當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)分析

1、.：.；中文摘要本文在淺析了我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際開(kāi)展歷程, 針對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀, 對(duì)當(dāng)前情勢(shì)下房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)展了討論。既充實(shí)和完善了我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際,又明晰地點(diǎn)出了目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方向，為我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售提供了新的思緒。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范與完善,消費(fèi)者日趨理性和成熟，開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇,越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)場(chǎng)注重市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的作用。營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新可以使企業(yè)在現(xiàn)有根底上重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的本質(zhì)內(nèi)容,更好地滿(mǎn)足寬廣消費(fèi)者的不同需求；同時(shí), 科學(xué)合理的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力, 提高企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)才干, 有利于企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展和房地產(chǎn)業(yè)整體的開(kāi)展,使企業(yè)在日趨猛烈的

2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 Abstract In that paper, the national real estate marketing theory development course is exhaustively elaborated. The present real estate marketing theory which is base on the current national market is discussed. It is not only consummating the national real estate marketi

3、ng theory, but also pointing out the direction of the real estate marketing syllabify, in the will of providing a new way for national real estate marketing.In recent year, with the national real estate market standardizing and improving gradually, the consumers rational and mature increasingly, the

4、 intense competition among the developers is also growing. More and more enterprises emphasize the marketing. Marketing innovation can enable enterprises to understand the essence of the real estate marketing on the existing basis in order to better meet the different needs of the vast number of con

5、sumers. On the other hand, reasonable real estate marketing strategies can not only enhance the enterprises competitiveness, but also make good for the long-term development of the enterprises and unitary development. It keeps the enterprises in the preceding position.Keywords: Real estate marketing

6、，Marketing strategy目錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 前言 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)展史 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀及其緣由 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀的緣由 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 當(dāng)前情勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的討論 PAGEREF _Toc

7、h HYPERLINK l _Toc . 緊跟國(guó)家政策，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略方向 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 結(jié)合國(guó)情，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)展方式的改動(dòng) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 看準(zhǔn)市場(chǎng)，理性擴(kuò)張 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 針對(duì)市場(chǎng)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 定制營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 網(wǎng)絡(luò)

8、營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 速度營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc . 事件營(yíng)銷(xiāo) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的開(kāi)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .品牌制勝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .定位制勝 PAGEREF _Toc h HY

9、PERLINK l _Toc .速度制勝 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 終了語(yǔ) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc h PAGE 14前言目前，由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，自世紀(jì)年代后期才開(kāi)展起來(lái)，至今不到年的歷程。年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才逐漸開(kāi)展起來(lái)，仍以消費(fèi)、推銷(xiāo)觀念為主，直到產(chǎn)地產(chǎn)的通知開(kāi)展才促進(jìn)了差別化營(yíng)銷(xiāo)觀念的推進(jìn)，年全程營(yíng)銷(xiāo)觀念才被開(kāi)發(fā)商注重起來(lái)，進(jìn)入年整合營(yíng)銷(xiāo)觀念才被運(yùn)用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以目前我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際體系還不夠完善，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際也不夠成熟。針對(duì)這一情況，本文簡(jiǎn)述了我國(guó)的房地

10、產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際的開(kāi)展情況，并對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)情勢(shì)提出了一些創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，以補(bǔ)充現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際。 .我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)展史由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展較為緩慢，而且起步較遲,所以房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略閱歷了一個(gè)從初級(jí)到高級(jí)的一個(gè)循序漸進(jìn)的歷程。概括而言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略開(kāi)展過(guò)程大致可分為以下幾個(gè)階段：.消費(fèi)、推銷(xiāo)觀念階段- 年：在新中國(guó)成立以后，我國(guó)實(shí)行的是方案經(jīng)濟(jì)體制，房地產(chǎn)不能作為商品自在流通，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸萎縮。年以后，房改獲得了突破性的進(jìn)展。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)場(chǎng)起步，在前期，由于經(jīng)濟(jì)的改革開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)根本處于買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)只是進(jìn)展簡(jiǎn)單的消費(fèi)以滿(mǎn)足市場(chǎng)暫時(shí)的需求。進(jìn)入該階段的后期，由于我

11、國(guó)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)程度的限制，這一時(shí)期，我國(guó)居民的生活程度根本上還停留在“溫飽階段。但是開(kāi)發(fā)商為了拉動(dòng)銷(xiāo)售，經(jīng)過(guò)研討他們以為消費(fèi)者缺乏理性，有一種購(gòu)買(mǎi)惰性或者抗衡心思，必需自動(dòng)推銷(xiāo)和積極促銷(xiāo)。這一時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)只是向消費(fèi)者傳達(dá)出樓盤(pán)的根本功能信息以此吸引到相應(yīng)的消費(fèi)者，屬于簡(jiǎn)單的推銷(xiāo)階段。 高炳華. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)M.華中科技大學(xué),. -.差別化營(yíng)銷(xiāo)觀念階段- 年：年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)機(jī)點(diǎn)。在此之前，雖然“房改和“地改呼聲不斷很高，但是全局性的推進(jìn)不斷步履維艱。之后在政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境全面看好的特定寬松歷史條件下，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了一個(gè)迅速開(kāi)展的膨脹期。膨脹期的高速超凡開(kāi)展，在一定程度上

12、推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展和成熟，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。 吳翔華. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)M.東南大學(xué), . -同時(shí)，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力也有了很大的改動(dòng)，對(duì)樓盤(pán)的要求不再獨(dú)一只求其適用的功能，同時(shí)在質(zhì)量、產(chǎn)品優(yōu)良性方面也希望勝人一籌。房地產(chǎn)商也開(kāi)場(chǎng)認(rèn)識(shí)到顧客的需求并非僅限于價(jià)錢(qián)，還有高質(zhì)量、好性能和多樣化的特征，于是開(kāi)發(fā)商開(kāi)場(chǎng)將留意力轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)制造上。正是在這種前提下，差別化營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略得到了較為廣泛的運(yùn)用.全程營(yíng)銷(xiāo)觀念階段- 年：年開(kāi)場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展進(jìn)入第二次低潮，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供應(yīng)與總需求逐漸朝著有利于平穩(wěn)的方向開(kāi)展，各類(lèi)物業(yè)的構(gòu)造得到調(diào)整。在這一階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)

13、入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，單一營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略已缺乏以應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)的需求，于是房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際得到了注重。 吳翔華. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)M.東南大學(xué), . -開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵在于正確確定目的市場(chǎng)的需求和愿望，并且比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更效、 更有利地傳送目的市場(chǎng)所期望滿(mǎn)足的東西。使開(kāi)發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場(chǎng)需求。從市場(chǎng)調(diào)研到工程定位，然后是銷(xiāo)售謀劃、工程的實(shí)施與管理以及未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，包括制定物業(yè)管理實(shí)施方案, 即將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)思想系統(tǒng)地貫徹于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程。.整合營(yíng)銷(xiāo)觀念階段 年至今：年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體獲得了飛躍性的開(kāi)展。隨著住房制度改革不斷深化，特別是住房貨幣化分配方案的積極推進(jìn)和住房信貸政

14、策的調(diào)整，百姓消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變推進(jìn)全國(guó)范圍內(nèi)商品房銷(xiāo)售繼續(xù)、快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，帶動(dòng)著幾十個(gè)根底產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。在這一階段，各種新型的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際層出不窮。為了到達(dá)利潤(rùn)的最大化，開(kāi)發(fā)商將各種營(yíng)銷(xiāo)技巧相互結(jié) 合、相互補(bǔ)充所構(gòu)成了房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際，它兼顧了企業(yè)、顧客、社會(huì)三方的共同利益。 柯云斌. 論房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略J. 商場(chǎng)現(xiàn)代化,(第期):我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀及其緣由.我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀首先，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)雖然起步較遲，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)實(shí)際的運(yùn)用也滯后于一些西方國(guó)家，但是我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)年的開(kāi)展，期間不斷地自創(chuàng)西方興隆國(guó)家的營(yíng)銷(xiāo)方式，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際也有了一定的改良。并且相對(duì)

15、于國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展歷程所閱歷的時(shí)間，我國(guó)的開(kāi)展速度驚人的。然而，他們不得不成認(rèn)雖然國(guó)外一些先進(jìn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念曾經(jīng)傳入中國(guó)并得到了一定的運(yùn)用，今天我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)外的先進(jìn)理念。目前國(guó)內(nèi)企業(yè)所運(yùn)用的營(yíng)銷(xiāo)手段主要還是以“以企業(yè)為中心的“P組合為主，這種從開(kāi)發(fā)企業(yè)角度出發(fā)的P實(shí)際，更多的思索了開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程的利益和銷(xiāo)售戰(zhàn)略等，客戶(hù)在實(shí)踐的銷(xiāo)售過(guò)程中處于一種被動(dòng)的形狀，而且給了開(kāi)發(fā)企業(yè)一些違背商業(yè)品德的時(shí)機(jī)，尤其是一些不良的開(kāi)發(fā)企業(yè)，利用這些時(shí)機(jī)，嚴(yán)重的損害了消費(fèi)者的利益。在一些工程的實(shí)踐房地產(chǎn)工程營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)中，也會(huì)由于這些僅從企業(yè)角度思索的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，導(dǎo)致了目的客戶(hù)對(duì)工程的不認(rèn)可，

16、影響了工程開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，從而導(dǎo)致工程陷于滯銷(xiāo)和被動(dòng)的境況。根據(jù)數(shù)據(jù)的顯示現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在三大問(wèn)題:一、住宅空置率升高。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來(lái)看，一是年以來(lái)房地產(chǎn)空置率快速上漲；二是房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸快速下降。比如，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至年月底，全國(guó)商品房空置面積為. 億平方米，同比增長(zhǎng).%。 金 昕. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的討論J. 商場(chǎng)現(xiàn)代化,(第期): 二、開(kāi)發(fā)商注重短期利益，迷信廣告作用。雖然開(kāi)發(fā)商普遍都曾經(jīng)有了整合營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)，但是在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)蒸蒸日上，一片火紅的情況下，如今的企業(yè)開(kāi)場(chǎng)過(guò)分的迷信廣告的作用。很多開(kāi)發(fā)商不愿也不能進(jìn)展長(zhǎng)時(shí)間的拉鋸戰(zhàn)，想在大潮中分得一杯羹

17、。因此期望借助于廣告轟炸，經(jīng)過(guò)強(qiáng)勢(shì)的宣傳達(dá)成快速賣(mài)房的目的，因此投入大量的財(cái)力進(jìn)展廣告宣傳。但是，廣告不是促使房地產(chǎn)工程或開(kāi)發(fā)商進(jìn)入消費(fèi)者視野的決議性要素，工程本身的質(zhì)量才是重中之重。廣告在房地產(chǎn)工程中的實(shí)踐作用在很大程度上曾經(jīng)被夸張了，“廣告創(chuàng)意的力量曾經(jīng)掩蓋了“產(chǎn)品質(zhì)量的光輝。這導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)錢(qián)、面積、質(zhì)量、居住環(huán)境等與廣告宣傳的不符，從而使商品房滯銷(xiāo)，同時(shí)更不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展與昌盛。三、企業(yè)在產(chǎn)品的市場(chǎng)定位上迷失方向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求高利潤(rùn)，忽視了全程營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)久開(kāi)展的重要，高額利潤(rùn)驅(qū)使他們熱衷于高檔商品房的開(kāi)發(fā)，呵斥了高檔商品房供過(guò)于求，價(jià)錢(qián)虛高。 HYPERLINK

18、joohe/ 聚合網(wǎng) 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題的分析 house.joohe/.shtml - 使我國(guó)大部分地域的房屋開(kāi)發(fā)中，高檔房屋比重過(guò)高，低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房屋的開(kāi)發(fā)量缺乏，這將成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗或開(kāi)展受阻的關(guān)鍵所在。四、企業(yè)大量圈地。在地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)居高不下，市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，誘使眾多企業(yè)進(jìn)展了大量囤地。據(jù)調(diào)查到年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約億平方米,以碧桂園為例上市融資之后馬上進(jìn)展大量囤地，多達(dá)萬(wàn)平方米一躍成為中國(guó)得“地主； 囤地第二名的企業(yè)就是富力地產(chǎn)，多達(dá)萬(wàn)平方米；排在第六名的萬(wàn)科地產(chǎn)都擁有貯藏用地萬(wàn)平方米。 余 濤. 淺析國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略J.科技咨詢(xún)導(dǎo)報(bào),(第十四期):

19、-五、企業(yè)蜂擁籌備上市融資，僅年一年就多達(dá)數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)上市，而且還有大量的房地產(chǎn)企業(yè)正在籌備上市融資。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，年我國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)融資多達(dá)多億。. 導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀的緣由首先,呵斥這種情況的緣由主要是我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際的起步較遲,只需多年的歷程,而國(guó)外曾經(jīng)接近年歷史。其營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際在年就曾經(jīng)提出了以“顧客為中心的“C營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際，年代末又提出了全新的“R實(shí)際，并曾經(jīng)向更高一層的社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)、文化營(yíng)銷(xiāo)層次開(kāi)展。而中國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)那么剛剛走過(guò)以“企業(yè)為中心的R階段，正在步入C階段，同時(shí)又在自創(chuàng)R的一些實(shí)際，但離國(guó)外的社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)及文化營(yíng)銷(xiāo)還有很大一段間隔 。正式由于我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際開(kāi)展滯后，以及

20、不夠健全，從而不可以其很好地指點(diǎn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。其次，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際缺乏足夠的注重。呵斥這種景象的緣由是多樣的：第一，當(dāng)前我國(guó)的多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掌舵人大多是洗腳上田的老一輩人物，他們靠著膽識(shí)和勇氣加上汗水在房地產(chǎn)界打下了一片江山。由于他們根深蒂固的思想曾經(jīng)成型，對(duì)于花拳繡腿的實(shí)際不太在乎。第二，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)情勢(shì)加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的追逐，而顧不上什么實(shí)際了。近年來(lái)由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是紅遍半邊天，居民對(duì)于住房的需求日益增大，以及房地產(chǎn)的升值空間吸引大量的國(guó)內(nèi)外投資者。在眾多要素的熱捧下，進(jìn)一步加劇了開(kāi)發(fā)商對(duì)高額利潤(rùn)的追逐。這一不安康的景象蒙蔽了開(kāi)發(fā)商，使

21、其為了利潤(rùn)極盡手段進(jìn)展廣告轟炸，甚至夸張、欺詐性營(yíng)銷(xiāo)宣傳，偏離了正常、安康的營(yíng)銷(xiāo)軌道。即使是較為明智的企業(yè)也有點(diǎn)把持不住，為了分得一塊市場(chǎng)份額，而不得不跟風(fēng)而行，加劇了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性競(jìng)爭(zhēng)。最后，是我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱出臺(tái)的政策導(dǎo)致了房企面臨更大的考驗(yàn)。國(guó)務(wù)院辦公廳日下發(fā)的中指出：“土地閑置滿(mǎn)兩年、依法該當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排運(yùn)用；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 搜一百范文網(wǎng) 漫談當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題、改革及政策取向so/html/lunwen/jingji/fdclw/-/.htm

22、-這一政策的出臺(tái)導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金需求產(chǎn)生了迸發(fā)性的增長(zhǎng)，如今我國(guó)的囤地面積為億平方米，按每平方米元的平均土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)可以知道我國(guó)房企的資金缺口是億人民幣。按%的前期開(kāi)發(fā)本錢(qián)計(jì)算僅年一年我國(guó)房企所需資金就達(dá)億元，假設(shè)土地兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)按%的閑置費(fèi)計(jì)算，全國(guó)房企總共將被征收高達(dá)億元的閑置費(fèi)按每平方米的取地價(jià)錢(qián)計(jì)算。所以面對(duì)曾經(jīng)大量囤地的房企，鑒于國(guó)家出臺(tái)的“懲治囤地政策，為防止交納巨額的罰款甚至被收回土地，房企不得不巨量融資用于快速開(kāi)發(fā)土地。所以，企業(yè)的紛紛融資的緣由在于眾多房企正墮入“缺錢(qián)的泥潭，甚至將面臨資金鏈斷裂企業(yè)無(wú)法運(yùn)作的危險(xiǎn)。然而在國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮以及美國(guó)次貸危機(jī)的影響

23、導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)“慘淡的情況下，致使企業(yè)進(jìn)入前所未有的融資困難期。并且，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，房地產(chǎn)的金融工具單一，融資的渠道較少，從而構(gòu)成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的致命弱點(diǎn)。一旦出現(xiàn)危機(jī)就出現(xiàn)了如今房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)相巨量融資的景象。 當(dāng)前情勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的討論從宏觀的角度來(lái)看，如今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)展階段，雖然有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)給房地產(chǎn)開(kāi)展帶來(lái)了一定的影響，而房地產(chǎn)卻并沒(méi)有因此而有所收縮，根據(jù)調(diào)查中國(guó)與日本在上世紀(jì)年代類(lèi)似，中國(guó)目前的城市化率依然在左右，未來(lái)至少還有的提升空間，由于城市化和家庭小型化帶來(lái)的城市新增家庭將超越萬(wàn)戶(hù)?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)住房市

24、場(chǎng)有望繼續(xù)昌盛并可以延續(xù)到年后。 房策網(wǎng),房地產(chǎn)文化營(yíng)銷(xiāo) -但是從當(dāng)前的情勢(shì)來(lái)看，國(guó)家為了房地產(chǎn)的安康長(zhǎng)久開(kāi)展，緩和社會(huì)矛盾，出臺(tái)了一系列的金融政策來(lái)抑制房地產(chǎn)的開(kāi)展過(guò)熱，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金市場(chǎng)呵斥了較大的影響。由于最近三年政府開(kāi)場(chǎng)明白，處理住宅房?jī)r(jià)過(guò)高，最重要的是中央政府和地方政府共同的責(zé)任。經(jīng)過(guò)博弈，如今根本上達(dá)成了政策的走向，%的城市資源和財(cái)政的資源，會(huì)集中在保證性住宅這方面，而%留給市場(chǎng)。三年后市場(chǎng)就剩下%的問(wèn)題，這是一個(gè)非常殘酷的現(xiàn)實(shí)。據(jù)資深專(zhuān)員預(yù)測(cè)，在未來(lái)-年里，房地產(chǎn)萬(wàn)家公司(假設(shè)按照臺(tái)灣的閱歷)，未來(lái)大約應(yīng)該有-家公司可以活下去，剩下的都會(huì)轉(zhuǎn)型或者退出這個(gè)行業(yè)。也就是說(shuō)將近%的

25、企業(yè)將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房策網(wǎng),房地產(chǎn)文化營(yíng)銷(xiāo) -在這種嚴(yán)峻的情勢(shì)下，總結(jié)現(xiàn)階段的情況，我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)充分思索一下幾點(diǎn)：. 緊跟國(guó)家政策，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略方向就當(dāng)前方式來(lái)看，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速開(kāi)展暴露了很多問(wèn)題，而政府也不斷地出臺(tái)相關(guān)政策，以引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。所以，企業(yè)能否抓住國(guó)家的政策，快速調(diào)整企業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略至關(guān)重要。只需企業(yè)的開(kāi)展方向與政府制定的政策相一致，才干看清楚國(guó)情順應(yīng)社會(huì)開(kāi)展的需求，有一個(gè)寬松的環(huán)境，為未來(lái)的開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的根底。自年起，中央號(hào)文件就將重點(diǎn)鎖定在鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)開(kāi)展上，并將“城鄉(xiāng)一體化建立提到越來(lái)越重要的位置。年月日十屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議經(jīng)過(guò)該法于年月日

26、正式生效，取代后來(lái)的，從中可窺視到中央政府對(duì)于協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃,改善人民居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)可繼續(xù)開(kāi)展的決心?？梢哉f(shuō)城鄉(xiāng)一體化建立將成為國(guó)家今后幾年重點(diǎn)實(shí)施的方針政策之一。 余 濤. 淺析國(guó)家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略J.科技咨詢(xún)導(dǎo)報(bào),(第十四期): -針對(duì)這一政策我國(guó)房企應(yīng)該建立一種快速的反響機(jī)制，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略方向?！俺青l(xiāng)一體化建立曾經(jīng)成為了國(guó)家的重點(diǎn)工程，房企應(yīng)該充分思索順應(yīng)城市化進(jìn)程，滿(mǎn)足寬廣普通居民對(duì)提升住房質(zhì)量的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開(kāi)展和政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃的需求，呼應(yīng)中央構(gòu)建調(diào)和社會(huì)的號(hào)召，力所能及地推進(jìn)三、四線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程。同時(shí)，在年建立部發(fā)出的房改指點(diǎn)意見(jiàn)中，明確要求凡

27、新審批的商品住房套型建筑面積平方米一下的住房面積所占比重，必需到達(dá)開(kāi)發(fā)建立總面積的%以上。針對(duì)這一規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以思索小區(qū)規(guī)劃中以、等高層電梯洋房為住，然后其他土地可以設(shè)計(jì)成聯(lián)體別墅和雙拼別墅，這樣既能到達(dá)建立部的要求又可以使整個(gè)小區(qū)更為美觀，升值潛力更大。碧桂園就是一個(gè)很好的例子，其從事房地產(chǎn)行業(yè)十五年不斷以來(lái)都以政策為導(dǎo)向，呼應(yīng)政府的號(hào)召，主要選擇國(guó)內(nèi)三、四線(xiàn)城市的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，并以完善的配套實(shí)施為寬廣的有住房需求的消費(fèi)者提供了物美價(jià)廉的產(chǎn)品，并以快速建房，快速回籠資金的運(yùn)作方式獲得輝煌的業(yè)績(jī)。. 結(jié)合國(guó)情，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際 前面他們簡(jiǎn)述了我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)展歷程，從年至今我國(guó)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)

28、實(shí)際一共閱歷，分別是消費(fèi)、推銷(xiāo)觀念階段、差別化營(yíng)銷(xiāo)觀念階段、全程營(yíng)銷(xiāo)觀念階段、整合營(yíng)銷(xiāo)觀念階段，四個(gè)階段。然而，國(guó)外的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際曾經(jīng)閱歷了以企業(yè)為中心的“P到以顧客為中心的“C，如今曾經(jīng)開(kāi)展到了兼顧社會(huì)的“R實(shí)際。那么我國(guó)是遵照外國(guó)的開(kāi)展階段還是騰躍式地開(kāi)展呢？就如今的情勢(shì)來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本人的情況，不要拘泥于方式，應(yīng)該充分地自創(chuàng)國(guó)外的閱歷綜合各種營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際。以“P為根底，同時(shí)兼顧“C實(shí)際和“R實(shí)際，既符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸開(kāi)展壯大對(duì)利潤(rùn)的追求，又進(jìn)一步地關(guān)注到了顧客的利益和社會(huì)的利益。這種整合式的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有較強(qiáng)的針對(duì)性，將可以很好地效力于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)其安

29、康地開(kāi)展。 在運(yùn)用這一整合營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際過(guò)程中，針對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，他們要特別注重一下兩個(gè)方面的建立，也是我國(guó)較為薄弱的兩個(gè)環(huán)節(jié)。、定位營(yíng)銷(xiāo)：定位營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵點(diǎn)就是產(chǎn)品的準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。只需市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，才干實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，快速回籠資金，使短缺的土地得到高效開(kāi)發(fā)， 這樣對(duì)于現(xiàn)階段國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施才不會(huì)呵斥什么不利影響。開(kāi)工前先弄清楚“為誰(shuí)建房而不是房子建成后才問(wèn) “房子為誰(shuí)而建，即準(zhǔn)確定位先行，這是對(duì)當(dāng)前宏觀調(diào)控等不利情勢(shì)的必然要求?？梢哉f(shuō)，“為誰(shuí)建房是房地產(chǎn)企業(yè)必需首先仔細(xì)思索的戰(zhàn)略問(wèn)題，由于這個(gè)問(wèn)題直接影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)方案禍及企業(yè)長(zhǎng)久開(kāi)展。假設(shè)產(chǎn)品定位出現(xiàn)過(guò)失的話(huà)，極易出現(xiàn)資金鏈的斷裂，甚

30、至導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。由于這個(gè)問(wèn)題而倒閉的企業(yè)可以說(shuō)為數(shù)不少，其中順馳地產(chǎn)神話(huà)的終結(jié)就是一個(gè)典型的例子，它的產(chǎn)品定位使其選擇了高土地本錢(qián)、高財(cái)務(wù)本錢(qián)及高人才本錢(qián)，這個(gè)“三高政策最終導(dǎo)致它的衰敗。他們?cè)倏纯匆恍﹦倮睦樱缃裰袊?guó)僅有三個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的著名商標(biāo)：一是萬(wàn)科以精品話(huà)的道路在全國(guó)各地遍地開(kāi)花；二是碧桂園以超高的性?xún)r(jià)比和完善的配套設(shè)備而博得了萬(wàn)業(yè)主的青睞； 營(yíng)銷(xiāo)人 Z. 碧桂園 營(yíng)銷(xiāo)中心,總第期-三就是龍湖地產(chǎn)了，其以無(wú)可挑剔的細(xì)節(jié)讓無(wú)數(shù)的消費(fèi)者一見(jiàn)鐘情。、品牌營(yíng)銷(xiāo)：所謂品牌，是企業(yè)、商品的個(gè)性化沉淀和凝結(jié)，它是在猛烈競(jìng)爭(zhēng)的同質(zhì)化市場(chǎng)中引起消費(fèi)者留意和購(gòu)買(mǎi)的重要識(shí)別特征。 劉文婷. 論房地產(chǎn)營(yíng)

31、銷(xiāo)戰(zhàn)略創(chuàng)新J. 科技創(chuàng)業(yè)月刊, (第 期): 一個(gè)好的品牌可以協(xié)助 開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值, 樹(shù)立消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的信任度, 因此, 建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)非常重要。一個(gè)品牌的構(gòu)成需求一個(gè)認(rèn)知過(guò)程，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的猛烈、不少開(kāi)發(fā)商沉不住氣進(jìn)展長(zhǎng)時(shí)間的品牌營(yíng)造，就借助于新聞炒作和廣告轟炸等，想過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)來(lái)快速樹(shù)立公司品牌，這一做法恰恰嚴(yán)重妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的安康開(kāi)展。樹(shù)立房地產(chǎn)品牌，首先應(yīng)該打造一個(gè)良好的企業(yè)籠統(tǒng)。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取高額利潤(rùn)，追逐潮流，推出了許多“意大利小鎮(zhèn)“威尼斯水城等樓盤(pán)，并不惜重金進(jìn)展廣告轟炸，這雖然獲得一時(shí)的勝利但一直不是長(zhǎng)久開(kāi)展之計(jì)。在房地產(chǎn)這一個(gè)行業(yè)，在品牌營(yíng)銷(xiāo)上應(yīng)

32、該采取“其中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)的戰(zhàn)略，實(shí)行單一品牌化運(yùn)營(yíng)。首先集中力量打響一個(gè)品牌，然后全國(guó)各地陸續(xù)鋪開(kāi)，打造一個(gè)具有悠久歷史和文化的品牌。例如，碧桂園大家都是耳熟能詳?shù)牧?，它就是十六年?lái)一直如一地堅(jiān)持著單一品牌的戰(zhàn)略，在全國(guó)各地不斷復(fù)制“長(zhǎng)沙碧桂園“沈陽(yáng)碧桂園，從而獲得低本錢(qián)營(yíng)銷(xiāo)的宏大勝利得到了寬廣消費(fèi)者的認(rèn)同。還有歷經(jīng)十載的恒大地產(chǎn)集團(tuán)，在創(chuàng)業(yè)之初就單一個(gè)“金碧招牌，如今也同樣在全國(guó)各地不斷復(fù)制“重慶恒大、“南京恒大，證明恒大集團(tuán)也認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，實(shí)行單一品牌化運(yùn)營(yíng)是在品牌營(yíng)銷(xiāo)中打造企業(yè)籠統(tǒng)的很好的低本錢(qián)營(yíng)銷(xiāo)方式。其次，要建立良好的品牌, 還必需求以?xún)?yōu)良的質(zhì)量，適宜的價(jià)錢(qián)提高品牌佳譽(yù)度；同時(shí)

33、，還要有完善的售后效力來(lái)提高品牌忠實(shí)度；適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用全方位的手段提高品牌影響力， 最簡(jiǎn)單的就是廣告, 以及參與各類(lèi)大型的房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)展現(xiàn)公司籠統(tǒng), 推銷(xiāo)公司的樓盤(pán)等。還可以創(chuàng)新性地在各地設(shè)立產(chǎn)品展銷(xiāo)中心，一可以組團(tuán)觀賞促進(jìn)銷(xiāo)售，二來(lái)可以起到品牌宣傳的作用。. 努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)展方式的改動(dòng)前一階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是謀取土地，有了土地自然能獲得超額利潤(rùn)；我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)那么類(lèi)類(lèi)似于“香港方式，其以拿地為中心，從融資、買(mǎi)地、建造，到賣(mài)房、管理都以開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的“一龍式方式。 張瑤寧,周曉靜. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略J. 科技信息,:-未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的環(huán)節(jié)在于融資，有錢(qián)才干盤(pán)活整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈

34、。這就是“美國(guó)方式，它的中心是金融運(yùn)作，美國(guó)擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金、投行、財(cái)團(tuán)等成為主導(dǎo)者，而開(kāi)發(fā)商、建筑商、銷(xiāo)售商以及其他房地產(chǎn)效力商那么成了圍繞資本的配套環(huán)節(jié)。當(dāng)前情勢(shì)下，我國(guó)不斷出臺(tái)了土地審批政策嚴(yán)厲把關(guān)土地的審批，土地實(shí)行招拍掛，企業(yè)只能從公開(kāi)市場(chǎng)拿地，大大杜絕了官商勾結(jié)的發(fā)生，低價(jià)拿地將越來(lái)越難。并且，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多依賴(lài)于銀行貸款，房地產(chǎn)金融開(kāi)展緩慢。恰逢政府出臺(tái)“土地閑置費(fèi)政策，我國(guó)房企更是雪上加霜，面臨著宏大的資金缺口問(wèn)題。并且土地實(shí)行招拍掛、住宅產(chǎn)業(yè)向中低收入階層傾斜、銀行信貸不斷緊縮、投資和投機(jī)需求遭到抑制、外資入市遭到限制、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前猛烈

35、，一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，正逼迫內(nèi)地開(kāi)發(fā)商進(jìn)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?？傮w上講是由“香港方式向“美國(guó)方式轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)型的最大一個(gè)特點(diǎn)是融資。碧桂園作為一個(gè)國(guó)內(nèi)較為典型的“香港方式，年月的H股上市并一舉籌得億的資金，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展方式轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。. 看準(zhǔn)市場(chǎng)，理性擴(kuò)張目前，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的土地政策規(guī)定：貫徹落實(shí)征收%的土地閑置費(fèi)，超越兩年無(wú)償收回。在這種情況下，使得開(kāi)發(fā)商的融資出現(xiàn)了宏大的缺口，但是剛過(guò)了一個(gè)月證監(jiān)會(huì)又強(qiáng)調(diào)，對(duì)于募集資金用于囤積土地、房源、或用于購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO不予核準(zhǔn)，這無(wú)疑是給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雪上加霜。所以房地產(chǎn)企業(yè)必需適當(dāng)?shù)卣{(diào)整土地貯藏戰(zhàn)略及土地的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，不能在一味地?cái)U(kuò)展土地貯藏

36、。像碧桂園一樣三年內(nèi)要完成萬(wàn)平方米的土地開(kāi)發(fā)將面臨著宏大的資金壓力，很容易呵斥資金鏈的斷裂。但是，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇都是并存的，所以有實(shí)力的公司可以進(jìn)展理性的擴(kuò)張。由于受資金及開(kāi)發(fā)才干等要素的制約，更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將轉(zhuǎn)讓土地和工程，這樣能夠會(huì)使二級(jí)市場(chǎng)更加活潑。這將是大中型企業(yè)的一個(gè)時(shí)機(jī)，經(jīng)過(guò)工程或股權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及并購(gòu)等方式低本錢(qián)貯藏土地，加強(qiáng)后續(xù)開(kāi)發(fā)才干。. 針對(duì)市場(chǎng)，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略針對(duì)如今較為低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企應(yīng)該對(duì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略不斷創(chuàng)新，以吸引客戶(hù)或?yàn)橄乱粋€(gè)大市貯藏客戶(hù)群。. 定制營(yíng)銷(xiāo)實(shí)行定制營(yíng)銷(xiāo)，就是要求客戶(hù)參與，為客戶(hù)度身定造。最了解客戶(hù)的人，總是客戶(hù)本人。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該采取更為

37、人性化的運(yùn)營(yíng)理念，做到“客戶(hù)的房子，客戶(hù)來(lái)設(shè)計(jì)，客戶(hù)來(lái)建造，這個(gè)舉措將會(huì)大大處理現(xiàn)有的住房空置率偏高的問(wèn)題，而且能為企業(yè)的快速銷(xiāo)售和回籠資金起到重要作用。開(kāi)發(fā)商可以讓客戶(hù)參與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從室外園林設(shè)計(jì)到室內(nèi)空間規(guī)劃及裝修風(fēng)格，從房子建造到物業(yè)管理效力，讓客戶(hù)真正體驗(yàn)到體制營(yíng)銷(xiāo)的樂(lè)趣；讓客戶(hù)感遭到如此尊貴的效力不是“別墅買(mǎi)主的專(zhuān)利，它是更是“群眾住宅消費(fèi)者的權(quán)益。從“您 的別墅，您設(shè)計(jì)，您建造，走向 “您的房子，您設(shè)計(jì)，您建造。在定制的后期階段，就可以總結(jié)出幾個(gè)比較受歡迎的綜合套餐讓業(yè)主進(jìn)展選擇，這既表達(dá)了公司的人性化思索，又不會(huì)拖慢工程的進(jìn)度。. 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)隨著信息時(shí)代的帶來(lái)和電子商務(wù)的開(kāi)

38、展，網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)入為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式帶來(lái)了新的活力。房產(chǎn)作為商品，它的特點(diǎn)是價(jià)值高需求大量的資金，消費(fèi)者不經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)，因此在購(gòu)買(mǎi)前消費(fèi)者都會(huì)投入極大的精神四處搜集相關(guān)資料，并進(jìn)展對(duì)比研討評(píng)價(jià)優(yōu)缺陷。由于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)決策行為較為復(fù)雜，決策時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，所以要求房地產(chǎn)廣告必需詳細(xì)、準(zhǔn)確、有吸引力、網(wǎng)絡(luò)的超大容量就能充分地滿(mǎn)足房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)宣傳的需求。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的突出優(yōu)點(diǎn)主要在于傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)方式是讓消費(fèi)者被動(dòng)地接受信息，而網(wǎng)絡(luò)卻是消費(fèi)者自動(dòng)地去了解信息，并可以經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售商進(jìn)展雙向溝通，防止了傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)的單向宣傳問(wèn)題。利用網(wǎng)絡(luò)大容量、可雙向溝通的特點(diǎn)，可以建立本品牌的網(wǎng)站提供大量的房產(chǎn)信息，吸引消費(fèi)者登

39、陸網(wǎng)頁(yè)并關(guān)注本企業(yè)的產(chǎn)品動(dòng)態(tài)。 陳東錦. 網(wǎng)絡(luò)化與房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略創(chuàng)新J. 吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào),(第 卷,第 期):-同時(shí)，還可以在網(wǎng)站上建立網(wǎng)上模擬銷(xiāo)售中心，消費(fèi)者可以直接體驗(yàn)到具有三維效果的網(wǎng)上模擬樣板房的視覺(jué)沖擊，并可以重點(diǎn)讓曾經(jīng)到銷(xiāo)售中心領(lǐng)取籌號(hào)的客戶(hù)參與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、家私擺放設(shè)計(jì)等并提交給開(kāi)發(fā)商。這可以充分地激起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望，進(jìn)一步引導(dǎo)其到實(shí)地進(jìn)展雙向交流并促成買(mǎi)賣(mài)。 營(yíng)銷(xiāo)人 Z. 碧桂園 營(yíng)銷(xiāo)中心,總第期-. 客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)客戶(hù)關(guān)系的管理具有重要的意義。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)開(kāi)展的才干表達(dá)在吸引并博得客戶(hù)。如何準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)脈搏的動(dòng)向，如何在猛烈的競(jìng)爭(zhēng)

40、中博得客戶(hù)，將逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事，以客戶(hù)為中心的管理理念應(yīng)成為房企的共識(shí)。客戶(hù)的引薦購(gòu)買(mǎi)能給公司帶來(lái)更多的客戶(hù)。房地產(chǎn)產(chǎn)品少那么幾十萬(wàn)，多那么上百萬(wàn)過(guò)千萬(wàn)，客戶(hù)引薦的比例占有重要的份額。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)應(yīng)過(guò)渡到客戶(hù)信息庫(kù)、客戶(hù)稱(chēng)心度，客戶(hù)效力手段的競(jìng)爭(zhēng)層面上來(lái)。其次，客戶(hù)的口碑宣傳還有利于企業(yè)品牌的傳播，并培育一批忠于公司客戶(hù)。創(chuàng)新的客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)源于“以顧客為中心的C實(shí)際，重整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的大環(huán)境來(lái)看，客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)可以經(jīng)過(guò)客戶(hù)會(huì)來(lái)加強(qiáng)企業(yè)對(duì)客戶(hù)的凝聚力。 赫連志巍,岳志春. 基于CS實(shí)際創(chuàng)新我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系J.河北建筑科技學(xué)院學(xué)報(bào),(第一期):-目前，我國(guó)各大房地產(chǎn)巨頭閱歷市場(chǎng)

41、“圈地的殘酷洗牌之后，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)向“圈人的戰(zhàn)略。這是一個(gè)創(chuàng)新的理念，也是一個(gè)效力的晉級(jí)，以前的排籌號(hào)及現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)的營(yíng)銷(xiāo)效果曾經(jīng)在漸漸淡化，客戶(hù)會(huì)的建立成為了趨勢(shì)。品牌客戶(hù)會(huì)可以為客戶(hù)提供如：新樓盤(pán)的信息和資料；對(duì)客戶(hù)的建議和贊揚(yáng)進(jìn)展及時(shí)的反響；享用新產(chǎn)品的的購(gòu)買(mǎi)折扣和優(yōu)質(zhì)效力；讓顧客了解房地產(chǎn)的相關(guān)政策、學(xué)習(xí)根本知識(shí)； 并定期組織客戶(hù)觀賞區(qū)域內(nèi)其它樓盤(pán)的產(chǎn)品。經(jīng)過(guò)客戶(hù)會(huì)的區(qū)域化建立，使各個(gè)區(qū)域的營(yíng)銷(xiāo)效果最大化，并長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)到達(dá)效力客戶(hù)，提升品牌的作用。. 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)就是站在消費(fèi)者的感官、情感、思索、行動(dòng)和關(guān)聯(lián)五個(gè)方面，來(lái)重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)的思索方式。 劉廷華. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新戰(zhàn)略研討

42、J. 商場(chǎng)現(xiàn)代化, (第期):體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)具有兩大優(yōu)勢(shì)，首先從消費(fèi)者的角度看，住房不再僅僅是一個(gè)不再僅僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨、休憩睡覺(jué)的處所，更多的是一種對(duì)生活質(zhì)量的追求，精神上的享用和體驗(yàn)，因此體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)能給消費(fèi)者以最真實(shí)的購(gòu)前體驗(yàn)，加深對(duì)產(chǎn)品的信任。其次，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，由于企業(yè)間的產(chǎn)品和效力質(zhì)量的差別化不斷減少，而體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)正是阻止同質(zhì)化的最好手段，讓消費(fèi)者充分體驗(yàn)到本人的產(chǎn)品和對(duì)手的區(qū)別。所以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)將成為未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的趨勢(shì)和主流。產(chǎn)品體驗(yàn)是體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，今年來(lái)在產(chǎn)品體驗(yàn)上大部分開(kāi)發(fā)商都運(yùn)用了樣板房的體驗(yàn)方式，但是這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)缺乏的，客戶(hù)選購(gòu)一處房產(chǎn)不單單是看重房子本身。而應(yīng)該全方位地讓客戶(hù)體驗(yàn)，

43、包括裸房樣板間，還有樣板園林、樣板物業(yè)在這里，購(gòu)房者不僅能看到居住的硬件規(guī)范、工程質(zhì)量、房屋構(gòu)造，還能領(lǐng)會(huì)到入住后的物業(yè)效力、家居景觀，這種真實(shí)的體驗(yàn)將使客戶(hù)更放心，對(duì)產(chǎn)品更信任。對(duì)于大型樓盤(pán)分期銷(xiāo)售的，還可以進(jìn)展“試住體驗(yàn)讓購(gòu)房者在最終簽署購(gòu)房合同之前有時(shí)機(jī)免費(fèi)在小區(qū)居住小時(shí)，真實(shí)體驗(yàn)社區(qū)生活，然后再?zèng)Q議能否購(gòu)買(mǎi)。. 速度營(yíng)銷(xiāo)由于房地產(chǎn)的信貸和市場(chǎng)融資都遭到了嚴(yán)厲的限制，企業(yè)的融資難度加大。融資的難度加大將直接影響到企業(yè)土地的投資和工程開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的情況。因此，企業(yè)必需以速度為原那么，進(jìn)展快速地利用各種融資渠道進(jìn)展融資；同時(shí)，另一方面以快速開(kāi)發(fā)以及快速銷(xiāo)售來(lái)到達(dá)快速回籠資金的的目的，以保證良好的

44、現(xiàn)金流。在這個(gè)總的目的下，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)思索轉(zhuǎn)換速度型的商業(yè)方式，更加注重企業(yè)的戰(zhàn)略和營(yíng)運(yùn)的管理。. 事件營(yíng)銷(xiāo) 如今房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)成為了人們關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，就連年的政府任務(wù)報(bào)告業(yè)明確地指出加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和監(jiān)管，抓緊建立住房保證體系。保證成了政府任務(wù)報(bào)告中房改政策的關(guān)鍵詞，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住重點(diǎn)積極呼應(yīng)政府的號(hào)召進(jìn)展事件營(yíng)銷(xiāo)。例如，兩會(huì)期間，萬(wàn)科集團(tuán)的董事長(zhǎng)王石就提出了“拐點(diǎn)論，并提出了“萬(wàn)科自動(dòng)降價(jià)等一系列措施，吸引了公眾的眼球。這個(gè)言論起到了良好的效果，既得到了公眾的好評(píng)，也獲得了消費(fèi)者的青睞，同時(shí)更得到了政府的歡迎和認(rèn)同。另外，就連不斷比較低調(diào)的碧桂園集團(tuán)開(kāi)創(chuàng)人楊國(guó)強(qiáng)也表示“在

45、不遠(yuǎn)的未來(lái)，碧桂園將讓外來(lái)人口可以本錢(qián)價(jià)買(mǎi)到房這段言論同樣得到了廣泛的贊譽(yù)。.我國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的開(kāi)展趨勢(shì).品牌制勝在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，品牌可以產(chǎn)生宏大的價(jià)值增值效應(yīng)，它是企業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。隨著我國(guó)參與世界貿(mào)易組織，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸與世界經(jīng)濟(jì)嚴(yán)密相連并進(jìn)入了世界經(jīng)濟(jì)的大循環(huán)中。 無(wú)憂(yōu)培訓(xùn)網(wǎng) 中國(guó)企業(yè)品牌制勝的戰(zhàn)略思索與分析 tr/articles/.html -所以，我國(guó)需求有一批有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，更需求有一批與世界知名品牌相抗衡的品牌。品牌制勝曾經(jīng)成為一種大趨勢(shì)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的品牌可以更好地使消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的信任，對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同，從而使品牌的獲得宏大的增值效應(yīng)，為企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展作出有力的奉獻(xiàn)。另一方面，由于現(xiàn)階段我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在由區(qū)域性向全國(guó)性進(jìn)展擴(kuò)張，這更強(qiáng)化了以塑造品牌為企業(yè)勝利擴(kuò)張的必然趨勢(shì)。.定位制勝定位是企業(yè)開(kāi)展的基石，特別是品牌的定位，它是品牌營(yíng)銷(xiāo)的第一步具有重要的意義。品牌的良好定位可以為企業(yè)帶來(lái)與眾不同的品牌籠統(tǒng)，可以有效的把握市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)的品牌定位甚至還關(guān)系到企業(yè)能否可以迅速開(kāi)展，還是進(jìn)入慢性自殺的軌道。在定位制勝中，產(chǎn)品的市場(chǎng)