家居小家電項目工程項目策劃方案

1、泓域/家居小家電項目工程項目策劃方案家居小家電項目工程項目策劃方案目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112119829 一、 項目基本情況 PAGEREF _Toc112119829 h 2 HYPERLINK l _Toc112119830 二、 工程項目構(gòu)思策劃與實施策劃 PAGEREF _Toc112119830 h 4 HYPERLINK l _Toc112119831 三、 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃 PAGEREF _Toc112119831 h 10 HYPERLINK l _Toc112119832 四、 投資方案類型 PAGEREF _Toc1

2、12119832 h 26 HYPERLINK l _Toc112119833 五、 獨立方案比選方法 PAGEREF _Toc112119833 h 27 HYPERLINK l _Toc112119834 六、 盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc112119834 h 28 HYPERLINK l _Toc112119835 七、 風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc112119835 h 30 HYPERLINK l _Toc112119836 八、 公司簡介 PAGEREF _Toc112119836 h 32 HYPERLINK l _Toc112119837 公司合并資產(chǎn)負債表主

3、要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc112119837 h 33 HYPERLINK l _Toc112119838 公司合并利潤表主要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc112119838 h 34 HYPERLINK l _Toc112119839 九、 投資計劃 PAGEREF _Toc112119839 h 34 HYPERLINK l _Toc112119840 建設(shè)投資估算表 PAGEREF _Toc112119840 h 36 HYPERLINK l _Toc112119841 建設(shè)期利息估算表 PAGEREF _Toc112119841 h 37 HYPERLINK l _Toc1121

4、19842 流動資金估算表 PAGEREF _Toc112119842 h 38 HYPERLINK l _Toc112119843 總投資及構(gòu)成一覽表 PAGEREF _Toc112119843 h 40 HYPERLINK l _Toc112119844 項目投資計劃與資金籌措一覽表 PAGEREF _Toc112119844 h 41 HYPERLINK l _Toc112119845 十、 經(jīng)濟效益 PAGEREF _Toc112119845 h 41 HYPERLINK l _Toc112119846 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112119846 h

5、 42 HYPERLINK l _Toc112119847 綜合總成本費用估算表 PAGEREF _Toc112119847 h 44 HYPERLINK l _Toc112119848 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc112119848 h 45 HYPERLINK l _Toc112119849 項目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112119849 h 47 HYPERLINK l _Toc112119850 借款還本付息計劃表 PAGEREF _Toc112119850 h 50 HYPERLINK l _Toc112119851 十一、 進度實施計劃 PAGEREF

6、 _Toc112119851 h 51 HYPERLINK l _Toc112119852 項目實施進度計劃一覽表 PAGEREF _Toc112119852 h 51項目基本情況（一）項目投資人xx投資管理公司（二）建設(shè)地點本期項目選址位于xx園區(qū)。（三）項目選址本期項目選址位于xx園區(qū)，占地面積約100.00畝。（四）項目實施進度本期項目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。（五）投資估算本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算，項目總投資49887.97萬元，其中：建設(shè)投資39562.57萬元，占項目總投資的79.30%；建設(shè)期利息528.56萬元，占項目總投資的1.06%；流

7、動資金9796.84萬元，占項目總投資的19.64%。（六）資金籌措項目總投資49887.97萬元，根據(jù)資金籌措方案，xx投資管理公司計劃自籌資金（資本金）28314.13萬元。根據(jù)謹慎財務(wù)測算，本期工程項目申請銀行借款總額21573.84萬元。（七）經(jīng)濟評價1、項目達產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（SP）：107200.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：87088.85萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤（NP）：14705.45萬元。4、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：22.89%。5、全部投資回收期（Pt）：5.39年（含建設(shè)期12個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（BEP）：39043.89萬元（產(chǎn)值）。（八）主

8、要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項目單位指標(biāo)備注1占地面積66667.00約100.00畝1.1總建筑面積118016.21容積率1.771.2基底面積38666.86建筑系數(shù)58.00%1.3投資強度萬元/畝390.482總投資萬元49887.972.1建設(shè)投資萬元39562.572.1.1工程費用萬元35388.022.1.2工程建設(shè)其他費用萬元3031.732.1.3預(yù)備費萬元1142.822.2建設(shè)期利息萬元528.562.3流動資金萬元9796.843資金籌措萬元49887.973.1自籌資金萬元28314.133.2銀行貸款萬元21573.844營業(yè)收入萬元107200.00正

9、常運營年份5總成本費用萬元87088.856利潤總額萬元19607.277凈利潤萬元14705.458所得稅萬元4901.829增值稅萬元4198.9910稅金及附加萬元503.8811納稅總額萬元9604.6912工業(yè)增加值萬元33367.2513盈虧平衡點萬元39043.89產(chǎn)值14回收期年5.39含建設(shè)期12個月15財務(wù)內(nèi)部收益率22.89%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元21521.47所得稅后工程項目構(gòu)思策劃與實施策劃（一）工程項目構(gòu)思策劃工程項目構(gòu)思策劃是指在工程項目投資決策階段進行的總體性策劃活動，通過確立項目目標(biāo)、定義項目功能、估算項目投資和建設(shè)周期、開展技術(shù)經(jīng)濟論證，以確保整個項目

10、建立在可靠、堅實、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。1、工程項目構(gòu)思策劃來源工程項目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟和社會發(fā)展為前提，以市場需求和社會需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營性投資項目構(gòu)思策劃多起始于市場需求，非經(jīng)營性投資項目構(gòu)思策劃多起始于社會需求。對項目需求的深入研究，是工程項目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長，準(zhǔn)確地預(yù)測其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需要是較為困難的。工程項目需求取決于對工程建設(shè)投資過程及結(jié)果產(chǎn)生重要影響的項目利益相關(guān)者，因此，工程項目構(gòu)思策劃必須識別項目利益相關(guān)者，確定并管理其需求和期望，以獲得項目的成功。工程項目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同

11、文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項目需求還可分為現(xiàn)實需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟社會戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項目，在項目建設(shè)初期曾因票價過高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成運行一段時間后，由于其在重塑經(jīng)濟格局、改變時空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認可，從而成為國內(nèi)經(jīng)濟效益最好的高鐵線路。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目構(gòu)

12、思策劃時，應(yīng)充分考慮未來發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。2、工程項目構(gòu)思策劃內(nèi)容工程項目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟社會環(huán)境進行。如果已確定在特定地點建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項目構(gòu)想策劃主要包括以下四項內(nèi)容。（1）工程項目定義和定位。工程項目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進行工程項目定義和定位。工程項目定義是指明確界定工程項目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如要解決京滬兩地交通問題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機場，或者是同時采用多種形式。工程項目定義為接下來的工程項目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項目建設(shè)目的、宗

13、旨和指導(dǎo)思想。.工程項目定位是指根據(jù)市場需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，分析確定工程項目在社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用和影響力，并進行工程項目定位依據(jù)及必要性和可能性分析。（2）工程項目系統(tǒng)構(gòu)成。在工程項目定義和定位明確的前提下，提出工程項目系統(tǒng)框架描述系統(tǒng)總體功能，確定系統(tǒng)內(nèi)部各單項工程、單位工程的構(gòu)成和相互聯(lián)系，明確內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)協(xié)作和配套的策劃思路，并進行方案的可行性分析。通過策劃工程項目系統(tǒng)構(gòu)成，使工程項目基本設(shè)想變?yōu)榫唧w而明確的建設(shè)內(nèi)容和要求。（3）工程項目目標(biāo)系統(tǒng)。充分考慮并權(quán)衡工程項目利益相關(guān)者對工程項目的期望和需求，論證分析工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)

14、準(zhǔn)、投資估算、建設(shè)工期，確定工程項目質(zhì)量、投資和進度總目標(biāo)。工程項目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實施過程動態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項目質(zhì)量、投資和進度三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系，要同時達到“質(zhì)量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實的。因此，只能是首先做到工程項目投資與質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡，即在一定投資限額下，尋求達到滿足使用功能要求的最佳質(zhì)量規(guī)格和檔次；其次再通過項目實施策劃，尋求節(jié)省工程建設(shè)投資和縮短建設(shè)周期的途徑和措施，以實現(xiàn)工程項目三大目標(biāo)的最佳匹配。（4）其他構(gòu)思策劃。與工程項目有關(guān)的重要環(huán)節(jié)策劃，均可列入工程項目構(gòu)思策劃范疇。（二）工程項目實施策劃工程項目實施策劃是指將體現(xiàn)建設(shè)意圖的工

15、程項目構(gòu)思，變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性設(shè)想的過程。當(dāng)然，這里的工程項目實施策劃仍然是指在工程項目投資決策階段站在業(yè)主方角度的前期策劃。事實上，在工程建設(shè)全過程中，工程項目參建各方都有其相應(yīng)策劃。1、工程項目組織策劃對于政府投資的經(jīng)營性項目，需要實行項目法人責(zé)任制，應(yīng)按中華人民共和國公司法的要求組建項目法人。對于政府投資的非經(jīng)營性項目，可以實行代建制，也可以采用其他實施方式，包括委托全過程工程咨詢或階段性專項咨詢。對于企業(yè)或私人投資項目，也需要設(shè)立專門機構(gòu)負責(zé)工程建設(shè)實施?？傊?，從業(yè)主方角度，首先需要確定工程建設(shè)實施管理的組織架構(gòu)、管理職能部門及其職責(zé)劃分，其次

16、確定專業(yè)人員配備及管理職責(zé)、組織運行工作流程及規(guī)章制度，從而為工程建設(shè)順利實施提供組織保障。2、工程項目融資策劃資金是工程建設(shè)實施的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項目投資額大、建設(shè)周期長，資金的籌措和運用對工程項目成敗影響重大。建設(shè)資金來源渠道廣泛，各種融資方式有其不同的特點和風(fēng)險因素。工程項目融資策劃是解決建設(shè)資金來源，控制資金使用成本，進而控制工程造價、降低工程風(fēng)險所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項目融資策劃具有很強的政策性、技巧性和謀略性，它取決于工程項目性質(zhì)和工程建設(shè)實施運作方式。競爭性項目、基礎(chǔ)性項目和公益性項目的融資有不同特點，只有通過策劃才能確定和選擇最佳融資方案。3、工程項目目標(biāo)策劃工程項目只有具有明確

17、的目的和要求、明確的建設(shè)任務(wù)量和時間界限、明確的項目系統(tǒng)構(gòu)成和組織關(guān)系，才能進行有效的項目目標(biāo)控制。明確工程項目的質(zhì)量、投資和進度目標(biāo)是工程建設(shè)實施的基本前提，同時還要兼顧安全和環(huán)保目標(biāo)。由于工程項目目標(biāo)之間存在內(nèi)在聯(lián)系和制約，因此首先需要在工程建設(shè)條件和經(jīng)濟社會需求的基礎(chǔ)上分析論證工程項目目標(biāo)間的相互關(guān)系，力求使工程項目目標(biāo)之間實現(xiàn)最佳匹配。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項目組成、組織模式、實施過程、建設(shè)進度等，分解工程項目質(zhì)量、投資和進度總目標(biāo)，形成從總目標(biāo)到子目標(biāo)、再到分目標(biāo)的工程項目目標(biāo)體系，并分析影響工程項目目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險因素。4、工程項目實施過程策劃工程項目實施過程策劃是對工程項目實施的任務(wù)

18、分解和組織工作策劃，包括工程發(fā)承包模式選擇，如采用設(shè)計、施工分別發(fā)包模式還是工程總承包模式。工程招標(biāo)及合同管理策劃，如標(biāo)段劃分、招標(biāo)方式選擇、招標(biāo)方案制定、合同計價方式及合同文本選擇等。工程項目目標(biāo)實現(xiàn)風(fēng)險因素識別、項目目標(biāo)控制方案及應(yīng)急預(yù)案制定等。工程項目信息管理平臺及協(xié)同工作方案制定等。工程項目實施過程策劃應(yīng)視工程項目系統(tǒng)規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開，是一個從總體輪廓性概略策劃到局部實施性詳細策劃逐步深化的過程。5、工程項目運營策劃工程項目運營策劃是指對工程項目建設(shè)完成后項目運營方式、運營管理組織和項目經(jīng)營機制的策劃。對于經(jīng)營性項目，同樣需要在項目投資決策階段進行運營策劃，包括確立

19、項目運營管理組織方案、初步擬訂人員需求計劃等。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期目標(biāo)，通過全面分析市場前景和項目開發(fā)影響因素，將項目開發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶嵤┓桨傅南到y(tǒng)過程。房地產(chǎn)項目前期策劃以明晰的項目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過準(zhǔn)確的客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位，對項目進行整體策劃，為項目實際運行提供依據(jù)。（一）前期策劃的主要任務(wù)和基本原則1、主要任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要任務(wù)是解決開發(fā)項目“為誰建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關(guān)鍵問題。（1）“為誰建”是解決項目客戶定位問題。即

20、通過市場分析，選擇目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的客戶定位是實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進行規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃。（2）“建什么”是解決項目定位和產(chǎn)品定位問題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項目自身特點，確定項目主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級、材料品種檔次等。解決“建什么”的問題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項目差異化的實現(xiàn)途徑。項目定位和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否，會直接影響到目標(biāo)客戶對項目的認可度和接受度。（3）“能否建”是對項目可行性的評價。即從企業(yè)角度對項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟合理性和市場風(fēng)險性進行分析評價，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與

21、客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項目，項目運行能否達到預(yù)期目標(biāo)。（4）“怎么建”是解決項目總體運行問題。即對項目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項目節(jié)點、工程進度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營方式、營銷策略等進行總體設(shè)計。2、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃應(yīng)遵循下列四項原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進行。（2）差異性原則。差異性是項目市場競爭力的關(guān)鍵，需要在競爭激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場，策劃出滿足特定消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價值、項目組

22、合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營方式及物業(yè)服務(wù)等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面來考慮，保持特定開發(fā)項目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時，特定項目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開發(fā)項目共同形成市場供給并存在一定競爭關(guān)系，必須考慮特定項目與其他項目之間的關(guān)系，形成互補或促進關(guān)系。（4）預(yù)測性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期和經(jīng)營周期比較長，因此，必須對經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進行預(yù)測，依照預(yù)測結(jié)果進行前期策劃。預(yù)測的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會越好。（二）前期策劃的主要工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要內(nèi)容可

23、概括為環(huán)境分析、市場定位、運行建議和經(jīng)濟評價四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基石。進行環(huán)境分析時，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢，并對運營期變動情況進行預(yù)測。（2）市場定位。市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位是在分析和預(yù)測區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場價值取向進行系統(tǒng)分析和設(shè)計的過程，包括客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位。（3）運行建議。運行建議是指項目前期策劃的操作設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行是一個多部門、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程，對項目運行過程中主要環(huán)節(jié)和關(guān)

24、鍵節(jié)點的把握至關(guān)重要，運行建議要針對這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點提出操作方案。4）經(jīng)濟評價。經(jīng)濟評價是指項目前期策劃中的財務(wù)分析，包括測算評價項目的盈利能力和清償能力是否能達到目標(biāo)要求；分析項目的不確定性以評價企業(yè)對項目風(fēng)險的承受能力等。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析與市場研判內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對政策、技術(shù)、用地、市場、開發(fā)企業(yè)等方面進行分析的基礎(chǔ)上，才能對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢作出判斷。1、政策分析首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響，如對別墅項目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應(yīng)分析項目所在地經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政

25、策或戰(zhàn)略。這些政策因素對房地產(chǎn)市場前景、需求量、需求類型、項目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會產(chǎn)生較大影響。2、技術(shù)分析主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的實現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市層面上的宏觀用地分析。其主要分析項目所在區(qū)域在整個城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認可度，即在消費者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。（2）區(qū)域?qū)用嫔系闹杏^用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件

26、和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達性、交通工具、時間和空間距離等為評價要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從

27、出入口位置等方面進行考察，內(nèi)部交通是對項目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。4、市場分析（1）市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場分析。首先是宏觀經(jīng)濟指標(biāo)分析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費性支出、儲蓄存款、國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對房地產(chǎn)市場的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場，考察國家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應(yīng)量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項目所屬類別、房地產(chǎn)均價等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的變動趨勢等。（2）中觀層次的市場分析。中觀層次的市場分析即區(qū)域市場分

28、析，這種區(qū)域是指從消費者角度認知的、與待策劃地塊處于同一市場范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個區(qū)域市場些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場分析包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競爭分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場分析。微觀層次的市場分析是指本項目與競爭項目的對比分析。要找出與本項目構(gòu)成直接或間接競爭關(guān)系的項目，通過對比分析，發(fā)現(xiàn)競爭空白點，同時對本項目的優(yōu)劣勢有清醒的認識，在此基礎(chǔ)上尋求項目差異點，揚長避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀

29、條件包括項目開發(fā)目標(biāo)（利潤額、利潤率、投資回報期等）、公司運作目標(biāo)（戰(zhàn)略實現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市.場開拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對開發(fā)期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展進行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場走勢研判，即對建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境、市場特征等進行研判；二是房地產(chǎn)市場需求研判，重點是對潛在的有效需求進行分析和預(yù)測；三是房地產(chǎn)市場供給研判，預(yù)測項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類競爭產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競爭力等；四是房地產(chǎn)市場價格研判，重點在于項目所在區(qū)域競爭

30、產(chǎn)品租售價格的變動趨勢。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位1、客戶定位房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位是指通過市場細分，對房地產(chǎn)商品各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)和特點，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶群體的過程。（1）市場細分。房地產(chǎn)市場細分就是以房地產(chǎn)需求者消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，對具有不同需求的房地產(chǎn)消費群體進行區(qū)分的過程。細分后所形成的具有相同需求特征的消費群體被稱為細分市場。住宅市場細分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細分非住宅市場時，地理、收入、購買動機、效用追求等因素同樣可作為細分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市

31、場細分的主要依據(jù)還包括最終消費者和消費者規(guī)模等因素。（2）目標(biāo)市場選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所要服務(wù)的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)對象。開發(fā)項目選定的目標(biāo)市場必須滿足以下條件。1）目標(biāo)市場應(yīng)有足夠的需求量?！白銐颉笔侵冈擁椖克M入的目標(biāo)市場需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實有效需求，也包括開發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。2）目標(biāo)市場必須是企業(yè)有能力進入的。在房地產(chǎn)市場中，有足夠需求量的細分市場很多，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受資金實力、研發(fā)能力、管理水平、市場競爭能力等自身條件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細分市場需求，因此，必須結(jié)合自身能力

32、、資源、優(yōu)勢等條件選擇部分細分市場作為目標(biāo)市場。（3）目標(biāo)客戶選定。市場細分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上再行細分，確定具體開發(fā)項目的消費群體，即目標(biāo)客戶。在選定的目標(biāo)市場中，雖然消費者對房地產(chǎn)的價值取向具有很大程度的一致性，但是對房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過對目標(biāo)市場中不同消費群體對房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場中的某類或某幾類消費者作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)對象，這就是目標(biāo)客戶選定。（4）目標(biāo)客戶特征分析。在選定目標(biāo)客戶后，要進一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因為目標(biāo)客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對目標(biāo)客戶基本特征

33、的分析要與物業(yè)類型相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項目定位房地產(chǎn)開發(fā)項目定位是指針對目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項目的開發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計選擇其概念性規(guī)劃的過程。（1）項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對目標(biāo)客戶的需求特征，通過對企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目案件的分析，確定項目開發(fā)的總體思路。1）SWOT分析。這是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的優(yōu)勢（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢（We

34、akneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機會（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進行系統(tǒng)分析。2）項目開發(fā)戰(zhàn)略?；赟WOT分析，可供房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的戰(zhàn)略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目的內(nèi)部優(yōu)勢，充分利用外部機會的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有顯著的資源和能力優(yōu)勢，同時市場有發(fā)展機會時，可選擇此戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機會改進企業(yè)或開發(fā)項目內(nèi)部劣勢的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目存在短板，但外部機會很好時，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機遇，扭轉(zhuǎn)劣勢。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是

35、指充分利用企業(yè)或項目的內(nèi)部優(yōu)勢，避開有較大威脅的開發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力強，同時比較靈活時，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目受到外部市場環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時，可以考慮采用此戰(zhàn)略。（2）項目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項目及其所在地區(qū)特征，確定項目特有的、顯著區(qū)別于競爭對手的、能進行概念化描述、能通過宣傳推廣活動被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生共鳴的項目特質(zhì)。主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項目最顯著的特征，能夠凸顯項目個性，避免項目同質(zhì)化。房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸

36、顯開發(fā)項目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會引起客戶反感或者被認為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購買行為；要與開發(fā)項目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。（3）項目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃布局，是指根據(jù)開發(fā)項目的主題創(chuàng)意，對項目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進行的總體安排和布局，是項目定位的重要內(nèi)容。對商品住宅開發(fā)項目而言，總體規(guī)劃布局主要包括以下六項內(nèi)容。1）物業(yè)類型構(gòu)成及布局。從使用功能來看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類型。從物業(yè)形態(tài)來看，有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還有點式高層、板式高層等。項目總體規(guī)劃布局是

37、對項目中各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項目總面積中的占比、在項目用地范圍內(nèi)的平面布局進行的總體安排和設(shè)計。2）項目空間尺度安排。項目空間是指在開發(fā)項目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進行項目空間尺度安排時，主要應(yīng)滿足三個方面的要求：一是滿足設(shè)計規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對項目的公共設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排的；三是滿足視覺審美要求，建筑物高低錯落有致，景觀節(jié)點的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺效果。3）項目用地規(guī)劃布局。項目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開發(fā)項目用地規(guī)劃技術(shù)

38、指標(biāo)要求，對開發(fā)項目的各種用地類型進行分配和布局，主要涉及開發(fā)項目的各類建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。（4）項目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目道路交通規(guī)劃主要包括項目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項目出入口設(shè)置和項目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項目內(nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項目內(nèi)車行道和人行道應(yīng)盡量隔離，人車分流，消防通道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計要求。節(jié)地性原則要求項目內(nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。（5）項目綠地和景觀規(guī)劃。在項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括

39、項目園林風(fēng)格確定、項目綠化景觀布局、項目景觀節(jié)點設(shè)計等內(nèi)容。項目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項目檔次和開發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，結(jié)合開發(fā)用地情況，對綠化園林進行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點和景觀軸線構(gòu)成的一個具有時間屬性的動態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對主要景觀節(jié)點和景觀主軸線的設(shè)計，規(guī)模較大的居住小區(qū)，可以有多條景觀主軸線。（6）項目配套公共設(shè)施。對住宅項目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項目用地范圍內(nèi)為商品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育

40、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公共設(shè)施。3、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項目定位的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進行構(gòu)思和設(shè)計，為房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計提供指導(dǎo)性意見的過程。產(chǎn)品定位是項目定位的延續(xù)和細化，產(chǎn)品定位將項目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。房地產(chǎn)商品具有菲利普科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費者最基本的生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括

41、功能組合策劃、戶型設(shè)計策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對不同類型的住宅功能配置的設(shè)計與安排，包括住宅類型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。戶型設(shè)計策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。配套設(shè)施策劃是在項目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進一步細化的過程，主要包括對會所、幼兒園、兒童游樂場、老齡活動場所、體育場館設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。（2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購買者選購房產(chǎn)時直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般包括房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的區(qū)位及地段、開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、建筑材料

42、及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計策劃和建筑設(shè)計策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計等。環(huán)境設(shè)計策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計、環(huán)境小品設(shè)計等。建筑設(shè)計策劃是對房地產(chǎn)開發(fā)項目各類建筑物的建筑風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計與安排。（3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購買者在購買和使用房地產(chǎn)過程中得到的附加服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售階段和

43、使用階段。在銷售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品定位雖然處于次要地位，但對營銷策劃有著重要影響。對于住宅項目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定明確物業(yè)管理用房的面積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。投資方案類型為了正確地進行多方案比選，首先應(yīng)清楚投資方案之間的相互關(guān)系。依據(jù)投資方案之間的關(guān)系，投資方案可分為以下三種類型。（一）獨立方案獨立方案是指方案間互

44、不干擾，即一個方案的執(zhí)行不影響其他方案的執(zhí)行，在選擇方案時可任意組合，直到資源得到充分運用為止。嚴格地講，獨立方案是指相互之間加法法則成立的方案。例如，有A、B兩個投資方案（假設(shè)投資期為1年）僅向A方案投資，投資額為2000元收益為2600元；僅向B方案投資，投資額為3000元，收益為3750元；同時向A，B兩個方案投資時，若有投資額為5000（200043000）元，收益為6350（2600+3750）元的關(guān)系成立，說明A、B兩個方案間加法法則成立，即A，B兩個投資方案是相互獨立的。（二）互斥方案互斥方案是指在若干方案中，選擇其中住一方案，其他方案必然會被排斥的一組方案。夜如，某房地產(chǎn)公司欲

45、在同一地點投資建造住宅、商店或賓館等，由于只能選擇其中一種投資方案，因此，這些方案就是互斥方案。進行方案比選時，有時還會遇到兩個方案互相影響（既不是完全獨立，又不是互相排斥的情況。例如，某公司欲制定A、B兩種產(chǎn)品投資方案，但發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品的銷售存在關(guān)聯(lián)性，如果其中一種產(chǎn)品暢銷，則另一種產(chǎn)品將會滯銷，由此可形成“A產(chǎn)品投資方案”“B產(chǎn)品投資方案”“A、B兩種產(chǎn)品投資方案”三個互斥方案。（三）混合方案如果在若干互相獨立的投資方案中，每個獨立方案又存在著若干個互斥方案，稱之為混合方案。例如，某集團公司對其下屬生產(chǎn)相互獨立產(chǎn)品的三個工廠分別進行新建、擴建和更新改造，由此形成互不影響的三個獨立方案，而每個

46、獨立方案又存在著若干互斥的具體方案，則該集團公司所面臨的就是混合方案的選擇問題在實際應(yīng)用時，明確所面臨的方案是互斥方案還是獨立方案，對于投資方案比選十分重要。以下僅介紹互斥方案和獨立方案的比選方法，而且主要以動態(tài)分析指標(biāo)比選投資方案為主。獨立方案比選方法獨立方案在經(jīng)濟上是否可被接受，取決于方案自身的經(jīng)濟性，即方案的經(jīng)濟效果是否達到或超過投資者預(yù)期的評價標(biāo)準(zhǔn)或水平。因此，只需通過計算方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)，并按照指標(biāo)的評價準(zhǔn)則加以判別即可。從這一點來看，獨立方案比選實質(zhì)上就是單一方案比選。若沒有資金或其他資源限制，則應(yīng)選擇NPV0的所有方案。但在工程實踐中，如果經(jīng)濟上可行的方案較多，項目投資者可能沒

47、有足夠的資源滿足所有可行性方案，最常見的資源約束就是資金約束。在此情境下，方案比選問題就變成資金約束條件下的獨立方案比選問題。為了保證得到最優(yōu)組合方案，可采用獨立方案互斥化方法。盈虧平衡分析通過計算項目的盈虧平衡點（break-evenpOint，BEP）分析項目成本與收入的平衡關(guān)系，判斷項目對產(chǎn)出品數(shù)量、銷售價格、成本等變化的適應(yīng)能力和抗風(fēng)險能力，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，這樣的分析方式被稱為盈虧平衡分析。（一）基本損益關(guān)系根據(jù)成本總額對產(chǎn)出品數(shù)量的依存關(guān)系，成本可分為固定成本和變動成本。銷售收入由銷售價格和產(chǎn)出品數(shù)量決定。利潤為零，則表示盈虧平衡。盈虧平衡分析可分為線性盈虧平衡分析和非線性盈

48、虧平衡分析。這里僅討論線性盈虧平衡分析。（二）線性盈虧平衡分析在線性盈虧平衡分析中，假設(shè)產(chǎn)出品數(shù)量等于銷售量，且銷售收入與總成本均是銷量的線性函數(shù)。（三）敏感性分析的一般程序（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)是指投資方案經(jīng)濟效果指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等，可根據(jù)情況選擇一種或兩種指標(biāo)作為分析指標(biāo)。（2）選擇不確定因素，設(shè)定其變化幅度。影響投資方案經(jīng)濟效果的不確定因素包括投資額、建設(shè)工期、產(chǎn)品價格、生產(chǎn)成本、貸款利率、銷售量等。應(yīng)結(jié)合實際情況來設(shè)定不確定因素變化幅度，如5%、10%，15%等。（3）計算影響程度。分別按照一定變化幅度改變各不確定性因素的數(shù)值，然后計算這種變化對經(jīng)濟

49、評價指標(biāo)（如NPV，IRR等）的影響數(shù)值，并將其與相應(yīng)原始值進行比較，進而得出該指標(biāo)變化率。（4）尋找敏感因素。敏感因素是指其數(shù)值變動能顯著影響分析指標(biāo)的因素。判別敏感因素的方法有以下兩種。1）相對測定法。假設(shè)各不確定因素有一個相同變動幅度，比較在同一變動幅度下各不確定因素的變動對分析指標(biāo)的影響程度，影響程度大者為敏感因素。2）絕對測定法。假設(shè)各不確定因素均向?qū)ν顿Y方案不利的方向變動，并取其可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值，據(jù)此計算投資方案經(jīng)濟效果指標(biāo)，如果某一不確定因素可能出現(xiàn)的最不利數(shù)值使投資方案變得不可接受，則表明該不確定因素為投資方案的敏感因素。（5）綜合評價，優(yōu)選方案。根據(jù)敏感性分析的結(jié)果，綜合

50、評價方案，并選擇最優(yōu)方案。（四）單因素敏感性分析單因素敏感性分析是指每次只考慮一個因素變動進行敏感性分析，將不確定因素變化率。綜上所述，敏感性分析可在一定程度上定量描述不確定因素的變動對項目投資效果的影響，有助于理清項目對不確定因素的不利變動所能容許的風(fēng)險程度，有助于鑒別敏感因素，將進一步深入調(diào)查研究的重點集中在那些敏感因素上，或者針對敏感因素制定出應(yīng)對策略，以達到盡量減少風(fēng)險、增加決策可靠性的目的。但敏感性分析也有其局限性，它不能說明不確定因素發(fā)生變動的可能性大小，也就是沒有考慮不確定因素在未來發(fā)生變動的概率，而這種概率是與項目風(fēng)險大小密切相關(guān)的。風(fēng)險分析（一）風(fēng)險因素影響項目實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟目

51、標(biāo)的風(fēng)險來源于法律、法規(guī)及政策，市場供需，資源開發(fā)與利用，技術(shù)可靠性，工程方案，融資方案，組織管理，環(huán)境與社會，外部配套條件等多個方面。而影響項目效益的風(fēng)險因素可歸納為以下六個方面。（1）項目收益風(fēng)險：產(chǎn)出品的數(shù)量（服務(wù)量）與預(yù)測（財務(wù)與經(jīng)濟）價格。（2）建設(shè)風(fēng)險：建筑安裝工程量，設(shè)備選型與數(shù)量，土地征用和拆遷安置費，人工、材料價格，機械使用費及取費標(biāo)準(zhǔn)等。（3）融資風(fēng)險：資金來源、供應(yīng)量與供應(yīng)時間等。（4）建設(shè)工期風(fēng)險：工期延長。（5）運營成本費用風(fēng)險：投入的各種原料、材料、燃料、動力的需求量與預(yù)測價格，勞動力工資，各種管理費取費標(biāo)準(zhǔn)等。（6）政策風(fēng)險：稅率、利率、匯率及通貨膨脹率等。（二）

52、風(fēng)險管理過程（1）風(fēng)險識別和估計。1）風(fēng)險識別。應(yīng)對項目進行全面考察和綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險因素，并對各種風(fēng)險進行分類，確定各因素間的相關(guān)性，構(gòu)建風(fēng)險清單。敏感性分析是初步識別風(fēng)險因素的重要手段。2）風(fēng)險估計。應(yīng)判斷風(fēng)險因素發(fā)生的可能性，采用主觀概率和客觀概率的統(tǒng)計方法，確定風(fēng)險因素的概率分布；還要分析風(fēng)險事件發(fā)生后對項目的影響程度，運用數(shù)理統(tǒng)計分析方法，計算項目評價指標(biāo)相應(yīng)的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差。（2）風(fēng)險評價。應(yīng)根據(jù)風(fēng)險識別和估計結(jié)果，依據(jù)項目風(fēng)險判別標(biāo)準(zhǔn)，找出影響項目成敗的關(guān)鍵風(fēng)險因素。項目風(fēng)險大小的評價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性以及風(fēng)險造成的損失來確定，一般采用評價指標(biāo)的概率分布或

53、累計概率、期望值、標(biāo)準(zhǔn)差作為判別標(biāo)準(zhǔn)，也可以采用綜合風(fēng)險等級作為判別標(biāo)準(zhǔn)。具體操作應(yīng)符合下列要求。1）以評價指標(biāo)作判別標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)（經(jīng)濟）內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計概率值越大，風(fēng)險越?。粯?biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小。財務(wù)（經(jīng)濟）凈現(xiàn)值大于等于零的累計概率值越大，風(fēng)險越??；標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小。公司簡介（一）基本信息1、公司名稱：xx投資管理公司2、法定代表人：邵xx3、注冊資本：1200萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關(guān)：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2016-6-67、營業(yè)期限：2016-6-6至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx（二）公司簡介公司不斷建

54、設(shè)和完善企業(yè)信息化服務(wù)平臺，實施“互聯(lián)網(wǎng)+”企業(yè)專項行動，推廣適合企業(yè)需求的信息化產(chǎn)品和服務(wù)，促進互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)在企業(yè)經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)中的應(yīng)用，業(yè)通過信息化提高效率和效益。搭建信息化服務(wù)平臺，培育產(chǎn)業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，提升價值鏈，促進帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)協(xié)同發(fā)展。未來，在保持健康、穩(wěn)定、快速、持續(xù)發(fā)展的同時，公司以“和諧發(fā)展”為目標(biāo)，踐行社會責(zé)任，秉承“責(zé)任、公平、開放、求實”的企業(yè)責(zé)任，服務(wù)全國。（三）公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)公司合并資產(chǎn)負債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產(chǎn)總額21475.5717180.4616106.68負債總額11224.878979.9084

55、18.65股東權(quán)益合計10250.708200.567688.03公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入53995.9343196.7440496.95營業(yè)利潤8268.806615.046201.60利潤總額7025.315620.255268.98凈利潤5268.984109.803793.67歸屬于母公司所有者的凈利潤5268.984109.803793.67投資計劃（一）投資估算的依據(jù)本期項目其投資估算范圍包括：建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金，估算的主要依據(jù)包括：1、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2、投資項目可行性研究指南3、建設(shè)項目投資估算編審規(guī)

56、程4、建設(shè)項目可行性研究報告編制深度規(guī)定5、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范6、企業(yè)工程設(shè)計概算編制辦法7、建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定（二）項目費用與效益范圍界定本期項目費用界定為工程費用和項目運營期所發(fā)生的各項費用；項目效益界定為運營期所產(chǎn)生的各項收益，并嚴格遵循財務(wù)評價過程中費用與效益計算范圍相一致性的原則。本期項目建設(shè)投資39562.57萬元，包括：工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三個部分。（三）工程費用工程費用包括建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費等；工程建設(shè)其他費用包括：建設(shè)管理費、勘察設(shè)計費、生產(chǎn)準(zhǔn)備費、其他前期工作費用，合計35388.02萬元。1、建筑工程費估算根據(jù)估算，本

57、期項目建筑工程費為15559.20萬元。2、設(shè)備購置費估算設(shè)備購置費的估算是根據(jù)國內(nèi)外制造廠家（商）報價和類似工程設(shè)備價格，同時參照機電產(chǎn)品報價手冊和建設(shè)項目概算編制辦法及各項概算指標(biāo)規(guī)定的相應(yīng)要求進行，并考慮必要的運雜費進行估算。本期項目設(shè)備購置費為18568.70萬元。3、安裝工程費估算本期項目安裝工程費為1260.12萬元。（四）工程建設(shè)其他費用本期項目工程建設(shè)其他費用為3031.73萬元。（五）預(yù)備費本期項目預(yù)備費為1142.82萬元。建設(shè)投資估算表單位：萬元序號項目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計1工程費用15559.2018568.701260.1235388.021.1建筑工

58、程費15559.2015559.201.2設(shè)備購置費18568.7018568.701.3安裝工程費1260.121260.122其他費用3031.733031.732.1土地出讓金1043.121043.123預(yù)備費1142.821142.823.1基本預(yù)備費446.68446.683.2漲價預(yù)備費696.14696.144投資合計39562.57（六）建設(shè)期利息按照建設(shè)規(guī)劃，本期項目建設(shè)期為12個月，其中申請銀行貸款21573.84萬元，貸款利率按4.9%進行測算,建設(shè)期利息528.56萬元。建設(shè)期利息估算表單位：萬元序號項目合計第1年第2年1借款1.1建設(shè)期利息528.56528.560

59、.001.1.1期初借款余額21573.841.1.2當(dāng)期借款21573.8421573.840.001.1.3當(dāng)期應(yīng)計利息528.56528.560.001.1.4期末借款余額21573.8421573.841.2其他融資費用1.3小計528.56528.560.002債券2.1建設(shè)期利息2.1.1期初債務(wù)余額2.1.2當(dāng)期債務(wù)金額2.1.3當(dāng)期應(yīng)計利息2.1.4期末債務(wù)余額2.2其他融資費用2.3小計3合計528.56528.560.00（七）流動資金流動資金是指項目建成投產(chǎn)后，為進行正常運營，用于購買輔助材料、燃料、支付工資或者其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動資金測算一般采用分項詳細測

60、算法或擴大指標(biāo)法，根據(jù)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)情況及本項目產(chǎn)品生產(chǎn)特點和項目運營特點，該項目流動資金測算參照同行業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的合理周轉(zhuǎn)天數(shù)，采用分項詳細測算法進行測算。根據(jù)測算，本期項目流動資金為9796.84萬元。流動資金估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1流動資產(chǎn)40696.7247479.5157653.6967827.871.1應(yīng)收賬款18313.5221365.7825944.1630522.541.2存貨14243.8516617.8320178.7923739.751.2.1原輔材料4273.164985.356053.647121.931.2.2燃料動力21