房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書模板課件

1、（*專用）項(xiàng)目建議書（模板）本項(xiàng)目建議書編制的主要依據(jù)：城市基礎(chǔ)研究成果（城市基礎(chǔ)研究報(bào)告）地塊信息搜集與分析結(jié)果（宗地自然條件表、宗地社會條件表）產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心對拓展部門的輸入（初步設(shè)計(jì)方案/建議）根據(jù)需要進(jìn)行的初步市調(diào)結(jié)果地塊初篩結(jié)論 編制依據(jù)項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄1.1 項(xiàng)目基本情況（文字說明）用精準(zhǔn)的文字描述項(xiàng)目地塊的基本情況，讓閱讀者對項(xiàng)目地塊全景形成生動認(rèn)識，包括但不限于：地塊區(qū)位位置、土地屬性、面積大小、四至情況、地形地貌等?？梢茫?/p>

2、但不應(yīng)局限于）宗地自然條件表和宗地社會條件表中采集到的數(shù)據(jù)、圖表，應(yīng)注意，相關(guān)信息、數(shù)據(jù)均需經(jīng)過仔細(xì)核查。本部分對項(xiàng)目基本情況的介紹可延展形成多頁ppt，如后。各分項(xiàng)介紹部分，可根據(jù)需要放置GIS示意圖、比例地圖、照片等，并用準(zhǔn)確易分辨的線條、符號等標(biāo)識出項(xiàng)目地塊及周邊的重要地標(biāo)。下述1.2-1.5部分可根據(jù)需要和便利程度合并，相關(guān)圖層合并后以清晰易分辨為原則。1.2 項(xiàng)目區(qū)位（城區(qū)中的位置）用文字表述出項(xiàng)目地塊相對于城市的區(qū)位，輔助圖片理解點(diǎn)明地塊周邊重要商業(yè)區(qū)、商圈等關(guān)鍵地標(biāo)要素的位置及相距距離可引用宗地社會條件表中相關(guān)內(nèi)容和附圖此處插入項(xiàng)目區(qū)位示意圖（在城區(qū)的位置）1.3 項(xiàng)目區(qū)位（周邊

3、環(huán)境和配套）項(xiàng)目周邊配套情況說明為便于查看和分析，可與【1.2項(xiàng)目區(qū)位（城區(qū)中的位置）】共用一張底圖可引用宗地社會條件表中相關(guān)內(nèi)容和附圖此處插入項(xiàng)目區(qū)位示意圖（周邊配套）1.3 項(xiàng)目區(qū)位（周邊環(huán)境和配套）本頁可使用實(shí)地拍攝的照片，補(bǔ)充說明前一頁對項(xiàng)目周邊配套情況的描述對每一重要配套設(shè)施，都應(yīng)盡量形成直觀的照片，示例如下： 3、項(xiàng)目北側(cè)大石路 4、項(xiàng)目東側(cè)渝中樞紐長江二路此處引用前頁ppt的區(qū)位示意圖1.4 項(xiàng)目區(qū)位（項(xiàng)目四至）本部分通過示意圖，標(biāo)示項(xiàng)目邊界和四至情況，列明東南西北各方位的重要道路、建筑物等底圖應(yīng)盡量使用近期衛(wèi)星影像，以加強(qiáng)直觀印象（可通過Google Earth截圖）可引用宗地

4、自然條件表相關(guān)內(nèi)容和附圖，以保證資料來源的一致性此處插入項(xiàng)目區(qū)位示意圖（項(xiàng)目四至）1.5 項(xiàng)目區(qū)位（交通狀況）本部分通過示意圖，標(biāo)示項(xiàng)目周邊交通狀況對項(xiàng)目周邊高速公路、國道、省道、特殊通道等，應(yīng)盡可能詳細(xì)標(biāo)注對項(xiàng)目周邊地鐵、輕軌、公交等線路通行情況，應(yīng)盡可能詳細(xì)標(biāo)注并形成準(zhǔn)確文字說明可引用宗地社會條件表中的交通分析圖，或基于其進(jìn)行優(yōu)化考慮到本部分內(nèi)容含量，可展開至1-3頁ppt論述此處插入項(xiàng)目區(qū)位示意圖（交通狀況）1.6 項(xiàng)目用地（照片展示）本部分以實(shí)景照片的形式，展示項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀，使閱讀者形成直觀認(rèn)識各方位均應(yīng)形成照片，對地塊中的特殊地形地貌、水系溝渠、待拆遷建筑等，應(yīng)重點(diǎn)拍攝并標(biāo)注在照片區(qū)

5、下方，可用文字列明地塊的關(guān)鍵屬性參數(shù)（引用宗地自然條件表中相關(guān)文字）此處插入項(xiàng)目地塊實(shí)景照片1.7 項(xiàng)目規(guī)劃條件總用地面積 限高規(guī)劃容積率可建設(shè)地上最大建筑面積 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1.8 地塊其他條件地塊競買報(bào)名截止時(shí)間為_年_月_日土地綜合價(jià)金的支付 1、對掛牌起始價(jià)金的說明 2、對保證金支付數(shù)額和流程的說明 3、土地付款時(shí)間及比例要求對地塊上現(xiàn)有建筑物、設(shè)施權(quán)屬方的說明其他重要條件的補(bǔ)充說明特別地，對擬通過非招拍掛方式獲取的地塊（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、并購等），應(yīng)說明如下要素 1、地塊現(xiàn)持有方 2、地塊持有方對獲取地塊的各類門檻性要求 3、地塊獲取中的顯性風(fēng)險(xiǎn)條件 4、其他重要條件的補(bǔ)充說明1.9

6、 競爭對手情況列出和本公司在意向地塊獲取上的可能競爭對手本部分內(nèi)容應(yīng)結(jié)合公司對本城市（區(qū)域）主要競爭對手的持續(xù)跟蹤與研究成果展開論述對其中首次出現(xiàn)的，或公司不太熟悉的競爭對手，應(yīng)用1-2頁ppt進(jìn)行概要說明對地塊獲取時(shí)的可能競爭態(tài)勢進(jìn)行說明，并列出公司應(yīng)關(guān)注的重要事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄2.1 區(qū)域內(nèi)社區(qū)特征以示意圖的形式標(biāo)注出項(xiàng)目周邊社區(qū)/生活小區(qū)的分布，建立直觀印象根據(jù)需要，對重要社區(qū)進(jìn)行文字說明此處插入項(xiàng)目周邊社區(qū)/生活小區(qū)分布示意圖2.2 區(qū)域市場現(xiàn)狀、特征與趨勢對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目供給情況進(jìn)行分析特別說明

7、可供開發(fā)用地的分布情況本部分相關(guān)信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎(chǔ)研究得來（城市基礎(chǔ)研究報(bào)告）2.3 區(qū)域產(chǎn)品、價(jià)格特征與趨勢對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目/樓盤分布進(jìn)行大致描述關(guān)注現(xiàn)有住宅項(xiàng)目/樓盤的主流戶型特征、面積大小、開盤價(jià)格、現(xiàn)價(jià)格等信息可基于調(diào)查與推算得出區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段住宅項(xiàng)目/樓盤平均售價(jià)水平，作為后續(xù)可研的參考本部分相關(guān)信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎(chǔ)研究得來（城市基礎(chǔ)研究報(bào)告）2.4 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)/典型樓盤分析對2.3部分列出的，本項(xiàng)目地塊周邊的重點(diǎn)樓盤進(jìn)行詳細(xì)分析對每一樓盤形成如下詳細(xì)信息表和附圖/照片特別的，對未來可能的競爭樓盤應(yīng)重點(diǎn)說明當(dāng)項(xiàng)目地塊規(guī)模較小或需要快速給出項(xiàng)目建議

8、時(shí)，本部分可酌情省略，相關(guān)內(nèi)容留待可研時(shí)完成項(xiàng)目/樓盤名稱項(xiàng)目總占地面積項(xiàng)目總建筑面積項(xiàng)目容積率項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目建筑密度項(xiàng)目總戶數(shù)項(xiàng)目綠化率區(qū)域內(nèi)樓盤信息采集表：2.4 區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)/典型樓盤分析（接上頁）附樓盤效果圖、規(guī)劃總評圖、實(shí)景照片等，并可做必要文字說明對區(qū)域內(nèi)每個(gè)典型項(xiàng)目/樓盤的分析介紹以1-3個(gè)ppt頁面為宜2.5 區(qū)域土地市場分析對區(qū)域內(nèi)流入土地一級市場的地塊信息進(jìn)行分析對近期內(nèi)摘牌/轉(zhuǎn)讓地塊進(jìn)行跟蹤、分析，關(guān)注樓面地價(jià)、競拍競爭態(tài)勢等信息本部分相關(guān)信息、數(shù)據(jù)可基于拓展前期的城市基礎(chǔ)研究得來（城市基礎(chǔ)研究報(bào)告）2.6 項(xiàng)目地塊總體價(jià)值從市場分析的角度，可對本項(xiàng)目地塊的市場價(jià)值做簡單

9、展望（注：本部分非必需）項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄3.1 項(xiàng)目定位建議本部分從拓展部門的角度，對本項(xiàng)目的未來定位提出建議對提出的定位建議應(yīng)給出詳細(xì)解釋和分析，可從如下方面展開：1）此定位建議基于哪些因素考慮形成：政府容積率要求？地形利用價(jià)值？本區(qū)域市場分析和 區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶群研究？區(qū)域/地塊要素與公司某種產(chǎn)品系列的契合程度？2）此種產(chǎn)品定位是否契合本區(qū)域的整體發(fā)展規(guī)劃3）當(dāng)設(shè)定此種產(chǎn)品定位后，本項(xiàng)目和周邊樓盤/競爭項(xiàng)目相比有何優(yōu)劣勢4）當(dāng)設(shè)定此種產(chǎn)品定位后，本項(xiàng)目可能的輻射范圍如何5）當(dāng)設(shè)定此種產(chǎn)品定位后，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)可否吸引到足夠

10、的目標(biāo)客戶群6）當(dāng)設(shè)定此種產(chǎn)品定位后，本項(xiàng)目可行的定價(jià)方案如何 6）其他本部分可展開至4-6頁，可以必要的示意圖輔助說明需注意的是，拓展部門（投資發(fā)展部/城市公司開發(fā)部）不是專門的市場/客戶/產(chǎn)品研究部門，故此處的項(xiàng)目定位建議并不要求特別專業(yè)與深入的分析與數(shù)據(jù)佐證；目的只是在于：拓展部門作為前期拓展階段對項(xiàng)目地塊情況最為熟悉的部門，有必要從本部門的視角，對項(xiàng)目地塊的潛在價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行初步探究和揭示，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行判斷，并為可研階段相關(guān)部門的跟進(jìn)研究提供參考；同時(shí)，也可逐步鍛煉拓展部門前期地塊研究的專業(yè)能力項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目

11、 錄4.1 設(shè)計(jì)初步方案拓展部門 將項(xiàng)目地塊必要信息提供給設(shè)計(jì)部門，并向設(shè)計(jì)部門征求產(chǎn)品設(shè)計(jì)初步方案，形成本部分需注意的是，項(xiàng)目建議書階段的設(shè)計(jì)初步方案并不要求形成詳細(xì)、有據(jù)的設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表，設(shè)計(jì)部門只需根據(jù)公司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果和過往項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，給出“本地塊適合建什么類型的產(chǎn)品，初步強(qiáng)排后總建筑面積大致是多少”等的建議，以作為拓展部門自行進(jìn)行投資收益測算的依據(jù)對于地塊規(guī)模較小或需要快速出具項(xiàng)目建議的地塊，拓展部門亦可根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和本部門對產(chǎn)品定位的把握自行給出產(chǎn)品的初步設(shè)計(jì)思路和一些重要的規(guī)劃指標(biāo)（如總建筑面積、不同產(chǎn)品類型的配比等），但這需要較高的人員能力要求概言之，本部分的深度可根據(jù)實(shí)際情況靈活掌握規(guī)劃指標(biāo)用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計(jì) 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營性 非經(jīng)營性項(xiàng)目概況介紹區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位建議設(shè)計(jì)初步方案（非必需）投資收益說明投資建議 目 錄5.1 投資收益說明本部分根據(jù)前述分析，形成下表：成 本 預(yù) 測序號項(xiàng)目總金額（萬元）單價(jià)（元/平方米）1土地獲得價(jià)款2工程造價(jià)（單方造價(jià)*可售總建筑面積）3其他總計(jì)投資收益預(yù)測序號項(xiàng)目總金額/萬元單價(jià)/元/備 注1銷售收入2直接成本3銷售稅金