土地利用管理作業(yè)

1、囤地現(xiàn)象對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響一.何為囤地所謂囤地就是開(kāi)發(fā)商拍下土地而讓其閑置不對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)的行為。二.開(kāi)發(fā)商為何囤地不建1.收益大,溢價(jià)大土地囤積的存在，有特定的時(shí)代背景。 我國(guó)土地轉(zhuǎn)讓模式經(jīng)歷了從協(xié)議批地轉(zhuǎn)為“招、拍、掛”的階段，協(xié)議批地時(shí)期，一些有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商常常通過(guò)非常規(guī)的手段，以極其低廉的價(jià)格獲得大量土地并囤積起來(lái)。而實(shí)行了“招、拍、掛”以后，早年囤積了大量土地的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始減少開(kāi)發(fā)量，提高開(kāi)發(fā)檔次。供不應(yīng)求拉高了房?jī)r(jià)。囤積土地為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的利潤(rùn)。一些開(kāi)發(fā)商還將手中的土地在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給新進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，從中賺取高額差價(jià)。 從2007年開(kāi)始，樓市火熱伴隨而來(lái)的圈地運(yùn)動(dòng)，在資本市場(chǎng)被解讀為

2、利好，大量的土地儲(chǔ)備直接讓開(kāi)發(fā)商在股市賺得盆滿缽滿；圈地推高周邊地價(jià)的同時(shí)，也拉高了房?jī)r(jià)的預(yù)期，而購(gòu)房者在通脹預(yù)期之下也熱衷于買高檔住宅投資保值，大量資金就這樣循環(huán)為開(kāi)發(fā)商“輸血”。今年以來(lái)，頻頻出現(xiàn)在各地的地王，更是為開(kāi)發(fā)商買地樹(shù)立了標(biāo)桿。 2.囤地炒地風(fēng)行收益多多風(fēng)險(xiǎn)寥寥 3.做樓王不如做地王 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，倒買倒賣、囤積居奇乃至投機(jī)倒把都早已經(jīng)不是罪，它們?cè)谀撤N程度上本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中再正常不過(guò)的現(xiàn)象。在市場(chǎng)體制完善的國(guó)家，人們不會(huì)對(duì)此大驚小怪；否則只能說(shuō)明此一市場(chǎng)還不夠完善。所以，囤地、倒地本身就跟囤蔥、倒蒜一樣正常，它至少說(shuō)明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在某些局部還是市場(chǎng)化運(yùn)作的。但開(kāi)

3、發(fā)商不安心開(kāi)發(fā)房子去倒地，就好比賣面包的不做面包了去倒騰面粉。 這雖有些不合情理，卻也好解釋：因?yàn)榈跪v面粉比賣面包更賺錢只要最后賣出來(lái)的面包別太貴，大家也沒(méi)什么好說(shuō)的。問(wèn)題在于，現(xiàn)在的“面粉”不僅貴而且貴得有些離譜：今年以來(lái)，土地市場(chǎng)的風(fēng)頭有點(diǎn)蓋過(guò)房產(chǎn)市場(chǎng)，地王比樓王更吸引眼球，部分城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)。 4.備將來(lái)不時(shí)之需在今天的中國(guó)，仍然沒(méi)有一個(gè)可以自由交易的土地市場(chǎng)，最大的供地者實(shí)際上只有地方政府，開(kāi)發(fā)商并不能確定其每年都能獲得土地。而政府每年向市場(chǎng)究竟供應(yīng)多少土地，也是高度不確定的。一些開(kāi)發(fā)商為了企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不得不大量囤地。當(dāng)囤地成為一種普遍現(xiàn)象且全都只賺不賠時(shí)，倒地也就順理

4、成章地成為一樁熱門生意。 5.最主要的融資方式 “囤地”是房企最主要的融資方式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為均與土地有著密切的關(guān)系。此外，房企大規(guī)模IPO不僅造成社會(huì)資金大量流入房地產(chǎn)，促使市場(chǎng)過(guò)熱，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，即一旦國(guó)家收緊銀根，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的情況。 6.現(xiàn)行法律規(guī)制不明確 1、征閑置費(fèi)的規(guī)定太過(guò)于隨意，“可征”等于可征可不征，不是一個(gè)硬性要求?，F(xiàn)實(shí)生活中，好像還沒(méi)見(jiàn)到有征的。 2、兩年不開(kāi)發(fā)就收回時(shí)間太短，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，有時(shí)候要多花3年至5年的時(shí)間，城市房地產(chǎn)管理法正在修改，該時(shí)間能否延長(zhǎng)，或5年？或10年？反正出讓土地的利益政府都得到了，拖長(zhǎng)一點(diǎn)，政府也沒(méi)有什么損失。在開(kāi)

5、發(fā)期間，可用征收土地閑置費(fèi)來(lái)調(diào)整。除此之外這兩年從何時(shí)開(kāi)始計(jì)算？是從土地拍賣結(jié)束后開(kāi)始，還是從取得土地使用權(quán)證開(kāi)始，還是從繳清土地出讓金開(kāi)始？這是不清楚的。3、項(xiàng)目投資總額的25%不好界定。法律有規(guī)定，如投資總額達(dá)不到25%，政府可以收回土地使用權(quán)，但25%這個(gè)數(shù)字如何界定，誰(shuí)也說(shuō)不清。 4、增值稅有了規(guī)定，但政府一直沒(méi)有開(kāi)征。有些房地產(chǎn)商說(shuō)：如開(kāi)征增值稅，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨滅頂之災(zāi)。 5、政府監(jiān)管跟不上。文件有了，法律有了，但政府監(jiān)管工作跟不上，個(gè)別管理者用公權(quán)力尋租，對(duì)違法行為總是視而不見(jiàn)，或者繞道走，不想處理或難以處理。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，處理起來(lái)害怕影響大局。三.囤

6、地的危害1.“地王”現(xiàn)象一定程度上導(dǎo)致了地荒專家認(rèn)為，樓市的流動(dòng)性過(guò)剩是一直存在的問(wèn)題，今年國(guó)家的信貸量高達(dá)8億-9億元，且主要流向就是國(guó)企，對(duì)資金充裕的央企來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是本行，但拿地至少說(shuō)明這些信貸資金用于投資，某種程度來(lái)說(shuō)可以少交不少稅?！比Φ氐闹饕?jiǎng)恿?lái)自于三個(gè)方面：一是寬松貨幣政策導(dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金調(diào)整政策；三是通脹預(yù)期。 但伴隨大量的圈地隨之而來(lái)的就是政府手中的土地儲(chǔ)備已經(jīng)所剩無(wú)幾。2.囤地成為制約房地產(chǎn)發(fā)展頑疾 “囤地”并非是房地產(chǎn)業(yè)面臨的新問(wèn)題，但卻日益成為制約我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頑疾。從表象上看，“囤地”似乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)攫取暴利的“手段”，各地都爆

7、出幾年前的“地王”依然閑置的情況，置國(guó)土資源部相關(guān)法規(guī)于不顧。開(kāi)發(fā)商“囤地”是為了等待土地升值及房?jī)r(jià)上漲，坐享土地增值空間，這種行為同時(shí)導(dǎo)致了房源供應(yīng)短缺，助推房?jī)r(jià)。 3.造成土地資源極大浪費(fèi)大量囤地不能做到物盡其用。土地越來(lái)越珍貴，這些資源，應(yīng)很好地為社會(huì)義經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。土地由一些大公司壟斷，所需用地的人又拿不到土地。 4.造成更大的社會(huì)不公地王現(xiàn)象的存在會(huì)使貧富差別更嚴(yán)重。社會(huì)越來(lái)越不和諧，擁有土地的人越來(lái)越富有，沒(méi)有土地的人越來(lái)越貧窮。 5.削弱政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，政府把關(guān)土地批租環(huán)節(jié)，而開(kāi)發(fā)商把關(guān)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。如果開(kāi)發(fā)商囤積土地成功

8、，勢(shì)必嚴(yán)重影響政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 6.可能導(dǎo)致系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商“囤地”，通過(guò)債務(wù)性融資和權(quán)益性融資，很容易將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民，這一點(diǎn)大家現(xiàn)在已經(jīng)很清楚。但對(duì)“囤地”極易引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，許多人現(xiàn)在還缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)泡沫歸根到底是地產(chǎn)泡沫，而“囤地”不但極易吹大房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)也容易放大房地產(chǎn)泡沫戳破的程度。由于房地產(chǎn)泡沫對(duì)信用的擴(kuò)張收縮存在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)理。以房地產(chǎn)作為抵押物或作為信用的評(píng)判指標(biāo)，是金融機(jī)構(gòu)乃至是所有參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)市場(chǎng)主體的偏愛(ài)，房地產(chǎn)交易價(jià)格的暴漲暴跌，通過(guò)市場(chǎng)比較法的傳導(dǎo)，最終會(huì)數(shù)以百倍甚至數(shù)以千倍地演變成整個(gè)社會(huì)信用的急劇擴(kuò)張和急劇收縮，從而導(dǎo)致系統(tǒng)

9、性金融風(fēng)險(xiǎn)，直接威脅到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。 總之，土地囤積不僅會(huì)造成房?jī)r(jià)高漲、農(nóng)地流失過(guò)多、政府宏觀調(diào)控“失靈”等直接危害，更會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與和諧社會(huì)的構(gòu)建產(chǎn)生深遠(yuǎn)的負(fù)面影響，比如使土地市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮、土地資產(chǎn)功能被放大、房地產(chǎn)投機(jī)難以遏制、居民住房保障得不到落實(shí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控被異化，貨幣流動(dòng)性過(guò)剩加劇等。 四.遏制囤地的主要方法1.有堅(jiān)實(shí)的法律做保障對(duì)于“囤地”，現(xiàn)行的法律有明確的禁止性條款，如以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十

10、以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)； 2.政府應(yīng)該采取更加嚴(yán)厲的措施在我國(guó)制止和預(yù)防地方政府對(duì)土地壟斷。同時(shí)土地利用管理要從規(guī)劃和計(jì)劃上做到“統(tǒng)進(jìn)統(tǒng)出”，在統(tǒng)一規(guī)劃和計(jì)劃的前提下，采用多渠道多方式地供應(yīng)土地，這樣才能保證市場(chǎng)供需的均衡。3.要多管齊下，綜合治理治理“囤地”不能僅靠國(guó)土部門一家完成，需要央行和銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土和建設(shè)部門以及商業(yè)銀行聯(lián)動(dòng)配合，多管齊下，全面治理。 4.開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，尤其要開(kāi)征土地稅土地財(cái)富是最緊缺的資源，誰(shuí)擁有財(cái)產(chǎn)就向誰(shuí)征稅，這是各國(guó)通例。通過(guò)征稅，達(dá)到調(diào)整貧富差別、資源共享的目的。香港雖然實(shí)行土地使用權(quán)出讓（批租），政府

11、得到了土地收益，但是，對(duì)商業(yè)用地，政府還是加征物業(yè)稅（比例較低），僅是住宅用地可免收。 5.在土地使用權(quán)出讓合同中強(qiáng)化開(kāi)發(fā)條款強(qiáng)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。如到期仍不開(kāi)發(fā)，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，國(guó)家可以收回土地使用權(quán)。 將閑置土地加以利用。（1）收回的國(guó)有閑置土地，應(yīng)當(dāng)采取以下方式利用： -在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃確定的用途安排建設(shè)項(xiàng)目或者其他臨時(shí)用途；近期無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目， 耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等方式作為政府土地儲(chǔ)備。 -規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。 （

12、2）收回的集體所有的閑置土地，應(yīng)當(dāng)采取以下方式利用： -在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他建設(shè)項(xiàng)目；本集體經(jīng)濟(jì)組織近期無(wú)法安排建設(shè)項(xiàng)目的，可以由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門擬訂置換方案，報(bào)上一級(jí)土地行政主管部門批準(zhǔn)后，依法安排其他建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原集體經(jīng)濟(jì)組織給予補(bǔ)償。 -規(guī)劃用途為農(nóng)用地，耕種條件未被破壞的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)耕種；不適宜耕種的，應(yīng)當(dāng)改為其他農(nóng)用地。 6.囤地要征“增值地價(jià)” 對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用。 對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外，國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征繳增值地價(jià)。 在這一政策下，囤積土地以期升值的利潤(rùn)將大大減少。持有大量土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)商必須加速開(kāi)發(fā)，這將一定程度上緩解供給的不足，并促使這類開(kāi)發(fā)商在近幾年加速釋放利潤(rùn)。或者開(kāi)發(fā)商可以將項(xiàng)目售出，這將對(duì)財(cái)務(wù)狀況良好的大型開(kāi)發(fā)商有利，提供行業(yè)整合機(jī)會(huì)。另外，該政策可以促使開(kāi)發(fā)商未來(lái)更理性地購(gòu)買土地，平抑過(guò)快上漲的地價(jià)7.新土地出讓合同防閑置在房?jī)r(jià)“不畏”金融危機(jī)強(qiáng)勁逆勢(shì)上漲之際，“地王”成為國(guó)土資源部的重點(diǎn)布控對(duì)象。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象特征來(lái)看，“地王”往往逼高房?jī)r(jià)。盡管國(guó)土資源部一直在公眾面前認(rèn)為地價(jià)推高房?jī)r(jià)是無(wú)稽之談