安徽宣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告

1、安徽宣城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目構(gòu)想建華地產(chǎn)KENWARD PROPERTY公元2007年9月第一頁(yè)，共七十二頁(yè)。目錄宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位第二頁(yè)，共七十二頁(yè)。宣 城 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 初 析第三頁(yè)，共七十二頁(yè)。2006宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)主題 宏觀(guān)調(diào)控1 增供土地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2 合理推進(jìn)城市房屋拆遷。 3 執(zhí)行房地產(chǎn)信貸政策，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量。 4 制定合理的二手房交易環(huán)節(jié)稅收政策。 5 出臺(tái)宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃。 6 啟動(dòng)廉租住房保障制度。 7 加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理，整治市場(chǎng)秩序。 8 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布制度。 宣城市房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)初析第四頁(yè)，共七十二頁(yè)。2006年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì) 平穩(wěn)發(fā)展1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿增加。 2 房地產(chǎn)業(yè)支柱地位突出，對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)度不斷增強(qiáng)。 3 開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿增強(qiáng)。 4 居民購(gòu)房意愿增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。 宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第五頁(yè)，共七十二頁(yè)。2006年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn) 房?jī)r(jià)續(xù)漲 根據(jù)商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)，2006年年末新建商品住房平均交易價(jià)格3150元/,剔除高層不可比因素,多層典型同質(zhì)樓盤(pán)均價(jià)比上年年末上漲了9.4%左右；網(wǎng)上登記備案數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2006年1-12月新建商品住房均價(jià)2436元/，若每套住房以90計(jì)，總價(jià)值為219240元

3、，2006年宣城市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均可支配收入25948元（以市區(qū)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均2.87人，2006年人均可支配收入9041元計(jì)算），房?jī)r(jià)收入比8.45，表現(xiàn)為偏高。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第六頁(yè)，共七十二頁(yè)。 從圖一分析: 新建商品住房前11個(gè)月平均呈小幅波動(dòng)，但12月由于小高層等高檔住宅新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，所以均價(jià)有較大幅度上揚(yáng)。新建商品房中商業(yè)用房和其它用途（主要是車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）房屋的平均交易價(jià)各受不同地段成交量多少等因素的影響價(jià)格波動(dòng)較大。圖一:2006年市區(qū)新建商品房平均交易價(jià)格柱形圖(單位:元/)宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第七頁(yè)，共七十二頁(yè)。 從圖二分析，二手住房買(mǎi)賣(mài)平均交易價(jià)格（評(píng)估價(jià)）總體上較2005

4、年有較大幅度的上漲，全年均價(jià)同比上漲兩位數(shù)以上。1-12月二手住房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格除2月份略有波動(dòng)外，其它各月基本上較平穩(wěn)，波動(dòng)較小。圖二:2006年市區(qū)二手住房買(mǎi)賣(mài)登記平均交易價(jià)格折線(xiàn)圖(單位:元/)宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第八頁(yè)，共七十二頁(yè)。房?jī)r(jià)上漲的原因1 近兩年商品住房建設(shè)供求比例失衡，市場(chǎng)供不應(yīng)求，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。2 商品住房結(jié)構(gòu)不盡合理。 3 市場(chǎng)上少數(shù)投機(jī)、投資現(xiàn)象的增加及市民追漲的心理作用，加速了房?jī)r(jià)的上漲。 4 客觀(guān)因素方面：一是建筑材料、人員工資等建筑成本的上漲，二是小區(qū)的環(huán)境綠化條件、基礎(chǔ)配套設(shè)施、住房品質(zhì)等的提高所帶來(lái)的間接成本增加；三是土地“招拍掛”政策實(shí)施帶來(lái)土地價(jià)格上漲，據(jù)

5、統(tǒng)計(jì)，今年二級(jí)地段上土地平均出讓價(jià)格較去年增加29.94%。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第九頁(yè)，共七十二頁(yè)。圖三、不同套型的新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖(單位:)圖四、不同價(jià)位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)圖(單位:、元/)宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十頁(yè)，共七十二頁(yè)。 其一：中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房供應(yīng)不足，高價(jià)位、大套型的一哄而上帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。2006年應(yīng)市預(yù)售的新建商品住房中，90以下中小套型所占的比例和2000元/以下中低價(jià)位的比例占總供應(yīng)量的19.35%和16.90%，不能達(dá)到70%的調(diào)控要求。 其二：商品住房的供應(yīng)和銷(xiāo)售具有區(qū)間性，而可售房源與套型、價(jià)位幾乎呈正比。如:90以下中小套型和2000元/以

6、下中低價(jià)位的普通商品住房供不應(yīng)求，批準(zhǔn)預(yù)售、實(shí)際銷(xiāo)售基本上持平，可售房源幾乎微乎其微；與此同時(shí)，可售的房源絕大部分都是120以上，特別是144以上的帶躍層或復(fù)式的大戶(hù)型和單價(jià)3000元/的高價(jià)位的高檔商品住房，也就是說(shuō)套型越大、價(jià)位越高則可售房源越多，越滯銷(xiāo)，所以各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮到調(diào)整住房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要性和迫切性。從圖三、圖四可以看出:宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十一頁(yè)，共七十二頁(yè)。2007年宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì) 供銷(xiāo)兩旺 2007年，隨著宣城市各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策、措施的 進(jìn)一步執(zhí)行和深入，宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺 的趨勢(shì).房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭也將得到減緩.將表現(xiàn)在一下三個(gè) 方面：宣城市房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十二頁(yè)，共七十二頁(yè)。(1) 2005、2006年土地供應(yīng)總量的增加和 供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善 2005、2006年，通過(guò)公開(kāi)掛牌和拍賣(mài)，市區(qū)出讓但還未開(kāi)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地有14宗1438畝，加上此前開(kāi)發(fā)商囤積的未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的存量土地約有205畝，共1643畝，保守按平均容積率1.3計(jì)算，可以建成總面積142萬(wàn)左右的商品房供應(yīng)，且按設(shè)計(jì)條件其中絕大部分為普通商品房。另?yè)?jù)調(diào)查：2007年，市區(qū)已開(kāi)工即將上市或擬開(kāi)工可望上市的項(xiàng)目有：梅園.金領(lǐng)苑、美都新城、大壩塘改造項(xiàng)目、西林東苑、東苑新村（國(guó)鑫世紀(jì)城）、希達(dá)小區(qū)、綠寶嘉園以及稻香新村、天都花園等十幾個(gè)項(xiàng)目，總面積約35萬(wàn)。以上項(xiàng)目結(jié)構(gòu)均衡，不

8、僅有高層住宅，還有普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等不同結(jié)構(gòu)供應(yīng)；地段互補(bǔ)，中心城區(qū)地段的高檔住房和開(kāi)發(fā)區(qū)等二級(jí)地段普通住房也互為補(bǔ)充，所以可以預(yù)見(jiàn)，2007年市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)供銷(xiāo)兩旺。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十三頁(yè)，共七十二頁(yè)。(2)宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）的指引 根據(jù)宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃，“十一五”期間住房建設(shè)的居住用地供應(yīng)總量目標(biāo)為220.12公頃，新建住房的建設(shè)總量目標(biāo)為280萬(wàn)，共3.06萬(wàn)套，市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將比“十五”期間擴(kuò)大2-3倍，且調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)，按照總量控制、區(qū)域平衡、遠(yuǎn)近結(jié)合的原則，套型建筑面積在90以下的普通住房總建筑面積在“十一五

9、”期間總量控制達(dá)到新建商品住房總建筑面積的70%以上。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十四頁(yè)，共七十二頁(yè)。(3) 宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng) 宣城作為皖東南地區(qū)中心和龍頭城市，在“融入蘇浙滬經(jīng)濟(jì)圈”宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策下，宣城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境良好。再加上我市“十一五”期間城市建設(shè)管理大發(fā)展的目標(biāo)、城市化進(jìn)程的加快、人均居住條件改善和房屋自然折舊對(duì)新增商品住宅的需求等，將會(huì)支撐房地產(chǎn)業(yè)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。在近年來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的態(tài)勢(shì)下，2007年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的執(zhí)行力度將會(huì)加大。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十五頁(yè)，共七十二頁(yè)。圖一:2007年1月-2007年8月的各類(lèi)商品房實(shí)時(shí)成

10、交數(shù)據(jù)月份項(xiàng)目住宅商業(yè)辦公其它2007年 1月份套數(shù)（套/件）702752面積（萬(wàn)）0.93810.32970.40690.0119金額（萬(wàn)元）2609.182780.48951.06125.7619平均交易價(jià)格（元/）2781.348433.362337.332164.872007年 2月份套數(shù)（套/件）28610面積（萬(wàn)）0.31220.04980.03280金額（萬(wàn)元）814.28236.633102.5330平均交易價(jià)格（元/）2608.24751.663125.9902007年 3月份套數(shù)（套）1451002面積（萬(wàn)）1.4050.0893100.0109金額（萬(wàn)元）3243.823

11、24.678030.9468平均交易價(jià)格（元/）2308.763635.4102839.162007年 4月份套數(shù)（套）391205面積（萬(wàn)）0.46330.11600.0166金額（萬(wàn)元）1242.63428.997047.88平均交易價(jià)格（元/）2682.133698.2502884.34宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十六頁(yè)，共七十二頁(yè)。2007年 5月份套數(shù)（套）63707面積（萬(wàn)）0.66380.129500.0215金額（萬(wàn)元）1764.27416.18048.3556平均交易價(jià)格（元/）2657.713213.6502248.262007年 6月份套數(shù)（套）45621面積（萬(wàn)）0.4524

12、0.05680.20350.0027金額（萬(wàn)元）1022.84160.725943.2547.0902平均交易價(jià)格（元/）2260.82832.064634.3426002007年 7月份套數(shù)（套）941203面積（萬(wàn)）0.88810.083700.0083金額（萬(wàn)元）2027.49309.23021.78平均交易價(jià)格（元/）2282.73695.3902622.832007年 8月份套數(shù)（套）1231802面積（萬(wàn)）1.1950.114700.0064金額（萬(wàn)元）2445.3466.479018.34平均交易價(jià)格（元/）2046.454066.4202866.52宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十七頁(yè)

13、，共七十二頁(yè)。圖二:各類(lèi)新建商品房平均交易價(jià)格柱形圖宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析第十八頁(yè)，共七十二頁(yè)。宣城市房地產(chǎn)市場(chǎng)初析小結(jié) 2007年乃至未來(lái)幾年，宣城市的商品住房供應(yīng)將逐年增加，供需矛盾將逐年解決，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將明顯改善，老百姓選房購(gòu)房的余地將逐年加大，宣城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將得到減緩，住房?jī)r(jià)格也將見(jiàn)頂回穩(wěn)。第十九頁(yè)，共七十二頁(yè)。項(xiàng) 目 情 況 及 周 邊 競(jìng) 爭(zhēng) 性 項(xiàng) 目 分 析第二十頁(yè)，共七十二頁(yè)。項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十一頁(yè)，共七十二頁(yè)。項(xiàng)目基本資料地理位置:水陽(yáng)江大道西側(cè)占地面積:60畝規(guī)劃建筑面積:12萬(wàn)平米容積率:3.0物業(yè)類(lèi)別:商業(yè)、多層、小高層項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)

14、項(xiàng)目分析第二十二頁(yè)，共七十二頁(yè)。宣城市城區(qū)地塊等級(jí)圖 項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十三頁(yè)，共七十二頁(yè)。 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越,是開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金地段周邊配套相對(duì)成熟,區(qū)域交通方面區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟,市場(chǎng)認(rèn)同度較高新的廣電中心和三水廠(chǎng)進(jìn)在咫尺,發(fā)展?jié)摿薮罅觿?shì)大環(huán)境雖好,但小環(huán)境較差周邊樓盤(pán)較多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,對(duì)銷(xiāo)售有一定影響緊鄰水陽(yáng)江大道旁,有一定的噪音及空氣污染周邊配套不成熟項(xiàng)目規(guī)模小,景觀(guān)園林優(yōu)勢(shì)很難體現(xiàn)項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十四頁(yè)，共七十二頁(yè)。機(jī)會(huì) 宣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速增長(zhǎng)階段,居民收入水平有較大提高,居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng) 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)整齊住宅群的崛起,區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)

15、目區(qū)域位置明顯,周邊大型樓盤(pán)眾多 城市擴(kuò)張和改造拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展 風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)國(guó)家調(diào)控時(shí)期,未來(lái)政策面臨的不確定因素還存在,這就對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力提出更高的要求 項(xiàng)目周邊聚集了大量的新開(kāi)發(fā)住宅,新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量較大(配套及社區(qū)文化優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯,競(jìng)爭(zhēng)壓力較大), 對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到很大的影響.不利于項(xiàng)目迅速的去化項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十五頁(yè)，共七十二頁(yè)。項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目所在地屬于二類(lèi)地段,且土地成本較高,怎樣實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化?城市向外擴(kuò)張,但郊區(qū)房?jī)r(jià)跟市區(qū)比較優(yōu)勢(shì)不大,怎樣才能讓老百姓接受?項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十六頁(yè)，共七十二頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目情況及周邊

16、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十七頁(yè)，共七十二頁(yè)。 進(jìn)行市場(chǎng)分析的主要目的就在于通過(guò)了解市場(chǎng)狀況，尋找市場(chǎng)的空缺，或者重新開(kāi)辟市場(chǎng)，以避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少自身?yè)p耗，即所謂“避實(shí)擊虛”。 一 調(diào)查區(qū)域及項(xiàng)目確定（一）調(diào)查區(qū)域確定根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所處位置及周邊項(xiàng)目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域有新開(kāi)發(fā)的美都新城、希達(dá)小區(qū)、國(guó)鑫世紀(jì)城等。（二）調(diào)查項(xiàng)目確定市場(chǎng)調(diào)查和分析的項(xiàng)目的確定主要考慮以下兩個(gè)因素商品房項(xiàng)目目前正在銷(xiāo)售或即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目 以下項(xiàng)目跟本項(xiàng)目同處二類(lèi)地塊，對(duì)本項(xiàng)目以后的銷(xiāo)售將產(chǎn)生一定影響;尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，以便于本項(xiàng)目的更好的進(jìn)行市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷(xiāo)。項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十八頁(yè)，共七十二頁(yè)。一 美都新

17、城規(guī)劃指標(biāo)：208000，總建筑規(guī)模330500，容積率1.99，07下半年擬開(kāi)工住宅面積60000，待開(kāi)發(fā)270000，總棟數(shù)37棟，既有高層和小高層，也有別墅。價(jià)格：美都新城處于二類(lèi)且近一類(lèi)地段，周邊配套相對(duì)較為成熟；預(yù)計(jì)今后推出的均價(jià)2800-3200元/平方米左右。銷(xiāo)售情況：尚未開(kāi)盤(pán)。主要賣(mài)點(diǎn)：企業(yè)實(shí)力大、項(xiàng)目體量大、位置較好、交通方便，環(huán)境景觀(guān)較好、宣城第一批高層住宅。暢銷(xiāo)戶(hù)型：三居項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第二十九頁(yè)，共七十二頁(yè)。一期戶(hù)室比：以二居、三居為主力戶(hù)型戶(hù)型平面戶(hù)型躍層戶(hù)型備注二居三居四居銷(xiāo)售面積（M2）94110/130120因資料不全，且該項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，一些數(shù)據(jù)須待進(jìn)

18、一步作市場(chǎng)調(diào)查套數(shù)比例項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十頁(yè)，共七十二頁(yè)。從目前該項(xiàng)目總體規(guī)劃圖上看，產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，以高層、小高層為主。綜合性?xún)r(jià)一般（具體根據(jù)位置、環(huán)境、價(jià)格、工程進(jìn)度等）說(shuō)明客戶(hù)對(duì)價(jià)格十分敏感，如果產(chǎn)品不存在大的明顯的問(wèn)題，價(jià)格將是產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售的關(guān)鍵。產(chǎn)品設(shè)計(jì)以板式高層、小高層為主，價(jià)格也有所上漲，對(duì)本項(xiàng)目將形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、本項(xiàng)目規(guī)模大總體規(guī)劃較好項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十一頁(yè)，共七十二頁(yè)。美都新城政策問(wèn)題所在：2005年12月，市政府成功掛牌出讓了位于昭亭南路東側(cè)、水陽(yáng)江大道北側(cè)的地塊，共251.78畝。 當(dāng)時(shí)這塊地掛牌文件中有關(guān)規(guī)劃

19、條款和開(kāi)辦字(2005)06號(hào)文件中明確規(guī)定：容積率不大于1.5，建筑層數(shù)為多層。但是在7月20日公布的規(guī)劃公示圖上，顯示出這塊地上即將興建的“美都新城”與當(dāng)時(shí)土地掛牌文件出現(xiàn)了嚴(yán)重不一致地方：掛牌時(shí)規(guī)定容積率不大于1.5，現(xiàn)在規(guī)劃公示圖上變成了1.99，擴(kuò)大了30，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以多建造6.7萬(wàn)平方米的商品房出售！掛牌時(shí)規(guī)定建筑物為多層，現(xiàn)在規(guī)劃公示圖上變成了小高層和高層，甚至還有國(guó)務(wù)院明令禁止的別墅。掛牌時(shí)規(guī)定用地性質(zhì)為居住用地，現(xiàn)在規(guī)劃公示圖上出現(xiàn)了1.9萬(wàn)平方的沿街商品房！ 項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十二頁(yè)，共七十二頁(yè)。二 希達(dá)小區(qū) 希達(dá)小區(qū)同樣也是本項(xiàng)目所在區(qū)域，一期工程共七幢

20、安置房，共有381套，目前已經(jīng)售出一套。均價(jià)達(dá)到1600元/平方米左右。面積戶(hù)型有三房一廳、復(fù)式結(jié)構(gòu)等，面積從75-170左右。位置：宣城市西部新城（宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）中心地段，由景德路、開(kāi)元路、清溪路和西環(huán)路合圍而成。規(guī)模：規(guī)劃建筑總面積263850平方米，其中：住宅面積192150平方米，小區(qū)公建面積26550平方米，城市公建面積45150平方米。項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十三頁(yè)，共七十二頁(yè)。暢銷(xiāo)戶(hù)型：三居本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的位置 項(xiàng)目規(guī)模較大價(jià)格：目前均價(jià)為？元/平方米，開(kāi)盤(pán)是均價(jià)為？元/平方米。銷(xiāo)售情況：該項(xiàng)目？開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售速度？，目前銷(xiāo)售率已達(dá)？。主要賣(mài)點(diǎn)：主要承擔(dān)農(nóng)民拆遷安

21、置房項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十四頁(yè)，共七十二頁(yè)。三 國(guó)鑫世紀(jì)城位置：位于螯峰東路以南,泥河以東規(guī)模：占地面積301600平方米，建筑面積412985平方米，容積率1.6，建筑密度為25.97，總套數(shù)為186套。價(jià)格：目前均價(jià)為2493元/平方米，住宅均價(jià)為2484元/平方米。銷(xiāo)售情況：該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售速度較快，目前銷(xiāo)售率已達(dá)80%。項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十五頁(yè)，共七十二頁(yè)。主要賣(mài)點(diǎn)：位置、品質(zhì)暢銷(xiāo)戶(hù)型：三居本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模大 價(jià)格為2500元/平方米左右,有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 樓盤(pán)品質(zhì)在當(dāng)?shù)剌^高項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十六頁(yè)，共七十二頁(yè)。國(guó)鑫世紀(jì)新城一期工程 /11#幢

22、 31.05%1000.56m28套10套6套24套已售比例銷(xiāo)售面積已售套數(shù)簽約套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期: 2007-08-20 建筑結(jié)構(gòu): 混合 本幢目累計(jì)已售狀況42.45%1165.7m211套9套4套24套已售比例銷(xiāo)售面積已售套數(shù)簽約套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期: 2007-08-20 建筑結(jié)構(gòu): 混合 本幢目累計(jì)已售狀況23.22%575.13m26套14套4套24套已售比例銷(xiāo)售面積已售套數(shù)簽約套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期: 2007-08-20 建筑結(jié)構(gòu): 混合 本幢目累計(jì)已售狀況項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十七頁(yè)，共七十二頁(yè)。國(guó)鑫世紀(jì)新城一期工程 /17#幢 32.68%809.

23、58m28套12套4套24套已售比例銷(xiāo)售面積已售套數(shù)簽約套數(shù)可售套數(shù)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期: 2007-08-20 建筑結(jié)構(gòu): 混合 本幢目累計(jì)已售狀況65.05%4147.55m245套3套18套66套已售比例銷(xiāo)售面積已售套數(shù)簽約套數(shù)可售套數(shù)入網(wǎng)總套數(shù)開(kāi)盤(pán)日期: 2007-08-07 建筑結(jié)構(gòu): 混合 本幢目累計(jì)已售狀況項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十八頁(yè)，共七十二頁(yè)。總 結(jié)1 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，重點(diǎn)區(qū)域在二級(jí)地塊內(nèi)，包括美都新城、希達(dá)小區(qū)、國(guó)鑫世紀(jì)城等項(xiàng)目；2 確定產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以唯一性與獨(dú)特性構(gòu)建產(chǎn)品品牌基礎(chǔ)。從單價(jià)水平來(lái)看，周邊項(xiàng)目的均價(jià)處中上。其中美都新城單價(jià)可能最高，預(yù)計(jì)達(dá)到2800元/

24、平方米，這主要是由于該盤(pán)以高層、小高層、別墅為主；另外該地塊項(xiàng)目也較多，供應(yīng)量較大。希達(dá)小區(qū)平均單價(jià)最低，為2000元/平方米不到，這主要是由于該盤(pán)以農(nóng)民拆遷安置房為主，較之其他盤(pán)在道路、景觀(guān)、配套等方面有明顯不足。從付款方式上看，在售項(xiàng)目的折扣均不是很多，活動(dòng)也不多。項(xiàng)目情況及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三十九頁(yè)，共七十二頁(yè)。產(chǎn) 品 定 位第四十頁(yè)，共七十二頁(yè)。產(chǎn)品定位必須有跨越式的變革第四十一頁(yè)，共七十二頁(yè)。跨越式變革 社區(qū)理念的升級(jí)1.多元化理念。2.半開(kāi)放社區(qū)開(kāi)發(fā)理念。3. 社區(qū)共享型生態(tài)。第四十二頁(yè)，共七十二頁(yè)?？缭绞阶兏?社區(qū)理念的升級(jí)1.多元化理念2.半開(kāi)放社區(qū)開(kāi)發(fā)理念3. 社區(qū)共享型生態(tài)

25、客戶(hù)來(lái)源的多元化導(dǎo)致物業(yè)類(lèi)型和社區(qū)功能的多元化，對(duì)于正在快速成長(zhǎng)中城市的人群而言，財(cái)富對(duì)于他們而言，應(yīng)該更多的是一種時(shí)間的差距。因此，本項(xiàng)目應(yīng)倡導(dǎo)“多元化”，和創(chuàng)新型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的主流思想一樣，是在營(yíng)造一種，人建筑社區(qū)的多元共存下的演進(jìn)。社區(qū)半開(kāi)放空間的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，其實(shí)已經(jīng)成為社區(qū)建設(shè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，作為開(kāi)放空間也好、綜合服務(wù)中心也好，創(chuàng)新型的咯就必須在營(yíng)造一個(gè)成熟、便捷和可以自我更新、循環(huán)和完備生活配套的社區(qū)，這一創(chuàng)新是相對(duì)于宣城只管建房的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，無(wú)疑是跨越式的變革。社區(qū)的價(jià)值，應(yīng)該體現(xiàn)在社區(qū)生活中對(duì)于社區(qū)共享區(qū)域的分享與增值。因此，本項(xiàng)目必須考慮將一定量的土地用于共享空間的建設(shè)，讓社區(qū)的

26、共享生態(tài)為社區(qū)業(yè)主提供價(jià)值，同時(shí)大量社區(qū)業(yè)主對(duì)于共享區(qū)域的依戀和分享又成為社區(qū)不斷增值的基礎(chǔ)。第四十三頁(yè)，共七十二頁(yè)。1.多元化理念2.半開(kāi)放社區(qū)開(kāi)發(fā)理念3. 社區(qū)共享型生態(tài)跨越式變革 社區(qū)理念的升級(jí)規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套第四十四頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套開(kāi)放式空間社區(qū)共享空間1、半開(kāi)放社區(qū)經(jīng)營(yíng)理念。對(duì)社區(qū)居民，私密性與獨(dú)享性是必然的；對(duì)居住方便性，是需要豐富的生活型配套的；對(duì)于經(jīng)營(yíng)，必須保證生活型配套的生存問(wèn)題。產(chǎn) 品 定 位第四十五頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套1、半開(kāi)放社區(qū)經(jīng)營(yíng)理念。2、開(kāi)放式空間。外部的開(kāi)敞式的空間，如入口廣場(chǎng)，景觀(guān)型道路，公共交通站對(duì)外經(jīng)營(yíng)性的配套設(shè)施，

27、如超級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)街開(kāi)放的，大氣的多元化理念功能產(chǎn) 品 定 位第四十六頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套1、半開(kāi)放社區(qū)經(jīng)營(yíng)理念。2、開(kāi)放式空間?？紤]居住心理的尺度適宜性，在社區(qū)內(nèi)營(yíng)造相對(duì)獨(dú)立的空間；形成親近的鄰里空間感，使社區(qū)人文性增強(qiáng)，迎合中國(guó)人注重家庭關(guān)系的傳統(tǒng)觀(guān)念。產(chǎn) 品 定 位第四十七頁(yè)，共七十二頁(yè)。景觀(guān)戶(hù)型配套建筑規(guī)劃傳統(tǒng)的粗獷硬朗 精明追求：尊貴感，身份感，價(jià)值感標(biāo)榜：高品味，高檔次革新精神1、中國(guó)人的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的心理。愛(ài)面子產(chǎn) 品 定 位第四十八頁(yè)，共七十二頁(yè)。1、中國(guó)人的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的心理。2、尊貴感的體現(xiàn)，現(xiàn)代感，歐式元素?，F(xiàn)代歐式在整體上較易產(chǎn)生豐富而有序的效果；

28、建筑單體上體現(xiàn)尊貴感，身份感等價(jià)值元素。景觀(guān)戶(hù)型配套建筑規(guī)劃產(chǎn) 品 定 位第四十九頁(yè)，共七十二頁(yè)。1、中國(guó)人的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的心理。2、尊貴感的體現(xiàn)，現(xiàn)代感&歐式元素。3、外部的識(shí)別性。形成與周邊樓盤(pán)的差異化風(fēng)格；富于價(jià)值感的元素，成為象湖新城最具尊貴感的上筑之形。景觀(guān)戶(hù)型配套建筑規(guī)劃產(chǎn) 品 定 位第五十頁(yè)，共七十二頁(yè)。1、中國(guó)人的特點(diǎn)，目標(biāo)消費(fèi)者的心理。2、尊貴感的體現(xiàn)，現(xiàn)代感&歐式元素。3、外部的識(shí)別性。4、豐富的物業(yè)類(lèi)型，多元化理念的必要。多元化的物業(yè)類(lèi)型，突除本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)亍岸鄬訁^(qū)”的印象。突破宣城現(xiàn)有的物業(yè)類(lèi)型。豐富的物業(yè)類(lèi)型造成變化的天際線(xiàn)營(yíng)造社區(qū)與眾不同的價(jià)值感。景觀(guān)戶(hù)型配套建筑

29、規(guī)劃產(chǎn) 品 定 位第五十一頁(yè)，共七十二頁(yè)。戶(hù)型配套規(guī)劃建筑景觀(guān)1、園林用心，樹(shù)立本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。營(yíng)造大小適宜的內(nèi)部生態(tài)水景，形成獨(dú)特景觀(guān)；對(duì)水景內(nèi)造外借的手法，形成概念，為本項(xiàng)目品牌增強(qiáng)獨(dú)特的識(shí)別性。以景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，充分激發(fā)宣城人對(duì)大巧不工又似渾然天成的景觀(guān)的欣賞。產(chǎn) 品 定 位第五十二頁(yè)，共七十二頁(yè)。2.小部景觀(guān)建議。集合增值景觀(guān)資源，優(yōu)效突現(xiàn)在共享區(qū)域；控制總成本，保證利潤(rùn)空間，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。戶(hù)型配套規(guī)劃建筑景觀(guān)產(chǎn) 品 定 位第五十三頁(yè)，共七十二頁(yè)。配套規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型 創(chuàng)新的必要。針對(duì)宣城同質(zhì)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)策略跨越式變革的產(chǎn)品策略產(chǎn) 品 定 位第五十四頁(yè)，共七十二頁(yè)。配套規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型1、創(chuàng)新

30、的必要。2、宏調(diào)下的變革。主流市場(chǎng)客戶(hù)需求產(chǎn) 品 定 位第五十五頁(yè)，共七十二頁(yè)。配套規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型1、創(chuàng)新的必要。2、宏調(diào)下的變革。3、灰空間的應(yīng)用。飄窗臺(tái)，飄地臺(tái)傳統(tǒng)的粗獷硬朗 同樣價(jià)格的情況下，送面積等戶(hù)型方面的優(yōu)惠對(duì)其置業(yè)心理將有明顯影響革新精神愛(ài)面子精明陽(yáng)光室產(chǎn) 品 定 位第五十六頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套1、客戶(hù)對(duì)便利的要求，生活型。潛在消費(fèi)者對(duì)置業(yè)環(huán)境的配套要求較為理性，郊區(qū)生活不便利是直接引起客戶(hù)不置業(yè)的原因；產(chǎn) 品 定 位第五十七頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套1、客戶(hù)對(duì)便利的要求，生活型。2、功能性配套明星商業(yè)。在眾多配套要求中，滿(mǎn)足日常生活之需的生鮮超市，與

31、社區(qū)商業(yè)街是非常必要的。超市+商業(yè)街應(yīng)考慮首二期投入產(chǎn) 品 定 位第五十八頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套1、客戶(hù)對(duì)便利的要求，生活型。2、功能性配套明星商業(yè)。3、經(jīng)營(yíng)是開(kāi)放空間的深層含義社區(qū)商業(yè)，特別是中大型超市對(duì)外部消費(fèi)力的依賴(lài)較大，必須考慮其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的可能性；開(kāi)放空間中設(shè)置的配套必須考慮其經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。產(chǎn) 品 定 位第五十九頁(yè)，共七十二頁(yè)。規(guī)劃建筑景觀(guān)戶(hù)型配套4、“泛”之于會(huì)所的應(yīng)用?？紤]客戶(hù)的尊享性，集中式會(huì)所一般為對(duì)內(nèi)使用，必須考慮長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，與使用不高的普遍狀況，不宜設(shè)置過(guò)大；建議盡量將會(huì)所所需設(shè)置的活動(dòng)空間泛設(shè)置于景觀(guān)中，互相借景。產(chǎn) 品 定 位1、客戶(hù)對(duì)便利的要求，生活型。3、功能性配套明星商業(yè)2、經(jīng)營(yíng)是開(kāi)放空間的深層含義第六十頁(yè)，共七十二頁(yè)。1.多元化理念。2.半開(kāi)放社區(qū)開(kāi)發(fā)理念。3.社區(qū)共享型生態(tài)。