城市房地產(chǎn)交易法律制度

1、第七章 城市房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要本章闡述我國城市房地產(chǎn)交易法律制度，包括：城市房地產(chǎn)交易概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋預(yù)售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈與和房屋交換。房地產(chǎn)交易法律制度，旨在規(guī)范交易當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場行為，保護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易活動及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)交易活動和壟斷經(jīng)營，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。通過本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈與和房屋交換等交易行為的主要法律要求。 第一節(jié) 城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征 （一）房地產(chǎn)交易

2、的概念： 是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動。（二）房地產(chǎn)交易的特征 1房地產(chǎn)交易對象的特殊性； 2房地產(chǎn)交易形式的確定性；3房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；4房地產(chǎn)交易為要式法律行為；二、房地產(chǎn)交易的范圍 從轉(zhuǎn)讓的法律形式或者雙方的權(quán)利義務(wù)來劃分，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的買賣、出租、抵押、贈與、投資、出典、交換等形式。 從交易的客體來看，可以分為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓兩種形式。 房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)法中的重點(diǎn)內(nèi)容，理論比較復(fù)雜，而且具有很高的實用性，應(yīng)重點(diǎn)掌握。第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

3、（一）是房地產(chǎn)權(quán)利人實施的行為； （二）是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為； （三）通過買賣、贈與或者其他合法方式實現(xiàn)。 “其他合法方式”，主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 2、依法收回土地使用權(quán)的； 3、共有房地

4、產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 4、權(quán)屬有爭議的； 5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的25%上。 （3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人； （2）領(lǐng)有國有土地使用證； （3）具有地上建筑物、其他附著物合法

5、產(chǎn)權(quán)證明； （4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者上繳土地收益。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1、簽約 2、申報 3、審查 4、查勘與評估 5、交納稅費(fèi) 6、核發(fā)過戶單四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。（二）主要內(nèi)容 （1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與

6、土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系： 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提； 2、土地使用權(quán)使用年限受原土地使用權(quán)出讓合同制約； 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有新內(nèi)容第三節(jié) 房屋預(yù)售一、房屋預(yù)售的概念 亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購買者的行為。房屋預(yù)售又稱“賣樓花”。 二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整 1、預(yù)售條件： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實行許可證制度。2、

7、預(yù)售成交價格申報 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。 3、預(yù)售程序 （1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證； （3）預(yù)售人同預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同； （4）預(yù)售合同登記備案； （5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì) 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為且債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 （1）是一種從屬權(quán)利 ； （2）是一種價值支配權(quán) ； （3）是一種優(yōu)先受償權(quán)；二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定（一）房地

8、產(chǎn)抵押的條件 1、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn) ；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； 4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； 5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； 6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)抵押的程序1、簽約 2、登記 （1）申請抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門，填交房地產(chǎn)他項權(quán)利登記申請書，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權(quán)來源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證 。三、房地產(chǎn)抵押的范圍

9、（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍 （1）主債權(quán) （2）利息 （3）違約金 （4）損害賠償金 （5）實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍 1、房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍 2、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對主物發(fā)揮輔助效用之物。由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為

10、就抵押物拍賣價金優(yōu)先受償?shù)膬r值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣房地產(chǎn)時，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍 3、房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍 4、孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開始實行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。擔(dān)保法第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押

11、人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式根據(jù)擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)的方式有折價、拍賣和變賣三種，而且抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時，只有向人民法院起訴，通過法院實現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人無自行拍賣、自行折價、自行變賣抵押房地產(chǎn)的權(quán)利。 五、房地產(chǎn)抵押合同 （一）房地產(chǎn)抵押合同的條款 （1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價、抵押率；（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押

12、物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任；（6）抵押物投保的險種、險別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任及爭議解決方式；（9）合同生效及其他事項。（二）房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)1、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （1）對抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)； （2）就同一房地產(chǎn)剩余的價值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。 義務(wù)： （1）保持抵押房地產(chǎn)的價值； （2）保證抵押權(quán)人充分實現(xiàn)抵押權(quán)。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利： （1）要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價值； （2）物上代位權(quán)； （3）處分抵押權(quán)； （4）優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)： （

13、1）不得妨礙抵押人依法行使對抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴(kuò)大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負(fù)擔(dān)；（2）在抵押權(quán)實現(xiàn)后，如變賣抵押房地產(chǎn)的價款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)及時將剩余部分返還給抵押人。 第五節(jié) 房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件 1、房屋租賃的概念： 是指房屋所有人作為出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。出租人（房屋所有人或其代理人）、承租人 。 2、房屋出租的條件： 房屋是一種特殊的商品，其出租應(yīng)當(dāng)符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。房屋租賃的條件：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的； 2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的

14、； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、權(quán)屬有爭議的； 5、屬于違法建筑的； 6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； 9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 二、房屋租賃合同1、房屋租賃合同的主要條款 （1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。2、租賃合同的變更、解除和終止 （1）可以變更或者解除租賃合同的情形： 1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 （2）可以終止合同的情形1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；4）拖欠租金累計達(dá)6個月以上的；5）公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置6個月以上的；6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動的；7）故意損壞承租房屋的；8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。三、房屋租賃與房屋抵押之關(guān)系 （1）將已經(jīng)出租的房屋抵押 出租人將已出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原房