公寓市場調(diào)查及項目目標(biāo)客戶分析

1、惠州市公寓市場調(diào)查及項目目標(biāo)客戶分析世聯(lián)地產(chǎn) 2007年5月22日謹(jǐn)呈：深圳市又一居投資發(fā)展有限公司第一頁，共三十七頁。酒店式公寓的定義及基本特征酒店式公寓的定義 酒店式公寓是能夠提供酒店水準(zhǔn)配套、服務(wù)與管理的高檔公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服務(wù)。 酒店式公寓面向高端客戶群，和城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和國際化程度息息相關(guān)。如果一個城市的經(jīng)濟、貿(mào)易、金融越發(fā)達(dá)，國際化程度越高，對酒店式公寓的需求也就越旺盛。發(fā)達(dá)國家的酒店式公寓基本上分布在寫字樓密集的城市中心或交通便利、具有稀缺景觀的地方。酒店式公寓的本質(zhì)特征：不提供產(chǎn)權(quán)分割出售，發(fā)展商通過長期經(jīng)營行為獲取利

2、潤。家庭式的居室布局，廳房廚廁俱全。四星級以上的配套設(shè)施、會所和裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備全套家私、電器；室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)品位感。聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù)。正常情況下，酒店式公寓的租金比普通公寓的租金至少高出40%50%。第二頁，共三十七頁。酒店式公寓特征分析1高檔酒店式公寓在裝修成本上以星級酒店標(biāo)準(zhǔn)進行裝修，投入成本較高功能設(shè)置歐美客戶日韓客戶基本要求歐美裝修風(fēng)格、簡潔、明快同樣戶型面積偏大日式或韓式風(fēng)格、體現(xiàn)在窗簾、床鋪等方面同樣戶型面積偏大公共設(shè)施咖啡店、西餐廳韓國燒烤、日式料理房間生活配套家具電器齊全(歐美風(fēng)格)電視要能收

3、到CNN、HBO等英語電臺廚房要有電磁爐、微波爐、咖啡機等簡單廚具家具電器齊全(日韓風(fēng)格)、榻榻米等電視臺要有日本、或韓國本土電臺，如KBS等廚房要有電磁爐、微波爐、茶具等簡單廚具日本客戶必須要有浴缸商務(wù)配套傳真機、復(fù)印機、寬帶傳真機、復(fù)印機、寬帶總體要有家庭式的布局看重居住的舒適度和安全性，物業(yè)管理一定要好，語言能溝通的酒店式物管最好從裝修風(fēng)格上要多一些歐美國家或日韓國家的文化特色和生活習(xí)慣房間裝修要簡潔明快、顏色以白色、淡黃色為主，實用功能第一裝修材料重環(huán)保不重品牌，預(yù)留多個電話、電視、電腦接口必須配置全套家具和家電第三頁，共三十七頁。按酒店的檔次進行相比，我國目前的酒店投資成本平均水平，

4、要比國際標(biāo)準(zhǔn)高出30-40%。 項目五星級四星級三星級經(jīng)濟型投資成本（美元/間客房）國際15-20萬10-14萬5-8萬1.5-4萬國內(nèi)20-30萬18-25萬7-10萬2.5-5萬國內(nèi)比國際高（毛估）40%80%30%40%酒店式公寓特征分析2硬件設(shè)施與裝修要求豪華并配備商務(wù)會所與酒店式服務(wù)，投入成本大第四頁，共三十七頁。酒店式公寓特征分析3酒店式公寓后期酒店式管理公司的選擇也對酒店式公寓的檔次形成一定制約國內(nèi)的一些管理公司由于品牌輸出的地區(qū)具有多、雜的特點，因此高端酒店式公寓不建議讓國內(nèi)酒店管理公司介入像萬豪等國際品牌公司在中國的擴張主要以省會和旅游城市為主，因此建議外資管理公司介入，但是

5、否進駐將影響項目酒店式公寓的檔次第五頁，共三十七頁?；葜莞叨司频晔焦⒖蛻粜枨笱芯恳话阋?guī)律：國內(nèi)商務(wù)公寓的客戶50是來自歐美的客戶，剩下的便是日韓東南亞以及港澳臺客戶職業(yè)：長期出國的生意人、長期在外的經(jīng)營管理者、以及正放長假的家庭等；主要是跨國公司的高級管理人員或者高級職員據(jù)了解，跨國公司尤其是歐美客戶的住房津貼的水平普遍較高，其每月津貼從1000美元到最高的一萬美元不等，而且這些客戶的消費行為是盡可能地將所有補貼用掉惠州酒店長包房客戶現(xiàn)狀其他城市酒店式公寓客戶職業(yè)：長期出差惠州的大型企業(yè)高管，外企高管行業(yè)：電子、汽車、貿(mào)易公司：三星、SONY等酒店式公寓終端使用客戶現(xiàn)狀-以常駐中國的外企高管

6、為主第六頁，共三十七頁?；葜莞叨司频晔焦⒖蛻粜枨笱芯繌娜蟹秶?，惠州酒店式公寓客戶的分布散、層面過窄，缺乏足夠的需求支持陳江、仲凱高新區(qū)SONY、TCL、三星橫瀝富士康工業(yè)園南部新城數(shù)碼科技園大亞灣石化城殼牌、西部工業(yè)綜合組團東風(fēng)汽車城第七頁，共三十七頁?；葜莞叨司频晔焦⑶闆r市場缺乏真正酒店式公寓物業(yè)，所謂的酒店式公寓均以返租形式實現(xiàn)其高價項目項目位置占地面積建筑面積銷售均價發(fā)售日銷售方式金世界銀座江北40006680055002004-11-28產(chǎn)權(quán)式銷售麗園金都國際麥地609658940036002005-05-015年帶息原價回購，年收益8% 金鑾四星級產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地_2600

7、065002005-06-23保底租金2000元 海悅假日國際公寓麥地_3萬多25812005-12-8 _三環(huán)酒店式公寓麥地1216339802005-10-15開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報，每年免費入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價回購 凱旋萊茵公寓東平_9000售價為4500（帶1500精裝修）2005-10-5銷售20后未售 第八頁，共三十七頁。惠州高端酒店式公寓情況凱賓斯基酒店酒店式公寓將會成為高端酒店式公寓的典范帝景國際商務(wù)大廈由兩棟塔樓(43層27層)組成，建成后為惠州第一高樓該項目占地面積15361平方米，建筑面積118843.3平方米。項目地下3層為停車場，14層為商

8、場，5層為餐廳，1棟43層為凱賓斯基酒店，1棟27層為寫字樓凱賓斯基酒店6-30層為酒店，31-43層為酒店式公寓，共13000平米德國凱賓斯基飯店股份有限公司創(chuàng)建于1897年，是歐洲歷史最悠久的豪華飯店管理公司，總部位于瑞士，以單一五星級凱賓斯基品牌形式發(fā)展。目前在全球管理著61家國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店，同惠州市帝景集團的合作項目是凱賓斯基飯店在中國的第16個合作項目。 第九頁，共三十七頁。金典故事城市1號公寓金世界銀座世紀(jì)名都巴黎春天金鑾酒店三環(huán)公寓萊茵凱旋酒店鵝城國際凱悅公寓金都國際2005年2004年 一米陽光港惠新天地財富公寓2006年惠州小戶型樓盤分布情況麥地片區(qū)是惠州小戶型住宅最大的

9、供應(yīng)片區(qū)，也是小戶型市場最火爆的片區(qū)。第十頁，共三十七頁?；葜菪粜蜆潜P調(diào)查分析市場上小戶型樓盤主要分為產(chǎn)權(quán)式酒店和精品公寓兩種項目名稱均價（元/平方米）小戶型住宅總套數(shù)（套）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都 230048320185.41 毛坯巴黎廣場（清風(fēng)閣） 普均：3000躍均：4200 29413099.66 毛坯凱悅公寓 24501404099.2 毛坯金典故事 220057240000毛坯鵝城國際230018212094.88 毛坯三環(huán)公寓 39801146772.2 精裝修一米陽光預(yù)計2800164精裝修金鑾酒店 650038426000精裝修金都國際 320020

10、88000精裝修金世界銀座530074430000精裝修萊茵凱旋酒店 45001389000精裝修城市1號 350063422423.85 精裝修財富公寓550015614937精裝修港惠新天地1期5100229約6萬精裝修第十一頁，共三十七頁。項目項目位置建筑面積均價（元/平）發(fā)售日備注金世界銀座江北6680055002004-11曾經(jīng)與廣中旅酒店簽約20年，準(zhǔn)備做五星級酒店，現(xiàn)在已經(jīng)爛尾金鑾四星級產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店麥地2600065002005-062005年7月裝修到現(xiàn)在，處于半停工狀態(tài)，據(jù)說開發(fā)商資金不足麗園金都國際麥地8940036002005-055年帶息原價回購，年收益8% ，四星級

11、隆泰酒店運營海悅假日國際公寓麥地3萬多25812005-12條幅上掛出魯惠酒店經(jīng)營， 外立面粗糙，檔次感非常低三環(huán)酒店式公寓 麥地1216339802005-10開發(fā)商全程擔(dān)保15年，每年8%的投資回報，每年免費入住9天，三年內(nèi)開發(fā)商可以原價回購，目前三星級酒店和隆城夜總會在經(jīng)營，實際標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到三星級市場上高端產(chǎn)權(quán)式酒店（金鑾、金世界）以返租實現(xiàn)高價，目前均已爛尾，能夠運營的產(chǎn)權(quán)式酒店多半以低價出售，檔次低端惠州小戶型樓盤調(diào)查分析第十二頁，共三十七頁。項目名稱建筑類型主力戶型及面積、套數(shù)交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都 高層1房（25-34），1471*1（36-46），294毛坯巴黎廣場（清風(fēng)閣） 高層1*

12、1（30-48），294 毛坯一米陽光小高層單房（21），71*1（37），157400元/平米精裝修凱悅公寓 多層1房（20-26），1121*1（48），28300元/平米精裝修金典故事 小高層1房（31）；1*1（47-57） 500元/平米精裝修城市1號 高層單房（17-21）、（32-49）2*1、2*2（46-81） 600元/平米精裝修鵝城國際小高層1*1（49.98）；2*2（68-86）毛坯財富公寓小高層68-87500元/平米精裝修港惠新天地小高層1*1（44）300元/平米精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析市場上公寓型產(chǎn)品多為帶精裝的小戶型住宅，未有高端公寓產(chǎn)品第十三頁，共三十

13、七頁。普通公寓價格5000元/平米項目名稱均價（元/平方米）小戶型住宅總銷售面積（平方米）交樓標(biāo)準(zhǔn)世紀(jì)名都 230020185.41 毛坯巴黎廣場（清風(fēng)閣） 普均：3000躍均：4200 13099.66 毛坯金典故事 220040000毛坯鵝城國際230012094.88 毛坯凱悅公寓 24504099.2 300精裝修一米陽光預(yù)計2800400精裝修城市1號 350022423.85 600精裝修財富公寓550014937500精裝修港惠新天地1期5100約6萬300精裝修惠州小戶型樓盤調(diào)查分析普通公寓價格存在上限：5000元/平米第十四頁，共三十七頁。港惠新天地項目經(jīng)濟指標(biāo)地址：河南岸演

14、達(dá)一路、石湖路、南岸路的交匯處 一、二期總建面：30多萬平米一期總建面：16.8萬平米一期商業(yè)總建面：10萬多平米一期住宅總建面：6萬多平米二期占地：11000平米二期建面：65000平米產(chǎn)品類型：商業(yè)MALL+高層住宅戶型區(qū)間：7-2116平米商業(yè)44平米公寓71-90平米兩房典型案例1銷售情況：商業(yè)和公寓開盤日銷售率均在90%以上，且現(xiàn)場銷售火爆，到場人數(shù)上千人，商業(yè)成交客戶中深圳客戶占到90%以上，公寓成交客戶深圳客戶占到60%以上第十五頁，共三十七頁。港惠新天地營銷分析沃爾瑪品牌借勢“美國”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL沃爾瑪搶灘港惠新天地 惠州投資牛市來臨跟沃爾瑪一起賺錢跟沃爾瑪東進創(chuàng)

15、富沃爾瑪強勢進駐現(xiàn)場“沃爾瑪暨主力商家進駐啟動儀式”沃爾瑪品牌借勢，形成市場聚焦第十六頁，共三十七頁。港惠新天地營銷分析 深圳特報主流媒體轟炸時間版面類型內(nèi)容06年11月23日深圳地產(chǎn)E1整版硬廣“美國”商業(yè)勁旅搶灘惠州第一MALL12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報樓下特設(shè)看樓車稀缺商鋪及精裝公寓，即將面世06年11月23日深圳地產(chǎn)E4整版軟文聚焦惠州演達(dá)路“財富中心”-”港惠新天地以立體交通、超前規(guī)劃等優(yōu)勢打造財富新熱點06年11月24日深圳地產(chǎn)H1整版硬廣沃爾瑪搶灘港惠新天地 惠州投資牛市來臨12月2日接受VIP咨詢特區(qū)報樓下特設(shè)看樓車稀缺公寓及精裝公寓，即將面世06年11月30日文化星空D1

16、整版硬廣跟沃爾瑪一起賺錢月收入3000即可投資惠州“華強北”旺鋪稀缺商鋪及精裝酒店式公寓，接受VIP咨詢12月2日特報樓下看樓車預(yù)約06年12月14日今日財經(jīng)C1整版硬廣跟沃爾瑪東進創(chuàng)富惠州“鋪王”財富風(fēng)暴“金”動全城12月16、17日特報樓下特設(shè)看樓專車07年01月05日廣告A12版整版硬廣財富召集令，元月6日鋪王發(fā)售元月6日8：30分看樓專車07年01年12日超級樓市F4整版軟文惠州商業(yè)巨擎再獻(xiàn)佳作服務(wù)式公寓“港惠新天地.香格麗舍”引領(lǐng)新的置業(yè)消費潮流開盤前近兩個月的深圳特區(qū)報大動作炒作，吸引了大量深圳投資客的眼光，積累了大量的深圳投資客第十七頁，共三十七頁。港惠新天地營銷分析活動跟進時間

17、活動內(nèi)容06年11月28日現(xiàn)場“沃爾瑪暨主力商家進駐啟動儀式” 06年12月12日06年12月16、17日06年12月23、24日07年01月01日07年01月06日07年01月13、14日07年01月21日深圳看樓團考察活動06年01月06日港惠新天地商鋪盛大開盤06年01月12日惠州康帝酒店舉行 美國麗景國際（Eliteview）投資港惠新天地合作簽約暨惠州商家推介會06年01月21日港惠新天地公寓開盤儀式盛大活動跟進，引爆市場第十八頁，共三十七頁。港惠新天地客戶分析商業(yè)客戶住宅客戶90%的深圳客戶，其余10%來自本地、廣州、東莞等地60%的深圳客戶，20%來自本地，10%來自廣州、東莞等

18、地第十九頁，共三十七頁。財富公寓項目經(jīng)濟指標(biāo)占地面積：4003平米建筑面積：14937平米建筑限高：100米產(chǎn)品類型：2棟10層小高層梯戶比：兩梯十戶總套數(shù)：156套層高：5m（上2.18m，下2.82m）戶型區(qū)間： 68-87平方米夾層小復(fù)式銷售情況：開盤日熱銷近80%，到場人數(shù)200人，成交均價5500元/平米，深圳客戶50%左右典型案例2第二十頁，共三十七頁。財富公寓營銷分析光耀品牌借勢、荷蘭水鄉(xiāng)分展場、挖掘老帶新 一、荷蘭水鄉(xiāng)設(shè)立分展場，充分利用荷蘭水鄉(xiāng)的影響力，挖掘荷蘭水鄉(xiāng)老客戶資源二、光耀老客戶成交有額外99折的優(yōu)惠，老客戶帶新客戶成交老客戶可以免物業(yè)管理費，充分挖掘老帶新三、財富

19、公寓成交的的深圳客戶基本上來自光耀的老客戶及老客戶帶來的新客戶，占到總成交客戶的50%以上光耀品牌借勢，荷蘭水鄉(xiāng)分展場，實行老帶新，充分挖掘光耀老客戶資源第二十一頁，共三十七頁。財富公寓營銷分析創(chuàng)新產(chǎn)品高調(diào)入市買一房，送兩房買一層，送一層3房精裝小復(fù)式客廳中空5米層高主打產(chǎn)品創(chuàng)新點，引發(fā)市場聚焦第二十二頁，共三十七頁。財富公寓營銷分析廣告全城覆蓋麥科特大道燈箱廣告西湖廣告牌荷蘭水鄉(xiāng)分展場荷蘭水鄉(xiāng)橋頭廣告牌花邊嶺廣場燈箱廣告現(xiàn)場形象墻江北廣告牌現(xiàn)場廣告牌廣告全場覆蓋，引爆市場第二十三頁，共三十七頁。財富公寓客戶分析財富公寓客戶50%的深圳客戶，40%的客戶來自惠州本地，其余客戶來自廣州、東莞 、

20、惠東等地第二十四頁，共三十七頁。城市高端精品公寓項目高端精品公寓可行性研究：1、高端精品公寓符合江北區(qū)域發(fā)展階段2、惠州商務(wù)發(fā)展帶來商務(wù)人群精品居家需求3、江北商務(wù)型精品公寓呈現(xiàn)市場需求強勁態(tài)勢4、未來江北高端精品居住型項目呈現(xiàn)空白點5、小戶型項目多為普通白領(lǐng)經(jīng)濟型居家產(chǎn)品項目以高端精品公寓方向開發(fā)難度較小，未來市場機會較大高端精品公寓與項目契合度高項目定位回顧第二十五頁，共三十七頁。核心客戶：深圳投資客戶核心客戶重要客戶重要客戶：惠州投資客戶，江北寫字樓高管和商務(wù)人士；邊緣客戶邊緣客戶：企業(yè)款待客戶置業(yè)項目核心客戶回顧第二十六頁，共三十七頁。深圳投資客戶特性分析區(qū)域項目名稱產(chǎn)品類型戶型面積（

21、平米）總價區(qū)間（萬元）客戶特點客戶關(guān)注點與本項目契合度惠城區(qū)雙子星大廈寫字樓半層以上550-1100220-660投資實力強中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)寫字樓單間90-14036-90投資實力有限，又渴望投資中心區(qū)高端商務(wù)物業(yè)中心區(qū)地段及升值空間物業(yè)品質(zhì)財富公寓公寓68-8730-50投資實力較強，投資經(jīng)驗較豐富惠州核心區(qū)地段麗日百合高端住宅92-16527-95與惠州有三緣關(guān)系投資經(jīng)驗豐富，投資實力強中心區(qū)升值潛力物業(yè)品質(zhì)港惠新天地公寓40-7017-35投資承受力有限，尋求低價快速升值物業(yè)沃爾瑪帶動力惠州核心商圈地段大亞灣南山國際寫字樓商務(wù)公寓60-20020-72投資承受能力有限，投資經(jīng)

22、驗不足，在深圳投資實力不足中海殼牌品牌物業(yè)發(fā)展前景在江北投資小面積辦公物業(yè)及中高端樓盤的深圳客戶與本項目契合度較高第二十七頁，共三十七頁。典型客戶描述一：深圳投資客有惠州投資經(jīng)歷的深圳投資客戶研究麗日百合家園成交客戶客戶情況：深圳某企業(yè)中層管理人員，在深圳有多次置業(yè)投資的經(jīng)歷，在朋友的推薦介紹下購買了麗日百合家園，對惠州的房地產(chǎn)市場以及惠州的發(fā)展有一定的研究客戶關(guān)注：客戶最關(guān)注片區(qū)的升值潛力，對產(chǎn)品檔次有一定要求、品質(zhì)要求高，注重產(chǎn)品外立面、細(xì)節(jié)部分，對物業(yè)管理業(yè)較重視銷售引導(dǎo)：此類在江北有過投資經(jīng)驗的客戶，對江北極其認(rèn)可，無須太多的銷售引導(dǎo)，只要有一定的投資價值，客戶都會購買第二十八頁，共三

23、十七頁。主力需求戶型購房目的主要客戶關(guān)注點單房、一房、兩房收租回報私營企業(yè)主、個體老板、富裕婦女、中高級公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、中高收入白領(lǐng)及高收入藍(lán)領(lǐng)、教師醫(yī)生、本地原居民、外地置業(yè)者租金、出租率、首期、月供、有無代租、裝修等便捷服務(wù)升值轉(zhuǎn)手升值潛力（軟、硬質(zhì)素）、轉(zhuǎn)手便捷度保值（包括隱性保值）私營企業(yè)主、個體老板、中高級公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者、本地原居民、外地置業(yè)者價格支撐、轉(zhuǎn)手便捷度休閑及度假私營企業(yè)主、個體老板等尖端客戶車行便利、環(huán)境、面積和總價辦公創(chuàng)業(yè)客戶、外地辦事處、自由職業(yè)者公共交通、首期、月供為她人置業(yè)珠三角、港人等外地置業(yè)者，及本地高端客戶總價、一定的舒適性惠州投資客戶特

24、性分析第二十九頁，共三十七頁。典型客戶描述二：惠州投資客雙子星成交客戶（惠州本地）研究某私企業(yè)主 張經(jīng)理業(yè)主情況：商人，在惠州馬安開廠，主要經(jīng)營綠網(wǎng)、電子、戶外運動器具等，經(jīng)濟實力雄厚，在雙子星購買半層物業(yè)，有豐富的投資經(jīng)驗，非?？春媒敝行膮^(qū)的發(fā)展，主要做寫字樓的投資，對住宅的投資也有一定的興趣投資關(guān)注點： 地段、升值空間、發(fā)展商品牌、物業(yè)品質(zhì)第三十頁，共三十七頁。自用客戶分析客戶類型客戶特征客戶置業(yè)驅(qū)動力寫字樓企業(yè)中高管理層經(jīng)濟承受能力高。對居住環(huán)境要求高。（居?。┲苓叚h(huán)境、產(chǎn)品高品質(zhì)企業(yè)、個體類客戶石化、數(shù)碼、服務(wù)類客戶，由于工作關(guān)系需要經(jīng)常往返于深惠兩地。（商務(wù)+居?。﹨^(qū)域：向往CBD

25、區(qū)域節(jié)約：減少成本酒店長包房客戶外企駐惠辦事機構(gòu)；外企高層管理人員；注重安全與便利，經(jīng)濟承受能力高（商務(wù)+居?。﹨^(qū)域：向往CBD區(qū)域節(jié)約：減少成本寫字樓企業(yè)中高管理層和商務(wù)人士成為本項目的主力自用客戶群體第三十一頁，共三十七頁。典型客戶描述三：自用客某室內(nèi)裝修設(shè)計公司 王小姐公司情況：公司在深圳，為工作室性質(zhì)，近期在惠州業(yè)務(wù)量越來越大，老板經(jīng)常往返于深惠兩地，每次來惠均在酒店入住，為節(jié)省成本，預(yù)在惠州購買公寓作為長期自住或辦公用地。對物業(yè)需求：對物業(yè)檔次要求較高，形象要求好，希望能有酒店式的環(huán)境和管理。最好選在區(qū)域升值潛力大的區(qū)域，可考慮以后轉(zhuǎn)賣。產(chǎn)品要求：帶精裝修，有檔次，有品位其他要求：地段好，交通便利，物業(yè)管理好第三十二頁，共三十七頁。個性事業(yè)富有聰明才智自信時尚他們是事業(yè)發(fā)展階段的社會精英；他們是