抵押權(quán)的法律特征

1、抵押權(quán)的法法律特征(一) 抵押權(quán)權(quán)是擔保物物權(quán)。抵押押權(quán)是針對對財產(chǎn)的交交換價值而而設(shè)定的一一種物權(quán)，它它本質(zhì)上是是價值權(quán)，其其目的在于于以擔保財財產(chǎn)的交換換價值確保保債權(quán)得以以清償。故故從抵押權(quán)權(quán)的性質(zhì)和和目的的角角度來看，抵抵押權(quán)是擔擔保物權(quán)。(二) 抵押權(quán)權(quán)是在債務務人或第三三人的特定定財產(chǎn)上設(shè)設(shè)定的擔保保物權(quán)債權(quán)權(quán)人無須為為了自己債債權(quán)的清償償而在自己己的財產(chǎn)上上設(shè)定抵押押權(quán)，抵押押權(quán)是為擔擔保債權(quán)的的清償而設(shè)設(shè)定的，它它只能存在在于債權(quán)人人以外的債債務人或者者愿意提供供財產(chǎn)為債債務人履行行債務作擔擔保的第三三人。(三) 抵押權(quán)權(quán)屬約定擔擔保物權(quán)而而非法定擔擔保物權(quán)根根據(jù)物權(quán)權(quán)法第11

2、81條、185條條以及擔擔保法第第33條、38條至至43條規(guī)規(guī)定，抵押押權(quán)系由當當事人的抵抵押合意而而設(shè)定。當當事人可以以自由地就就抵押財產(chǎn)產(chǎn)、抵押期期限、抵押押擔保范圍圍以及當事事人認為需需要約定的的其他事項項進行約定定，并在抵抵押合同或或者主債權(quán)權(quán)合同中的的抵押條款款中予以明明確。(四) 抵押權(quán)權(quán)是不轉(zhuǎn)移移標的物占占有的物權(quán)權(quán)抵押權(quán)的的公示主要要是登記，抵抵押權(quán)的成成立與存續(xù)續(xù)，只需登登記即可，不不必轉(zhuǎn)移標標的物的占占有。(五) 抵押權(quán)權(quán)的內(nèi)容是是變價處分分權(quán)和優(yōu)先先受償權(quán)抵抵押權(quán)的內(nèi)內(nèi)容有兩項項：一是抵抵押財產(chǎn)的的標價處分分權(quán);二是是就抵押財財產(chǎn)賣得價價金的優(yōu)先先受償權(quán)。對抵押財財產(chǎn)的變

3、價價處分權(quán)是是指當債務務人屆期不不履行債務務時，抵押押權(quán)人有權(quán)權(quán)以合法方方式拍賣、變賣抵押押財產(chǎn)或者者與抵押人人協(xié)議以抵抵押財產(chǎn)折折價抵充債債務。就抵抵押財產(chǎn)賣賣得價金的的優(yōu)先受償償權(quán)系指：(1)有有抵押權(quán)擔擔保的債權(quán)權(quán)，債權(quán)人人能就抵押押財產(chǎn)賣得得的價金優(yōu)優(yōu)先于債務務人的普通通債權(quán)人而而受清償;(2)就就抵押財產(chǎn)產(chǎn)賣得價金金的優(yōu)先受受償權(quán)還表表現(xiàn)在兩物物權(quán)之間，即即如果同一一抵押物上上設(shè)定兩個個以上的抵抵押權(quán)，先先次序之抵抵押權(quán)人優(yōu)優(yōu)先于后次次序抵押權(quán)權(quán)人而受清清償;(33)抵押權(quán)權(quán)人在債務務人破產(chǎn)等等程序中享享有別除權(quán)權(quán)，即抵押押財產(chǎn)應從從債務人的的破產(chǎn)財產(chǎn)產(chǎn)中除去，抵抵押權(quán)人對對此別除出

4、出來的抵押押財產(chǎn)賣得得的價金有有優(yōu)先受償償權(quán)。法定抵抵押權(quán)的特特征及實現(xiàn)現(xiàn)合同法法第2866條明確規(guī)規(guī)定“發(fā)包包人未按照照約定支付付價款的，承承包人可以以催告發(fā)包包人在合理理期限內(nèi)支支付價款。發(fā)包人逾逾期不支付付的，除按按照建設(shè)工工程的性質(zhì)質(zhì)不宜折價價、拍賣的的以外，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議將工工程折價，也也可以申請請人民法院院將工程依依法拍賣。建設(shè)工程程的價款就就該工程折折價或者拍拍賣的價款款優(yōu)先受償償?！痹谖椅覈墒资状未_立了了法定抵押押權(quán)，有效效地制約了了承攬合同同中的違約約行為，切切實保護了了承包人的的合法權(quán)益益。一、法法定抵押權(quán)權(quán)的特征。所謂法法定抵押權(quán)權(quán)，是指當當事人依照照法

5、律的規(guī)規(guī)定，直接接取得的抵抵押權(quán)，它它具有以下下特征：1、權(quán)權(quán)利法定性性。(1)主體是法法定的，即即只限于承承攬合同中中的建設(shè)工工程合同的的承包人，其其他承攬合合同的承攬攬人依法可可享有動產(chǎn)產(chǎn)的留置權(quán)權(quán)，但不享享有法定抵抵押權(quán);(2)成立立的形式是是法定的，即即建設(shè)工程程的承包人人與發(fā)包人人在簽訂建建設(shè)工程承承包合同時時法定抵押押權(quán)就產(chǎn)生生，無需當當事人另行行再簽訂抵抵押合同;(3)權(quán)權(quán)利實現(xiàn)的的時間是法法定的，即即在所建工工程竣工驗驗收合格之之后，發(fā)包包人逾期不不支付工程程款時才能能行使，如如果工程驗驗收不合格格或發(fā)包人人已如數(shù)支支付了價款款的，均不不得行使法法定抵押權(quán)權(quán);(4)抵押權(quán)的的范

6、圍是法法定的，即即抵押權(quán)的的客體：一一是指建筑筑工程合同同約定的建建筑物。二二是有償取取得的基地地使用權(quán)，但但如果基地地是劃撥的的，基地使使用權(quán)不包包括在內(nèi)。三是建設(shè)設(shè)工程與裝裝璜工程屬屬同一承包包人承攬時時，抵押權(quán)權(quán)的效力及及于裝璜而而增值的部部分，如果果裝璜工程程系不同的的承包主體體，則應將將這部分價價值排除在在外。(33)權(quán)利行行使的方式式是法定的的，即：一一是承包人人與發(fā)包人人協(xié)議將該該工程折價價;二是承承包人申請請人民法院院將工程依依法拍賣，承承包人無權(quán)權(quán)自己直接接折價或拍拍賣，否則則就構(gòu)成侵侵權(quán)。2、無無須公示性性。法定抵抵押權(quán)屬于于物權(quán)范疇疇，是否應應貫徹公示示原則，即即是否應進

7、進行登記才才能成立，各各國和地區(qū)區(qū)立法并不不相同，德德國民法規(guī)規(guī)定應進行行登記，法法國民法規(guī)規(guī)定無須進進行登記，我我國臺灣地地區(qū)民法也也規(guī)定不須須登記就可可成立。根根據(jù)我國合合同法2886條之規(guī)規(guī)定，法定定抵押權(quán)無無須登記就就可成立。我們認為為這一規(guī)定定是可取的的，其理由由：(1)以法定抵抵押權(quán)成立立時間看，承承包人無法法進行登記記，因為法法定抵押權(quán)權(quán)是于建設(shè)設(shè)工程合同同同時成立立，但這一一權(quán)利的成成立，不等等于承包人人必然會行行使，具有有不確定性性。那時承承包人無法法預計在工工程竣工后后發(fā)包人能能否支付價價款，如果果發(fā)包人能能夠全額支支付價款，則則承包人的的法定抵押押權(quán)就應自自然消滅，不不得

8、行使，故故對這種不不確定權(quán)利利的登記也也就無法進進行。(22)從法定定抵押權(quán)人人實現(xiàn)權(quán)利利的時間看看，登記并并無意義，因因它屬于一一種事后追追溯的權(quán)利利，且成立立時抵押權(quán)權(quán)的范圍是是不確定的的，因發(fā)包包人在支付付價款的問問題上完全全可能出現(xiàn)現(xiàn)幾種情況況：一是大大部分工程程款未付，二二是少部分分工程款未未付，三是是全部工程程款均由承承包人墊付付。如果事事先要求在在登記時就就明確抵押押權(quán)的范圍圍，顯然是是不現(xiàn)實的的。(3)這種抵押押權(quán)并非有有當事人自自己協(xié)商確確定，而是是由法律明明確規(guī)定，其其實際上已已具有不言言而喻的公公示作用和和效果，所所以也就無無須再由當當事人登記記。3、權(quán)權(quán)利競合性性。(1

9、)數(shù)個法定定抵押權(quán)的的競合，即即在同一建建設(shè)工程中中，由于勘勘察、設(shè)計計、建筑和和安裝分包包給幾個承承包人，這這時就會出出現(xiàn)幾個法法定抵押權(quán)權(quán)的競合，實實踐中最常常見的是建建筑與裝璜璜的承包人人法定抵押押權(quán)的競合合。(2)一個或數(shù)數(shù)個法定抵抵押權(quán)與一一個或數(shù)個個約定抵押押權(quán)的競合合。實踐中中發(fā)包人將將工程發(fā)包包之后，一一方面要承承包人墊支支，另一方方面即以在在建工程抵抵押，甚至至多次向數(shù)數(shù)個銀行貸貸款，這樣樣就形式了了法定抵押押權(quán)與約定定抵押權(quán)折折競合。(3)法定定抵押權(quán)與與債權(quán)的沖沖突。如果果建設(shè)工程程為商品房房，發(fā)包人人在竣工之之前就將在在建房屋進進行預售，分分別與消費費者訂立房房屋買賣合

10、合同。一旦旦發(fā)包人不不能按期交交付價款就就會出現(xiàn)承承包人的法法定抵押權(quán)權(quán)、銀行的的約定抵押押權(quán)、消費費者要求發(fā)發(fā)包人履行行合同的債債權(quán)之間競競合和沖突突。二、法法定抵押權(quán)權(quán)的效力。所謂抵抵押權(quán)的效效力，是指指抵押權(quán)人人就抵押物物在其擔保保債權(quán)范圍圍內(nèi)優(yōu)先受受償?shù)男Яα皩ζ湄斬敭a(chǎn)的限制制和影響力力。它包括括抵押權(quán)范范圍的效力力、抵押物物的效力、優(yōu)先受償償?shù)男ЯΓǘǖ盅貉簷?quán)的效力力，關(guān)鍵是是優(yōu)先受償償?shù)男Я?。法定抵押押?quán)優(yōu)先受受償?shù)男ЯαΓ侵附ńㄔO(shè)工程竣竣工驗收合合格之后，發(fā)發(fā)包人未按按約定支付付價款，承承包人可以以與發(fā)包人人協(xié)議或請請求人民法法院以該工工程折價、拍賣的價價款受償，實實踐

11、中應注注意以下幾幾點：1、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谠摴こ痰牡募s定抵押押。這效力力表現(xiàn)為一一種溯及力力，也就是是說發(fā)包人人將該建設(shè)設(shè)工程向其其他債權(quán)人人進行抵押押時，無須須征得抵押押權(quán)人(承承包人)的的同意。但但一旦工程程竣工驗收收合格后，發(fā)發(fā)包人未按按約定付清清工程款，此此時承包人人享有優(yōu)先先受償?shù)男Я坝诎l(fā)發(fā)包人與第第三人約定定的抵押權(quán)權(quán)。2、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谠摴こ痰牡霓D(zhuǎn)讓。這這效力同樣樣表現(xiàn)為一一種溯及力力，即發(fā)包包人(開發(fā)發(fā)商)可將將在建工程程進行出售售、轉(zhuǎn)讓，無無須征得承承包人的同同意。它不不同于一般般抵押權(quán)，抵抵押人轉(zhuǎn)讓讓抵押物必必須征得抵抵押權(quán)人同同意。但是是，法定抵抵押

12、權(quán)的抵抵押權(quán)人(承包人)所享有的的優(yōu)先受償償?shù)臈l件一一旦成就，其其效力及于于所出售、轉(zhuǎn)讓的房房屋。3、優(yōu)優(yōu)先受償?shù)牡男Я坝谟谄飘a(chǎn)企業(yè)業(yè)的財產(chǎn)。根據(jù)我國國破產(chǎn)法(試行)第第28條第第二款規(guī)定定“已作為為擔保物的的財產(chǎn)不屬屬于破產(chǎn)財財產(chǎn)”的規(guī)規(guī)定，如果果發(fā)包人發(fā)發(fā)生破產(chǎn)，作作為法定抵抵押權(quán)的“該工程”也應排除除在破產(chǎn)財財產(chǎn)之外。三、法法定抵押權(quán)權(quán)的實現(xiàn)。1、實實現(xiàn)的方式式。根據(jù)合合同法第2286條規(guī)規(guī)定，首先先應進行催催告，即工工程竣工后后，發(fā)包人人未按照約約定支付價價款的，承承包人應向向發(fā)包人催催告，限定定發(fā)包人在在一定期限限內(nèi)支付價價款，如果果未經(jīng)過催催告，直接接向法院申申請拍賣的的，人民法

13、法院不應受受理。其次次是協(xié)商，即即發(fā)包人逾逾期不支付付的，雙方方可以進行行協(xié)商將該該工程折價價歸承包人人，但這里里應注意：一是該工工程不宜折折價的除外外，所謂“不 宜”是指所建建工程的性性質(zhì)和作用用“不宜”，如機場場、港口、軍事設(shè)施施及影響國國計民生的的重點工程程等，而不不能理解為為發(fā)包人“不愿”。二是法條條規(guī)定是可可以協(xié)商，而而不是必經(jīng)經(jīng)程序，它它不同于催催告是必經(jīng)經(jīng)的，有一一方不愿協(xié)協(xié)商的就可可向人民法法院申請拍拍賣。再次次是申請拍拍賣程序，即即承包人經(jīng)經(jīng)催告仍不不能取得工工程款的，即即可以與發(fā)發(fā)包人協(xié)商商，也可直直接申請人人民法院將將該工程進進行拍賣，從從中優(yōu)先受受償。但一一旦承包人人向

14、法院提提出申請后后，法院又又該如何進進行操作?法條并未未規(guī)定，立立法時也未未作詳盡的的考慮。這這種申請是是否要經(jīng)過過訴訟程序序，還是直直接進入執(zhí)執(zhí)行程序?如果不經(jīng)經(jīng)過訴訟程程序，實踐踐中存有二二大難題：一是法定定抵押權(quán)的的權(quán)利范圍圍如果確定定，實踐中中承建人與與發(fā)包人對對工程款的的結(jié)算，往往往是有分分歧的，必必然要委托托有關(guān)部門門鑒定或?qū)弻徲?，這種種鑒定(審審計)結(jié)論論未經(jīng)質(zhì)證證，顯然有有悖程序公公正。二是是如果直接接進入執(zhí)行行程序，法法院的執(zhí)行行依據(jù)是什什么?當事事人的申請請書顯然不不能作為執(zhí)執(zhí)行依據(jù)，如如由法院執(zhí)執(zhí)行庭應直直接下裁定定，結(jié)論又又根據(jù)什么么下。所以以我們認為為，這里的的“申請

15、”，應先由由當事人向向人民法院院提起確認認之訴，經(jīng)經(jīng)法院審理理后作出裁裁判，爾后后進入執(zhí)行行程序進行行拍賣。2、實實現(xiàn)的順序序。法定抵抵押權(quán)與約約定抵押權(quán)權(quán)何為優(yōu)先先，在理論論上存有三三種觀點，一一是法定抵抵押權(quán)優(yōu)先先說;二是是約定抵押押優(yōu)先說;三是同等等效力按比比例受償說說。筆者認認為合同法法之所以規(guī)規(guī)定法定抵抵押權(quán)的目目的，就在在于其優(yōu)先先于約定抵抵押權(quán)。所所以當法定定抵押權(quán)與與約定抵押押權(quán)競合時時，應先保保證法定抵抵押權(quán)的實實現(xiàn)。如果果同一工程程有數(shù)個法法定抵押權(quán)權(quán)競合時，應應分別按其其自己設(shè)定定的抵押物物進行拍賣賣、優(yōu)先受受償。如同同一抵押物物有數(shù)個法法定抵押權(quán)權(quán)，應按比比例受償。法定

16、抵抵押權(quán)與消消費者的債債權(quán)發(fā)生沖沖突時何為為先的問題題也存有爭爭議，有的的學者認為為“消費者者屬于生存存利益應當當優(yōu)先，承承包人屬于于經(jīng)營利益益應退居其其次”。筆筆者認為這這一觀點值值得商榷，因因為：(11)承包人人所享有的的法定抵押押權(quán)，未必必全是“經(jīng)經(jīng)營利益”，這里面面包含大量量的職工工工資、雇工工的報酬，同同樣有“生生存利益”，況且，承承包人墊支支投入的材材料或設(shè)備備，在發(fā)包包人未付清清價款之前前，所有權(quán)權(quán)未必已全全部轉(zhuǎn)移，對對某一些事事先有約定定在未付清清價款之前前，該物所所有權(quán)不發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的，對這一一部分財產(chǎn)產(chǎn)還有一個個物上請求求權(quán)的問題題。(2)法定抵押押權(quán)有可能能難以實現(xiàn)現(xiàn)，如

17、果所所建工程全全部是商品品房，而且且發(fā)包人已已全部進行行預售。這這樣承包人人完全可能能因“退居居其次”，而而無法實現(xiàn)現(xiàn)法定抵押押權(quán)，這顯顯然有悖立立法的初衷衷。(3)特殊保護護消費者的的利益，不不應損害第第三人的合合法權(quán)益。特別是在在發(fā)包人尚尚未交房或或雖交房但但尚未辦理理產(chǎn)權(quán)過戶戶，該房屋屋仍屬發(fā)包包人所有的的情況下，承承包人的法法定抵押權(quán)權(quán)應優(yōu)于消消費者的債債權(quán)請求權(quán)權(quán)。至于消消費者權(quán)益益的保護，可可另行向發(fā)發(fā)包人(開開發(fā)商)進進行索賠，并并追究其違違約責任。否則眾多多的職工、雇工的工工資、報酬酬不能兌現(xiàn)現(xiàn)，會直接接影響社會會穩(wěn)定。土地使使用權(quán)抵押押權(quán)設(shè)定登登記的法律律特征(一)土地使用用

18、權(quán)的抵押押權(quán)設(shè)定受受范圍限制制根據(jù)有有關(guān)法律、法規(guī)和相相關(guān)文件精精神，用于于抵押的土土地使用權(quán)權(quán)必須是通通過有償出出讓或轉(zhuǎn)讓讓方式取得得，并已辦辦理土地登登記手續(xù)的的土地使用用權(quán)?？梢杂糜糜诘盅旱牡耐恋厥褂糜脵?quán)有(1)以出讓方方式獲得的的土地使用用權(quán)。(2)經(jīng)市、縣縣人民政府府土地行政政主管部門門和房產(chǎn)管管理部門批批準，并符符合下列條條件的劃撥撥國有土地地使用權(quán)：1土地地使用者為為公司、企企業(yè)、其他他經(jīng)濟組織織和個人。2領(lǐng)有有國有土地地使用證。本文網(wǎng)3具有有合法的地地上建筑物物、其他附附著物產(chǎn)權(quán)權(quán)證明(3)抵押人依依法承包并并經(jīng)發(fā)包方方同意抵押押的“四荒荒”土地使使用權(quán)。(4)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))，村

19、企企業(yè)的廠房房等建筑物物抵押的，其其占用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)同同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)業(yè)的土地使使用權(quán)不得得單獨抵押押。2.不不得設(shè)定抵抵押權(quán)的財財產(chǎn)根據(jù)中華人民民共和國擔擔保法第第三十七條條規(guī)定，下下列財產(chǎn)不不得抵押：(1)土地所有有權(quán)。(2)耕地、宅宅基地、自自留地、自自留山等集集體所有的的土地使用用權(quán)。(3)學校、幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院等以公公益為目的的的事業(yè)單單位、社會會團體的教教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生生設(shè)施和其其他社會公公益設(shè)施。(4)所有權(quán)、使用權(quán)不不明或者有有爭議的財財產(chǎn)。(5)依法查封封、扣押、監(jiān)管的財財產(chǎn)。(6)依法不得得抵押的財財產(chǎn)。(二)當?shù)厣洗娲嬖诜课莸鹊冉ㄖ锘蚧蚱渌ㄖ飼r，土土地使用權(quán)權(quán)抵押時，其其地上建筑筑物及其他他定著物隨隨之抵押;地上建筑筑物及其他他附著物抵抵押時，其其使用范圍圍內(nèi)的土地地使用權(quán)也也隨之抵押押。(三)土地使用用權(quán)抵押權(quán)權(quán)設(shè)定本身身并不發(fā)生