房地產(chǎn)行業(yè)竣工周期之外的第二β：老舊小區(qū)改造（行業(yè)篇）

1、關(guān)于老舊小區(qū)改造的詳細深度報告，請參考此前發(fā)布的老舊小區(qū)改造竣工周期之外的第二 ，本篇報告為姊妹篇，主要從行業(yè)層面進一步展開判斷老舊小區(qū)改造于2020年上量，無縫銜接棚改，或為竣工周期之外的第二。老舊小區(qū)改 造潛在市場空間或為5萬億+，從各地區(qū)房齡結(jié)構(gòu)及19年中央專項資金分配觀察，東部、中部地 區(qū)力度或更大。融資難的背后可能是“財政先發(fā)力，而后創(chuàng)新融資模式下的社會資本參與”核心改造需求是水電氣路管道及墻面翻新（基本類）、加裝電梯（基本類）、配建停車場（提升類）、社區(qū)服務(wù)及物管（完善類）、添置家電、家居等，對應(yīng)建材、電梯、停車設(shè) 施、物業(yè)、家電及輕工等行業(yè)；基本類改造的優(yōu)先級較高且占比最大，配建

2、停車場或是提升 類改造的重點機械行業(yè)：老舊小區(qū)改造帶來的投資機會主要集中在立體停車設(shè)備（解決日益增長的 汽車消費，與老舊小區(qū)落后時代的停車配套之間的矛盾）和加裝電梯（解決行動不變 的老年人，與老舊小區(qū)落后的手扶樓梯之間的矛盾），強烈推薦立體停車設(shè)備稀缺標 的【五洋停車】，電梯行業(yè)彈性品種【康力電梯】，以及【廣日股份】、【上海機電】建材行業(yè)：老舊小區(qū)改造“面子”工程最受益標的當屬外墻涂料【三棵樹】、【亞士 創(chuàng)能】，功能性材料更換受益產(chǎn)業(yè)是防水、管道等，推薦關(guān)注【東方雨虹】、【科順 防水】、【偉星新材】等（接下頁）2全文核心要點（續(xù)上頁）家居行業(yè)：家居行業(yè)在老舊小區(qū)改造業(yè)務(wù)上主要包括家具（特別是定

3、制家具）添置， 以及地板、衛(wèi)浴等硬件材料的升級，測算每家平均改造家具金額在1.5萬左右，鋪底材 料和衛(wèi)浴更新對應(yīng)0.51萬左右，平均每戶家庭新增需求在2萬2.5萬左右金額；標的方 面定制家居關(guān)注【歐派家居】、【尚品宅配】、【索菲亞】、【志邦家居】，家居用 品關(guān)注【大亞圣象】、【好太太】、【奧普家居】等家電行業(yè)：舊房室內(nèi)形象較差，家電老舊，易出現(xiàn)煙機未裝、灶具老化、空調(diào)安裝難 等現(xiàn)象，舊改后利好廚房大家電以及大白電板塊，推薦關(guān)注【華帝股份】、【萬和電 氣】、【老板電器】，【美的集團】、【海爾智家】、【海信家電】等物管行業(yè)：老舊小區(qū)改造將涉及17萬個小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，未 來老舊

4、小區(qū)改造完成后，或?qū)⒁肫放莆飿I(yè)公司，重點關(guān)注住宅物業(yè)外拓能力較強的 物管企業(yè)（后附表格）風險提示：推進力度不及預(yù)期；財政資金支持力度不及預(yù)期；社會資本參與度不及預(yù)期；居民 戶內(nèi)裝修意愿不及預(yù)期3全文核心要點目錄時間表：2020年起或大規(guī)模上量空間：潛在市場空間大，或為5萬億+ 家電行業(yè)：重點關(guān)注廚電、白電老舊小區(qū)改造2020年起有望提速，或為竣工周期之外的第二何為老舊小區(qū)改造？ 5 68104區(qū)域：結(jié)構(gòu)上東部、中部地區(qū)或力度更大 38資金：需多渠道籌集，或由財政先行，社會資本助力 13直接與間接受益的行業(yè)機械行業(yè)：重點關(guān)注停車場、電梯 16 建材行業(yè)：重點關(guān)注墻涂料、防水、管材 26 輕工行

5、業(yè)：重點關(guān)注定制家居、家居用品 34物管行業(yè)：居住的“消費升級” 425定義：何為老舊小區(qū)改造？基本類提升類完善類完善公共服務(wù)類的內(nèi)容：在前二者的基礎(chǔ)上，建設(shè)“完整社區(qū)”。需要 改善居住條件，完善基本公共服務(wù)和公共環(huán)境，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、 撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便利店等設(shè)施；主要對應(yīng)物 業(yè)等行業(yè)按照住建部等三部委的定義，老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基 本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)；推進老舊小區(qū)改造利于保民生、穩(wěn)投資，拉內(nèi)需， 20年1月22日，李克強總理于西寧考察時表示，要大規(guī)模推進老舊小區(qū)改造，這既是民生工 程，又是發(fā)展工程，不僅可以拉動投資

6、，更能提升廣大居民的生活品質(zhì)和城市吸引力通過總結(jié)地方改造經(jīng)驗，住建部目前初步將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分為基本類、提升類及完 善類，其中基本類的優(yōu)先級較高?；镜呐涮自O(shè)施：包括和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾分類配套設(shè)施、供暖設(shè)施修繕（北方地區(qū)）、加裝電梯（非強制）；主要對應(yīng)建材、電梯等行業(yè)提升類的基礎(chǔ)設(shè)施：在基本改造完成后進一步提升。包括搭建公共活動 場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業(yè)用房等；主要對應(yīng)建材、 停車設(shè)施、輕工等行業(yè)資料來源：住建部，招商證券等時間表：15年首提，18年試點，19年撥付專項資金2015/12/21中央首次提及老 舊小區(qū)改造概念習近平總書記在中央

7、城市工作會議上提出，要深化城鎮(zhèn)住房制度改革，繼 續(xù)完善住房保障體系，加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造, 有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治2017/12/01啟動15個城市老舊小區(qū)改造試點住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，提出在15個城市開展老 舊小區(qū)改造試點，目的是探索城市老舊小區(qū)改造的新模式，為推進全國老 舊小區(qū)改造提供可復制、可推廣的經(jīng)驗。15個試點城市為廣州、韶關(guān)、柳 州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、沈陽、 鞍山、攀枝花和寧波2018/03/05首次將老舊小區(qū) 改造寫入政府工 作報告2018年國務(wù)院政府工作報告提出：完善城鎮(zhèn)規(guī)劃，優(yōu)先發(fā)展公共交

8、通，健全菜市場、停車場等便民服務(wù)設(shè)施，加快無障礙設(shè)施建設(shè)。有序推進 “城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯2019/03/05政府工作報告提 出繼續(xù)推進老舊 小區(qū)改造2019年國務(wù)院政府工作報告提出：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進 行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)， 健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施2019/04/15將老舊小區(qū)改造 納入城鎮(zhèn)保障性 安居工程見下頁起 步 階 段試 點 階 段住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的 通知，將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補助資金支 持

9、。明確改造內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、綠化、照明、 圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造，小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無障礙設(shè)施、便民市 場等服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、改造；小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕、建筑節(jié)能改造,有 條件的居住建筑加裝電梯等；與小區(qū)直接相關(guān)的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）道 路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫（場）、污水 與垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升資料來源：國務(wù)院，住建部，招商證券等6時間表：棚改漸入尾聲，舊改或20年上量2019/06/19國務(wù)院部署推進 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改 造李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上指出，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，一要抓緊明確 改造標準和對象范圍，今年開展試點探索，

10、為進一步全面推進積累經(jīng)驗。二要 加強政府引導，壓實地方責任，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮社區(qū)主體作用，尊重居民 意愿，動員群眾參與。重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件 的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進住戶戶內(nèi)改造并帶動消費。三要創(chuàng)新投融 資機制。今年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構(gòu)和地方 積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸 引社會力量參與。四要在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、 助餐、保潔等服務(wù)，推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制2019/07/01住建部排查老舊 小區(qū)改造規(guī)模2019/07/30將老舊小區(qū)改造納入補短板工程201

11、9/08/22將老舊小區(qū)改造 納入專項資金支 持范圍2019/12/12首次在中央經(jīng)濟 工作會議層面提 及老舊小區(qū)改造住建部在國新辦政策例行吹風會上表示，各地需進行改造的老舊城鎮(zhèn)小區(qū)共 有17萬個。初步把改造內(nèi)容分成三類：?；镜呐涮自O(shè)施；提升類的基礎(chǔ)設(shè) 施；完善公共服務(wù)中共中央政治局會議指出，要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城 市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補短板工程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財政部、住建部公布中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法， 明確將老舊小區(qū)改造納入專項資金支持范圍；即主要用于小區(qū)水電路氣等配 套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改造，小區(qū)內(nèi)房屋公共

12、區(qū)域修繕、建筑節(jié)能 改造，支持有條件的加裝電梯支出2019年中央經(jīng)濟工作會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房接上頁預(yù) 計 20年 起將大 規(guī) 模 推 進2020/01/22李克強:大規(guī)模推進老舊小區(qū)改造李克強考察西寧上世紀80年代的老舊小區(qū)時表示，當年決心改造棚戶區(qū)，讓 上億居民住上了新房，現(xiàn)在我們決定大規(guī)模推進老舊小區(qū)改造，爭取早日讓 萬千老舊小區(qū)居民住得更舒適；這既是民生工程，又是發(fā)展工程，不僅可以 帶動有效投資，更能提升廣大居民的生活品質(zhì)和城市吸引力。資料來源：國務(wù)院，住建部，招商證券等78空間：老舊小區(qū)改造的市

13、場空間或超5萬億資料來源：住建部，政府官網(wǎng)，招商證券等國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興：據(jù)初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上2019/032019/05/16住建部標準定額司巡視員倪江波：我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。其中，未達到節(jié)能50%標準的建筑面積還有17億平方米，缺乏無 障礙設(shè)施的建筑面積19億平方米，基礎(chǔ)設(shè)施老化環(huán)境較差的小區(qū)數(shù)量超過10 萬個，占老舊小區(qū)總量的60%以上住建部副部長黃艷：根據(jù)住建部摸查排查顯示，全國共有老舊社區(qū)17萬個， 涉及上億人，

14、約4200萬戶，建筑面積約40億平方米國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興：老舊小區(qū)改造的總投資額應(yīng)是5萬億元2019/07/012019/07/18據(jù)住建部摸排，全國共有老舊社區(qū)17萬個， 涉及上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億。 經(jīng)前住建部副部長仇保興19年7月測算，老舊小區(qū)改造的市場空間或達5萬億。我們認為老舊 小區(qū)改造自身市場空間或超5萬億，若按5年改造期來計算，預(yù)計每年可貢獻1萬余億投資額空間：引致自發(fā)裝修市場空間或達0.6萬億在估計的5萬億+市場空間之外，居民自發(fā)戶內(nèi)裝修有望進一步提升整體市場空間。根據(jù)前 期全國試點情況，老舊小區(qū)改造推動過程中，小區(qū)內(nèi)部分居民自發(fā)進行了戶內(nèi)二次裝

15、修， 或帶動整體市場空間進一步提升。我們將測算由此為家電、輕工等行業(yè)帶來的市場空間測算方法：1）根據(jù)住建部2019年7月份的口徑，老舊小區(qū)改造共涉及4200萬戶；2）將待改 造總量乘以一定比例估算出自發(fā)進行二次裝修的居民戶數(shù)；3）再乘以戶均二次裝修費用， 估算出總體市場空間主要假設(shè)：根據(jù)中國建筑裝修協(xié)會的資料，老舊小區(qū)改造中進行戶內(nèi)二次裝修的比例約為 20%-30%。此外，目前市場上新屋裝修的費用約為10萬元/戶，由于二次裝修相對新屋裝修 強度較低，我們假設(shè)二次裝修費用為戶均5萬元測算結(jié)果如下：市場空間測算- 居民自發(fā)戶內(nèi)裝修a.戶均二次裝修費用b.自主進行裝修的戶數(shù)總體市場空間(a*b)5萬

16、元/戶8401260萬戶（全國4200萬戶*20%/30%）42006300億元資料來源：中國建筑裝修協(xié)會，住建部，招商證券等9區(qū)域：東、中部房齡偏老，改造需求或更大資料來源：第六次人口普查、招商證券等各地區(qū)2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積占比各省/直轄市2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積分布圖從存量住房看，東部、中部地區(qū)房齡偏老，改造需求或更大。根據(jù)第六次人口普查，東 部地區(qū)2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積（不含集體戶）最多，占50.0%；中部/西部 占比分別為29.6%/20.4%20.4%50.0%29.6%東部中部西部資料來源：第六次人口普查、招商證券等*注：本文中東、

17、中、西部地區(qū)劃分標準參考統(tǒng)計局在全 國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中使用的口徑10區(qū)域：廣東、江蘇、山東改造需求或更大各省/直轄市2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積及占比分省份看，2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積（不含集體戶）排行前五的省份中有四 個都位于東部沿海，分別是廣東、江蘇、山東、浙江；此外，多個中部省份也位居前列， 如河南、湖南、湖北等0%2%4%6%8%10%0200040006000800010000廣 江 山 河 浙 湖 河 四 湖 遼 福 安 江 黑 廣 上 云 山 陜 重 北 吉 內(nèi) 貴 天 甘 新 海 寧 青 西 東 蘇 東 南 江 南 北 川 北 寧 建 徽 西

18、龍 西 海 南 西 西 慶 京 林 蒙 州 津 肅 疆 南 夏 海 藏江古2000年前建成城鎮(zhèn)家庭戶住房建筑面積(萬)占比資料來源：第六次人口普查、招商證券等1112區(qū)域：從19年專項資金分配看，中部地區(qū)力度更大資料來源：財政部、招商證券等2019年各省/直轄市老舊小區(qū)改造專項資金 分配金額2019年各省/直轄市老舊小區(qū)計劃改造面積根據(jù)財政部、住建部于2019年9月21日發(fā)布的關(guān)于分配下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居 工程專項資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的通知，中央財政累計撥付2019年年度老舊小區(qū)改造 專項資金297.9億元我們將基于2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金用于城鎮(zhèn)老舊小

19、區(qū)改造資金分配 表中所提供的19年各省/直轄市計劃改造面積、應(yīng)分配金額等數(shù)據(jù)來進行分析；由于中央此 次并沒有對江蘇、廣東等省份下?lián)軐ｍ椯Y金，這些省份計劃改造面積數(shù)據(jù)缺失，東部地區(qū)19 年待改造面積存在低估資料來源：財政部、招商證券等13資金：或由財政牽頭，社會資本助力社會資本端整合開發(fā)模式融資收益自平衡模式將多個老舊小區(qū)及其附近 的舊城區(qū)進行捆綁，生成 老舊小區(qū)改造片區(qū)在負責建設(shè)、改造工作的 前提下，實施主體可合法 取得一定年限的經(jīng)營權(quán)收入來源于地塊開發(fā)運營財政端老舊小區(qū)改造專項債老舊小區(qū)改造專項債是 以政府性基金或?qū)ｍ検杖?還本付息的政府債券老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的專項 收益使得發(fā)行專項債成為 可

20、能將有收益的項目進行單 獨立項，如養(yǎng)老、醫(yī)療、 幼托、停車等或以社區(qū)、片區(qū)、城區(qū) 為單位整合形成具有一 定規(guī)模的有收益項目吸引有實力的社會資本 進行市場化運作我們認為，老舊小區(qū)改造融資模式創(chuàng)新機制可能主要圍繞財政端和社會資本端兩個方向展 開。展開來看，財政端或先發(fā)力，老舊小區(qū)改造專項債或是可能的方向；社會資本端或通 過創(chuàng)新融資模式跟隨參與，其核心是要為參與改造的企業(yè)尋找有效、可復制的盈利模式， 案例探索有廣州的永慶坊模式、北京的勁松模式等資料來源：中國政府網(wǎng)，公開資料整理，招商證券等14時間表：2020年起或大規(guī)模上量空間：潛在市場空間大，或為5萬億+ 家電行業(yè)：重點關(guān)注廚電、白電目錄老舊小區(qū)

21、改造2020年起有望提速，或為竣工周期之外的第二何為老舊小區(qū)改造？ 5 6810區(qū)域：結(jié)構(gòu)上東部、中部地區(qū)或力度更大 38資金：需多渠道籌集，或由財政先行，社會資本助力 13直接與間接受益的行業(yè)機械行業(yè)：重點關(guān)注停車場、電梯 16 建材行業(yè)：重點關(guān)注墻涂料、防水、管材 26 輕工行業(yè)：重點關(guān)注定制家居、家居用品 34物管行業(yè)：居住的“消費升級” 4215相關(guān)受益行業(yè)：涉及基本類受益或更大老舊小區(qū)改造戶外改造（或可釋放5萬億+的市場空間）戶內(nèi)改造（或可釋放42006300億的市場空間）機械建材物業(yè)家電資料來源：住建部，WIND，招商證券等地板小 家 電家居白 電 黑 電 等廚電完善類養(yǎng)老/ 撫

22、幼社 區(qū) 服 務(wù)物 業(yè) 服 務(wù)基本類水 電 氣 路房屋供修暖 繕環(huán) 衛(wèi) 設(shè) 施安 防 設(shè) 施加 裝 電 梯建筑等提升類停 公 體 文 車 共 育 化 設(shè) 空 設(shè) 設(shè) 施 間 施 施輕工*注：1）重點改造內(nèi)容及其關(guān)聯(lián)行業(yè)用進行標注；2）由于基本類改造的優(yōu)先級較高且占比最大，加之配建停車場或是提升類改造 的重點，其對應(yīng)的建材、電梯、停車設(shè)施行業(yè)受益程度或更高環(huán)保老舊小區(qū)改造及其引致的居民自發(fā)戶內(nèi)裝修的重點改造內(nèi)容及對應(yīng)行業(yè)如下：16電梯大量老舊小區(qū)尚未安裝電梯， 老人小孩出行尤為不便，居民 對電梯安裝的需求十分迫切停車設(shè)施老舊小區(qū)普遍存在“亂停車”、 “沒車位”等問題，居民對維 護、配建停車場的需

23、求較大機械17節(jié)省空間：傳統(tǒng)停車場停50輛車需要1650平方米；而塔式立體停車只需50平方米政策推進：前幾年機械停車市場推廣不利主要原因在于立法不完善而非需求不足，現(xiàn)多 地政府對車位予以補貼政策，多渠道推動機械停車市場發(fā)展?，F(xiàn)在全國機械泊車位只有 576萬個，隨著政策推廣，新增機械停車設(shè)備數(shù)逐年增加，19年新增數(shù)量在70-80萬機械行業(yè)受益設(shè)備1：停車設(shè)備0200400600800深圳汽車數(shù)量（萬輛）車位數(shù)量（萬個）020000040000060000080000010000002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018機械式停車設(shè)備新增泊位數(shù)（個）日益增長

24、的汽車消費與落后時代的停車配套之間存在矛盾截至2019年6月，全國機動車保有量達3.4億輛，停車位缺口高達6500萬個停車位存在較大缺口立體停車設(shè)備解決老舊小區(qū)停車難2018年北上深三大城市汽車與停車位情況北京上海資料來源：WIND，招商證券等資料來源：WIND，招商證券等什么是立體停車設(shè)備？老式小區(qū)立體停車改造車庫類型：市場上最典型、市占率最高且適合大型化發(fā)展的車庫有這4種類型車庫：升降橫移類、平面移動類、巷道堆垛類、垂直升降類改造繁榮老小區(qū)常用2種方式，分別是垂直循環(huán)（3.5-4.5萬/車位）和升降橫移（5萬以上）優(yōu)點缺點1、車庫容積率高，節(jié)省占地面積1、接受度不高2、造價低，運行省，效益

25、高2、維護/耗損賠償成本較高3、自動化程度高，使用方便，操作簡單、存取車快捷、管3、增加人力培訓成本理費用低4、車輛適用性限制4、安全性好，可靠性高5、環(huán)保性好立體停車設(shè)備18立體停車：指利用空間資源，把車輛進行立體停放，節(jié)約土地并最大化利用的新型停車方式升降橫移類垂直循環(huán)類描 述為兩層或多層，以載車板升降或橫移存取車輛的 機械停車設(shè)備停車設(shè)備市場份額在70%2個地面可以放大8倍提供16個車位，直接在空地上就可以建， 可以建9層，垂直方向做循環(huán)運動來存取車輛停車設(shè)備市場份額在3-5%優(yōu) 點配置靈活，適應(yīng)性較強，取車時間短 成本低，施工期短省地，可省去大量購置土地的費用 建設(shè)周期短缺 點必須留有

26、至少一個空車位鏈條牽動運行過程不具有防止傾斜墜落功能設(shè)備結(jié)構(gòu)復雜,沒有完善的閉鎖和監(jiān)測系統(tǒng)，相對比較故障率高； 取車時間長補貼政策齊下手，推進速度顯著加快19部分地區(qū)政府予以補貼如深圳、鄭州補貼力度為2萬元/車位（設(shè)備價格約5-6萬，加土建約10萬）；廣州部分地區(qū)以項目制獎勵，老舊樓宇改造30萬以上的項目，給予建設(shè)單位獎勵實際結(jié) 算金額的10%，每年最高獎勵100萬元除補貼外，還有多方面政策支持發(fā)布時間文件名稱政策內(nèi)容2015.4城市停車場專項債發(fā)行指引加大企業(yè)債權(quán)融資方式對城市停車站建設(shè)及運營的支持力度2015.8關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導 意見逐步縮小政府的定價范圍，全面放開社會資本金

27、額 投資新建停車措施收費；大力推廣APP模式；將停車 產(chǎn)業(yè)納入高端裝備制造清單，給予相關(guān)政策支持2015.9城市停車設(shè)施建設(shè)指南鼓勵路內(nèi)停車泊位和政府投資建設(shè)的公共停車場實 行特許經(jīng)營，通過招標方等方式，公開選擇經(jīng)營主 體2016.32016年政府工作報告提出要加快建設(shè)城市停車場和新能源充電樁設(shè)施我國機械式停車設(shè)備國產(chǎn)化率達到90%左右，并具備出口能力。意大利、德國、日本、韓國 有一些小型的技術(shù)公司，但市場主要玩家現(xiàn)在基本都在中國，包括五洋停車（偉創(chuàng)、天 辰）、西子停車、怡豐等，上市公司中潤邦、天橋起重、東杰智能等老舊小區(qū)立體停車設(shè)備市場空間達5000億資質(zhì)只是準入證，綜合實力才是護城河20設(shè)

28、備的層數(shù)和設(shè)計能力決定市場地位19年一共有超過600家企業(yè)已經(jīng)有設(shè)計資質(zhì)。但在升降橫移類500多家中，具有設(shè)計7層以上設(shè)備資質(zhì)的企業(yè)僅81家，占比不足15%，可見具備更高層數(shù)設(shè)計能力加強企業(yè)行業(yè)競爭力。另外，政府項目大企業(yè)才能中標，所以資質(zhì)只是一個門檻，設(shè)計能力決定市場地位綜合實力決定市場競爭力機械停車行業(yè)申報門檻不高，但最后能落地做出來的不多。企業(yè)綜合實力決定市場競爭 力，如研發(fā)、品牌、技術(shù)與營銷，很多企業(yè)進入這個行業(yè)，單純把機械停車設(shè)備當成是 鋼結(jié)構(gòu)來做，沒有把握住行業(yè)核心-“效率與智能”，所以這些企業(yè)做1-2年就退出了， 單單18年退出60家企業(yè)老舊小區(qū)立體停車設(shè)備需求面向5000億市場

29、空間（1）深圳計劃解決147個老舊小區(qū)停車難問題，加裝3.11萬個泊位，平均每個小區(qū)211個泊位需求；（2）全國上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有17萬個，假設(shè)30%小區(qū)迫切需要加 裝立體停車設(shè)備。那么全國共需要1076萬個泊位，平均泊位設(shè)備價格按5萬（不算土建）， 面向5000億市場空間21強烈推薦2：五洋停車（300420）250%141210200%1800016000250%200%140008150%12000150%6100%10000100%80004600050%250%40000%200002014201520162017201820190%02014201520162017201

30、82019-50%營業(yè)收入（億）同比歸母凈利潤（萬）同比五洋停車公司簡介主營業(yè)務(wù)涵蓋智能車庫、自動化生產(chǎn)線、立體倉儲、礦山安全設(shè)備、無人船、金融服務(wù)六大 板塊，擁有五洋、偉創(chuàng)兩大品牌，是中國領(lǐng)先的智能停車投資建設(shè)運營一體化服務(wù)商。公司 與國內(nèi)知名企業(yè)萬達、萬科、中海等多家企業(yè)建立了長期的合作關(guān)系，為政府機關(guān)、醫(yī)院、 學校等多家組織提供智能停車整體解決方案，所承建立體停車項目泊位數(shù)超過20萬五洋優(yōu)勢資質(zhì)齊全，擁有全部九大類機械停車設(shè)備制造資質(zhì)，是國內(nèi)機械停車龍頭企業(yè)完善的“制造+運營+數(shù)據(jù)”機械停車產(chǎn)業(yè)鏈布局，同時通過收購偉創(chuàng)和天辰后實現(xiàn)全國布局，在東莞、合肥、徐州和山東擁有四個生產(chǎn)基地，產(chǎn)能、

31、訂單生產(chǎn)均可內(nèi)部協(xié)調(diào)優(yōu)秀的設(shè)計能力和產(chǎn)品技術(shù)。機械停車設(shè)備作為非標產(chǎn)品的生產(chǎn)能力是很難管控的，公司 生產(chǎn)加工費用僅1點多；升降橫移可以做到80%左右的標準化，現(xiàn)在只要3個人就可以做到， 遠少于同行人工水平盈利能力處于行業(yè)前列，營收增長穩(wěn)定，毛利潤常年保持在35%以上資料來源：WIND，招商證券等資料來源：WIND，招商證券等22機械行業(yè)受益設(shè)備2：電梯40%35%30%25%20%15%10%5%0%60050040030020010002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018上海老年人口數(shù)占比上海老年人口數(shù)與占比截至2018年底，上海市戶籍老年

32、人口 已達503.28萬，占戶籍總?cè)丝诘?4.4%， 預(yù)計2020年60歲以上戶籍老年人口達 530余萬，老齡化程度將達到36%。許 多老人，尤其是中心城區(qū)居民，居住 的住房主要是在 20 世紀建成的多層 舊住宅，幾乎都未設(shè)置電梯老樓加裝新梯本就是剛性需求，疊加政策有望帶動行業(yè)大發(fā)展上世紀八九十年代：城市興建大量住宅，由于受當時經(jīng)濟發(fā)展水平所限，大多無電梯設(shè)施2000年后:由于政策要求，建成的7層以上住宅才100%裝有電梯2010年后我國一個愈發(fā)突出的問題在于:生活在這些老舊住宅的居民正是現(xiàn)階段進入老年化的代表2019年7月30日政治局會議提出實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施

33、建設(shè)等補短板工 程，加快推進信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等惠民生方向，這是首次將老舊小區(qū)改造納入 補短板工程上海老齡化加劇資料來源：WIND，招商證券等老舊小區(qū)如何加裝電梯？協(xié)調(diào)業(yè)主意愿確認符合加 裝電梯條件不少于三分之二以上業(yè)主簽 署同意書， 且房 屋面積占總面積 超過三分之二其他事項達 成大概統(tǒng)一意見簽約電梯公司先要到所在 縣級行政規(guī)劃局 調(diào)樓宇檔案聯(lián)系電梯公司， 確定電梯類 型（ 常見三類）， 明確所需費用明確設(shè)計加裝方案， 簽署合 作協(xié)議報建審批到街道辦提交業(yè) 主代表手寫增設(shè)電 梯證明并簽字備齊材料后到規(guī)劃局申請建設(shè)工程 規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，經(jīng)街道辦、 消防部門驗收后可開

34、工施工安裝將施工內(nèi)容、 時間進行公示、 施工期間做好各 項安全防護措施。辦理電梯使用登記證、工程 交付驗收， 投入 運行使用。我國樓房設(shè)計壽命普遍50年以上，老舊小區(qū)僅建成20-30年，壽命尚未過半，生活在老舊小區(qū)的老年人，是國家政策鼓勵加裝電梯的重點對象住宅加裝電梯既解決了老年人出行難問題，又可以提升老舊小區(qū)價值，得到各級政府高度重視老樓加裝電梯流程室外正面外掛安裝：在樓體外側(cè)陽臺處側(cè)面位置，加裝平臺連接到電梯的轎廂區(qū)域室外相鄰陽臺安裝：在陽臺側(cè)兩戶中間位置室內(nèi)休息平臺安裝：樓梯轉(zhuǎn)角處上下打通并重新改造成旋轉(zhuǎn)樓梯銜接上下層樓梯常見老樓安裝電梯方式23老舊小區(qū)加裝電梯市場空間達8000億24住

35、宅小區(qū)住宅面積住宅戶數(shù)2000年以前西安住宅情況405個1540萬平方米22.7萬戶以30%更新需求估算6.81萬戶假設(shè)：7層樓每單元14戶4864部1980-2000年中國新增小區(qū)住宅17萬80.35億平方米以住宅小區(qū)比例進行測算至少需要安裝204萬部電梯（均價約40萬）一二線城市率先推進，未來有望向周邊輻射主要城市廣州、南京、武漢、西安、成都等均有市場需求廣州上世紀八九十年代建造了大量7層以上的無電梯住宅樓，目前廣州市累計審批老舊住宅加裝電梯許可達4156宗，其中已建成1984宗，惠及居民43萬余人武漢十層以下裝電梯的樓占比很小，武漢6-10層無電梯住宅樓有5000多棟，住有100萬人，其

36、中65歲以上的老年人在85%左右剛性需求推動下，各地區(qū)積極完成舊樓加裝任務(wù)經(jīng)測算，全國需要至少加裝204萬部電梯，面向8000億市場空間根據(jù)2016年西安市老科協(xié)組織開展的“既有住宅加裝電梯”專題調(diào)研數(shù)據(jù)進行測算強烈推薦：康力、廣日、上海機電行業(yè)拐點得到確立，盈利能力邊際修復，本輪景氣度至少維持3-5年低端過剩產(chǎn)能出清，行業(yè)向“大企業(yè)”整合趨勢發(fā)展，電梯價格止住下跌趨勢原材料價格壓力有所減緩，電梯企業(yè)生產(chǎn)已適應(yīng)目前價格水平存量與增量并進，舊梯更新及舊樓加裝需求逐步釋放推薦邊際改善明顯、業(yè)績彈性較大的品種：康力電梯、廣日股份、上海機電康力電梯：唯一名列全球前十的中國電梯品牌，內(nèi)資電梯龍頭。19年

37、營業(yè)收入36.63億元，同比增長18.48%，歸母凈利潤2.55億元，同比增長1540.47%廣日股份：國內(nèi)歷史最悠久的電梯制造商，公司經(jīng)過近四十年的發(fā)展，形成了以電 梯整機制造、電梯零部件生產(chǎn)及物流服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊為主的產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營格局上海機電：公司下屬上海三菱電梯是國內(nèi)電梯龍頭品牌，中日合資日方控股企業(yè)，憑借三菱電機在高端電梯方面的技術(shù)優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢具有強勁的競爭實力25建材老舊小區(qū)改造中“基本類”改造優(yōu) 先級較高，包括水電氣路等市政基 礎(chǔ)設(shè)施、供暖設(shè)施修繕等26從空間來看，材料利好程度由外至內(nèi)，即戶外改造力度大于戶內(nèi)，外墻材料受益程度大于隱蔽工程老舊小區(qū)改造提升消費類建材市場空間27排

38、行品牌性質(zhì)銷售額（億元）市占率1立邦外資36.59.9%2三棵樹內(nèi)資17.64.8%3亞士創(chuàng)能內(nèi)資11.53.1%4多樂士外資61.6%5富思特內(nèi)資5.31.4%6嘉寶莉內(nèi)資4.81.3%合計81.722.08%28外墻涂料公司市場增量較大，行業(yè)集中度持續(xù)提升2018年工程涂料以工程端建筑涂料市場空間的保守估計值370億元計算，2018年國內(nèi)工程建筑涂料企業(yè)CR5的市占率約為20.8%，CR3市占率為17.8%2018年工程建筑涂料企業(yè)市占率資料來源：Wind，立邦工程2018企業(yè)社會責任報告，涂界，招商證券建材行業(yè)受益品類1：外墻涂料亞士創(chuàng)能：國內(nèi)工程漆龍頭，產(chǎn)能釋放推動成長公司是國內(nèi)的工程

39、建筑涂料與保溫板龍頭企業(yè)，工程涂料方面，公司 通過自產(chǎn)與OEM相結(jié)合的方式在國內(nèi)工程涂料行業(yè)市占率第三位，僅次 于立邦與三棵樹，公司一方受益于下游地產(chǎn)客戶集中度提升與精裝修 大趨勢，另一方面因為行業(yè)需要有墊資模式，外資企業(yè)開始讓出更多 的市場份額公司目前資產(chǎn)負債率與現(xiàn)金流出于優(yōu)良狀態(tài)，未來有望市場占有率有 望快速提升。保溫系列產(chǎn)品，公司的保溫裝飾一體板品牌首選率保持 第一，公司也加快全國市場的供貨能力投資建議29強烈推薦：亞士創(chuàng)能防水行業(yè)受益于房屋修繕，行業(yè)格局逐漸明細。防水企業(yè)營收呈現(xiàn)出金字塔形，超過 100億的企業(yè)僅東方雨虹一家，收購完成后20億及以上的企業(yè)有科順、宏源、卓寶和北 新建材建

40、材行業(yè)受益品類2：防水材料防水企業(yè)營收呈現(xiàn)金字塔形狀資料來源：公開資料整理、招商證券 注：營收為18年數(shù)據(jù)北新建材收購完成后競爭格局有變資料來源：公開資料整理、招商證券 注：北新建材18年收購的防水企業(yè)營收為19.49億元，我們將其劃歸至20億及以上水平30東方雨虹：國內(nèi)防水行業(yè)龍頭，股權(quán)激勵力保公司業(yè)績增長優(yōu)質(zhì)防水龍頭，大變革迎來大機遇。公司作為市場絕對龍頭，全國性 的產(chǎn)能布局初步完成，全國戰(zhàn)略版圖構(gòu)建完成；此外，公司推進涂料、 砂漿、保溫材料等全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，公司增速有望加快。近期，公司發(fā) 布戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方案，打破原有大事業(yè)部制轉(zhuǎn)向更加高效的決策機制；推 行全面合伙人制度，實現(xiàn)公司和合伙人雙贏，

41、增加公司核心競爭力。 公司第三期員工激勵計劃保證未來凈利潤增速不低于20%投資建議31強烈推薦：東方雨虹32隱蔽工程是戶內(nèi)改造重點，管材行業(yè)市場集中度有望提升龍頭企業(yè)發(fā)展態(tài)勢佳，但產(chǎn)量占比有限，部分企業(yè)掉隊，行業(yè)集中度有望提升中國聯(lián)塑穩(wěn)居龍頭位置，永高股份次之，偉星新材維持第三2018年塑料管道產(chǎn)量占比：僅中國聯(lián)塑一家超過10%，達到12.79%；其余五家上市企業(yè)瓜分不到8%的產(chǎn)量占比，行業(yè)集中度較低CR5的管道業(yè)務(wù)營收穩(wěn)定增長，經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴大；部分企業(yè)追趕乏力，有明顯的落后現(xiàn)象。由此預(yù)計塑料管道行業(yè)有望走向集中圖：中國聯(lián)塑穩(wěn)居龍頭，小企業(yè)追趕乏力資料來源：Wind，招商證券圖：2018年C

42、R6的塑料管道產(chǎn)量占比合計僅20%資料來源：Wind，招商證券建材行業(yè)受益品類3：管材33偉星新材：PPR業(yè)務(wù)敦行致遠，同心圓戰(zhàn)略推動成長公司作為PPR零售業(yè)務(wù)龍頭企業(yè)，擁有2萬家以上的經(jīng)銷網(wǎng)點，依靠 “產(chǎn)品+服務(wù)+渠道”的模式持續(xù)提升市場滲透率，核心競爭區(qū)域明顯， 未來有望在全國范圍內(nèi)持續(xù)提升市占率。公司在產(chǎn)品方面定價中高端，保證星管家服務(wù)質(zhì)量與渠道利潤，同時 高質(zhì)量的服務(wù)滿足客戶對于隱形工程安全性的要求，扁平化經(jīng)銷商與 公司合作時間長且穩(wěn)定。從而公司能夠?qū)η蓝钨x能，同心圓戰(zhàn)略 開始推進，PVC與防水業(yè)務(wù)有望成為公司新的利潤增長點。投資建議強烈推薦：偉星新材輕工“提升類”改造及居民自發(fā)戶

43、內(nèi) 裝修或?qū)虞p工行業(yè)受益，具 體需求包括小區(qū)體育及文化設(shè)施 建設(shè)、翻新地板等34竣工先行：2020年三四線城市迎來交房大年老舊小區(qū)改造：有望激活室內(nèi)翻新需求， 家具翻新更為偏好全屋定制龍頭企業(yè)具備更強渠道滲透力和產(chǎn)品力公司推薦：歐派家居、尚品宅配、索菲亞、志邦家居12存量房翻新需求占比已接近30%380%60%40%20%0%-20%-40%-60%2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-03201

44、9-062019-092019-12竣工數(shù)據(jù)自19年9月以來持續(xù)正增長住宅竣工面積當月同比現(xiàn)房當月銷售面積同比10581282133613831403140344447651354157060005001000150020002500201520162017201820192020E住宅銷售套數(shù)存量房翻新套數(shù)存量房翻新對應(yīng)定制家居市場約360億20192020E35住宅銷售套數(shù)（萬套） 假設(shè)存量房翻新率存量房套數(shù)（萬套）存量房翻新套數(shù)（萬套）14031.91%2985557014031.92%31258600定制櫥柜全屋定制假設(shè)終端客單價（元） 滲透率對應(yīng)市場空間（億元）1000070%210

45、1000050%150定制家居：存量房定制需求有待激活資料來源：WIND，招商證券等老舊小區(qū)改造：有望增加成品家居、 家居用品換新頻次龍頭企業(yè)品牌認知度高、市場份額領(lǐng) 先，率先受益確定性強公司推薦：大亞圣象、好太太、奧普家居、敏華控股、顧家家居大亞圣象穩(wěn)居地板銷量首位13奧普浴霸零售市場份額超過80%2大亞圣象7%大自然5%德爾未來2%菲林格爾2%升達林業(yè)1%其他83%品牌是消費者購買晾衣架的首要考慮因素，好太太市占 率13%好太太13%競品1 3%競品2 3%其他81%奧普83%美的4%多麗3%光芒3%松橋1%其他6%0%資料來源：WIND，招商證券等3620%10%30%40%50%60%

46、品牌外觀價格功能其他家居用品：舊房改造或?qū)蛹矣脫Q新家居主流公司估值表資料來源：WIND，招商證券等37公司名稱股價EPSPEPBROE市值2020/2/2818A19E20E18A19E20E(MRQ)(%)（億元）定制家居歐派家居110.163.744.325.2229.425.521.15.322.80462.9尚品宅配71.272.402.672.9829.726.723.94.016.84141.6索菲亞18.851.051.171.3217.916.214.33.220.62172.0志邦家居19.961.221.441.7416.313.911.52.415.2844.6好萊客

47、14.321.231.121.2411.612.711.61.817.5044.3我樂家居17.280.450.550.6538.431.326.54.412.9639.1皮阿諾15.860.911.171.4917.313.610.62.114.6524.6金牌廚柜66.203.133.594.2021.218.415.83.822.8344.5平均22.719.816.93.417.9成品家居顧家家居40.881.641.942.1824.921.118.84.822.80246.0美克家居4.220.250.270.3116.615.713.51.79.2774.7曲美家居7.19-0.

48、120.210.5233.813.82.3-4.0235.1喜臨門12.64-1.121.031.2412.310.21.9-17.5749.4夢百合26.600.551.121.5148.623.717.64.010.9990.4平均30.021.314.83.04.3家居用品大亞圣象12.331.311.701.959.47.26.31.418.5368.3好太太13.000.650.670.7820.019.516.63.821.9552.1菲林格爾14.340.650.981.0722.014.613.42.512.7021.7永藝股份11.720.340.590.7434.120.0

49、15.83.011.2935.5平均21.415.313.02.716.1家電目前已完成試點的小區(qū)居民中 有相當一部分都自發(fā)進行了戶 內(nèi)改造，置換家電38家電置換：受益子板塊大家電板塊最為受益：置換后可顯著提升房屋形象廚房大家電：煙機、灶具（老式產(chǎn)品明顯形象陳舊）大白電：空調(diào)（電路改造升級，客觀條件優(yōu)化；保有量仍有提升空間）、冰箱、洗衣機老廚房：煙機缺失 灶具老化新廚房：煙灶齊備 形象靚麗39資料來源：百度圖片、招商證券資料來源：百度圖片、招商證券家電置換：受益標的大廚電：華帝股份、萬和電氣、老板電器華帝股份：主營煙機、灶具、燃熱等產(chǎn)品，大廚電板塊次龍頭。近年提升產(chǎn)品力，升級品牌和渠道形象；在

50、三四線市場渠道優(yōu)勢明顯。與舊改消費者整體需求定位匹配。萬和電氣：主營煙機、灶具、燃熱等產(chǎn)品，大眾化廚電品牌。與舊改消費者整體需求定位匹配。老板電器：主營煙機、灶具等產(chǎn)品，廚電龍頭，定位高端；匹配舊改消費者中的高端需求。0%5%10%15%20%25%老板美的重點廚電公司銷量市占率方太華帝萬和資料來源：中怡康（煙機）、招商證券5000450040003500300025002000150010005000老板美的40重點廚電公司產(chǎn)品均價方太華帝萬和資料來源：中怡康（煙機）、招商證券家電置換：受益標的資料來源：中怡康、招商證券大白電：美的集團、海爾智家美的集團：白電龍頭，空冰洗產(chǎn)品內(nèi)銷居市占率前二

51、，空調(diào)業(yè)務(wù)占全部營收四成左右。海爾智家：冰洗龍頭，市占率第一；旗下有海爾、卡薩帝、統(tǒng)帥等七大品牌，品牌及產(chǎn)品 定位實現(xiàn)高端至大眾全覆蓋。海信家電：二線白電龍頭，大眾化廚電品牌，與舊改消費者整體需求定位匹配?？照{(diào)銷量產(chǎn)品均價&市占率洗衣機銷量市占率&產(chǎn)品均價資料來源：中怡康、招商證券格力,38美的, 3161奧克斯,3海信,1長虹 ,志高,1 0海爾,133 TCL ,科龍, 惠而浦, 其他,40100020003000400050006000海爾格力 奧克斯美的 海信科龍海爾, 35小天鵝, 16美的, 11西門 子, 6三洋系, 松下2,64海信5,博世, 2三星伊, 萊1克斯,其他,120

52、100020003000400050006000美的海爾 西門子小天鵝 海信41物業(yè)老舊小區(qū)改造將涉及17萬個小區(qū)， 其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。 未來老舊小區(qū)改造完成后，物業(yè)管 理行業(yè)將迎來更大發(fā)展空間42物管行業(yè)或?qū)⑹找?3物管行業(yè)空間大、格局散，龍頭企業(yè)大有可為，竣工周期是行業(yè)高速發(fā)展的第一，老舊小區(qū)改造則是加速發(fā)展的第二物管行業(yè)空間廣闊，格局高度分散，未來行業(yè)集中度或?qū)⒊掷m(xù)攀升，龍頭企業(yè)大有可 為；2019年-2021年或迎來竣工高峰，是物管企業(yè)高速發(fā)展的第一，而老舊小區(qū)改造 帶來的大量存量小區(qū)置換物業(yè)公司，則是竣工周期之外的第二大量待改造的老舊小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，潛在市場空間

53、大老舊小區(qū)改造將涉及17萬個小區(qū)，其中大量小區(qū)缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。未來老舊小區(qū) 改造完成后，物業(yè)管理行業(yè)將迎來更大的市場空間部分地區(qū)政府積極推進老舊小區(qū)改造與規(guī)范物業(yè)管理結(jié)合在老舊小區(qū)改造過程中，部分城市存在居民對物業(yè)和其他一些服務(wù)付費不認可的情況， 因此地方政府在積極推進老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理同步的過程中進行了一些實踐，如 北京將物業(yè)管理列為老舊小區(qū)改造的前置條件，浙江引導居民根據(jù)小區(qū)居民意愿和支 付能力等實際情況來自主協(xié)商選擇物業(yè)模式等44物管主流公司核心數(shù)據(jù)資料來源：公司公告，公司年報，中指研究院，WIND，招商證券等重點物業(yè)公司概況公司市值（億元/人民幣）營收（億元/人民幣）-19E歸