淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的成本控制

1、淺論房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的本錢控制【摘要】本文主要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，較為詳細地闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的本錢構(gòu)成。從土地供應(yīng)價格，政府行政性收費，市政公共設(shè)施分攤，企業(yè)稅收負擔(dān)，信貸政策，物價程度等方面分析影響房地產(chǎn)開發(fā)本錢增大的主要因素，重點提醒商品房價格上漲與其開發(fā)本錢不斷增加嚴密相關(guān)。在上述根底上，提出通過政府部門和開發(fā)商在開發(fā)過程中的控制，來到達真正有效實現(xiàn)平抑商品房價格過高之目的。【關(guān)鍵詞】開發(fā)本錢；合理利潤；本錢控制近幾年來，房地產(chǎn)市場一直處于火爆上揚的趨勢，商品房不僅與人們的生活息息相關(guān)，并且成為居民消費支出的重點和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動型需求，城市改造房屋拆遷帶

2、來的“被動型需求，城市化加速農(nóng)民進城帶來的“自動型需求，使得商品房的價格也與日俱增。然而國家通過宏觀調(diào)控來抑制房價上漲的手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是非常不利的，為了保持利潤率，企業(yè)只能通過采取降低本錢的手段來維持合理的利潤空間。1房地產(chǎn)開發(fā)中的本錢構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢構(gòu)成與其他行業(yè)不同，有其特殊性。本錢包括：土地費用、前期工程費、根底設(shè)施建立費、建筑安裝工程費、公建配套設(shè)施費及開發(fā)間接費等。1.1土地費用土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過招拍掛方式獲得開發(fā)用地成為開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。而土地獲得后，開發(fā)商面臨的最大問題，便是拆遷

3、戶的安置和回遷。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過土地拍賣獲得以后，土地費用已到達總本錢的40%-50%，因此，可以這樣認為，土地的價格決定了房價。1.2前期工程費前期工程費主要指開發(fā)工程的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察費，測繪費以及“三通一平等土地開發(fā)費用。約占本錢一般不會超過5%。1.3根底設(shè)施建立費根底設(shè)施建立費指為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的費用，約占本錢的10%。1.4建筑安裝工程費建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。從目前來看，約占整個本錢的30%左右。1.5公建配套設(shè)施費

4、公建配套設(shè)施費為居民提供配套效勞的各種非營利性的公用設(shè)施和各種營利性的配套設(shè)施等所發(fā)生的費用。1.6銷售費用銷售費用包括產(chǎn)品在銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費，展覽費，代銷手續(xù)費，銷售效勞費，樣品房裝修費，銷售人員的工資、獎金、差旅費等。1.7管理費用管理費用主要包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費，業(yè)務(wù)招待費，審計費等。1.8財務(wù)費用房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)本錢一個重要組成部分。1.9稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收；另一部分是行政性費用。2房地產(chǎn)價格居高不下的影響因素2.1土地供應(yīng)價格上升以烏魯木齊為例，在均屬于西山地

5、區(qū)的同一相鄰地段2022年初獲得土地每畝約需100萬元，到2022年那么需300萬元計算。漲幅之大令人吃驚。2.2政府行政性收費工程繁多，費用側(cè)重雖然國家計委和財政部已結(jié)合下發(fā)文件，調(diào)整收費工程，后經(jīng)國務(wù)院批準雖然取消了48項不合理收費工程，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對沉重的行政收費。2.3市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)本錢開支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建立任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建立費用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦側(cè)重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按各種稅種綜合計算，企業(yè)稅收負擔(dān)可到達15%左右。而且，如今

6、稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)的稅收采取預(yù)征的政策，即稅收是從收到預(yù)收房款之日起就開始征收。2.5融資渠道相對薄弱，貸款利率居高不下2022年2月9日起，中國人民銀行再次調(diào)整貸款利率，目前，企業(yè)承擔(dān)貸款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上。按央行規(guī)定，商品房只有到達主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。2.6建材價格波動，帶動建安本錢進步建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大材所占比重最大，建材價格的上漲，直接影響了建安本錢進步。我們從房地產(chǎn)開發(fā)本錢的構(gòu)成分析，本錢的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期籌劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的本錢控制，就是要在工程開發(fā)的全過程中，對全部本錢構(gòu)成要素進展

7、規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。3如何有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的本錢3.1通過政府部門來控制開發(fā)本錢1標準控制建立用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標、拍賣、掛牌制度。2加強政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。3逐步建立強迫性退出機制。政府應(yīng)認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產(chǎn)開發(fā)建立領(lǐng)域和消費環(huán)節(jié)的各項不合理收費應(yīng)實在進展全面清理整頓。對應(yīng)由政府負擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)實在負起責(zé)任。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。房地產(chǎn)業(yè)分開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠

8、道單一，利率程度較高，貨幣供應(yīng)過緊的狀況。加強宏觀調(diào)控是任何實行市場經(jīng)濟的國家維持物價平穩(wěn)必選之道，政府通過利率調(diào)整和控制貨幣發(fā)行量調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定。3.2通過內(nèi)部管理，在開發(fā)的全過程中嚴格控制本錢作為投資企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度，把所有經(jīng)濟行為納入合同管理，保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時應(yīng)進展公開招標，選擇三家以上的監(jiān)理單位進展投標報價，從中選出監(jiān)理費用低、技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理單位來進展監(jiān)理。控制建立工程本錢，首先應(yīng)從設(shè)計開始，設(shè)計階段對投資的影響程度達7090。主要從加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證、實行限額設(shè)計、實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法、要加強設(shè)計出圖前的審核工作四個方面的措施來控制。在目前的施工過程中，質(zhì)量監(jiān)視、進度控制機制已經(jīng)比較完善，但本錢控制工作恰恰是施工管理中的薄弱環(huán)節(jié)。主要從嚴格進展工程招標，控制新開工程的造價；合理安排施工順序，減少臨時費用；建立工程變更制度，降低工程本錢；嚴格控制材料、設(shè)備價格；加強開工結(jié)算的審核五方面進展控制。很多開發(fā)企業(yè)以銀行貸款的方式進展融資，許多企業(yè)的資產(chǎn)負債率在80以上。使用貸款也令開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息?？傊康禺a(chǎn)本錢決定房地產(chǎn)價格，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到