政策因子變化打開長期估值空間

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250019 分檔監(jiān)管預(yù)期提升，房企融資管理再成焦點(diǎn) 5 HYPERLINK l _TOC_250018 “重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”預(yù)期提升 5 HYPERLINK l _TOC_250017 潛在政策對相關(guān)房企的影響 5 HYPERLINK l _TOC_250016 分類監(jiān)管對行業(yè)的長期影響：拉平周期，確保平穩(wěn) 11 HYPERLINK l _TOC_250015 分類監(jiān)管是供給側(cè)改革的延展，長效機(jī)制的組成部分 11 HYPERLINK l _TOC_250014 構(gòu)建三大市場長效機(jī)制 11 HYPERLINK l _TOC_25001

2、3 需求側(cè)：房住不炒、因城施策 12 HYPERLINK l _TOC_250012 供給側(cè)：土地供應(yīng)和保障機(jī)制、開發(fā)商分類監(jiān)管 13 HYPERLINK l _TOC_250011 行業(yè)影響：拉平周期，出清產(chǎn)能 13 HYPERLINK l _TOC_250010 拉平周期，降低波動(dòng) 13 HYPERLINK l _TOC_250009 出清產(chǎn)能，保障穩(wěn)定 14 HYPERLINK l _TOC_250008 強(qiáng)者恒強(qiáng)：品牌、運(yùn)營成關(guān)鍵，企業(yè)發(fā)展尋求均衡化 15 HYPERLINK l _TOC_250007 房企如何應(yīng)對？ 16 HYPERLINK l _TOC_250006 杜邦分析 1

3、6 HYPERLINK l _TOC_250005 全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，降本提效 18 HYPERLINK l _TOC_250004 隱性資產(chǎn)顯性化，增厚凈資產(chǎn) 18 HYPERLINK l _TOC_250003 多元化獲取土地，降本增利 20 HYPERLINK l _TOC_250002 商住結(jié)合，適度布局現(xiàn)金流業(yè)務(wù) 22 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 23 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 23圖目錄圖 1房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制框架 12圖 2房地產(chǎn)需求側(cè)相關(guān)政策匯總 12圖 3房地產(chǎn)供給側(cè)改革近期政策方向 13圖 4開發(fā)商債務(wù)與行業(yè)波動(dòng)間關(guān)

4、系 14圖 5土地購臵、新開工面積同比增速與 70 大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)（%） 15圖 6TOP50 地產(chǎn)商銷售額增速變動(dòng)情況（%） 16圖 7地產(chǎn)股價(jià)驅(qū)動(dòng)因素 16圖 8三道紅線及達(dá)標(biāo)方式 17圖 9杜邦分析圖 17圖 10全產(chǎn)業(yè)鏈模式 18圖 11佳兆業(yè)歷年舊改面積數(shù)據(jù)（萬平方米） 21圖 1220152020 年新城控股吾悅廣場開業(yè)數(shù)量及當(dāng)年租金收入 22圖 1320152020 年寶龍廣場開業(yè)數(shù)量及當(dāng)年租金收入 22表目錄表 1“紅色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 6表 2“紅色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 6表 3“橙色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 7表 4“橙色檔”H 股房

5、企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 7表 5“黃色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 8表 6“黃色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 9表 7“綠色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 10表 8“綠色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況 11表 9行業(yè)集中度情況 15表 10Top50 房企物業(yè)分拆情況 18表 11Top50 房企代建分拆情況 20表 12已公開城市更新面積的房企具體情況 20表 132019 年現(xiàn)金流類業(yè)務(wù)占營業(yè)收入比重超過 5%的房企統(tǒng)計(jì) 23分檔監(jiān)管預(yù)期提升，房企融資管理再成焦點(diǎn)“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”預(yù)期提升根據(jù)中國人民銀行官網(wǎng) 2020 年 8 月 23 日報(bào)道，2020 年 8

6、月 20 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。潛在政策對相關(guān)房企的影響盡管缺乏政策的細(xì)節(jié)，我們從房企資

7、金監(jiān)測和融資管理最重要的三項(xiàng)指標(biāo)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款-合同負(fù)債）、凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益合計(jì)、現(xiàn)金短債比=貨幣現(xiàn)金/短期債務(wù)，來判斷房企整體負(fù)債水平、真實(shí)負(fù)債壓力及杠桿水平、短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流壓力，并以此進(jìn)行情景假設(shè)，分析其對房企的影響。我們基于上市房企2019 年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)按照（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；（2）凈負(fù)債率大于 100%；（3）現(xiàn)金短債比小于 1 倍的標(biāo)準(zhǔn)，劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔。即三項(xiàng)閾值超標(biāo)的房企歸為“紅色檔”；兩項(xiàng)閾值超標(biāo)的房企歸為“橙色檔”；一項(xiàng)閾值超標(biāo)的房企歸為“黃色檔”；三項(xiàng)

8、閾值均未超標(biāo)的房企歸為“綠色檔”。按照上述財(cái)務(wù)指標(biāo)歸類情況，對 A 股和 H 股企業(yè)進(jìn)行劃分，A 股 119 家房企中有紅色房企 24 家，橙色企業(yè) 9 家，黃色企業(yè) 43 家，綠色企業(yè) 43 家。H 股 58 家房企中有紅色企業(yè) 15 家，橙色企業(yè) 8 家，黃色企業(yè) 24 家，綠色企業(yè) 11 家。具體企業(yè)劃分情況如下：表 1 “紅色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）600606.SH綠地控股82.81156.670.701113600340.

9、SH華夏幸福77.84183.240.631113000656.SZ金科股份74.80120.230.891113000961.SZ中南建設(shè)83.96168.390.721113600376.SH首開股份75.35174.130.961113600325.SH華發(fā)股份75.34162.390.701113000732.SZ泰禾集團(tuán)80.67248.330.241113000046.SZ泛海控股81.21284.160.411113000402.SZ金融街73.53188.870.691113600208.SH新湖中寶71.97164.240.631113000540.SZ中天金融81.9019

10、7.090.291113600239.SH云南城投93.48732.480.101113600708.SH光明地產(chǎn)79.09218.180.541113000537.SZ廣宇發(fā)展72.28132.560.421113600223.SH魯商發(fā)展88.15149.920.491113600743.SH華遠(yuǎn)地產(chǎn)80.84230.480.521113000620.SZ新華聯(lián)79.86207.030.591113600683.SH京投發(fā)展90.26710.290.191113002305.SZ南國臵業(yè)78.12214.510.661113600322.SH天房發(fā)展77.18233.130.0711136

11、00533.SH棲霞建設(shè)75.52203.330.641113000918.SZ嘉凱城80.50149.750.241113000838.SZ財(cái)信發(fā)展74.25103.060.821113600773.SH西藏城投71.64142.100.741113注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 2 “紅色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）3900.HK綠城中國73.48100.450.84111333

12、33.HK中國恒大82.74183.080.4011133301.HK融信中國73.18115.850.8211132777.HK富力地產(chǎn)79.46218.340.3711132772.HK中梁控股80.79120.860.7011132329.HK國瑞臵業(yè)71.27144.440.0711132103.HK新力控股集團(tuán)75.97107.510.9111131996.HK弘陽地產(chǎn)81.08115.560.7011131918.HK融創(chuàng)中國84.15214.150.5711131638.HK佳兆業(yè)集團(tuán)75.94162.230.8411130996.HK嘉年華國際75.03183.100.0211

13、130845.HK恒盛地產(chǎn)88.41456.700.0111130817.HK中國金茂73.68117.580.3511130095.HK綠景中國地產(chǎn)71.81160.190.4711130059.HK天譽(yù)臵業(yè)74.66125.000.811113注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 3 “橙色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）000671.SZ陽光城77.62136.431.201102002

14、146.SZ榮盛發(fā)展73.0283.150.751012600266.SH城建發(fā)展73.68124.181.531102600663.SH陸家嘴67.14119.580.250112000042.SZ中洲控股75.48119.141.351102600665.SH天地源81.95222.261.071102600185.SH格力地產(chǎn)74.20186.811.071102600648.SH外高橋68.32139.660.180112600684.SH珠江實(shí)業(yè)81.69167.082.081102注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 4 “橙色檔”

15、H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）6166.HK中國宏泰發(fā)展60.30101.680.4201123990.HK美的臵業(yè)81.11114.182.0911023883.HK中國奧園81.85136.661.0811023383.HK雅居樂集團(tuán)72.7396.610.7910121908.HK建發(fā)國際集團(tuán)75.23170.021.8011021622.HK力高集團(tuán)79.5366.830.8610120119.HK保利臵業(yè)集團(tuán)74.12111.801.

16、5611020035.HK遠(yuǎn)東發(fā)展65.51143.560.450112注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 5 “黃色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）000002.SZ萬科 A76.5134.841.711001601155.SH新城控股76.536.362.231001600466.SH藍(lán)光發(fā)展70.7579.071.071001000031.SZ大悅城70.7997.651.641001

17、601588.SH北辰實(shí)業(yè)71.0493.911.281001600565.SH迪馬股份67.2948.260.860011600515.SH海航基礎(chǔ)64.0963.620.680011600177.SH雅戈?duì)?8.9875.530.370011000736.SZ中交地產(chǎn)82.4784.921.761001000926.SZ福星股份68.7574.570.650011600077.SH宋都股份74.856.045.171001000090.SZ天健集團(tuán)70.1370.491.141001600748.SH上實(shí)發(fā)展61.4769.020.750011600094.SH大名城55.8835.511

18、.000011600510.SH黑牡丹56.5131.850.960011600067.SH冠城大通58.5162.560.310011600639.SH浦東金橋55.5964.910.990011000797.SZ中國武夷67.0496.510.420011600895.SH張江高科48.7058.530.580011600604.SH市北高新58.4185.110.840011600393.SH粵泰股份60.5045.530.200011000615.SZ京漢股份67.3165.390.370011000056.SZ皇庭國際55.2080.360.110011000897.SZ津?yàn)I發(fā)展63

19、.7066.440.180011600732.SH愛旭股份67.0529.550.410011600173.SH臥龍地產(chǎn)33.26-97.810.000011600007.SH中國國貿(mào)35.1419.160.000011600807.SH濟(jì)南高新68.8628.710.300011000609.SZ中迪投資56.2944.950.690011600503.SH華麗家族32.746.130.710011000809.SZ鐵嶺新城44.6167.020.010011000608.SZ陽光股份38.2435.980.180011600159.SH大龍地產(chǎn)43.95-38.970.0000110009

20、09.SZ數(shù)源科技60.0934.420.360011600692.SH亞通股份59.1753.370.680011000668.SZ榮豐控股58.9011.190.660011000506.SZ中潤資源55.2224.220.870011600463.SH空港股份49.1629.390.420011600082.SH海泰發(fā)展41.2731.090.140011603506.SH南都物業(yè)47.89-45.310.000011600647.SH同達(dá)創(chuàng)業(yè)35.78-82.370.000011000691.SZ亞太實(shí)業(yè)60.8723.300.410011600890.SH中房股份11.87-65.4

21、00.000011注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 6 “黃色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱款后的資凈負(fù)債率現(xiàn)金短債比后的資產(chǎn)負(fù)凈負(fù)債率超現(xiàn)金短債比超標(biāo)次數(shù)產(chǎn)負(fù)債率（%）（%）（倍）債率超標(biāo)情況標(biāo)情況超標(biāo)情況（次）6158.HK正榮地產(chǎn)76.1897.541.42100 13380.HK龍光集團(tuán)76.1141.732.75100 12768.HK佳源國際控股71.6896.091.21100 12202.HK萬科企業(yè)76.5336.701.68100 12019.HK德信中國72.9368.761.3810

22、0 12007.HK碧桂園82.6555.302.14100 11966.HK中駿集團(tuán)控股73.5475.701.56100 11813.HK合景泰富集團(tuán)82.1689.432.17100 11777.HK花樣年控股73.0685.901.79100 11668.HK華南城64.8486.620.24001 11628.HK禹洲集團(tuán)79.1594.731.86100 11238.HK寶龍地產(chǎn)72.1789.851.33100 11233.HK時(shí)代中國控股74.4176.701.39100 11030.HK新城發(fā)展78.6349.911.44100 10884.HK旭輝控股集團(tuán)74.9769.1

23、02.71100 10832.HK建業(yè)地產(chǎn)86.1573.851.74100 10813.HK世茂集團(tuán)70.5963.581.42100 10754.HK合生創(chuàng)展集團(tuán)59.8167.661.00001 10604.HK深圳控股55.6539.450.75001 10488.HK麗新發(fā)展37.3332.320.85001 10410.HKSOHO 中國46.5945.240.74001 10337.HK綠地香港75.2535.081.54100 10123.HK越秀地產(chǎn)71.3785.013.38100 10081.HK中國海外宏洋集團(tuán)72.9365.231.44100 1注：本表中“1、2、3

24、”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 7 “綠色檔”A 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）600048.SH保利地產(chǎn)67.4256.911.880000001979.SZ招商蛇口56.2729.731.370000000069.SZ華僑城 A69.3284.471.060000600383.SH金地集團(tuán)67.1657.731.250000002244.SZ濱江集團(tuán)69.7390.101.500000600823.SH世茂股份

25、60.7419.751.170000600657.SH信達(dá)地產(chǎn)69.4590.111.060000600675.SH中華企業(yè)62.4619.647.220000000517.SZ榮安地產(chǎn)68.2828.471.600000600736.SH蘇州高新61.4966.252.390000002314.SZ南山控股68.9851.461.480000600848.SH上海臨港55.5449.512.030000000667.SZ美好臵業(yè)60.8868.481.250000600649.SH城投控股46.0441.371.210000600622.SH光大嘉寶61.7166.112.990000600

26、162.SH香江控股68.5635.481.330000600064.SH南京高科47.906.461.410000002208.SZ合肥城建66.567.753.450000600638.SH新黃浦63.747.1932.180000000718.SZ蘇寧環(huán)球41.5212.431.730000601512.SH中新集團(tuán)38.14-12.234.010000002133.SZ廣宇集團(tuán)58.6127.351.690000600791.SH京能臵業(yè)66.4088.161.230000000006.SZ深振業(yè) A47.5215.454.180000000011.SZ深物業(yè) A67.48-33.68

27、841.080000600658.SH電子城51.4845.011.980000000863.SZ三湘印象40.5242.211.510000000036.SZ華聯(lián)控股48.57-62.08170.130000002285.SZ世聯(lián)行52.98-5.331.430000002016.SZ世榮兆業(yè)51.54-28.083.960000600246.SH萬通發(fā)展32.57-0.1420.940000000965.SZ天?；?8.1518.521.250000000514.SZ渝開發(fā)39.12-18.9920.440000600716.SH鳳凰股份28.45-13.0766.64000000063

28、1.SZ順發(fā)恒業(yè)18.58-96.72132.220000000616.SZ海航投資27.67-9.628.610000600724.SH寧波富達(dá)27.11-8.483.270000000029.SZ深深房 A25.79-69.7748.620000000573.SZ粵宏遠(yuǎn) A38.9113.651.940000000558.SZ萊茵體育46.4639.561.030000000014.SZ沙河股份38.53-9.276.150000600641.SH萬業(yè)企業(yè)9.73-46.29234.580000000502.SZ綠景控股14.96-34.67277.350000注：本表中“1、2、3”分別

29、表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&表 8 “綠色檔”H 股房企考核財(cái)務(wù)指標(biāo)情況剔除預(yù)收款剔除預(yù)收款證券代碼證券簡稱后的資產(chǎn)負(fù)債率（%）凈負(fù)債率（%）現(xiàn)金短債比（倍）后的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)情況凈負(fù)債率超標(biāo)情況現(xiàn)金短債比超標(biāo)情況超標(biāo)次數(shù)（次）3377.HK遠(yuǎn)洋集團(tuán)69.9480.553.3400001109.HK華潤臵地56.3932.502.8900000978.HK招商局臵地61.1134.364.4200000960.HK龍湖集團(tuán)66.4751.134.3600000688.HK中國海外發(fā)展53.8130.514.0000000683.HK嘉里建設(shè)34.2926.531.3

30、800000588.HK北京北辰實(shí)業(yè)股份66.0481.681.0300000563.HK上實(shí)城市開發(fā)56.8131.961.6800000535.HK金地商臵58.7429.571.4400000363.HK上海實(shí)業(yè)控股54.9736.431.4400000272.HK瑞安房地產(chǎn)53.1764.481.010000注：本表中“1、2、3”分別表示超標(biāo) 1 次、2 次、3 次。資料來源：Wind，&分類監(jiān)管對行業(yè)的長期影響：拉平周期，確保平穩(wěn)我們認(rèn)為如果后續(xù)監(jiān)管層徹底推動(dòng)房企分類監(jiān)管，其主要結(jié)果將使得微觀企業(yè)債務(wù)水平得到明顯控制?？紤]房地產(chǎn)本身屬于周期性行業(yè)，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身運(yùn)營和周期特征來選擇

31、杠桿水平。在嚴(yán)格分類監(jiān)管或者明確債務(wù)上限之后，企業(yè)在行業(yè)周期間杠桿運(yùn)用空間將減小，一定程度上可以拉平周期，減少波動(dòng)，確保平穩(wěn)運(yùn)行。此外，對于已經(jīng)確立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢藍(lán)籌企業(yè)而言，周期平穩(wěn)、債務(wù)上限明確無疑將更大程度出清劣質(zhì)產(chǎn)能，保障市場空間和長期發(fā)展優(yōu)勢。分類監(jiān)管是供給側(cè)改革的延展，長效機(jī)制的組成部分構(gòu)建三大市場長效機(jī)制長期以來，最高層在房地產(chǎn)長效機(jī)制層面立足于構(gòu)建高、中、低三大市場。在后續(xù)政策制定中主要圍繞三大市場構(gòu)建推廣相關(guān)政策。以上問題首次出現(xiàn)在 2013 年 10 月 29 日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。習(xí)近平總書記提出住房既是發(fā)展問題，也是民生

32、問題。前者只有堅(jiān)持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足人民群眾多層次的住房需求。后者是要求政府對一部分住房困難的群眾提供基本的住房保障，為市場不足“補(bǔ)好位”。具體而言，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)“要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”?？傊?，就是要構(gòu)建以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。要做到“高端有限制、中端有市場、低端有保障”。在以上問題提出后，行業(yè)相關(guān)部委政策從需求側(cè)和供給側(cè)兩大層次入手，解決行業(yè)發(fā)展問題。圖1 房地產(chǎn)行業(yè)長效機(jī)制框架市場發(fā)展問題：只有堅(jiān)持市場化改革方向，才能充分激

33、發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求?；迩逭c市場的邊界。保障的歸保障，市場的歸市場公共服務(wù)經(jīng)濟(jì)功能要滿足不同的住房需求，就要通過市場手段，政府只是承擔(dān)基本保障社會(huì)功能可能性政府的財(cái)力畢竟有限，都留給政府或大部分留給政府是不可能的市場需要民生問題：總有一部分群眾面臨住房困難，政府必須“補(bǔ)好位”，為困難群眾提供基本住房保障。福利陷阱政府保障范圍太大，還會(huì)反向刺激，導(dǎo)致住房保障陷入福利陷阱住房保障中端有市場低端有保障高端有限制從我國國情看，要構(gòu)建以政府為主提供保障、市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。即做到“高端有限制、中端有市場、低端有保障”。資料來源：&需求側(cè)：房住不炒、因城施策針對行業(yè)在不同

34、城市差異化發(fā)展特征，目前需求側(cè)政策基本立足地方政府自主決策為主。從方向上看，主要立足戶籍制度、購房資格、限購制度、差別化信貸、財(cái)稅政策等方向。圖2 房地產(chǎn)需求側(cè)相關(guān)政策匯總首付比例首次房貸利率 公積金貸款額度30%及以上不低于基準(zhǔn)利率的 0.7 倍各地方政府制定中央中央和地方中央和地方降低首付比例要求地方商行給予優(yōu)惠利率提高公積金額度可選擇可選擇已放松首付比例不低于 60%中央降低首付比可選擇二次房貸利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍中央降低利率倍數(shù)可選擇當(dāng)前調(diào)控層面主要內(nèi)容管理層面未來變化方向預(yù)期未來調(diào)整可能性預(yù)期購房差別化信貸購房公積金貸款額度各地方政府制定中央和地方提高改善性住房貸款公積金可

35、選擇額度二次以上購房貸款停貸中央維持水平高高維持水平中央限購二次以上本地居民購房購房資格行政干預(yù)高維持水平中央限購不符合條件的外地居民購房財(cái)稅政策購房退稅各地方政府制定地方擴(kuò)大首套房退稅存在可能購房補(bǔ)貼各地方政府制定地方擴(kuò)大首套房補(bǔ)貼存在可能土地增值稅預(yù)征或者清算中央和地方適度放松極低房產(chǎn)稅重慶、上海先后宣布將試點(diǎn)中央和地方擴(kuò)大征收發(fā)展趨勢二手房營業(yè)稅購買時(shí)間不足 5 年的全額征收，稅率5.5%中央降低要求可選擇普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各地方政府制定地方放寬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可選擇戶籍制度降低戶籍標(biāo)準(zhǔn)各地方政府制定地方適度放松存在可能購房與戶籍掛鉤各地方政府制定地方適度放松存在可能網(wǎng)絡(luò)管理個(gè)人住房信息系統(tǒng)推行不

36、動(dòng)產(chǎn)登記制度中央試點(diǎn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)發(fā)展趨勢資料來源：住建部網(wǎng)站，&供給側(cè)：土地供應(yīng)和保障機(jī)制、開發(fā)商分類監(jiān)管市場供給側(cè)此前主要立足土地供應(yīng)和保障機(jī)制。開發(fā)商端的相關(guān)政策，偏更加細(xì)致的微觀層面，除去年推出但被延期執(zhí)行的資管新規(guī)外，短期就主要是分類監(jiān)管制度。圖3 房地產(chǎn)供給側(cè)改革近期政策方向分稅制改革打擊土地閑臵土地供應(yīng)增大土地供應(yīng)2020 年 3 月 12 日，國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定，下放部分農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批權(quán)地產(chǎn)融資保障機(jī)制地產(chǎn) 供給側(cè)改革防止囤地等行為，增大市場供應(yīng)立足降低地方債務(wù)和土地財(cái)政依賴安臵住房經(jīng)濟(jì)適用房共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)租賃市場建設(shè)債務(wù)水平分類監(jiān)管資管新規(guī)控制違規(guī)

37、資金進(jìn)入房地產(chǎn)，控制前融、非標(biāo)和影子銀行，降低表外風(fēng)險(xiǎn)控制開發(fā)商債務(wù)水平，防止過度舉債，降低表內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)資料來源：住建部網(wǎng)站，中央人民政府官網(wǎng)，中國銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，中國新聞網(wǎng)，&如果本次的分類監(jiān)管有效推出，我們認(rèn)為從長效機(jī)制的框架體系看，監(jiān)管層將彌補(bǔ)之前相關(guān)缺位。行業(yè)影響：拉平周期，出清產(chǎn)能拉平周期，降低波動(dòng)由于供需節(jié)奏原因，行業(yè)本身存在周期波動(dòng)，在未出現(xiàn)分類監(jiān)管之前，企業(yè)可以通過靈活運(yùn)用自身財(cái)務(wù)杠桿水平，在周期波動(dòng)中尋找機(jī)會(huì)。簡單而言，即在行業(yè)谷底加杠桿，在行業(yè)上行至泡沫期降低杠桿，反復(fù)逆周期操作實(shí)現(xiàn)企業(yè)彎道超車。以上情況在因城施策后，行業(yè)需求被人為拉平，市場需求波動(dòng)逐步平穩(wěn)。而企業(yè)在以上環(huán)境下，

38、如果希望繼續(xù)快速增長，只能通過加大債務(wù)和周轉(zhuǎn)水平來實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨越。而以上現(xiàn)象容易造成土地端爭搶、生產(chǎn)建設(shè)端趕工期、銷售端無序競爭。更為重要的是，在流動(dòng)性寬松背景下，如果中小企業(yè)無序擴(kuò)張，一旦周期下行容易形成產(chǎn)能過?；蛘邆€(gè)體債務(wù)危機(jī)。圖4 開發(fā)商債務(wù)與行業(yè)波動(dòng)間關(guān)系企業(yè)在行業(yè)發(fā)展周期中的杠桿選擇會(huì)加大行業(yè)波動(dòng)，造成行業(yè)階段性泡沫或者階段性超跌通過分類控制開發(fā)商杠桿水平，調(diào)節(jié)市場供應(yīng)和熱度，最終目的在于保障供需雙向平衡，防止出現(xiàn)債務(wù)泡沫大部分企業(yè)在下行周期降杠桿，極少數(shù)逆市加杠桿擠壓中小企業(yè)，出清產(chǎn)能企業(yè)會(huì)主動(dòng)判斷周期特征，選擇在上行周期啟動(dòng)點(diǎn)加資金杠桿，擴(kuò)大產(chǎn)能因城施策前行業(yè)波動(dòng)大因城施策后行業(yè)波

39、動(dòng)小資料來源：&注：實(shí)線代表市場需求曲線，虛線箭頭曲線代表開發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿水平監(jiān)管層通過對開發(fā)商債務(wù)規(guī)模、債務(wù)比例的有效控制，可以有效控制行業(yè)供給總水平。從供需兩端保障市場總體穩(wěn)定和平衡。出清產(chǎn)能，保障穩(wěn)定我們在 8 月 20 日行業(yè)報(bào)告后續(xù)基本面怎么看？城市圈內(nèi)輪動(dòng)復(fù)蘇，供需決定景氣度中已經(jīng)論證兩點(diǎn)結(jié)論：1）2020H2 行業(yè)進(jìn)入供給側(cè)受限時(shí)期，行業(yè)景氣度有望持續(xù)：2015 年開始商品房待售庫存持續(xù)降低。2019 年則是進(jìn)入庫存走低、土地購臵面積增速走低、新開工面積增速走低的三低局面。2020 年 4-6 月庫存、土地購臵和新開工三項(xiàng)供應(yīng)端指標(biāo)逐步恢復(fù)，但恢復(fù)力度不及銷售恢復(fù)力度。從行業(yè)歷史變

40、化規(guī)律來看，土地、新開工與房價(jià)走勢負(fù)相關(guān)，供給側(cè)收縮促使價(jià)格恢復(fù)。由于通常房企在拿地后 6 個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)入新開工，拿地到進(jìn)入銷售階段大概為 10-12 個(gè)月，土地和新開工轉(zhuǎn)化為可以推向市場的期房庫存需要一定時(shí)間。我們認(rèn)為伴隨 2020H2 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、流動(dòng)性寬松持續(xù)、行業(yè)政策維穩(wěn)、供給端放量有限等多重影響，行業(yè)景氣度將持續(xù)穩(wěn)定上行。2）流動(dòng)性背景下，戶籍放開和因城施策會(huì)帶來城市圈內(nèi)中外環(huán)區(qū)域輪動(dòng)復(fù)蘇：我們認(rèn)為核心城市房價(jià)恢復(fù)后，對周邊地區(qū)會(huì)有拉動(dòng)作用。近年重點(diǎn)二線城市紛紛放松人才引入政策，落戶制度邊際放松。都市圈核心城市是人口流入的主要地區(qū)。人口的流入為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來了增量剛需和改善性需

41、求。行業(yè)總量穩(wěn)定的環(huán)境下，落戶制度紅利為都市圈帶來成長性。圖5 土地購臵、新開工面積同比增速與 70 大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)（%）本年購臵土地面積:累計(jì)同比70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)當(dāng)月同比房屋新開工面積:累計(jì)同比3020102011-122012-032012-052012-072012-092012-112013-022013-042013-062013-082013-102013-122014-032014-052014-072014-092014-112015-022015-042015-062015-082015-102015-122016-032016-052016-07

42、2016-092016-112017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-050-10-20-30-40-50資料來源：Wind、&在以上兩大背景下，當(dāng)前供給側(cè)政策如果著重限制開發(fā)商債務(wù)水平，甚至明確要求降低債務(wù)總額或者比例，我們預(yù)期將對中小型開發(fā)商構(gòu)成較大壓力。市場結(jié)果應(yīng)該是加速低效產(chǎn)能出清?？紤]本身行業(yè)景氣度上行，產(chǎn)能出清有利景氣趨勢持續(xù)。強(qiáng)者恒強(qiáng)：品牌、運(yùn)營成關(guān)鍵，企業(yè)發(fā)展尋

43、求均衡化從市占率情況看，1H2020，TOP20 位房企銷售金額占據(jù)行業(yè)的市場份額為 44.4%； TOP20 位房企銷售面積占據(jù)行業(yè)的市場份額為 33.5%。表 9 行業(yè)集中度情況時(shí)間段銷售金額市場占有率（%）銷售面積市場占有率（%）top10 房企top20 房企top10 房企top20 房企201517.05%23.06%11.41%14.75%201618.72%25.23%12.54%16.21%201724.16%32.46%15.45%20.67%201826.89%37.45%19.08%25.74%201928.38%40.51%21.34%29.18%1Q202038.4

44、0%51.11%30.34%38.49%1H202031.21%44.40%25.30%33.47%資料來源：Wind、克爾瑞數(shù)據(jù)、&2020 年初爆發(fā)的肺炎疫情使得 1Q2020 龍頭公司銷售額增速快速下降至負(fù)增長，第二季度銷售額增速回升，大部分龍頭公司仍保持負(fù)增長。1H2020，TOP1-10、TOP11-20、 TOP21-30、TOP31-50 位房企銷售金額增速分別為-3.25%、4.79%、-2.96%、-5.87%。圖6 TOP50 地產(chǎn)商銷售額增速變動(dòng)情況（%）TOP1-10TOP11-20TOP21-30TOP31-502012201320142015201620172018

45、 1Q2019 1H2019 1-3Q201 2019 1Q2020 1H20209806040200-20-40資料來源：克爾瑞數(shù)據(jù)、&我們認(rèn)為，疫情加劇龍頭公司的比較優(yōu)勢，促使龍頭公司的銷售市占率保持在較高水平。如果考慮到對債務(wù)水平和債務(wù)比例的長期監(jiān)管趨勢，我們認(rèn)為在當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境下龍頭公司的品牌和運(yùn)營管理能力將更加凸顯，長期看未來龍頭公司的比較優(yōu)勢還將持續(xù)。強(qiáng)者恒強(qiáng)是大勢所趨。圖7 地產(chǎn)股價(jià)驅(qū)動(dòng)因素資料來源：&與此同時(shí)，考慮簡單的債務(wù)擴(kuò)張帶來規(guī)模擴(kuò)張受到限制，我們認(rèn)為在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)的同時(shí)，融資、定價(jià)、運(yùn)營等能力將成為后期企業(yè)競爭的主要方向。關(guān)于開發(fā)商面臨杠桿限制后的具體應(yīng)對，下文將給予更深

46、刻論述。房企如何應(yīng)對？杜邦分析“三道紅線”指標(biāo)的計(jì)算公式如下：紅線指標(biāo) 1 ：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率 =（總負(fù)債-預(yù)收-合同負(fù)債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收-合同負(fù)債）紅線指標(biāo) 2 ：凈負(fù)債率 =（有息負(fù)債-貨幣資金）/股東權(quán)益合計(jì)紅線指標(biāo) 3 ：現(xiàn)金短債比 = 貨幣現(xiàn)金 /短期債務(wù)如果該項(xiàng)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長新規(guī)落地，房企應(yīng)該如何應(yīng)對？最直觀的辦法自然是控制有息負(fù)債規(guī)模?？紤]直接降有息負(fù)債規(guī)模對企業(yè)市場地位和潛在供應(yīng)存在負(fù)面影響，屬于強(qiáng)行降低杠桿，下面主要討論除直接控制有息負(fù)債規(guī)模以外的方式方法。如果想降低紅線指標(biāo) 1剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，還可以通過加大總權(quán)益以及加大預(yù)收款的方式實(shí)現(xiàn)。如果

47、想降低紅線指標(biāo) 2凈負(fù)債率，可以加大貨幣資金，加大股東權(quán)益。如果想降低紅線指標(biāo) 3現(xiàn)金短債比，可以加大非受限現(xiàn)金，減少短期債務(wù)。 綜合三大指標(biāo)，我們總結(jié)房企達(dá)標(biāo)的幾種方式包括控制有息負(fù)債規(guī)模，加大銷售規(guī)模和現(xiàn)金回籠或者提升回款率以增加預(yù)收款，加大股東權(quán)益，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)（減少短債，增加長債）等。圖8 三道紅線及達(dá)標(biāo)方式資料來源：&按照杜邦分析法， 房企的凈資產(chǎn)收益率（ROE）等于資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)，進(jìn)一步拆分又等于銷售凈利率（凈利潤/總收入）*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總收入/總資產(chǎn)）*權(quán)益乘數(shù)（總資產(chǎn)/總權(quán)益）。若該指導(dǎo)意見落地，則房企的有息負(fù)債規(guī)模受限，權(quán)益乘數(shù)一定程度上受限。房企要保證凈資產(chǎn)收益率，需

48、要從提升銷售凈利率，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的角度著手。圖9 杜邦分析圖資料來源：百度百科，&全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，降本提效部分房企當(dāng)前已進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張，降本提效。所謂全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)包括設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、建造、裝飾、營銷、物業(yè)管理、綜合配套，涵蓋地產(chǎn)全周期。通過產(chǎn)業(yè)鏈整合與標(biāo)準(zhǔn)化，房企可以有效控制成本，并推動(dòng)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。此外，部分房企借助全產(chǎn)業(yè)鏈的模式加大精裝修比例，適度提升項(xiàng)目售價(jià)的同時(shí)保障毛利率空間。若精裝修部分單獨(dú)收費(fèi)，還可提前實(shí)現(xiàn)部分資金回籠。此外，產(chǎn)業(yè)鏈整合也成為了房企的融資手段，通過占用上下游（上游建筑、下游家電等）的資金，提升應(yīng)付賬款比例，進(jìn)而減少有息負(fù)債。通常銷售規(guī)模大、集采體系完善的房企在這方面

49、更具優(yōu)勢。圖10 全產(chǎn)業(yè)鏈模式資料來源：碧桂園 2018 年中期業(yè)績會(huì) PPT，&隱性資產(chǎn)顯性化，增厚凈資產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)整以及去杠桿的大背景下，房企巨頭正在加速變現(xiàn)手中資產(chǎn)，分拆物業(yè)、商管、代建等上市，搶占市場先機(jī)，隱性資產(chǎn)顯性化，增厚凈資產(chǎn)。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，自 2014 年第一家物業(yè)公司彩生活上市開始，房企的分拆動(dòng)作頻頻，在 2018年與 2019 年達(dá)到了高峰。截至目前，TOP50 房企中已完成分拆商管物業(yè)類的有 18 家，進(jìn)展中 8 家，暫無計(jì)劃 21 家，融資規(guī)模近 220 億元。此外，代建業(yè)務(wù)方面，綠城中國已經(jīng)完成分拆上市，上市平臺(tái)為綠城管理控股，融資約 11 億元。表 10To

50、p50 房企物業(yè)分拆情況發(fā)行股份數(shù)所得款項(xiàng)凈額（億股）（億港元）上市時(shí)間公司簡稱分拆物業(yè)與公司關(guān)系分拆情況企業(yè)簡稱排名碧桂園已分拆相同大股東（林氏）的兄弟公司中國恒大進(jìn)展中公司控股萬科 A暫無計(jì)劃控股物業(yè)公司拆分未上市融創(chuàng)中國進(jìn)展中公司控股碧桂園服務(wù)2018/6/1925不公布5保利地產(chǎn)已分拆公司控股保利物業(yè)2019/12/191.33 45.79中國海外發(fā)展已分拆相同大股東（中海集團(tuán)）的兄弟公司綠地控股暫無計(jì)劃-金地集團(tuán)暫無計(jì)劃-中海物業(yè)2015/10/2332.87不公布9世茂集團(tuán)進(jìn)展中公司控股10綠城中國已分拆獨(dú)立于公司綠城服務(wù)2016/7/127.7814.3911中國金茂暫無計(jì)劃-1

51、2招商蛇口已分拆公司控股招商積余2019/12/16更名復(fù)牌上市13華潤臵地進(jìn)展中公司控股14龍湖集團(tuán)暫無計(jì)劃-15陽光城-16旭輝控股集團(tuán)已分拆持股且并表永升生活服務(wù)2018/12/173.806.2017中南建設(shè)暫無計(jì)劃-相同大股東（富域香港，實(shí)18新城控股已分拆際控制人王振華）的兄弟公新城悅2018/11/62.005.30司19金科股份進(jìn)展中公司控股20龍光集團(tuán)暫無計(jì)劃-21富力地產(chǎn)暫無計(jì)劃-22中梁控股暫無計(jì)劃-23美的臵業(yè)已分拆公司控股鉑美物業(yè)2016/11/18新三板掛牌0.24不公布24融信中國暫無計(jì)劃-25正榮地產(chǎn)已分拆公司不直接持股，實(shí)際控制正榮服務(wù)2020/7/102.5

52、010.7226濱江集團(tuán)已分拆公司不直接持股，實(shí)際控制濱江服務(wù)2019/3/150.673.90人都為戚金興27建發(fā)國際集團(tuán)進(jìn)展中公司控股-28佳兆業(yè)集團(tuán)已分拆公司控股佳兆業(yè)美好2018/12/60.352.6029雅居樂集團(tuán)已分拆公司控股雅生活2018/2/93.3339.2030榮盛發(fā)展進(jìn)展中公司控股31中國奧園已分拆公司控股奧園健康生活2019/3/181.755.7732祥生地產(chǎn)暫無計(jì)劃-33華發(fā)股份暫無計(jì)劃華發(fā)物業(yè)公司已出售給華金國際資本34建業(yè)地產(chǎn)已分拆公司不直接持股，但實(shí)際控建業(yè)新生活2020/5/153.0019.16制人都為胡葆森35藍(lán)光發(fā)展已分拆公司控股藍(lán)光嘉寶服務(wù)2019

53、/10/180.4314.8036華夏幸福暫無計(jì)劃-37遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)展中公司控股38時(shí)代中國已分拆相同大股東（豐亞，實(shí)際控時(shí)代鄰里2019/12/191.627.92制人岑釗雄）的兄弟公司39新力控股集團(tuán)暫無計(jì)劃-40越秀地產(chǎn)-41禹洲集團(tuán)-42中國鐵建暫無計(jì)劃-43金輝集團(tuán)暫無計(jì)劃-44卓越集團(tuán)已分拆公司不直接持股，但實(shí)際控卓越商企服務(wù)2020/10/19330.66制人都為李華-45寶龍地產(chǎn)已分拆公司控股寶龍商業(yè)2019/12/301.5013.3646融僑集團(tuán)暫無計(jì)劃-47海倫堡暫無計(jì)劃-48首開股份暫無計(jì)劃-49俊發(fā)地產(chǎn)暫無計(jì)劃-50大悅城暫無計(jì)劃-人都為歐宗榮注：top50 為 202

54、0 年 1-8 月全口徑銷售操盤金額排名資料來源：Wind，各公司 2019 年年報(bào)、2020 年半年報(bào)，各公司申請分拆上市相關(guān)公告，各物業(yè)公司上市文件，鉑美物業(yè)公開轉(zhuǎn)讓說明，華金國際資本極端交易及關(guān)聯(lián)交易公告，&表 11Top50 房企代建分拆情況排名企業(yè)簡稱分拆情況分拆代建與公司關(guān)系公司簡稱上市時(shí)間發(fā)行股份數(shù)所得款項(xiàng)凈額（億股）（億港元）10綠城中國已分拆公司控股綠城管理控股2020/7/104.7810.9729雅居樂集團(tuán)-雅城科創(chuàng)-資料來源：Wind，&多元化獲取土地，降本增利從提升銷售凈利率的角度來看，降低土地成本以及提升銷售價(jià)格是唯有的兩條路，但由于四限政策的存在，商品房銷售價(jià)格趨

55、于穩(wěn)定，降低土地成本成了唯一的路徑。當(dāng)市場熱度提升時(shí)，房企間的競爭使得公開招拍掛市場的土地溢價(jià)率提升，而利潤空間被壓縮。故獲取低成本優(yōu)質(zhì)土地成為對房企的考驗(yàn)，不少房企通過多元化的拿地手段去降低土地成本，主要方式有：1、產(chǎn)業(yè)拿地模式地方政府的需求已經(jīng)從單純的解決住房問題、土地財(cái)政壓力轉(zhuǎn)化為對產(chǎn)業(yè)的需求，進(jìn)而衍生了房企的產(chǎn)業(yè)拿地模式。在產(chǎn)業(yè)拿地模式下，于政府，可以解決部分就業(yè)問題，同時(shí)帶來人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)鏈的聚集，帶來經(jīng)濟(jì)增長新動(dòng)力；于房企，可以大量獲取廉價(jià)且優(yōu)質(zhì)的土地，同時(shí)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)互補(bǔ)。根據(jù)億翰智庫監(jiān)測的房企來看，房企主要通過科技、文旅、綠色、大健康和農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)方式拿地，其中又以利用科

56、技和文旅產(chǎn)業(yè)方式拿地最為盛行，占比分別為 57.7%和 34%。科技產(chǎn)業(yè)拿地的典型企業(yè)包括碧桂園，進(jìn)軍機(jī)器人、建設(shè)科技小鎮(zhèn)，代表作潼湖小鎮(zhèn)；恒大投資新能源汽車等。文旅產(chǎn)業(yè)拿地的典型企業(yè)包括華僑城、萬達(dá)等。大健康產(chǎn)業(yè)拿地的典型企業(yè)包括保利地產(chǎn)，以三甲醫(yī)院+專業(yè)養(yǎng)老公司+養(yǎng)老地產(chǎn)的方式打造三位一體養(yǎng)老模式“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老”。2、舊改拿地隨著一二線逐漸進(jìn)入存量市場，二級(jí)土地開發(fā)的利潤空間日漸稀薄，城市更新和舊改正成為房企獲取項(xiàng)目的重要渠道。我們統(tǒng)計(jì)了部分上市房企公開的城市更新面積情況。表 12已公開城市更新面積的房企具體情況序號(hào)房企城市更新面積（萬平方）面積報(bào)告時(shí)間項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量報(bào)告時(shí)間

57、備注1融創(chuàng)中國7327截至 2019/3/28-舊改等協(xié)議狀態(tài)的土地儲(chǔ)備2中國恒大70122019/6/301042020/6/30未納入土地儲(chǔ)備的舊改等項(xiàng)目預(yù)計(jì)數(shù)年內(nèi)轉(zhuǎn)化潛在土儲(chǔ) 4000+2019/12/3180+2020/6/304時(shí)代中國控股52002020/6/30150+2020/6/30潛在總建筑面積5佳兆業(yè)集團(tuán)4200+2020/6/301672020/6/30佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)擁有城市更新項(xiàng)目土地儲(chǔ)備6華潤臵地3055未來三年：9002019/12/31462019/6/30總開發(fā)面積7中國奧園30582020/6/3050+2020/6/30總規(guī)劃建筑面積8龍光集團(tuán)2481

58、2020/6/30872020/6/30可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)面積9花樣年控股19542019/12/31462019/12/31預(yù)期未來可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積10首開股份15892020/6/30122020/6/30棚戶區(qū)改造總用地面積11碧桂園14042019/6/3030+2019/6/30集團(tuán)舊改項(xiàng)目累計(jì)權(quán)益建筑面積12綠景中國地產(chǎn)15002019/12/3120+2019/12/31包含待注入上市公司的控股股東土地儲(chǔ)備13合景泰富集團(tuán)13732019/12/31262019/12/31總可售建筑面積3富力地產(chǎn)涉及土儲(chǔ)的規(guī)劃總建面 6000+2019/6/3060+2019/6

59、/30城市更新項(xiàng)目322020/6/3014融信中國9762020/6/3042020/6/30預(yù)計(jì)總建面15雅居樂集團(tuán)700+2020/6/30132020/6/30已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積16旭輝控股集團(tuán)6002019/6/30302019/6/30舊改+合作開發(fā)17萬科 A582.52020/6/30-權(quán)益建面18遠(yuǎn)洋集團(tuán)4462020/6/30122020/6/30已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積19越秀地產(chǎn)擬改造：1782019/12/3122019/12/31改造后：374資料來源：各公司 2019 年年度、2020 年半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，各公司 2019 年半年報(bào)、2019 年年報(bào)、2020 年半年報(bào)

60、，&其中，最為典型的企業(yè)是佳兆業(yè)集團(tuán)。佳兆業(yè)城市更新業(yè)務(wù)起步于 1999 年集團(tuán)成立之初。2011 年，集中優(yōu)勢資源組建了國內(nèi)第一家城市更新公司佳兆業(yè)臵業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，后于 2015 年更名為“佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)”。通過 20 多年的實(shí)踐與積累，佳兆業(yè)在城市更新舊改中形成了穩(wěn)定的模式，并儲(chǔ)備下了大量的低成本土地，形成了專業(yè)的舊改團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)在健康醫(yī)療、旅游產(chǎn)業(yè)、文化體育、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸、商業(yè)運(yùn)營、潮式餐飲、茶葉經(jīng)營、財(cái)富管理、酒店運(yùn)營、科技產(chǎn)業(yè)、長租公寓、深足俱樂部、國際教育等領(lǐng)域均有布局，與城市更新舊改業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)。截至 2020年 6 月 30 日，佳兆業(yè)集團(tuán)舊改項(xiàng)目