常見房產(chǎn)問題解答

1、常見房產(chǎn)問題解答1 、開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合何種條件，如果無證售房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證 ；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；（四）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（五）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證 。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條的規(guī)定，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)

2、售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。2、所購房屋面積縮水怎么辦？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3 %以內(nèi)（含3 %）,按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，法院不予支持；（二）面積誤差比絕對值超由3 %,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，法院應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3 %以

3、內(nèi)（含3 %）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超由3 %部分的房價款由由賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3 %以內(nèi)（含3 %）部分的房價款及利息由由賣人 返還買受人，面積誤差比超過3 %部分的房價款由由賣人雙 倍返還買受人。3、開發(fā)商未在法定期限內(nèi)辦理房地產(chǎn)證要承擔(dān)何種責(zé)任？如賣方未按通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，賣方從取得遵義市建設(shè)工程竣工驗收備案證明書之日的第 210 日起，每日按買賣總價款的萬分之三支付違約金，直至遵義市房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)證之日止。4、小區(qū)公共設(shè)施在不在竣工驗收的范圍？公共設(shè)施未

4、完工可以交付使用嗎？公共設(shè)施不在竣工驗收的范圍內(nèi)，但根據(jù)規(guī)定賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時，本項目的土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否 則買方可以拒絕收樓（買賣雙方另有約定的除外） 。5、開發(fā)商的售樓廣告有法律效力嗎？商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。6、遇到開發(fā)商一房多賣應(yīng)如何處理，開發(fā)商要承擔(dān)什么樣的民事責(zé)任？根據(jù)

5、法律規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。7、什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓？（一）根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；（二）司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（四）設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。8、房屋毀損、滅失的風(fēng)險從何時由開發(fā)商轉(zhuǎn)移給買方？ 房屋毀損、滅失的風(fēng)險，

6、在交付使用前由出賣人（開發(fā)商） 承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面 交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險 自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法 律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約 定的除外。9、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)如何處理？ 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使 用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格或因房屋質(zhì)量問 題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償 損失。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修

7、復(fù)的， 買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造 成的其他損失由出賣人承擔(dān)。、房地產(chǎn)買賣合同簽定后，如不能按預(yù)期與銀行簽定按揭 合同應(yīng)如何處理？商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。、 開發(fā)商可以在合同里約定公共設(shè)施及樓體廣告發(fā)布的權(quán)益歸其享有嗎？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時， 轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路、 綠

8、地、 休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。、房屋贈與應(yīng)當(dāng)遵循哪些法律規(guī)定？房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他方的法律行為。自然人作為房地產(chǎn)贈與人的，應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。贈與房地產(chǎn)，贈與人與受贈人應(yīng)當(dāng)訂立書面房地產(chǎn)贈與合同。房地產(chǎn)贈與合同的生效時間為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時間。附條件的贈與，受贈人不按約定條件履行的，贈與人可要求受贈人履行所附條件中規(guī)定的義務(wù)，或者撤銷已經(jīng)登記的贈與。所附條件不能履行或者不需要履行的，贈與人不能撤銷已生效的贈與。、二手房交易要繳納哪些稅費？（ 1 ）營業(yè)稅，售價的 5% （個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征，不足一年的銷售時，營業(yè)稅按銷售價減去原價后的差額計征）售方交納。（ 2 ）城市建設(shè)維護費，售價的 0.05%售方交納。（ 3 ）印花稅雙方交納。（4）所得稅，單位15% ，個人 20%計算公式：所得稅=交易價-原房價-營業(yè)稅-城建稅- 印花稅 -土地增值費售方交納。（5）契稅，為交易價（估價）