產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店可行性論證報(bào)告（定）

1、 產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店可行型論證報(bào)告PAGE 36地址：南昌市洪城路8號(hào)長(zhǎng)青國(guó)貿(mào)大廈1706室 電話：6498340 傳真：6498341目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc152129306 第一章 酒店業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 PAGEREF _Toc152129306 h 3 HYPERLINK l _Toc152129307 一、酒店需求分析 PAGEREF _Toc152129307 h 3 HYPERLINK l _Toc152129308 1、旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭持續(xù)上升 PAGEREF _Toc152129308 h 4 HYPERLINK l _Toc15212

2、9309 2、會(huì)展經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展 PAGEREF _Toc152129309 h 4 HYPERLINK l _Toc152129310 3、微觀經(jīng)濟(jì)主體活力增強(qiáng)。企業(yè)景氣狀況繼續(xù)看好 PAGEREF _Toc152129310 h 5 HYPERLINK l _Toc152129311 4、需求分析結(jié)論 PAGEREF _Toc152129311 h 5 HYPERLINK l _Toc152129312 二、南昌酒店供應(yīng)現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc152129312 h 5 HYPERLINK l _Toc152129313 1、中低檔酒店過(guò)多；經(jīng)濟(jì)型酒店及高檔酒店稀缺，發(fā)展空間大 P

3、AGEREF _Toc152129313 h 5 HYPERLINK l _Toc152129314 2、酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)總體盈利，經(jīng)濟(jì)型酒店尤為可觀 PAGEREF _Toc152129314 h 6 HYPERLINK l _Toc152129315 3、二、三星級(jí)酒店硬件、軟件落后，相對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) PAGEREF _Toc152129315 h 6 HYPERLINK l _Toc152129316 三、態(tài)勢(shì)分析結(jié)論 PAGEREF _Toc152129316 h 6 HYPERLINK l _Toc152129317 第二章 酒店業(yè)發(fā)展方向選擇分析 PAGEREF _Toc152

4、129317 h 7 HYPERLINK l _Toc152129318 一、高檔酒店 PAGEREF _Toc152129318 h 7 HYPERLINK l _Toc152129319 二、經(jīng)濟(jì)型酒店 PAGEREF _Toc152129319 h 8 HYPERLINK l _Toc152129320 1、經(jīng)濟(jì)型酒店概念解析 PAGEREF _Toc152129320 h 8 HYPERLINK l _Toc152129321 2經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) PAGEREF _Toc152129321 h 9 HYPERLINK l _Toc152129322 3、南昌經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)分析

5、PAGEREF _Toc152129322 h 10 HYPERLINK l _Toc152129323 三、適合本項(xiàng)目的酒店類(lèi)型 PAGEREF _Toc152129323 h 11 HYPERLINK l _Toc152129324 第三章 經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)發(fā)模式比較 PAGEREF _Toc152129324 h 12 HYPERLINK l _Toc152129325 一、自有產(chǎn)權(quán) PAGEREF _Toc152129325 h 12 HYPERLINK l _Toc152129326 1.發(fā)展商自營(yíng) PAGEREF _Toc152129326 h 12 HYPERLINK l _Toc1

6、52129327 2.租賃 PAGEREF _Toc152129327 h 13 HYPERLINK l _Toc152129328 二、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) PAGEREF _Toc152129328 h 13 HYPERLINK l _Toc152129329 三、產(chǎn)權(quán)式酒店 PAGEREF _Toc152129329 h 13 HYPERLINK l _Toc152129330 1.產(chǎn)權(quán)式酒店的概念解析 PAGEREF _Toc152129330 h 13 HYPERLINK l _Toc152129331 2.產(chǎn)權(quán)式酒店的基本特征 PAGEREF _Toc152129331 h 14 HYPE

7、RLINK l _Toc152129332 3.產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式解析 PAGEREF _Toc152129332 h 14 HYPERLINK l _Toc152129333 4.產(chǎn)權(quán)式酒店利弊分析 PAGEREF _Toc152129333 h 15 HYPERLINK l _Toc152129334 5.小結(jié) PAGEREF _Toc152129334 h 16 HYPERLINK l _Toc152129335 四、發(fā)展模式選擇 PAGEREF _Toc152129335 h 17 HYPERLINK l _Toc152129336 第四章 產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)營(yíng)模式比較分析 PAGER

8、EF _Toc152129336 h 17 HYPERLINK l _Toc152129337 一、委托經(jīng)營(yíng) PAGEREF _Toc152129337 h 18 HYPERLINK l _Toc152129338 利弊分析 PAGEREF _Toc152129338 h 18 HYPERLINK l _Toc152129339 可能的銷(xiāo)售模式 PAGEREF _Toc152129339 h 18 HYPERLINK l _Toc152129340 二、整體租賃 PAGEREF _Toc152129340 h 21 HYPERLINK l _Toc152129341 利弊分析 PAGEREF

9、_Toc152129341 h 22 HYPERLINK l _Toc152129342 可能的銷(xiāo)售模式 PAGEREF _Toc152129342 h 22 HYPERLINK l _Toc152129343 三、品牌加盟 PAGEREF _Toc152129343 h 22 HYPERLINK l _Toc152129344 利弊分析 PAGEREF _Toc152129344 h 23 HYPERLINK l _Toc152129345 可能的銷(xiāo)售模式 PAGEREF _Toc152129345 h 23 HYPERLINK l _Toc152129346 經(jīng)濟(jì)型品牌酒店加盟條件參考 P

10、AGEREF _Toc152129346 h 23 HYPERLINK l _Toc152129347 四、本章小結(jié) PAGEREF _Toc152129347 h 28 HYPERLINK l _Toc152129348 第五章 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc152129348 h 29 HYPERLINK l _Toc152129349 一、客房規(guī)劃 PAGEREF _Toc152129349 h 29 HYPERLINK l _Toc152129350 二、酒店運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc152129350 h 29 HYPERLINK l _Toc152129

11、351 第六章 分析結(jié)論 PAGEREF _Toc152129351 h 31第一章 酒店業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析南昌市作為京九線上唯一的省會(huì)城市，江西的單核中心城市，已經(jīng)成為江西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，中部地區(qū)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代制造業(yè)重要基地和區(qū)域性商貿(mào)、物流、職教中心。今年以來(lái)，南昌經(jīng)濟(jì)在較高增長(zhǎng)平臺(tái)上持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度進(jìn)一步提高。據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局資料顯示，今年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值823.20億元，同比增長(zhǎng)15.9。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)38.82億元，增長(zhǎng)2.7；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值428.34億元，增長(zhǎng)21.5；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值356.04億元，增長(zhǎng)11.2，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)性、穩(wěn)定

12、性進(jìn)一步增強(qiáng)。南昌市城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顯著增強(qiáng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的大幅度發(fā)展，為南昌酒店業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的契機(jī)。一、酒店需求分析酒店作為一個(gè)城市的重要功能，主要是滿足旅游人士、商務(wù)人士、等客戶的住宿需求；酒店業(yè)的發(fā)展與城市的旅游、會(huì)展、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活力等發(fā)展息息相關(guān)。1、旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展作為八一起義的發(fā)源地，南昌擁有眾多旅游資源，加上城市自身的巨大變化，南昌正吸引著更多的游客前來(lái)旅游、參觀。近幾年來(lái)，南昌旅游穩(wěn)步發(fā)展。全市年接待的旅游人數(shù)及旅游總收入一直處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的情況，據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，05年南昌共接待國(guó)內(nèi)游客718.45萬(wàn)人次，比上年同期增長(zhǎng)22.4%；接待海外游客6.52萬(wàn)人次，增長(zhǎng)20

13、%。實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入44.79億元，增長(zhǎng)18.6%；旅游創(chuàng)匯0.18億美元，增長(zhǎng)4.9%。截止05年年末，全市擁有從事國(guó)際旅游業(yè)務(wù)的旅行社16家；旅行社組團(tuán)國(guó)內(nèi)游35.9萬(wàn)人次，增長(zhǎng)12.7%。2、會(huì)展經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展會(huì)展業(yè)是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。近年來(lái)，南昌會(huì)展經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，幾乎每隔幾天就有一場(chǎng)大型展會(huì)在南昌舉行，從螃蟹節(jié)到美食節(jié)、從紅博會(huì)到美博會(huì)，從泛珠三角論壇到國(guó)際汽車(chē)展覽會(huì)，海內(nèi)外客商云集南昌，為市民帶來(lái)節(jié)日喜悅的同時(shí)，也助南昌攬下了“中國(guó)會(huì)展業(yè)會(huì)展城市最具潛質(zhì)獎(jiǎng)”、“中國(guó)十大節(jié)慶城市”等諸多殊榮。2005年南昌共舉辦各類(lèi)會(huì)展活動(dòng)80余項(xiàng)，比2004年增長(zhǎng)近一倍。據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，參展企業(yè)約

14、14986家，會(huì)展現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)約1658.6萬(wàn)人次，會(huì)展現(xiàn)場(chǎng)交易額9億元人民幣，做旺了南昌的人氣、帶活了南昌的商氣、集聚了南昌的財(cái)氣。在此基礎(chǔ)之上，2006年南昌市有了進(jìn)一步的發(fā)展，全年共舉辦104項(xiàng)會(huì)展活動(dòng)，較去年增長(zhǎng)30%以上。3、微觀經(jīng)濟(jì)主體活力增強(qiáng)，企業(yè)景氣狀況繼續(xù)看好企業(yè)的聚集，除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng)外，也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要。南昌區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，其中不乏世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加，經(jīng)營(yíng)狀況良好，對(duì)酒店業(yè)的需求進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)三季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期普遍看好并充滿信心。反映企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的企業(yè)景氣指數(shù)高達(dá)

15、142.47，企業(yè)家信心指數(shù)高達(dá)142.81，兩者首次同時(shí)處于高位景氣區(qū)間，創(chuàng)下了自2004年以來(lái)的新高。截止06年8月份，按照中小企業(yè)統(tǒng)計(jì)制度上規(guī)定的統(tǒng)計(jì)口徑，南昌市共有企業(yè)89730家，比去年同期增長(zhǎng)13.7。從近幾年南昌企業(yè)總數(shù)來(lái)看，也一直呈現(xiàn)持續(xù)增加的狀態(tài)。4、需求分析結(jié)論通過(guò)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，隨著旅游的旺盛、會(huì)展的火爆、企業(yè)經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)，旅游人士以及商務(wù)人士數(shù)量急劇增加，酒店的需求量也在迅速增加。而且隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，南昌對(duì)酒店的需求呈進(jìn)一步增長(zhǎng)之勢(shì)。二、南昌酒店供應(yīng)現(xiàn)狀分析面對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求，南昌酒店供給量不斷上升，并呈現(xiàn)以下特征：1、中低檔酒店過(guò)多；經(jīng)濟(jì)型酒店及高檔酒店稀缺，

16、發(fā)展空間大據(jù)南昌旅游局資料，南昌市現(xiàn)有的星級(jí)賓館、酒店已達(dá)多家，占22。其中二三星級(jí)有30余家，占總數(shù)的16，高檔酒店數(shù)量較少，占總數(shù)的6；旅舍、招待所等低檔次場(chǎng)所有150多家，占總數(shù)的74；經(jīng)濟(jì)型酒店在南昌目前只有10家左右，占總數(shù)的4?？傮w市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。2、酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)總體盈利，經(jīng)濟(jì)型酒店尤為可觀目前南昌市星級(jí)賓館入住率達(dá)55，最高為80；而經(jīng)濟(jì)型酒店平均入住率基本可達(dá)90以上。根據(jù)與業(yè)內(nèi)高層人士溝通得知，50的入住率可達(dá)盈虧平衡。由此得知，經(jīng)濟(jì)型酒店90的平均入住率可以達(dá)到一個(gè)非?？捎^的利潤(rùn)率。3、二、三星級(jí)酒店硬件、軟件落后，經(jīng)濟(jì)型酒店競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) “一星的墻、二星的堂、三星的房、四

17、星的床”是經(jīng)濟(jì)型酒店的形象描述。與二、三星級(jí)酒店相比，經(jīng)濟(jì)型酒店無(wú)論是在硬件上、還是軟件上，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝出，而且兩者在價(jià)格上又沒(méi)有很大的差別，這種情況已經(jīng)導(dǎo)致二、三星級(jí)酒店在市場(chǎng)中處于尷尬的落后境地。同時(shí)，管理落后、服務(wù)意識(shí)較差也是二、三星級(jí)酒店無(wú)法與經(jīng)濟(jì)型酒店抗衡，形成今天的競(jìng)爭(zhēng)格局的重要原因南昌調(diào)研案例分析。案例參考：南昌速8億泰速8酒店位于南昌市紅谷灘新區(qū)CBD中心區(qū)紅谷中大道，是南昌市人民政府所在地。與江南四大名樓“騰王閣”隔江相望，毗鄰南昌贛江。周邊有大學(xué)城、南昌國(guó)際會(huì)展中心及亞洲第一高、大噴泉廣場(chǎng)秋水廣場(chǎng)。距南昌火車(chē)站6公里，距南昌昌北機(jī)場(chǎng)僅30分鐘左右車(chē)程。酒店外觀唯美，風(fēng)格獨(dú)特。

18、77間房間舒適、溫馨，為您提供了獨(dú)立的溫控系統(tǒng)、IC卡門(mén)鎖、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話、有限數(shù)字電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、物品租賃(比如:自行車(chē)) 等一系列個(gè)性化的服務(wù)。酒店另設(shè)有小型會(huì)議室、商品部、免費(fèi)停車(chē)、免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)早餐、洗衣接送服務(wù)及送餐等多元化配套服務(wù)。位于酒店一層的中餐廳, 提供以贛菜為主的菜系. 同時(shí), 免費(fèi)的早餐也在這里供應(yīng)。速8酒店有三種房間類(lèi)型，一為大床間，折前房?jī)r(jià)為198元/天；二為標(biāo)準(zhǔn)間，折前房?jī)r(jià)為218元/天；三為豪華間，折前房?jī)r(jià)為218元/天。一般情況下客房將為客戶提供8折優(yōu)惠。速8的主要客戶群體為商務(wù)、休閑人士，全球性的客房預(yù)定系統(tǒng)使得速8的發(fā)展速度持續(xù)高漲。三、態(tài)勢(shì)分析結(jié)論綜

19、合南昌市酒店供需情況可以判斷，南昌市對(duì)酒店的需求量巨大，而且隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈進(jìn)一步增長(zhǎng)之勢(shì)，有著廣闊的市場(chǎng)空間。從供給方面來(lái)看，南昌酒店業(yè)總體上呈盈利狀態(tài)，其中經(jīng)濟(jì)型酒店與高檔星級(jí)酒店在市場(chǎng)有著良好的的經(jīng)營(yíng)狀況。第二章 酒店業(yè)發(fā)展方向選擇分析酒店業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析表明，目前在南昌市酒店業(yè)中高檔型星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店有著較大良好的市場(chǎng)空間，其特點(diǎn)分別如下：一、高檔酒店高檔酒店一般指4星級(jí)、5星級(jí)高檔次的酒店。對(duì)于本項(xiàng)目而言，雖然目前南昌高檔次酒店市場(chǎng)空間較大，發(fā)展高檔酒店有利于提升本項(xiàng)目的總體形象，增加項(xiàng)目的價(jià)值。但是，其不利因素也很明顯：高檔酒店對(duì)裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高，本項(xiàng)目如果建設(shè)高檔酒

20、店無(wú)疑需要加大成本投入，風(fēng)險(xiǎn)大。由于高檔酒店的產(chǎn)權(quán)難以分割出售，只能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速回收成本造成難以逾越的困難。作為高檔酒店，國(guó)家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，而本項(xiàng)目在空間、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面，都無(wú)法達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，從而無(wú)法保證作為高檔酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開(kāi)發(fā)高檔酒店。二、經(jīng)濟(jì)型酒店1、經(jīng)濟(jì)型酒店概念解析經(jīng)濟(jì)型酒店與遍布大街小巷的社會(huì)旅館、招待所不同，是一種新型的業(yè)態(tài)，是與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌的，專(zhuān)業(yè)化、品牌化、連鎖化發(fā)展的酒店設(shè)施。經(jīng)濟(jì)型酒店在房?jī)r(jià)上是低廉的，但提供的硬件設(shè)施和服務(wù)水平并不低檔，提倡為客人提供價(jià)格適

21、中、物有所值和滿足型的服務(wù)?，F(xiàn)代意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店不是“便宜”兩個(gè)字可以概括得了的，它的某些設(shè)施設(shè)備可能比星級(jí)酒店還要周全和完善?？偟膩?lái)講，現(xiàn)代意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店要滿足幾個(gè)條件：功能簡(jiǎn)化服務(wù)功能集中在住宿上，會(huì)議、娛樂(lè)等功能大大壓縮，甚至根本不設(shè)，這也是為什么經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)外稱為BB酒店的緣故，也就是一般只提供床(Bed)和早餐(breakfast)；性價(jià)比高任何產(chǎn)品，不能單純談?wù)搩r(jià)格的高低，只有性價(jià)比高的酒店才有生命力。經(jīng)濟(jì)型酒店把現(xiàn)代家居的衛(wèi)生、簡(jiǎn)約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用等特點(diǎn)融入客房，努力給客人以“家”的感覺(jué)；成本節(jié)約經(jīng)濟(jì)型酒店的能源、水資源、人工、各種用品等都高度節(jié)省，以保證提供給客

22、人的房?jī)r(jià)是“經(jīng)濟(jì)的”，如人工一項(xiàng)，星級(jí)酒店的客房數(shù)與員工數(shù)的比例通常在1:1.2以上，而經(jīng)濟(jì)型酒店僅為1:0.5以下。主要特征配套設(shè)施不受星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限制，沒(méi)有康樂(lè)中心、會(huì)議廳、大餐廳等設(shè)施，他們利用賓館附近的洗衣店、商場(chǎng)、KTV、停車(chē)場(chǎng)等社會(huì)資源，減少了相應(yīng)的投入；連鎖經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一采購(gòu)，降低物品采購(gòu)成本；簡(jiǎn)化經(jīng)營(yíng)層，控制賓館員工數(shù)量，降低人員成本；經(jīng)營(yíng)方式靈活，采取直營(yíng)店、特許經(jīng)營(yíng)店、管理合同、市場(chǎng)聯(lián)盟、租賃和購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)等多種方式進(jìn)行擴(kuò)張，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，復(fù)制能力強(qiáng)；服務(wù)水平又高于二、三星級(jí)的酒店賓館。2經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)型酒店在海外發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)型酒店產(chǎn)生于30年前的美國(guó)，當(dāng)時(shí)美國(guó)的旅游者在入

23、住酒店時(shí)只有兩種選擇：一種選擇是價(jià)格便宜的經(jīng)濟(jì)型酒店，但是不知道服務(wù)質(zhì)量和干凈程度如何；另外一個(gè)選擇是豪華型酒店，這些酒店的標(biāo)準(zhǔn)一致性很高，但是價(jià)格昂貴。20世紀(jì)70年代初期，擁有標(biāo)準(zhǔn)一致的品牌、干凈的房間和高質(zhì)量服務(wù)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店開(kāi)始在美國(guó)西部發(fā)展起來(lái)。這些連鎖酒店馬上得到了商務(wù)和休閑客人的響應(yīng)。因?yàn)檫@些客人喜歡干凈、服務(wù)一致、價(jià)格合理的酒店，但他們由于受到美國(guó)通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)低迷的影響而住不起豪華酒店，而這些高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌所提供的一切，很明顯地迎合并吸引了這些客人，使得經(jīng)濟(jì)型酒店得以飛速發(fā)展。如今，經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)際酒店格局中占重要位置，無(wú)論從飯店總數(shù)、客房總數(shù)還是從盈利性增長(zhǎng)的

24、速度來(lái)說(shuō)，都是國(guó)際酒店業(yè)的主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，旅游發(fā)達(dá)國(guó)家酒店業(yè)70%的市場(chǎng)份額由經(jīng)濟(jì)型酒店占據(jù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展隨同經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步一同成長(zhǎng)。從如家、錦江之星等品牌的發(fā)展戰(zhàn)略布局可以看出，其在經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、商務(wù)活動(dòng)越頻繁的城市，酒店數(shù)量越多。全國(guó)知名品牌如錦江之星、如家快捷，其發(fā)展腳步也是在一線發(fā)達(dá)城市向二線城市進(jìn)展?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展將成為未來(lái)中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的主流。經(jīng)濟(jì)型酒店在南昌就南昌而言，目前經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)還處于初級(jí)階段。這個(gè)階段的具體外在表現(xiàn)特征為：經(jīng)濟(jì)型處于起步階段，但發(fā)展迅速自05年3月，永生現(xiàn)代福州路分店開(kāi)業(yè)后，標(biāo)志著南昌經(jīng)濟(jì)型酒店時(shí)代的來(lái)臨

25、。目前，錦江之星在南昌已有4家分店，莫泰168、速8、如家已進(jìn)入南昌；而省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店永生現(xiàn)代和港灣兩品牌在去年的基礎(chǔ)之上，最近也新開(kāi)設(shè)了分店。發(fā)展前景看好，正處于進(jìn)入最佳時(shí)機(jī)通過(guò)經(jīng)濟(jì)型酒店在國(guó)外的發(fā)展歷程和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，隨著南昌目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步上升，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)逐漸頻繁，經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量也將逐漸增加。如家、莫泰168、錦江之星等著名品牌紛紛登陸南昌也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。由國(guó)內(nèi)知名品牌經(jīng)濟(jì)型酒店由沿海向內(nèi)地進(jìn)展的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，隨著南昌市經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)步提升，企業(yè)活動(dòng)逐漸頻繁，南昌經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展必將迎來(lái)更廣闊的市場(chǎng)空間。三、適合本項(xiàng)目的酒店類(lèi)型通過(guò)以上二種酒店類(lèi)型的分析比較，可以發(fā)

26、現(xiàn)經(jīng)濟(jì)型酒店：符合目前南昌酒店業(yè)市場(chǎng)的基本規(guī)律；符合本項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)策略；對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)；能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目快速回籠資金，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值，帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售，增加項(xiàng)目知名度。因此，經(jīng)濟(jì)型酒店比高檔星級(jí)酒店更合適本項(xiàng)目。第三章 經(jīng)濟(jì)型酒店開(kāi)發(fā)模式比較在確定發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店之后，結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型酒店的開(kāi)發(fā)模式有三種，一是自有產(chǎn)權(quán)；二是合作開(kāi)發(fā)，三是產(chǎn)權(quán)式酒店，即產(chǎn)權(quán)出售。自有產(chǎn)權(quán)自有產(chǎn)權(quán)是指發(fā)展商將物業(yè)建成之后，不對(duì)外出售，自己擁有產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)之上，項(xiàng)目有兩種開(kāi)發(fā)方向。1.發(fā)展商自營(yíng)發(fā)展商自營(yíng)是指項(xiàng)目建成之后，由發(fā)展商出資，組建或聘

27、請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)酒店。此模式下發(fā)展商擁有產(chǎn)權(quán)，不能出售，主要依靠經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)。在自營(yíng)模式下，項(xiàng)目通過(guò)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，一方面可以獲得運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)，另外一方面，經(jīng)營(yíng)的成功也可推動(dòng)企業(yè)品牌的發(fā)展。但在企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，亦面臨著巨大的開(kāi)發(fā)成本積壓在本項(xiàng)目，資金回籠期過(guò)長(zhǎng)，亦可能使企業(yè)失去投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。2.租賃租賃是指項(xiàng)目建成之后，發(fā)展商將其全部出租給酒店經(jīng)營(yíng)方并獲得租金收入。此模式中發(fā)展商擁有產(chǎn)權(quán)，靠租金收入獲取利潤(rùn)。在這種模式下，企業(yè)通過(guò)把項(xiàng)目整體租賃給經(jīng)營(yíng)方，可以獲得穩(wěn)定的租金收入，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)小，安全系數(shù)高。但另一方面，整體租賃對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展沒(méi)有很大的幫助，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè)不能構(gòu)成很大的動(dòng)力。

28、同時(shí)，整體租賃同樣會(huì)導(dǎo)致資金回籠期過(guò)長(zhǎng)，亦可能使企業(yè)失去投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)的問(wèn)題的產(chǎn)生。二、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指引進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，該公司不僅輸入管理，而且輸入一定量的資金，與發(fā)展商協(xié)議商定利潤(rùn)分配關(guān)系，一同經(jīng)營(yíng)酒店。該模式好處在于可以減輕發(fā)展商不小的資金壓力。同時(shí)又能獲取一定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。相對(duì)于租賃模式，該模式能有效提高開(kāi)發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)水平提高，幫助開(kāi)發(fā)商形成競(jìng)爭(zhēng)的人力資源儲(chǔ)備，對(duì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)發(fā)意義深遠(yuǎn)。但是由于合作開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)節(jié)眾多，在項(xiàng)目早期就應(yīng)該介入，對(duì)于本項(xiàng)目而言，一直沒(méi)有意向性合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的公司，在此階段要尋找這樣的公司，達(dá)成合作開(kāi)發(fā)的協(xié)議，操作難度太大。因此，

29、也不是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳模式。三、產(chǎn)權(quán)式酒店1.產(chǎn)權(quán)式酒店的概念解析產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興的產(chǎn)業(yè)投資，是指酒店將客房劃分成獨(dú)立空間出售給業(yè)主，投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的客房后一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取一定的投資回報(bào)。同時(shí)還獲得一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)與管理，長(zhǎng)期收益。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。2.產(chǎn)權(quán)式酒店的基本特征經(jīng)營(yíng)方式投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，獲取一定比率的投資回報(bào)。投資收益巨大業(yè)主在取得客房出租收益的同時(shí)還坐享房產(chǎn)增值收益并可通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)變現(xiàn)。運(yùn)營(yíng)成本較低酒店開(kāi)業(yè)之前，已通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售收回

30、部分投資，在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經(jīng)營(yíng)政策上非常靈活，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)。3.產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷(xiāo)模式解析此類(lèi)產(chǎn)品的基本操作模式是：（1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)裝修和組建專(zhuān)門(mén)的酒店管理公司，將項(xiàng)目包裝，從而使投資者感覺(jué)到項(xiàng)目未來(lái)的保值增值能力，吸引投資者注意；（2）通過(guò)長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，從而保證了物業(yè)能夠按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能。（3）通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。對(duì)于本項(xiàng)目而言

31、，由于的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能，而經(jīng)濟(jì)型酒店在是有良好的市場(chǎng)前景的，因此，作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障，而且開(kāi)發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力可以使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào)，物業(yè)有升值的可能性。對(duì)投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)。因此有較強(qiáng)的吸引力。4.產(chǎn)權(quán)式酒店利弊分析對(duì)于發(fā)展商而言，采取產(chǎn)權(quán)式酒店方式主要的優(yōu)勢(shì)在于：將產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)價(jià)格出售給投資者。用高售價(jià)獲取較高的回收款，快速獲得大部分開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)收入在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營(yíng)成本后，可以獲得額外的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)酒店的功能，對(duì)于綜合

32、建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。可以帶動(dòng)其它物業(yè)的保值增值，提高寫(xiě)字樓等的品質(zhì)，促進(jìn)其銷(xiāo)售。但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)：為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)加大。必須與專(zhuān)業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作，有良好的酒店銷(xiāo)售渠道，才能夠保證項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間，還要定期重新裝修和更換家具，需要追加投資。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的利弊分析權(quán)衡，可以發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店之于本項(xiàng)目，利遠(yuǎn)大于弊。同時(shí)，對(duì)于面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，保證酒店經(jīng)營(yíng)情況良好。則自然化險(xiǎn)為夷。5.小結(jié)產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)模式通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)，可以迅速回籠資金，降低企業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)

33、與投資者簽訂協(xié)議，租賃投資者手上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一返租回報(bào)。這一操作模式既能吸引投資者，迅速去化物業(yè)，又能快速獲取現(xiàn)金，減小項(xiàng)目資金壓力，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。而且可以獲取大量現(xiàn)金，進(jìn)行其它項(xiàng)目的投資，獲取了資金的利用機(jī)會(huì)。符合項(xiàng)目的總體開(kāi)發(fā)策略。四、發(fā)展模式選擇通過(guò)對(duì)以上幾種開(kāi)發(fā)模式的比較分析，建華推薦產(chǎn)權(quán)式酒店以其快速獲取現(xiàn)金的，資金壓力小，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)，成為相對(duì)合適本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式。第四章 產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)營(yíng)模式比較分析在項(xiàng)目確定為產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)模式之后，通過(guò)調(diào)查得知，市場(chǎng)上存在的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)營(yíng)模式有以下幾種：一、委托經(jīng)營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)模式指發(fā)展商從業(yè)主手中回租物業(yè)獲得租賃權(quán)之后，通過(guò)

34、引進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，將整個(gè)酒店物業(yè)委托給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商作為投資方，不參與管理，只享受利潤(rùn)分紅。然后發(fā)展商根據(jù)與業(yè)主簽定的協(xié)議，對(duì)業(yè)主進(jìn)行一定的回報(bào)。利弊分析對(duì)于本項(xiàng)目而言，委托經(jīng)營(yíng)模式既有利，亦有弊。其中利弊如下：利如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，酒店收入高，可以獲取巨額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；酒店成功經(jīng)營(yíng)，有利于企業(yè)的品牌建設(shè)，有利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展；能有效提高開(kāi)發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)水平提高，幫助開(kāi)發(fā)商形成競(jìng)爭(zhēng)的人力資源儲(chǔ)備，對(duì)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)持續(xù)開(kāi)發(fā)意義深遠(yuǎn)。弊項(xiàng)目作為剛?cè)胧械慕?jīng)濟(jì)型酒店，沒(méi)有品牌支撐， 前期運(yùn)營(yíng)的困難較大；如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況不夠理想，酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，因而，委托經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較大；因?yàn)轫?xiàng)目積

35、壓了大量現(xiàn)金流，可能喪失投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)?？赡艿匿N(xiāo)售模式在酒店開(kāi)發(fā)模式為產(chǎn)權(quán)式，運(yùn)用模式為委托經(jīng)營(yíng)的情況下，項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)有如下幾種可能的銷(xiāo)售模式收入分成收入分成模式即在銷(xiāo)售時(shí)，與業(yè)主簽定協(xié)議約定，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目酒店產(chǎn)權(quán)之后，將酒店反租給發(fā)展商，發(fā)展商每年按照一定的比率提取酒店運(yùn)營(yíng)收入作為回報(bào)，返還給業(yè)主。案例參考：三亞卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店三亞卓達(dá)產(chǎn)權(quán)式酒店是由卓達(dá)集團(tuán)在三亞投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店。其銷(xiāo)售時(shí)銷(xiāo)售模式如下：1、基本權(quán)益1.1) 業(yè)主每年可享受4-10月份（除法定節(jié)假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節(jié)假日8天的免費(fèi)度假入住權(quán)（二者選其一，并提前一個(gè)月通知酒店管理公司）1

36、.2) 業(yè)主可將免費(fèi)使用天數(shù)折合成使用套數(shù)。1.3)如當(dāng)年沒(méi)有享用或沒(méi)有享用完，可累計(jì)至下一年.1.4)業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈(zèng)送。1.5)業(yè)主在自用期間可享受酒店配套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。1.6)業(yè)主在其他時(shí)間入住本酒店可享受最低折扣優(yōu)惠即：淡季4-10月5折，旺季及節(jié)假日8折（均以當(dāng)時(shí)市價(jià)為基數(shù)）。2、附加權(quán)益充分發(fā)揮卓達(dá)集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主可將應(yīng)享有的免費(fèi)度假入住權(quán)，按其價(jià)值折合成三亞卓達(dá)其他類(lèi)似項(xiàng)目以及呼倫貝爾盟卓達(dá)產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)權(quán)，真正體現(xiàn)“一處置業(yè)，多處為家”。3、投資收益客房利潤(rùn)分紅年度客房出租總收入扣除經(jīng)營(yíng)成本營(yíng)業(yè)費(fèi)用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%歸業(yè)

37、主所有，按每位業(yè)主所擁有的分紅系數(shù)進(jìn)行分紅。A單位分紅系數(shù)=A單位首次交易額/總面積的對(duì)應(yīng)首次交易總額A單位年度利潤(rùn)分紅=業(yè)主可分配年度利潤(rùn)總額A單位分紅系數(shù)附加承諾如2004、2005、2006年三個(gè)經(jīng)營(yíng)年度年投資回報(bào)率低于5.5%,2007年1月1日3月31日期間，可按原值回購(gòu)業(yè)主投資購(gòu)買(mǎi)的客房。其中涉及費(fèi)用由卓達(dá)集團(tuán)承擔(dān)。固定投資回報(bào)率固定投資回報(bào)率模式是指在銷(xiāo)售時(shí)，與業(yè)主簽定協(xié)議約定，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目酒店產(chǎn)權(quán)之后，將酒店反租給發(fā)展商，發(fā)展商每年按業(yè)主投資總額的一定比率作為租金，回報(bào)業(yè)主。案例參考：凱悅大酒店凱悅大酒店位于浙江紹興，系世紀(jì)廣場(chǎng)三期工程，占地11537平方米，建筑面積萬(wàn)余平

38、方米，緊依世紀(jì)大道，位于世紀(jì)廣場(chǎng)西南角，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，高22層，內(nèi)設(shè)283套客房（標(biāo)準(zhǔn)房232間，每間面積約50平方米；商務(wù)房24間，每間面積約72平方米；套房2套，每間面積約225平方米；單間25間，每間面積約35平方米）。有大型娛樂(lè)中心，位于凱悅大酒店附樓四、五、六三層，是紹興娛樂(lè)業(yè)的航空母艦，內(nèi)設(shè)78個(gè)豪華包廂、演藝吧、迪廳等。約6000平方米大型餐飲場(chǎng)所，有美容、美發(fā)、足浴、桑拿中心，棋牌室、彈子房、游戲機(jī)室及大型健身中心。該酒店是袍江中心商貿(mào)區(qū)標(biāo)志性的現(xiàn)代化建筑，是袍江工業(yè)新城的主要配套設(shè)施，也是袍江商務(wù)、休閑、健身、娛樂(lè)的主要場(chǎng)所。從操作模式來(lái)看，凱悅大酒店推出的主要為232間標(biāo)

39、準(zhǔn)房，由投資者和公司簽訂購(gòu)房合同（商品房買(mǎi)賣(mài)合同），交付房款，再和酒店管理公司（待定）簽訂租賃合同，租賃合同主要內(nèi)容為：由國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)酒店，首次租賃年限10年，年限到后再次續(xù)簽租賃合同，在續(xù)簽同時(shí)，公司為投資者提供回購(gòu)保障，租賃合同滿年后，投資者可以繼續(xù)履行合同，也可以以原價(jià)返還給公司，本公司承諾無(wú)條件回購(gòu)。年回報(bào)率為，半年付一次紅利，具體時(shí)間為每半年第一個(gè)星期。投資者可每年免費(fèi)入住天（需提前天預(yù)約，國(guó)家法定假日除外），全年享受打折優(yōu)惠。二、整體租賃整體租賃模式指發(fā)展商從業(yè)主手中回租物業(yè)獲得租賃權(quán)之后，再將物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三方，即酒店經(jīng)營(yíng)方，雙方簽定協(xié)議，由酒店經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展商支付一定的

40、租金。然后發(fā)展商再按照協(xié)議向業(yè)主支付一定的回報(bào)。利弊分析在整體租賃的模式下，發(fā)展商實(shí)際充當(dāng)中介的角色，此模式其好處在于：每年不管經(jīng)營(yíng)狀況如何，都向經(jīng)營(yíng)方收取一定的租金，操作風(fēng)險(xiǎn)小。其不好之處在于：?jiǎn)适Я双@取高額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的機(jī)會(huì)如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，酒店收入高，可以獲取巨額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。案例：“錦江之星”南京中央門(mén)店“錦江之星”南京中央門(mén)店坐落在市中心，與南京火車(chē)站、南京長(zhǎng)途汽車(chē)站相距不到2公里，周邊大型購(gòu)物場(chǎng)所林立，商務(wù)客源市場(chǎng)巨大。該物業(yè)原為南京電子大廈賓館，由“錦江之星”整體租賃，改造后將擁有280間客房、100個(gè)餐位，是“錦江之星”在南京市區(qū)的第4家連鎖店。可能的銷(xiāo)售模式由于項(xiàng)目作為整體租賃給經(jīng)營(yíng)

41、方，發(fā)展商沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，因此，銷(xiāo)售模式只能是采用固定投資回報(bào)率的方式。三、品牌加盟品牌加盟模式是指加盟國(guó)內(nèi)外知名的經(jīng)濟(jì)型酒店如“錦江之星” 、速8等為代表的加盟模式。其具體操作手法是酒店派駐管理人員，提供統(tǒng)一采購(gòu)、裝修等成本。品牌支持方出了收取品牌加盟費(fèi)之外，還要提取運(yùn)營(yíng)收入分成。然后發(fā)展商根據(jù)與業(yè)主簽定的協(xié)議，對(duì)業(yè)主進(jìn)行一定的回報(bào)。利弊分析就品牌加盟方式而言，其利弊如下：利如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，酒店收入高，可以獲取巨額經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。品牌酒店方一方面提供了知名品牌，為酒店運(yùn)用打下了良好的基礎(chǔ)。品牌酒店方提供了成熟的管理體系及有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提供了極大的支持弊如果項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況不夠理想，酒店的

42、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)，因而存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。案例參考：三亞華宇皇冠假日酒店三亞華宇皇冠假日酒店項(xiàng)目位于素有“天下第一灣”之稱的亞龍灣，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，西側(cè)與北側(cè)為亞龍大道通往天域酒店的一條弧形支路，總占地面積163畝，地理位置非常優(yōu)越。三亞華宇皇冠假日酒店將由享譽(yù)世界的洲際酒店集團(tuán)管理，其豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)和無(wú)可挑剔的服務(wù)將使華宇皇冠假日酒店成為亞龍灣的新亮點(diǎn)。從設(shè)計(jì)規(guī)劃思路上來(lái)說(shuō)，華宇皇冠假日酒店項(xiàng)目分為四部分：大堂、酒店、別墅和商業(yè)街。酒店樓群總建筑面積4萬(wàn)平方米，層高3.2米?？商峁?50余套客房，分為四種戶型。設(shè)計(jì)將充分體現(xiàn)休閑的特點(diǎn)，大臥室、配大衛(wèi)生間，寬敞的客廳配備西餐廚

43、桌，方便家人及親朋好友聚會(huì)、溝通情感，給人以休閑、舒適的全新生活感受。建成后的三亞華宇皇冠假日酒店將成為中國(guó)第一個(gè)與國(guó)際接軌的熱帶園林式濱海度假產(chǎn)權(quán)酒店，是引領(lǐng)海南三亞假日經(jīng)濟(jì)登堂入室的龍頭物業(yè)，是世界頂尖人文藝術(shù)與自然杰作的唯美結(jié)合，她將為尊貴的業(yè)主提供信息交流和醞釀商機(jī)的平臺(tái)?？赡艿匿N(xiāo)售模式品牌加盟的運(yùn)作模式下，其銷(xiāo)售模式也有兩種，即：收入分成與固定投資回報(bào)率經(jīng)濟(jì)型品牌酒店加盟條件參考目前全國(guó)符合上述品牌加盟模式即既輸出品牌，又輸出管理的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌眾多，比較著名的有錦江之星、如家快捷、莫泰168、速8、格林泰豪等。這些品牌加盟條件如下：1、物業(yè)要求目前，從物業(yè)角度而言，比較常見(jiàn)的加

44、盟經(jīng)濟(jì)型酒店的方式有兩種，一為長(zhǎng)期租賃房產(chǎn)，并對(duì)其進(jìn)行改造從而達(dá)到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。不管是何種方式，特許方都對(duì)加盟者的物業(yè)提出了一定的量化的要求。如見(jiàn)下表：品牌物業(yè)建筑面積（m2）房間數(shù)（個(gè)）錦江之星5000左右200如家快捷30006000120240莫泰1683000以上120以上速830001000060200格林豪泰4000600080150 從這些數(shù)據(jù)分析，各特許商對(duì)于物業(yè)的要求差別并不是十分明顯。對(duì)于本項(xiàng)目而言，根據(jù)項(xiàng)目提交確認(rèn)的開(kāi)發(fā)方案所初步規(guī)劃的面積，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店總建面為7000 m2，與上述品牌的物業(yè)要求大多相適宜。因此，本項(xiàng)

45、目可以選擇以上任何一個(gè)品牌進(jìn)行加盟。2、地理位置要求除了物業(yè)面積上的要求之外，各特許商對(duì)于物業(yè)所處的地理位置都有一套判定標(biāo)準(zhǔn)。單從這一條而言，各家的取舍十分統(tǒng)一，概括言之，無(wú)非如下兩種：位于城市的市級(jí)商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會(huì)展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂(lè)中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或近火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、長(zhǎng)途汽車(chē)站、公路高速客運(yùn)中心區(qū)域、近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利寬敞，并且有良好的可視性和可進(jìn)入性。從以上兩種選址傾向而言，本項(xiàng)目位于二七路與福州路交界處，交通便利，特別二七路直通火車(chē)站，為

46、本項(xiàng)目酒店入住率的提升更增加了一枚砝碼。另外，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓、公寓的規(guī)劃布局，為本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店帶來(lái)巨大的目標(biāo)人流。本項(xiàng)目的位置與上述經(jīng)濟(jì)型酒店的選址要求極為吻合。使項(xiàng)目具備了開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型酒店的先天性地理?xiàng)l件。3、各品牌收費(fèi)品牌品牌加盟費(fèi)每年上繳管理費(fèi)工程費(fèi)錦江之星2500元/間年?duì)I業(yè)收入的5.6750萬(wàn)1250萬(wàn)元（以建筑面積5000平方米，每平方米投資2000元計(jì)算，改建）；1750萬(wàn)元（在空地上新建，不含土地費(fèi)用）。如家快捷30萬(wàn)酒店總收入的3為特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)，3為特許經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)至少594.5萬(wàn)元莫泰16850萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入的510約800萬(wàn)1000萬(wàn)元速850萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入的5.6，每年變化300萬(wàn)500萬(wàn)元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬(wàn)5萬(wàn)計(jì)算）格林豪泰50萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入的3.5%6約500萬(wàn)700萬(wàn)元以上工程費(fèi)計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)，如新建物業(yè)，前期投資額需翻上一倍左右。四、本章小結(jié)通過(guò)上述分析，可以發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目有三種運(yùn)營(yíng)模式可選擇，每種運(yùn)