無錫商業(yè)地產(chǎn)市場概況

1、無錫1. 城市定位：長三角都市圈重要的工業(yè)和商業(yè)城市無錫，江蘇省轄地級市，長三角都市圈重要的工業(yè)和商業(yè)城市，區(qū)域交通樞紐，中國重點旅游城市。無錫現(xiàn)轄江陰、宜興二個縣級市縣和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、 濱湖和新區(qū)七個區(qū)，總面積為 4787.61 平方公里，市區(qū) 1622.64 平方公里。總戶籍人口 452.8 萬人，市區(qū)人口 228.5 萬人。城市化水平不斷提高， 2005 年末全市戶籍人口 453 萬人截止 2005 年末，無錫市常住人口達到 609.84 萬人，其中戶籍人口 452.84 萬，人口城市化水平不斷提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到 65.98% ；中心城區(qū)人口明顯集聚，分布 密度相

2、對適中。經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展， 2006 年 1-9 月，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2376 億元，同比增長 15.4%無錫市 GDP 總量從 2001 年的 1360 億元增長至 2005 年的 2805 億元，年平均增長率達 19.8% 。從 GDP 排名來看， 2005 年無錫在長三角 15 個城市中保持第 4 位，在全 國保持第 9位。 2006 年1-9月，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2376.08 億元，同比增長 15.4% 。社會消費品零售總額逐年穩(wěn)定增長， 2006 年達 959 億元，比 2003 年翻一番近年來，無錫消費品零售總額逐年穩(wěn)定增長， 2001-2005 年四年期間，消費品零售

3、總額年增長率達 14.6% 。2006 年全市社會消費品零售總額完成 959.47 億元，總量比 2003 年的 487 億元翻了一番。城市居民生活水平顯著提高， 2006 年 1-9 月，城市居民人均家庭總收入為 14944.25 元，同比增長 13.6%隨著無錫經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，自 2003 年以來，連續(xù) 3年保持年增幅 16.0%以上。 2006 年1-9 月，無錫市城市居民人均家庭總收入為 14944.25 元， 同比增長 13.6% 。小汽車私人擁有率較高， 2005 年底市區(qū)小汽車私人擁有率高達 50%至 2005 年底，無錫市區(qū)共有汽車 17.8 萬輛，其中私

4、人擁有率高達 50% 。無錫以它的地域特色，初步形成了東、南、西、北、中五大商圈。東：丁村商圈、太湖廣場商圈；南：中橋商圈、新區(qū)商圈；西：河埒口商圈；北：山北商圈；中： CBD 商圈、火車站商圈、五愛廣場商圈、南禪寺商圈、北大街商圈。性質(zhì)名稱位置范圍發(fā)展特征主要業(yè)態(tài)構(gòu)成主要商家市級商圈CBD 商圈以中山路為紐帶， 人民中路為兩翼的商 業(yè)集中營。已形成多條商業(yè)特色街。大型百貨、精品專賣店、商業(yè)步行街商業(yè)大廈、新世界百貨、八佰伴火車站商圈由通運路和興源路、解放北路組成。是無錫歷史較早的商圈之一， 定位于國際 流行步行街。集娛樂、餐飲、購物 為一體的商業(yè)步行街站前步行街五愛廣場商圈以五愛廣場為中心，

5、輻射四周。發(fā)展迅速，人氣、商氣兩旺。餐飲業(yè)、數(shù)碼等各類專業(yè)店夢之島數(shù)碼、通訊中心、無錫鞋帽及皮具大市場南禪寺商圈由南禪寺步行街、南長街組成。南禪寺步行街的改造在保留歷史建筑的 同時，添加了時尚、流行的各式商店，因 此改造后人氣急劇上升，商業(yè)興旺。集娛樂、餐飲、購物 為一體的商業(yè)步行街南禪寺步行街北大街商圈由北大街、青石路、春申路組成。緊鄰 CBD 商圈和火車站商圈，商業(yè)氛圍 成熟。餐飲 、休閑、 服飾等專業(yè)店青石路旅游、餐飲一條街和以機械、五金為特色的北大街等區(qū)級商圈丁村商圈由江海東路、廣瑞路、錫滬路組成的三角形商業(yè)圈。專業(yè)性很高，競爭力很強。批發(fā)市場、家具建材市場易初蓮花、新天地裝飾材料、華

6、東裝飾城、華東商貿(mào)城山北商圈地處無錫以北，由盛岸路、通惠西路、 石門路、鳳翔路組成。小商鋪較多，而且閑置率很低。餐飲、裝飾材料、超市易初蓮花河埒口商圈位于市中心區(qū)的西面，由梁溪路、梁青 路、青祁路、惠河路等組成。社區(qū)型商業(yè)，人口密集，商業(yè)興旺。超市、家電超市大潤發(fā)超市、國美中橋商圈位于老中橋地區(qū)，由中南路、蘇錫路、金城路組成。社區(qū)型商業(yè)，商業(yè)發(fā)展成熟。超市、汽車配套商業(yè)汽車業(yè)、裝飾裝潢業(yè)、明泰百貨、樂購新區(qū)商圈位于市中心區(qū)的東南面，由旺莊路、長江路兩條商業(yè)街組成。社區(qū)型商業(yè)。 隨著無錫高科技產(chǎn)業(yè)中心及 國際制造業(yè)基地的形成， 商業(yè)氛圍日趨濃 厚。生活配套商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)歐尚超市、新地假日廣場太

7、湖廣場商圈位于市中心東南角， 由清揚路、 紅星路、 振新路、塘南路、 永豐路、 永樂路組成。社區(qū)型商業(yè)社區(qū)生活配套家樂福、五星電器無錫商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)類型，以零售型購物集群（如步行街）和專業(yè)市場（如新世界國際紡織城）為主，百貨型的商業(yè)物業(yè)數(shù)量不多，且百貨型商業(yè)物業(yè)基本集中在中山路 據(jù)不完全調(diào)查統(tǒng)計，截至 2006 年底無錫建筑規(guī)模在 5000 平方米以上的大型購物中心僅 3 家，大型百貨僅 8 家。類型數(shù)量營業(yè)面積（萬平方米）所占比重發(fā)展特征主要商家購物中心347.914.6%保利廣場：無錫第一家 shopping mall ； 東方巴黎：地理位置優(yōu)越，但經(jīng)營不善； 太湖半島： 目前無錫規(guī)模最大

8、的一家購物中心， 地理位 置較好。保利廣場、東方巴黎、太湖半島大型百貨831.39.5%集中在 CBD 商圈。第一百貨、八佰伴、新世界百貨、商業(yè)大廈大型超市1217.95.4%本地大型超市與外來超市平分秋色。 一方面本地超市相 對較早占領(lǐng)無錫市場， 地理位置優(yōu)越， 如大潤發(fā)位于無 錫人口最密集的河埒口地區(qū)，好買得位于市中心 CBD 商圈內(nèi)； 另一方面由于無錫市范圍不大， 因此外來大型 超市的優(yōu)勢無法充分體現(xiàn)。家樂福、易初蓮花、沃爾瑪、樂 購、歐尚、好又多、麥德龍、大 潤發(fā)、好買得多廳影院31.10.3%大世界影城：無錫最大規(guī)模的電影城大世界影城、和平影城、金逸國際電影城四五星級酒店1229.1

9、8.8%無錫的四五星級酒店大多集中在 CBD 商圈以及太湖周 邊。凱賓斯基大酒店、太湖飯店、喜來登大酒店、錦江大酒店其他16202.061.4%百安居、紅星美凱龍匯總54329.3100.0%注： 1、本表格所統(tǒng)計的商業(yè)項目為建筑面積在 5000 平方米以上的大型商業(yè)項目； 2、其他類型商業(yè)項目包含數(shù)碼專業(yè)市場、大型品牌時裝專賣群、綜合市場等商業(yè)項目； 3、所占比重指各類型商業(yè)項目營業(yè)面積占總營業(yè)面積的比重。第四部分 商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢影響因素1. 人口的分布及變化各區(qū)域人口分布較平均： 2005 年，無錫市區(qū)戶籍人口 228.49 萬人，各區(qū)域人口分布較平均。市中心居住人口向城市各區(qū)域分流

10、： 隨著城市變大，市區(qū)城市建設(shè)工程逐步推進，市中心逐步成為無錫的商業(yè)聚集中心，承擔(dān)商業(yè)核心、政治和文化中心的 功能，市中心居住人口向城市各區(qū)域分流?；萆健㈠a山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向惠山、錫山區(qū)政府所在的行政中心聚集： 隨著惠山、錫山區(qū)域行政中心的建設(shè)，原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民向惠山、錫山區(qū)政府所在的行政中心 聚集，部分原鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民通過工作、置業(yè)等方式向城區(qū)聚集。外來人口已超過全市戶籍人口的 1/3 ：截至 2006 年9月，在無錫登記的外來人口數(shù)量已經(jīng)達到 199 萬人，超過全市戶籍人口的 1/3。2. 交通的分布及變化軌道交通帶動城市商業(yè)發(fā)展。在無錫軌道交通規(guī)劃文本中，無錫市軌道交通線網(wǎng)由 5 條線組成，其中 1、

11、2、3 號線為骨架線路，三線呈放射狀，與“北展南 拓，東聯(lián)西優(yōu)”的城市戰(zhàn)略相呼應(yīng)。（1 ）5 條線組成軌道交通網(wǎng)，共設(shè)車站 111 座；（2 ）2007 年底陸續(xù)啟建 1 、2 號線，三陽廣場交會換乘；（3）老城區(qū)主要采取地下方式；（4 ）首條線路有望 2013 年底通車試運行。發(fā)展趨勢市中心核心商圈將主要發(fā)展購物中心和步行街。 目前在建的項目有新天地步行街和南禪寺步行街。 各區(qū)域中心商圈將主要發(fā)展區(qū)域服務(wù)商業(yè)。 主要商業(yè)類型是百貨、零售、賣場等區(qū)域服務(wù)商業(yè)。河埒地區(qū)將規(guī)劃打造成一個新的商業(yè)集中核心區(qū)。 目前，該地區(qū)周邊的交通建設(shè)高潮迭起，鴻橋路已開始施工，大池路、公益路等一批道路的新建、拓建

12、工 程也已進入實施準備階段。改造后，該區(qū)將被打造成一個集居住、休閑、商務(wù)等功能為一體的城市核心區(qū)。東部、北部區(qū)域?qū)⒅饕l(fā)展物流和批發(fā)市場。 無錫作為重要的交通樞紐城市，物流業(yè)和各類專業(yè)批發(fā)市場一直很發(fā)達。但以前這些市場多是自發(fā)形成的，比 較凌亂嘈雜，周邊環(huán)境差，這樣既無法取得最大經(jīng)濟和社會效益，又破壞了城市形象。隨著無錫 312 國道改建，無錫東部、北部的各批發(fā)市場都開始整頓， 新世界國際紡織城的新型批發(fā)市場開始出現(xiàn)在此區(qū)域。指標20012002200320042005GDP （億元）13601602190123502805人均 GDP （元）3124636151431555059250958消費品零售總額（億元）478544599709824人均可支配收入（元）94549988116471358816005戶籍人口總數(shù)（萬人）436439443447453城市戶籍人口總數(shù)（萬人）220222223226228常住人口總數(shù)（萬人）510534538590610城市常住人口總數(shù)（萬人）283303304347362小汽車總數(shù)（萬輛）5791216私人擁有小汽車數(shù)（萬輛）1.72.54.05.98.6商品房竣工面積（萬平方米）24829150848357