圓緣雅居價格方案

1、圓緣雅居價錢方案(討論稿) 目錄一、主要競品分析二、組團劃分三、銷售價錢四、樓層差五、平面層差一、主要競品分析 近期圓緣雅居工程即將面向市場銷售，同期推出主要競品東方之珠與本工程的競爭較為劇烈，因此，對有必要對東方之珠進展研討，以確定圓緣雅居的銷售定價。 東方之珠地處南鄰工農(nóng)路，北靠東北大馬路，西鄰東站街，間隔本工程從側(cè)約800米。東方之珠共有7棟多層，房源288套，戶型面積區(qū)間50120m2，銷售均價約為2920元/m2。東方之珠上市銷售情況該工程7月24日上市銷售，除6#、5#的兩個單元進展銷控，其他房源都對外銷售，上市銷售房源約為213余套，銷售130套，銷售率約61%，套戶型中，大部分

2、為90m2以上中大戶型，80m2以下的中小戶型處于旺銷形狀。上市銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率東方之珠21313061%1、戶型分析對比本工程與東方之珠戶型格局及面積有較大的差別，其主要差別如下： 戶型格局差別 項目名稱一居室兩居室三居室圓緣雅居58m2、75m2、85m2、91m2、94m2、103m2、106m2、116m2119m2東方之珠50m2(有兩種戶型) 60m2、80m2、85m2、93m2110m2、120m2東方之珠戶型配比例格局面積比例東方之珠一居50m2 9.8%50m2 7.84%兩居60m2 23.53%80m2 15.69%85m2 19.61%93m2 15.69%三居

3、110m2 3.92%120m2 3.92%旺銷圓緣雅居戶型比例圓緣雅居一居00.00%兩居58m24215.56%75m24215.56%85m28431.11%91m2145.19%94m22810.37%103m23011.11%106m2207.41%116m251.85%三居119m2 51.85%2、戶型對比50m2左右的小戶型東方之珠戶型面積：50m2戶型格局：一居客廳開間：無 主臥開間：3.5米東方之珠戶型面積：50m2戶型格局：一居客廳開間：無 主臥開間：3.9米圓緣雅居戶型面積：58m2戶型格局：兩居客廳開間：3.5米 主臥開間：2.7米 70m2左右的中戶型東方之珠戶型面

4、積：65m2戶型格局：兩居客廳開間：無 主臥開間：3.6米圓緣雅居戶型面積：75m2戶型格局：兩居客廳開間：3.6米 主臥開間：3米 90m2左右的中戶型東方之珠戶型面積：85m2戶型格局：兩居客廳開間：3.9米 主臥開間：3.6米 圓緣雅居戶型面積：94m2戶型格局：兩居客廳開間：3.9米 主臥開間：3.3米三居室大戶型東方之珠戶型面積：120m2戶型格局：三居客廳開間：4.35米 主臥開間：3.6米圓緣雅居戶型面積：119m2戶型格局：三居客廳開間：3.5米 主臥開間：4.8米分析：經(jīng)過戶型對比，東方之珠戶型在一定程度上優(yōu)于本工程戶型。從戶型面積的角度來看，圓緣雅居小戶型80m2以下比重較

5、小，供應量僅為31%，東方之珠小戶型比重較大，供應量為57%。東方之珠上市銷售的過程中，中小戶型旺銷，證明了區(qū)域中小戶型的需求量大，而圓緣雅居戶型小戶型較少。本工程高層的戶型格局多為暗廳是購買者不愿接受的，將會成為銷售阻力的重要要素。本工程有兩棟小高層，共攤面積較大，相對的運用面積較小。3、東方之珠工程價錢 東方之珠銷售均價約為2920元/m2，折扣起價2688元/m2，最高價為3350元/m2。貸款無折扣，一次性付款98折。一樓贈送花園，價錢與三樓一樣，頂樓贈送閣樓，價錢最貴，高于其他樓層350500元/m2。東方之珠銷售價錢項目名稱最高價最低價均價東方之珠3350元/m22688元/m22

6、920元/m2樓層差樓層層差6層32003350元/m2（最高價，差價約350）4、5層+601、3層+802層起價二、組團劃分本工程競爭對手戶型相對較好，因此，本工程應以低價沖擊市場，建議7#、 8#為第一組團，以低價入市。翻開市場后，9#多層以相對較高的價錢入市，高開低走的價錢走勢。屆時，本工程的主要競爭對手樓盤存量不多，競爭力大大減弱，本工程將會到達寬廣購房者的青睞。其組團如下：組團規(guī)劃樓宇套數(shù)比例第一組團7#、 8#21078%第二組團9#6022%三、銷售價錢本工程對外銷售為7#、8#、9#三棟樓，其中9#為多層，7#、8#為小高層。9#銷售均價應高于7#、8#。7#戶型優(yōu)于8#，7

7、#的銷售均價高于8#,銷售均價陳列順序為9#7#8#，最終銷售均價為2900元/m2。8#為第一組團以低價沖擊市場，銷售均價為2800元/m2，每棟樓宇銷售均價如下： 樓宇銷售均價面積（m2）均價(元/m2)回款(元) 7#95762900277704008#70562801197666789#6385301019220127合計2301766757205平均單價2900元/m2第一、二組團價錢情況組團樓宇面積（m2）回款(元)均價(元/m2)第一組團7#、 8# 16632475370782858第二組團9# 6385192201273010四、樓層差本工程7#、8#一、二層為低商，建議三層

8、為起價，每層加價50元或40元不等，頂層價錢下調(diào)。9#一層為車庫。頂層雖然有花園，但無閣樓，建議頂層為起價，四層為最高價。多層層差樓層加價價差六層（樓頂花園）0起價五層+200200四層+100300三層-50250二層-150100高層層差樓層加價價差九層-100130八層+50230七層+50180六層+50130五層+4080四層+4040三層0起價五、平面層差 建議本工程小高層7#、8#西山房相對于中間同一面積的房型低100 元/m2，東山房對于中間同一面積的房型低50元/m2。多層9#西山房相對于中間同一面積的房型低100元/m2，東山房對于中間同一面積的房型低60元/m2樓層差如下

9、：7#平層差一單元二單元三單元四單元五單元六單元123123123123123123面積855885855885855885855885855885855885單價2813 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2886 2886 2971 2842 一單元二單元三單元123412341234面積917575949475759494757591單價2688 2853 2853 2781 2781 2853 2853 2781 2781 2853 2853 2730 注：由于街道辦事處購買西山91m2住宅，將8#東、西山91m2戶型價錢對調(diào)以提