上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、.萬(wàn)份精華管理資料，萬(wàn)多集管理視頻講座：.；上半年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一)北京房地產(chǎn) 不詳 .本文引見(jiàn)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)各物業(yè)租售價(jià)錢(qián)現(xiàn)狀.一、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況自年改革開(kāi)放以來(lái)，北京市房屋建立在總量上呈明顯上升趨勢(shì)，年開(kāi)工面積由年的萬(wàn)平方米，上升到年的萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了倍。房地產(chǎn)的綜合投資增長(zhǎng)顯著，由年的億元添加到年的億元。年上半年，北京市房地產(chǎn)投資完成億元，增速由去年同期下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 在閱歷三次房地產(chǎn)建立的高潮后分別是年；年；年，北京房地產(chǎn)開(kāi)展趨于理性開(kāi)展，特別是在經(jīng)過(guò)年末至年初的調(diào)整期后，年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情勢(shì)明顯上升，全年商

2、品房銷售面積比年上升了。其中住宅銷售面積上升了，但寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的銷售面積大幅度下降。普通住宅市場(chǎng)在消費(fèi)需求和政策支持方面，有較強(qiáng)的開(kāi)展動(dòng)力，北京住宅市場(chǎng)在越來(lái)越多的個(gè)人購(gòu)房者的參與和推進(jìn)下逐漸昌盛。受政府房改政策的影響和市場(chǎng)需求拉動(dòng)，年上半年北京市商品房銷售成倍增長(zhǎng)，共銷售建筑面積萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)億元，比去年同期分別增長(zhǎng)倍和倍。資本運(yùn)營(yíng)、品牌運(yùn)營(yíng)等將在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)吸引力加強(qiáng)，營(yíng)銷謀劃在工程運(yùn)營(yíng)中的作用會(huì)越來(lái)越大。亞洲金融風(fēng)暴直接影響到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)外銷高檔物業(yè)沖擊較大。但假設(shè)內(nèi)資購(gòu)買(mǎi)力能迅速開(kāi)展，可對(duì)外銷物業(yè)市場(chǎng)起到一定的支撐作用。 各物業(yè)呈現(xiàn)的特點(diǎn)是 住宅市場(chǎng).全面上升住宅投資增

3、長(zhǎng)迅速，自年后，年投資增長(zhǎng)率在以上。其中年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的，房屋總開(kāi)工量的，總銷售面積的。年住宅繼續(xù)上升的趨勢(shì)在新的一年中繼續(xù)維持，年上半年住宅投資億元，比去年增長(zhǎng)，住宅銷售億元，同比增長(zhǎng)倍，占總銷售額的，隨著市場(chǎng)買(mǎi)賣的活潑，房?jī)r(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。上半年北京市商品房綜合平均售價(jià)為元牤平方米，比去年同期上升。住宅市場(chǎng)銷售價(jià)錢(qián)上升情況下，住宅工程的銷售量也在穩(wěn)定上升。住房制度的改革進(jìn)一步提高個(gè)人購(gòu)房的比例，成為普通住宅在銷售上繼續(xù)攀升的根底。購(gòu)房貸款力度加大和規(guī)范市場(chǎng)價(jià)錢(qián)、買(mǎi)賣行為等政策的出臺(tái)，以及政府對(duì)開(kāi)發(fā)普通住宅工程的態(tài)度，都將促進(jìn)住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)展。 取消福利房等房改政策的出臺(tái)，短

4、期對(duì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。但從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)北京住宅市場(chǎng)起重要支撐作用的集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)明顯下降，個(gè)人購(gòu)房將會(huì)逐漸成為住宅市場(chǎng)的主要力量。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)新的熱點(diǎn)，城南是危房改造的熱點(diǎn)，集中了較多的新住宅開(kāi)發(fā)工程。年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片開(kāi)發(fā)，付款方式靈敏，新建住宅規(guī)劃及建筑質(zhì)量明顯提高，具有順該當(dāng)前需求的各種戶型設(shè)計(jì)及手續(xù)齊備、配套設(shè)備齊全等特點(diǎn)。 寫(xiě)字樓市場(chǎng).競(jìng)爭(zhēng)猛烈寫(xiě)字樓的建立頂峰期為年以后，當(dāng)時(shí)由于寫(xiě)字樓需求急劇上升，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)高，開(kāi)發(fā)商紛紛斥資開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，至年月，北京利用外資有左右在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其中開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的占相當(dāng)數(shù)量，導(dǎo)致、年

5、寫(xiě)字樓開(kāi)工面積增幅較大，年后進(jìn)入盤(pán)整期，供過(guò)于求。至年上半年，市場(chǎng)上供應(yīng)的寫(xiě)字樓將到達(dá)多萬(wàn)平方米，實(shí)踐空置率會(huì)繼續(xù)上升，年上半年寫(xiě)字樓投資億元，比去年增長(zhǎng)，銷售額為億元，同比增長(zhǎng)倍，主要為大宗購(gòu)買(mǎi)，寫(xiě)字樓承租相對(duì)活潑，但租售價(jià)錢(qián)在歷經(jīng)年末的支撐點(diǎn)后，繼續(xù)下滑到新的低點(diǎn)程度。一方面是寫(xiě)字樓的集中上市，另一方面大買(mǎi)家將已購(gòu)買(mǎi)物業(yè)委托物業(yè)公司對(duì)外招租，加大了市場(chǎng)的空置面積，而且不斷有新的樓盤(pán)推出，加之小業(yè)主為了盡快出租所購(gòu)物業(yè)紛紛壓低價(jià)錢(qián)，使得一些大開(kāi)展商不得不降價(jià)租售。 商業(yè)用房.市場(chǎng)平淡 年后的商業(yè)用房建立將非常平穩(wěn)。主要是由于年后許多大型綜合性工程開(kāi)工，一萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)量過(guò)大，

6、北京現(xiàn)有萬(wàn)平方米商場(chǎng)家，年新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)有崇文門(mén)新世界百貨、宣武崇光百貨、十里堡華堂百貨等超大型百貨商場(chǎng)，上半年商業(yè)用房投資額為，比去年同期增長(zhǎng)。商業(yè)用房呈現(xiàn)嚴(yán)重供求失衡，加上宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)峻，需求乏力，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不景氣，大型商場(chǎng)的銷售額明顯下降。但利民便民的平價(jià)超市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增長(zhǎng)迅速。 二、當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)各物業(yè)租售價(jià)錢(qián)現(xiàn)狀 商品房銷售價(jià)錢(qián)年月至月，據(jù)對(duì)家房地產(chǎn)商展銷樓盤(pán)的價(jià)錢(qián)資料進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，得出如下分析.家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、代理企業(yè)中共發(fā)布商品房總建筑面積萬(wàn)平方米。其中，期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米，其銷售價(jià)錢(qián)情況是： 按內(nèi)銷商品房七種出賣型態(tài)劃分。住宅：起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米；

7、公寓.起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)犿；綜合樓.起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓.起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米；別墅.起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米；辦公用房.起建筑面積萬(wàn)平方米，其中期房萬(wàn)平方米，現(xiàn)房萬(wàn)平方米；四合院.起建筑面積萬(wàn)平方米，新建院萬(wàn)平方米，半新院萬(wàn)平方米，舊院萬(wàn)平方米。 從內(nèi)銷商品房的地段看，住宅在二環(huán)路以內(nèi)幾乎沒(méi)有，而個(gè)別地段只剩些零散房，大部分住宅分布在三環(huán)周邊；二環(huán)周邊其次。公寓式住宅、寫(xiě)字樓及辦公用房多集中在二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)路周邊。綜合樓那么集中在二環(huán)路和三環(huán)周邊上。別墅那么在四環(huán)周邊或近

8、郊區(qū)居多，四合院在二環(huán)路以內(nèi)市中心地段。 從七種類型的房屋價(jià)錢(qián)看，新建四合院平均價(jià)錢(qián)最高，平均價(jià)元牤平方米，舊院平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，新建院高于舊院相當(dāng)于倍。寫(xiě)字樓平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，其中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房均價(jià)元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。辦公樓與寫(xiě)字樓在運(yùn)用功能上大同小異，但由于寫(xiě)字樓內(nèi)裝修優(yōu)于辦公樓，因此在價(jià)錢(qián)上也就有一定差別。辦公用房平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，其中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。公寓平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，其中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。綜合樓平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，其中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。住宅平均價(jià)錢(qián)元牤平方米，其

9、中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。此次搜集資料別墅數(shù)量不多，僅從起情況看，別墅平均價(jià)錢(qián)元牤，平方米，其中現(xiàn)房均價(jià)元牤平方米，期房元牤平方米，現(xiàn)房高于期房。從年月對(duì)家統(tǒng)計(jì)資料和年月對(duì)家統(tǒng)計(jì)資料看，房地產(chǎn)商銷售的價(jià)錢(qián)趨于平穩(wěn)。部分商品房銷售價(jià)錢(qián)分析見(jiàn)表。 房屋出租價(jià)錢(qián) 年月至月，據(jù)對(duì)家房屋出租戶標(biāo)出的租金資料進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析，按房屋六種出租型態(tài)劃分。寫(xiě)字樓起，平均租金每天每平方米元，其中，二環(huán)路以內(nèi)平均租金每天每平方米元，二環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，三環(huán)周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊平均租金每天每平方米元；公寓起，平均租金每天每平方米元；商業(yè)用房起，分布的面較廣，二環(huán)路和二環(huán)外周邊平均租金每天每平方米元，四環(huán)周邊每平方米元；門(mén)面房起，租金程度不同，在二環(huán)周邊位置雖離市區(qū)近，但裝修條件較差，租金相對(duì)較低，平均租金每天每平方米元，在三環(huán)路周邊地域雖離鬧市區(qū)稍遠(yuǎn)些，但也在較好的臨街位置，加之裝修了一些，租金價(jià)位相對(duì)較高，平均租金每天每平方米元；平房起，出租房普通在二環(huán)路以內(nèi)，平均租金每天每平方米元；住宅樓起，出租面比較廣，一居室平均租金每套每月元，二環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元，三環(huán)周邊有雙氣或三氣的平均租金每套每月元，四環(huán)周邊有雙氣的平均租金每套每月元；二居室平均租金每套每月元，其中