宿州沃爾瑪國際購物廣場調(diào)研及定位報告

1、宿州沃爾瑪國際購物廣場調(diào)研及定位報告 呈送：宿州同勝置業(yè)有限公司 提案：合肥奧格廣告企劃有限公司 時間：二一年十一月1 我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息都是準(zhǔn)確和有效的。數(shù)據(jù)主要來源于三個方面： 案頭研究：包括安徽省年鑒、宿州房地產(chǎn)管理局相關(guān)報告及其他項目公開展示信息； 通過問卷獲取的消費(fèi)者需求數(shù)據(jù)； 通過研究人員走訪以及訪談提綱獲取的消費(fèi)者及經(jīng)營戶的心理特征。敬請注意： 本項目研究工作是在2010年1011月期間進(jìn)行的，因此進(jìn)行研究分析所依據(jù)的信息和資料都是基于這個時間階段的。 該報告僅為使用方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔(dān)任何責(zé)任。前 言2目 錄第一章 項目概況與研究方法 4一

2、、項目概況 5 1、區(qū)位 5 2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6二、研究方法 8 1、研究內(nèi)容 8 2、研究方法 9第二章 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對項目的影響 10一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃 11 1、城市區(qū)位與定位 11 2、行政區(qū)劃和人口 14 3、省內(nèi)地市基本指標(biāo)比較 15 4、固定資產(chǎn)投資及房產(chǎn)投資情況 20 5、小結(jié) 39第三章 零售市場關(guān)鍵分析 41一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 41 1、城市社會消費(fèi)品零售總額 42 2、城市社會消費(fèi)品零售總額 43 3、人均零售額與其他城市對比情況 44二、宿州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 47三、大型商業(yè)網(wǎng)點 49四、市區(qū)潛在競爭商業(yè)項目 66五、小結(jié) 69第四章 商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度消費(fèi)

3、者調(diào)查 70第五章 經(jīng)營戶及銷售人員訪談 118一、經(jīng)營戶訪談 119 1、經(jīng)營者訪談要點 119 2、訪談記錄 120二、營銷人員訪談 125第六章 住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查 126第七章 住宅現(xiàn)實消費(fèi)者調(diào)查 167第八章 主要結(jié)論與建議 194 3第一章 項目概況及研究方法4本項目基地位于宿州市市中心，勝利路以北，藥店巷以西，書院巷以東。本報告以該項目地塊的規(guī)劃開發(fā)為研究策劃對象。本項目位于宿州市中心，臨近百貨大樓和城隍廟市場老城區(qū)宿州市行政中心汴南新區(qū)本案一、項目概況1、項目區(qū)位5商業(yè)部分為地上五層，地下一層。住宅公寓部分為，為623層，一梯22戶，主要為4565平方米戶型，少部分8090平方

4、米產(chǎn)品本項目是涵蓋商業(yè)、住宅及公寓的綜合體項目一、項目概況2、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積17700m2總建筑面積116000m2地上建筑面積91600m2其中商業(yè)49100m2住宅+公寓面積42500m2容積率5.18其中地下建筑面積24400m2地下一層商業(yè)4500m2停車場面積19900m2停車位610輛宿州沃爾瑪國際購物廣場經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6項目效果圖及住宅公寓戶型圖7二、研究方法1、研究內(nèi)容：宏觀房地產(chǎn)市場研究區(qū)域和可類比樓盤研究小戶型、公寓及市場研究商業(yè)宏觀研究商業(yè)物業(yè)研究消費(fèi)者購物習(xí)慣研究從項目本身的定位去從市場現(xiàn)狀、消費(fèi)者、可類比樓盤等方面去尋求決策的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。8研究方法一：定量定性

5、分析法根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的范圍，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，同時進(jìn)行定性分析，做到定量與定性相結(jié)合，作出立體的、多角度的分析。研究方法二：取證法通過對國內(nèi)可類比城市商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗進(jìn)行研究對比，尋找這些公共服務(wù)設(shè)施發(fā)展的成功之處，并總結(jié)其失敗的主因，揚(yáng)長避短，研究出切實可行的、符合本項目特點和發(fā)展需要的策劃方案。研究方法三：集中主要課題的研究方法為了在規(guī)定的日期內(nèi)完成項目的市場調(diào)研兼總體定位研究，我們必須通過科學(xué)地研究方法把焦點集中在主要的專項課題研究上，將研究的結(jié)果融入本報告內(nèi)。二、研究方法2、研究

6、方法：本報告通過分析項目所在及周邊區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)、人口狀況、商業(yè)物業(yè)市場的供應(yīng)與需求、周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r等因 素對項目發(fā)展的影響， 結(jié)合項目自身條件，以客觀的市場數(shù)據(jù)為基 礎(chǔ)，進(jìn)行全面的分析研 究，并提出項目總體定位方案?？茖W(xué)的研究方法是項目定位成功的關(guān)鍵9第二章 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對項目的影響10一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃1、城市區(qū)位與定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我國兩大經(jīng)濟(jì)帶（京滬鐵路、亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶）交匯處，同時又是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐 州都市圈的重要組成部分，處于安徽城鎮(zhèn)化重點建設(shè)地帶（沿淮 城市群）上。這種承東啟西、南引

7、北連的區(qū)位，使得宿州市在皖北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中位置突出。 宿州市十一五規(guī)劃提出建設(shè)為皖東北商貿(mào)中心城市，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基 地和商貿(mào)物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北約240公里約280公里約40公里75公里11一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃2、城市區(qū)位與定位（續(xù)1） 宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案2007-2020將城區(qū)劃分為三 大主要功能區(qū)，城市總體規(guī)劃為“一城三區(qū)三軸”的空間布局。三區(qū)： 老城區(qū)、汴河新城區(qū)和符離鎮(zhèn)區(qū)。形成“南部老城區(qū) 中 部新城區(qū)北部符離鎮(zhèn)區(qū)”的 空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，城市呈南北相 向團(tuán)聚發(fā)展。同時，由老城區(qū)和汴河新城區(qū)共同構(gòu)筑成宿州市城市主城區(qū)。三軸： 匯源大道、拂曉大道和汴

8、河路構(gòu)筑的三條城市發(fā)展軸線。（右圖：宿州城市總體規(guī)劃調(diào)整方案（2007-2020）12一、城市區(qū)位與發(fā)展規(guī)劃1、城市區(qū)位與定位（續(xù)2）土地利用和人口規(guī)模：人口規(guī)模：近期(2010年萬人) 60遠(yuǎn)期(2020年萬人) 73 遠(yuǎn)景(2050年左右) 控制在90萬人以內(nèi)用地規(guī)模： 近期控制在65平方公里，遠(yuǎn)期控制在7075平方公里(近期城市實際居住人口按60萬人，用地按65平方公里，遠(yuǎn)期人口按73萬人，用地按73平方公里進(jìn)行平衡)。13區(qū)位：安徽北大門，北與徐州接壤。行政區(qū)劃：下轄四縣一區(qū)，碭山縣、蕭縣、靈璧、泗縣。人口大市：總?cè)丝诩s650萬，其中埇橋區(qū)180萬，碭山95萬，蕭縣150萬，靈璧120

9、萬，泗縣90萬宿州市：安徽北大門，650萬人口大市，經(jīng)濟(jì)落后宿州合肥碭山蕭縣靈璧泗縣埇橋序號城市人均可支配收入（元）1馬鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安1300117阜陽126932、行政區(qū)劃和人口14地區(qū)商品房銷售面積（m2）商品住宅（m2）人口非農(nóng)業(yè)人口城市化比重人均銷售面積非農(nóng)人口人均銷售面積人均GDP（元/人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.6 6.1 41585淮北11977831168313217744294339543.3%0.6 1.3 18

10、096亳州664020636677596930065735811.0%0.1 1.0 8477宿州13359651224723635187184927213.4%0.2 1.6 9545蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.5 1.7 14802阜陽1667919150025210004976125216712.5%0.2 1.3 7288淮南174906616026562425162113332046.7%0.7 1.5 22169滁州21263321924668450252598931022.0%0.5 2.1 14002六安16995471524783

11、705891299340914.1%0.2 1.7 9281馬鞍山11460921057378128611364094949.8%0.9 1.8 51927巢湖21829102026324458599775187216.4%0.5 2.9 12885蕪湖286088627388472300977113097249.2%1.2 2.5 38553宣城25515632251918277772650105618.0%0.9 5.1 16774銅陵73796768392573992043476758.8%1.0 1.7 46765池州15191021093243159877528180417.6%1.

12、0 5.4 17295安慶267545523145666158832110116617.9%0.4 2.4 14242黃山14589271280403148603336046424.3%1.0 4.0 17981總計4030923836464362679452861517276522.3%0.6 2.7 16408數(shù)據(jù)來源：2010年安徽統(tǒng)計年鑒3、省內(nèi)地市基本指標(biāo)比較15序號城市生產(chǎn)總值（億元）1合肥21022蕪湖9023安慶8034馬鞍山6665阜陽6086六安5847滁州5768宿州5419蚌埠53210巢湖53011淮南50912宣城43313亳州43214淮北37215銅陵34416

13、黃山26717池州246宿州經(jīng)濟(jì)總量居全省第八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%；人均可支配收入較低，居全省倒數(shù)第3位，居民購買能力有限。序號城市人均可支配收入（元）1馬鞍山203902合肥171583銅陵167694蕪湖167475巢湖144346池州141977黃山140688淮南140469亳州1404210淮北1373611蚌埠1348312安慶1345413滁州1336714宣城1330215宿州1309716六安1300117阜陽1269316宿州市城市化水平為13.4%；略高于阜陽和亳州，排在全省倒數(shù)第三位；市轄區(qū)埇橋區(qū)的城市化水平為22.6%，略高于全省平均水平城市化比重為1

14、3.4%，低于全省22.3%水平3.1、城市化進(jìn)程總戶數(shù)總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化水平宿州1720561635187184927213.4%埇橋區(qū)529551183862741462122.6%碭山縣26688397701012588212.9%蕭縣388278141310214643610.4%靈璧縣2999191212186906707.5%泗縣235930910946716637.9%截至2009年底，宿州總?cè)丝跒?35萬人，低于阜陽和六安，為省內(nèi)第三大人口城市；市轄區(qū)人口為183萬人，其中非農(nóng)人口為41.4萬人?？紤]到流動人口等因素，市區(qū)人口規(guī)模應(yīng)在60萬左右。17人均GDP為9545元，

15、低于全省16408元的平均水平3.2、人均GDP截至2009年底，宿州人均GDP為9545元，與城市化水平一樣，略高于亳州和阜陽，排在全省倒數(shù)第三位；全省最高的為馬鞍山、銅陵，最后為合肥。馬鞍山人均GDP水平達(dá)到了51927元，為宿州市的5倍多。18向東發(fā)展，受沱河阻擋，且引力不足。向南發(fā)展，受煤炭塌方影響。向西發(fā)展，有來自合徐高速阻力。受自身條件限制，城市近期選擇向北發(fā)展向東沱河阻擋引力不足向西老城區(qū)合徐高速阻力向北向北淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群一體化用地條件好，對外交通好向南煤炭塌方向東南交通壕用地條件好向北汴南新區(qū)3.3、城市發(fā)展方向19序號城市房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1合肥670.36 2蕪湖20

16、6.87 3黃山88.44 4宣城87.80 5滁州66.37 6安慶65.30 7馬鞍山62.76 8巢湖60.22 9阜陽60.00 10淮南54.70 11池州46.97 12銅陵46.47 13六安43.50 14蚌埠37.40 15宿州36.32 16淮北31.50 17亳州21.60 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模均落后于同等規(guī)模城市，未來具備較大的發(fā)展?jié)摿?、固定資產(chǎn)投資及房產(chǎn)投資情況202005年2006年2007年2008年2009年合肥5949800640919210283474933126812979511淮南42014659541710400501252644174

17、9066淮北7148387246548605087666281197783蕪湖12159591464432195915217710962860886宿州3900245633018199428990461335965阜陽8988081298021118342525976616679194.1、歷年商品房銷售量商品房銷售量今年來快速增加，2009年銷量達(dá)到133萬平方米單位：萬平方米宿州市商品房開發(fā)量從2005年2009年的5年中，成交量上漲了243%，遠(yuǎn)超其他省內(nèi)地市平均水平。備注：年鑒數(shù)據(jù)和宿州市公布數(shù)據(jù)在2009年的銷量并不一致。21商品房銷售量僅高于淮北、馬鞍山、亳州和銅陵，位處地市倒數(shù)第

18、五位近年來，雖然宿州市商品房銷售量快速增加，但是絕對數(shù)量仍然低于大多省內(nèi)地市；年人均商品房銷售面積僅有0.2平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，僅高于亳州，和阜陽、六安相持平。4.2、2009年安徽省省內(nèi)十七地市銷售量情況222007年2008年2009年2010年110月份銷售量（萬平方米）67.8137.57123.9790.08住宅（萬平方米）63.1433.45113.3582.83非住宅（萬平方米）4.674.1210.527.25備案總金額（億元）15.9210.5633.2130.98住宅（億元）13.968.32非住宅（億元）1.962.24銷售價格（元/平方米）

19、2183245725333304非住宅銷售價格（元/平方米）42015442377955744.3、近年來宿州市商品房預(yù)售量（單位：m2）2008年收到房地產(chǎn)調(diào)控的影響成交面積有較大幅度的減少，2009年受到宏觀情況的影響，銷售面積快速增加，根據(jù)2010年前10月的成交來看，全年成年面積跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。232007年2008年2009年2010年110月份銷售量（萬平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（萬平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（萬平方米）219.7921.445.35套數(shù)5384329183124883住宅（套）4094

20、269272944345非住宅（套）129059910845384.4、近年來宿州市商品房存量房銷售面積（單位：m2）從存量房的面積來看，除2009年增加外，近四年的存量房銷售面積在整體銷售面積中的占比，開始不斷下降。這表明了由于以往土地供給數(shù)量較多，連續(xù)幾年都在消化存量房。這也解釋了宿州房價在過去幾年一直呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)，而到20092010年中出現(xiàn)了快速上升的態(tài)勢。242007年2008年2009年2010年110月份銷售量（萬平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（萬平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（萬平方米）219.7921.445.35套數(shù)5384329

21、183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.5.1、非住宅占比情況非住宅的銷量占比情況來看，相對較大。從2007年2010年，其中非住宅的占比分別為39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商業(yè)、寫字樓等）比重開始逐年下降。254.5.2、非住宅月度銷量變化從淡旺季來看，非住宅的月度基本出現(xiàn)在春節(jié)后的4月份為傳統(tǒng)旺季，其他月度五較為明顯的變化。264.6、房價變化情況在2009年以來，宿州房價呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的走勢，而進(jìn)入2010年后，房價出現(xiàn)較大幅度的上漲，并呈現(xiàn)這種高位盤整的趨勢。274.6、房價變化情況在200

22、9年以來，宿州房價呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的走勢，而進(jìn)入2010年后，房價出現(xiàn)較大幅度的上漲，并呈現(xiàn)這種高位盤整的趨勢。282009年2010年110月份市區(qū)居民購房占比81%82%30歲以下34%29%3040歲39%40%4050歲22%26%50歲以上5%5%4.7、購房人群區(qū)域特征市區(qū)居民購房占比為總體81%。主力購房人群當(dāng)中，3050歲的三個區(qū)間段中相對平均，其中3040歲的比重最高，達(dá)到了整體的40%292007年2008年2009年2010年110月份面積90平方米以下21.01%29.53%24.5 90120平方米47.11%46.70%38.7 120144平方米24.41%19.83

23、%16.4 144平方米以上7.47%3.94%3.3 按揭購房79.00%75.00%4.8、住宅面積構(gòu)成情況主流銷售戶型為90120平方米，占比達(dá)到了46.70%，90平方米以下戶型的占比開始逐漸增多。根據(jù)2010年的銷售量來看，90平方米以下的戶型銷售占比為29.53%，比2009年增加了8個百分點，銷售面積為24.5萬平方米。具有較強(qiáng)的市場容量。從2009年和2010年的數(shù)據(jù)對比來看，隨著房價的不斷上漲，宿州市住宅戶型面積開始逐步變小。根據(jù)合肥的經(jīng)驗來看，未來主流戶型面積隨著房價的變化而不斷變小。30五大板塊分別為老城區(qū)、西南片區(qū)、汴南片區(qū)、東關(guān)區(qū)和開發(fā)區(qū)。目前各個板塊具備自己較強(qiáng)的特

24、征，比較活躍的區(qū)域為老城區(qū)、西南片區(qū)和汴南片區(qū)，但是近兩年來，隨著政務(wù)中心的外遷，汴南片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)不斷成熟。城市發(fā)展規(guī)劃以及土地供給等方面的原因，宿州房地產(chǎn)已經(jīng)形成五大板塊東關(guān)區(qū)開發(fā)區(qū)西南片區(qū)汴南片區(qū)老城區(qū)河畔1號上河城4.9、房地產(chǎn)開發(fā)板塊的構(gòu)成31基本情況總面積總套數(shù)戶型價格備注樓層差異銷售情況安廈時代廣場533層為住宅，一梯5戶，其中小戶型住宅合計為58套2902.325843.75、56.334700毛坯無明顯樓層差異銷售完畢華夏世貿(mào)廣場627層為住宅2244013247、57、665300精裝中央廣場住宅、公寓尚未發(fā)售。其中住宅為大戶型，公寓偏重寫字樓尚街418層位住宅，為常規(guī)戶

25、型89、122無明顯樓層差異銷售完畢家樂福世紀(jì)廣場630層位住宅，為常規(guī)戶型75、85、102、136毛坯無明顯樓層差異銷售完畢光彩陽光城39、56、793200層高搞銷售相對較差基本銷售完畢光彩財富廣場30、69精裝青年公社未銷售桑鈮國際財富廣場未銷售4.10、小戶型產(chǎn)品及精裝修32物業(yè)類別樓盤名稱在售物業(yè)情況銷售均價（元/m）總建筑面積(萬)容積率主力房型客群情況年去化量/去化速度高層家樂福世紀(jì)廣場1棟27公寓5梯40戶1棟30層住宅2梯4戶43006.87.9公寓40-5 ；住宅74-84，少量128市區(qū)投資客為主4個月去化約5萬方月均180余套安廈時代廣場3棟30層46006.54.4

26、140-50m86-90m兩房129-145m三房市區(qū)高收入客群5月17日推出104套，銷售約80%青年公社1棟18層SOHO公寓-3.963.5-未銷售未銷售家樂福世紀(jì)廣場安廈時代廣場青年公社位于市中心的高層項目銷售火爆數(shù)據(jù)來源：宿房網(wǎng)33物業(yè)類別樓盤名稱在售物業(yè)情況銷售均價（元/m）總建筑面積(萬)容積率主力房型客群情況年去化量/去化速度高層華夏世貿(mào)廣場1棟22層高層住宅大戶型1棟公寓5300175.6公寓40-70 ；少量100剛銷售銷售情況尚可中央廣場3棟30層未銷售6.24.14精品三房、四房、空中復(fù)式、3060的公寓 市區(qū)高收入客群未銷售光彩財富廣場1棟15層小高層35800.9-

27、3060一房，少量69；兩房周邊區(qū)域精裝修，基本銷售完華夏世貿(mào)廣場中央廣場光彩財富廣場精裝修項目及部分市中心項目數(shù)據(jù)來源：宿房網(wǎng)344356789101112131415161718192021222324252627282931323334123530363837394041424344cba2008年地塊2010年地塊2009年地塊從圖表中我們可以看出，近年2008年2010年土地拍賣主要集中在主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，且容積率普遍較高（3.0左右），預(yù)示未來市場產(chǎn)品將逐步以小高層、高層為主，為該類市場提供了發(fā)展環(huán)境。近期集中拍賣地塊近年來土地成交淡市區(qū)域4.11、土地供給352008年土地拍賣情況

28、序號方位面積（畝成交價（萬元）35淮海南路以南，第二紡織廠以北11.4658276萬元36紡織東路以南，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)陳營村生產(chǎn)路以東、以西10.7637170.5萬元37宿懷路與金河路交叉口東南角8.224235萬元/畝38紡織東路以南，生活路以北12.3679156萬元39紡織路以南，順達(dá)織造廠以西4.2782132萬元/畝40環(huán)城北路南側(cè)，埇橋辦事處原辦公用地3.8467570萬元41拂曉大道以西，北臨陳營村，南臨規(guī)劃市建安總公司7.389260萬元/畝42金河?xùn)|路南側(cè)，金海五路東側(cè)25.478510萬元/畝43金河三路南側(cè)，南外環(huán)路北側(cè)，金海六路西側(cè)，11.732210萬元/畝44汴河中路

29、以南、宿州市百貨采購供應(yīng)站用地以北、二中巷以東22.52274200萬元2009年土地拍賣情況20金海二路以東、金河?xùn)|路以北、金海三路以西、開發(fā)區(qū)土地以南166.5571143.5萬元（成交價）21汴河?xùn)|路以北、中興路以東、生活路以南、港口路天象小區(qū)以西78.88513066萬元（成交價）22澮水東路以南11.28666萬元（成交價）23淮河西路北2.8722135萬元（成交價）24淮河西路10.0835114萬元（成交價）25勝利中路以北0.473814萬元（成交價）26拂曉大道以東7.420678萬元（成交價）27迎賓大道以北30.169622萬元（成交價）28汴河?xùn)|路以北、中興路以東78

30、.88513066萬元29澮水東路以南11.28666萬元30宿蒙路東側(cè)8.1716483萬元31淮河西路北側(cè)2.8722135萬元32勝利中路以北0.473814萬元33拂曉大道以東，三八中學(xué)以西7.420678萬元34迎賓大道以北30.169622萬元/畝4.11、土地供給362010年土地拍賣情況1汴河西路以北30.614357萬/畝（成交價）2拂曉大道以西6.043437萬3迎賓大道以南、金海二路以東、金海三路以西、宿州市南方置業(yè)有限公司用地以北97.5423130萬元/畝4南外環(huán)路以北、南外環(huán)與拂曉大道拐彎處以東，宿蒙運(yùn)河以西、以南3.178444萬元/畝5銀河三路以北、磬云北路以西

31、、綜合醫(yī)院預(yù)留地以東、光明路及三八辦事處大吳家村莊以南123.7578110萬元/畝6汴河西路以北、人民路以東、宿州市長城門窗廠及居民住宅樓以西、長征路以南30.614300萬元/畝7宿懷南路以東、紡織東路以南、宿州市鴻鵬紡織廠以西、居民住宅以北44.2074112萬元/畝8淮河西路以南、拂曉大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八辦事處集體土地以東90.1943130萬元/畝9外環(huán)路以東、宿州京田機(jī)械有限公司用地以北、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以南、以西79.920111萬元/畝10外環(huán)一路以南、金海六路以西、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以東21.256211萬元/畝11金海六路以

32、西、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以東、以南19.998811萬元/畝12金海六路以西、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以東、以南17.592111萬元/畝13金海六路以西、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以東、以南45.614511萬元/畝14金海六路以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以西、以南11.41611萬元/畝15金海六路以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以西、以南26.835711萬元/畝16金海六路以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以西、以南11.60811萬元/畝17金海六路以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北、以西、以南14.734811萬元/畝18金江路以北、宿州中煤三建公

33、司用地以西、宿州博洋紡織有限公司以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以南104.329711萬元/畝19金江路以南、宿州元邦金屬制造有限公司以西、宿州浩維無紡布有限公司用地以東、宿州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)用地以北202.806211萬元/畝4.11、土地供給37新政后新政前后成交走勢并未出現(xiàn)明顯變化，但是受到去年放量過大以及宏觀調(diào)控的影響，宿州市今年新建商品房的銷售面積要略低于去年。從月度銷量變化來看，宿州市的樓市淡旺季相對較為明顯，淡季主要為春節(jié)前后，銷售量下滑較快。近年來的調(diào)控以自住需求為主的宿州市場影響較小，整體市場目前未出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整，市場預(yù)期未出現(xiàn)拐點。4.12、新政影響38經(jīng)濟(jì)總量居全省第

34、八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)特別是商貿(mào)服務(wù)業(yè)仍有較大的上升空間。人民生活水平穩(wěn)步提高，城市地位不斷提升，發(fā)展后勁足。目前人均收入盡管偏低，但增長較快，居民消費(fèi)力呈快速增長勢頭。城市定位為皖東北商貿(mào)中心城市給項目發(fā)展帶來機(jī)遇。城市規(guī)劃對老城區(qū)定位為商業(yè)中心區(qū)有利于本項目的發(fā)展。宏觀市場5、小結(jié)39房地產(chǎn)市場整體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的特征，供需均呈現(xiàn)放量增長的態(tài)勢， 多數(shù)居民對未來市場持樂觀態(tài)度。房地產(chǎn)開發(fā)受到金融危機(jī)影響不明顯，住宅與商業(yè)均市場均進(jìn)入高速發(fā)展期，有較大的發(fā)展機(jī)會。供應(yīng)平穩(wěn)，成交受市場預(yù)期影響較大，價格保持緩步上漲趨勢；月度成交受供應(yīng)影響較大，剛

35、性需求特征明顯，供求比呈下降趨勢，存量逐漸去化；價格在10年1月份起出現(xiàn)較大幅度上漲，單月成交價格受個案影響較大；分面積去化：09年市場成交中，主力去化以90-120m為主，占整體去化量的48%；購房年齡層： 09年市場成交中，購房群體中以30歲以下及30-40歲客戶群體為主，占總量的73%；購房區(qū)域構(gòu)成： 09年市場成交中，購房群體中市區(qū)客戶占總量的81%；房地產(chǎn)市場40第三章 零售市場關(guān)鍵分析41一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1、城市社會消費(fèi)品零售總額： 社會消費(fèi)品零售總額指各種經(jīng)濟(jì)類型的批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、 制造業(yè)和其他行業(yè)對城鄉(xiāng)居民和 社會集團(tuán)的消費(fèi)品(不包括住房) 零售額和農(nóng)民對非農(nóng)業(yè)居民

36、零售 額的總和。該指標(biāo)反映通過各種 商品流通渠道向居民和社會集團(tuán) 供應(yīng)生活消費(fèi)品來滿足他們生活 需要的情況，是研究人民生活、 社會消費(fèi)品購買力等問題的重要指標(biāo)。 從上表可以看出，宿州市人均社會消費(fèi)品零售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于安徽省平均水平。總額人均安徽省352778445192 合肥市703416814314 淮北市10593164865 宿州市16765332639 六安市23554993337 42一、零售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2、城市社會消費(fèi)品零售總額：資料顯示，2009年宿州市內(nèi)各區(qū)縣的社會消費(fèi)品零 售總額總共為1676533元，其中，埇橋、蕭縣兩 區(qū)縣處于領(lǐng)先地位，碭山、 靈璧、泗縣則相對落后。43一、零

37、售商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r3、人均零售額與其他城市對比情況 雖然人均商品零售額，從城市總體人口來看，宿州市遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于淮北市，但是從市轄區(qū)埇橋區(qū)的的人均商品零售額卻和淮北市基本接近。這表明了兩個問題：由于地理位置的原因，宿州市下轄的碭山和蕭縣產(chǎn)生的消費(fèi)外溢情況較為嚴(yán)重；埇橋區(qū)對周邊的靈璧和泗縣仍有一定的輻射力；城市化水平較低，未來仍有較高的發(fā)展空間?？傤~（萬元）人均（元）人口（萬人）安徽省352778445192 6795 合肥市703416814314 491 淮北市10593164865 218 宿州市16765332639 635 埇橋區(qū)7584564125 184 碭山縣2174282225 98 蕭

38、縣3396712404 141 靈璧縣1932311594 121 泗縣1677471841 91 六安市23554993337 706 44居民消費(fèi)區(qū)域傾向排序：首選徐州、淮北；次選南京、合肥；消費(fèi)外溢大大影響了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。居民消費(fèi)區(qū)域傾向排序：首選徐州、淮北；次選南京、合肥；消費(fèi)外溢大大影響了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)展后勁明顯不足。宿州合肥南京徐州淮北首選消費(fèi)城市次選消費(fèi)城市靈璧蕭縣碭山泗縣淮北徐州合肥南京宿州市區(qū)城市消費(fèi)力外溢45埇橋區(qū)面積2868平方千米，人口178.5萬。郵政編碼234000。為市委、市政府所在地，設(shè)街道辦事處11個、鎮(zhèn)15個、鄉(xiāng)9個。 宿州市區(qū)消費(fèi)，基本依靠埇橋區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)、

39、鄉(xiāng)村居民，埇橋區(qū)人口180萬，其中市區(qū)居民約40萬，其經(jīng)濟(jì)能級相當(dāng)于一個縣域經(jīng)濟(jì)體。宿州埇橋區(qū)城市面貌城市面貌46二、宿州城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前全市商貿(mào)流通業(yè)共有各類企業(yè)14084戶，各類綜合、專業(yè)和集貿(mào)市場104個，個體商業(yè)52392戶，全市批發(fā)零售和住宿餐飲從業(yè)人員40萬人。近年來新型流通業(yè)態(tài)正在逐步取代傳統(tǒng)經(jīng)營模式。全市營業(yè)面積1萬平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上綜合超市有12家。2007年，限額以上零售企業(yè)商品銷售額14.6億元，其中超級市場銷售額10.03億元，占比68.6%。全市具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營流通企業(yè)已超過20家，通過直營、加盟、

40、特許等種種形式，連鎖經(jīng)營店數(shù)2000多家。華潤蘇果、蘇寧電器、肯德基、上島咖啡、迪歐咖啡、名典咖啡等知名企業(yè)在市區(qū)開設(shè)了連鎖經(jīng)營店，家樂福超市已動工建設(shè)，臺灣大潤發(fā)、樂購也簽定了入駐意向。據(jù)統(tǒng)計，全市還有經(jīng)營面積超1萬平方米的百貨商場1家，各種形式的城區(qū)便利店1630家、專賣店690家、美容美發(fā)店770家、沐浴和足浴店600多家等，流通業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)得到不斷改善和優(yōu)化。47二、宿州城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 市級商業(yè)中心1個，以汴河中路、勝利路、淮海中路交叉的 “工”字狀為中心的輻射區(qū)。是目前城市商業(yè)中心區(qū)，也是最 成熟的商業(yè)區(qū)。 市級商業(yè)副中心1個，位于汴河北新城區(qū)，為2020年遠(yuǎn)期規(guī)劃。目前還沒有形成。

41、 區(qū)域商業(yè)中心6個，分別為西北新區(qū)，西南區(qū)、西區(qū)、經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)、道東區(qū)、符離集區(qū)。家樂福百貨大樓百貨大樓48三、大型商業(yè)網(wǎng)點宿州國貿(mào)商廈宿州目前定位最高檔，最具領(lǐng)導(dǎo)地位的百貨公司。概況：地理位置：淮海中路商業(yè)黃金地段規(guī)模：3000平方米樓層：-13層經(jīng)營方式：服裝主題式百貨公司，采取銷售額扣點分成方式收取費(fèi)用。扣點率：20%結(jié)算周期：30天 宿州市區(qū)的三家商場中，國貿(mào)的規(guī)模相對最小。2010年10月底，二樓、三樓的部分柜臺正在裝修調(diào)整。經(jīng)營布局：-1F：名品鞋城 1F：黃金珠寶 2F：高檔男裝區(qū) 3F：精品女裝49駐場知名品牌：負(fù)一樓富貴鳥、花雨傘、她他、意爾康、夢特嬌、金邁王、千百度、米奇、

42、纖纖妙語、卡美多、艾莉芬特、百麗、花花公子、木林森、哥弟二樓都彭、杰凡尼、忘不了、杰克瓊斯、愛登堡、波司登、利郎、與狼共舞、九牧王、凱迪邦尼、雅戈爾、浪比時三樓艾格、舞衣斑斕、安之伴、玖姿、艾迪兒50三、大型商業(yè)網(wǎng)點華夏商場地理位置：汴河中路與淮海南路交叉口東北角經(jīng)營面積：20000平方米經(jīng)營樓層：1-3層經(jīng)營方式：綜合性百貨公司，采取銷售額扣點分成式收取場地費(fèi)用華夏商場位于宿州市商業(yè)中心，包括華夏超市、華夏商場、華夏精品商場、華夏酒店一體的綜合型商業(yè)項目。51服裝馬克華菲、杉杉、雅戈爾、波司登、紫藤閣、夢特嬌、旗牌王、增致、鴨鴨、愛奴嬌、巴俐景、歌迪亞、秋艷、步云、培羅蒙、高爾夫、皮爾卡丹、

43、阿基米德、莊杰、啄木鳥、虎都、紅豆、雅鹿、龍達(dá)飛、太平鳥、鴨鴨、俞兆林、老人頭、恒源祥、卡爾曼斯、珍貝、北極人、金狐貍、鄂爾多斯、好波、雅鹿、九牧王、謎底、高氏杰、名郎、詩夢、才子、皮爾卡丹鞋花花公子、意爾康、康奈、木林森、金利來、花雨傘、紅蜻蜓、花雨傘、都彭、皮爾卡丹、森達(dá)休閑運(yùn)動以純、美特斯邦威、貴人鳥、李寧、喬丹、特步、適馬、KAPPA、PUMA駐場知名品牌：52三、大型商業(yè)網(wǎng)點百貨大樓地理位置：淮海路與勝利路交叉口東南角經(jīng)營樓層：1-4F經(jīng)營面積：18000平方米經(jīng)營品種：50000多種開業(yè)時間：2010年5月28日重新開業(yè)經(jīng)營布局：1F：皮鞋、箱包、鐘表、首飾、數(shù)碼、煙酒、特賣區(qū)2F

44、：精品男裝、羽絨服3F：精品女裝、羊毛衫、兒童用品4F：家電、家紡53駐場知名品牌一樓金利來、駱駝、卡美多、犀牛、夢特嬌、萬里馬、迪寶龍、勞斯帥特、漂亮百分百、舒凡、吉爾達(dá)JED、男主角、女主角、西亞駱駝、杰豪、恒源祥、玉蘭油、北極、羅馬、浪琴、二樓都彭、秋艷、虎都、利郎、九牧王、夢特嬌、阿基米德、培羅蒙、羅蒙、凱慕斯、蘋果王、龍達(dá)飛、稻草人、步云、法派、雅鹿、哥倫特賽三樓ONLY、TEM、巴俐景、婉草薹、玲瓏、粉墨、奧斯來、蓓提、飄蕾、高斯雷瑯、倩舞、卡布瑞拉、VEROMOBA、夢特嬌、雅鹿、雪人、七波輝、藍(lán)貓54大型商業(yè)網(wǎng)點55四、主要商業(yè)街淮海南路（汴和中路至環(huán)城北路段）目前宿州市區(qū)人流

45、最旺、租金水平最高的商業(yè)步行街，沿華夏商場至華潤蘇果，租金水平從南向北遞減，華商場附近為宿州目前租金水平最高的商鋪。概況：地理位置：中心城區(qū)淮海路汴和中路至環(huán)城北路段商業(yè)街長度：400米左右，沿街一層商鋪經(jīng)營品類：服裝、皮具、鞋類、運(yùn)動休閑等租金水平：150-430元/平方米，從南向北遞減，華夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增56店名品類老字號金店珠寶、首飾伍仈褲業(yè)服裝艾琳娜女裝服裝梅子花都鮮花都市花語鮮花花藝慶典鮮花流行美時尚百貨真維斯服裝德爾惠形象店運(yùn)動休閑步步高褲行服裝小叮當(dāng)童裝在建大樓巴拉巴拉童裝中國聯(lián)通通訊圣富萊家紡家飾家紡浪莎

46、內(nèi)衣濟(jì)祥首飾珠寶、首飾維納斯靚麗絲都美容美發(fā)寶縵家紡店名/品牌品類中國電信通訊中國郵政郵政中國移動通訊宿州電視臺辦公樓貝潤大廈辦公樓阿米果飚歌城KTV迪信通通訊老鳳祥銀樓珠寶、首飾中國銀行銀行門面裝修中bbdd寶萊得利服裝地下家具城家具老人頭服裝金利來宿州專營店服裝冠群帽店帽子戴夢得珠寶城珠寶、首飾中國工商銀行銀行口渴了飲料金香蕉蛋糕蛋糕續(xù)表1自勝利路由北向南淮海路西側(cè)：57店名品類龍鳳銀樓珠寶、首飾金港創(chuàng)業(yè)一條街稻草人皮具安踏運(yùn)動休閑啄木鳥皮具新品內(nèi)衣特賣服裝福大福金行珠寶、首飾金鳳祥銀樓珠寶、首飾ERKE專賣店運(yùn)動休閑阿瑪尼專賣Kappa運(yùn)動休閑Adidas運(yùn)動休閑利郎服裝森馬服裝特步運(yùn)動

47、休閑Smion發(fā)型公社美容美發(fā)新華書店Kappa運(yùn)動休閑宿州市區(qū)農(nóng)村信用合作社銀行店名品類中國農(nóng)業(yè)銀行銀行中央廣場驚喜歡服裝時尚軒服裝十二月坊護(hù)膚品誠信房產(chǎn)艾琳娜時尚羽絨服服裝兄弟連軍品專賣戶外用品博奈斯時尚羽絨服服裝艾尚雪服裝稻草人皮具聚便宜服裝亨通日化日化紡織商場家紡經(jīng)典服飾服裝黃毛奧衣鳥服裝郁香菲服裝啄木鳥皮具飛駝皮鞋皮鞋續(xù)表3續(xù)表2由北向南58店名/品牌品類人行天橋KFCKTV夜總會影城Kappa運(yùn)動休閑nike運(yùn)動休閑Adidas運(yùn)動休閑第二印象服裝嘟嘟熊兒童攝影太平鳥服裝紫羅蘭美容三彩服裝多喜愛家紡中國工商銀行銀行芭蒂娜服裝六安瓜片茶葉紡織商場服裝市立醫(yī)院體檢中心店名/品牌品類亦谷

48、服裝駱駝戶外休閑戶外用品酷丑國際服裝芝麻街天福茶樓茶樓恒澤服裝詩伽谷服裝卡伊奴服裝劉老二燒雞食品續(xù)表5續(xù)表4由北向南59淮海路東側(cè)：店名經(jīng)營種類百貨大樓宿州信用社銀行老人頭打折店天興通訊城通訊信捷通訊通訊adidas體育用品運(yùn)動休閑大金鯊歡樂谷上海光廟銀樓珠寶、首飾中國聯(lián)通通訊金嘉珠寶珠寶、首飾南洋布莊361體育用品運(yùn)動休閑賽鹿服裝服裝雅鹿羽絨服服裝啄木鳥服裝服裝女士內(nèi)衣服裝時尚新干線服裝森馬服飾服裝七匹狼服裝店名經(jīng)營種類哥弟服裝國貿(mào)衣之純服裝紅蜻蜓鞋業(yè)皮鞋都市麗人內(nèi)衣服裝意爾康鞋業(yè)皮鞋奧康鞋業(yè)皮鞋宿州老珠寶珠寶、首飾太平鳥服飾服裝軒冉服裝服裝奧康（紅火鳥）皮鞋翠玉芳玫瑰秀服飾服裝龍達(dá)飛（男裝

49、）服裝鱷魚三祥服飾服裝紅蜻蜓鞋業(yè)皮鞋杰豪鞋業(yè)皮鞋樂久服飾服裝自宿州市百貨大樓由北向南續(xù)表160由北向南店名經(jīng)營種類意爾康鞋業(yè)皮鞋名品折扣（內(nèi)衣）服裝諾蘭貝爾（女裝）服裝日泰鞋業(yè)皮鞋雅戈爾服裝以純服裝奧康皮鞋特步運(yùn)動休閑邦威服裝凡人時尚百貨耐克運(yùn)動休閑鴻星爾克運(yùn)動休閑建行銀行衣統(tǒng)男裝服裝adidas體育用品運(yùn)動休閑國稅工行銀行木森鞋業(yè)皮鞋意爾康鞋業(yè)皮鞋惠特店名經(jīng)營種類紅蜻蜓鞋業(yè)皮鞋361體育用品運(yùn)動休閑華夏超市蘇果超市藝豪彩金雁皇服裝皮鞋樂久服飾服裝黑貝服飾服裝朗香服飾服裝佰草集護(hù)膚品獵人網(wǎng)吧珀萊雅護(hù)膚品富安娜家紡家紡龍攝影紅螞蟻鞋業(yè)皮鞋夢迪妮家紡家紡卡芙芮服飾服裝金羽杰金滿蛋糕蛋糕誠信房產(chǎn)公安

50、局續(xù)表2續(xù)表361 主要商業(yè)街汴和中路（淮海南路交界宿懷路段）項目北部臨近路段，城市CBD所在路段，宿州未來的商業(yè)中心區(qū)域。概況：地理位置：中心城區(qū)汴河中淮海路至宿懷路段商業(yè)街長度：300米左右，沿街一層商鋪經(jīng)營品類：服裝、皮具、鞋類等租金：120-280元/平方米，租金水平從西向東遞減，華 夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內(nèi)租金沒有遞增62店名經(jīng)營品類人行天橋紅螞蟻鞋業(yè)皮鞋朗曼笛羽絨服服裝奧康皮鞋皮鞋鳳凰羊絨服裝興華藥房醫(yī)藥金利來服裝艾萊依服裝沙馳皮鞋藍(lán)夢化妝品化妝品駱駝鞋業(yè)皮鞋有意思餐飲市立醫(yī)院金百合（鮮花）鮮花德爾惠運(yùn)動品牌運(yùn)動休閑醫(yī)院眼鏡眼鏡

51、夏氏眼鏡眼鏡農(nóng)業(yè)銀行銀行非凡網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)吧利郎服裝店名經(jīng)營種類tack tones服裝紐約紐約婚紗意爾康皮鞋李寧運(yùn)動休閑木林森皮鞋紅蜻蜓皮鞋唐獅服裝服裝杰豪服裝cleanwater三祥服裝真維斯服裝美克運(yùn)動休閑運(yùn)動休閑淑女坊服裝匹克體育運(yùn)動休閑意爾康皮鞋playboy服裝水明月旗艦店時尚百貨巴拉巴拉童裝童裝安廈時代廣場汴河中路南側(cè)自西向東續(xù)表163汴河中路北側(cè)店名經(jīng)營品類佰納皮鞋皮鞋紅豆西服服裝黎詩奇服裝哥倫特摩專賣店報喜鳥服裝法國夢特嬌服裝鄂爾多斯服裝胖婦人服裝登云鞋皮鞋新續(xù)內(nèi)衣家居服服裝順發(fā)化妝品化妝品貓人服裝東方刺繡圣迪奧 貴人鳥服裝相思鳥秋味伊人軒冉服裝俏太太服裝安踏體育運(yùn)動休閑店名經(jīng)營品類

52、杰豪照明恒源祥服裝建設(shè)銀行銀行多味樓火鍋城餐飲纖纖妙語皮鞋達(dá)芙妮皮鞋紫羅蘭希努爾男裝服裝培蒙服裝波司登服裝本色男裝服裝九鹿王男裝服裝頤和眼鏡眼鏡同仁眼鏡眼鏡韓式精品天迷勁霸男裝服裝萬家賓館吳良才眼鏡眼鏡自西向東續(xù)表164店名經(jīng)營品類金伯利鉆戒珠寶、首飾多吉麗時尚百貨時尚百貨上花轎婚紗攝影婚紗攝影增高鞋皮鞋奧馬眼鏡眼鏡博士康眼鏡眼鏡青蘋果裝飾醫(yī)圣大藥房醫(yī)藥愛情故事理發(fā)美容美發(fā)邱媽火鍋餐飲自西向東續(xù)表265四、市區(qū)潛在競爭商業(yè)項目家樂福購物廣場安廈時代廣場尚街中央廣場華夏世貿(mào)廣場中央廣場中央廣場銀河廣場尚街尚街本項目66四、市區(qū)潛在競爭商業(yè)項目 項目周邊在建或在規(guī)劃的大型商業(yè)項目較多， 部分項目開

53、發(fā)進(jìn)度接 近，對項目銷售和招商 帶來嚴(yán)重威脅。 充分了解競爭對手的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，掌握其開 發(fā)進(jìn)度，可以避免惡性 競爭，贏得差異化優(yōu)勢入住超市及商場安廈時代廣場商之都華夏世貿(mào)廣場華夏超市（談好樂購最終未入駐？）中央廣場無尚街大潤發(fā)家樂福世紀(jì)廣場家樂福本項目沃爾瑪桑鈮國際財富廣場易初蓮花67四、市區(qū)潛在競爭商業(yè)項目華夏世貿(mào)廣場中央廣場家樂福世紀(jì)廣場安廈時代廣場尚街本項目五層婚慶服務(wù)+餐飲+美食城大型中餐+特色餐飲+網(wǎng)吧、咖啡廳+電影院+美容、SPA無定位大潤發(fā)+尚街國際電腦城+通訊手機(jī)+餐飲酒吧區(qū)+時尚購物+影視娛樂電玩+特色餐飲四層KTV+電玩+家電廣場+數(shù)碼產(chǎn)品動感地帶：運(yùn)動區(qū)、休閑區(qū)、家紡區(qū)

54、和辦公區(qū)特色餐飲+數(shù)碼通訊+電玩+KTV+時尚潮流小鋪電影院三層精品男裝+運(yùn)動服裝+兒童服飾+床上用品品位生活區(qū)：少女淑裝、置業(yè)女裝、童裝童玩、內(nèi)衣家居服裝家樂福+童裝+床上用品+運(yùn)動休閑廣場+休閑餐飲沃爾瑪二層品買專賣、連鎖店（女裝）繽紛生活區(qū)：男裝、麥當(dāng)勞、針織羊絨、男士飾品和鞋區(qū)。家樂福+休閑女裝沃爾瑪一層黃金珠寶+高檔化妝品珠寶、化妝品化妝品、珠寶首飾、鐘表精品、名牌服飾+KFC？負(fù)一層L型商業(yè)步行街+華夏超市美食娛樂城：包含3D電玩、中華美食、以及部分非機(jī)動車位男女皮具、箱包+主題餐飲？負(fù)二層68消費(fèi)外溢狀況較為明顯，受到淮北、徐州等城市的影響。但是由于埇橋區(qū)周邊有著較多的煤礦，因此

55、也帶來額外的消費(fèi)需求。宿州近年的商貿(mào)零售業(yè)高速發(fā)展，顯示仍有較大的上升空間。 周邊在建或規(guī)劃的商業(yè)項目較多，項目銷售與招商面臨激烈競爭。 目前商業(yè)仍以傳統(tǒng)的百貨、超市、專業(yè)市場為主，空白點在以獨(dú)立商鋪為主的綜合性購物中心。家樂福、大潤發(fā)、沃爾瑪、易初蓮花紛紛進(jìn)駐宿州，未來幾年內(nèi)，將會有著較多的競爭。商業(yè)集中區(qū)仍在以老城區(qū)為主，但是隨著近年來城市快速發(fā)展，商場的布局也開始走入其他區(qū)域。主流商鋪面積30-50平方米為主。零售市場五、小結(jié)69第四章 商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度消費(fèi)者調(diào)查70【子目錄】商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度執(zhí)行紀(jì)要721.本地購物場所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度732.外地購物場所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度793.服裝類消

56、費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度834.鞋類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度885.電影類消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度946.婚慶用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度987.嬰幼兒用品消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度1018.大型超市認(rèn)知1069.本項目測試10910.受訪人群背景特征111111.小結(jié)11571【執(zhí)行紀(jì)要】商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度執(zhí)行時間：2010年11月份完成有效問卷：200份調(diào)查方法：攔截面訪訪問對象： 宿州市常住居民（過去三個月，平均一個禮拜5天住在宿州市） 20-60周歲 非媒體/咨詢/零售/房產(chǎn)開發(fā)等從業(yè)人員 最近半年未接受過市場調(diào)查（不含人口普查） 家庭日常生活消費(fèi)的決策人或參與決策人 執(zhí)行特別說明： 不得在營業(yè)場所內(nèi)訪問營業(yè)人員，即不得掃街 小區(qū)門口攔截

57、時，同一小區(qū)有效問卷不得超過3份 入戶訪問時，同一住戶最多完成1份有效問卷721.本地購物場所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度1)去過以下哪些場所購物在“曾經(jīng)在這里購物”上，華夏商場排名第一，76%的受訪者表示曾經(jīng)在華夏商場購物；宿州市百貨大樓、國貿(mào)和中山街屬于同一梯隊，水平相差無幾。64%的受訪者曾經(jīng)在宿州市百貨大樓購物，排名第2。國貿(mào)和中山街并列第三，百分比同為62.5%；新武夷時代廣場雖然規(guī)模較大，但由于整體招商效果及開業(yè)時間不長等諸多原因，顧客的到達(dá)率不高。732)經(jīng)常在以下哪些場所購物72%的人經(jīng)常去華夏商場購物，這充分顯示了華夏商場在宿州市民生活中的重要地位；中山街（58.0%）、宿州市百貨大樓(5

58、5.5%)和國貿(mào)(53.5%)是宿州市民經(jīng)常購物的另外三個重要場所，依次排列第2、3、4位；金茂商城及周邊的商業(yè)地位不容小覷，40%的受訪者經(jīng)常在金茂商城及周邊購物。74不同購物場所的顧客忠誠度某個場所顧客中“經(jīng)常購物”占“曾經(jīng)購物”的百分比，可以理解為該場所內(nèi)“忠誠顧客”的百分比；這一指標(biāo)可以很好的反映出不同購物場所顧客忠誠度的高低；本報告中約定“經(jīng)常購物占曾經(jīng)購物的百分比為顧客忠誠度”。在所討論的11個購物場所中，除了“淮海路”外，其余11個場所的忠誠度都在80%以上；忠誠度排名第一的場所為“華夏商場”，忠誠度94.7%；中山街名列第二，忠誠度92.8%；金茂商城及周邊的忠誠度為92%，名

59、列第三，宿州百貨大樓和城隍廟則分別位居第五位和第七位。“經(jīng)常購物”的占比雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于華夏商場，但忠誠度與華夏商場相比差距不大，僅落后8個百分點753)購物場所位移成本所討論的11個購物場所，顧客乘坐公交到達(dá)需要花費(fèi)的平均時間都在15分鐘之內(nèi)。位移時間一方面反應(yīng)購物場所輻射能力和范圍，同時也與購物場所的地理位置密不可分。764)本地百貨商場與商業(yè)街對比(a)本地購物時，傾向百貨商場還是商業(yè)街區(qū)從餅圖上可以看出，在本地購物時，顧客對于商業(yè)街區(qū)和百貨商場的傾向性不明顯。傾向“百貨商場”的比傾向”商業(yè)街區(qū)“的僅高1個百分點。77(b)選擇“商業(yè)街區(qū)”的原因(c)選擇“百貨商場”的原因傾向在“商業(yè)街區(qū)

60、”購物者，更看重商業(yè)街區(qū)內(nèi)物品“價格優(yōu)惠”和“品種齊全”。傾向在“百貨商場”購物者，看重百貨商場的“商品質(zhì)量有保障”和“購物環(huán)境舒適”。782.外地購物場所消費(fèi)習(xí)慣及態(tài)度1)外地購物頻次(a)是否經(jīng)常去外地購物(b)最近三個月去外地商場/購物中心的頻率【經(jīng)?！科骄總€季度不少于一次56%的受訪者經(jīng)常去外地購物。經(jīng)常去外地購物的人中，去外地商場/購物中心的頻率為“每月一次以下”的占58.9%；每月一次或以上者占41.5%。每周一次及以上者占9.9%。792)通常去外地哪些城市購物“徐州”是宿州市民去外地購物的首選城市，49.1%受訪者表示經(jīng)常去徐州購物消費(fèi)；其次為合肥，提及率36.3%；34.8