房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理交流講座

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理今天跟大家交流的主要是財(cái)務(wù)管理方面的問題，安排的內(nèi)容有八講：第 一講是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理框架；第二講是財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀與分析； 第三講是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金籌措；第四講是企業(yè)的成本管理；第五講是 預(yù)算管理；第六講是固定資產(chǎn)管理；第七講是所得稅的納稅與申報(bào)，現(xiàn)在的 稅法改得很多很快，咱們把最新的房地產(chǎn)企業(yè)納稅政策給大家講一下；第八 講是企業(yè)內(nèi)部控制制度與審計(jì)；第九講不準(zhǔn)備在這講了，如果有時(shí)間的話， 給大家提一下，這是一個(gè)備講材料。第一講財(cái)務(wù)管理框架 這一講里給大家介紹的主要有這么幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的級(jí)別劃 分；二是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問題，有問題好分析怎么提

2、升， 針對(duì)存在的問題提升我們的管理水平，這是現(xiàn)代企業(yè)管理的一個(gè)需要；三是 財(cái)務(wù)管理框架，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)該從哪幾個(gè)方面著手。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的級(jí)別 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的級(jí)別劃分主要是按注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)期限、竣工面積、 質(zhì)量合格率這四個(gè)方面的條件來劃分企業(yè)的等級(jí)。大家可以從表中看到，一 級(jí)的注冊(cè)資本金需要達(dá)到 5 千萬以上，經(jīng)營(yíng)期限起碼是五年以上的，還有三 年累計(jì)竣工面積是 30 萬平米，質(zhì)量合格率要求連續(xù)達(dá)到五年 100%，其中有 一年沒達(dá)到就要降級(jí)。 累計(jì)竣工面積， 我們的企業(yè)可能來自不同的管理部門， 竣工面積是一個(gè)在房地產(chǎn)開發(fā)、 基本建設(shè)、 施工等等的一個(gè)專用名詞， 竣工， 房子蓋完了，

3、各方面通過驗(yàn)收了，包括質(zhì)量驗(yàn)收、內(nèi)業(yè)資料驗(yàn)收、財(cái)務(wù)驗(yàn)收 等等，才能達(dá)到竣工的要求，而不是說施工隊(duì)蓋完就竣工了。二級(jí)企業(yè)注冊(cè)資本是 2千萬，三級(jí)企業(yè)是 8 百萬，四級(jí)企業(yè)是 1百萬， 其他的指標(biāo)我就不再說了。這是企業(yè)開發(fā)的等級(jí)劃分，我們可以衡量一下自己了，我們的企業(yè)的注 冊(cè)資本金是多少？不算貸款， 企業(yè)開張成立的時(shí)候拿出來的錢， 貨幣和實(shí)物， 現(xiàn)在注冊(cè)主要是貨幣，是 5 千萬？還是 2 千萬？達(dá)到哪個(gè)級(jí)首要的指標(biāo)？我 們就可以進(jìn)入哪一級(jí)了，當(dāng)然其他的指標(biāo)也是很重要的。、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)與開發(fā)工作的范圍有緊密的關(guān)系。首先講一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以承建的項(xiàng)目規(guī)模不受限制，多大的都 行，國(guó)內(nèi)的有的

4、或者有能耐跑到國(guó)外去也可以，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，還有基建項(xiàng)目也是如此。不僅在北京市，在廣東、山東，哪兒 招標(biāo)都可以投標(biāo)。 二級(jí)和二級(jí)以下的資質(zhì)就不是這樣的了， 承擔(dān)的面積是 25 萬平米以下的開發(fā)項(xiàng)目，超過 25 萬平米以上的資質(zhì)就不夠了，只能看著別 人干了，所以資質(zhì)等級(jí)對(duì)于能夠參與開發(fā)的建筑面積是一個(gè)很大的約束，承 擔(dān)的具體范圍由各省市具體確定，反正在全國(guó)是拿不到，在省內(nèi)經(jīng)營(yíng)開發(fā)工 作。、注冊(cè)資本金與企業(yè)運(yùn)作的關(guān)系。企業(yè)注冊(cè)資本金對(duì)企業(yè)的招投標(biāo)工作有很大的關(guān)系，一級(jí)資質(zhì)的參加哪 個(gè)范圍的招投標(biāo)工作，有招標(biāo)的任務(wù)、項(xiàng)目，我們就有投標(biāo)的可能。銀行貸 款也要看企業(yè)資質(zhì)，企業(yè)資質(zhì)夠

5、了，信用高，貸款的數(shù)額就大，反之你注冊(cè) 資本金就是一百萬，你說貸兩千萬咱們得商量商量，你以什么做抵押呢？以 公司全部財(cái)產(chǎn)做抵押也不行，你的注冊(cè)資本金才一百萬，你要兩千萬的貸款 銀行不給，不可能的。所以企業(yè)的注冊(cè)資本金、等級(jí)、資質(zhì)的認(rèn)定，決定了 你的開發(fā)范圍、運(yùn)作的能力還有具體和銀行各方面的信貸關(guān)系。剛才講了 5千萬的注冊(cè)資本金就可以達(dá)到一級(jí)，但是 5 千萬的資本金夠 不夠呢？我這開發(fā)項(xiàng)目往往是一個(gè)億、兩個(gè)億，肯定離不開銀行貸款，比如 我手里有一個(gè)億的資金全注冊(cè)進(jìn)來好不好呢？也不好，因?yàn)樵蹅兪怯邢薰?司，注冊(cè)資本金有一個(gè)管理賠償?shù)姆秶热缬幸粋€(gè)億要全部投入到企業(yè)的 運(yùn)作中來，可以 5千萬作為注

6、冊(cè)資本金達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)了，另外這 5 千萬可以 做我的資本公積等等，就從另外一個(gè)角度進(jìn)入企業(yè)進(jìn)行運(yùn)作，當(dāng)然這個(gè)如果 是大家兜里有錢的話可以這樣做，如果不夠限定于注冊(cè)資本金拿來，有時(shí)候 還會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？實(shí)際我兜里就 2 千萬，但是我要達(dá)到一級(jí)企業(yè)的水平， 注冊(cè)資本金就要 5千萬，怎么辦了？借 3 千萬，借 3千萬都打到銀行里面， 首先在驗(yàn)資的時(shí)候，打到驗(yàn)資的賬戶里面，達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就給你注冊(cè)。但是 債主逼著你要還，所以作為企業(yè)來講，往往還得倒出去，今天借給你了注冊(cè) 用，明天你就得給我，甚至于下午你就得給我，我給你用四個(gè)小時(shí)，有的用 兩天，有的或者時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，看約定了?，F(xiàn)在有一些驗(yàn)資的時(shí)候，專門

7、有 這么一種公司，大家感興趣的話，必要的時(shí)候也可以用上，比如我注冊(cè)資本 我準(zhǔn)備 2 千萬，實(shí)際我手里就一百萬，那我也要做事，怎么辦呢？那就有一 些驗(yàn)資公司，他本身就帶資給你驗(yàn)資，我遇到這種情況也不少，我先借你， 你有 1 百萬，我借你 1900 萬，我也給你驗(yàn)資，他借給你的錢，他控制，然 后驗(yàn)完資以后馬上把 1900 萬抽回來了，那作為企業(yè)來講，注冊(cè)資金肯定是不夠的，然后就出現(xiàn)了籌資、集資、貸款等等一系列的問題和事項(xiàng)。、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么要不斷提升自己的管理水平？當(dāng)然，這對(duì)企業(yè)管理的效益有很大的關(guān)系，管理好效益就高，管理不好 效益就低。另一方面從社會(huì)上反映出來的問題來看，也要提升我們自己的管

8、 理水平是企業(yè)發(fā)展的自身需要，否則就要受到制約，受到社會(huì)上的或者是政 府部門的干預(yù)了。發(fā)現(xiàn)有這么幾個(gè)問題和事項(xiàng)，對(duì)某市 22 家整改之中發(fā)現(xiàn) 的問題有這么四個(gè)方面：一是惡意拖欠工程款，蓋完房了不給施工隊(duì)錢，施工隊(duì)圍著要錢，鬧得 社會(huì)上很不安定，所以前一些日子我到湛江去，監(jiān)督一個(gè)奧運(yùn)會(huì)的國(guó)家場(chǎng)館 比賽訓(xùn)練的項(xiàng)目，我到那去以后，除了把資產(chǎn)管理的運(yùn)作搞好以后，一條特 殊的要求就是你的工程款絕對(duì)不能拖欠民工，奧運(yùn)無小事，著把火不行，農(nóng) 民工坐著示威行嗎？也不行。 所以搞房地產(chǎn)開發(fā)， 對(duì)于民工工資的拖欠問題， 過去有，還是比較厲害的，近幾年從各方面的要求、管理逐漸嚴(yán)格起來，這 方面的問題少了，但是還有。

9、有時(shí)候自己都顧不過來了，拖欠一點(diǎn)工資也是 很自然的問題了。不過大家以后再搞企業(yè)管理的時(shí)候，民工工資的問題要注 意，不要造成社會(huì)不安定因素。二是售房的手續(xù)不全，沒有預(yù)售證的情況下，就開始售房子了。在稅法 里面我還要講， 怎么樣才能達(dá)到預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)， 達(dá)不到預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)你不能銷售， 過去賣樓花大家知道，我也曾經(jīng)參與過，不是賣樓花，是搶那樓花，一個(gè)開 發(fā)項(xiàng)目，我去買房了，我以為有房子弄好了呢，到那一看就是樓花，在墻上 畫一張圖，在什么地方，我這小區(qū)是什么模樣，幾單元幾號(hào)都給你劃上格， 你要哪兒呢？我要 4單元 4層1號(hào)，就辦手續(xù)，你交定金，也不多，幾千塊 錢就可以了，然后給你插一個(gè)小紅旗，插上就算賣出去

10、了，定金收了，過幾 天以后就要受你的預(yù)售款了，這種情況過去很多，你還真搶，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū) 位置很好，就這么幾套房子，我不想要頂層的，我就想要三層的，金三銀四 嘛，我趕緊搶那個(gè)三層的，結(jié)果沒排好，別人談好了小紅旗插上了，所以北 京人冬季有搶大白菜的情況， 50 歲以上的人都知道，冬儲(chǔ)大白菜，搶啊， 10 月 7 號(hào)的時(shí)候要下霜了，每年的 10 月 6 月到 11 月初這個(gè)階段，一定要把大 白菜搬回家去做冬天儲(chǔ)藏的主要菜品，就搶，夜里排隊(duì)去?，F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā) 這塊，前幾年也出現(xiàn)了這樣的情況，兜里揣著一點(diǎn)定金就去了。這幾年由于 市場(chǎng)情況的變化，人們消費(fèi)水平的情況不同了，飽和情況不同了，這種情況 少了。所

11、以預(yù)售的時(shí)候一定要達(dá)到預(yù)售的水平才可以。三是開發(fā)行為的不規(guī)范，引起很多投訴。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)不 好，說有什么沒有什么，說有停車位結(jié)果都蓋了房了，說有游泳池，結(jié)果場(chǎng) 館的面積被壓縮了，也蓋上房了。有的在工程質(zhì)量上受到影響了。四是工程質(zhì)量較差，出現(xiàn)漏水、墻體裂縫等等。 這是我前兩天看電視看到的，我覺得這還是小事，樓房倒了這是大事， 幸虧還沒交工，在施工的過程中，有幾個(gè)民工受傷死了。請(qǐng)問如果這個(gè)房子 要是交付使用了，通過驗(yàn)收了，它再晚倒幾個(gè)月的話，我們的住戶搬進(jìn)去的 時(shí)候它再倒怎么辦？這個(gè)損失就慘了。所以我們搞房地產(chǎn)開發(fā)的工程質(zhì)量絕 對(duì)是首要問題，買房的人也很注意這個(gè)問題，首先看你房子的質(zhì)量

12、行不行？ 能抗幾級(jí)地震？尤其在北京地區(qū)唐山有一個(gè)八級(jí)地震，北京震感很大，那會(huì) 兒都到大街外面去睡覺去了，不敢進(jìn)樓房，平房還好一點(diǎn)，能夠在桌子底下 藏，所以抗震的級(jí)度、施工的質(zhì)量，是現(xiàn)澆的？鋼筋混凝土全現(xiàn)澆的一般質(zhì) 量是有保障的， 比較高，因?yàn)樗且粚右粚哟a上去的， 比如 13 樓或者 21樓， 一層一層澆鑄，就把你的房子變成一個(gè)鋼筋水泥的整體建筑了，這種房子倒 了也不怕，即便是倒也不是一下全倒了，像多米諾骨牌一樣。所以抗震的強(qiáng) 度要夠，施工質(zhì)量要保證，這是我們開發(fā)企業(yè)一定要注意的問題。有這種情 況不斷地發(fā)生，而且 13 層的樓房倒了，可以說是對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)基本建 設(shè)單位和施工隊(duì)單位是一個(gè)嚴(yán)重

13、的啟示和教訓(xùn)，百年大計(jì)，質(zhì)量第一，不能 忘記。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)誠(chéng)信度受到威脅這句話怎么講？老百姓一般都認(rèn)為你們是暴利，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掙了一 半錢，現(xiàn)在一萬五、一萬八一平米，實(shí)際上有幾千塊錢就夠了，他算的是建 筑成本，沒有考慮到地價(jià)問題，這塊地在市內(nèi)和遠(yuǎn)郊縣絕不一樣，市內(nèi)一塊 地過去能達(dá)到四、五千，現(xiàn)在可能還要更高。這些一共組成了房?jī)r(jià)，才有房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要有利潤(rùn)，也還有銀行貸款，銀行貸款需要有利息， 2008 年 底還是 5.4 ，這是活期貸款最便宜的，這些利息支出要給銀行，所產(chǎn)生的利 息要資本化。什么叫資本化？就是進(jìn)入到房產(chǎn)價(jià)值里面去，這跟企業(yè)一般的 銀行貸款不一樣，就是形成房地產(chǎn)

14、的價(jià)格是方方面面的，不排除房地產(chǎn)企業(yè) 里面有利潤(rùn)或者是較高利潤(rùn)的情況。為什么大家都忙著上？因?yàn)榇_實(shí)利潤(rùn)空 間還是比較大的，你管理得好和管理不好大不一樣， 10%、20%的利潤(rùn)弄好了 能拿下來，弄不好的話 5%也拿不到甚至還賠錢，我見過這樣的企業(yè)，是中關(guān) 村地區(qū)的一個(gè)老板，他講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在形勢(shì)太好了，傻子都能賺錢， 不然吧？最后他請(qǐng)我去做審計(jì)了，為什么？他說我賠了。沒有搞好管理，外 行進(jìn)來了，我有錢，拿來干吧，地也有，錢也有，你們?nèi)ジ砂桑笕鍪?，結(jié) 果賠了。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里面有錢可賺， 但不是絕對(duì)的。 老百姓還不懂， 所以你們現(xiàn)在房子賣到一萬八、兩萬多一平米，太高了，承受不了了，你們

15、有多少錢拿走了？政府部門認(rèn)為開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信度有一些問題，財(cái)務(wù)報(bào)表往往產(chǎn)生了一些虛 假的情況，最近的情況我沒搜集， 2005 年財(cái)政部檢查組織了 39 個(gè)大型企業(yè) 的檢查，一共查出了資產(chǎn)不實(shí)問題 93 億，虛報(bào)資產(chǎn)。收入不實(shí) 84 億，利潤(rùn) 不實(shí) 33 億，會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)僅為12.22%，大家注意僅為12.22%，這是反映出來的數(shù)字，那沒有反映出來的實(shí)際利潤(rùn)呢？通過調(diào)查平 均達(dá)到了 26.79%，大家心里明白，能不能達(dá)到這個(gè)數(shù)？管理好了完全可以， 管理不好，我剛才說的那個(gè)傻子確實(shí)賠了，有這種情況。但是平均銷售利潤(rùn) 率報(bào)表反映是 12.22%，在當(dāng)時(shí)來講是比較低、不夠準(zhǔn)確的。所以報(bào)表里面

16、大 家一談就是如何避稅？就是應(yīng)該交的不交或少交。在稅務(wù)管理這個(gè)行當(dāng)來講，沒有納稅策劃、合理避稅等等問題，如果有 是稅務(wù)管理的漏洞，如果今天我應(yīng)該交的稅不交或少給躲過去了，實(shí)際上在 受管理系統(tǒng)就是兩個(gè)字：一個(gè)是漏稅一個(gè)就是偷稅。所以在大家搞管理的時(shí) 候，下一步稅法我要講為什么國(guó)家為了企業(yè)一步一步出臺(tái)新的稅務(wù)的管理辦 法？就是因?yàn)榇嬖诘膯栴}比較多，所謂的合理避稅就是打一個(gè)擦邊球，還沒 有出現(xiàn)這種制約之前，我們把這個(gè)問題走在它的前面，等它發(fā)現(xiàn)了加強(qiáng)管理 了，就是從什么什么時(shí)候開始執(zhí)行，以前的算了，以后的按照這個(gè)辦法。所 以在企業(yè)里面搞經(jīng)營(yíng)也離不開一個(gè)稅務(wù)、納稅策劃的問題，這是很實(shí)際的。但是，部分的房

17、地產(chǎn)企業(yè)存在著比較嚴(yán)重的偷稅漏稅現(xiàn)象，少數(shù)企業(yè)甚 至通過構(gòu)筑虛假業(yè)務(wù)、 編造合同等手段， 騙取銀行的信貸， 這種情況也有的 現(xiàn)在通過斷斷續(xù)續(xù)報(bào)道出來的，我這個(gè)盤現(xiàn)在可是搶購(gòu)的，真簽合同，簽完 合同底下給這個(gè)老太太一部分的辛苦費(fèi)，把合同再拿回來，就沒這個(gè)事了， 造成虛假繁榮，為什么呢？銀行貸款、按揭，簽了合同以后，那個(gè)老太太她 是沒有錢了，但是我要申請(qǐng)銀行貸款，有這個(gè)合同，銀行按照合同就貸下來 了，否則你沒有這個(gè)業(yè)務(wù)，光講拿企業(yè)的信譽(yù)作為流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的理由去貸 款，貸不下來，所以編造一些假的合同行為時(shí)有出現(xiàn)。綜合以上這些情況，給我們的企業(yè)在社會(huì)上造成一種不良的影響，所以 我們要提升企業(yè)的管理水平

18、，這不是社會(huì)上的要求，是我們自身的需要。如 果搞不好，我們企業(yè)的信譽(yù)一旦受到影響不堪設(shè)想，誰誰誰的房子賣得好， 為什么？信譽(yù)高、策劃得好、建筑得好，這是一個(gè)吧？所以通過這些問題來 講，我們一定要把自己的管理水平提上去。三、財(cái)務(wù)管理的框架、什么是財(cái)務(wù)管理？ 有些人認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是那個(gè)賬本唄，把賬都記好了，財(cái)務(wù)管理就是好 了，到時(shí)候報(bào)表出去就行了，不是這樣，財(cái)務(wù)管理是一個(gè)很科學(xué)的問題，我 們想我們搞企業(yè)為什么？一個(gè)是大家工作的需要，企業(yè)老板投資，真正的股 東們是要賺錢的，財(cái)務(wù)工作管理不好，錢從哪兒來？張著手都飛了，所以財(cái) 務(wù)管理不單單只是一個(gè)記賬的問題，而是一個(gè)系統(tǒng)的科學(xué)的管理工作，對(duì)企 業(yè)經(jīng)營(yíng)效

19、益的好壞， 起著至關(guān)重要的作用。 所以以現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理為對(duì)象， 通過組織、控制和協(xié)調(diào)資金的運(yùn)動(dòng)， 保證現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的工作， 是我們財(cái)務(wù)管理的落腳點(diǎn)，而不只是記賬的問題，報(bào)賬、納稅就算管好財(cái)務(wù) 了，稅務(wù)部門沒找我麻煩，我請(qǐng)人家吃頓飯，有點(diǎn)小事也過去了，大事也抹 了，這個(gè)也需要，但是不是我們財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容。、財(cái)務(wù)管理的四個(gè)任務(wù)： 一是國(guó)家的制度、政策有沒有貫徹？有沒有違規(guī)？ 違反國(guó)家的大法是大問題，企業(yè)制度沒有執(zhí)行好這是企業(yè)內(nèi)部問題，外 部的國(guó)家法律、規(guī)章制度你沒有一定的政策水平來遵照?qǐng)?zhí)行，就不行了。比 如說稅務(wù)政策、年度的年檢是表面的東西，內(nèi)部管理的東西過去有總會(huì)計(jì)師 對(duì)企業(yè)的

20、財(cái)務(wù)負(fù)全面的責(zé)任，甚至有的單位講企業(yè)的財(cái)務(wù)是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，我是 老板，我對(duì)財(cái)務(wù)問題我不懂，出了問題是你會(huì)計(jì)的事甚至是總會(huì)計(jì)師的事， 跟我有什么關(guān)系??？我就是給你錢，出資讓你去運(yùn)作的，否，企業(yè)的會(huì)計(jì)法 規(guī)定，財(cái)務(wù)方面的問題要由企業(yè)的法人代表負(fù)責(zé)，你有偷稅的問題，找到你 法人代表，你財(cái)務(wù)報(bào)表不實(shí)的問題找到你法人代表。過去單純由會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù) 主管負(fù)責(zé)的這種情況已經(jīng)通過會(huì)計(jì)法糾正過來了。所以大家要注意，首 先搞財(cái)務(wù)管理要注意貫徹執(zhí)行我們的財(cái)務(wù)管理制度。二是建立健全財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)分析等等。 編制計(jì)劃還要檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況，這也是下面講的內(nèi)容，在以后的幾 講之中我們還會(huì)講具體的問題。三是

21、反映公司的收入，及時(shí)完成需要上繳的稅收及管理費(fèi)用。交稅現(xiàn)在已經(jīng)形成一種很自然的情況，沒有稅收國(guó)家的財(cái)政預(yù)算就停擺 了。還要上繳管理費(fèi)用，國(guó)企里面有，我是總公司，需要我的分公司定期上 繳管理費(fèi)用，在前五年的時(shí)候財(cái)政部對(duì)大型國(guó)有企業(yè)的管理，核定它的上繳 管理費(fèi)用的比例可以進(jìn)入成本，這是不是一個(gè)問題？從現(xiàn)在的稅法來分析， 確實(shí)里面存在著問題，你的企業(yè)利潤(rùn)怎么形成的？收入減去成本減去管理費(fèi) 用自己發(fā)生的管理費(fèi)用形成費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，形成了企業(yè)的毛利潤(rùn)。那么上 繳上級(jí)管理機(jī)關(guān)的費(fèi)用插進(jìn)去了， 前幾年還有規(guī)定， 這幾年逐漸在進(jìn)行調(diào)整 收繳管理費(fèi)的問題逐漸要被扭轉(zhuǎn)過來。四是為經(jīng)營(yíng)管理提供信息，促進(jìn)公司能夠取得

22、一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè) 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。我們作為財(cái)務(wù)管理要把有關(guān)的信息及時(shí)的反映出來，剛才我講的那個(gè)房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠錢了，有一個(gè)信息不靈的問題，最后一揭鍋，我怎么賠了？ 原來是這個(gè)問題造成的，信息反映不靈，可以說財(cái)務(wù)管理人員失職，財(cái)務(wù)主 管人員失職。采購(gòu)的地價(jià)在周圍的地價(jià)水平是多少？一拍腦瓜行了，就這個(gè) 價(jià)進(jìn)了吧，這塊地就下來了。有一個(gè)分析，這個(gè)單位地價(jià)占了它開發(fā)成本的 40%以上，請(qǐng)問大家這么大的地價(jià)支出，留給你的利潤(rùn)空間還有多少呢？你 去擠吧，從管理費(fèi)用入手， 從招待費(fèi)、廣告費(fèi)上入手，你又能擠出來多少呢？ 大頭一下就出去了，一個(gè)是對(duì)周圍情況掌握不實(shí)，再有就是財(cái)務(wù)管理信息失

23、靈，老板沒看到，他不知道總的開發(fā)成本應(yīng)該是多少，這個(gè)地價(jià)應(yīng)該占開發(fā) 成本的水平比例是多少，他不知道這個(gè)問題。當(dāng)然我們現(xiàn)在的財(cái)務(wù)管理人員 不僅要了解，而且要及時(shí)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、有關(guān)的管理部門及時(shí)的反映 出來，這也是我們財(cái)務(wù)管理的重要任務(wù)。、財(cái)務(wù)管理的四個(gè)內(nèi)容：一是資金籌集。剛才我講了資金來源有五個(gè)方面甚至六個(gè)方面，銀行貸款是一個(gè)方面， 注冊(cè)資本金是一個(gè)方面，還有企業(yè)資金要還不夠項(xiàng)目開發(fā)，夠級(jí)別，通過國(guó) 家批準(zhǔn)我可以找投資、搞集資等等，但是非法集資是絕對(duì)要禁止、避免的， 通過申報(bào)可以搞集資，把企業(yè)搞開發(fā)的資金要滿足階段性的需要，這是財(cái)務(wù) 管理的一個(gè)重要內(nèi)容，是工作的一個(gè)主要方面。為什么講籌資管

24、理？我把錢拿進(jìn)來就行了嗎？剛才我講階段性的資金 需求，現(xiàn)在我剛鋪攤子，我就把資金全打過來，有用嗎？沒有用。剛開鋪攤 的時(shí)候資金的需求量比較少，但是這個(gè)工程鋪開了，基礎(chǔ)完了上到結(jié)構(gòu)了， 這時(shí)候大量的資金就需要投入了。這時(shí)候如果沒有遠(yuǎn)見、沒有分析的話，馬 上要斷流，資金流一斷企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)不靈了，出現(xiàn)的問題就太多了。所以在資金 籌集方面一定要做好準(zhǔn)備。有這么一個(gè)例子， 有一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十年沒搞起來， 大家可以想想， 搞了十年沒起來，在那蹲著是一個(gè)什么樣的感覺呢？開始資金很充分，但是 沒有做好資金使用計(jì)劃，我后面的資金還會(huì)有的，現(xiàn)在有這些先搞周邊的建 設(shè)，道路建設(shè)、市政道路也是我開發(fā)的一個(gè)內(nèi)容之一，也

25、是政府要求的，拆 遷先慢一些， 我把道路搞完了以后馬上再做拆遷工作， 可是資金發(fā)生了短缺， 本來計(jì)劃應(yīng)該到手的資金發(fā)生了變化，有的企業(yè)通過貸款、借款拿不到了， 那個(gè)企業(yè)的信譽(yù)發(fā)生問題了，再找他借款也借不出來了，這個(gè)企業(yè)還得從銀 行去倒，出現(xiàn)問題了，資金流發(fā)生了斷流的現(xiàn)象，現(xiàn)在這個(gè)企業(yè)老板仍然是 打出一個(gè)很大的架子，財(cái)主，坐在一個(gè)辦公室里面尋求投資方、合作伙伴， 他的前期投入已經(jīng)達(dá)到了 1.8 億，除了搞了點(diǎn)拆遷、道路，地價(jià)款還沒有完 全繳足，誰跟我合作？這個(gè)項(xiàng)目在我手里，一期開發(fā)基本算完成了，誰要這 個(gè)項(xiàng)目我可以給你了，你全拿走也行，你拿 80%也行，給我留 20%的股份也 可以，條件很寬松，

26、只要能把我這個(gè)窟窿補(bǔ)上來就行了，十年的開發(fā)企業(yè)現(xiàn) 在還是在原地踏步。在城里拆遷的時(shí)候還有一個(gè)小錠子賬戶沒有完，一步也 邁不開了，怎么造成的呢？資金問題造成的，資金使用計(jì)劃、預(yù)算問題沒有 做好，以至出現(xiàn)了這些的問題，所以資金籌集這方面，還是要做好計(jì)劃，規(guī) 避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)所需要的資金。二是資金投放的管理。這個(gè)現(xiàn)在可以少投、暫時(shí)不投的時(shí)候我投進(jìn)去了，下一步真正需要錢的 時(shí)候沒有了，所以投放計(jì)劃，不同的時(shí)期有不同的花消，一定要把財(cái)務(wù)預(yù)算 做好。所以資金投放的管理需要引起大家的注意，其實(shí)就是選擇最恰當(dāng)?shù)耐?資方在成本與效益、風(fēng)險(xiǎn)與收益最優(yōu)組合的條件下使用資金，成本和效益， 這會(huì)兒講的成本就不是完全的建

27、筑成本了，而是資金成本，因?yàn)橘Y金是有利 息的，這個(gè)利息最后要付出的。貸進(jìn)來的錢能不能到時(shí)候還上？還不上在手 里面形成一個(gè)沉淀的貸款資金，你每年付利息吧。所以風(fēng)險(xiǎn)和收益最優(yōu)組合 的條件下來使用資金，這是資金的投放是有一個(gè)科學(xué)的管理過程。三是資金的運(yùn)營(yíng)管理。要選擇最合理的資源配置方案，最大限度地利用各項(xiàng)資金，資金的運(yùn)營(yíng) 是現(xiàn)代管理對(duì)資金投放所形成的各項(xiàng)資產(chǎn)的利用、調(diào)度和管理的行為。四是資金分配的管理。選擇最佳的利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)進(jìn)行分配，這會(huì)產(chǎn)生的利潤(rùn)分不分？分多 少？也是一個(gè)學(xué)問。當(dāng)然按照合同的章程，股份的配額，該分的就得分。大 家一看我這個(gè)都拿走了，我也是股東之一，我現(xiàn)在需要分錢，就等于減少資 金

28、在企業(yè)里面運(yùn)作的份額，一旦不夠的時(shí)候，仍然貸款又需要出錢了，所以這也是一個(gè)如何做好資金分配的管理，也是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容之一、財(cái)務(wù)管理的四個(gè)環(huán)節(jié)：一是財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是來分析，屬于預(yù)測(cè)完了以后就要進(jìn)入預(yù)算管理的過程， 開始沒有分析，不知道這段的經(jīng)營(yíng)需要多少錢，用什么條件可以滿足，沒有 一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，不做財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，蒙著干，最后吃虧的還是企業(yè)，還是我們 自己的管理人員，所以在開始財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)工作要做好。二是財(cái)務(wù)預(yù)算。做好了測(cè)算以后，就要編制財(cái)務(wù)預(yù)算， 什么叫財(cái)務(wù)預(yù)算呢？預(yù)算有幾種， 有一種支出預(yù)算，有一種收入預(yù)算。預(yù)算收入就是我們應(yīng)該在這個(gè)階段，一 般編的財(cái)務(wù)預(yù)算都是年度的財(cái)務(wù)預(yù)算，今年我有多

29、少人？我需要投多少錢？ 我把它做一個(gè)計(jì)劃，然后我從籌資的角度必須拿進(jìn)多少錢？我的利息支出是 多少？都要打進(jìn)全部的預(yù)算里面去，今年我的兜里面有多少錢？怎么花？現(xiàn) 場(chǎng)擺著多少任務(wù)？需要多少錢？能不能滿足？怎么用？這是財(cái)務(wù)預(yù)算的主 要工作內(nèi)容。做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作可以使得現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理更加有序，它以財(cái)務(wù)的預(yù)測(cè)和 財(cái)務(wù)的決策為前提，又是財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是必須做好 的，財(cái)務(wù)預(yù)算是建立在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上的，搞不好財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，你的預(yù)算 都是瞎掰，所以一定要搞好預(yù)測(cè)，編制好財(cái)務(wù)預(yù)算，也是下一步管理使用的 前提。三是財(cái)務(wù)控制。根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用有關(guān)的財(cái)務(wù)信息，要控制企業(yè)的資金使用、成本 支出和費(fèi)用

30、支出。成本和費(fèi)用是兩碼事。四是財(cái)務(wù)分析?？刂仆炅私衲暌荒暌阗~的，我們要進(jìn)行一個(gè)分析甚至是考核，對(duì)做的 預(yù)算執(zhí)行情況如何？成本支出是不是在有效的控制范圍之內(nèi)？企業(yè)的利潤(rùn) 計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了沒有？實(shí)現(xiàn)了多少？百分比是多少？成本利潤(rùn)率、投資的資金利 潤(rùn)率，原來測(cè)算的要達(dá)到多少？在預(yù)算里面制定了多少？實(shí)際情況發(fā)生了多 少？最后都要做一個(gè)詳細(xì)的分析，目的總結(jié)今年作為測(cè)算來年的情況和編制 來年預(yù)算的基礎(chǔ)，這是一個(gè)循環(huán)。所以，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)分析，這是四個(gè)環(huán)節(jié)，任 何開發(fā)企業(yè)也離不開這四個(gè)環(huán)節(jié)，尤其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)， 有的是勞動(dòng)密集型，比如施工企業(yè)就是勞動(dòng)密集型，施工企業(yè)的老板并不

31、見 得有多少錢、有幾億的財(cái)產(chǎn)，在于他能夠組織進(jìn)來他的施工人員，這是他的 本領(lǐng)。一個(gè)工程要上，可以同時(shí)要上幾百人，他能有人，過去我在北京建工 局工作，超過 10億資產(chǎn)、有 10 個(gè)公司，每個(gè)公司里面的情形也差不多了， 人員也快達(dá)到一個(gè)億了，是一個(gè)勞動(dòng)密集型的企業(yè)，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是 一個(gè)資金密集型的企業(yè)，通過資金來運(yùn)作的，所以財(cái)務(wù)管理這一塊是非常重 要的，要做好財(cái)務(wù)分析，做好來年的預(yù)算，做好各方面的管理工作，對(duì)企業(yè) 經(jīng)濟(jì)效益的提高有很大的作用。這一講就是這樣幾個(gè)內(nèi)容，一是企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，二是從企業(yè)的注冊(cè)開 始，存在什么問題，大家如何進(jìn)行糾正？在管理之中需要解決什么問題？三 是財(cái)務(wù)管理框架等等，

32、 從這三個(gè)方面做了一個(gè)初步的講解，咱們大家對(duì)里 面的問題要吃透，財(cái)務(wù)管理的概念要樹立起來，這樣為我們以后的各項(xiàng)工作打下一個(gè)比較好的基礎(chǔ)第二講 財(cái)務(wù)報(bào)表的閱讀與分析 這里面我不知道搞財(cái)務(wù)的人員比例我不知道有多少，真正搞財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 的，有很多是來自于其他部門的，我想看一下比例，我就知道下一步怎么講 了，搞財(cái)務(wù)的管理人員舉手？不足 10%，我就給大家講課的時(shí)候就要有不同 的側(cè)重了，具體的財(cái)務(wù)語言比如借貸方面的東西就不講了，重點(diǎn)給大家講一 些泛泛的管理方面需要注意的問題。這一講主要有這么幾個(gè)內(nèi)容，一是財(cái)務(wù)報(bào)告與會(huì)計(jì)報(bào)表，什么叫財(cái)務(wù)報(bào) 告？企業(yè)經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間要按照一定的時(shí)間，比如說月度、季度、年度來出報(bào) 告

33、和會(huì)計(jì)報(bào)表。二是如何看財(cái)務(wù)報(bào)表？重點(diǎn)在哪兒？拿過來第一眼先看什么 數(shù)？三是怎么樣做好會(huì)計(jì)報(bào)表的分析工作？這三個(gè)內(nèi)容如果大家能吃到心 里去，對(duì)于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的工作就可以有一個(gè)初步的了解和認(rèn)識(shí)。當(dāng)然我們企業(yè) 的領(lǐng)導(dǎo)、管理人員，接觸財(cái)務(wù)報(bào)表是比較多的，工程人員接觸的就少。這里有一句話希望大家能夠注意： “一個(gè)好的企業(yè)管理者必須首先是財(cái) 務(wù)管理的專家。”我本身是企業(yè)經(jīng)理，我是高級(jí)管理人員，那么你對(duì)財(cái)務(wù)管 理不懂或者是一知半解，很難提高您的工作，剛才我講了那個(gè)例子，那個(gè)老 板本身是大股東，還是過去那種甩手掌柜的，國(guó)營(yíng)企業(yè)的管理方式，有客戶 你管吧，今天怎么著？就是它了，實(shí)際他沒有掌握財(cái)務(wù)管理的訣竅和真諦，

34、以至發(fā)生了年度的虧損問題，最后讓我審審吧，因?yàn)橛X得自己不虧，要審贏 了，審能審贏了嗎？那錢都花完了，讓我去給你變啊？我去給你填錢是不可 能的，所以他想最后審贏了成為一種非常不內(nèi)行的話，我不說他無知，但是非常不內(nèi)行，你原來干什么去了？你懂不懂財(cái)務(wù)管理？所以這里講一個(gè)好的財(cái)務(wù)管理者必須首先是財(cái)務(wù)管理的專家。那么，專家要專到什么程度？在自己了，有時(shí)間、有能力、有精力就專深一點(diǎn)，沒有那么多的時(shí)間和精力，也要做一些了解，要懂，這樣對(duì)以后提升我們管理工作的水平有很大的意義。一、財(cái)務(wù)報(bào)告及其組成財(cái)務(wù)報(bào)告分這樣三個(gè)方面，這是每年財(cái)務(wù)部門都要出的一個(gè)資料，財(cái)務(wù) 報(bào)告要給企業(yè)經(jīng)理、高管、董事會(huì)使用，報(bào)告一年的財(cái)務(wù)

35、工作，通過會(huì)計(jì)報(bào) 表、會(huì)計(jì)報(bào)表的附錄、財(cái)務(wù)說明書，每年的財(cái)務(wù)報(bào)告由這三塊組成。會(huì)計(jì)報(bào)表很簡(jiǎn)單，就是一張紙，資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表，每 張表都是一張紙，但是含著豐富的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容、信息，如果不太注意，就 看最后一行數(shù)，今年我們贏了賺了，贏了皆大歡喜，要是虧了就著了急了， 我認(rèn)為不僅僅應(yīng)該看這個(gè)東西，要深入看會(huì)計(jì)報(bào)表，要讀懂它、深入它、應(yīng) 用它，甚至從里面發(fā)現(xiàn)問題來提出指導(dǎo)意見，這是我們高級(jí)管理人員的重要 責(zé)任。會(huì)計(jì)報(bào)表附錄，一張紙能不能讓你了解所有的問題呢？那是不行的，你 了解不到，比如說銀行存款，有現(xiàn)金和銀行存款，銀行存款有多少？怎么樣 形成的？有幾個(gè)銀行？在這個(gè)階段之內(nèi)資金流是怎么發(fā)

36、生變化的？所以還 要有一個(gè)輔助說明，說明這一切問題，應(yīng)收賬款是多少？比如說一算賬今年 有 350 萬應(yīng)收款，能不能回來？都借給誰了？要有財(cái)務(wù)報(bào)表的輔助進(jìn)行說明， 所以大家看報(bào)表一個(gè)是看數(shù)字，然后就是看說明，能更深入進(jìn)去。財(cái)務(wù)情況說明書，這是一個(gè)綱，編制今年財(cái)務(wù)報(bào)告的綱，里面說明了編 制的情況、存在的主要問題和財(cái)務(wù)情況的基本分析，就是剛才我講的財(cái)務(wù)管 理的四個(gè)方面，今年是怎么樣測(cè)算的？我的財(cái)務(wù)預(yù)算是如何編制的？實(shí)際支 出費(fèi)用花了多少？存在哪些問題？今后建議從哪些方面糾正？都要在財(cái)務(wù) 情況說明書里面有具體的反映。當(dāng)然這里面還有貸款等等，竣工面積完成情 況這些內(nèi)容，所以說財(cái)務(wù)說明書拿起來首先是看一個(gè)

37、概括，然后接觸的是財(cái) 務(wù)報(bào)表，第三才是會(huì)計(jì)報(bào)表的輔助，拿這個(gè)東西要看有沒有這三樣？如果沒 有這三樣，我們作為企業(yè)經(jīng)理可以打回去，你這個(gè)財(cái)務(wù)工作還沒完成，你光 給我一張紙干什么？我看得懂嗎？輔助在哪里？說明在哪里？所以一個(gè)完 整的財(cái)務(wù)報(bào)告有這三方面的東西。二、財(cái)務(wù)報(bào)表的種類、作用和結(jié)構(gòu)、分析和案例。財(cái)務(wù)報(bào)表的種類：前面是編號(hào)，有 01、02、03，還有一些附表 1、2、3、 4、5，中間前三個(gè)是企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的主要的主表，一個(gè)是資產(chǎn)負(fù)債表，一個(gè) 是利潤(rùn)表， 一個(gè)是現(xiàn)金流量表， 利潤(rùn)表還不完整， 還要有利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表， 利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了怎么分配呢？現(xiàn)在往往是的地之的值得無之的嗯不 穆斯林 利潤(rùn)和利潤(rùn)分配

38、表更加完整。有了這三張表，基本財(cái)務(wù)的全面信息都齊了， 當(dāng)然為了對(duì)這幾個(gè)表反映的情況更加具體還有一些附表要存在，比如說資產(chǎn) 的減持準(zhǔn)備有沒有？尤其是流動(dòng)資產(chǎn)、存貨這方面，今年買了鋼材是 4000 塊錢一噸，明年市場(chǎng)行情有沒有變？變 3500、 3000 了，有沒有這個(gè)思想準(zhǔn) 備？有沒有反映出來？所以附表也很重要，是對(duì)主表的一個(gè)重要的補(bǔ)充資 料。還有股東權(quán)益變動(dòng)的增減表，這個(gè)一般是不會(huì)產(chǎn)生大的變動(dòng)的，在一定 時(shí)期內(nèi)不變，有時(shí)候要及時(shí)反映出來，誰的股份增加了？誰的股份減少了？ 今年又進(jìn)了哪些股東？走了哪些股東？是大股東？還是小股東？占的資本 金有多少？權(quán)益有多少？怎么進(jìn)行分配的？這一串問題就都出來了

39、。再一個(gè)就是應(yīng)交增值稅的表，納稅申報(bào)表，不但是增值稅還有所得稅， 也是很重要的。下面是利潤(rùn)分配表，利潤(rùn)只是說你一年的經(jīng)營(yíng)成果，如何分 配是下一步的問題，在下面的內(nèi)容里面我都會(huì)講到。有年度報(bào)告、季度報(bào)告、月度報(bào)告，一般的公司要月度報(bào)告是一部分， 不見得要全套的財(cái)務(wù)報(bào)告，起碼把今年的資產(chǎn)負(fù)債表，一個(gè)月的出來反映看 一看，一個(gè)季度的是一段的， 一年有四個(gè)季度， 季度報(bào)表一般都是比較全的， 年度的財(cái)務(wù)決算報(bào)告是一套完整的資料，為什么要出月度的報(bào)告呢？有時(shí)候 月度的報(bào)告決定年度的結(jié)果， 我在里面待著的時(shí)候， 往往要求你 8 月份的表， 你都可以不給我，但是 11 月份的財(cái)務(wù)報(bào)告一定要給我，為什么？ 12

40、 月份的 情況我自己心里有底，基本上跑不了什么， 11 月份的報(bào)表反映了前 11 個(gè)月 的經(jīng)營(yíng)結(jié)果，你給我了，我看看，加上 12 月份的預(yù)測(cè)，今年整個(gè)數(shù)就要出 來了， 大盤子就有了，是贏是虧已經(jīng)可以定型了，在一個(gè)月以內(nèi)比如還有 12 月份怎么樣去努力？前 11 個(gè)月沒解決的問題，在這里面做一點(diǎn)補(bǔ)充、補(bǔ)救 可以，但是做大的扭轉(zhuǎn)已然不可能了，所以要出月度報(bào)表， 11 月份的月度報(bào) 表又至關(guān)重要。所以會(huì)計(jì)報(bào)表要求有月度的、季度的、年度的。還有各個(gè)時(shí) 期的會(huì)計(jì)報(bào)表有著不同的作用。下一步給大家講一講什么是資產(chǎn)負(fù)債表？資產(chǎn)負(fù)債表是反映在企業(yè)一 定時(shí)期資產(chǎn)負(fù)債和所有者權(quán)益的情況，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外報(bào)送的主

41、要會(huì) 計(jì)報(bào)表之一。大家注意這是一定時(shí)期，一定時(shí)期可以是年底 12 月 31 號(hào)，也 可以是 6 月 15號(hào)，有特殊需要的話，企業(yè)下一步要改制，截止 6 月 18號(hào)的 情況你一定要告訴我，企業(yè)到底是什么情況？ 5 月底的不解決問題了， 6 月 18 號(hào)的財(cái)務(wù)狀況一定要報(bào)給我，就是特殊的需要了，所以在一定的日期、時(shí) 點(diǎn)的一個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表，是這樣一種表，反映企業(yè)的三大塊：資產(chǎn)、負(fù)債和權(quán)益 情況。資產(chǎn)負(fù)債表的作用是什么？反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)組合及其構(gòu)成 情況，一拿這個(gè)表首先看最后一欄資產(chǎn)總額是多少？總額是 1.5 億？ 3.5 億？ 還是 15 億？都反映在資產(chǎn)負(fù)債表的左方。 右方是負(fù)債情況？該人家多

42、少錢？ 應(yīng)該給人家多少錢？這是負(fù)債情況。再有就是企業(yè)的權(quán)益情況，權(quán)益加上負(fù) 債等于資產(chǎn)總額。這是一個(gè)恒等式，下一步會(huì)講。一個(gè)是左方反映了資產(chǎn)總 額，右方就反映了負(fù)債總額及其構(gòu)成情況，具體項(xiàng)目都在里面說了，一會(huì)兒 我給大家畫一個(gè)表看看，第三個(gè)就是反映權(quán)益的總額及其構(gòu)成情況。企業(yè)的 經(jīng)營(yíng)成果就是這么大的三塊內(nèi)容反映出來，資產(chǎn)是現(xiàn)在占有的資產(chǎn)，不是現(xiàn) 在僅僅的固定資產(chǎn)，有時(shí)候一說資產(chǎn)就是固定資產(chǎn)，不是這樣。包括借來的 錢形成的資產(chǎn)，都是屬于我的資產(chǎn)。 那么負(fù)債呢？有時(shí)候借來的錢形成資產(chǎn)， 那邊還得擺著我借了人家多少錢？工資發(fā)完了， 有費(fèi)用了，我還沒有發(fā)工資， 應(yīng)該發(fā)的有多少錢，都表現(xiàn)在負(fù)債里面。再有

43、就是權(quán)益。縱觀資產(chǎn)負(fù)債表就可以了解企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債和所有權(quán)益的全貌了，所以 這張表是非常重要的一張表。資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)：一個(gè)是資產(chǎn)，資產(chǎn)分成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期 投資、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)五大類。還有負(fù)債，負(fù)債又分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期 負(fù)債。最后就是所有者權(quán)益，賬目結(jié)構(gòu)就是這樣的情況。實(shí)收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)，這四個(gè)方面是反映所有者權(quán)益的內(nèi)容。什么叫做長(zhǎng)期負(fù)債和短期流動(dòng)負(fù)債？流動(dòng)資產(chǎn)就沒有什么說的了，貨幣 資金屬于流動(dòng)資產(chǎn)，現(xiàn)在存貨還有多少？這屬于流動(dòng)資產(chǎn)。固定資產(chǎn)就是房 屋、機(jī)器設(shè)備、交通工具等等。長(zhǎng)期投資，對(duì)外的投資有子公司，還有對(duì)外 參股，都屬于長(zhǎng)期投資的范圍，這也是投出去的

44、錢，是另外一種表現(xiàn)形式， 也是資產(chǎn)的類別之一。再有就是無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)一般分為這樣幾塊：商 譽(yù)、自有的土地、自己研制的軟件價(jià)值。為什么說商譽(yù)屬于無形資產(chǎn)呢？我 舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，全聚德那塊匾是木頭的，論斤稱沒有多少錢，但是這個(gè) 招牌值兩個(gè)億，你要想拿走我這個(gè)企業(yè)，不把我這個(gè)牌子買走是不行的。這 是什么？商譽(yù)。商譽(yù)一般在會(huì)計(jì)報(bào)表里面是反映不出來的，一旦財(cái)產(chǎn)要發(fā)生 轉(zhuǎn)移了，股權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)讓了，財(cái)產(chǎn)要發(fā)生變動(dòng)的時(shí)候，股東要發(fā)生變動(dòng)的時(shí) 候，就出來了。 剛才我說，你不給我拿兩個(gè)億， 想摘這個(gè)牌子那是不可能的， 平常表現(xiàn)不出來，資產(chǎn)負(fù)債表上來一個(gè)無形資產(chǎn)商譽(yù)全聚德這三個(gè)字值多少 錢，這個(gè)不符合財(cái)務(wù)制度，

45、不能這樣記，但是一旦資產(chǎn)要發(fā)生轉(zhuǎn)移的時(shí)候， 要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，它的價(jià)值一評(píng)就出來了，當(dāng)然全聚德這三個(gè)字就是 兩億，這就是一個(gè)說法， 不見得是準(zhǔn)數(shù)。 無形資產(chǎn)是摸不著、 看不見的東西， 土地現(xiàn)在就是看見這塊地你能拿走嗎？你的使用權(quán)在這兒，我們的土地沒有 私有化，國(guó)有化集體制，一個(gè)是國(guó)有土地，一個(gè)是集體所有制，誰聽說過個(gè) 人有土地的呢？沒有？所以我們占的土地也是一個(gè)無形資產(chǎn)。所以資產(chǎn)的構(gòu) 成形式來講，它是一個(gè)無形資產(chǎn)。其他資產(chǎn)就很多了，什么地緣資產(chǎn)、長(zhǎng)期 待辦費(fèi)用都屬于其他資產(chǎn)范圍的，我就不詳細(xì)講了。負(fù)債有兩種形式，一個(gè)是流動(dòng)的，一個(gè)是長(zhǎng)期的。長(zhǎng)期負(fù)債和流動(dòng)負(fù)債 的基本界限就是看時(shí)間的長(zhǎng)短，流

46、動(dòng)負(fù)債一般是在一年之內(nèi)的負(fù)債，叫做流 動(dòng)負(fù)債。舉個(gè)例子，銀行借款是長(zhǎng)期的還是短期的？借款三個(gè)月是屬于負(fù)債， 像銀行貸款，我借了三個(gè)月，簽合同就使三個(gè)月，就屬于短期負(fù)債。使用一 年半，就要列入長(zhǎng)期負(fù)債的范圍之內(nèi)， 長(zhǎng)期和短期有很大的關(guān)系， 性質(zhì)不同， 最后的處理方式也不同。比如剛才說的應(yīng)付工資，應(yīng)該付給職工的工資沒有 付，這是一種負(fù)債，那放在長(zhǎng)期負(fù)債里面行嗎？我三年不發(fā)誰也不用干什么 了，只是說這個(gè)月的工資我下月發(fā)給你，作為財(cái)務(wù)核算來講，這個(gè)月的工資 應(yīng)該是每人 8000 還是 1500，一共多少人、多少個(gè)部門、發(fā)多少工資，我算 出來了 9 月份的工資， 10 月 5 號(hào)發(fā)，所以在 9 月底反映

47、的應(yīng)付工資加起來可 能是 3.5 萬，也可能是 35 萬，根據(jù)企業(yè)大小不同了，屬于一種負(fù)債形式， 應(yīng)該發(fā)的工資沒發(fā)的。超不過去一年，所以屬于短期負(fù)債的內(nèi)容。長(zhǎng)期負(fù)債 主要是指貸款，該還沒還的事項(xiàng)，一年沒還的，比如短期負(fù)債也可以轉(zhuǎn)成長(zhǎng) 期負(fù)債，長(zhǎng)期負(fù)債也可以轉(zhuǎn)成短期負(fù)債，一年的范圍之內(nèi)，剛才我講一個(gè)時(shí) 間段，比如說長(zhǎng)期負(fù)債，我是一年零五個(gè)月的貸款，現(xiàn)在經(jīng)過一年了，連本 帶息已經(jīng)還了多少了，還有五個(gè)月的使用范圍，不足一年了，要轉(zhuǎn)到短期負(fù) 債范圍之內(nèi)，就不要老列在長(zhǎng)期負(fù)債里面，因?yàn)檫@一年你要處理的負(fù)債份額 是多少就確定下來了，三年之內(nèi)一年以上的還要列在長(zhǎng)期負(fù)債里面。實(shí)收資本，實(shí)收資本就是注冊(cè)資本金，

48、你開張、做買賣，我們講成立企 業(yè)首先要注冊(cè)，在工商要注冊(cè)，注冊(cè)資金有兩種形式：一個(gè)是現(xiàn)金、一個(gè)是 實(shí)物，要到工商管理部門注冊(cè)，而且要通過會(huì)計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資，沒有驗(yàn)資你注 不了冊(cè)，工商就看你的驗(yàn)資報(bào)告，為什么呢？主要是看你的資金到位沒有？ 過去那個(gè)階段的情況我都經(jīng)過， 企業(yè)開張沒有注冊(cè)資金， 就開張了，后來 1991 年以后，實(shí)行了會(huì)計(jì)接軌， 國(guó)內(nèi)的會(huì)計(jì)要向國(guó)際接軌， 會(huì)計(jì)報(bào)表就分這三塊： 資產(chǎn)負(fù)債和損益、權(quán)益情況，權(quán)益就要反映出來你的注冊(cè)資本金是多少。為 什么過去的表沒有注冊(cè)資本這一說呢？上級(jí)撥入多少，撥入 5 千萬，這是我 的資金來源，資金運(yùn)用是多少？我這個(gè)錢是怎么花的？過去叫做資金來源和 運(yùn)用

49、情況表， 后來經(jīng)過改制以后， 才叫資產(chǎn)負(fù)債表， 就有了實(shí)收資本一說了， 實(shí)收資本是你開張實(shí)際投入的現(xiàn)金和實(shí)物，必須要到工商有關(guān)的部門去進(jìn)行 驗(yàn)資。我這帶了一個(gè)驗(yàn)資報(bào)告，驗(yàn)資報(bào)告很簡(jiǎn)單，就這么幾張紙，但是里面說 明了你的企業(yè)資金到了沒有，一個(gè)重要的一張紙是你在指定賬戶資金到位的 情況，決定了你這個(gè)企業(yè)成立了，工商要驗(yàn)資了，首先你要有一個(gè)賬戶，我 在你的賬戶里面撥進(jìn)多少錢？我的注冊(cè)資本是 5 千萬，現(xiàn)在是 4千萬，行不 行？不行，必須達(dá)到 5 千萬，會(huì)計(jì)事務(wù)所給你進(jìn)行驗(yàn)資、出具報(bào)告、交給工 商管理部門，這可以了，他就給你登記了， 你的注冊(cè)資本金是 5千萬到位了， 這是注冊(cè)資金。資本公積，現(xiàn)在搞企業(yè)

50、的資金有一個(gè)億，現(xiàn)在注冊(cè)是 5 千萬，那 5 千萬 怎么擺呢？也得拿進(jìn)來，這個(gè)本錢是要用到的，擺哪兒??？擺到資產(chǎn)里面不 對(duì)，我有 5 千萬，擱到銀行存款去了，這是你企業(yè)的資產(chǎn)了，資產(chǎn)包括各種 性質(zhì)，是借來的錢形成的資產(chǎn)、存款也好，還是自己的錢形成的資產(chǎn)、銀行 存款也好，都擱在你的銀行賬戶里面，在企業(yè)的負(fù)債表的資產(chǎn)方表現(xiàn)出來， 哪兒來的呢？你有 5 千萬自己的錢擱在銀行里看，你得反映出來，現(xiàn)在會(huì)計(jì) 原理就是這樣，有借必有債，借貸必相等。就是左邊和右邊一定要相等，什 么叫借貸呢？這個(gè)就深了，不跟大家講了，會(huì)計(jì)人員比較懂，一般高級(jí)管理 人員和其他部門管理人員對(duì)這個(gè)借貸可能就不太清楚了。捎帶講一句也可

51、以，我還拿錢來舉例子，我這 5 千萬拿下來?yè)茉谄髽I(yè)里 面，賬目怎么反映？就是借 5 千萬，銀行存款，還有貸，貸什么？不是注冊(cè) 資本，剛才注冊(cè)資本金通過驗(yàn)資報(bào)告已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)收資本里面去了，這 5 千 萬怎么表現(xiàn)呢？貸資本公積，大家可以看，這資本公積在哪一方呢？在權(quán)益 里面，會(huì)計(jì)報(bào)表的右方， 左右必相等， 借貸必相等， 所以借銀行存款 5千萬， 貸就是看貸什么科目了，這是從哪來的錢、什么性質(zhì)的錢，就是屬于資本公 積來借，貸資本公積 5 千萬，這樣賬上就平了，要不然不平。為什么這個(gè)錢 到哪兒去了，你就找不著了，所以現(xiàn)在這種記賬方式是非?？茖W(xué)的，不說資 本主義還是什么主義的，是非?？茖W(xué)的。過去我們解放

52、初期實(shí)行的是借貸原 理，到后來文革時(shí)期，反帝反修，這個(gè)東西是資本主義的東西，我們要?jiǎng)?chuàng)造 我們自己的東西，叫什么？不叫借貸記賬法了，叫增減記賬法，一增一減， 增加了什么？增加了銀行存款，減少了什么？也沒減少什么，所以它有時(shí)候 會(huì)出現(xiàn)同增同減的情況，增加銀行存款，同時(shí)增加盈余公積，那時(shí)候還沒有 盈余公積這個(gè)詞了，這樣就出現(xiàn)了同增的情況，這種記賬原理不科學(xué)，你還 得進(jìn)一步分析增加這方面的性質(zhì)是什么、 減少的性質(zhì)是什么， 亂得一塌糊涂。 后來經(jīng)過這么幾年的使用，發(fā)現(xiàn)還是不行，還得走那個(gè)借貸原理的道路，又 改回來，現(xiàn)在國(guó)際上也都承認(rèn)，你要跟外商做買賣，你那個(gè)增減記賬表人家 都不懂，你這個(gè)到底是什么表？你

53、這個(gè)企業(yè)里面有多少錢？看不出來，注冊(cè) 資本是多少？盈余公積是多少？未分配利潤(rùn)是多少？看不出來，怎么跟你做 買賣？敢跟你做買賣嗎？所以一定要跟國(guó)際接軌，用國(guó)際上都能接受的程式 化的方式。資產(chǎn)負(fù)債表的格式，左半邊基本是流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、其 他資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等等，最后有一個(gè)合計(jì)，期初余額、期末余額，資產(chǎn)負(fù)債 表反映的就是這樣的基本情況，流動(dòng)資產(chǎn)我也講了，長(zhǎng)期投資剛才我也帶到 了，什么叫固定資產(chǎn)也說了，這個(gè)資產(chǎn)形成的總額是你現(xiàn)在的資產(chǎn)總額，我 這有多少家當(dāng)，還有 5 億，資產(chǎn)總額期末余額是 5 億，這就是我的家當(dāng)，我 的家底可就不是這個(gè)情況了，得在所有表權(quán)益里面去看，這是真正的家底。大家看

54、這個(gè)，這是剛才資產(chǎn)總額的，這個(gè)負(fù)債合計(jì)和所有者權(quán)益合計(jì)， 在這個(gè)箭頭所指方向，在這個(gè)欄里面反映的數(shù)字才是真正的家底，怎么講？ 家當(dāng)有了，剛才是資產(chǎn)總額期末余額數(shù)有 5 億，負(fù)債是多少？我有 5 億，里 面有多少是借來的？是應(yīng)該還給人家的？這是負(fù)債總額，我的負(fù)債總額是 5.1 億，那么你的家底還有多少呢？所有者權(quán)益里面反映出來了，你的家底 是負(fù) 1 千萬，沒東西了，你還以為你的家底還有 5 億呢？沒有了，真正的權(quán) 益反映的是你的家底， 假如你有 5 億的資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表的左方表現(xiàn)出來了， 右方你的負(fù)債表現(xiàn)是 3億，你的家底還有 2 億，一看你家底這么多，銀行貸 款沒問題，你貸多少？才貸 1 千萬

55、，2 千萬我也給你，因?yàn)槟愕臋?quán)益很多。 所以你要貸 1 百萬，他連眨眼都不眨眼就給你了。一看你的所有者權(quán)益里面 是到負(fù)數(shù)了，你想貸款？沒門兒。不能給你，銀行知道這是窟窿，你拿貸款 要發(fā)工資去。你拿我的貸款去發(fā)了工資，你怎么還我？肯定不行。所以要看 你的家底還有多少，就是所有者權(quán)益是什么，是最主要考慮的一個(gè)方面。這是資產(chǎn)負(fù)債表的基本格式， 而且是某年某月某日的情況， 某一個(gè)日期、 某一個(gè)時(shí)點(diǎn)的情況，負(fù)債表是這樣的情況。剛才我講了一個(gè)恒等式，左邊加 右邊，左邊是資產(chǎn)，資產(chǎn)在負(fù)債表里，恒等式的公式怎么表現(xiàn)呢？負(fù)債加上 所有者權(quán)益，通過剛才這張表大家也可以看出來，左方的全部資產(chǎn)，右方表 現(xiàn)負(fù)債和所有者

56、權(quán)益，大家如果看表的時(shí)候，想了解家底就看你的權(quán)益，看 企業(yè)的資產(chǎn)有多少可以進(jìn)行運(yùn)作的，就看左邊的資產(chǎn)到底有多少，形成的固 定資產(chǎn)不可使用，一般只能是住、辦公，或者是有富余的出租也可以，流動(dòng) 資產(chǎn)表現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作資金能力大小。這就是資產(chǎn)負(fù)債表里面的恒等式， 所以有借必有貸，借貸必相等，有來言必有去語，有來的方面必然有用的方 面，來是接來的，用是存起來了？還是花了？資產(chǎn)負(fù)債表里面就統(tǒng)統(tǒng)表現(xiàn)無 遺了。閱讀要點(diǎn)，大家如何看這個(gè)表？拿來這個(gè)表，一個(gè)是貨幣資金，看看銀 行存款還有多少？夠不夠使？不夠使趕緊貸款去，或者投資去，投資的方式 有各種各樣， 下一步再說。 再有應(yīng)收款和應(yīng)付款， 這個(gè)應(yīng)收和應(yīng)付也很

57、重要， 比如剛才說的應(yīng)收賬款三年了，應(yīng)收賬款的賬齡十年沒收回來的，還在賬上 趴著呢，簡(jiǎn)直是笑話，你也沒跟人家對(duì)仗，也沒取得對(duì)方的承認(rèn)，現(xiàn)在的年 審我們都知道，企業(yè)每年需要進(jìn)行一次年審，在工商那注冊(cè)，年審的時(shí)候要 發(fā)出你的債權(quán)和債務(wù)對(duì)賬單，比如應(yīng)收賬款某某單位一百萬，借走多少時(shí) 間？?jī)蓚€(gè)月，這估計(jì)沒有問題，我給他發(fā)一個(gè)函，叫詢證函，某某單位你是 不是借款 200 萬？對(duì)方說昨天剛借的事，一蓋章，會(huì)計(jì)師事務(wù)所承認(rèn)你債權(quán) 的存在， 10年的了，這個(gè)懸不懸??？你發(fā)給誰都不知道，那個(gè)企業(yè)早都倒閉 了，你根本 10 年沒對(duì)過賬，你在賬上趴著還應(yīng)該收人家 5 千塊錢或者 5 萬 塊錢，這個(gè)企業(yè)倒閉了，你這應(yīng)

58、收賬款還存在嗎？賬面上有，你賬還實(shí)嗎？ 不實(shí)了。所以要分析它的賬齡是多少？應(yīng)收賬款的賬齡在 3 年以上的，就要 特別小心了，怎么 3 年都沒收回來了？應(yīng)收賬款往往是銷售出去，人家暫時(shí) 沒有給錢，叫做應(yīng)收賬款，應(yīng)收賬款和經(jīng)營(yíng)有直接關(guān)系的應(yīng)收的錢，叫應(yīng)收 賬款，銷售賣一套房子，人家沒給我錢呢，當(dāng)然現(xiàn)在沒這個(gè)事了，這叫應(yīng)收 賬款，其他應(yīng)收款就是企業(yè)之間往來的關(guān)系所發(fā)生的債權(quán)，某某單位找我借 了 1 百萬，短期借款， 可以，拆借一下三個(gè)月還可以， 兩家一寫利息是多少、 簽一個(gè)小合同就可以了，這樣形成的債權(quán)叫其他應(yīng)收款，跟你的經(jīng)營(yíng)沒有直 接關(guān)系，所以兩方面的賬齡都要看，應(yīng)收款是多少錢收不回來的，也可能形

59、 成壞賬損失，其他應(yīng)收款也是這樣， 10年沒追回來的賬， 這個(gè)人跑了、死了、 企業(yè)不存在了，你的應(yīng)收款還追得回來嗎？我估計(jì)回不來了，你說父?jìng)?還？?jī)鹤诱f不還，你就沒招了，所以賬齡的分析十分重要。應(yīng)付款和其他應(yīng)付款又是相對(duì)應(yīng)的，我就不說了，說說其他應(yīng)收，這個(gè) 大家應(yīng)該想到，應(yīng)付款和其他應(yīng)付款的性質(zhì)也是同樣，也要看賬齡。人家沒 找我，我這就不欠著人家，有時(shí)候銀行一判執(zhí)行還沒有錢執(zhí)行呢，救火車一 響就琢磨警車響了，這種情況也有。定期和對(duì)方進(jìn)行對(duì)賬這是財(cái)務(wù)管理人員的主要責(zé)任，你如果三年沒有對(duì) 賬這是你的問題，你賬上還老記得其他應(yīng)收款和應(yīng)收賬款，你不對(duì)賬，對(duì)方 早跑了。所以賬齡分析很重要。再一個(gè)就是存

60、貨， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨和其他企業(yè)的存貨， 工業(yè)企業(yè)、 施工企業(yè)、商業(yè)企業(yè)的存貨大不相同，怎么說的？我們先說說相同的，第一 行基本相同，原材料你有他也有，庫(kù)存設(shè)備、委托加工材料，一般的在庫(kù)里 面存的東西，已有的東西并且是屬于流動(dòng)資產(chǎn)方面的已有的東西。第二行就 不一樣了，開發(fā)產(chǎn)品屬于存貨的范圍之內(nèi)， 大家要琢磨這么大的房子不是貨， 它就是貨，它的性質(zhì)屬于流通領(lǐng)域的流動(dòng)資產(chǎn)，今天你蓋完房明天就會(huì)賣， 它不是固定資產(chǎn)，一棟房子不會(huì)走也不會(huì)跑，它是固定資產(chǎn)，所以企業(yè)核算 的時(shí)候，它是屬于流動(dòng)資產(chǎn)的范疇，一般企業(yè)的存貨很大，就琢磨著企業(yè)的 運(yùn)作出了問題，你怎么存貨這么多？機(jī)器總賣不出去？設(shè)備里面占了很