從物業(yè)管理現(xiàn)狀分析業(yè)主權(quán)利的維護

1、 從物業(yè)管理現(xiàn)狀分析業(yè)主權(quán)利的維護 摘 要：隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住房的需求不再局限于有房居住即可，居住環(huán)境、人文環(huán)境等因素也越來越被社會關(guān)注。企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 物業(yè)管理活動直接涉及業(yè)主的利益，其中牽涉的企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)確是具有法人地位的商業(yè)型組織，兩者法律地位并不平等，以至于實踐中業(yè)主、業(yè)主大會和房屋開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛不斷1。 (三)公共地方的利用 物權(quán)法對于小區(qū)業(yè)主的權(quán)利作出了規(guī)定，小區(qū)業(yè)主可以共同使用公共地方。公共地方包括小區(qū)道路、小區(qū)樓頂

2、等。但是，實際上，小區(qū)業(yè)主很少行使使用公共地方的權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)道路屬于公共地方，業(yè)主停車應當是免費的，但是，幾乎所有的小區(qū)業(yè)主在小區(qū)道路上停車都是要交停車費的，只不過是比在專用車位停車便宜一些而已。 其次，關(guān)于公共地方使用所產(chǎn)生的收益歸屬問題也含混不清。公共地方為業(yè)主共有，因此，利用公共地方所產(chǎn)生的收益理應由業(yè)主所有，物業(yè)公司只不過是負責管理小區(qū)的?，F(xiàn)在幾乎所有的小區(qū)在電梯間都貼有制作精良的廣告，而賺取的廣告費用卻由物業(yè)公司收取，這些費用花在哪里也是含混不清，基本是直接歸物業(yè)公司所有。 二、業(yè)主權(quán)利維護 針對以上提出的業(yè)主權(quán)利難以保障的各種情況，現(xiàn)在提出幾點建議，以便更好地維護業(yè)主的利

3、益，改善物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。LOcAlHOST 首先，應當確保業(yè)主享有選擇物業(yè)公司的權(quán)利。物業(yè)公司實際上就是代理廣大業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)，通過對小區(qū)的建筑物、環(huán)境的維護以及協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主間的關(guān)系，而為業(yè)主創(chuàng)造更良好的居住環(huán)境。因此，對業(yè)主來說，選擇物業(yè)公司就等于選擇由誰來管理自己的財產(chǎn)，企業(yè)的每一筆費用需要經(jīng)過業(yè)主團體核實后才能支出，這樣能夠有效的控制物業(yè)管理費用的支出，防止物業(yè)管理企業(yè)做不真實的財務報表或憑證3。物業(yè)公司賺取的應該是一定數(shù)量的傭金。有的小區(qū)對物業(yè)管理費的收取實行包干制，這樣收費比較簡單，易于計算，但是由于收取的費用中包括物業(yè)管理企業(yè)的利潤，所以難免的，物業(yè)管理企業(yè)會在物業(yè)管理方面降低花費的資金從而提高企業(yè)的利潤。酬金制更為科學合理，酬金制中，業(yè)主所繳納的物業(yè)服務費只能用于物業(yè)服務，不得作為物業(yè)公司的資金，物業(yè)公司的酬金是業(yè)主按照一定比例或數(shù)額繳納的。物業(yè)公司提供的服務本來就是一種勞務，應當根據(jù)勞務賺取合理的費用。對小區(qū)的管理不同于企業(yè)化管理，物業(yè)公司不能把對小區(qū)的管理過程變成想方設(shè)法提高企業(yè)提潤的手段。 以上僅是對改善物業(yè)公司物業(yè)服務的幾點建議，物業(yè)管理直接關(guān)系居民生活水平，因此國家相關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應當更多地關(guān)注如何提供使業(yè)主更加滿意的物業(yè)服務。 參考文獻：1 林建偉.房地產(chǎn)法基本問題m.北京：法律出版社,2006.2 程捷.物業(yè)管理人