中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究報告

1、目錄一、研究背景與目的二、研究方法體系 三、主要研究成果（一）2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)（二）商業(yè)地產百強企業(yè)發(fā)展特點1、規(guī)模表現(xiàn)：城市拓展與資本整合并舉，推動經營規(guī)模穩(wěn)步壯大百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有面積均值及平均租金收入穩(wěn)步增長優(yōu)選潛力城市與豐富產品系雙管齊下，推動企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展整合、收購步伐持續(xù)，不斷優(yōu)化資產結構2、經營質量：互聯(lián)網化與技術革新助力運營水平持續(xù)提升重點項目平均出租率超 93 ，整體運營平穩(wěn)商業(yè)經營：互聯(lián)網化不斷深入，精細化運營持續(xù)賦能寫字樓經營：舊樓改造與數(shù)據(jù)賦能，打造智慧辦公，提升物業(yè)價值3、成長性：布局核心城市及重點城市群，提質增效，推動企業(yè)穩(wěn)健增長1）300

2、 城商辦用地成交規(guī)模保持平穩(wěn)，代表企業(yè)在二線城市新增商辦土儲占比提升2）升級發(fā)展目標：提質增效，優(yōu)化服務與創(chuàng)新4、穩(wěn)健性：負債結構相對穩(wěn)定，積極拓展融資渠道資產負債率均值上升至 73.8 ，仍處于合理區(qū)間債券融資熱度持續(xù)，企業(yè)積極參與資產證券化專題分析：商業(yè)地產發(fā)展趨勢展望研究主持：中指研究院 中房指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持：CREIS 中指數(shù)據(jù)，3F主要研究成員：中指研究院：莫天全、黃瑜、白彥軍、曹晶晶、付源、李云鶴、姚卓、汪勇、黃秀青、李力、張化學、丁曉、樊鵬飛、趙玉國、溫戴婉蘭、薛建行、薛琳、黃雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黃艷、姚一維、李寧、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童曉玲、謝俊云、田文剛、

3、范詒杰、方頏、張夢圓、劉莉芬一、研究背景與目的在我國經濟邁向高質量發(fā)展的進程中，商業(yè)地產不斷被賦予新的時代使命。商業(yè)地產作為生活消費空間、商務公共空間，是國內消費及服務升級的重要載體，對消費振興和經濟增長發(fā)揮著重要作用。因此，持續(xù)深化對商業(yè)地產市場及各類參與主體的研究，對于科學把握商業(yè)運營規(guī)律、提升商業(yè)經營價值具有重要意義。2020 年新年伊始，突如其來的新冠疫情給社會經濟帶來巨大影響，商業(yè)地產行業(yè)也受到較大沖擊。在此背景下，相關企業(yè)積極應對，在全力抗擊疫情的同時，積極恢復生產，為行業(yè)及經濟平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。當前，商業(yè)地產行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，高質量發(fā)展已成為行業(yè)共識。中指研究院、中房指數(shù)系統(tǒng)一

4、直持續(xù)深耕于商業(yè)地產行業(yè)的數(shù)據(jù)分析與研究：已連續(xù)多年對商業(yè)地產優(yōu)秀企業(yè)進行分析與評價，并于 2018 年和 2019 年開始發(fā)布中國商鋪租金指數(shù)和中國寫字樓租金指數(shù)。2020 年，中指研究院結合在商業(yè)地產領域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎，啟動“2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、運營水平高、成長潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)理性認識商業(yè)地產市場發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律，緊密跟蹤市場變動趨勢，在變革中積極創(chuàng)新謀發(fā)展，引領行業(yè)在新環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。研究組在分析總結歷年研究經驗及商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，進一步完善了研究方法和評價指標體系，增加了融資能力指標，分別從規(guī)模性、

5、成長性、穩(wěn)健性、運營能力和融資能力等五個方面全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力，引導企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動行業(yè)健康、良性運行。同時，通過對優(yōu)秀商業(yè)地產企業(yè)的系統(tǒng)、科學分析，也有助于全面總結其成功發(fā)展經驗，供更多企業(yè)參考借鑒，提升行業(yè)整體運營水平。研究目的通過對企業(yè)的經營規(guī)模和商業(yè)地產業(yè)務的運營表現(xiàn)等指標進行量化研究，發(fā)掘商業(yè)地產業(yè)務實力強、成長性好以及經營穩(wěn)健的優(yōu)秀企業(yè)群體；通過系統(tǒng)研究，打造“中國商業(yè)地產百強企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮企業(yè)的行業(yè)示范效應，推動企業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)務結構，實現(xiàn)健康發(fā)展。二、研究方法體系（一）標準和門檻值中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究堅持以數(shù)據(jù)為依據(jù)，堅持客觀、

6、公正、準確、全面的研究原則。依照相關慣例，我們對中國商業(yè)地產百強企業(yè)設立如下篩選標準和門檻值：依法設立并登記注冊的以商業(yè)地產（含商業(yè)零售物業(yè)經營、寫字樓經營等）為重要經營業(yè)務的企業(yè)作為研究對象；為了引導商業(yè)地產企業(yè)做強做好，鼓勵企業(yè)以集團的名義參與。按照慣例，對進入研究的企業(yè)給予一個門檻指標，根據(jù)近 3 年商業(yè)地產企業(yè)實際經營狀況，“2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究門檻值確定為企業(yè)近3 年平均每年商業(yè)地產相關業(yè)務收入超過 1 億元，或持有商業(yè)地產物業(yè)面積超過 10 萬平方米。為了鼓勵中國內地商業(yè)地產企業(yè)做大做強，同時鑒于境外背景商業(yè)地產企業(yè)的數(shù)據(jù)拆分問題，本次研究主要聚焦于內地背景的商業(yè)地

7、產企業(yè)。符合上述 13 條，但是有嚴重拖欠工程款，或有重大偷漏稅等違規(guī)行為問題的企業(yè)，取消評審資格。（二）評價指標體系評價指標體系設立原則2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究以 2017-2019 年度為研究時間段，涵蓋規(guī)模性、運營能力、成長性、穩(wěn)健性、融資能力等指標，全面考量企業(yè)的綜合實力與業(yè)務發(fā)展能力。評價指標體系的設計主要把握以下幾個基本原則：企業(yè)規(guī)模和運營能力相結合。企業(yè)規(guī)模和運營能力是企業(yè)向前發(fā)展的驅動力，商業(yè)地產公司只有在不斷提高資本的良性增值循環(huán)的基礎上，才能穩(wěn)健擴張規(guī)模；同時，企業(yè)必須穩(wěn)步提升經營質量才能實現(xiàn)永續(xù)經營。成長潛力與經營穩(wěn)健并重。商業(yè)地產行業(yè)受宏觀經濟運行影響較大，也

8、面臨周期性波動。此次研究強調企業(yè)成長潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經營的前提下，鼓勵企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經營與快速成長之間的關系，以維護整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。融資能力與綜合實力相結合。融資能力是商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展的關鍵因素，項目的獲取、運營等環(huán)節(jié)都離不開強大的融資能力支持。本次研究中，融資實力表現(xiàn)突出的企業(yè)其綜合實力指數(shù)會相應提高。評價指標體系在 2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究中，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和運營能力相結合、成長潛力與經營穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實力相結合的原則，全面客觀地評價企業(yè)的綜合實力。2020中國商業(yè)地產百強企業(yè)評價指標體系規(guī)模性指標成長性指標穩(wěn)健性指標運營能力指標融資能力指標經營性物業(yè)

9、持有面積經營性物業(yè)租金收入總資產凈資產新增商辦土地面積商辦土地儲備面積總資產年增長率資產負債率流動比率經營現(xiàn)金流量凈額經營性物業(yè)平均租金及增長率經營性物業(yè)平均出租率凈資產收益率籌資活動現(xiàn)金流入新增銀行授信額度綜合資金成本率（三）數(shù)據(jù)來源和復核數(shù)據(jù)來源企業(yè)填報數(shù)據(jù)；CREIS 中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)中國商鋪租金指數(shù)及寫字樓租金指數(shù)、3F；企業(yè)對外公布的信息（包括公司年報、企業(yè)網站公布的信息和對外派發(fā)的宣傳資料）；有關政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計局等）的公開數(shù)據(jù)；（5）2017、2018、2019 中國商業(yè)地產企業(yè)研究收集的數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)復核企業(yè)填報的數(shù)據(jù)須如實客觀，同時研究組對填報數(shù)據(jù)進行復

10、核。企業(yè)財務數(shù)據(jù)通過會計師事務所出具的報表進行復核；通過稅單復核企業(yè)經營收入及利潤；對收集的數(shù)據(jù)堅持交叉復核：通過各地房地產交易中心公開的項目交易情況復核企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)；結合中房指數(shù)系統(tǒng)中國商鋪租金指數(shù)樣本復核相關租金數(shù)據(jù)。對有疑問的數(shù)據(jù)研究組可要求進行現(xiàn)場復核。（四）計量評價方法在研究方法上，為增加研究的嚴謹性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一種從變量方差協(xié)方差結構入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子

11、去解釋原始變量的方差。計算中國商業(yè)地產百強企業(yè)綜合實力時，主要是計算各構成要素的相關矩陣，通過相關矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權累加構成 2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)綜合實力指數(shù)?！?020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)”（代表企業(yè)）大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司銀泰置地（集團）有限公司紅星美凱龍恒太商業(yè)管理集團有限公司華潤置地有限公司上億企業(yè)集團寶龍商業(yè)管理控股有限公司SOHO 中國有限公

12、司蘇寧置業(yè)集團有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司大悅城控股集團股份有限公司上海陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司龍湖集團控股有限公司首創(chuàng)鉅大合景泰富商業(yè)廣州越秀商業(yè)地產投資管理有限公司奧園商業(yè)地產集團中國國貿碧桂園文商旅集團遠洋控股集團（中國）有限公司中海商業(yè)發(fā)展有限公司北京金隅集團股份有限公司弘陽商業(yè)集團金地商置集團有限公司新城控股集團股份有限公司瑞安房地產深圳市星河商置集團有限公司佳兆業(yè)商業(yè)集團綠地全球商品貿易港集團蘇州恒泰控股集團有限公司富力地產集團商業(yè)運營管理有限公司龍光地產控股有限公司保利商業(yè)地產投資管理有限公司復星國際有限公司光控安石（大融城）成都圣瑞商業(yè)管理有限公司世茂集團茂

13、業(yè)國際控股有限公司正榮商業(yè)海倫堡商業(yè)集團金融街控股股份有限公司凱華地產（中國）集團有限公司中國金茂控股集團有限公司蘇州圓融發(fā)展集團有限公司金科地產集團股份有限公司南國置業(yè)股份有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司金輝商業(yè)合生商業(yè)集團深圳市海岸商業(yè)管理有限公司三、主要研究成果（一）2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)在 2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究中，中指研究院根據(jù)近 3 年企業(yè)實際經營狀況，依據(jù)企業(yè)規(guī)模和運營能力相結合、成長潛力與經營穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實力相結合的原則，運用因子分析法及相關數(shù)學模型，對全國重點商業(yè)地產相關企業(yè)（集團）的規(guī)模性、運營能力、成長性、穩(wěn)健性、融資能力等方面的指標和數(shù)據(jù)

14、信息進行深入分析研究，科學全面地計算出商業(yè)地產企業(yè)的綜合實力指數(shù)。特別要說明的是：當前，商業(yè)地產企業(yè)分化顯著，有少部分專注于商業(yè)開發(fā)運營的企業(yè)運營規(guī)模突出、經營水平高，而更多數(shù)的商業(yè)地產企業(yè)則依托有住宅開發(fā)背景的母公司，服務于其住宅社區(qū)的商業(yè)配套建設，發(fā)展水平有限，經營數(shù)據(jù)亦未完全拆分。因此，考慮到行業(yè)示范效應和數(shù)據(jù)研究的嚴謹性原則，本次“2020 中國商業(yè)地產百強企業(yè)”研究僅列示 50 家重點代表性企業(yè)，整體分析也以這 50 家代表企業(yè)為重點樣本，供行業(yè)參考。（二）商業(yè)地產百強企業(yè)發(fā)展特點2019 年，我國經濟增長面臨下行壓力，商業(yè)地產市場也面臨挑戰(zhàn)。2019 年，我國實現(xiàn) GDP 總額 9

15、9.1 萬億元，同比增長 6.1 ；全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 41.2 萬億元，同比增長 8.0 ，增速均出現(xiàn)放緩。從商業(yè)地產新房市場來看，2019 年全國商業(yè)地產（含商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓）開發(fā)投資額為 19389 億元，同比下降 3.9 ；新開工面積為 26020 萬平方米，同比下降 0.4 ；銷售面積為13896 萬平方米，同比下降 14.9 ；供需兩端均呈下降態(tài)勢。在此背景下，商業(yè)地產百強代表企業(yè)的整體經營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢：一方面，城市群/都市圈戰(zhàn)略實現(xiàn)城市協(xié)同發(fā)展，重點三四線城市消費能力提升，百強代表企業(yè)通過城市拓展與產品線完善，進一步實現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展；另一方面，百強代表企業(yè)密切關注

16、市場需求，精準定位，通過互聯(lián)網化發(fā)展和精細化運營提升運營質量，重點項目平均租金及出租率指標表現(xiàn)較好；此外，在融資監(jiān)管較嚴的背景下，百強代表企業(yè)加強資本整合，并通過資產證券化等方式擴大融資渠道，同時以高質量的運營為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)了穩(wěn)健經營。經營表現(xiàn)規(guī)模表現(xiàn)：城市拓展與資本整合并舉，推動經營規(guī)模穩(wěn)步壯大百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有面積均值及平均租金收入穩(wěn)步增長方米，其它代表企業(yè)持有面積多數(shù)不足 1000 萬平方米，頭部企業(yè)領先優(yōu)勢明顯。圖 商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有面積均值及增長率2019 年，受整體經濟下行壓力加大影響，全國人均消費支出同比實際增長 5.5 ，增速較 2018

17、年下降 0.7 個百分點，對商業(yè)地產市場需求帶來不利影響。但商業(yè)地產百強代表企業(yè)規(guī)模保持增長，2019 年代表企業(yè)經營性物業(yè)持有面積均值為 377.5萬平方米，較 2018 年增長 19.4 ，增速擴大 1.7 個百分點，擴張速度小幅增長。從規(guī)模上看，企業(yè)分化明顯：截至 2019 年底，萬達商管共40035030025020015010050020142015201620172018201930單位：萬平方米377.521.121.3245.7316.2268.617.719.4202.5167.29.324181260運營管理萬達廣場超過 320 家，累計建筑面積超過 4600 萬平經營性物

18、業(yè)持有面積均值經營性物業(yè)持有面積增長率單位：億元31.627.026.221.217.820.621.422.414.020.511.5圖 商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金收入均值及增長率353025201510502014201520162017201820193025201510業(yè)城市布局的重點區(qū)域。大悅城控股專注城市商業(yè)綜合體，現(xiàn)已覆蓋 20 余個一二線核心城市，助力城市居民消費和生活方式升級。同時，隨著重點三四線城市消費力量的崛起和商業(yè)業(yè)態(tài)的升級，商業(yè)地產企業(yè)積極布局潛力城市，持續(xù)擴大規(guī)模。2019年，萬達商管新開業(yè)的 43 座萬達廣場中，三四線城市合計占比超七成。百強代表企業(yè)積極進

19、行城市拓展，在新拓城市的分布上更加關注核心二線及成熟城市群內發(fā)展較好的三四線城市。隨著經營性物業(yè)租金收入均值經營性物業(yè)租金收入增長率從租金總收入來看，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)租金收入均值為 31.6 億元，較 2018 年增長 20.5 ，增速收窄 1.9個百分點。其中，萬達商管、華潤置地等行業(yè)龍頭企業(yè)租金收入在百億以上，其他多數(shù)代表企業(yè)租金收入均小于 100 億元。商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有面積和租金收入的持續(xù)增長，反映出頭部企業(yè)不斷增強的業(yè)務擴張能力。行業(yè)代表企業(yè)積極拓展、鞏固一二線城市的同時，布局至消費能力持續(xù)提升的重點三四線城市，并通過產品線的延伸，擴大客群覆蓋范圍；同時

20、積極拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化資本整合，引領行業(yè)高質量發(fā)展。優(yōu)選潛力城市與豐富產品系雙管齊下，推動企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展隨著城市化進程的不斷推進，在產業(yè)及消費需求升級的引領下，一二線核心城市人口持續(xù)流入、居民購買力穩(wěn)步提升，為商業(yè)地產需求的快速釋放創(chuàng)造了有利條件。此外，軌道交通建設的加快帶動核心城市外延不斷擴大，也為商業(yè)地產提供了新的發(fā)展空間。同時，隨著消費需求升級，重點三四線城市的消費需求逐漸崛起，潛力區(qū)域的商業(yè)地產發(fā)展速度也在不斷加快。因此，商業(yè)地產企業(yè)在布局層面應積極聚焦核心城市，挖掘潛力城市。一二線城市經濟水平領先，潛在需求旺盛，是商業(yè)地產企項目數(shù)量的進一步增長，企業(yè)業(yè)務經營規(guī)模穩(wěn)步壯大。除了

21、積極進行城市拓展外，商業(yè)地產百強代表企業(yè)還通過產品線的不斷延伸，實現(xiàn)經營規(guī)模的擴張。商業(yè)地產百強企業(yè)通過多產品線策略，推出了符合不同市場需求的產品系列。表 部分百強代表企業(yè)商業(yè)產品系列企業(yè)產品系列定位大悅城控股大悅城城市綜合體大悅春風里區(qū)域型商業(yè)中心祥云小鎮(zhèn)開放式的休憩性商業(yè)街區(qū)龍湖集團天街區(qū)域型購物中心星悅薈社區(qū)型購物中心家悅薈中高端家居生活購物中心蘇寧置業(yè)蘇寧睿城超級科技生活城蘇寧廣場大型城市綜合體蘇寧生活廣場綜合購物廣場華潤置地萬象城/萬象天地城市綜合體萬象匯/五彩城區(qū)域商業(yè)中心星河商置COCO Park城市型商業(yè)COCO City區(qū)域型商業(yè)企業(yè)產品系列定位iCO區(qū)域型商業(yè)COCO Ga

22、rden社區(qū)型商業(yè)第三空間主題型商業(yè)優(yōu)化配置。表 2019 年部分商業(yè)地產百強代表企業(yè)-股權收購案例以大悅城、蘇寧廣場為代表的城市綜合體，占據(jù)城市核心資源，多為城市核心地標性建筑，涵蓋購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓等多種業(yè)態(tài)。以星河 COCO Park 為代表的城市型購物中心，提供大量國際品牌及旗艦店，致力于打造城市熱點；而星河第三空間則是以優(yōu)質家居為主題的主題型商業(yè)項目，其通過不同主題的差異化定位以吸引特定人群。龍湖天街、星河 iCO 定位為面向中等收入新興家庭，集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)于一體的一站式區(qū)域型購物中心。龍湖星悅薈、星河 COCO Garden 的目標客群為周邊 3 公

23、里以內人群，以品質化的社區(qū)型購物中心為發(fā)展定位。未來，商業(yè)地產市場將進入一個品質化和精細化時代，商業(yè)地產產品體系也將面臨更加多元化發(fā)展。商業(yè)地產代表企業(yè)通過積極布局核心和潛力城市，并豐富產品線體系，以實現(xiàn)經營規(guī)模的穩(wěn)步擴大。整合、收購步伐持續(xù)，不斷優(yōu)化資產結構資本整合一直是商業(yè)地產企業(yè)做大做強的直接有效途徑之一，其不僅可以帶來資本和項目端的協(xié)同效應，而且也是企業(yè)獲取存量資產的重要方式。2019 年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)的整合動作仍然以企業(yè)股權收購和企業(yè)項目收購為主，其中：企業(yè)股權收購即商業(yè)地產企業(yè)通過收購目標公司股權而開展的資產重組行為。商業(yè)地產企業(yè)通過這種方式，能夠快速實現(xiàn)規(guī)模的擴大，以搶占

24、市場份額，并獲得發(fā)展的多重可能。2019年 7 月 18 日，紅星美凱龍宣布戰(zhàn)略投資銀座家居，通過增資和收購股權的方式，以 3.48 億元獲得銀座家居 46.5 的股權，與魯商集團各持銀座家居 46.5 的股份，并列第一大股東。這次戰(zhàn)略投資是一次家居行業(yè)的產業(yè)整合，也是一次家居行業(yè)資源的企業(yè)名稱主要內容紅星美凱龍通過增資和收購股權，以 3.48 億元獲得銀座家居 46.5 股權金科地產8.47 億元擬收購星坤地產 100 股權企業(yè)項目收購即商業(yè)地產企業(yè)對成熟的商業(yè)地產項目的投資。商業(yè)地產企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，積極開展項目整合與收購，以達到獲取存量項目和提升市占率的目的。在這一過程中，核心城市的

25、優(yōu)質存量資產更受資本的青睞。2019 年 1 月，大悅城控股收購火神廟商業(yè)中心 E、F 座，并改造為大悅春風里，項目預計于 2020 年開業(yè)。商業(yè)地產市場上的大宗收購和存量改造，正成為商業(yè)地產企業(yè)擴張的重要途徑。表 2019 年部分商業(yè)地產百強代表企業(yè)-項目收購案例企業(yè)名稱主要內容大悅城控股收購火神廟商業(yè)中心 E、F 座，并改造成大悅春風里世茂集團9.29 億元收購泰禾杭州“同仁山莊”項目 49股權近年來，一線及核心二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質存量資產價值逐漸顯現(xiàn)。借助資本市場的運作，優(yōu)化資產整合行為，擴大自身發(fā)展規(guī)模，已成為當下商業(yè)地產企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張的重要途徑。未來，商業(yè)地產企業(yè)收購步伐仍將持

26、續(xù)推進。經營質量：互聯(lián)網化與技術革新助力運營水平持續(xù)提升圖 商業(yè)地產百強代表企業(yè)平均租金及同比重點項目平均出租率超 93%，整體運營平穩(wěn)從出租率來看，百強代表企業(yè)重點項目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。 2019 年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)重點項目平均出租率為93.3 ，與 2018 年持平。各代表企業(yè)重點項目的平均出租率差異相對較表 2020 中國商業(yè)地產典型項目小，基本都維持在 90 以上。單位：元/平方米月10.369.169.857.557.660.366.54.74.00.10.99080706050403020100201420152016201720182019平均租金同比121086420項目名

27、稱城市開發(fā)商萬象城深圳華潤置地有限公司長楹天街北京龍湖集團控股有限公司寶龍一城廈門寶龍商業(yè)管理控股有限公司大信新都匯中山中山市大信控股有限公司在宏觀經濟和零售總額增速均面臨下行壓力的背景下，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)的平均租金等經營指標仍保持商業(yè)地產的本質在于運營，一般情況下項目的租金和出租率水平能夠直接反映企業(yè)運營實力。從代表企業(yè)經營性物業(yè)的平均租金來看，整體呈現(xiàn)上漲的趨勢，但漲幅收窄。2019 年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)的平均租金為 69.8 元/平方米月，同比增長 0.9 。從結構上看，代表企業(yè)內部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。第一梯隊企業(yè)經營性物業(yè)的租金水平突破

28、300 元/平方米月，如中國國貿等；第二梯隊的租金水平超過 100 元/平方米月，如龍湖集團、中國金茂、金融街控股等；第三梯隊的租金水平均在100 元/平方米月以下。圖 商業(yè)地產百強代表企業(yè)重點項目平均出租率100增長態(tài)勢，這與企業(yè)持續(xù)提升的運營能力有著密不可分的關聯(lián)。近年來，商業(yè)地產市場處于持續(xù)變革之中，新技術迭代日益加快，新模式層出不窮，對市場各類參與者提出了更高的要求。百強代表企業(yè)積極轉變發(fā)展思路，一方面通過互聯(lián)網化運營和精細化運營持續(xù)賦能商業(yè)地產項目；另一方面則通過存量改造與智慧升級，提升物業(yè)價值。商業(yè)經營：互聯(lián)網化不斷深入，精細化運營持續(xù)賦能隨著消費進入個性化時代，捕捉并促使?jié)撛诘南?/p>

29、費轉化為最終的購買行為，已經成為商業(yè)地產企業(yè)面臨的一項挑戰(zhàn)。為了加快適應市場的這種變化，越來越多的商業(yè)地產企業(yè)不斷通過“互聯(lián)網”業(yè)務升級產品及服務。同時，隨著商業(yè)地產逐漸進入精細化發(fā)展階段，在精準把握消費需求的基礎上，打造體驗式959091.792.593.794.393.393.3文娛消費、開發(fā)優(yōu)質 IP 資源等內容正成為商業(yè)地產企業(yè)的發(fā)展方向。85807570201420152016201720182019表 2020 中國商業(yè)地產運營十強企業(yè)企業(yè)名稱大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司華潤置地有限公司大悅城控股集團股份有限公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司蘇寧置業(yè)集團有限公司深圳市星河商置集團有限

30、公司奧園商業(yè)地產集團首創(chuàng)鉅大合景泰富商業(yè)中山市大信控股有限公司助網上商城與線下實體店的用戶數(shù)據(jù)，進行更精準的商品推送，提高消費轉化率。圖 商業(yè)購物中心互聯(lián)網化重點業(yè)務從商業(yè)地產代表企業(yè)在購物中心等商業(yè)項目的運營模式來看，以下幾點值得關注：互聯(lián)網化發(fā)展，商業(yè)模式不斷優(yōu)化；精細化運營升級，體驗式文娛+超級 IP 不斷發(fā)展。其中，以萬達商管、華潤置地、大悅城控股、蘇寧置業(yè)等為標桿的代表企業(yè)積極探索“互聯(lián)網+”模式，精準獲客持續(xù)引流，同時以精細化運營來提升消費者體驗，提高自有品牌形象，保持行業(yè)領先優(yōu)勢?；ヂ?lián)網化發(fā)展，商業(yè)地產運營模式不斷優(yōu)化隨著“互聯(lián)網+”浪潮的洶涌來襲，實體商業(yè)在內部運營、市場推廣與

31、服務、產品銷售等方面，與互聯(lián)網的融合越來越緊密?；ヂ?lián)網的發(fā)展在給商業(yè)帶來發(fā)展機遇的同時，也讓商業(yè)地產運營模式發(fā)生著日新月異的變化。在此背景下，商業(yè)地產百強企業(yè)不斷謀求運營轉型，探索突圍之路。移動互聯(lián)網時代，商業(yè)地產企業(yè)需要基于互聯(lián)網化的運營模式進行消費者行為分析，實現(xiàn)線上線下針對性營銷。企業(yè)可通過自建運營平臺系統(tǒng)或與第三方合作平臺，對會員進行識別、跟蹤、分析、服務等，在此基礎上形成包括會員服務、精準營銷、場景支付等一體化客戶服務體系。同時，商業(yè)地產企業(yè)借商業(yè)地產百強代表企業(yè)通過發(fā)展會員及積分服務、營銷互動、在線交易、數(shù)據(jù)沉淀等重點業(yè)務，實現(xiàn)線上與線下一體化的商業(yè)發(fā)展新模式。會員及積分服務。商業(yè)

32、地產代表企業(yè)通過線上和線下平臺發(fā)展會員，持續(xù)吸引客流，同時推出積分兌換進行客戶回饋，加強客戶粘性。營銷互動。購物中心通過線上應用，傳播營銷信息、開展商客互動，增加線下到客率。合生商業(yè)旗下所有在營項目均已上線了合生通 APP 及小程序，并與積分、卡券系統(tǒng)打通，線上傳播打折等優(yōu)惠活動信息，持續(xù)提升用戶黏性。O2O 在線交易。通過 PC 端及移動支付等實現(xiàn)快捷在線交易，同時以 O2O 方式引導客戶到店自提享受服務。數(shù)據(jù)沉淀。以會員互動與交易產生的數(shù)據(jù)為基礎，分析客戶群特征及客戶行為，精準定位需求。大量數(shù)據(jù)的沉淀也成為了商業(yè)地產企業(yè)大數(shù)據(jù)應用的基礎。未來以互聯(lián)網化為基礎的全渠道銷售模式將成為商業(yè)運營的

33、主要方向。圖 大數(shù)據(jù)-商業(yè)地產互聯(lián)網化運營的核心商業(yè)地產大數(shù)據(jù)的挖掘，正在成為商業(yè)地產企業(yè)互聯(lián)網化轉型的關鍵。商業(yè)地產企業(yè)運用大數(shù)據(jù)技術，通過智能設備收集消費數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)，描摹消費者的偏好，精準觸達客戶需求，增加獲客量并提高銷售額。同時，通過大數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以對每一個商戶的銷售和客流情況進行監(jiān)測，在此基礎上可針對商戶開展精準高效的市場營銷活動，有效提升商戶的經營水平。大數(shù)據(jù)運營還能夠依托用戶數(shù)據(jù)精準地和顧客需求連接，以此來指導商場規(guī)劃、調整商場布局等。總體來說，大數(shù)據(jù)技術的應用，可以更好整合商業(yè)地產企業(yè)的線上與線下資源，最終實現(xiàn)精準運營與管理運營效率的提升。運用“互聯(lián)網+商業(yè)購物中心”創(chuàng)新模式參

34、與運營，可以更多地吸引客流，同時將流量轉化為實際收益。從長期來看，商業(yè)地產企業(yè)借助互聯(lián)網發(fā)展的東風，通過線上和線下端的共同發(fā)力，逐步完善全渠道商業(yè)運營模式，提高經營質量和運營水平是行業(yè)發(fā)展趨勢；同時，未來隨著大數(shù)據(jù)技術的逐步成熟，利用技術手段，商業(yè)地產企業(yè)將能夠更高效的挖掘消費者偏好從而實施精準營銷及產品迭代，以實現(xiàn)運營能力的提升。精細化運營不斷升級，體驗式文娛+超級 IP 發(fā)展正盛當前商業(yè)購物中心正逐步進入存量時代，商業(yè)地產精細化運營時代已經來臨。開辟細分市場以及進行商業(yè)地產的精細化運營正成為市場發(fā)展趨勢，也是時下商業(yè)地產企業(yè)共同思考的主題。在此背景下，商業(yè)地產百強代表企業(yè)紛紛進行自我變革，

35、在精細化運營的道路上不斷創(chuàng)新與重塑。圖 精細化商業(yè)運營的主要內容精細化商業(yè)運營主要以體驗式文娛消費為內核，通過開發(fā)優(yōu)質 IP 等來實現(xiàn)高精準運營。在精細化運營中，以人為本的客戶導向和更貼心的服務將有效的提升消費黏性，更能把握不同年齡層消費群體的喜好。同時商業(yè)綜合體通過引入更多潮玩、電競、酒吧等體驗式娛樂休閑業(yè)態(tài)，豐富顧客的消費體驗。而購物中心通過引進網紅 IP 品牌，并運用獨特的商業(yè)主題特色，將商場空間上的形態(tài)造型與商場內部的營銷手段組合，與消費者積極互動，以提升品牌形象與客戶粘性。表 商業(yè)地產百強代表企業(yè)打造的精細化運營內容企業(yè)項目精細化運營內容大悅城控股西安大悅城引進超級 IP 吸引客流杭

36、州大悅城運動、休閑為主的體驗式文娛消費合生商業(yè)北京朝陽合生匯打造自主 IP 創(chuàng)意街區(qū)金輝商業(yè)金輝環(huán)球廣場專場活動結合體驗式文娛業(yè)態(tài)寫字樓經營：舊樓改造與數(shù)據(jù)賦能，打造智慧辦公，提升物業(yè)價值商業(yè)地產中融入文化、娛樂等業(yè)態(tài)，打造體驗式商業(yè)正成為趨勢。大悅城控股在杭州、北京等城市利用“首店經濟”積極發(fā)展購物中心體驗式文娛消費。其中，杭州大悅城為消費者提供豐富的休閑體驗，引入“飛行家風洞”、“深潛體驗”以及“Future Zoo 未來動物城”等文娛項目，不斷深化消費者體驗、滿足客戶差異化需求，為消費者提供豐富的休閑體驗。西安金輝環(huán)球廣場項目針對兒童、潮流時尚群體、家庭等不同客群需求舉辦專場活動，同時打

37、造兒童活動館、VR 智能科技體驗館、京東之家等不同體驗業(yè)態(tài)，建立起消費者與項目的情感紐帶，進一步強化了購物中心在消費者心中的獨特性，并在此基礎上持續(xù)引流。越來越多的商業(yè)地產企業(yè)也開始通過自創(chuàng)或引入 IP，搭起 購物中心與消費者之間的情感橋梁，增加復購率。北京朝陽合 生匯項目打造了亞洲最大的室內街區(qū)“21 區(qū) BLOCK”，以創(chuàng)意公 園理念切入年輕人生活方式，形成全新的自有 IP，同時舉辦汽 車陳列、電競、fashion show 等各類特色體驗活動，不斷為消費 者創(chuàng)造驚喜。西安大悅城項目開業(yè)期間引進 LINE FRIENDS 超級 IP，首日吸引逾 28 萬人次打卡，造就現(xiàn)象級火爆場景。一周年

38、 慶期間，西安大悅城又推出“海綿寶寶 IP”結合“時空旅行團”雙展，再次成為全城商圈的焦點。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費者參與、體驗和感受，對空間和環(huán)境要求也更高的“精細化運營”越來越受到消費者青睞。隨著消費者細化需求的不斷增長，未來的購物中心將更多的以體驗式消費為主，在文娛消費與優(yōu)質 IP 的雙重引領下，商業(yè)運營模式將繼續(xù)迎來升級與創(chuàng)新。隨著經濟發(fā)展以及新興產業(yè)帶動下的創(chuàng)業(yè)熱潮涌現(xiàn)，寫字樓市場也迎來了快速發(fā)展的契機，辦公樓存量市場規(guī)模持續(xù)推升。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2019 年一二線代表城市新增甲級寫字樓面積占已有寫字樓存量面積的比重約為 2，市場已從增量時代進入存量時代。在存量

39、市場下，如何激活寫字樓存量資源將成為越來越多的商業(yè)地產企業(yè)面臨的課題。未來傳統(tǒng)的寫字樓運營模式需要得到轉變升級，如舊樓改造，提升物業(yè)價值；存量重構，智能共享辦公等將成為新的發(fā)展趨勢。數(shù)據(jù)賦能，智能共享辦公圖 智能辦公應用場景隨著人工智能、大數(shù)據(jù)等技術逐漸滲透到共享辦公領域，越來越多的商業(yè)地產企業(yè)開始以智慧化的模式來打造智能、開放、人性的共享辦公空間。OFFICEZIP 作為共享辦公品牌，以靈活的辦公空間為載體，為客戶提供靈活租賃、會務和全域服務的共享辦公解決方案。同時，以智能提升體驗的智慧辦公已經成為 OFFICEZIP 一大亮點。OFFICEZIP 共享辦公空間采用人臉識別、大數(shù)據(jù)分析、物聯(lián)

40、網平臺等技術，提高辦公智能化水平，提升用戶的辦公體驗。尤其在 2020 年新冠疫情影響下，OFFICEZIP 借助線上業(yè)務平臺推出共享行政，針對業(yè)務、行政、IT 專題為企業(yè)復工后的快速復蘇與發(fā)展保駕護航。科技的發(fā)展將辦公場景的邊界不斷打破，智能化共享辦公空間的價值也將不斷提升。隨著辦公運營市場競爭的加劇，商業(yè)地產企業(yè)除了改造升級辦公空間外，還需借助科技以智能化運營賦能空間。圖 2015-2019 年 300 城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積單位：萬平方米201520162017201820196000舊樓改造，提升物業(yè)價值在商務辦公領域，商業(yè)地產百強代表企業(yè)正面臨來自開發(fā)和運營的雙重壓力，尤其

41、是北京、上海等一線城市的核心區(qū)域，商辦土地資源緊缺，而部分老舊寫字樓項目亟需改造與升級。因此，舊樓改造、盤活存量資產勢在必行。通過對一些建筑空間和功能落后的寫字樓進行改造，優(yōu)化已有的空間形態(tài)，升級業(yè)態(tài)組合，挖掘物業(yè)價值，成為了商業(yè)地產開發(fā)運營的新模式。5000400030002000100013579112468101213579112468101213579110推出成交推出年度月均成交年度月均隨著市場需求的不斷升級，通過改善辦公環(huán)境空間和優(yōu)化空間業(yè)態(tài)組合，將有力提升寫字樓項目的物業(yè)價值和市場競爭力。目前，百強代表企業(yè)在寫字樓舊改領域仍然處于初期階段，未來如何更好的改造升級寫字樓存量資產仍需

42、要持續(xù)探索。成長性：布局核心城市及重點城市群，提質增效，推動企業(yè)穩(wěn)健增長從各線城市來看：2019 年，一線城市因資源稀缺，商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降 29.7 ，在各線城市中下降幅度最大，且連續(xù) 3 年同比回落，商辦用地供應規(guī)模持續(xù)減少；二線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降 6.8 ，整體規(guī)?；氐?2017 年圖 全國 300 城商辦用地各線城市成交規(guī)劃建筑面積情況水平；三四線城市商辦用地成交面積同比上升 8.8 ，三四線城市商業(yè)地產市場發(fā)展較快。增量市場依然是商業(yè)地產企業(yè)擴張的主要途徑，以保障企業(yè)可持續(xù)增長。商業(yè)地產百強代表企業(yè)通過新增商辦土地儲備、積極推進中長期發(fā)展戰(zhàn)略落實，不斷優(yōu)化新拓

43、業(yè)務的城市布局，為未來業(yè)績的可持續(xù)增長奠定基礎。300 城商辦用地成交規(guī)模保持平穩(wěn)，代表企業(yè)在二線城市新增商辦土儲占比提升2019 年，全國商辦用地推出及成交規(guī)模同比均小幅增長，成交樓面均價小幅下跌。2019 年，全國 300 城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積 2.88 億平方米，同比增長 2.7 ；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積 2.2 億平方米，同比增長 0.6 ；商辦用地成交樓面均價為 2281 元/平方米，同比微跌 0.5 ；商辦用地平均溢價率為160001200080004000020152016201720182019201520162017201820192015成交規(guī)劃建筑面積同比30單位

44、：萬平方米一線城市二線城市三四線城市0-302016201720182019-608.4 ，同比上升 0.8 個百分點。成交樓面均價方面，一線城市因供應規(guī)模有限，結構性因素導致商辦用地成交樓面均價同比下跌 16.4 ，跌幅較 2018 年擴大 4.3 個百分點。二線城市商辦用地成交樓面均價同比上漲10.2 。而三四線城市商辦用地成交樓面價同比上漲 20.1 ，市場熱度持續(xù)。圖 全國 300 城商辦用地各線城市成交樓面價變化情況圖 百強代表企業(yè) 2019 年新增商辦用地城市分布1800015000120009000600030000單位：元/平方米402002017201820192015201

45、620172018201920152016201720182019-2051.114.8鹽城珠海昆明5.0舟山4.9青島4.7徐州4.5蘭州亳州4.2西安20152016一線城市二線城市成交樓面均價三線城市同比3.3 3.44.1其他圖 百強代表企業(yè) 2018 年、2019 年新增商辦用地分布4.66.737.627.857.765.5外環(huán)：2019年內環(huán)：2018年一線城市二線城市三四線城市在消費升級以及都市圈發(fā)展不斷推進的背景下，商業(yè)地產百強代表企業(yè)整體投資規(guī)模有所回升，且新增土地儲備的城市布局出現(xiàn)了積極調整。2019 年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)平均新增商辦用地規(guī)劃建筑面積為 78.8 萬平

46、方米，同比上升 18 ，投資有所增長。2019 年城市布局中，百強代表企業(yè)在一線城市的土儲規(guī)模占比縮減至 4.6 ；二線城市新增商辦用地占比增長至37.6 ，較上年提高 9.8 個百分點，龍湖集團等企業(yè)對于重點二線尤其是都市圈核心城市的布局，仍然保持積極的態(tài)度；三四線城市占比為 57.7 ，但占比較上年有所回落，其中萬達商管、新城控股、富力地產等企業(yè)在三四線城市的新增商辦用地規(guī)劃建筑面積占比較高。從商業(yè)地產百強代表企業(yè)新增商辦用地的分布中可以發(fā)現(xiàn)，一線城市商業(yè)地產市場新增規(guī)模相對有限，但二線及三四線城 市仍處于快速發(fā)展階段。二線城市不斷吸引人口集聚帶動消費 市場擴容，商業(yè)地產發(fā)展空間廣闊；而重

47、點三四線城市則承接 了城市群核心城市的產業(yè)轉移，同時消費升級也帶動三四線城 市商業(yè)地產需求不斷增長。對此，商業(yè)地產百強代表企業(yè)積極 把握商業(yè)趨勢變化以及城市發(fā)展規(guī)律，積極布局具有發(fā)展?jié)摿?的重點城市。2019 年，百強代表企業(yè)新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市，其中長三角及珠三角區(qū)域仍是布局熱點。作為商業(yè)地產企業(yè)布局的熱點城市，鹽城市常住人口超過 700 萬，城市具有較強的產業(yè)發(fā)展基礎，已連續(xù) 2 年在代表企業(yè)新增商辦用地城市布局TOP3 榜中出現(xiàn)。而昆明、蘭州、西安等西部城市由于省會資源優(yōu)勢突出，且近幾年發(fā)展迅速，同樣受到百強代表企業(yè)的青睞。以寶龍地產為例，

48、2019 年該企業(yè)積極布局金華、杭州等長三角區(qū)域的二三線城市，其中在金華拿地規(guī)模最大，規(guī)劃建筑面積為 21.8 萬平方米。而作為深耕長三角區(qū)域三四線城市的代表，新城控股在 2019 年新增商辦用地規(guī)劃建筑面積超過 300 萬平方米，其中長三角區(qū)域三四線城市占比超過 60 。整體來看，百強代表企業(yè)結合自身發(fā)展特點，在市場不斷調整變化的階段，仍表現(xiàn)出較為理性的布局偏好。長三角和珠三角區(qū)域經濟較發(fā)達的二線及三四線城市，商業(yè)和產業(yè)發(fā)展?jié)摿θ暂^突出，是百強代表企業(yè)積極布局的主要區(qū)域。而借助城市發(fā)展階段的差異化特征，適當布局西部的發(fā)達二線城市，也將促進商業(yè)地產企業(yè)進一步提升經營績效，保持良好的成長性。升級

49、發(fā)展目標：提質增效，優(yōu)化服務與創(chuàng)新企業(yè)想要在激烈的市場競爭中求發(fā)展，需對戰(zhàn)略目標進行總體運籌和謀劃。當下，很多商業(yè)地產企業(yè)明確了其中長期的發(fā)展策略，并制定了符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標與成長方向。值得注意的是，經過過去多年發(fā)展，國內商業(yè)地產出現(xiàn)了階段性、區(qū)域性相對過剩局面。對于商業(yè)地產百強企業(yè)來說，只有通過品牌管理、服務提升以及對存量的深入挖掘，才能獲得可持續(xù)的發(fā)展，同時，在新時代積極擁抱互聯(lián)網，持續(xù)通過技術變革優(yōu)化管理模式，轉變商業(yè)運營思想觀念，增強與時俱進的服務理念將成為商業(yè)地產企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的關鍵。穩(wěn)健性：負債結構相對穩(wěn)定，積極拓展融資渠道資產負債率均值上升至 73.8%，仍處于合理區(qū)間圖 百強

50、代表企業(yè) 2014-2019 年資產負債率均值具體來看，商業(yè)地產百強代表企業(yè)多處于規(guī)模擴張階段，其中頭部企業(yè)呈現(xiàn)出規(guī)模擴張與質量提升并舉、積極發(fā)展輕資產運營的發(fā)展趨勢。2019 年底，萬達商管完成了房地產業(yè)務剝離，成為真正意義上的商業(yè)運營管理企業(yè)。萬達商管堅持輕重并存的發(fā)展戰(zhàn)略，2019 年新開業(yè) 43 座萬達廣場，其中輕資產 29 座，預計 2020 年萬達廣場將覆蓋全國 252 個地級市。華潤置地在投資物業(yè)方面，規(guī)劃通過多元化渠道挖掘增量及存量機76.072.068.064.066.370.269.072.871.873.8會，順應新零售發(fā)展趨勢，主動擁抱互聯(lián)網新技術，探索數(shù)字化轉型，強化

51、購物情景化，提升客戶體驗。表 百強代表企業(yè)（商業(yè)）發(fā)展戰(zhàn)略及目標2014年2015年2016年2017年2018年2019年*（注：*數(shù)據(jù)為估算值）企業(yè)發(fā)展定位/戰(zhàn)略近期目標萬達商管堅持以輕資產為主，輕重并存的發(fā)展戰(zhàn)略2020 年萬達廣場預計將覆蓋 252 個地級市華潤置地致力于打造端到端運營能力、引領新時代需求的新零售能力，以資本運作能力為推進器，通過多元化方式挖掘增量及存量商業(yè)地產的商機到2021 年將有53 個在營購物中心，另有 30 個購物中心將在 2021 年后開業(yè)紅星美凱龍全渠道泛家居業(yè)務平臺服務商未來 3 年內深化打造 40家超級生活館，協(xié)同家居品牌打造新型門店百強代表企業(yè)負債率

52、均值有所上升，但仍處于合理區(qū)間。對于商業(yè)地產企業(yè)而言，雖然其資金收入較為穩(wěn)定，但企業(yè)為了進行規(guī)模擴張，勢必要完成融資環(huán)節(jié)，通過增加融資額來換取更高的資本回報。數(shù)據(jù)顯示，2019 年商業(yè)地產百強代表企業(yè)的資產負債率均值上升至 73.8 ，較 2018 年提高 1.0 個百分點。盡管自 2014 年至今，商業(yè)地產百強代表企業(yè)的資產負債率呈持續(xù)上升態(tài)勢，但商業(yè)地產企業(yè)的資產負債率尚在可控范圍內。代表企業(yè)以較穩(wěn)定的租金收入作為經營保障，整體仍保持穩(wěn)健運行。從短期負債水平來看，2019 年商業(yè)地產百強代表企業(yè)的流動比率和速動比率均值分別為 1.35 和 0.55，較上一年分別下降0.05 和 0.02。

53、近年來，商業(yè)地產企業(yè)的流動性水平有所下降，短期變現(xiàn)能力及償債能力均降低，短期負債壓力略有增加。在融資環(huán)境趨緊的背景下，商業(yè)地產企業(yè)在調整中長期資產負債結構的同時，也應重視短期現(xiàn)金安全，防范資金風險。圖 百強代表企業(yè) 2014-2019 年流動比率與速動比率均值圖 十家百強企業(yè) 2014-2019 年融資成本均值2.006.646.355.305.455.015.318.01.501.006.04.01.581.571.491.441.401.350.590.550.610.580.570.550.500.002014年2015年2016年2017年2018年2019年*流動比率均值速動比率均值

54、2.00.02014年2015年2016年2017年2018年2019年（注：*數(shù)據(jù)為估算值）雖然整體來看，商業(yè)地產百強代表企業(yè)的負債壓力有所提升，但企業(yè)通過積極穩(wěn)健的經營策略將負債水平控制在合理區(qū)間。部分企業(yè)采取多元拿地的方式控制成本與債務水平，2019年部分商業(yè)地產企業(yè)通過參與城市更新項目低成本拿地，減輕了長期負債壓力，債務結構得到平衡。同時，越來越多的百強代表企業(yè)積極參與融資方式創(chuàng)新，多渠道擴充資本，有效控制短期負債水平，保持企業(yè)運營發(fā)展的穩(wěn)健性。債券融資熱度持續(xù)，企業(yè)積極參與資產證券化2019 年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)通過境內外債券發(fā)行等融資渠道補充企業(yè)經營現(xiàn)金流。2019 年，針對房

55、地產行業(yè)的融資環(huán)境未見寬松，在各類融資渠道監(jiān)管從嚴的背景之下，商業(yè)地產企業(yè)通過傳統(tǒng)融資渠道，如開發(fā)貸款等方式獲得資金的難度增大，“類 REITs”、CMBS（商業(yè)地產抵押貸款支持證券）等資產證券化模式受到商業(yè)地產企業(yè)更多關注。圖 房地產企業(yè) 2018-2019 年類REITs 和 CMBS 發(fā)行情況作為資產證券化業(yè)務方面最有潛力的方向之一，商業(yè)地產資產證券化主要通過債權、物權、股權相關的基礎資產來獲得融資，從而實現(xiàn)可持續(xù)的現(xiàn)金流。其中 CMBS 作為債權投資工具，對商業(yè)地產運營的參與度較低，收益僅來自于租金收益，而 REITs 收益不僅僅來自租金收益，也來自于資產增值。整體來看，境內債務發(fā)行數(shù)

56、量增加但總體規(guī)?？s小，境外發(fā)行數(shù)量及規(guī)模較去年均有所上升，其中發(fā)行規(guī)模上升顯著。 2019 年，十家商業(yè)地產百強代表企業(yè)共發(fā)行境內公司債27 支，發(fā)行規(guī)模為 262.1 億元，同比減少 10.3 。十家商業(yè)地產百強代表企業(yè)海外債共發(fā)行 16 支，發(fā)行規(guī)模為 582 億元，同比增幅達到 111.1 。2019 年，十家商業(yè)地產百強企業(yè)融資成本均值為 5.45 ，較上一年提高 0.14 個百分點，融資成本略有上升。8006004002000703.1598.3167.1119.92018年2019年2018年2019年類REITSCMBS單位：億元2019 年，房地產企業(yè)共發(fā)行類REITs 產品

57、167.1 億元，同比增加 39 ；房地產企業(yè)共發(fā)行 CMBS 產品 598.3 億元，同比減少 15 。從底層資產來看，商業(yè)綜合體、零售物業(yè)依舊是發(fā)行數(shù)量最多的資產類型，如 2019 年 12 月 6 日，蘇寧集團成功續(xù)發(fā)了境內首單購物中心續(xù)發(fā)類 REITs 項目“中信金石-成都蘇寧廣場資產支持專項計劃”，本項目標的物業(yè)為成都蘇寧廣場購物中心，總發(fā)行規(guī)模 19 億元，產品期限為 18 年。自 2016 年國內首單CMBS“高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃”發(fā)行后，其示范效應加速推動萬億商業(yè)地產金融化時代的到來。2019 年 7 月 31 日，萬達商管首單 CMBS 資產支持專項計劃“中信建

58、投-萬達廣場長江經濟帶一期資產支持專項計劃”正式上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為 27.0 億元，信用等級為AAA，期限 18 年，認購倍數(shù)為 1.83 倍。此單 CMBS 項目的成功發(fā)行為萬達商管拓寬了融資渠道，有助于其盤活存量資產，優(yōu)化債務結構。REITs、CMBS 等產品作為地產領域金融投資工具之一，其以證券化方式盤活存量不動產，促進社會資本進入地產領域，未來資產證券化將是大勢所趨。在具體推進過程中，一方面要借鑒國外市場的成熟經驗，另一方面也要考慮國內市場的基礎情況，通過各方共同努力促進我國商業(yè)地產領域資產證券化的健康發(fā)展。商業(yè)地產發(fā)展趨勢展望專題分析表 線上與線下商業(yè)融合發(fā)展代表事件-線上巨頭主導

59、部分阿里巴巴2014 年 3 月以 53.7 億港元對銀泰商業(yè)進行戰(zhàn)略投資，致力于打通線上線下商業(yè)基礎設施體系。2015 年 5 月上線實體商業(yè)互聯(lián)網平臺“喵街”。2015 年 6 月阿里巴巴與螞蟻金服宣布合資成立“口碑”，聯(lián)手打造互聯(lián)網本地生活服務平臺。2015 年 8 月阿里巴巴投資約 283 億元參與蘇寧云商的非公開發(fā)行，占發(fā)行后總股本的 19.99 ；雙方致力于創(chuàng)新 O2O 運營模式，打通線上線下渠道。2016 年 11 月21.5 億元入股三江購物。2017 年 11 月阿里巴巴投入約 224 億港幣持有高鑫零售36.16 的股份，推動線上線下融合。2018 年 2 月與居然之家達成

60、新零售戰(zhàn)略合作，投資54.53 億元持有居然之家 15 的股份。2019 年 5 月43.59 億元戰(zhàn)略投資紅星美凱龍，持股13.7 。騰訊2014 年 1 月以 15 億港元入股華南城，在電子商務、支付、O2O 應用等方面展開合作。2018 年 1 月增資 1.875 億元入股永輝超市，共持股15。2018 年 2 月8.87 億元入股步步高。2018 年 6 月與沃爾瑪（中國）達成深度戰(zhàn)略合作關系，開展深入的數(shù)字化和智慧化零售合作。京東2015 年 4 月推出本地 O2O 生活服務平臺“京東到家”。2015 年 8 月43.1 億元入股永輝超市，加強雙方在 O2O領域的合作。2016 年