土地增值稅清算鑒證報(bào)告

1、附件4土地增值鑒證稅清算（納稅人委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)使用）單位簽章:年 月 日土地增值稅清算鑒證報(bào)告（20）土增鑒字號(hào)公司：我們接受委托，于 XX年XX月XX日至XX年XX月XX 日，對(duì)貴單 位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供 的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù) 責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào) 表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出 具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過(guò)程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)中華人民共和國(guó)土 地增值

2、稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù) 準(zhǔn)則的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過(guò)程及主要實(shí)施情況（主要披露以下內(nèi)容）（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān) 性和可靠性。（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算 和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。 增值率（增值額與扣除金額之比）：%； 適用稅率：%； TOC o 1-5 h z 應(yīng)繳土地增值稅稅額：元；已繳土地增值稅稅額：元； 應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅

3、稅額：元。清算事項(xiàng)的具體情況詳見(jiàn)附件。本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審核之用，不 得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何 單位和個(gè)人。稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：地址：稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）年 月曰附件：1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書(shū)、北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)備案證明復(fù)（3）1-1 土地增值稅清算申報(bào)表（二）（4）2-1清算面積審核確認(rèn)表（5）2-2公共配套設(shè)施面積明細(xì)表（6）2-3清算面積明細(xì)表（7）2-4項(xiàng)目審批明細(xì)表（8）2-5竣工驗(yàn)收備案明細(xì)表（9）3-1整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、直

4、接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入表（10）3-2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)表（11）3-3代收費(fèi)用明細(xì)表（12）3-4項(xiàng)目銷售情況明細(xì)表（13）4-1扣除項(xiàng)目匯總表（14）4-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額確認(rèn)表（15）4-1-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表（16）4-1-2 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)表（17）4-1-2-1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表（18）4-1-2-2實(shí)物回遷安置明細(xì)表（19）4-1-3前期工程費(fèi)確認(rèn)表（20）4-1-3-1前期工程費(fèi)明細(xì)表（21）4-1-4建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)表（22）4-1-4-1建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表/ C 、/ A4-1-8利息支出確認(rèn)表4-1-8-1利息支出明

5、細(xì)表5-1與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金確認(rèn)表5-1-1與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)表5-2 土地增值稅繳納明細(xì)表土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料(復(fù)印件)。企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明一、基本情況（一）企業(yè)基本情況企業(yè)名稱：成立日期：納稅人識(shí)別號(hào)：稅務(wù)登記證號(hào)：地址：法人代表：注冊(cè)資本：企業(yè)類型：經(jīng)營(yíng)范圍：股東及股權(quán)比例情況：其他：（二）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱及地址。（2） 該項(xiàng)目屬于級(jí)土地，清算時(shí)該級(jí)別土地上商品房平均交易價(jià)格元，普通住宅銷售價(jià)格上限元。（3）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅明細(xì)：項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開(kāi)始銷售日期、截止清算基準(zhǔn) 日已售面積、未售面積，已售

6、面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等， 并分別按普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以說(shuō)明。項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說(shuō)明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì) 的其他情況。二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策公司執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或XX會(huì)計(jì)制度及有關(guān)規(guī)定。公司會(huì)計(jì)核算方法：主要內(nèi)部控制制度：土地增值稅清算條件：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：其他政策：三、土地增值稅的審核情況（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核調(diào)增/調(diào)減收入 元，確認(rèn)收入 元。3.視同銷售房地產(chǎn)平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售

7、的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格 元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平 均價(jià)格 元；或（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定。自 報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入 元，確認(rèn)應(yīng)稅收入 元。（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核截至XX年XX月XX日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總 額元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目總額元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減元， 其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額 為 元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，確認(rèn)允許扣除的取得土地使 用權(quán)所支付的金額為 元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、成本元；經(jīng)審核，由于XX原 因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，確認(rèn)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 元。其中：（1） 貴公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償 元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/ 調(diào)減元，確認(rèn)允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為元。（2） 貴公司自報(bào)前期工程費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元， 確認(rèn)允許扣除的前期工程費(fèi)為 元。（3） 貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào) 減元，確認(rèn)允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為元。（4） 貴公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減元，(7)四項(xiàng)成本測(cè)算的說(shuō)明：|經(jīng)測(cè)算，貴公司類商品房的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間

9、接費(fèi)之和高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。其中高層住宅 平方米，四項(xiàng)成本元，每平方米元；多層住宅平方米，四項(xiàng)成本元，每平方米元。經(jīng)審核，無(wú)正當(dāng)理由，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除元。(或經(jīng)審核，由于XX原因，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除。)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明 的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為 元。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付 金額 元與開(kāi)發(fā)成本 元之和的5%扣除 元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額 為 元。本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開(kāi)發(fā)成本 元之和的 10%扣除 元。因此，貴公司

10、此項(xiàng)目可扣除金額為元。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴 公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元。其中： 貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào) 減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增 /調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元。貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 元。其中：普通住宅土地增值稅的增值額為

11、元，增值率為 % （計(jì)算公式）其他商品房土地增值稅的增值額為元，增值率為 % （計(jì)算公式）（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額 為 元，已繳稅款為 元，免繳稅額為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。其中：普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為 元，免繳稅額為 元， 應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；已繳稅額為元，免繳稅額為元， 應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。（五）清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用：經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用為元。（清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用二本次清算扣除項(xiàng)目總額/清算的總已售面積）四、應(yīng)當(dāng)披露的其他

12、事項(xiàng)：五、委托單位對(duì)鑒證事項(xiàng)的意見(jiàn)委托單位對(duì)以上鑒證結(jié)論及鑒證事項(xiàng)說(shuō)明無(wú)異議。土地增值稅清算鑒證報(bào)告有關(guān)附表目錄（企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算適用）納稅人名稱（蓋章）：納稅人識(shí)別號(hào)填報(bào)時(shí)間：年 月曰計(jì)算機(jī)代碼類別索引材料名稱備注目錄1基本情況表1企業(yè)基本情況表基本情況表目錄1基本情況表2清算項(xiàng)目基本情況表申報(bào)表目錄11-1土地增值稅清算申報(bào)表（二）目錄12-1清算面積審核確認(rèn)表目錄12-2公共配套設(shè)施面積明細(xì)表基礎(chǔ)資料類目錄22-3面積明細(xì)表目錄22-4項(xiàng)目審批明細(xì)表目錄22-5竣工驗(yàn)收備案明細(xì)表目錄13-1整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入表收入類目錄13-2房地

13、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)表目錄13-3代收費(fèi)用明細(xì)表目錄13-4項(xiàng)目銷售情況明細(xì)表目錄14-1扣除項(xiàng)目匯總表目錄14-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額確認(rèn)表目錄24-1-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表目錄14-1-2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)表目錄24-1-2-1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表目錄24-1-2-2實(shí)物回遷安置明細(xì)表目錄14-1-3前期工程費(fèi)確認(rèn)表目錄24-1-3-1前期工程費(fèi)明細(xì)表扣除類目錄14-1-4建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)表目錄24-1-4-1建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表目錄14-1-5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)確認(rèn)表目錄24-1-5-1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表目錄14-1-6公共配套設(shè)施費(fèi)確認(rèn)表曰錄9土地增值稅清算鑒

14、證報(bào)告有關(guān)附表目爰一清算鑒證報(bào)告中的附表（企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算適用）納稅人名稱（蓋章）：納稅人識(shí)別號(hào)填報(bào)時(shí)間：年 月曰計(jì)算機(jī)代碼類別索引材料名稱備注基本情況表基本情況表T企業(yè)基本情況表基本情況表-2清算項(xiàng)目基本情況表申報(bào)表1-1土地增值稅清算申報(bào)表（二）基礎(chǔ)資料類2-1清算面積審核確認(rèn)表2-2公共配套設(shè)施面積明細(xì)表收入類3-1整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入表3-2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入確認(rèn)表3-3代收費(fèi)用明細(xì)表3-4項(xiàng)目銷售情況明細(xì)表扣除類4-1扣除項(xiàng)目匯總表4-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額確認(rèn)表4-1-2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)確認(rèn)表4-1-3刖期工程費(fèi)確認(rèn)表

15、4-1-4建筑安裝工程費(fèi)確認(rèn)表4-1-5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)確認(rèn)表4-1-6公共配套設(shè)施費(fèi)確認(rèn)表4-1-7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用確認(rèn)表4-1-8利息支出確認(rèn)表稅金類5-1與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金確認(rèn)表5-2土地增值稅繳納明細(xì)表土地增值稅清算鑒證報(bào)告有關(guān)附表目錄-報(bào)送資料中的附表（企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算適用）納稅人名稱（蓋章）：納稅人識(shí)別號(hào)填報(bào)時(shí)間：年 月曰計(jì)算機(jī)代碼類別索引材料名稱對(duì)應(yīng)附送資料備注基礎(chǔ)資料類2-3項(xiàng)目審批明細(xì)表第二卷：政府批文資料2-4竣工驗(yàn)收備案明細(xì)表第二卷：政府批文資料2-5面積明細(xì)表第二卷：政府批文資料扣除類4-1-1-1取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表第一卷：取得土地使用權(quán)有關(guān)的資料4-1-2-1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4-1-2-2實(shí)物回遷安置明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)4-1-3-1前期工程費(fèi)明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一前期工程費(fèi)4-1-4-1建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一建筑安裝工程費(fèi)4-1-5-1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4-1-6-1公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一公共配套設(shè)施費(fèi)4-1-7-1開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4-1-8-1利息支出明細(xì)表第三卷：成本費(fèi)用類資料一一利息稅金類5-1-