1、物業(yè)典型案例匯編

1、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布時(shí)間： 2006-12-15 11:16:07來自：國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)網(wǎng)）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)1、主體結(jié)構(gòu)1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu) 的開裂或相鄰房屋的損壞。2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定 值。3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工 程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有先規(guī)定。2、外墻不得滲水3、屋面1）各類屋面必須符合屋面工程

2、施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積 水，不滲水。2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3）陽臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4、樓地面1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起 砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。2）衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積 水，不允許倒泛水和滲漏。3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。5、裝修1）鋼木門窗應(yīng)安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn) 確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫

3、隙適度。2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、 進(jìn)戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。6、電氣1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo) 線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié) 構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)

4、地絕緣電阻不得小于IMKV。2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程 施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超 過電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作 靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符 合要求。6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波 復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。7）除上述要求外，

5、同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程的有關(guān)要求。7、水、問聲、消防1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓實(shí)驗(yàn)及保溫、防腐措施必須 符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。3）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超高壓sin ，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火現(xiàn)嫩要求。并且 有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

6、8采暖1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐 蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。3）爐排必須進(jìn)行 12 小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像 且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈 活。5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室 隔墻不得透風(fēng)漏氣。6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求， 管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢

7、固。7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生 工程 施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵 排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。9）經(jīng)過 48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必 須符合設(shè)計(jì)要求。9、附屬工程及其他1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井 檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室 外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個(gè)彎。3）明溝、散水、

8、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂 現(xiàn)象。5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地 面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使 用功能要求。物業(yè)管理典型案例匯編 一）房屋結(jié)構(gòu)改造維修方面 案例一、設(shè)計(jì)本“一衛(wèi)” 業(yè)主改“兩衛(wèi)” 案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，改 變廢水立管的下水

9、三通，致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理 部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性 質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相 鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意，并報(bào)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批?！?房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的 使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水

10、馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn) 換了廢水立管的下水三通，使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓 下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。案例二、外墻開一窗 大樓留一疤 案情：住在 19 樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外 墻打穿。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使 19 層到底層墻面被泥漿污染。物業(yè)公司只得將衛(wèi)某告上法庭。問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19 層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。 依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十八條第一款第一項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)使 用中禁止下列行

11、為： 一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌?！?作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。衛(wèi)某擅自在自 己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)， 破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及小區(qū)管 理公約對(duì)衛(wèi)某采取制止措施，維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。案例三、巨型浴缸入室 房屋不堪其重 案情：業(yè)主顧某購買了一只占地面積約 8.9 平方 M，可放水約 4.2 噸的巨型浴 缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第 29 層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管 理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止 顧某吊裝巨型

12、浴缸。問題：購置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？ 判決：顧某要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。 依據(jù)：上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定：“業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵 守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正 確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰 關(guān)系?！钡诙艞l第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和 監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反本條例第十八條的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻制止?！惫裰荒茉诜梢?guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán) 利。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)

13、 定。長(zhǎng)期使用巨型浴缸必然對(duì)大樓的樓板強(qiáng)度及承重結(jié)構(gòu)造成危害，使大樓存在潛 在的安全隱患。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為 前提，否則應(yīng)加以必要的限制。房屋租賃引起的糾紛 案例四、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？去年 9月 18日，某花園 B棟5樓 F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百 計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私， 必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行 這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事 情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)

14、，懇請(qǐng)給以特殊照顧。管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使 住戶感到不便 租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物 業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住 戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交 與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能 夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金 這一辦法可取，但前提是要讓 其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣 然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換

15、取押金時(shí)， 還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不 放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來設(shè)施設(shè)備損壞方面案例六、空調(diào)室外機(jī)毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。前兩天小區(qū) 物業(yè)通知我說，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造 成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。請(qǐng)問他們到底有沒有責(zé)任？ 律師 分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。分兩種情況：第一， 如果是空調(diào)外機(jī)自身的質(zhì)量問題而引起的自燃，根據(jù)合同法

16、和消費(fèi)者權(quán)益保 護(hù)法的相關(guān)規(guī)定 ，業(yè)主可以找購買空調(diào)的商場(chǎng)或生產(chǎn)空調(diào)的廠家進(jìn)行維修或退 換；如果該事故給自己或他人造成損害，可以要求商場(chǎng)或廠家承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé) 任，商場(chǎng)和廠家是承擔(dān)相互連帶責(zé)任的。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造 成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 這里的不可抗力指的是不可預(yù)見、不可避免、不可克服的突發(fā)事件，物業(yè)管理人員 無法采取保護(hù)措施或者是已采取保護(hù)措施而無效果的情況。由于業(yè)主和物業(yè)公司之 間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義 務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。尤其是空調(diào)外機(jī)，

17、 它完全是屬于業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共 的空間里，所以它必然是物業(yè)公司保護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的重點(diǎn)。如果由于物業(yè)公司的 保安人員沒有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承 擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。因此，如 果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒有盡看管 的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)公司要是拒絕的話， 可以向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛 物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出。據(jù)了

18、解，一些小區(qū)有半數(shù)以上的人欠費(fèi)、欠租，個(gè)別小區(qū)甚至只有 30的收繳率，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行。由于物業(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害 了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。怎樣解決這一問題，物 業(yè)公司可謂“絞盡腦汁”：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時(shí)繳費(fèi)的 業(yè)主送上小禮品，“以致謝意”。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬平方M的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95以上。他們的秘訣主要是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，對(duì)惡意“抗繳”的業(yè)主、住戶，通 過打官司追討。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)

19、、繳租 卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了 65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額 42 萬元，除兩 起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。其中，對(duì)拒不執(zhí)行法院判決的，要求法院對(duì)其實(shí)施 強(qiáng)制執(zhí)行。業(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型 案例。案例七、蚌埠市物業(yè)管理第一案？沒有交電費(fèi)，供電部門停供電2002年 6月 17日，在有關(guān)部門的推薦下，悅來物業(yè)公司與中區(qū)青年街華豐街小區(qū) 業(yè)主委員會(huì)簽定了為期三年的物業(yè)管理委托合同。去年 10 上旬，該小區(qū)用戶因長(zhǎng) 期沒有交電費(fèi)，供電部門停止了供電，致使該小區(qū) 7 層以上依靠增壓水泵供水的住 戶沒有水吃。電費(fèi)到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)

20、各持已見。 為此，業(yè)主拒交物 業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。業(yè)主委員會(huì)反訴 狀稱“被告 悅來物業(yè)公司）不履行委托合同，造成居民住宅區(qū)及商場(chǎng)二樓垃圾成 堆，臭氣熏天，偷盜現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，嚴(yán)重影響了廣大業(yè)主的身心健康和家庭財(cái)產(chǎn)的 安全”。蚌埠市中區(qū)法院民庭于 2003年 3 月 25 日審理了這樁合同違約案。最后雙方同意調(diào) 解后宣布庭審結(jié)束。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒有很 好的做好自己的職能工作，沒有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來了麻煩這是 不應(yīng)該的。住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦 案例八、住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任

21、何材料為由，拒不交費(fèi) 去年年底，某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過 3 個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏 通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取 40 元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由， 拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也 應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明 用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿

22、意 選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就 不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān) 如果能事先說明需要收費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效果可能更好），并在核對(duì)這次疏通下水 管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取 40 元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng) 付的維修費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)：即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理 法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工

23、作，向業(yè)主用戶普 及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利 實(shí)施鋪路。案例九、法院封家電全家住賓館 不繳費(fèi)的業(yè)主，并非由于家庭經(jīng)濟(jì)狀況差。家住長(zhǎng)寧的某業(yè)主，住別墅，請(qǐng)保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年 多。去年 8 月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家 中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏 天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主 均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到 100。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來一 面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如

24、山”。案件回顧原告 物業(yè)公司）業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳 納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。我們?cè)啻紊祥T催討，對(duì)電費(fèi)價(jià)格也作了 必要的解釋，但被告仍拒絕繳納。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi) 12319 元、電費(fèi) 7071 元、水費(fèi) 1215 元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。被告某業(yè)主）對(duì)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)間及對(duì)原告提供的電費(fèi)、水費(fèi)實(shí) 用數(shù)均無異議，承認(rèn)物業(yè)公司也催討過。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是 原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。另外，前期物業(yè)管 理階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價(jià)局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費(fèi)、水費(fèi) 已過訴訟時(shí)

25、效。法院經(jīng)審理查明，原告接受開發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理，物業(yè)管 理費(fèi)每月每平方 M建筑面積 2.70 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定 的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。因此被告以原告收費(fèi)不規(guī)范而拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由不能成 立。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被 告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時(shí)效的中斷。判決被告繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管 理費(fèi)滯納金、水費(fèi)、電費(fèi)及部分訴訟費(fèi)。案例十、欠租 2000 元被拘一整天 百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對(duì)上門收房租的物業(yè)管理 人員常說的一句話。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。法院只好 強(qiáng)制執(zhí)行，

26、決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著 錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作 人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24 小時(shí)。一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外 6 戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了 所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了 100案件回顧 原告物業(yè)公司）接受開發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。被告 入住后，已有兩年未付房租。其間多次上門催討，每年還寄掛號(hào)信 有郵寄掛號(hào)信 的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。被告某戶主）未答辯。 法院判決經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)

27、權(quán)人為 上海市輕工房地產(chǎn)總公司。該公司委托原告對(duì)該房屋進(jìn)行管理并收繳房租，被告共 欠原告房租 2103 元。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告 作為房屋的承租人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金，延期支付租金的應(yīng)當(dāng)支付違約金，原告要求 的違約金低于依法應(yīng)得到的數(shù)額，可予支持。被告于判決生效之日起10 日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。公告見報(bào)端欠款送上門 法院判決生效后，某業(yè)主置之不理，依舊不繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)。法院只好在 某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到 法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來。物業(yè)管理案例匯編 二）發(fā)布時(shí)間： 2006-12-15 11:05:

28、46 來自：國(guó)家職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)網(wǎng)） 物業(yè)管理案例匯編 二）案例十一、拒繳物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主被推上法庭原告物業(yè)公司）被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)共八千多元，訴請(qǐng)法 院判其繳納所欠費(fèi)用及滯納金。被告某業(yè)主）簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而 非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在，物價(jià)局 備案的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方 M2.63 元，現(xiàn)原告以每平方 M2.7元計(jì)算缺乏依據(jù)。 法院經(jīng)審理查明，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽 訂物業(yè)管理服務(wù)合同，約定物業(yè)管理費(fèi)以每平方 M2.7元計(jì)算?，F(xiàn)原告名稱雖然不 是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組

29、建的，名稱變了，主體資格并 未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采 信。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同，對(duì)小區(qū)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提 供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員 會(huì)與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的 計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用。 案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把 交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已 累計(jì)欠費(fèi)達(dá) 35 萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上

30、門催交未果。為了解決這一問題，管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全 面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平 時(shí)難得一見的該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難 常言道：會(huì)哭 的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里 咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件 退一步進(jìn)兩步，不退無以求 進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10 期，每月 3 萬余元，隨當(dāng)月管理 費(fèi)一同繳交拖欠

31、的費(fèi)用。 10 個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意 而非惡意）欠費(fèi)，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可 擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。 在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感“上帝”的。給業(yè)主提個(gè)醒別欠費(fèi)有人打過一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資 500 元?？墒牵欢?時(shí)間做下來，自己對(duì)保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣 下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè) 主請(qǐng)來做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的“保姆”、“管家”，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了 管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如

32、果對(duì)物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另 請(qǐng)高明?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù) 不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。這些理由， 有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi)，不 但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費(fèi)，官司 必輸無疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi)，最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎?，由于市高院關(guān)于 審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確 規(guī)定。給物業(yè)公司提個(gè)醒打官司 物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的 職責(zé)。如果自己盡職

33、盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了 維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。目前，物業(yè)公司“討債”，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理 由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對(duì)簿公堂，面子上過不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo) 的額低，請(qǐng)不到律師；訴訟時(shí)間長(zhǎng)，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打 等。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管 理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要 準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說清楚，法院會(huì)依法判決的。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng) 制執(zhí)行不會(huì)讓法律“打白條”，更何況打

34、贏一個(gè)官司，還能影響一大片。 小區(qū)安防方面的案例案例十三、電梯墜樓 , 誰負(fù)責(zé)? 新聞晨報(bào)報(bào)道：一部老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成 內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支 持。年月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)號(hào)居民樓，搭乘電 梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就突然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井 底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā) 暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向 負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損 失費(fèi)等共計(jì)萬

35、余元。庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為 胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在 電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造 成的經(jīng)濟(jì)損失。近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤 工費(fèi)等余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的 元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰來負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯 質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理

36、所 當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更 換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)， 給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不能說電梯墜落 是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡(jiǎn)直是荒唐可及 . 物業(yè)管理案例匯編 （三 案例十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸， 當(dāng)中一個(gè) 6 歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和 另 3 個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父 母共

37、獲得近 13 萬元的賠償金，其中包括精神賠償金 8.5 萬元；物業(yè)公司因不作為 被判賠近 7 萬元。羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童 容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和 4 名兒童玩天那水燒 火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的 死亡負(fù) 15的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45的責(zé)任；另一孩子小豪由 于直接引起爆炸承擔(dān) 25責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān) 7.5 的責(zé)任。由于 3 個(gè)男孩 均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。案情回放據(jù)原告鄭某訴稱， 2002年 5月 7日，他們 6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋

38、友 10歲的小浩、 11歲的小文一起玩， 3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的 一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里 面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子9 歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒 插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻Ｊ鹿拾l(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了 18天， 后因付不起醫(yī)療費(fèi)無法繼續(xù)治療而被迫出院。 6月 13日，小俊因大面積燒傷致敗血 癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。案例十五、發(fā)生高空

39、墮物怎么辦去年 9月 17日14時(shí) 51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A棟前的地面。相 繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng) 調(diào)查高空拋物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要 進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。從樓下查看，玻璃是 9 樓 F 座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座 的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落。可向其通報(bào)了情況后，兩人 不理不睬，依舊爭(zhēng)吵不休。護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和 可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接

40、受處 罰，兩人均無異議 先息事寧人，是此時(shí)的至要）。誰知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓 上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其 煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名 堂。案例十六、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無責(zé)任 ? 1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司 （以下稱維修公司駕駛員駕駛一輛 美鹿 牌小轎車到閩南大廈辦事 ,駕駛員交付 5元停車費(fèi)后 ,將車停放由廈門某物業(yè)管理 股份有限公司 （以下稱物業(yè)公司 經(jīng)營(yíng)的停

41、車場(chǎng) ,后來駕駛員要提車時(shí) , 發(fā)現(xiàn)轎車已丟 失,駕駛員立即報(bào)案 ,廈門市公安局刑警支隊(duì)于 1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào) ,但 至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為 : 物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng) , 向車主收取一定的費(fèi) 用, 為車主提供停車保管服務(wù) , 因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維 修公司將車交由物業(yè)公司保管 , 就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù) ,并享有取回保持原狀的車 輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用 ,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地 ,且保管好車輛 , 物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后 , 先例行了停車權(quán)利 , 就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安 全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員 （保安在有人開

42、出涉案車輛時(shí) , 在未檢 驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 , 這是一種重大過失行為。因此 , 物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠 償責(zé)任。二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí) ,除交納 5元停車費(fèi) 外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系 性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該 5 元停車費(fèi)的繳交與否來判斷 , 而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分 析一從保管合同的概念和特征看 , 保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物 , 并 返還該物的合同 , 其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有 寄托人將保管物交付保管人 , 使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存 在。本案雙方當(dāng)

43、事人就車輛保管的意思表示并不一致 , 而維修公司停車時(shí)也未將車 鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛 , 而物業(yè)公司亦未對(duì)維 修公司出具取車放驗(yàn)憑證。 （ 二物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù) , 該停車場(chǎng)亦 未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。 （三關(guān)于物業(yè)公司收取 5 元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及 依據(jù)。從 1995 年廈門市物價(jià)局關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)對(duì)物業(yè)公 司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看 ,該文第一條第（5項(xiàng)規(guī)定是: 交通工具停車場(chǎng)所的管 理 。 1998年 12 月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的物業(yè)管 理委托合同在合同第十條規(guī)定是對(duì) 交通與車輛停放秩序的

44、管理 , 第二十條規(guī)定 露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn) 向車位使用人收取 。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng) 的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi) , 而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理 , 與其停車人 之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。終審判決 : 綜上所述, 物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系 的理由成立 ,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé) , 應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé) 任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù) , 依法應(yīng)予改判。據(jù)此,依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條的規(guī)定 ,廈門市中級(jí) 人民法院于 2001年 3 月

45、 25 日判決如下 :一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院 （2000開民初字第 2831號(hào)民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣 5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判 決。案例十七、訪客無理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦去年 9 月 12日 15時(shí) 40分，一訪客到租住在某花園 A棟的朋友家取 VCD機(jī)。在他 攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰知他竟勃然大怒， 破口大罵，隨后趕來的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員 的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后 , 首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過聽取當(dāng)

46、事 人和知情者的情況介紹 , 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象 , 查閱業(yè)主住戶的檔案資料， 確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時(shí)間，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一 問題類似問題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主 委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各 個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問題并無任何不妥， 應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破 衣服的損失。點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無理取鬧

47、，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極 性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的 力量，處理起來就相對(duì)容易得多。業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè) 公司幫忙，說他家原來那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面 安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)先到現(xiàn)場(chǎng)。隨后，保安主管陪王先生一起回家。只見業(yè)主房?jī)?nèi)有七八名裝修工人和一名工 頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。該女子情緒激動(dòng)，百般糾纏。主管 反復(fù)勸說數(shù)十分鐘仍然無效。這時(shí)，業(yè)主強(qiáng)烈要求管理處幫助把人請(qǐng)出家門。在此情形之下

48、，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到 漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智 物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情 緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無理）。其他幾名裝修工人也被勸出 房間。那名女子被請(qǐng)出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對(duì)罵，并辱罵護(hù)衛(wèi)員， 還惡人先告狀，撥打 110報(bào)警。110到后，該女子態(tài)度仍很蠻橫，毫無收斂之意，還與業(yè)主動(dòng)了手。在調(diào)解不 成的情況下， 110 將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場(chǎng)，其后，王先生和保安主管也 被叫到派出所作了問詢筆錄。一場(chǎng)風(fēng)波總算平息。然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司 作為第二被告，告上法庭

49、。要求賠償醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、恢復(fù)名譽(yù) 倘若當(dāng)初在勸說 其離開房間無效時(shí)，我們主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)部門來處理，事情的結(jié)局是否可能更好些 呢？）。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯(cuò)。點(diǎn)評(píng)：業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，物業(yè)公司不能漠視他們的要求。但對(duì)他們 的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。凡屬正當(dāng)?shù)?，都?yīng)當(dāng)盡力襄助。不過，襄助 過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。案例十九、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì) 某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在 18 樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn) 1805號(hào)業(yè)主 家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她 便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)

50、也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的 心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主 張先生從電梯出來徑直走回家 他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家 門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己 家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。 試分析：1）阿霞錯(cuò)在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ 觀點(diǎn)一、1、阿霞錯(cuò)在沒有向上級(jí)反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對(duì)于這種情況一定要向上級(jí)反映，不能自

51、己?jiǎn)?干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。3、對(duì)于如何才能平息事態(tài)。首先要針對(duì)此事向業(yè)主道歉。觀點(diǎn)二、1、阿霞不懂法律，公司大概培訓(xùn)沒有跟上。私闖民宅，違法。2、通知管理處，讓管理處人員來解決，先打電話聯(lián)系業(yè)主，如果聯(lián)系的上，就說 明情況，讓其盡快回家，并派人在門口守著；如果不在家，管理人員或保安兩人以 上，進(jìn)入室內(nèi)檢查有無危險(xiǎn)情況，作適當(dāng)處理，這種處理方式，在法律上是允許 的。3、賠禮道歉是理所當(dāng)然的。我個(gè)人認(rèn)為，首先向業(yè)主說明阿霞錯(cuò)在哪里？導(dǎo)致這 種事情發(fā)生的原因是什么？在這種情況下，業(yè)主一般會(huì)轉(zhuǎn)怒為喜，緩和氣氛，在賠 禮道歉，并說明我的工作還有不完善的地方，希望這位業(yè)主

52、以后多提建議，來提高 我們的工作質(zhì)量，并對(duì)業(yè)主的做法表示感謝，是這位業(yè)主給我們公司發(fā)現(xiàn)這種問題 的業(yè)主雖然處理的有點(diǎn)過激，相對(duì)物業(yè)公司），避免以后出現(xiàn)類似問題，并有肯 恩格幫助我們避免以后更大的危險(xiǎn)或損失！4、員工入職培訓(xùn)刻不容緩！作物業(yè)管理，無論哪位員工，都要有詳細(xì)的上崗培 訓(xùn)，特別是相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn) 附帶一些案例分析）。觀點(diǎn)三、1、其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主 家里，就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。2、最好的處理辦法是趕快通知管理處，管理處一方面可以通過電話和業(yè)主聯(lián)系， 讓業(yè)主趕快回家，以確認(rèn)家中是否被盜竊。另一方面，管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人要和保安 趕快到現(xiàn)

53、場(chǎng)，如實(shí)在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個(gè)人同時(shí)進(jìn)入業(yè)主家里，這樣，有 了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會(huì)誤解。3、事情以至此，一方面管理處要求清潔工向業(yè)主道歉，另一方面也要把情況向業(yè) 主講清楚，希望得到業(yè)主的諒解；最好讓業(yè)主看一下家里，看是否有東西丟失，以 確認(rèn)清潔工的清白，一般這樣處理業(yè)主不會(huì)故意刁難，只要在情在理，業(yè)主都會(huì)諒 解的。處理完后，一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會(huì)的再次產(chǎn) 生。社區(qū)文化建設(shè)方面案例二十、物業(yè)公司合理應(yīng)對(duì)業(yè)主健身擾民案例分析“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自 覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引

54、導(dǎo)，從人情、人性、人心 入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文 化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司 面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支 中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服 裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂， 卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次 親臨現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從

55、退休回 家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開 闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活 動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高 層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公 司想想辦法，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決第一，尋找場(chǎng)地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境 宜人，但正對(duì)著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來車往，無論是從安全角度 還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而 未棄的破

56、自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣， 將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣 掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨 練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公 司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系， 請(qǐng)她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說： “失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不

57、會(huì)忘記?！?第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊(duì)的晨練 時(shí)間改在早上 7:30 8:30 ，避開了上學(xué)、上班的高峰時(shí)間段；練功、學(xué)舞改在晚上 7：00以后，健身隊(duì)不再隨意調(diào)高音量，隊(duì)員們?cè)诮∩碇羞€常常相互提醒，不要大 聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排 練，也都到地下室去進(jìn)行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。案例二十一、治理招貼有人亂派招貼怎么辦亂派招貼 , 被人戲稱為城市的 牛皮癌 。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行 病,蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園, 也未能幸免。海富花園管理處下大力氣加以

58、整治 ,力求辟出一方凈土。通過加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)巡邏工 作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。但在樓內(nèi)亂塞亂貼搬家、裝修、送餐、美容 之類廣告的現(xiàn)象卻屢禁不絕。實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 , 發(fā)現(xiàn)樓 內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為 : 二 是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為 : 三是本人承做特定生意的 個(gè)別住戶刻意所為 （全面探明原因 ,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥 。據(jù)此管理處采取了一系列 新辦法:管為本。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗 , 為向海富花園住戶傳播信息的各 界人士提供廣告登載服務(wù) , 變堵為疏 （先提供正當(dāng)渠道

59、,再去堵歪門邪道 ,工作阻力就 小了,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)其的有序管理。教為先。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 , 或打電話或邀人前 來,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 （抓住其想促成生意的心 理, 騙其上門來接受教育 ,辦法巧妙 。治為輔。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告 ,就把其列入黑名單, 嚴(yán)格限制這些 單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) , 直至真做出保證 , 并確實(shí)改正自己的違規(guī)行為。采取這些辦法以后 ,雖說還未能完全制止住宅樓內(nèi)亂派招貼的現(xiàn)象 ,但其頻度和 數(shù)量已經(jīng)大為減少。點(diǎn)評(píng):解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。由于許多難題的成因 , 都是相 當(dāng)復(fù)雜的。多數(shù)情況下

60、,還是需要采取綜合措施 , 才能全面加以解決。有理有據(jù)車輛破損進(jìn)入車場(chǎng)后推卸責(zé)任怎么辦 ?去年 7月 15日 23時(shí)40分，某花園 B棟一業(yè)主將私家車駛進(jìn)小區(qū)，停放在 地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng) 即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄?？紤]到車主可能已經(jīng)就寢，且現(xiàn)場(chǎng)情況可 以認(rèn)定車窗是在車場(chǎng)以外損壞的，就沒有打擾他予以核對(duì)確認(rèn)盡量不打擾業(yè)主，并不是就不能打擾。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。當(dāng)時(shí)打擾一下，可能 就少了后面的麻煩)。早晨 6 時(shí) 20 分 , 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是 停進(jìn)私家車位后被高空拋物所致，反倒要求