8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、營口市化工設(shè)備土地使用權(quán)抵押的價(jià)格評(píng)估案例分析評(píng)估對(duì)象位于遼寧省營口市西市區(qū)民興河四街 6 甲號(hào)，屬于營口市規(guī)劃區(qū)內(nèi)四級(jí)工業(yè)用地，本案例分析就營口市化工設(shè)備土地使用權(quán)抵押的價(jià)格評(píng)估過程中的估價(jià)項(xiàng)目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點(diǎn)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的本次評(píng)估的目的是為抵押人及抵押權(quán)人提供客觀、公正、科學(xué)、合理的土地使用權(quán)抵押價(jià)格依據(jù)。二、宗地概況經(jīng)評(píng)估現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料， 宗地外已開發(fā)并達(dá)到“ 五通”即通路、通上水、通下水、通電、通訊，宗地內(nèi)平整， 宗地上無建筑物。屬國有出讓方式取得的土地使用權(quán), 為工業(yè)用地

2、，剩余使用年期為 49.33 年。現(xiàn)狀下土地為空地， 土地的利用率較低。三、地價(jià)定義在估價(jià)基準(zhǔn)日 2007 年 8 月 21 日， 估價(jià)對(duì)象作為工業(yè)用地， 宗地紅線外“ 五通”， 宗地紅線內(nèi)場地平整， 土地剩余使用權(quán)年期為 49.33 年的國有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格。第二部分評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、估價(jià)方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18408-2001），一般而言，土地估價(jià)方法主要有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。由于

3、評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)，近幾年建設(shè)開發(fā)力度加大,各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用有據(jù)可依,運(yùn)用成本近法比較適宜。其次評(píng)估對(duì)象位于營口市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi),可以參照營口市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)四級(jí)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估， 故本次評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。二、成本近法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、土地取得費(fèi)用存在相關(guān)問題。按照規(guī)程要求，土地取得費(fèi)用據(jù)委估土地區(qū)域內(nèi)的平均土地片地取得費(fèi)用成本和動(dòng)遷補(bǔ)償成本來確定。該宗地用途為工業(yè)用地，周邊土地一般為水面養(yǎng)殖用地，近幾年，營口市先后成立了工業(yè)園區(qū)，土地得以有效利用，可參照相應(yīng)征地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)求取土地取得費(fèi)用。土地取得費(fèi)的求取不能簡單地考慮該宗地以往征地時(shí)發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，而應(yīng)采用評(píng)估期

4、日時(shí)征用土地的平均重置費(fèi)用。土地取得費(fèi)用包括征地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2、土地開發(fā)費(fèi)用的相關(guān)問題。土地開發(fā)費(fèi)用包括宗地外的開發(fā)配套費(fèi)用和宗地內(nèi)的開發(fā)配套費(fèi)用。其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)體現(xiàn)委估宗地所在區(qū)域內(nèi)的平均開發(fā)程度的開發(fā)費(fèi)用。本次評(píng)估設(shè)定的開發(fā)程度為宗地外“五通”，宗地內(nèi)場地平整的開況。其開發(fā)費(fèi)用據(jù)評(píng)估所設(shè)定的開發(fā)程度，采用估價(jià)期日時(shí)平均開發(fā)費(fèi)用水平加以計(jì)算。3、利息、利潤中的利率、利潤率的取值沒有具體的規(guī)定。本次評(píng)估的土地開發(fā)周期為一年，參考了同期利率作為相應(yīng)的土地開發(fā)費(fèi)用的利息率，一般土地投資情況，取得費(fèi)在取得土地時(shí)一次支付，開發(fā)費(fèi)為定期均

5、勻投入。本案例在確定利潤率時(shí)，參考了同類土地的投資回報(bào)率作為該項(xiàng)目的土地開發(fā)利潤率,并考慮土地的收益還原率,綜合以上,來確定其利潤率4、土地增值收益率的取值與國家相關(guān)規(guī)定不一致根據(jù)營口市同區(qū)域同類土地增值收益率一般達(dá)到 25 30%左右，而國家規(guī)定的土地增值收益（土地出讓金）比例不少于 40%，現(xiàn)實(shí)地價(jià)與國家規(guī)定的出讓金比例有一定的差異。二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方案基準(zhǔn)地價(jià)存在一定滯后性。 基準(zhǔn)地價(jià)，是某一級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。由于基準(zhǔn)地價(jià)不能隨時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，這就與估價(jià)業(yè)務(wù)隨時(shí)發(fā)生而產(chǎn)生。本次評(píng)估采用的

6、營口市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表和營口市城區(qū)工業(yè)用地定級(jí)圖是 2005 年確定的基準(zhǔn)地價(jià)，因此基準(zhǔn)地價(jià)始終存在一定的滯后性，必須進(jìn)行修正。為解決這個(gè)問題，本次估價(jià)在期日修正時(shí)，適當(dāng)采用了的利率來確定修正系數(shù)，從一定角度上了該宗地的測算結(jié)果，經(jīng)對(duì)周邊地區(qū)詳細(xì)的房地產(chǎn)市場和綜合分析，通過技術(shù)處理后的價(jià)格能更好地反映區(qū)域價(jià)值的表現(xiàn)。第三部分評(píng)估項(xiàng)目的難點(diǎn)解決辦法及啟示一、評(píng)估中遇到的某些無法確定的取值，可以依據(jù)市場和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)宗合確定。成本近法中涉及的有土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、利息、利潤、土地增值收益等，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中主要涉及難以確定的取值有期日修正系數(shù)、還原利率、開發(fā)程度修正等。這些都要求估價(jià)師在及時(shí)關(guān)注相關(guān)的同時(shí)，應(yīng)有意識(shí)地培養(yǎng)和積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以便在一些技術(shù)處理過程中能保證地價(jià)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。二、基礎(chǔ)資料的收集整理對(duì)做好評(píng)估工作非常重要?；A(chǔ)資料主要包括歷史地價(jià)資料、土地取得成本費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用等資料，這些資料在確定一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目最終估價(jià)結(jié)果時(shí)具有很高的參考價(jià)值和說服力。三、密切關(guān)注國家有關(guān)土地評(píng)