房地產(chǎn)投資分析（第三版）第09章房地產(chǎn)投資的外在效應(yīng)分析

1、房地產(chǎn)投資分析（第三版）第九章 房地產(chǎn)投資的外在效應(yīng)分析第一節(jié) 外在效應(yīng)的基本理論一、外在效應(yīng)的含義當(dāng)人們從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，有時(shí)會(huì)給不參與同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的其他人造成影響（有利的影響和不利的影響）。經(jīng)濟(jì)學(xué)上把這種由某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的、沒有被市場(chǎng)承認(rèn)的、對(duì)不參與同一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的其他人造成的影響，叫作經(jīng)濟(jì)的外在效應(yīng)（外在經(jīng)濟(jì)效應(yīng)）。外在效應(yīng)可分為正外在效應(yīng) (positive externality) 和負(fù)外在效應(yīng) (negative externality)。正外在效應(yīng)是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無須花費(fèi)代價(jià)。負(fù)外在效應(yīng)是某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而造成外部不經(jīng)濟(jì)的

2、人卻沒有為此承擔(dān)成本。二、消除外在效應(yīng)的對(duì)策（一）稅收和補(bǔ)貼（二）污染標(biāo)準(zhǔn)的確定（三）外在效應(yīng)內(nèi)部化三、產(chǎn)權(quán)的界定和科斯定理（一）科斯定理 科斯定理認(rèn)為，如果產(chǎn)權(quán)被清楚界定（不管產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)），而且沒有交易成本（或者說交易成本為零）。這里的交易成本包含談判成本，那么，在有外在效應(yīng)的市場(chǎng)上，交易雙方總能通過協(xié)商達(dá)到某一帕累托較優(yōu)或者帕累托最優(yōu)配置的狀況。至于交易雙方各自可以得到多少好處，則要取決于談判中雙方各自的力量對(duì)比?？梢钥隙ǖ氖?，只要談判成本為零，雙方就一定能夠達(dá)到帕累托最優(yōu)配置。因?yàn)榻灰壮杀緸榱銜r(shí)，談判的各方就可以多次談判，只要談判結(jié)果不是帕累托最優(yōu)狀態(tài)，就總會(huì)有一方可以提出更優(yōu)的方案，使雙

3、方的總收益大于原來的方案。（二）產(chǎn)權(quán)界定的效率問題在交易成本較大的情況下，即便產(chǎn)權(quán)能夠明確界定，也不一定就可以通過談判達(dá)成協(xié)議，從而達(dá)到一種帕累托最優(yōu)的效率配置。這樣，在產(chǎn)權(quán)的劃分和界定方面也存在著一個(gè)效率問題，即產(chǎn)權(quán)應(yīng)該怎樣劃分才能使有關(guān)各方無法達(dá)成協(xié)議而維持現(xiàn)狀時(shí)，負(fù)外在效應(yīng)對(duì)社會(huì)造成的損失最小。此外，從提高效率的角度看，法律也應(yīng)該將避免負(fù)外在效應(yīng)的責(zé)任施加給能以最低成本避免外在效應(yīng)的一方（三）產(chǎn)權(quán)界定不清晰的弊端從上面的說明可以看出，產(chǎn)權(quán)界定不清晰時(shí)，存在著明顯的弊端。 產(chǎn)權(quán)應(yīng)該與決策權(quán)的分配相一致。產(chǎn)權(quán)界定不清晰的弊端，就在于產(chǎn)業(yè)屬于集體，而一部分決策與處置權(quán)卻在個(gè)人那里。這當(dāng)然會(huì)造成

4、效率的損失。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析概述一、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)產(chǎn)生的基本條件 （一）當(dāng)事人的效用函數(shù)中存在著共有的變量 （二）產(chǎn)權(quán)不明晰 （三）市場(chǎng)交易成本過高 （四）偏好。 （五）不可移動(dòng)性造成的自然壟斷 （六）經(jīng)濟(jì)利益的差異 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的外在效應(yīng)的類型 （一）按照外在效應(yīng)的性質(zhì)劃分按照外在效應(yīng)的性質(zhì)，房地產(chǎn)外在效應(yīng)可分為正外在效應(yīng) (positive externality) 和負(fù)外在效應(yīng) (negative externality)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致的城市景觀改善是一種正外在效應(yīng)，而城市土地過度開發(fā)造成住宅擁擠、公共綠地減少、生活質(zhì)量下降等屬于負(fù)外在效應(yīng)。（二）按照經(jīng)濟(jì)

5、活動(dòng)類型劃分 1.房地產(chǎn)開發(fā)外在效應(yīng) 2.房地產(chǎn)消費(fèi)的外在效應(yīng) （三）按照土地利用類型劃分 1.工業(yè)用地外在效應(yīng)。 2.農(nóng)業(yè)用地外在效應(yīng)。 3.商業(yè)土地外在效應(yīng) 三、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的特征（一）外在效應(yīng)分析定量難 （二）外在效應(yīng)分析具有多面性四、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的原則 （一）客觀性原則 （二）可比性原則 （三）統(tǒng)籌兼顧，從全局出發(fā)的原則 （四）定性與定量分析相結(jié)合原則 五、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的內(nèi)容 （一）投資機(jī)會(huì)研究階段的外在效應(yīng)分析 （二）可行性分析階段的外在效應(yīng)分析 1深入研究受眾和受影響群體 2鑒別外在效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，并提出規(guī)避或消減風(fēng)險(xiǎn)的措施五、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的內(nèi)容

6、（三）投資實(shí)施階段的外在效應(yīng)分析 （四）營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)階段的外在效應(yīng)分析 1關(guān)于房地產(chǎn)設(shè)施功能及維護(hù)狀況的分析 2關(guān)于房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量的分析 3關(guān)于社區(qū)服務(wù)質(zhì)量的分析 4關(guān)于社區(qū)文化等的分析 六、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的程序 （一）籌備與計(jì)劃 （二）確定項(xiàng)目目標(biāo)與分析范圍1確定項(xiàng)目目標(biāo) 2確定分析范圍 （三）選擇分析指標(biāo) 六、房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析的程序 （四）調(diào)查預(yù)測(cè)、確定分析基準(zhǔn) （五）制訂預(yù)選方案 （六）進(jìn)行分析評(píng)價(jià) （七）選出最優(yōu)方案（八）專家論證 （九）評(píng)價(jià)總結(jié)、編制“項(xiàng)目外在效應(yīng)分析報(bào)告” 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資外在效應(yīng)分析方法 二、定性分析法定性分析方法基本上是運(yùn)用邏輯推理，采用文字描述，

7、說明事物的性質(zhì)。但定性分析與定量分析法的區(qū)別不是絕對(duì)的，定性分析也可能引用數(shù)據(jù)資料說明問題的性質(zhì)和趨勢(shì)；定量分析法也離不開理論分析與說明。關(guān)鍵是分析結(jié)論來源于何方。若結(jié)論來源于經(jīng)驗(yàn)、推理或判斷，則稱之為定性分析；若結(jié)論來自于運(yùn)算結(jié)果，則稱之為定量分析。二、定性分析法在外在效應(yīng)分析中，科學(xué)的定性分析，要求與定量分析一樣，首先確定分析評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)線；其次，在可比的基礎(chǔ)上進(jìn)行“有”項(xiàng)目和“無”項(xiàng)目的對(duì)比分析；再次，制定定性分析的調(diào)查提綱，以利于調(diào)查與分析的深入；最后，在衡量影響重要程度的基礎(chǔ)上，對(duì)各種指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重排序，以利于綜合分析評(píng)價(jià)。 關(guān)鍵概念外在效應(yīng) 正外在效應(yīng) 負(fù)外在效應(yīng) 科斯定理復(fù)習(xí)思考題1.消