信托融資法律合規(guī)審查實(shí)務(wù)介紹

1、信托融資法律合規(guī)審查實(shí)務(wù)介紹胡宜 合伙人 律師信托基本知識(shí)第一部分：信托的分類及設(shè)立（民信托事信托、營業(yè)信托、公益信托）信托與委托的區(qū)別委托信托信托產(chǎn)品基本結(jié)構(gòu)（自益信托）信托計(jì)劃或單一信托集合信托委托人或者單一委托人投資項(xiàng)目（如房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)和債權(quán)）信托公司（受托人）保管人（銀行）收益投資投資管理認(rèn)購信托單位分配信托利益服務(wù)報(bào)酬保管服務(wù)報(bào)酬 受益人信托受益權(quán)收益權(quán)信托監(jiān)管事后報(bào)備持續(xù)監(jiān)管實(shí)質(zhì)重于形式信托產(chǎn)品涉及的各類費(fèi)率 （在實(shí)踐操作中，信托公司第三方收取財(cái)務(wù)顧問費(fèi)或管理費(fèi)，僅能通過第三方，不能是其自身，法律明確規(guī)定只能收取固定管理費(fèi)。）信托法律體系（一）一法兩規(guī)中華人民共和國信托法，200

2、1年10月1日起施行信托公司管理辦法，2007年3月1日起施行信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法，2007年3月1日起施行中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于修改信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法的決定 ，2009年2月4日發(fā)布其他部門規(guī)章信托公司凈資本管理辦法，2010年8月24日起施行信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知，2011年1月27日發(fā)布 信托法律體系（二）規(guī)范性文件 銀監(jiān)會(huì)（非銀部）網(wǎng)站、信托法律網(wǎng)，如：中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的通知關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)的問題中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)

3、問題的通知中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司開展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問題的通知信托法律體系（二）規(guī)范性文件銀監(jiān)會(huì)規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)投資管理的通知（2009）65號(hào)文銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引信托公司證券投資信托業(yè)務(wù)操作指引信托公司參與股指期貨交易業(yè)務(wù)指引信托公司私人股權(quán)投資信托業(yè)務(wù)操作指引房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的合規(guī)性（債性投資與股性投資）第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件“432”（債性投資）國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證四證齊全商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)200457號(hào)）第15條申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資本金比例不低于30（普通商品住房項(xiàng)

4、目為20%）國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國發(fā)200927號(hào)） 房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求：開發(fā)商或其控股股東不低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（銀監(jiān)辦發(fā)【2005】212號(hào)）、中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知(銀監(jiān)辦發(fā)【2008】265號(hào)）關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 銀監(jiān)辦發(fā)【2010】54號(hào)房地產(chǎn)信托貸款的限制不能發(fā)放流動(dòng)性貸款流動(dòng)性資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資（根據(jù)流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法（銀監(jiān)會(huì)令2010年第1號(hào)）第9條第2款）繳納土地出讓金的限制：不得

5、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款（“265號(hào)文”第一條第（二）項(xiàng)）兜底限制：嚴(yán)禁以投資附加（比如股權(quán)+回購，預(yù)售+回購）回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款（ “265號(hào)文”第一條第（一）項(xiàng)）、嚴(yán)禁對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款（國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國辦發(fā)20104號(hào)第（五）條）嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)性資金貸款（包括以購買房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放的流動(dòng)性貸款）（根據(jù)“265號(hào)文”第一條第（二）項(xiàng)）不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款（根據(jù)關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知銀監(jiān)辦發(fā)2

6、01054號(hào)第四條）債性投資信托產(chǎn)品資金運(yùn)用模式信托貸款（含委托貸款）購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾股權(quán)投資附加回購承諾（含投資附加關(guān)聯(lián)方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形）受讓委托貸款收取固定收益的特定資產(chǎn)收益權(quán)的受讓行為（固定溢價(jià)（債性）；買資產(chǎn)，期滿后按照出售和庫存(市價(jià)評(píng)估)計(jì)算出真正的價(jià)格后，信托公司與公司進(jìn)行利潤分拆（股性）受特定資產(chǎn)收益權(quán)讓加溢價(jià)回購承諾？股東貸款的合法性（如果股東貸款和項(xiàng)目是直接關(guān)聯(lián)，如墊付出讓金、憑證、拆遷費(fèi)用，股東貸款合理合規(guī)，信托公司可直接受讓股東貸款，置換股東貸款）“432”條件的合規(guī)性解釋案例（一）現(xiàn)狀描述某房地產(chǎn)項(xiàng)目一期和二期16棟建筑物中13棟“

7、四證”齊全（中山雅居樂項(xiàng)目）部分符合“四證”條件，部分未達(dá)到“四證”條件資本公積金是否可以計(jì)為項(xiàng)目資本金（雅居樂廣州科學(xué)城項(xiàng)目）(項(xiàng)目資本金沒有資金占用成本，其他方不能隨便抽取，前述系法律規(guī)定項(xiàng)目資本金滿足30%的原因，資本公積具有前述特點(diǎn)，可計(jì)入30%)合規(guī)性解釋將目標(biāo)項(xiàng)目界定為取得“四證”的部分，融資總額與投資總額匹配(如一期項(xiàng)目只有5億，融資8億，將二期項(xiàng)目部分分割到一期。)可以按照取得“四證”的進(jìn)度進(jìn)行分期募集（一期拿到，二期沒拿到，建議把一期和二期計(jì)入投資范圍，但是在銀監(jiān)會(huì)報(bào)批時(shí)，申請(qǐng)系按照四證取得的情況發(fā)放貸款，從而做到一期申報(bào)，分期發(fā)行）可以“432”條件的合規(guī)性解釋案例（二）現(xiàn)

8、狀描述關(guān)聯(lián)方借款承諾劣后是否可以計(jì)入項(xiàng)目資本金(最初僅認(rèn)可股東借款，后來集團(tuán)資金調(diào)度，若承諾劣后的，亦可。)信托計(jì)劃入股項(xiàng)目公司成為股東，信托資金形成的實(shí)收資本是否可以算作項(xiàng)目資本金？（實(shí)踐操作中入股基本上為債性，但在極特別少數(shù)的情況下，信托公司真的是股東，參與管理分紅）合規(guī)性解釋可以不可以“432”條件的合規(guī)性解釋案例（三）現(xiàn)狀描述開發(fā)商的控股股東的控股股東具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級(jí)以上資質(zhì)(開發(fā)商暫定，按照規(guī)定，開發(fā)商控股股東具有二級(jí)資質(zhì)。但是如果開發(fā)商的控股股東的控股股東具有一級(jí)資質(zhì)的，如雅居樂、恒大，中間設(shè)個(gè)夾層，如華東、華南、華北置業(yè)公司，解決方案(1)第一層公司收取第二層公司部分股權(quán)（

9、不太可行）；由第一層公司向項(xiàng)目公司提供承包服務(wù)；由第一層出具文件，說明第二層公司的所有股東決定需要第一層同意。)非控股股東持有二級(jí)資質(zhì)合規(guī)性解釋在符合一定前提條件、可以確保作為房地產(chǎn)信托融資第一還款來源的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量的情況下，可以靈活掌握在控股股東僅為財(cái)務(wù)性投資的情況下可以認(rèn)為項(xiàng)目公司股東具有二級(jí)資質(zhì)(40%有資質(zhì)，60%是信托公司，合作協(xié)議中規(guī)定品牌管理等均有40%負(fù)責(zé))股性投資信托產(chǎn)品與債性投資產(chǎn)品的區(qū)別債性投資產(chǎn)品資金運(yùn)用條件明確（432）資金運(yùn)用限制多預(yù)期收益來源于利息，相隨對(duì)清晰穩(wěn)定資金退出方式簡(jiǎn)便（還本）抵押物、保證人與主債權(quán)相對(duì)分離，保障措施執(zhí)行力更強(qiáng)股性投資產(chǎn)品(收益不

10、確定，沒有收益承諾回購，若想有收益保障，建議增加次級(jí)受益人)資金運(yùn)用不受限制預(yù)期收益來源于股權(quán)分紅、項(xiàng)目銷售所得，存在不確定性、回收周期長(zhǎng)資金退出通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目清算所得股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值一般就是項(xiàng)目?jī)r(jià)值，若股權(quán)分紅、項(xiàng)目回收出現(xiàn)問題，則抵押物也失去價(jià)值股性投資信托產(chǎn)品資金運(yùn)用模式受讓項(xiàng)目公司股權(quán)向項(xiàng)目公司增資不設(shè)固定收益的特定資產(chǎn)收益權(quán)受讓行為受讓股權(quán)收益權(quán) 限制：不能設(shè)回購承諾條款 不能設(shè)定固定收益 優(yōu)點(diǎn)：可投資于“四證”未齊的房地產(chǎn)項(xiàng)目 缺點(diǎn)：收益不確定不穩(wěn)定難以吸引投資者信托公司（受托人）簽署信托合同，設(shè)立信托A類委托人(固定)B類委托人持有持有并管理、運(yùn)用、處分優(yōu)先級(jí)受益人信托利益分配

11、突破：股性投資結(jié)構(gòu)化信托法律關(guān)系基本結(jié)構(gòu)圖 （如收益30%，A類只能享受固定的10%，剩余的受益歸B類，類一般是股東，股東關(guān)聯(lián)方或?qū)?xiàng)目有非常了解的公司，如shilian，一般拿出固定財(cái)產(chǎn)(非現(xiàn)金)投入信托。若信托虧了，則B類投入的固定財(cái)產(chǎn)需拿出部分用于補(bǔ)A類損失。在盈利情況下，可以收取超額部分，變現(xiàn)，增信(股東) （復(fù)雜 結(jié)構(gòu)的初衷均是下層保障上層） （1；3的比例）次級(jí)受益人與信托結(jié)構(gòu)化相關(guān)的規(guī)定關(guān)于加強(qiáng)信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)是指信托公司根據(jù)投資者不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好對(duì)信托受益權(quán)進(jìn)行分層配置，按照分層配置中的優(yōu)先與劣后安排進(jìn)行收益分配，使具有不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和意

12、愿的投資者通過投資不同層級(jí)的受益權(quán)來獲取不同的收益并承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的集合資金信托業(yè)務(wù)。 本通知中，享有優(yōu)先受益權(quán)的信托產(chǎn)品投資者稱為優(yōu)先受益人，享有劣后受益權(quán)的信托產(chǎn)品投資者稱為劣后受益人。關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知 信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1銀信合作信托產(chǎn)品的合規(guī)性第三部分：主要監(jiān)管規(guī)定（銀行理財(cái)不能投資非上市公司） 1.銀監(jiān)會(huì)規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)投資管理的通知 （銀監(jiān)發(fā)【2009】65號(hào)） 2.關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信合作有關(guān)事項(xiàng)的通知 （銀監(jiān)發(fā)【2009】111號(hào)） 3.關(guān)于規(guī)范信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及信貸資產(chǎn)類理財(cái)

13、業(yè)務(wù)的通知 （銀監(jiān)發(fā)【2009】113號(hào)） 4.關(guān)于銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知 （銀監(jiān)發(fā)【2010】72號(hào)） 5.關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范銀信理財(cái)合作業(yè)務(wù)的通知 （銀監(jiān)發(fā)【2011】7號(hào)）6.關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)問題的通知（銀監(jiān)發(fā)201191號(hào)） 銀信合作的基本原則1. 融資類業(yè)務(wù)銀信理財(cái)合作比例不得高于30% ，融資類信托產(chǎn)品不得設(shè)計(jì)為開放式(開放式的缺點(diǎn)在于看不出項(xiàng)目的情況，可能導(dǎo)致后續(xù)的資金不斷用于償還前期的本金)。（融資類信托產(chǎn)品指信托貸款、受讓信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)、附加回購和回購選擇權(quán)的投資、股票質(zhì)押融資、準(zhǔn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）2. 銀信合作理財(cái)產(chǎn)品不得投資于理財(cái)產(chǎn)品發(fā)行銀

14、行自身的信貸資產(chǎn)或票據(jù)資產(chǎn)，對(duì)本行資金所投資的理財(cái)產(chǎn)品中包含的信貸資產(chǎn)（包括貸款和票據(jù)融資）納入表內(nèi)核算。 3.銀信合作理財(cái)資金不得投資于非上市公司股權(quán)。 4.不得通過受讓信托受益權(quán)方式規(guī)避貸款管理，銀行理財(cái)資金成為受益人的信托業(yè)務(wù)視為銀信合作業(yè)務(wù)。 5. 限制開展資產(chǎn)池理財(cái)業(yè)務(wù)。 銀信合作法律關(guān)系結(jié)構(gòu)圖銀行理財(cái)客戶（消費(fèi)者）信托貸款、股權(quán)投資、票據(jù)信托、購買債券、應(yīng)收賬款融資、藝術(shù)品信托、酒類以及資產(chǎn)組合等等。理財(cái)計(jì)劃委托關(guān)系兌付本金收監(jiān)商業(yè)銀行（理財(cái)產(chǎn)品發(fā)售主體/信托資金保管機(jī)構(gòu)）投資根據(jù)不同的投資形成不同的法律關(guān)系信托關(guān)系信托計(jì)劃資金托管信托公司（受托人）（收取差價(jià)，分收益等級(jí)，可能公司

15、15-20，信托公司給銀行10-25）資金返還收益集合資金信托的其他合規(guī)性問題第四部分：（一）機(jī)構(gòu)非自然人機(jī)構(gòu)（一）法定投資人數(shù)，與非法集資的界線（紅線）防止變相涉及非法集資投資人數(shù)穿透計(jì)算單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。信托受益權(quán)進(jìn)行拆分轉(zhuǎn)讓的，受讓人不得為自然人。 機(jī)構(gòu)所持有的信托受益權(quán)，不得向自然人轉(zhuǎn)讓或拆分轉(zhuǎn)讓。銀信合作業(yè)務(wù)以及受益權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致受益人超過兩人（含兩人）的信托業(yè)務(wù)，視為集合資金信托。（二）信托投資有風(fēng)險(xiǎn) ？預(yù)期收益率的表述是否觸線（不保本聲明）保持投資獨(dú)立性 非資金運(yùn)用的其他關(guān)聯(lián)交易是否

16、可以？如保管銀行是關(guān)聯(lián)方？不鼓勵(lì)平臺(tái)業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)自主管理業(yè)務(wù)（若委托第三方資產(chǎn)管理的，則需在信托文件中明示）不得以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。不得將信托資金直接或間接運(yùn)用于信托公司的股東及其關(guān)聯(lián)人，但信托資金全部來源于股東或其關(guān)聯(lián)人的除外。信托公司應(yīng)當(dāng)親自處理信托事務(wù)。信托文件另有約定或有不得已事由時(shí)，可委托他人代為處理，但信托公司應(yīng)盡足夠的監(jiān)督義務(wù)，并對(duì)他人處理信托事務(wù)的行為承擔(dān)責(zé)任。 （三）TOT（信托中的信托，穿透關(guān)系，單一信托夾層的原因在于集合信托直接向項(xiàng)目公司發(fā)放，算入信托公司貸款規(guī)模。 但若在中間設(shè)置一個(gè)夾層，的，單一信托可以模糊用途，寫明以物權(quán)或債權(quán)方式，可能會(huì)不算入貸款規(guī)模），但均受制于432T+T（多個(gè)單