店鋪選址及商圈調查分析

1、第四章 店鋪開發(fā)41、分店開發(fā)概述42、選址及商圈的調查43、店鋪設計.42 店鋪選址與商圈調查一、店址選擇的程序確認前提條件制定規(guī)范重點區(qū)域選擇落實最正確結合地點選定詳細地點.二、超市店址選擇應思索的要素1、城市商業(yè)條件城市類型城市設備交通條件城市規(guī)劃消費者要素城市的商業(yè)屬性.2、店鋪位置條件(1)商業(yè)性質(2)人口數及住戶數(3)競爭店數(4)客流情況(5)道路情況(6)附近店的情況(7)場地條件(8)法律條件(9)租金(10)必要的停車條件(11)投資的最高限額。(12)員工配置.選址條件商業(yè)環(huán)境因素城市結構因素城市特點，如產業(yè)結構、政府機構、歷史沿革、自然環(huán)境、風土人情、文化氛圍等城市

2、規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設施規(guī)劃等城市公共設施現(xiàn)狀交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設施及交通主管部門等消費結構因素人口現(xiàn)狀及動態(tài)，包括人口密度、人員構成、人口布局、人口的未來增減人均收入、消費水平生活方式、消費習慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等商業(yè)結構因素城市的商業(yè)結構商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等行業(yè)競爭關系，如地區(qū)間競爭、地區(qū)內競爭店鋪選址因素位置條件 鄰近條件，包括附近的商業(yè)情況、道路情況、交通情況等用地條件，包括地理環(huán)境、法規(guī)條件等相對條件與競爭店的競爭及互補效應潛力條件商圈與購買力，包括購買頻率、購買時間、采購距離等商店選址應思索的要素.三、商圈調查珠三角經濟圈

3、.俄國權利范圍日本權利范圍英國權利范圍法國權利范圍美國權利范圍葡萄牙權利范圍德國權利范圍.1、商圈的定義“零售市場的空間領域。通常是指商店有效吸引顧客優(yōu)先選擇到本店購物的消費者分布的地域范圍商店的營銷輻射范圍.2、商圈的構成商圈是由中心商圈、次級商圈和邊緣商圈三個部分構成中心商業(yè)圈的顧客占顧客總數的55%70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。次級商圈的顧客占到商店顧客的15%25%，位于中心商圈的外圍，顧客較為分散；邊緣商業(yè)圈包括了一切余下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數的5%10%。.3、商圈的外形 商圈并非都是同心圓方式，其規(guī)模與方式是由商店類型、規(guī)模、競爭者情況、交通條件等要素決議

4、的。.4、商圈設定普通以商店地點為圓心，以周圍一定間隔為半徑所劃定的范圍設定。這僅作為原那么性的設定規(guī)范。美國以以間隔遠近離劃定商圈大小日本以時間的多少來設定的商圈大小商圈設定時，須思索商店的業(yè)態(tài)、商品特性、交通情況、競爭店鋪、店鋪規(guī)模等要素。店鋪越大，商圈也就越大.商圈測定的因素外部因素量的方面人口數、人口密度、家庭數流動人口數、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營業(yè)面積大型店狀況交通裝備及交通量質的方面年齡、職業(yè)、家庭人口構成收入水平、消費水平就業(yè)狀況、產業(yè)結構城市規(guī)劃、城市間關系競爭店、互補店的地區(qū)分布市政設施、商業(yè)街的規(guī)模內部因素主體方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)商品配置、樓層構成及配置吸引顧客的設施狀況，如

5、停車場銷售促進、營銷及其組織活動狀況附加因素文化、公共設施的有無商圈測定的要素.5、商圈的意義一旦商圈設定就可以進展針對性的市場調查掌握消費需求情況合理規(guī)劃物流系統(tǒng)制定相應的促銷戰(zhàn)略、競爭對策和相應的運營戰(zhàn)略。.6、商圈設定的方法1直接訊問法對來店顧客調查。將客戶地址標在地圖上，然后把地圖外圍連成一封鎖曲線。2間接調查法經過發(fā)票、登記車牌等查出顧客地址標在地圖上，然后把地圖外圍連成一封鎖曲線。3閱歷法上海市對消費者的調查，顧客可以接受的日常購買間隔為：500米以下占53.8%，500800米占34.1%，8001 000米占8.8%，1 000米以上占3.4%。4類推法經過現(xiàn)存的商圈來類推擬開

6、分店的商圈范圍5數學法原理后述雷利法那么、哈夫法那么.數學法原理在國內外，劃定商圈的方法通常用：雷利零售吸引力法那么Reillys Law of Retail Gravity 法那么以為，兩城市從中間地帶吸引顧客的數量同兩城市的人口數量成正比，與兩城市距中間地段的間隔成反比。該法那么的出發(fā)點是確定一個在兩城市間的無差別點，在這一點上顧客無論到哪方購物均是一樣的。它闡明，城市人口越多，商業(yè)越興隆，對顧客的吸引力越大，商圈也越大。.公式如下：式中：BA為城市從中間地帶吸引來的銷量；BB為城市從中間地帶吸引來的銷量；PA為城市的人口；PB為城市的人口；DA為城市到中間地點的間隔；DB為城市到中間地點

7、的間隔。AB.保羅堪維斯Paul Converse對雷利零售吸引力法那么進展了修正，確定在O點為兩城市之間的顧客能夠到任何一個城市購物的分界點，提出了如下計算公式： DAO= AB.式中：為城市與城市之間的間隔PA為城市 的人口；PB為城市 的人口；DAO為從分界點到城市的間隔。該法那么雖然簡便易行，不失為確定商圈的一種有效方法，但未思索交通時間和商店吸引顧客的才干。.問題討論根據商圈實際與原理,兩個商場規(guī)劃應該是有一定間隔,而實踐社會上為什么往往商場集中在一塊?.哈夫法那么Haffs law of shoper attraction哈夫的概率模型從消費者的立場出發(fā)，以為消費者利用某商業(yè)設備的

8、概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所耗費的必要時間及其該設備的規(guī)模實力。j商店營業(yè)面積從i地域到j商店的時間i地域的消費者數量i地域消費者光臨j商業(yè)設備的概率i地域消費者光臨j商業(yè)設備的人數隨交通工具不同而變化的參數.案例：某超市思索三個選址地點。在這1、2、3三個位置，日用品的總營業(yè)面積分別為60平方米、90平方米、150平方米。潛在顧客群的住所間隔這1、2、3三個位置分別為7分鐘、10分鐘、15分鐘。經過調研，顧客對出行時間的注重程度為2。因此在位置1顧客購買的能夠性為43.9；位置2為32.2%;位置3為23.9；假設有200名顧客居住在該位置1有7分鐘路程的地方，那么，8

9、8人20043.9會前往該地域購買商品。.四、商圈分析與評價1、商圈分析的內容在商圈劃定之后，接著就要對商圈進展調查分析商圈分析的內容普通包括：人口規(guī)模與特點貨源供應等情況經濟情況競爭情勢營業(yè)收入估算.案例：市場占有率法計算商圈銷售營業(yè)收入例：假設某超市中心商圈內常住居民食雜品的購買量每月為：1 000元1 000戶= 100萬元；次級商圈：1 000元2 000戶200萬元；邊緣商圈：l 000元3 000戶=300萬元；另商圈內流動顧客群食雜品的購買量每月為120萬元；商圈內企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180萬元。該超市的市場占有率：中心商圈為30%；次級商圈為10%；邊緣商圈為5%；企

10、事業(yè)單位為10%；流動顧客群為10%。.由上述數據可推算出各類銷售額及總銷售額如下：中心商圈：100萬元30%=30萬元次級商圈：200萬元10%=20萬元邊緣商圈：300萬元5%=15萬元企事業(yè)單位：180萬元10%=18萬元流動顧客群：120萬元10%=12萬元總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬元+12萬元95萬元.2、投資評價經過商圈調查估算出店鋪的營業(yè)額，與投資額相比較,評價出投資情況能否值得投資。1開店投資預估2運營費用預估 固定費用 變動費用3進展盈虧平衡分析.盈虧平衡分析實踐凈利潤=稅前利潤-分擔總部費用稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用銷售毛利=銷售收入-銷貨本

11、錢銷售毛利率銷售收入-銷貨本錢/銷售收入令稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用 = 0得：銷售毛利率-變動費用率=固定費用/盈虧點銷售額除盈虧平衡銷售額營業(yè)收入.盈虧點銷售額營業(yè)收入=固定費用/銷售毛利率-變動費用率運營平安率=1-盈虧點銷售額/預期銷售額100%平安率為30%以上為優(yōu)秀店，證明預期銷售額遠大于盈虧點平安率為20-30%為優(yōu)良店，證明預期銷售額較大于盈虧點平安率10-20%為普通店，證明預期銷售額稍大于盈虧點平安率10%為不良店，證明預期銷售額接近于盈虧點銷售毛利銷售額量金額變動本錢固定本錢運營本錢.例：某連鎖公司擬在A市開發(fā)一大型綜合超市門店，估計商圈內消費者有100000

12、居民，在商圈內購物的概率為90%，消費居民戶月采購額估計平均為100元/月，該連鎖公司平均市場占有率為20%，平均銷售毛利率為10%，變動費用率為6%，該新開超市門店月固定費用50000元。問：1、該新開超市門店月營業(yè)額估算為多少？2、該新開超市門店月盈虧平衡點銷售額營業(yè)額為多少？運營平安率是多少？平安與否？.解：1、商圈內估計月銷售額=商圈內消費者數目在本商圈內購物的概率消費者月采購額=100，00090%100=9，000，000元2、新開分店的月估計營業(yè)額收入=商圈內估計月銷售額分店市場占用率=9，000，00020%=1，800，000元3、新開分店的月盈虧平衡點銷售額營業(yè)額=固定費用

13、/銷售毛利率變動費用率=50000/10%6%=1，250，000元4、運營平安率=1月盈虧平衡點銷售額/預期銷售額100%=11250000/1800000100%=30.5%運營平安率30.5%30%，闡明預期銷售額遠大于盈虧平衡點銷售額，該分店為優(yōu)良店。.五、詳細的店址選擇評價報告1、店址選擇的市場評價程序2、店址選擇市場評價報告的內容.1、店址選擇的市場評價程序搜集各項資料搜集消費者資料開車實地勘察區(qū)域對象訪談對既有店面運營加以分析能夠據點的開發(fā)方案營業(yè)額與投資本錢預測評價報告成文提交.2、店址市場評價報告撰寫商圈調查報告法律事物報告財務預測報告租金損益平衡分析前稅單租稅費政策新建店的投資情況.作 業(yè)：1、店鋪開發(fā)的業(yè)務流程請以圖形表示出來。2、分店開發(fā)選址應思索的要素有哪些？3、商圈的含義？及分為哪三個層次，并以圖表示。4、長沙、湘潭、株州三市的人口分別為100萬、60萬、50萬。間隔為：長潭47KM、長株41KM