疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響

1、新冠疫情對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的影響全球最大規(guī)模在家辦公驅(qū)動線上轉(zhuǎn)型所有物業(yè)類型|研究|中國區(qū)|2020 年2月13日總結(jié)與建議新冠病毒肺炎疫情的爆發(fā)給中國大多數(shù)的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)行業(yè)帶 來了較大壓力。作為回應(yīng)，中央與地方各級政府已推出了一系列財政和貨幣政策以扶持經(jīng)濟(jì)增長。但疫情對中國經(jīng)濟(jì)走勢的影響仍 然暫時難以評估，并且可能尚未得以充分表現(xiàn)，因此在現(xiàn)階段難以做出全面的經(jīng)濟(jì)預(yù)測。為了深入了解市場對疫情影響的真實(shí)看法，高力國際在兩天內(nèi)對包括業(yè)主、租戶和投資者在內(nèi)的專業(yè)人士進(jìn)行了超700個電話調(diào)查，全景展示了商業(yè)地產(chǎn)市場參與者所面臨的挑戰(zhàn)，以及如何在未來的幾個月及全年內(nèi)做出自我調(diào)整以應(yīng)對疫情影響。根據(jù)此

2、次調(diào)查結(jié)果，我們建議：業(yè)主應(yīng)積極傾聽租戶的需求。零售業(yè)主與租戶應(yīng)擴(kuò)大其在線業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)中心可借此把握機(jī)遇。近期較低的資產(chǎn)估值提供了逢低買入的機(jī)會。總結(jié)與行動建議辦公樓業(yè)主與租戶我們的調(diào)查顯示業(yè)主 和租戶對2020年前景預(yù)判有出入。業(yè)主相 對而言稍顯樂觀，而 45的租戶已經(jīng)明確感到業(yè)務(wù)量有所減少；業(yè)主應(yīng)主動與租戶接 洽溝通，以穩(wěn)定和增 進(jìn)與現(xiàn)有租戶的關(guān)系；租戶應(yīng)為辦公空間持 續(xù)做好防疫消殺工作，以保證辦公在環(huán)境疫 情期間的安全，并贏 得員工的信任；未受疫情影響或因疫情有所增長的企業(yè)應(yīng)盡量尋求簽訂長期租約零售租戶應(yīng)借勢打造線上定位，擴(kuò)大線上銷售渠道；電商、物流與 老年消費(fèi)者近期更多使用線上生鮮平臺，

3、零售電商與物流運(yùn)營商應(yīng)給予關(guān)注；零售業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，有88的受訪零售商表 倉儲物業(yè)租戶應(yīng)考慮示收入下降；簽訂較長租約，物流需求的增長應(yīng)將使下40的零售商預(yù)計第二半年市場空置率下降；季度客流將有望復(fù)蘇，而24則認(rèn)為需要等到 零售物業(yè)業(yè)主應(yīng)與租下半年；戶攜手打造并加碼線上銷售渠道，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)投資與估值估值可能會在短期內(nèi)被壓低，但應(yīng)會在下半年反彈；自疫情爆發(fā)以來，國際投資者多呈觀望態(tài)勢，但國內(nèi)投資者仍保持活躍；資金短缺的業(yè)主或企業(yè)可能會對資產(chǎn)更靈活地定價；對于希望抓住中國長期增長潛力的投資者而言，目前應(yīng)該是伺機(jī)買入的窗口期5G、人工智能和云計算將是2020年數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的主要數(shù)據(jù)中心需求

4、來源；據(jù)高力國際調(diào)查顯示，有81的企業(yè)要求員工近期在家遠(yuǎn)程辦公。由此可見遠(yuǎn)程辦公將成為趨勢，企業(yè)對數(shù)據(jù)中心的需求也將因此而進(jìn)一步增加；對數(shù)據(jù)中心的需求預(yù)計將不斷增張，租戶應(yīng)盡快尋求與高質(zhì)量數(shù)據(jù)中心簽訂條款有利的租約高力快報 所有物業(yè)類型|研究|中國區(qū)|2020 年2月13日信息來源：高力國際整理數(shù)據(jù)來源：高力國際來自市場一線的真實(shí)聲音圖1：中國政府針對政策與措施的類別疫情出臺的主要經(jīng)濟(jì)政策與措施主要內(nèi)容財政政策對受疫情直接影響的企業(yè)的給予稅收優(yōu)惠對醫(yī)療用品與藥品的生產(chǎn)企業(yè)免稅，并給予補(bǔ)貼貨幣政策與措施向金融市場注入1.7萬億元人民幣（2,440億美元）提升流動性中國人民銀行設(shè)立3,000億元人

5、民幣專項(xiàng)再貸款銀行以低于貸款最優(yōu)惠利率100個基點(diǎn)的利率向重點(diǎn)醫(yī)療防控產(chǎn)品企業(yè)提供貸款，再由財政給予一半的貼息，確保企業(yè)貸款利率低于1.6%就業(yè)扶持提供收入支持與求職幫助新冠肺炎的影響與政府的應(yīng)對措施自從新冠肺炎爆發(fā)以來，數(shù)億中國民眾的生產(chǎn)生活與消費(fèi)活動受到了 巨大限制，這給大多數(shù)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來了較大壓力。 作為回應(yīng)，央行已向貨幣市場投放了約1.7萬億元人民幣（合2,440億美元）的額 外流動性，并降低了貸款利率以支持企業(yè)渡過難關(guān)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。 而各級地方政府也不斷積極推出企業(yè)扶持政策與措施，包括為中小企 業(yè)提供優(yōu)惠貸款、減稅和補(bǔ)貼等，以共同抗擊病毒所帶來的經(jīng)濟(jì)影響。租戶業(yè)主圖2：辦公樓

6、市場受訪者類型71%29%高力國際的市場調(diào)查帶來實(shí)時的市場反應(yīng)圖3：辦公樓市場受訪企業(yè)分布廣州大連1%上海36%西安2%杭州2%蘇州2%3%南京3%沈陽4%成都13%深圳16%北京20%當(dāng)前，本次疫情對中國經(jīng)濟(jì)的影響仍然暫時難以評估，并且可能尚未得以充分表現(xiàn)，因此在現(xiàn)階段難以做出全面的經(jīng)濟(jì)與市場預(yù)測。為了更好地了解商業(yè)地產(chǎn)市場對冠狀病毒疫情的反應(yīng)，高力國際在兩天內(nèi)針對各類型商業(yè)物業(yè)的業(yè)主、租戶和投資者進(jìn)行了724個電話調(diào)查。此次調(diào)查應(yīng)當(dāng)能夠全面、準(zhǔn)確地展示中國商業(yè)地產(chǎn)市場的實(shí)際情況。在調(diào)查中，受訪者的普遍共識是：雖然2020年上半年房地產(chǎn)市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或?qū)?/p>

7、回升并彌補(bǔ)上半年的大部分損失。高力國際此次的調(diào)查對象來自138個辦公樓業(yè)主、337個辦公樓租戶、74個零售物業(yè)業(yè)主與租戶、105個數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商，以及70個物流物業(yè)業(yè)主與租戶，并與大量客戶進(jìn)行了有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)估值和投資情緒的詳細(xì)討論。調(diào)查涉及的城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、沈陽、大連和西安。地理范圍遍及華北、華南、華東和華西，從一線城市到新興市場均有涉及，因此能全面地覆蓋全國范圍內(nèi)的市場反應(yīng)。高力快報 所有物業(yè)類型|研究|中國區(qū)|2020 年2月13日數(shù)據(jù)來源：高力國際投資市場：議價機(jī)遇空置率持平，40%升高，40%vv租金下降，29%持平，59%4%下降，10%暫

8、不明確，12%業(yè)主對2020年空置率的預(yù)期暫不明確，業(yè)主對2020年租金的預(yù)期圖4：辦公樓業(yè)主對2020年租金和空置率的預(yù)期根據(jù)高力國際對投資者的調(diào)研，外國投資者自新型冠狀病毒爆發(fā)以來多數(shù)時間處于觀望狀態(tài)，并在上半年采取較為保守的策略。 當(dāng)前部分國家實(shí)施的旅行禁令使投資者獲取市場一手信息受阻也相應(yīng)加重了該情況。 但受訪的大多數(shù)外國投資者也表示，他們對中國的長期前景保持樂觀，并且將在下半年更加活躍。相對而言，我們的調(diào)查顯示由于疫情使部分資產(chǎn)所有者或企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金短缺，因此可能在價格上更加靈活，國內(nèi)投資者將當(dāng)前視作伺機(jī)買入的機(jī)會，因此將全年保持活躍。v沒有 92%有 1%暫不明確3%可能有 4%圖5

9、：辦公樓租戶在2020年的擴(kuò)租意向辦公樓業(yè)主受影響有限，但應(yīng)關(guān)注新興行業(yè)受訪業(yè)主中的59%認(rèn)為租金將保持相對穩(wěn)定，29%預(yù)計租金會有下調(diào)壓力。空置率方面，40%的受訪業(yè)主認(rèn)為空置率會保持不變，而有40%預(yù)計會出現(xiàn)小幅上升。自疫情爆發(fā)以來，已有一些業(yè)主積極與租戶對接，這一舉措有效增進(jìn)了業(yè)主與租戶的關(guān)系，我們預(yù)計租戶會因此而愿意長期合作。我們建議更多業(yè)主借此機(jī)會積極傾聽客戶需求，與租戶建立穩(wěn)定而長久的合作關(guān)系。盡管許多行業(yè)因疫情受創(chuàng)，但也有部分行業(yè)，如網(wǎng)絡(luò)游戲、電商、在線 教育和醫(yī)藥健康等可能疫情而業(yè)務(wù)有所增長。我們建議業(yè)主主動對接這 些行業(yè)的企業(yè)，以期調(diào)整自己的租戶結(jié)構(gòu)。調(diào)查數(shù)據(jù)也印證了這一需求

10、：有多達(dá)92%的業(yè)主認(rèn)定其現(xiàn)有租戶在2020年不會有擴(kuò)租意向。辦公樓租戶預(yù)期較保守，數(shù)據(jù)中心成為新贏家盡管租戶對前景仍 持保守態(tài)度，但全 國范圍內(nèi)的遠(yuǎn)程辦 公將會使本已激增 的數(shù)據(jù)使用量進(jìn)一 步上升，帶來對數(shù) 據(jù)中心的更多需求。調(diào)查顯示遠(yuǎn)程辦公需求在上升國內(nèi)多數(shù)企業(yè)的春節(jié)假期已經(jīng)結(jié)束，根據(jù)高力國際物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部的調(diào)查，79%的受訪企業(yè)已于2月10日正式復(fù)工。然而，出于對疫情擴(kuò)散的擔(dān)憂，81%的受訪企業(yè)選擇安排員工在家遠(yuǎn)程辦公。我們認(rèn)為這意味著遠(yuǎn)程辦公在國內(nèi)將成為趨勢，并使本已激增的數(shù)據(jù)使用量進(jìn)一步上升，帶來對數(shù)據(jù)中心的更多需求。高力國際對數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商的訪問調(diào)查證實(shí)了這一觀點(diǎn)，約80%受

11、訪的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商認(rèn)為他們將從遠(yuǎn)程辦公的需求增長中獲益，54%的受訪者預(yù)計2020年數(shù)據(jù)中心的租金將上漲。調(diào)查中，30%的受訪者預(yù)計數(shù)據(jù)中心機(jī)柜租金將在2020年上漲0%-10%，15%的受訪者預(yù)計上漲 10%-20%，而9%預(yù)計上漲幅度將超過20%。業(yè)主與租戶對疫情影響的預(yù)判有所偏差在337名受訪租戶中，34%的受訪者認(rèn)為其業(yè)務(wù)基本不會受疫情影響， 19%的表示受到明顯的負(fù)面影響，26%表示受到一定程度的負(fù)面影響。而調(diào)查中業(yè)主對2020年的預(yù)期與租戶的預(yù)期有所偏差：只有29%的受訪業(yè)主預(yù)期租金會下降，而45%的租戶已受到疫情的負(fù)面影響。而更深入的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一線城市業(yè)主與租戶的預(yù)期差異較小

12、，而在其它重點(diǎn)城市中，約15%的業(yè)主預(yù)計2020年租金會下降，而69%的租戶已經(jīng)受到疫情帶來的負(fù)面影響。我們建議近期疫情期間，租戶應(yīng)在其辦公空間持續(xù)做好防疫消殺工作，以保證辦公在環(huán)境疫情期間的安全，并贏得員工的信任；高力國際亦建議未受疫情影響或因疫情有所增長的企業(yè)（如醫(yī)療健康類企業(yè)）應(yīng)借此機(jī)會與業(yè)主尋求簽訂長期租約與更有利的條款。圖6：辦公樓租戶復(fù)工方式的選擇輪班 3%錯峰上下班 6%尚未確定9%v在家辦公 81%數(shù)據(jù)來源：高力國際圖7：疫情對辦公樓租戶2020年業(yè)務(wù)的影響有明顯正面影響4%有一定正面影響尚不明確 15%2%無明顯影響34%有明顯負(fù)面影響19% 有一定負(fù)面影響26%數(shù)據(jù)來源：高

13、力國際業(yè)務(wù)量減少57%計劃拖延/取消30%生產(chǎn)/供應(yīng)中斷6%員工無法到崗7%圖8：疫情造成辦公樓租戶負(fù)面影響的主要原因數(shù)據(jù)來源：高力國際備受考驗(yàn)的零售市場毫無疑問，零售業(yè)是自疫情爆發(fā)以來受影響最嚴(yán)重的行業(yè)，受訪的零售業(yè)租戶中有88表示收入減少，而只有12的零售商表示可以持平甚至有所增長。大多數(shù)購物中心與店鋪縮短了營業(yè)時間并提升防控措施，客流量亦顯著下降。受此影響，16的受訪租戶表示計劃在2020年可能關(guān)閉部分門店，而11的受訪租戶正在調(diào)整或暫緩開店計劃以控制成本。從租金的角度來看，大多數(shù)業(yè)主已提供了0.5-1.0個月租金減免的政策，但有50的零售商期望獲得至少1-2個月的免租期。因受疫情影響，

14、40的受訪租戶認(rèn)為客流應(yīng)于2020年第二季度出現(xiàn)復(fù)蘇，而 24的受訪者則更為悲觀，預(yù)計下半年才會出現(xiàn)反彈。為了彌補(bǔ)線下客流與業(yè)績的損失，52的受訪租戶表示已與電商平臺開展合作以擴(kuò)大線上業(yè)務(wù)。高力建議零售租戶借此機(jī)會進(jìn)一步加碼線上渠道。此外，我們也建議零售物業(yè)業(yè)主應(yīng)與租戶攜手，共同打造線上渠道，打造更好的線上與線下的融合體驗(yàn)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 本次疫情也可能因此給予部分品牌與零售物業(yè)一次快速增長的機(jī)遇，在未來的市場競爭中贏得先機(jī)。圖8：疫情期間零售租戶的業(yè)績同比下降情況持平2%提升10%無業(yè)績嚴(yán)重但未核算31%60%以下7%60%-80%38%數(shù)據(jù)來源: 高力國際圖9：零售租戶已采取的應(yīng)

15、對措施及對2020年客流復(fù)蘇時間的預(yù)判60%52%未受影響3%第三季度17%50%無法預(yù)知40%36%33%30%第二季度40%20%10%9%7%5%第四季度0%加大線上銷售力度暫無措施加大優(yōu)惠力度其它增加防疫措施7%數(shù)據(jù)來源: 高力國際老年消費(fèi)者在加入網(wǎng)絡(luò)購物之后，未來將轉(zhuǎn)化為電商與物流運(yùn)營商新的客戶群體數(shù)據(jù)來源：高力國際物流物業(yè)需求將因疫情增長物流物業(yè)開發(fā)商45%電商34%其它15%第三方物流6%圖11：物流物業(yè)市場受訪者類型電商和物流行業(yè)應(yīng)會受疫情而在未來獲得長期增長。本次高力國際的調(diào)查中，45的受訪者為物流物業(yè)開發(fā)商，而34為電商企業(yè)，因此應(yīng)可準(zhǔn)確反應(yīng)業(yè)主與租戶兩者的觀點(diǎn)。受訪的電商

16、企業(yè)中有24認(rèn)為2020年線上銷售將同比增長0-15，而31的受訪者則認(rèn)為15或更高。從產(chǎn)品的角度來看，大多數(shù)受訪者認(rèn)為增長將主要來自于醫(yī)藥健康類與生鮮類產(chǎn)品。但另一方面，調(diào)查中也有保守觀點(diǎn)認(rèn)為勞動力短缺，以及城市與交通防控措施的增加將使2020年的業(yè)績有所下降。就租金預(yù)期而言，結(jié)果較為平衡，有40的受訪者預(yù)期租金將同比增長，但43則認(rèn)為租金將可能因租戶要求優(yōu)惠或免租期政策而下降?？罩寐暑A(yù)期方面，有32的受訪者認(rèn)為會有所上升，但41的受訪者認(rèn)為線上銷售的增加將使空置率下行。盡管本次疫情為經(jīng)濟(jì)帶來了短期的壓力，但消費(fèi)者消費(fèi)方式改變則可能為電商和物流運(yùn)營商帶來更大的客戶基礎(chǔ)。例如此前因?qū)萍疾皇煜ざ^少使用電商平臺購物的老年消費(fèi)者，當(dāng)下正因無法外出