房地產(chǎn)財務(wù)管理教學(xué)課件

1、中國的房地產(chǎn)金融中國房地產(chǎn)金融 - 發(fā)展歷史第一階段： 理論突破與試點起步階段(1978 至1991 年) 1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992 至2019 年) 1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(2019 至2019 年) 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2019 年以來) 2019年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀從目前國

2、內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，除了2019年有較小回落，2019年至2019年都保持了高速增長狀態(tài)，2019年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），增速比1-11月份提高0.3個百分點，比2019年提高3

3、.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，增速比1-11月份提高0.3個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。2019年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2%。 2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長8.8%，增速比1-11月份回落1.1個百分點；土地成交價款9918億元，增長33.9%，增速提高2.4個百分點。2019年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積4062萬平方

4、米，同比增長6.5%，土地成交價款1000億元，增長8.9% 2、商品房銷售和待售情況2019年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，增速比1-11月份回落3.5個百分點，比2019年提高15.5個百分點；其中，住宅銷售面積增長17.5%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長9.1%。商品房銷售額81428億元，增長26.3%，增速比1-11月份回落4.4個百分點，比2019年提高16.3個百分點；其中，住宅銷售額增長26.6%，辦公樓銷售額增長35.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長18.3%。2019年1-2月份，商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降

5、0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%，辦公樓銷售面積下降8.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.4%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.9%。房價會漲還是會跌？這是很多人非常關(guān)心的問題。2019年，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化程度正在顯著加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱；另一邊是多地三四線城市房價連續(xù)下跌。對于未來房價走勢，華潤集團董事長宋林說，一線城市房價上漲的動力與其他三四線城市不一樣，因此還有繼續(xù)上漲的空間?！爸劣谌木€城市房價，我想已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期?！?例子：廣州與東莞)房價會漲還是會

6、跌？中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險最高50城中有49個是三線城市許多三線城市2019年下半年量價齊跌，行業(yè)正在迎來大拐點，未來的有效剛需嚴(yán)重小于供應(yīng)量，房價不會再瘋漲。目前廣大三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的結(jié)構(gòu)性問題?！叭木€城市熱衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各種配套跟進(jìn)很慢，人口導(dǎo)入也比較慢，這就造成短期樓市庫存消化困難。” 業(yè)內(nèi)人士判斷，房價下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個問題在接下來幾年還會更加嚴(yán)重。房產(chǎn)公司的銷售人員表示樓房銷售都很一般，一度貼近成本甚至虧本賣房?！?業(yè)內(nèi)人士判斷，房價下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個問題在接下來幾年還會更加嚴(yán)重。

7、1、為貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見，保監(jiān)會已起草關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見(征求意見稿)，把北京、上海、廣州、武漢四個城市作為“以房養(yǎng)老”的試點。2、房產(chǎn)稅在上海和重慶兩地試點 ，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收措施成房價上漲推手。一直以來房產(chǎn)稅征收的話題都是熱點，從去年開始網(wǎng)上便有2019年房產(chǎn)稅全面開征的消息擴散，之所以房產(chǎn)稅征收牽動著大家的心，主要在于人們對開征房產(chǎn)稅后拉低房價、擠壓樓市泡沫的期望很大。財政部部長樓繼偉日前明確表示，要將房產(chǎn)稅和個稅改革作為我國未來稅收改革重點推進(jìn)的對象。全國政協(xié)委員、中國銀行監(jiān)事梅興保在“兩會”前就目前房地產(chǎn)走勢等問題接受記者采訪

8、時表示，今年的房產(chǎn)稅難以避免，房價會相對穩(wěn)定，但不排除二三線個別城市、一線城市的個別項目出現(xiàn)“跳水”可能。 政府政策知識小普及：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”政策對象：這個保險產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)的老年人試點時間：試點期從正式文件發(fā)布之日起，到2019

9、年3月31日止。存在問題：1、保險公司將控制試點規(guī)模，只能滿足少部分老年人的需求；2、養(yǎng)兒防老、家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念也意味著試點開展起來困難重重；3、保險公司考慮不同風(fēng)險，如房屋價值變下降 、老人壽命超預(yù)期，一般來講，把房子抵押出去以后，實際上險企應(yīng)一直管到老人去世，而如果老人活的年齡特別大，對保險公司來講就有一定的風(fēng)險。而且，現(xiàn)在評估的房屋價值今后是不斷變化的，大幅縮水的話將影響險企業(yè)績。專家意見:專家認(rèn)為“以房養(yǎng)老”仍然有一定的市場需求，推動試點順利開展，一方面亟待試點細(xì)則“落地”，另一方面，還需要多宣傳這個新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。葉學(xué)平說，對一些特殊人群來說，以房養(yǎng)老模式很好，可是接受度不高，各方應(yīng)該加強輿論引導(dǎo)，讓這個新事物更容易被接受。為什么要投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)的注意事項:1、做好對自身資金實力和房地產(chǎn)市場的分析評估房地產(chǎn)投資需要大量的資金,如果自身沒有足夠的資金,或者對房地產(chǎn)行業(yè)，市場沒有足夠的認(rèn)識,就不能投資房地產(chǎn)。2、選擇好房地產(chǎn)投資的品種目前,可以供個人進(jìn)行投資的房地產(chǎn)品種主