湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程專題培訓課件

1、湖北省房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程前 言由于房屋建筑面積的測算規(guī)則是一個很敏感、并為人們普遍所關(guān)心的問題，尤其是權(quán)屬建筑面積，它與房屋成交價格密切相關(guān)，涉及到千家萬戶產(chǎn)權(quán)人的切身利益，是大家關(guān)注的焦點和熱點，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。因此我們在編寫湖北省規(guī)程時，都比較謹慎，盡可能做到有章可循。本章的編寫主要以國標房產(chǎn)測量規(guī)范為依據(jù)，以武漢市房產(chǎn)測繪實施細則為藍本，同時參考了全國有關(guān)兄弟城市的做法以及全省系統(tǒng)內(nèi)搜集到的方方面面意見，經(jīng)過多次認真討論，廣泛征求多方面專家意見，最終形成本規(guī)定。前 言本章分為三部分，共有十六大條，七十二個條款，主要采取列舉法進行逐一說明，列舉法的優(yōu)點是條款比較直觀明了，操作性較強，缺

2、點是無法窮盡，隨著時代的不斷進步，建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種建筑形式、建筑風格不斷推陳出新，這就要求我們房產(chǎn)測繪人員一是要熟練掌握規(guī)程的各個條款，融會貫通，靈活運用；二是主管部門在適當?shù)臅r候組織規(guī)程的修訂。第一部分明確房屋建筑面積計算的單位；第二部分介紹房屋建筑面積計算的一般規(guī)定，包含計算全部建筑面積范圍、計算一半建筑面積范圍、不計算建筑面積范圍，共36個條款；第三部分介紹房屋建筑面積計算細則，共36個條款，主要是對一般規(guī)定的條款進一步細化，便于大家在具體工作中好操作。房屋建筑面積計算一般規(guī)定房屋建筑面積計算的單位建筑面積計算細則目錄頁房屋建筑面積計算一般規(guī)定建筑面積計算細則一、房屋建筑面積計算的

3、單位房屋建筑面積計算的單位為幢。明確了房屋建筑面積（總建筑面積和分戶建筑面積）應以幢為單位進行計算。房屋建筑面積計算一般規(guī)定房屋建筑面積計算的單位建筑面積計算細則目錄頁建筑面積計算細則房屋建筑面積計算的單位二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍計算全部建筑面積的情形如下永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算建筑面積；A 單層房屋只要層高在2.20米及其以上的，無論比2.20米高出多少均按一層計算建筑面積，低于2.20米的均不能計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層及其

4、梯間、電梯間等，其層高在2.20m及其以上部位計算建筑面積；B房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層通常指建筑在房屋內(nèi)的局部層次，有時也稱附層，這些層不計算自然層，有的建在一個自然層內(nèi)，有的是介于兩個自然層之間，從結(jié)構(gòu)上講，這些房屋層有的是結(jié)構(gòu)層，是房屋整體結(jié)構(gòu)的一部份，有的是技術(shù)層，是加插進去的，不管是上述哪種情況，只要其層高不低于2.20米有實際使用功能都可以計算建筑面積。供這些附層直接使用的樓梯、電梯，層高在2.20米及其以上的都應計算建筑面積，為自然層服務的主樓梯間、電梯間穿過附層且對附層直接開門的，視同附層直接使用的樓梯間、電梯間，應計算建筑面積。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層是房屋上下建筑結(jié)構(gòu)不同或者使用功能不同

5、，而方便用來改變建筑結(jié)構(gòu)或者配套設(shè)施（水、電、暖）的層次，層高在2.20米及其以上的都應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m及其以上的，按其水平投影面積計算；C這里講的通道系指房屋的內(nèi)部水平通道。房屋內(nèi)的門廳、大廳由于其功能的需要，層高一般都建的比較高，只要不低于2.20米,無論多高均按一層計算面積。 回廊系指沿門廳、大廳的周邊設(shè)有的樓層式走道，臨門廳、大廳一側(cè)通常以欄桿作圍護物，有的也有柱，無論是否有柱，只要層高不低于2.20米均應計算全面積，通往回廊的室內(nèi)樓梯，

6、無論梯位的投影是否在回廊的投影范圍內(nèi)，只要是回廊直接使用的，均應跟回廊一起計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積；D樓梯是房屋各層間上下步行的垂直通道，電梯是房屋各層間上下的電動垂直通道，提物井是房屋各層間垂直升降物品的通道井，垃圾道是房屋各層傾倒垃圾的通道井，管道井是房屋各層的各種管道（上下水管、暖氣管、電纜、通信線等）上下集中通過的井道，這些井道有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了各層的建筑面積，因此應視同它們是房屋自然層的一

7、部分，應按自然層計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20m及其以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂，層高在2.20m及以上的部位，按其外圍水平投影面積計算；E房屋天面一般指房屋頂面上，四周有維護結(jié)構(gòu)，可供人們活動的平臺，樓梯間是突出屋頂面供人們進行屋面檢修或安全出口的步行通道的建筑物，水箱間是突出屋頂面用來安放儲水設(shè)備的建筑物，電梯機房是突出屋頂面用來安放電梯控制設(shè)備或供電梯檢修的建筑物，這幾種建筑物層高在2.20米及其以上的都應計算建筑面積。 斜面結(jié)構(gòu)屋頂下方，有垂直通道到達且能供人們居住或存放物品，層高在2.20

8、米以上的應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍挑樓、封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；F封閉是指房屋在規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。挑樓是樓房向外懸挑的部分樓層，是房屋的主體結(jié)構(gòu)。陽臺是供人們休憩及晾曬衣物的房屋附屬設(shè)施，是室內(nèi)與室外的過渡空間。封閉是指陽臺已被玻璃等建筑材料圍閉，判斷是否為封閉應以設(shè)計圖和規(guī)劃審批為準。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；G室外樓梯是建在房屋主體結(jié)構(gòu)以外，供人們上下各層的步行通道。室外樓梯的上蓋是指最上層的頂蓋，室外樓

9、梯的層數(shù)應與到達的層數(shù)相同，計算樓梯的層數(shù)時，平臺層可視為一層。單跑樓梯應分段投影計算。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和雙排柱的連廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；H有柱走廊是人們出入和通行的水平通道，頂蓋和柱應與房屋主體結(jié)構(gòu)相連，柱應為承重的結(jié)構(gòu)柱。兩房屋間有上蓋和柱的走廊是指連接兩棟房屋底層的有柱走廊，一般應按柱的外圍水平投影計算建筑面積，當柱的水平投影突出頂蓋的水平投影以外時，則應按頂蓋的水平投影計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算；I

10、 架空通廊是指建在兩棟房屋之間供人們通行的空中水平通道。封閉是指已用玻璃、磚石等建筑材料圍閉，已類似房屋。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m及其以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。連接多棟房屋的地下室及獨立的地下車庫、地下廣場、商場等地下房屋，層高在2.20m及其以上的，計算建筑面積；J地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。采光井是指地下室墻體外用于地下室采光和通風的地下空間，防潮層

11、是指為防止地下水滲透而做的隔離層，保護墻是地下建筑抵抗周邊壓力的保護層，它的厚度隨掩埋深度的增加而增厚，這些增厚的部分都不應計算建筑面積，故地下室、半地下室的面積計算應以地面上的墻體為準。地下室、半地下室設(shè)在室外有頂蓋的出入口，層高在2.20米及其以上的計算建筑面積,出入口是坡道時，應以垂直于坡道和頂蓋的方向確定其層高。地下室、半地下室出入口設(shè)在室內(nèi)并且是坡道時，坡道下方的地下室部分已利用的按正常情況計算，坡道下方未被利用的仍應是2.20米以上的部分計算建筑面積。 為了提高土地的效能，充分利用地下空間，目前存在以下兩種情況：一是地面上是獨立的幾棟房屋，地面以下是全部連通的地下房屋；二是在廣場地

12、面以下建有獨立的地下房屋，它們有的用于停放車輛、商業(yè)服務，有的是平戰(zhàn)兩用等，這類地下房屋皆應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算；K門廊、門斗是大門進出的主要通道，系指房屋門前有頂蓋、有支柱或維護結(jié)構(gòu)的通道，支撐頂蓋為柱時稱為門廊，該柱應為結(jié)構(gòu)柱而非裝飾柱；支撐頂蓋為承重墻體時稱為門斗，承重墻體有時是房屋主體結(jié)構(gòu)承重墻，有時是單獨的與頂蓋相連的墻體；頂蓋應與房屋主體相連，可以是獨立的頂蓋，也可以是上層挑廊、挑樓、陽臺的底板。門廊、門斗均屬于房屋的附屬設(shè)施，它們主要起防雨、擋風、遮陽等作用。門

13、廊一般應以柱的外圍水平投影計算建筑面積，特殊情況可按梁的水平投影計算建筑面積，判斷門斗是否計算面積應以門斗是否形成閉合圖形為準。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算；L這里的柱也應是承重的結(jié)構(gòu)柱，應有規(guī)劃的批準文件，要與臨時性建筑區(qū)分清楚。房屋架空層層高在2.20m及其以上的部位,按柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算；M架空層分為整層架空和局部架空，層高在2.20米及其以上的部位是指除樓梯、電梯和門廳以外的部位。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍與室內(nèi)任意一邊相通，并被利用的伸縮縫，計算建筑面積

14、；N伸縮縫是由于房屋過長，為避免因溫度變化引起房屋拱裂而設(shè)置分離建筑物的豎直縫，沉降縫是由于地基承載力差異較大或建成時間不同，為避免因沉降不均勻引起房屋拉裂而設(shè)置分離建筑物的豎直縫，它們統(tǒng)稱為變形縫。變形縫能否計算建筑面積并不取決于它的寬度，主要調(diào)查它是否與室內(nèi)相通，能否利用。與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能加以利用的則應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍舞臺燈光控制室,以圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積按實際層數(shù)計算；O舞臺燈光控制室是指禮堂、影劇院等房屋內(nèi)安放光、電等控制設(shè)備的房間，它應屬于房屋的夾層，層高在2.20米及其以上的應按實際層數(shù)計算建筑面積。二

15、、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.1 計算全部建筑面積的范圍室內(nèi)體育館、劇院等場館按實際層數(shù)計算建筑面積?？磁_下方空間加以利用的，高度在2.20m及其以上的部位，以圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積按實際層數(shù)計算。P體育館（劇院）等看臺是供人們觀賞體育比賽、文藝表演的座位，其下方建成多層房屋并可以利用的（目前多數(shù)體育館都已利用），層高在2.20米及其以上的，應按實際層數(shù)計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.2 計算一半建筑面積的范圍計算一半建筑面積的情形如下：與房屋相連有上蓋無柱未封閉的走廊、檐廊、連廊、永久性架空通廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；A 檐廊是指頂蓋由屋檐延伸而構(gòu)成的底層走廊

16、，這里的圍護結(jié)構(gòu)是指達到一定高度且未完全封閉的圍護物（欄桿、磚石砌體等）。且與室內(nèi)相通，則應以圍護物的外圍水平投影計算一半的建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.2 計算一半建筑面積的范圍獨立柱、單排柱的門廊、連廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；B單排柱的車棚、貨棚應具備相關(guān)批準建設(shè)的文件，且層高在2.20米及其以上，則應按其頂蓋水平投影的一半計算建筑面積。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影內(nèi)上蓋水平投影面積的一半計算；C開敞式的陽臺、挑廊按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影與上蓋水平投影的重疊部分計算一半建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.2 計算一半建

17、筑面積的范圍無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。D 無上蓋的室外樓梯按實際層數(shù)計算。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍不計算建筑面的情形如下：層高小于2.20m的房屋，包括夾層、插層、技術(shù)層、架空層及其樓梯間和電梯間，以及層高小于2.20m的地下室和半地下室及其樓梯間和電梯間等；A這是計算建筑面積的普遍性條件，應包含房屋的所有部位。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；B構(gòu)件是指房屋的梁、柱，配件是指構(gòu)成房屋的其它部件，如磚、瓦等。裝飾性的幕墻是指已

18、有磚石等其它材料的外墻體，幕墻掛在墻體外作裝飾用。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍房屋之間無上蓋的架空通廊、無上蓋的陽臺、挑廊等；C陽臺、挑廊與其上蓋相距達到兩個自然層高及其以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于陽臺、挑廊圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無上蓋。房屋的天面、挑臺、露臺，以及天面上的花園、泳池；D房屋內(nèi)的花池不同于入戶（戶內(nèi)）花園、公共花園，它是直接用來種花種草的，多見于架空層、門廊、陽臺外側(cè)等處。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；E主要是指工業(yè)廠房內(nèi)安置的一些附屬設(shè)備

19、。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍騎樓、過街樓的底層用作道路、街巷通行的部分；F騎樓特指房屋底層的有柱走廊作為市政人行通道，過街樓的底層是指房屋的底層作為公眾通行的市政通道，皆不計算建筑面積。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋；G在這些路、橋下面獨立建造自備頂蓋的房屋則應按標準計算建筑面積?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋；H非永久性房屋皆不應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線I上述列舉的這些暫時定性為非建筑物，等待不動產(chǎn)登記后

20、續(xù)的新規(guī)定。與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫；J沒有實際使用功能。檢修、消防等用途的爬梯、簡易樓梯；K雖然屬于垂直通道的范疇，但考慮到用途的特殊性和其簡易程度，不計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍夾層、插層內(nèi)與之不相通的樓梯間、電梯間（觀光電梯）、垃圾道、管道井等；L樓梯間、電梯間（觀光電梯）、垃圾道、管道井與附層不相通時，按自然層計算建筑面積。挑樓、挑廊、檐廊和陽臺的底板在房屋底層的投影范圍，且無圍護結(jié)構(gòu)；M單獨的上蓋投影不能作為計算面積的依據(jù)。與房屋內(nèi)部不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等的建筑；N是指外型已具備陽臺、挑廊等的一般條件，但與室內(nèi)不相通，人們不能有

21、效地利用，故不應計算建筑面積。二、房屋建筑面積計算一般規(guī)定2.3 不計算建筑面積的范圍樓梯已計算建筑面積的，其下方空間，無論是否利用的；借用房屋屋面作為樓梯通行的部分；O不重復計算建筑面積。房屋內(nèi)的中空部分。P按中空的凈空扣除。房屋建筑面積計算一般規(guī)定房屋建筑面積計算的單位建筑面積計算細則目錄頁房屋建筑面積計算的單位房屋建筑面積計算一般規(guī)定三、房屋建筑面積計算細則3.1 房屋層高的確定一個樓層內(nèi)因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20m的部分，其層高仍取所在樓層的層高值。如圖11所示。圖11層高示意圖層高以結(jié)構(gòu)樓板確定。三、房屋建筑面積計算細則3.2 對傾斜、弧狀等非垂直墻體（或圍護物

22、）的面積計算 對傾斜、弧狀等非垂直墻體（或圍護物）的房屋，層高在2.20m及其以上的部位計算建筑面積。房屋墻體（或圍護物）向外傾斜，超出底板外沿的，以墻體（或圍護物）底部外圍投影計算建筑面積； 房屋墻體（或圍護物）向內(nèi)傾斜，按距底板層高2.20m及其以上部位的水平投影計算建筑面積。房屋為球狀建筑物，仍應是高度在2.20米及其以上的部位計算建筑面積。三、房屋建筑面積計算細則3.3 門廊面積計算圖12房屋門廊示例1 無柱門廊，不計算建筑面積。如圖12所示。A三、房屋建筑面積計算細則3.3 門廊面積計算圖13房屋門廊示例2 獨立柱或單排柱的門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。如圖13所示。

23、B三、房屋建筑面積計算細則3.3 門廊面積計算三、房屋建筑面積計算細則3.3 門廊面積計算圖14房屋門廊示例3類似圖14所示的有柱門廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積。C三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算復式樓套內(nèi)樓梯間計算建筑面積?？蛻糇岳淼膹褪綐翘蓍g，依據(jù)設(shè)計圖紙按自然層計算建筑面積；A樓梯面積計算的方法如下：復式樓內(nèi)的梯間，是樓內(nèi)唯一的垂直通道，只要具備規(guī)劃審批的設(shè)計圖，無論是否建造樓梯，皆可按自然層計算建筑面積。三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯，按樓梯間水平投影計算建筑面積。若其中有中空部分，且中空的短邊或直徑大于或等于0.35m時，則

24、此中空部分不計算建筑面積；B回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯多數(shù)是在辦公樓、寫字樓、商業(yè)服務樓等人流較多的多層建筑物內(nèi)有的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯存在大小不同的中空，規(guī)定中空部分的短邊或直徑大于或等于0.35m時面積應相應扣減。三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算同時服務于兩側(cè)不同層數(shù)房屋的樓梯，以層數(shù)多的一側(cè)為準計算樓梯間的層數(shù)；C垂直通道按服務的房屋自然層計算層數(shù)。室外樓梯按其所在的自然層計算層數(shù)；室外樓梯頂層有上蓋的，各層的室外樓梯視為有蓋；頂層無上蓋的，各層的室外樓梯視為無蓋； D室外樓梯上蓋的認定和層數(shù)的確定，全國各地的處理方式有所不同，此條主要以武漢

25、做法為主，有上蓋的室外樓梯計算全部建筑面積，無上蓋的室外樓梯計算一半建筑面積。三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算單跑樓梯按所在的自然層計算面積?？缭蕉鄬拥膯闻軜翘莅锤髯匀粚臃侄瓮队坝嬎忝娣e；E單跑樓梯分室內(nèi)和室外，室外單跑樓梯按上條相關(guān)規(guī)定處理。層高小于2.20m的架空層（或底層車庫層）等，其中的樓梯間、電梯間、核心筒等垂直通道，層高無論是否在2.20m及以上，均不計算建筑面積；F樓梯間、電梯間是按自然層計算層數(shù)。沒有跨越自然層的樓梯間、電梯間不能計算建筑面積。三、房屋建筑面積計算細則3.4 樓梯面積計算房屋內(nèi)局部架空層，層高達到或超過二個自然層，穿越其中的樓梯、電梯井、管井、核心筒

26、等，若不相鄰局部樓層，按一層計算建筑面積。如圖15所示。G圖15架空層內(nèi)垂直通道示例 三、房屋建筑面積計算細則3.5 房屋車道面積計算房屋外有柱或封閉的車道按各層水平投影計算全部建筑面積；無柱或未封閉的車道計算一半建筑面積；無頂蓋的車道不計算建筑面積；A房屋車道面積計算:特殊的垂直通道，類似于單跑樓梯。室內(nèi)汽車坡道按實際層數(shù)計算建筑面積。B三、房屋建筑面積計算細則3.6 房屋底層作為街、巷或是社會性公共通行部分面積計算房屋底層作為街、巷或是社會性公共通行的部分，不論是否有柱（或圍護物）均不計算建筑面積。房屋底層作為街、巷或是社會性公共通行部分面積計算：在市政規(guī)劃道路兩側(cè)房屋的底層走廊只要對公眾

27、開放、為公共服務，不論任何前提條件皆不計算建筑面積。三、房屋建筑面積計算細則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算房屋走廊（挑廊）面積計算的方法如下：屬于房屋內(nèi)的水平通道，通道的兩端即使是開敞的，也應計算全部建筑面積。房屋內(nèi)走廊兩端無論是否封閉，計算全部建筑面積；A開敞側(cè)有3根及以上承重柱的走廊視為有柱走廊，否則視為無柱走廊；如圖16所示。B如圖16所示三、房屋建筑面積計算細則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算柱廊在房屋面積計算中比較特殊，通常把柱廊視為房屋主體，不論多高，均按一層計算?？缭蕉鄠€自然層的有柱的外走廊，按其底板所在層以柱外圍水平投影計算一層建筑面積；C房屋無柱的外走廊，與其上蓋相距達到兩

28、個自然層高及其以上或上蓋為鏤空、上蓋水平投影面積小于其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積一半的，均視為無上蓋，不計算建筑面積；D無柱的外走廊通常視為房屋的附屬物，類似于陽臺，面積計算時的處理方式也與陽臺相同。三、房屋建筑面積計算細則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算三、房屋建筑面積計算細則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算多段建筑形式構(gòu)成的外走廊，僅某一段有承重柱，以該段走廊兩端的轉(zhuǎn)折處為界，將該走廊劃分為有柱和無柱兩部分，如圖17所示。E外走廊與內(nèi)走廊（或與梯間前室）相連，分段計算建筑面積。如圖17所示；F圖17 多種功能的建筑相連示例沿走廊方向外側(cè)，局部分段未封閉時，應分段分別處理。三、房屋建筑面積計算細則

29、3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算上蓋為間斷型的外走廊，無上蓋的部分，不計算建筑面積；無圍護結(jié)構(gòu)（或無圍護物）的外走廊，不計算建筑面積；G根據(jù)計算建筑面積的相關(guān)規(guī)定確定。未封閉的架空通廊，若底板至上蓋高度等于或超過兩個自然層高時，不計算建筑面積。H處理方式類似于陽臺。三、房屋建筑面積計算細則3.7 房屋走廊（挑廊）面積計算三、房屋建筑面積計算細則3.8 未封閉陽臺面積計算未封閉陽臺面積計算如下：有上蓋的未封閉陽臺按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算一半的建筑面積。若上蓋的水平投影與圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投影不一致時，建筑面積按如下方法計算；如圖18所示。A上蓋的水平投影大于圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投

30、影時，按圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投影一半計算建筑面積；01上蓋的水平投影大于或等于1/2圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投影且小于圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投影時，按上蓋的水平投影一半計算建筑面積；02上蓋的水平投影小于1/2圍護結(jié)構(gòu)（圍護物）外圍水平投影時，陽臺不計算建筑面積。03圖18房屋陽臺示例1三、房屋建筑面積計算細則3.8 未封閉陽臺面積計算無上蓋的未封閉陽臺，不計算建筑面積。有下列情況之一的，視為無上蓋：B底板至上蓋高度達到或超過陽臺所在層的兩個層高；01上蓋為鏤空建筑。02三、房屋建筑面積計算細則3.8 未封閉陽臺面積計算地面層類似于陽臺的建筑空間，有圍護結(jié)構(gòu)(圍護物)，與室外直接相

31、通，若上一層為陽臺作為其頂蓋，則該空間按陽臺規(guī)定計算建筑面積；若上一層為房屋作為其頂蓋，則按門廊門斗規(guī)定計算建筑面積；如圖19所示。C圖19房屋陽臺示例2 三、房屋建筑面積計算細則3.8 未封閉陽臺面積計算房屋地面層具有通行功能的未封閉陽臺，根據(jù)圍護情況計算建筑面積；如圖20所示。D陽臺的長邊無圍護，不計算建筑面積；01陽臺的長邊，僅在入口處無圍護，按陽臺外圍水平投影（入口處以圍護結(jié)構(gòu)延伸線為界），計算一半建筑面積；02陽臺的寬邊無圍護，按陽臺外圍水平投影（寬邊以底板為界），計算一半建筑面積。03圖20房屋陽臺示例3 三、房屋建筑面積計算細則3.8 未封閉陽臺面積計算與房屋室內(nèi)不直接相通的未封

32、閉陽臺，不計算建筑面積；E與房屋間接相通（如通過露臺相通），類似于未封閉的陽臺均不計算建筑面積。入戶（戶內(nèi)）花園、公共花園等，其功能和結(jié)構(gòu)與未封閉陽臺類似，類比未封閉陽臺的規(guī)定計算一半建筑面積。F設(shè)計上的術(shù)語，具有實際使用功能。三、房屋建筑面積計算細則3.9 未封閉陽臺面積計算房屋飄窗、落地窗面積計算的方法如下：飄窗均不計算建筑面積；飄窗占用陽臺空間時，所占用的空間仍然計入陽臺的建筑面積；A窗臺及其窗框等圍護部分凸出房屋墻面以外的窗稱為飄窗。飄窗不論窗體的高度均不計算建筑面積；飄窗借用陽臺空間時，不影響陽臺建筑面積的計算。三、房屋建筑面積計算細則3.9 未封閉陽臺面積計算落地窗高度大于或等于2.20m時，計算全部建筑面積；小于2.20m時，不計算建筑面積；如圖21所示。B窗體直接落在樓地面、結(jié)構(gòu)梁、反梁等結(jié)構(gòu)之上的窗視為落地窗。圖21房屋飄窗、落地窗示例三、房屋建筑面積計算細則3.10 空調(diào)機位及相關(guān)建筑面積計算空調(diào)機位及相關(guān)建筑面積計算如圖22所示，空調(diào)機位均不計算建筑面積；房間或陽臺內(nèi)設(shè)有無圍護結(jié)構(gòu)空調(diào)機位的，該部位仍按原房間或陽