物業(yè)管理行業(yè)專題報(bào)告：納入基層治理推進(jìn)市場(chǎng)化

1、目錄市場(chǎng)的一致看法：物業(yè)管理的重要性不可替代 3市場(chǎng)的一些顧慮：能者多勞的困境 5 HYPERLINK l _TOC_250000 納入基層治理有利于促進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程 6業(yè)委會(huì)成立的難度隨著政府介入而下降，而不是上升 6積極納入基層治理的區(qū)域，物業(yè)費(fèi)將體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的真正價(jià)值 錯(cuò)誤!未定義書簽。物業(yè)管理本身具有正外部性，業(yè)主的訴求和基層治理的訴求在根本上是一致的 10的確會(huì)規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)，有損于一些公司 錯(cuò)誤!未定義書簽。政策加速行業(yè)進(jìn)化，行業(yè)的四大趨勢(shì) 12風(fēng)險(xiǎn)因素 14政策加速行業(yè)趨勢(shì)，看好全行業(yè)投資機(jī)遇 錯(cuò)誤!未定義書簽。相關(guān)研究 14插圖目錄圖 1：公共空間的用益分配示意圖

2、 5圖 2：各公司在招股說(shuō)明書中披露的業(yè)委會(huì)階段住宅物業(yè)收入占比 6圖 3：北京業(yè)主 App 示意圖 7圖 4：社區(qū)工作人員與物業(yè)管理人員的覆蓋密度 7圖 5：住房養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度有望在 2019 年后加速 8圖 6：住房供應(yīng)市場(chǎng)化率在 2010 年達(dá)到頂點(diǎn) 8圖 7：北京醫(yī)療改革對(duì)于費(fèi)用影響的基本思路 10圖 8：北京市西城區(qū)月壇街道社工人員執(zhí)行聯(lián)防聯(lián)控 10圖 9：中海物業(yè)在所負(fù)責(zé)項(xiàng)目執(zhí)行聯(lián)防聯(lián)控 10圖 10：疫情期間不同物業(yè)管理情況的社區(qū)環(huán)境 11圖 11：業(yè)主對(duì)優(yōu)秀物業(yè)公司的信心，中海物業(yè)管理小區(qū)近幾年提取專項(xiàng)維修資金逐年提升單位：萬(wàn)元 12圖 12：資本市場(chǎng)住宅品質(zhì)物業(yè)管理公司預(yù)

3、期示意圖 12圖 13：疫情時(shí)期誕生的“宅在家”產(chǎn)業(yè)替代效應(yīng) 13圖 14：優(yōu)秀物業(yè)管理公司的內(nèi)生增長(zhǎng)循環(huán) 13表格目錄表 1：疫情期間地方政府對(duì)于物業(yè)管理公司提出社區(qū)、公共服務(wù)要求 3表 2：各地支持物業(yè)管理行業(yè)的補(bǔ)貼政策 3表 3：中央層面對(duì)于企業(yè)的紓困政策 4表 4：五險(xiǎn)一金的繳納構(gòu)成，以北京市為例 4表 5：2019 年 10 月，北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布。對(duì)基層組織就物業(yè)管理賦權(quán)更足 7表 6：民法典物權(quán)編草案二次審議稿立法編訂動(dòng)向 7表 7：香港建筑物管理?xiàng)l例的變遷 8表 8：多地陸續(xù)放開物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià) 9表 9：物業(yè)管理職能與基層治理訴求 10表 10：重點(diǎn)

4、公司盈利預(yù)測(cè)與估值表 13 市場(chǎng)的一致看法：物業(yè)管理行業(yè)得到進(jìn)一步重視近期，由于在抗擊疫情過(guò)程中重要作用，尤其是封閉式小區(qū)管控中不可替代的作用，有效協(xié)助了街道和社區(qū)的工作，政府對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的重視程度有所提升。在疫情防控過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)深入?yún)⑴c到基層群防群控治理工作中，實(shí)質(zhì)上也承擔(dān)了部分公共服務(wù)內(nèi)容。表 1：疫情期間地方政府對(duì)于物業(yè)管理公司提出社區(qū)、公共服務(wù)要求城市社區(qū)、公共服務(wù)要求寧波協(xié)助做好人員排查工作。取消區(qū)域內(nèi)各類聚集活動(dòng)。及時(shí)上報(bào)疫情。公共區(qū)域防護(hù)。廣東人員信息登記。重點(diǎn)人群防護(hù)。公共區(qū)域防護(hù)。疫情防控宣傳工作。 長(zhǎng)沙外來(lái)人員登記。疫情防控宣傳。聯(lián)防聯(lián)控和信息報(bào)送。公共區(qū)域防護(hù)

5、。住戶排查工作。外來(lái)人員登記。配合社區(qū)處理口罩等垃圾。協(xié)助社區(qū)進(jìn)行居家隔離觀察。公重慶共區(qū)域防護(hù)?；厝貥I(yè)主、復(fù)工客戶職工的信息采集。協(xié)助社區(qū)做好居家隔離觀察。配合社區(qū)處理口罩等垃成都圾。資料來(lái)源：各地住建委（局）官網(wǎng)，中信證券研究部物業(yè)管理企業(yè)在疫情期間的突出表現(xiàn)受到社會(huì)認(rèn)可，各地政府亦相繼出臺(tái)了針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的扶持政策。既有深圳、陜西、海南、河南等地的直接資金補(bǔ)貼，亦也有減免稅費(fèi)、協(xié)助采購(gòu)、催繳物業(yè)費(fèi)等間接支持，更有部分地區(qū)擬將物業(yè)管理行業(yè)由現(xiàn)代服務(wù)業(yè)調(diào)整為生活服務(wù)業(yè)，以享受更高的增值稅抵扣優(yōu)惠。表 2：各地支持物業(yè)管理行業(yè)的補(bǔ)貼政策地方時(shí)間支持方式對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的支持內(nèi)容對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、在疫情中工作進(jìn)行考核，分級(jí)予以獎(jiǎng)勵(lì)： 項(xiàng)目考核“優(yōu)秀”的，按照該項(xiàng)目因防控工作而發(fā)生的經(jīng)審杭州市西湖區(qū)2 月 7 日資金補(bǔ)助核后的實(shí)際投入資金總額的90%且不高于10 萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)助。項(xiàng)目考核“合格”的，按照該項(xiàng)目因防控工作而發(fā)生的經(jīng)審核后的實(shí)際投入資金總額的 70%且不高于 5 萬(wàn)元進(jìn)行補(bǔ)助。深圳各區(qū)政府（包括新區(qū)管委會(huì)、深汕特別合作區(qū)管委會(huì)）深圳市2 月 8 日資金補(bǔ)助對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的疫情防控服務(wù)，按在管面積每平方米 0.5 元的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施兩個(gè)月財(cái)政補(bǔ)助。杭州市2 月 10 日資金補(bǔ)助按照在管面積每月每平方米 0.5 元的標(biāo)準(zhǔn)給予兩個(gè)月補(bǔ)助。對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

7、，政府可紹興市上虞區(qū)2 月 11 日資金補(bǔ)助按照在管住宅面積每平方米0.2 元的標(biāo)準(zhǔn)給予 2 個(gè)月補(bǔ)助（由業(yè)主委員會(huì)自治的參照?qǐng)?zhí)行）湖州市2 月 11 日費(fèi)用減免全額減免物管小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi) 3 個(gè)月（2 月-4 月）自 2020 年 2 月 1 日起，對(duì)全區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照所負(fù)責(zé)青島市即墨區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分別為 50、40、 35、30 元/月戶，補(bǔ)助期限為 2個(gè)月。所需防疫物資納入采購(gòu)平臺(tái)；金華市2 月 13 日協(xié)助采購(gòu)；費(fèi)用減免；費(fèi)用緩繳；對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)服務(wù)企業(yè)，全額減免垃圾填埋場(chǎng)的進(jìn)廠（場(chǎng)）垃圾填埋費(fèi) 3 個(gè)月，即 2 月-4 月；受疫情影響未能及時(shí)繳物業(yè)維修資金、住宅物業(yè)

8、保修金的企業(yè)，說(shuō)明情況后允許在疫情結(jié)束后 3 個(gè)月內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)繳。湖州市2 月 14 日稅費(fèi)減免；疫情期間物業(yè)管理服務(wù)取得的收入，免征增值稅。2 月 12 日資金補(bǔ)助小區(qū)實(shí)際入住戶數(shù)，結(jié)合老舊小區(qū)現(xiàn)狀等情況進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)助，地方時(shí)間支持方式對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的支持內(nèi)容對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，各地政陜西省2 月 14 日資金補(bǔ)助資金補(bǔ)助；府要按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)給予兩個(gè)月補(bǔ)助。各地要積極幫助參與疫情防控的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)卣疇?zhēng)浙江省2 月 14 日寧波市2 月 17 日計(jì)稅優(yōu)惠；資金補(bǔ)助；計(jì)稅優(yōu)惠；協(xié)助采購(gòu)；取相應(yīng)補(bǔ)助，爭(zhēng)取按照生活服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因疫情防控新增的各

9、類支出，可在管理項(xiàng)目公共收益中列支，也可由項(xiàng)目委托單位予以相應(yīng)獎(jiǎng)補(bǔ)。疫情期間物業(yè)服務(wù)合同到期的可以適當(dāng)順延。爭(zhēng)取防控物資得到優(yōu)先保障，爭(zhēng)取按照生活服務(wù)類標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取參照甬政發(fā)20202 號(hào)文件享中小企業(yè)相關(guān)扶持政策以及其他財(cái)政補(bǔ)助。市級(jí)機(jī)關(guān)黨員干部要主動(dòng)履約帶頭繳納 2020 年全年物業(yè)費(fèi)，鹽城市2 月 17 日催繳物業(yè)費(fèi)； 以往有欠繳物業(yè)費(fèi)的要一并交清，2020 年 2 月底之前全部交納到位。山東省2 月 18 日各市可對(duì)參與屬地疫情防控工作的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)給資金補(bǔ)貼予適當(dāng)補(bǔ)貼。海南省2 月 19 日對(duì)參與屬地疫情防控工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照在管戶數(shù)每資金補(bǔ)貼戶 10 元

10、/月的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)助給企業(yè)。河南省2 月 19 日在財(cái)政補(bǔ)貼上，明確對(duì)積極參與疫情防控的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，資金補(bǔ)貼各市縣財(cái)政可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)財(cái)政補(bǔ)助政策。資料來(lái)源：各地政府官網(wǎng)，中信證券研究部中央層面亦出臺(tái)一系列紓困政策，降低了疫情期間企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力。物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，人工成本支出占比往往大于 60%，充分受益于減免社保費(fèi)用的紓困政策。免、減、緩繳納的企業(yè)費(fèi)用針對(duì)企業(yè)減免方式企業(yè)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)湖北省外大型企業(yè)2-4 月減半征收單位繳納部分湖北省外中小微企業(yè)；2-6 月免除征收湖北省內(nèi)各類企業(yè)醫(yī)療保險(xiǎn) 單位繳納部分所有企業(yè)各省政府決策，從 2 月份開始階段性減半征收，期限最長(zhǎng)不超

11、過(guò) 5 個(gè)月。住房公積金所有企業(yè)6 月 30 日前可以申請(qǐng)緩交表 3：中央層面對(duì)于企業(yè)的紓困政策資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制，中信證券研究部表 4：五險(xiǎn)一金的繳納構(gòu)成，以北京市為例繳費(fèi)比例險(xiǎn)種單位繳費(fèi)個(gè)人繳費(fèi)繳納基數(shù)繳納基數(shù)的范圍養(yǎng)老保險(xiǎn)16%8%平均工資的46%300%失業(yè)保險(xiǎn)0.8%0.2%，農(nóng)戶 0平均工資的46%300%工傷保險(xiǎn)差別費(fèi)率，約 0.5%-參考本人工資平均工資的60%300%醫(yī)療保險(xiǎn)10%2%+3 元平均工資的60%300%生育保險(xiǎn)0.8%平均工資的60%300%社會(huì)保險(xiǎn)合計(jì)28.1%10.2%+3 元公積金5%12%5%12%參考本人工資公告最低基數(shù)平均工資的 300%資

12、料來(lái)源：北京市人力資源和社會(huì)保障局，北京住房公積金管理委員會(huì)，中信證券研究部注：不同險(xiǎn)種之間參考的平均工資口徑可能會(huì)不一樣，但是大體一致杭州市副市長(zhǎng)在調(diào)研綠城服務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)：“通過(guò)疫情防控來(lái)看，物業(yè)服務(wù)并不是一個(gè)純粹的企業(yè)行為，已經(jīng)可以作為城市基層治理的重要平臺(tái)。企業(yè)面臨的共性困難，防控期間的幫扶政策，事關(guān)“雙戰(zhàn)雙勝”的，杭州會(huì)持續(xù)研究、出臺(tái)、長(zhǎng)遠(yuǎn)方向的政策，也會(huì)向省、國(guó)家層面呼吁和反饋?！蔽覀兿嘈?，這是未來(lái)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)定位和政策環(huán)境的最好總結(jié)。 市場(chǎng)的顧慮：市場(chǎng)化和社會(huì)責(zé)任的沖突市場(chǎng)在認(rèn)可政府支持力度加大的同時(shí)，也不免對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的定位產(chǎn)生疑惑。如果這個(gè)行業(yè)有承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)，是否這種義務(wù)

13、會(huì)加大股東的負(fù)擔(dān)？如果企業(yè)要滿足當(dāng)?shù)卣脑V求，是否意味著會(huì)影響企業(yè)滿足業(yè)主訴求的能力？社會(huì)公益雖好，但是否和市場(chǎng)化方向存在矛盾？當(dāng)然，也有一些擔(dān)心，在于隨著政府對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)日益重視，一些灰色收入的空間消失，對(duì)共有部分用益的管理越來(lái)越嚴(yán)格。圖 1：公共空間的用益分配示意圖資料來(lái)源：中信證券研究部 納入基層治理有利于促進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程我們的觀點(diǎn)十分明確，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)社會(huì)責(zé)任和市場(chǎng)化沖突的擔(dān)心是不必要的；強(qiáng)調(diào)社會(huì)責(zé)任、政府高度重視，非但不會(huì)影響行業(yè)的市場(chǎng)化，反而有助于行業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境日趨規(guī)范，市場(chǎng)化程度不斷提高。業(yè)委會(huì)成立的難度隨政府介入而下降，不是上升歷史上，業(yè)委會(huì)成立的難度就不高。這里

14、既有部分街道、社區(qū)并不大力配合的原因，也有業(yè)主集體意見(jiàn)形成較為困難的原因，但還有開發(fā)企業(yè)在前期物業(yè)管理合同提供方選擇上，權(quán)力過(guò)大的原因。此前前期物業(yè)管理合同并沒(méi)有明確的期限，且開發(fā)商實(shí)際上在決策過(guò)程中權(quán)力過(guò)大，很多物管公司并沒(méi)有動(dòng)力去配合成立業(yè)委會(huì)，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)的成立可能意味著自身訂單的丟失。（當(dāng)然，具體比例與公司新盤占比，管理地域分布亦有重要關(guān)系）圖 2：各公司在招股說(shuō)明書中披露的業(yè)委會(huì)階段住宅物業(yè)收入占比39.9%39.6%28.7%13.2%4.9%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%新城悅服務(wù)藍(lán)光嘉寶服務(wù)濱江服務(wù)永升生活服務(wù)保利

15、物業(yè)資料來(lái)源：各公司招股說(shuō)明書，中信證券研究部；注：保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)截止至 2019 年 6 月，濱江服務(wù)為 2018 年 8 月，永生生活服務(wù)、新城悅服務(wù)為 2018 年 6 月。實(shí)際上，政策的方向一直是推動(dòng)業(yè)委會(huì)（或其簡(jiǎn)化版本，物業(yè)管理委員會(huì)）的成立，鼓勵(lì)社區(qū)自治。近期，北京、重慶、廣西等地方的物業(yè)管理?xiàng)l例也進(jìn)一步約束了前期物業(yè)管理合同的期限，避免這個(gè)行業(yè)形成“劣幣無(wú)法淘汰”的局面。北京甚至專門開發(fā)了“北京業(yè)主”的 APP，北京日?qǐng)?bào)專門報(bào)道了某小區(qū)透過(guò) APP 更換品質(zhì)物業(yè)的事件。條例還適當(dāng)調(diào)低了物業(yè)費(fèi)提價(jià)的門檻，在成立業(yè)委會(huì)相對(duì)不便的情況下允許成立物業(yè)管理委員會(huì)，推進(jìn)小區(qū)可持續(xù)的運(yùn)

16、營(yíng)和維護(hù)。圖 3：北京業(yè)主 App 示意圖資料來(lái)源：北京業(yè)主 App，中信證券研究部圖 4：社區(qū)工作人員與物業(yè)管理人員的覆蓋密度資料來(lái)源：中信證券研究部測(cè)算表 5：2019 年 10 月，北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布。對(duì)基層組織就物業(yè)管理賦權(quán)更足前期物業(yè)管理合同的期限街道辦等2010 年北京物業(yè)管理辦法2018 年修訂全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例未明確未明確指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，但沒(méi)有明2019 年北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）（征求意見(jiàn)稿）進(jìn)一步明確前期物業(yè)服務(wù)合同期限不超過(guò) 2 年接受業(yè)主申請(qǐng)，審核業(yè)主身區(qū)別和影響適當(dāng)限制開發(fā)企業(yè)透過(guò)前期合同“變相指定”物業(yè)管理服務(wù)提供方的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，進(jìn)一步體現(xiàn)

17、業(yè)主在街道辦指導(dǎo)下自主決策組織成立業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理較 2019 年條例更簡(jiǎn)明一些確細(xì)化審核業(yè)主身份，擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)等職責(zé)份，指定居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)創(chuàng)新，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)暫無(wú)法成立情況下，由居委會(huì)擔(dān)更強(qiáng)調(diào)街道辦等指導(dǎo)地位大大降低了小區(qū)決策機(jī)構(gòu)成立的門檻，且保證了居委會(huì)的委員會(huì)未提及未提及任主任，業(yè)主占半數(shù)，基本可以代行業(yè)委會(huì)職權(quán)的機(jī)構(gòu)話語(yǔ)權(quán)，降低了前期物業(yè)管理合同的粘性，增強(qiáng)了社區(qū)整體穩(wěn)定資料來(lái)源：北京市人民政府官網(wǎng)，中國(guó)政府網(wǎng)，中信證券研究部對(duì)基層治理而言，物業(yè)管理行業(yè)是有貢獻(xiàn)的。有了物業(yè)管理和封閉式小區(qū)，社區(qū)和街道的工作人員才得以解放出來(lái)，更多從事一些指導(dǎo)性工作，社區(qū)治安等也有了明顯

18、的進(jìn)步。這不僅是一些地方的思路，也是頂層設(shè)計(jì)的考慮。表 6：民法典物權(quán)編草案二次審議稿立法編訂動(dòng)向應(yīng)用事項(xiàng)具體條款編訂目的應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘或解任物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（現(xiàn)行條例是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。差別在于修訂方向是只要出席人員過(guò)半通過(guò)即可）同上（現(xiàn)行條例是經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。差別在于修訂方向是只要出席人員過(guò)半通過(guò)即可）降低了小區(qū)決策機(jī)構(gòu)成立的門檻

19、促進(jìn)物業(yè)管理人的優(yōu)勝劣汰公共維修資金使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過(guò)四分之三” 降低公共維修資應(yīng)用事項(xiàng)具體條款編訂目的表決程序同意，修改為“雙過(guò)半”同意。另增加了一款規(guī)定：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用維修資金?！俺说胤秸嘘P(guān)部門以外，居委會(huì)也應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和金使用門檻保證居委會(huì)的話業(yè)主委員會(huì)選舉選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！痹黾恿恕熬游瘯?huì)”的指導(dǎo)作語(yǔ)權(quán)用資料來(lái)源：全國(guó)人大，中信證券研究部物業(yè)管理行業(yè)正外部性節(jié)約了公共資源，公司品質(zhì)的差異的確對(duì)樓宇的運(yùn)維影響很大。我國(guó)住房養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)化程度很低，資金嚴(yán)重不足，很多小區(qū)“未

20、老先衰”，只有市場(chǎng)化機(jī)制才 能使這些小區(qū)重現(xiàn)生機(jī)。應(yīng)對(duì)疫情的大考，也很可能成為社區(qū)養(yǎng)護(hù)破局的催化劑。圖 5：住房養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度有望在 2019 年后加速圖 6：住房供應(yīng)市場(chǎng)化率在 2010 年達(dá)到頂點(diǎn)資料來(lái)源：中信證券研究部資料來(lái)源：中信證券研究部在 SARS 疫情之中，香港淘大花園發(fā)生集中感染事件，由此暴露出香港部分老舊社區(qū)設(shè)施陳舊、物業(yè)管理水平低下的問(wèn)題。由此，香港立法會(huì)開始了多次建筑物管理?xiàng)l例的修訂（自 1997 年 7 月 1 日至今合計(jì)修訂 12 次），并且在 2007 年降低了管理委員會(huì)成立（類內(nèi)地業(yè)委會(huì)）、終止物業(yè)經(jīng)理人的相關(guān)條件，增強(qiáng)了行業(yè)優(yōu)勝劣汰的可能性。表 7：香港建筑

21、物管理?xiàng)l例的變遷議事程序訂）2018 年 4 月 26 日修訂版本（本部分主要是 2007 年修1997 年 7 月 1 日初始版本召開業(yè)主會(huì)議5%的業(yè)主委托的一名業(yè)主5%的業(yè)主要求召開業(yè)主會(huì)議向主管當(dāng)局申請(qǐng)召開業(yè)主會(huì)議不少于 20%的業(yè)主向主管當(dāng)局申請(qǐng)擁有份數(shù)不少于 30%的業(yè)主申請(qǐng)委任管理委員會(huì)（類似內(nèi)地業(yè)委會(huì)）根據(jù)公契；或業(yè)主會(huì)議上投票業(yè)主半數(shù)通過(guò)，并獲總份數(shù)不少于 30%業(yè)主支持根據(jù)公契；或業(yè)或合計(jì)擁有份數(shù)不少于 50%業(yè)主支持不少于擁有份數(shù) 10%的業(yè)主送達(dá)反終止當(dāng)局召開業(yè)主會(huì)議不少于 20%業(yè)主送出反對(duì)通知業(yè)主會(huì)議上投票業(yè)主過(guò)半數(shù)通過(guò)，并獲總份終止經(jīng)理人委托數(shù)不少于 50%業(yè)主支持

22、資料來(lái)源：建筑物管理?xiàng)l例，中信證券研究部從低起點(diǎn)出發(fā)，推動(dòng)服務(wù)合理定價(jià)對(duì)通知書獲得不少于 50%的業(yè)主通過(guò)在沒(méi)有納入基層治理，不重視物業(yè)管理公司職能的時(shí)期，居民和政府對(duì)物業(yè)管理的要求就是“收費(fèi)低”。在納入基層治理的時(shí)代，政府對(duì)物業(yè)管理的要求是協(xié)助基層組織，維護(hù)社會(huì)秩序，居民對(duì)物業(yè)管理的要求是，做好服務(wù)。歷史上部分樓宇運(yùn)轉(zhuǎn)的必要費(fèi)用是由開發(fā)商去貼補(bǔ)的，而這種貼補(bǔ)本質(zhì)上來(lái)自于居民的購(gòu)房款。在那個(gè)時(shí)候，物業(yè)管理作為開發(fā)行業(yè)的附屬，起到了成本中心、費(fèi)用中心的職能。但這種“以開發(fā)養(yǎng)服務(wù)”的模式是先天不足的，首先開發(fā)企業(yè)沒(méi)有法定義務(wù)，一些中小開發(fā)公司就無(wú)法擔(dān)負(fù)這種角色；其次開發(fā)公司是一個(gè)階段性，周期性的業(yè)

23、務(wù)模型，很難在很長(zhǎng)的時(shí)間周期承擔(dān)起養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。我們相信，改革的方向是變“以開放養(yǎng)服務(wù)”為“給服務(wù)合理定價(jià)”。這就會(huì)表現(xiàn)為各地逐漸放開對(duì)前期物業(yè)管理合同物業(yè)費(fèi)的價(jià)格管制（同時(shí)削弱前期物業(yè)管理合同的過(guò)度粘性）。這恰恰是最市場(chǎng)化的問(wèn)題解決方案。表 8：多地陸續(xù)放開物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)時(shí)間地方具體內(nèi)容2014 年國(guó)家發(fā)改委指導(dǎo)放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)、住宅小區(qū)停車服務(wù)等服務(wù)的價(jià)格。非保障住房、辦公用房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2015 年西安市2017 年安徽省停車服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。將成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面放開，僅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2018 年北京市僅對(duì)保障房物

24、業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)實(shí)2018 年山東省2019 年廣東省2019 年江蘇省2019 年天津市行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。取消物業(yè)取消政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理。即取消保障性住房、普通住宅前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備案管理。將成立業(yè)主大會(huì)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全面放開，非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。放開普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；僅對(duì)保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。資料來(lái)源：各地政府網(wǎng)站，中信證券研究部無(wú)獨(dú)有偶，實(shí)際上這樣的改革是有先例可循的。 醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)改革當(dāng)然從實(shí)質(zhì)上完全不同于住宅

25、領(lǐng)域的改革，但結(jié)束“以藥養(yǎng)醫(yī)”的局面，給醫(yī)療服務(wù)以合理定價(jià)，這一思路是貫穿醫(yī)改始終的。圖 7：北京醫(yī)療改革對(duì)于費(fèi)用影響的基本思路資料來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)我們相信，長(zhǎng)期來(lái)看，在物業(yè)管理行業(yè)，最終會(huì)結(jié)束“含在資源中的服務(wù)加成”，對(duì)小區(qū)的運(yùn)維有新的補(bǔ)償機(jī)制，即對(duì)服務(wù)進(jìn)行市場(chǎng)化定價(jià)。業(yè)主的訴求和基層治理的訴求在根本上是一致的物業(yè)管理的服務(wù)有公共化的特點(diǎn)。除了增值服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)以外，個(gè)性化服務(wù)本身就是滿意小區(qū)業(yè)主的集體利益，而這種集體利益往往就等于社區(qū)、街道和政府的訴求。只有小區(qū)治安搞好了，全社會(huì)的治安才有保障。只有小區(qū)保潔做好了，全社會(huì)的環(huán)境衛(wèi)生才能讓老百姓滿意。圖 8：北京市西城區(qū)月壇街道社工人員執(zhí)行聯(lián)防聯(lián)

26、控圖 9：中海物業(yè)在所負(fù)責(zé)項(xiàng)目執(zhí)行聯(lián)防聯(lián)控資料來(lái)源：北京市西城區(qū)政府官網(wǎng)資料來(lái)源：中海物業(yè)微信公眾號(hào)表 9：物業(yè)管理職能與基層治理訴求內(nèi)容物業(yè)管理職能基層治理訴求安全秩序社區(qū)安全街道安全市政環(huán)境保潔、保綠市容市貌居民生活業(yè)主滿意度居民幸福感資料來(lái)源：中信證券研究部物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)不是特定針對(duì)某一個(gè)業(yè)主的，是針對(duì)所有小區(qū)業(yè)主的。這種非個(gè)性化服務(wù)的屬性，客觀上和基層治理完全對(duì)接。市場(chǎng)化的力量有助于落實(shí)大量基層的任務(wù)，例如垃圾分類、疫情防控等，而這些舉措都切實(shí)有利于居民生活品質(zhì)的提高。越是優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，也越善于平衡個(gè)體和整體的沖突，確保管控和服務(wù)的統(tǒng)一。例如，最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司既會(huì)大量

27、投入防控疫情，也會(huì)以科技手段（比如萬(wàn)科物業(yè)利用黑貓二號(hào)停車管理系統(tǒng)配合居家隔離需要，重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)車輛，減少不必要的問(wèn)詢查驗(yàn)環(huán)節(jié)）盡量提升居民的體驗(yàn)。圖 10：疫情期間不同物業(yè)管理情況的社區(qū)環(huán)境資料來(lái)源：中信證券研究部加速優(yōu)勝劣汰，淘汰部分公司我們認(rèn)為，一些投資者顧慮政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)更為關(guān)注，可能會(huì)規(guī)范企業(yè)一些行為。例如，政府可能會(huì)進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)公共部位的利用，減少部分公司的灰色收入。我們同意這個(gè)觀點(diǎn)，但我們認(rèn)為這并不是壞事，反而是這個(gè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的開始。野蠻生長(zhǎng)不是市場(chǎng)化，侵占業(yè)主利益也不是市場(chǎng)化。利用廣告業(yè)務(wù)、人防車位出租業(yè)務(wù)等回收資金，用于小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)，適當(dāng)反哺業(yè)主，并憑借業(yè)務(wù)的開展提取

28、一定的管理傭金這本身是完全正當(dāng)?shù)脑鲋捣?wù)開展模式。但由于行業(yè)早年野蠻成長(zhǎng)，對(duì)于管理傭金的提取比例并無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，一些不規(guī)范的公司甚至直接將廣告等收益據(jù)為己有這類做法并非行業(yè)之福。我們相信，規(guī)范化才是市場(chǎng)化，對(duì)業(yè)權(quán)進(jìn)一步厘清并不會(huì)導(dǎo)致優(yōu)秀公司受損，反而會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主對(duì)于優(yōu)秀物業(yè)公司的信心。圖 11：業(yè)主對(duì)優(yōu)秀物業(yè)公司的信心，中海物業(yè)管理小區(qū)近幾年提取專項(xiàng)維修資金逐年提升 單位：萬(wàn)元10,9796,7155,4393,2301,40212000100008000600040002000020152016201720182019資料來(lái)源：中海物業(yè)微信公眾號(hào)，中信證券研究部 加速行業(yè)趨勢(shì)，迎接社區(qū)服

29、務(wù)的繁榮期我們認(rèn)為，在短期而言，地方的財(cái)政補(bǔ)貼和中央降低社保費(fèi)已經(jīng)有效對(duì)沖了物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情的增量成本。在中長(zhǎng)期而言，政策關(guān)注進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)市場(chǎng)化和規(guī)?；睦顺薄Ｎ覀兩钚?，行業(yè)即將迎來(lái)基本面和政策面雙驅(qū)動(dòng)，服務(wù)面積和服務(wù)深度雙提升的繁榮期。圖 12：資本市場(chǎng)住宅品質(zhì)物業(yè)管理公司預(yù)期示意圖資料來(lái)源：中信證券研究部整理、總結(jié)和預(yù)測(cè)圖 13：疫情時(shí)期誕生的“宅在家”產(chǎn)業(yè)替代效應(yīng)資料來(lái)源：中信證券研究部圖 14：優(yōu)秀物業(yè)管理公司的內(nèi)生增長(zhǎng)循環(huán)資料來(lái)源：中信證券研究部我們建議投資者關(guān)注政策紅利，周期向上的房屋交付、企業(yè)外拓能力強(qiáng)化、從量變到質(zhì)變的科技應(yīng)用等積極因素。我們看好行業(yè)投資機(jī)會(huì)，繼續(xù)推薦招

30、商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正等公司。表 10：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測(cè)與估值表公司名稱評(píng)級(jí)股價(jià)EPS（元）PE（元）18A19E20E21E18A19E20E21E綠城服務(wù)買入9.120.170.180.270.3353.650.733.827.6招商積余買入24.970.810.270.610.8230.892.540.930.5保利物業(yè)買入57.550.630.931.432.0091.361.940.228.8永升生活服務(wù)買入7.270.070.130.260.35103.855.927.920.8中海物業(yè)買入6.290.120.170.220.2852.437.028.622.

31、5新大正買入67.601.641.551.862.3241.243.636.329.1新城悅服務(wù)買入14.700.180.300.450.6981.649.032.721.3南都物業(yè)買入20.600.700.770.921.1229.426.822.418.4資料來(lái)源：Wind，中信證券研究部預(yù)測(cè) 股價(jià)為 2020 年 2 月 25 日收盤價(jià)，除中海物業(yè)外，其余貨幣單位以換算為人民幣 風(fēng)險(xiǎn)因素部分公司被快速淘汰的風(fēng)險(xiǎn)；中西部地區(qū)補(bǔ)貼不及東部的風(fēng)險(xiǎn)。 相關(guān)研究房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-估值達(dá)到歷史底部，銷售預(yù)計(jì)前低后高(2020-02-04)房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤快報(bào)短期沖擊較小，中期兩點(diǎn)期待(2020-01

32、-30)物業(yè)管理行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)抗擊疫情，物管行業(yè)全力以赴(2020-01-28)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)內(nèi)房配售市場(chǎng)沖擊歷史經(jīng)驗(yàn)回顧(2020-01-22)房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告 分拆次章走向獨(dú)立的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理(2020-01-21)房地產(chǎn)行業(yè) 2019 年年度運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)： 竣工轉(zhuǎn)正開啟交付高潮，給優(yōu)化預(yù)示拿地機(jī)遇(2020-01-19)物業(yè)管理行業(yè)專題報(bào)告-從單盤模型透視品質(zhì)之路的豐厚回報(bào)(2020-01-13)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)境外債供不應(yīng)求，資金成本差異化下行(2020-01-08)房地產(chǎn)行業(yè) 2020 年投資策略一年之計(jì)在于春(2020-01-02)房地產(chǎn)行業(yè)重大事項(xiàng)點(diǎn)評(píng)消除不確定性，房貸利率遠(yuǎn)期可能下行(2019-12-29)2020 年物業(yè)管理行業(yè)投資策略品牌制勝，戰(zhàn)略并購(gòu)和改革彈性(2019-12-26)房地產(chǎn)行業(yè) 2019 年 1-11 月運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)行業(yè)基本面高度穩(wěn)定，政策環(huán)境邊際改善(2019-12-1