物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)(第二版)第04章 物業(yè)的招投標(biāo)管理

1、第四章 物業(yè)的招投標(biāo)管理目 錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標(biāo) 2物業(yè)管理的投標(biāo)3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 一、物業(yè)管理的委托方 對(duì)物業(yè)的管理一般采用委托方式進(jìn)行。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會(huì)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對(duì)建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后和銷售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對(duì)建成后不出售而租賃經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位 隨著我國(guó)住房制

2、度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給個(gè)人。但由于住用人購買原公房的時(shí)間不同，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）業(yè)主委員會(huì) 已銷售的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，就可以籌備首次業(yè)主大會(huì)，并選舉出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)就可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容 不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理服務(wù)為主和租賃經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重兩種類型。（一）管理服務(wù)為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)

3、。如居住物業(yè)等。（二）出租經(jīng)營(yíng)與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理 業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。如寫字樓、商場(chǎng) 、購物中心及高級(jí)公寓、別墅等。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式（一）不實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理3、業(yè)主委員會(huì)對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。（二）實(shí)行招投標(biāo)時(shí)的委托 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會(huì)以招投標(biāo)的方式，通過市場(chǎng)

4、競(jìng)爭(zhēng)將物業(yè)管理委托給中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理發(fā)展的方向。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)一、物業(yè)管理招標(biāo)的含義 物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會(huì)公開招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程。二、物業(yè)管理招標(biāo)方式 根據(jù)我國(guó)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法和前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法，我國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是由招標(biāo)方通過公開媒介向社會(huì)公開發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有愿意參加投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。其要符合基本的招標(biāo)條件。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) （二）邀請(qǐng)招標(biāo)

5、邀請(qǐng)招標(biāo)指不公開刊登廣告直接邀請(qǐng)某些單位招標(biāo)的招標(biāo)方式，主要由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的3個(gè)以上有承擔(dān)能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，收到邀請(qǐng)書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與競(jìng)標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)工作量小，節(jié)省工作時(shí)間和成本；但但同時(shí)易造成串通作弊現(xiàn)象。（三）議標(biāo)議標(biāo)，又稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)，由招標(biāo)單位直接選擇一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之協(xié)商談判,達(dá)成協(xié)議。議標(biāo)目前在我國(guó)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目中較為常見。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo)三、物業(yè)管理招標(biāo)程序物業(yè)管理招標(biāo)程序可分為招標(biāo)的準(zhǔn)備、招標(biāo)的實(shí)施和招標(biāo)的結(jié)束三個(gè)階段。 （一）招標(biāo)的準(zhǔn)備招標(biāo)的準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的

6、這一階段所作的一系列準(zhǔn)備工作。這一階段的主要工作有：成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)、編制招標(biāo)文件、招標(biāo)材料備案、確定標(biāo)底。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標(biāo) （二）招標(biāo)的實(shí)施 招標(biāo)的實(shí)施是整個(gè)招標(biāo)過程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施過程主要包括：1. 發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)或通知；2. 投標(biāo)資格預(yù)審；3. 確定編制投標(biāo)文件所需時(shí)間；4. 處理需澄清或修改的問題；5. 招標(biāo)實(shí)施過程中的其他規(guī)定；6. 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。 （三）招標(biāo)的結(jié)束 1.發(fā)出中標(biāo)通知書；2.招標(biāo)結(jié)果備案；3.合同的簽訂第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)一、物業(yè)管理投標(biāo)的含義物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù),依據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)文件的要求組織編寫標(biāo)書，并向招標(biāo)單位遞交應(yīng)聘申請(qǐng)和標(biāo)書，

7、參加物業(yè)管理競(jìng)標(biāo)，以求通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。二、物業(yè)管理投標(biāo)程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)程序主要有以下步驟：（一）獲取招標(biāo)信息，決定是否參與投標(biāo)；（二）申請(qǐng)投標(biāo)并接受資格審查；（三）購買并閱讀招標(biāo)文件購買招標(biāo)文件后，閱讀為重要環(huán)節(jié)。這里主要包括：1. 仔細(xì)閱讀招標(biāo)文件并盡可能找出錯(cuò)誤；2. 注意招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)（四）考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)（五）確定投標(biāo)價(jià)具體內(nèi)容包括：1. 制定管理服務(wù)方法與測(cè)算工作量；2. 擬定資金計(jì)劃； 3. 標(biāo)價(jià)試算；4. 標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整。（六）編制投標(biāo)文件投標(biāo)文件包括：投標(biāo)函；投標(biāo)報(bào)價(jià)；物業(yè)管理方案；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)（七）辦理投標(biāo)保函；（八）封送標(biāo)書；（九）參加開標(biāo)并答辯；（十）中標(biāo)后合同的簽訂與實(shí)施；（十一）資料的整理、歸檔。上述程序描述了投標(biāo)的整個(gè)過程。但對(duì)不存在第十步即未中標(biāo)的企業(yè)來說，還應(yīng)做好下面這項(xiàng)工作：（十二）未中標(biāo)的總結(jié)。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標(biāo)三、物業(yè)管理投標(biāo)書的編制投標(biāo)文件除了按格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。 投標(biāo)書的主要內(nèi)容包括：（一）投標(biāo)單位的概括簡(jiǎn)介；（二）分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)；（三）概