對住房公積金貸款的認識

1、 對住房公積金貸款的認識 摘要住房公積金制度是我國住房保障體系的重要組成部分。盡管存在諸多爭議,但仍毋庸置疑的成為擴大住房消費、健全住房供應體系和保障體系、加快解決廣大居民住房問題的有效手段,是社會受益面最大的住房保障制度。如何管好公積金,用好公積金,更好的為廣大繳存者服務,是各個公積金管理機構認真思考和努力實現的問題,也是公積金制度存在的根本。在這種形勢下,認識自身貸款的優(yōu)勢與不足,充分發(fā)揮優(yōu)勢,規(guī)避風險,使我們的工作在健康良性的軌道上運行,顯得尤其重要。 關鍵詞住房公積金 貸款 認識 一、公積金貸款的優(yōu)勢 1.貸款利率低。這是公積金貸款的最主要優(yōu)勢,根據住房公積金管理條例,公積金實行“低存

2、低貸”的原則,職工存儲在管理中心的公積金,上年結存的執(zhí)行三個月整存整取的利率,本年繳存的執(zhí)行活期利率,由此來看,職工公積金的存款利率是較低的,相應的,職工從中心取得貸款,也享受低于商業(yè)貸款低利率。以現行利率看,5年以下公積金貸款利率為%,5年以上公積金貸款利率為%,比商業(yè)貸款七折后的利率還要低,而且沒有商業(yè)貸款關于享受七折利率的或高或低的門檻,并且,七折優(yōu)惠利率不是終身制的規(guī)定,目前,各大銀行已普遍取消這一優(yōu)惠,改而執(zhí)行折的優(yōu)惠利率,這使公積金和商業(yè)貸款的利率差加大了,公積金貸款利率低的優(yōu)勢進一步凸顯出來。 2.在公積金中心有貸款者收入情況的基本資料,便于核對,使貸款者的資信狀況較為真實。在商

3、業(yè)貸款的實際運作中,往往有貸款者根據自己的貸款額度和年限在單位開出相應的收入證明,使得銀行對貸款者的實際還貸能力的評估發(fā)生偏差,形成商業(yè)貸款的潛在風險。LoCALhOSt而公積金貸款的對象為在中心繳存公積金的職工,該職工繳存公積金的狀況,以前年度工資收入的水平,在中心均有資料可查,這樣就防范了出具假工資收入證明的情況,從而避免了由于資信狀況不真實帶來的風險。 二、公積金貸款的不利因素 1.專業(yè)性不夠。貸款作為一項銀行金融業(yè)務,存在多個當事人和法律關系。以按揭樓宇為例,公積金貸款存在四方當事人:即買方、賣方、銀行、公積金中心。至少六個法律關系:(1)買方與賣方之間的房屋買賣關系;(2)買方與銀行

4、之間的資金借貸關系;(3)銀行與開發(fā)商之間的有關銀行同意對預售項目提供貸款合同關系;(4)開發(fā)商同意在房屋抵押登記辦理下來之前對買方的還款責任向銀行提供擔保的保證關系;(5)買方與銀行之間的房屋抵押關系;(6)公積金中心與銀行之間的委托被委托關系。還有可能發(fā)生的關系有:(1)買方為貸款向保險公司辦理保險產生的保險關系;(2)當買方不能償還銀行本息時,銀行或開發(fā)商回購買方房屋所產生的房屋回購關系;(3)買方或賣方為貸款與房屋置業(yè)擔保公司產生的擔保關系。如此復雜的法律關系,對于貸款的管理人員來說要求是非常高的,在具體的操作中相關知識的不足,往往給工作帶來被動。 2.征信系統(tǒng)不完善。在銀行的征信系統(tǒng)

5、中,公積金中心委托發(fā)放的貸款未被納入其中,可能造成的風險是,同一借款人可以在多個中心貸款而無法被查到,形成中心的潛在風險。 三、公積金貸款的一般風險 1.由購房者帶來的風險 (1)購房者收入水平下降,無力償還貸款,造成信貸風險; (2)購房者的意外死亡帶來的風險。 2.由開發(fā)商帶來的風險 (1)開發(fā)商取得銀行劃給的購房人貸款后,挪作它用或卷款潛逃。 (2)開發(fā)商首次涉足房地產,缺乏經驗,由于經營不善或其他原因,導致樓盤無限期拖延交房; (3)開發(fā)商惡意欺詐,住房面積縮水,以次充好,抬高房價,造成購房者的損失,導致購房者抵觸情緒,而拖欠貸款。 在房地產市場的上升期,開發(fā)商有著相當高的利潤空間,以

6、上情況發(fā)生的相對較小,但市場有它本身的運行規(guī)律,尤其在國家和政府在意識到了房價的居高不下已經在透支了中國未來的情況之下。未雨籌謀,運籌幄握,正是公積金管理者的責任所在。 3.由受托銀行帶來的風險 公積金貸款作為一項金融業(yè)務,只能委托銀行進行辦理,但貸款的風險由公積金管理中心承擔,銀行只從貸款的收益中收取手續(xù)費,這在一定程度上決定了銀行對于防范風險的主動性不夠。在某些情況下,銀行的不作為或不積極作為可能給中心帶來較大的被動。例如:對于某些開發(fā)商的套現行為,銀行基于專業(yè)敏感性可能有所查覺,但由于就現有資料看并無破綻,可能不會做進一步考查,從而為貸款埋下隱患。 四、降低個人公積金貸款風險的策略 1.

7、充分利用銀行的征信系統(tǒng)。2004年2月,人民銀行啟動了個人征信系統(tǒng)建設;2006年1月,全國集中統(tǒng)一的個人信用信息基礎數據庫建成并正式運行。一個貸款人,他何時在哪家銀行貸了多少款,辦了幾張信用卡,每月還款的情況,有沒有不良記錄等,都可以被查詢出來。這意味著了解一個貸款人信用狀況的變得簡單而高效了,征信報告正在成為公積金信貸管理部門做出貸款決定的重要參考之一。 2.謹慎放貸,不肓目放寬貸款的審查條件。沒有只漲不跌的市場,在房地產市場如火如荼的時候,公積金貸款管理人員適度地保持冷靜顯得尤為重要,在提高公積金的個貸率,更好的為繳存人服務與有效控制貸款風險,為廣大繳存者看好“錢”之間找到平衡,是體現公

8、積金貸款管理者的智慧所在,優(yōu)質服務的同時謹慎放貸,多方考察貸款人的信用情況,適度提高貸款的門檻,把好公積金貸款的第一關,會使產生不良貸款的機率大大減小。 3.加強對開發(fā)商的考察,防止欺詐行為。早在2002年,建設部等六部門下發(fā)有關文件規(guī)定:對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目,商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款。公積金貸款也應嚴格遵守這一要求。目前樓市堅挺,仍有一些運作不良的開發(fā)商資金鏈緊張,可能在未取得各項手續(xù)之前低價搞內部認購,一些貪圖便宜的繳存人進行認購,從而產生貸款需求,對于這種情況,中心應耐心解釋,堅決回絕。 4.提高貸款人員的素質。貸款由于涉