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們并不是說(shuō)僅僅等待政府調(diào)控政策什么時(shí)候收回去，或者是消極的等待他們的政策有什么松動(dòng)，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們更應(yīng)該積極的面對(duì)政策，針對(duì)這種政策，從他們整個(gè)產(chǎn)品線的調(diào)整，從他們本人營(yíng)銷手段的更新，到他們后續(xù)本人客戶的維護(hù)也是一次大的考驗(yàn)。同時(shí)目前購(gòu)房者最關(guān)懷的是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，這能夠

50、是目前他們一切的開(kāi)發(fā)企業(yè)，或者是待購(gòu)的客戶最關(guān)懷的問(wèn)題。目前從他們整個(gè)企業(yè)開(kāi)展來(lái)看，昨天集團(tuán)也在開(kāi)會(huì)，從整個(gè)房?jī)r(jià)的開(kāi)展過(guò)程不斷是繼續(xù)上漲的，包括年，大家也都清楚的看到他們的建筑資料，他們的整個(gè)人工本錢(qián)也都呈上漲的趨勢(shì)，短時(shí)間，從八百家剛剛李總這邊公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)確實(shí)是遭到的一定的抑制，但是從長(zhǎng)久來(lái)說(shuō)，隨著城市化進(jìn)程的開(kāi)展，我想房?jī)r(jià)還會(huì)平穩(wěn)的有一個(gè)過(guò)渡的過(guò)程。很奇異的景象，由于我回老家鄂爾多斯看到一個(gè)很奇異的景象，他們旗里面的人都要到市里面去，而下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的人它又情愿到旗里面買(mǎi)房子，所以逐漸的大量的城市化進(jìn)程的開(kāi)展，對(duì)房屋的需求量還是相當(dāng)大的。他們目前整個(gè)新的限購(gòu)政策，這次能夠也主要是針對(duì)像

51、目前他們西安市周邊的高陵、藍(lán)田，甚至包括咸陽(yáng)都沒(méi)有列入限購(gòu)范圍，而西安整個(gè)天水和關(guān)中一體化經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開(kāi)展，它也是城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)展，到年西安市人口能夠要到達(dá)將近一千萬(wàn)的國(guó)際化大都市，這樣來(lái)說(shuō)，作為他們房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們還是看到很大希望的。謝謝大家。- : 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)副總經(jīng)理杜雪梅謝謝賈總，給他們帶來(lái)了市場(chǎng)的聲音和觀念，也回答了兩個(gè)問(wèn)題，他們能不能仿照蘇州的方式，或者新加坡的方式，它把房地產(chǎn)分成兩個(gè)主線，一個(gè)是對(duì)小戶型和低價(jià)錢(qián)的保證性住房，另外一方面對(duì)于大戶型和商品房市場(chǎng)的大力扶持和支持。再次贊賞賈總給他們帶來(lái)的觀念，下面有請(qǐng)富力地產(chǎn)的劉總，由于富力地產(chǎn)多年不斷在國(guó)內(nèi)穩(wěn)扎穩(wěn)打，

52、做大做強(qiáng)，應(yīng)該說(shuō)富力地產(chǎn)帶來(lái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策帶來(lái)的影響和調(diào)控的反映，請(qǐng)劉總為他們帶來(lái)富力地產(chǎn)的觀念。- : 世聯(lián)代理營(yíng)銷總監(jiān)賈波他們?cè)倭囊涣拇蟮南拶?gòu)政策這塊，剛剛王會(huì)長(zhǎng)所講的一樣，實(shí)踐上他們限購(gòu)政策也是國(guó)家初次在這么大的范圍、這么大的強(qiáng)度來(lái)推行這種政策，包括政策也不是完全的理想，能夠有一些值得商榷的地方，有些地方還需求后續(xù)的研討，才干講這次對(duì)于限購(gòu)是不是真正的合理或者是更適宜。金融工具這塊的調(diào)整，他們從內(nèi)部的研討來(lái)看，他們不斷把它當(dāng)做整個(gè)這三大調(diào)控方向的最具有深遠(yuǎn)影響的一條，就是關(guān)于金融工具的運(yùn)用，包括信貸、利率，甚至于包括開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸這些條件，致使很多客戶在進(jìn)入門(mén)檻的時(shí)候，很難再進(jìn)入到市場(chǎng)

53、之內(nèi)，同時(shí)在一些細(xì)微的操作方法上，比如說(shuō)認(rèn)房不認(rèn)貸，一些細(xì)的政策調(diào)控方面，也是對(duì)這些細(xì)微的操作方面呵斥了比較大的影響。金融工具實(shí)踐上對(duì)他們這次整個(gè)市場(chǎng)的成交，包括市場(chǎng)未來(lái)深遠(yuǎn)的影響還是比較大。實(shí)踐上在年的時(shí)候，由于當(dāng)時(shí)我還在深圳，從年的月份開(kāi)場(chǎng)，整個(gè)深圳市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)走入大的往下落的低谷，到年走的非常困難，在年年底的時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)了四萬(wàn)億，他們當(dāng)時(shí)聊四萬(wàn)億應(yīng)該是救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不應(yīng)該是救開(kāi)發(fā)商，很有意思的一句話，當(dāng)然是玩笑。為什么這么說(shuō)呢？當(dāng)時(shí)這部分錢(qián)沒(méi)有流入國(guó)家的實(shí)業(yè)部門(mén)，而最終流入到房地產(chǎn)的投資市場(chǎng)，很多人拿這些錢(qián)買(mǎi)地、屯地了，這些地又推高了房?jī)r(jià)。由于年下半年年上半年的時(shí)候，大家應(yīng)該有所了解，是

54、各地地王倍出。年上半年對(duì)于地王出的特別多，就呵斥了年的房?jī)r(jià)，實(shí)踐上它也對(duì)整個(gè)年、年整個(gè)房?jī)r(jià)的推進(jìn)作用比較突出。年出臺(tái)的政策，國(guó)家也是缺乏閱歷的，以致于呵斥、年很多市場(chǎng)處于一種失控的形狀，所以從整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)久的開(kāi)展來(lái)看，我覺(jué)得這次調(diào)控勢(shì)在必行，是一定要做的。而且我覺(jué)得這次的調(diào)控政策對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范，以及對(duì)于未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的前景來(lái)看也是具備非常好的保證作用，使他們整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)展可以在一個(gè)合理的范疇之內(nèi)，合理的增長(zhǎng)幅度之內(nèi)，平穩(wěn)的向前去走。所以我覺(jué)得從整個(gè)這次的政策層面來(lái)說(shuō)，他們一定非常支持。接下來(lái)再聊一聊在這種政策之下，他們開(kāi)展商究竟該怎樣做，包括他們相關(guān)的行業(yè)應(yīng)該怎樣做。實(shí)踐上從去年年底，世聯(lián)不斷

55、在各種行業(yè)的研討上，包括一些媒體上也在講這些問(wèn)題，首先能夠?qū)τ谒麄儊?lái)講，他們整個(gè)的供應(yīng)構(gòu)造的調(diào)整，對(duì)于整個(gè)向中小戶型，主流戶型這塊開(kāi)發(fā)的擴(kuò)展，這可以講一下萬(wàn)科，其實(shí)萬(wàn)科在這塊做的相對(duì)比較先進(jìn)一些，在萬(wàn)科所開(kāi)發(fā)的一切工程中，市場(chǎng)的主流產(chǎn)品占了%，%以上根本上都是主流產(chǎn)品，只需%才是改善性住房。他們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科的產(chǎn)品在全國(guó)范圍來(lái)講，在政策的調(diào)控之下，依然還可以相對(duì)走的比較好的一個(gè)緣由，就是它本身產(chǎn)品的供應(yīng)構(gòu)造是比較合理的，抗風(fēng)險(xiǎn)的才干特別大。所以我覺(jué)得在這種政策下面，或者在未來(lái)長(zhǎng)久的階段之內(nèi)，他們整個(gè)構(gòu)造的調(diào)整會(huì)變成大家要著重研討的方向。他們對(duì)于合理價(jià)錢(qián)的穩(wěn)定，實(shí)踐上他們會(huì)發(fā)現(xiàn)，包括他們的總理在幾次政

56、府的任務(wù)會(huì)和報(bào)告會(huì)當(dāng)中，從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)要遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，他講的是“防止過(guò)快的上漲。實(shí)踐上隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)，隨著國(guó)家的強(qiáng)省，人民的富有，房地產(chǎn)向上走是一個(gè)必然的趨勢(shì)，國(guó)家最主要防止的是過(guò)快的上漲，所以我覺(jué)得接下來(lái)的一段時(shí)間對(duì)房?jī)r(jià)合理的判研是他們重點(diǎn)研討的方向，就是怎樣樣保證他們房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的增長(zhǎng)幅度，這是一點(diǎn)。另外一點(diǎn)，對(duì)于一些相對(duì)能夠資金鏈比較緊張的企業(yè)，一些合理的價(jià)風(fēng)格整也是勢(shì)在必行，這一點(diǎn)是支持企業(yè)良好開(kāi)展的根底。這些會(huì)成為他們未來(lái)著重要關(guān)注的方面，在這三點(diǎn)之下，相對(duì)于一些市場(chǎng)普遍的做法，比如說(shuō)促銷，一些新的營(yíng)銷手法等等的運(yùn)用更加細(xì)微，今天在這里不多講。接著聊一聊他們整個(gè)城西。其

57、實(shí)我剛剛進(jìn)入西安的時(shí)候是年年底年年初，當(dāng)時(shí)在整個(gè)西安熟習(xí)過(guò)程的時(shí)候，也了解了整個(gè)西安的開(kāi)展過(guò)程，它的開(kāi)展歷程大家都非常清楚，簡(jiǎn)單說(shuō)一下西安首先城內(nèi)，大家都清楚，接著高新，再接著城南、曲江，接著下來(lái)政府大力搞浐灞，接著是他們整個(gè)城西，下一步能夠就是灃渭、涇渭。實(shí)踐上在年之前，主要的四大片區(qū)就是城北、城西、城南、城東。城東是一個(gè)價(jià)錢(qián)洼地，隨著從年開(kāi)場(chǎng)，整個(gè)世園會(huì)的建立，包括一些品牌開(kāi)展商的進(jìn)駐，整個(gè)城東在年的下半年告別了價(jià)錢(qián)洼地，目前而言，實(shí)踐上城西是他們大區(qū)域內(nèi)的價(jià)錢(qián)洼地，由于西安本身城區(qū)由于它的根底條件，建國(guó)后屬于工業(yè)基地，開(kāi)展空間在傳統(tǒng)的城西是比較有限的，如今整個(gè)大興新區(qū)這塊能夠有一些相對(duì)規(guī)

58、整的大規(guī)模的地之外，在傳統(tǒng)的片區(qū)內(nèi)沒(méi)有大規(guī)模的地塊進(jìn)展開(kāi)發(fā)了。如今有一些小企業(yè)的開(kāi)發(fā)工程，根本上屬于改造工程，所以我覺(jué)得大興新區(qū)未來(lái)一定是承載整個(gè)城西起步的區(qū)域。我覺(jué)得天朗做的大興郡產(chǎn)品，也是引導(dǎo)整個(gè)大興區(qū)的開(kāi)展，他們發(fā)現(xiàn)隨著天朗做大型軍之后，一些全國(guó)一線的開(kāi)展商也逐漸進(jìn)入大興區(qū)，從他們世聯(lián)的研討來(lái)看，他們把未來(lái)本人的業(yè)務(wù)會(huì)往城西做一個(gè)延伸區(qū)域，他們置信隨著今年天朗大型軍的大規(guī)模市場(chǎng)迸發(fā)，再加上他們其他一些全國(guó)一線開(kāi)展商的進(jìn)駐，整個(gè)城西必然在這一兩年迎來(lái)新的一輪騰飛，所以說(shuō)整個(gè)城西應(yīng)該說(shuō)在目前四個(gè)區(qū)域來(lái)講具備非常大的潛力的區(qū)域。作為他們來(lái)講，他們非常看好這個(gè)區(qū)域，同時(shí)贊賞他們市場(chǎng)的先行者，他們

59、整個(gè)探求了城西開(kāi)展的很多的新規(guī)、新方法，這使后來(lái)者可以積累很多閱歷。最后，再次對(duì)今天組織活動(dòng)的八百家和天朗地產(chǎn)表示衷心的贊賞！- : 世聯(lián)代理營(yíng)銷總監(jiān)賈波首先特別贊賞八百家和天朗地產(chǎn)組織業(yè)內(nèi)這次的研討會(huì)，其實(shí)從這次限購(gòu)之后，大約將近一個(gè)月的時(shí)間了，市場(chǎng)的反映，包括購(gòu)房者，業(yè)內(nèi)同行和相關(guān)的研討機(jī)構(gòu)，以及他們的專家對(duì)整個(gè)的限購(gòu)政策以及所帶來(lái)的影響都特別的關(guān)注。我首先大約講一下他們這段時(shí)間的市場(chǎng)反映，借著他們市場(chǎng)的反映簡(jiǎn)單聊一聊這次的限購(gòu)政策。世聯(lián)到去年為止，根本上他們也測(cè)算了差不多每一周成交的情況與整個(gè)西安市成交情況數(shù)據(jù)的結(jié)合度，他們目前本人公司旗下在售的工程，沒(méi)有加推情況下，大約每周成交量堅(jiān)持在

60、一個(gè)億左右，是整個(gè)市場(chǎng)比較正常的消化情況。假設(shè)他們整個(gè)數(shù)據(jù)有所上升的話，他們同時(shí)監(jiān)控的整個(gè)西安市的上升幅度和他們差不多，他們下降幅度和整個(gè)西安市的幅度也差不多。從春節(jié)之后，他們對(duì)于他們本人手上目前在售差不多十幾個(gè)工程，從成交數(shù)據(jù)、商品量都做了比較相對(duì)詳細(xì)的一些監(jiān)控，簡(jiǎn)單說(shuō)一下限購(gòu)之后當(dāng)周的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。限購(gòu)之后第一周由于他們當(dāng)時(shí)本身國(guó)土局的網(wǎng)站結(jié)合限購(gòu)政策進(jìn)展一些調(diào)整，進(jìn)展了一些相對(duì)斷網(wǎng)，對(duì)成交還是有比較大的影響，他們看到的數(shù)據(jù)比較恐懼，成交了套，下降了.%，實(shí)踐上這個(gè)數(shù)據(jù)不是真正的市場(chǎng)反映，真正的市場(chǎng)反映有些成交，但是沒(méi)有備案、沒(méi)有簽約?？偹麄兪缆?lián)本身來(lái)看，成交量下降幅度在%左右。到第二周，也就